TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA SALA CIVIL ESPECIALIZADA EN RESTITUCIÓN DE TIERRAS San José de Cúcuta, treinta de abril de dos veinticinco. Nelson Ruiz Hernández Magistrado Ponente Proceso: Restitución de Tierras. Solicitantes: María Orfa Parra de García. Opositores: Agrovar S.A.S. Instancia: Única. Asunto: Llamamiento en garantía. Decisión: Tiene prosperidad el llamamiento; se tienen por fracasadas las excepciones propuestas y se condena a la llamada en garantía respecto del porcentaje de propiedad equivalente al predio restituido.
Radicado: 680813121001202100071 01. Providencia: 013 de 2025. Procede a emitirse la sentencia complementaria que fuera ordenada por la Sala de Casación Civil. Agraria y Rural de la H. Corte Suprema de Justicia, en fallo de tutela de 26 de marzo de 2025. I.
ANTECEDENTES La sociedad AGROVAR S.A.S., reconocida opositora en el asunto de marras, llamó en garantía a H. RINCÓN Y CÍA. S. EN C. manifestando que con ella estipuló la compra de la finca HACIENDA RINCONES mediante Escritura Pública N° 2423 de 29 de agosto de 2011 otorgada ante la Notaría Tercera de Ibagué, con una extensión de 623 hectáreas y 1.052 m2, que estaba integrada por otros predios englobados por el instrumento N° 4263 de 30 de diciembre de 2009 de 2 Radicado: 680813121001202100071 01 la Notaría Segunda de Medellín, aclarado a través del acto N° 3395 de 22 de diciembre de 2010 de la Notaría Segunda de Ibagué; por lo que pidió se le ordenare pagar a su favor el valor comercial y actualizado de la heredad1.
El Juzgado de conocimiento, mediante auto de 7 de abril de 2022 de julio de 20202, dispuso correr traslado de la dicha petición a la sociedad H. RINCÓN Y CIA S. EN C. La dicha entidad fue notificada el 12 de abril de 2022 al correo electrónico registrado en el certificado de existencia y representación legal registrado en la Cámara de Comercio de Medellín hrincon@live.com y mariatequintero@hotmail.com atendiendo lo consignado en el numeral 2 del artículo 291 del Código General del Proceso.
Por conducto de procurador judicial, manifestó la sociedad H. RINCÓN Y CIA S. EN C. que si bien en la Escritura Pública N° 2423 de 29 de agosto de 2011 se plasmó que “Garantiza que el dominio transferido se haya libre de gravámenes, limitaciones y condiciones resolutorias y se obliga al saneamiento de esa venta conforme la ley”, el inmueble al momento del negocio no presentaba afectación por gravamen judicial ni sometido a condición resolutoria, asimismo que tampoco el fundo fue comprado directamente a la reclamante por parte suya.
Así las cosas, expuso que no se oponía a las pretensiones de la solicitud de restitución de tierra pero que en caso de salir prósperas, sí lo hacía en todo caso respecto de las peticiones invocadas por su llamante, para lo cual propuso como excepciones las que denominó: “1. BUENA FE POR PARTE DE H RINCÓN CIA S EN C EN LA CELEBRACIÓN DEL NEGOCIO JURÍDICO CON LA SOCIEDAD AGROVAR S.A.S. EN LA VENTA DEL INMUEBLE OBJETO DE ESTE 1 Actuación N° 22. 2 Actuación N° 56. 3 Radicado: 680813121001202100071 01 LITIGIO” y “2.
AUSENCIA DE CULPA DE LA SOCIEDAD H RINCÓN CIA S EN C EN LA RECLAMACIÓN PRETENDIDA POR LA SOCIEDAD AGROVAR”, soportadas ambas en que siempre obró de buena fe y sin culpa3. En cumplimiento a lo dispuesto por la H. Corte Suprema de Justicia, por auto de 1° de abril de 20254, se requirió de la llamada que aportare poder a favor del abogado que decía representarla, lo cual efectivamente hizo en tiempo allegando tanto el mandato otorgado al apoderado5 como el correspondiente certificado de existencia y representación legal6.
II. SE CONSIDERA: Bueno es arrancar señalando que con ocasión de la sentencia de la H. Corte Suprema de Justicia en el señalado fallo de tutela, quedó sin efecto todo lo concerniente con el llamamiento en garantía, inclusive todas y cada una de las consideraciones de que trataba el numeral 3.3 de la parte motiva de la sentencia de 10 de diciembre de 2024, razón por la cual, se hace menester resolver nuevamente sobre el particular.
Con esa previa precisión, y cual se anunció arriba, la opositora AGROVAR S.A.S. llamó en garantía a la sociedad H. RINCÓN Y CÍA. S. EN C. manifestando que con ella estipuló la compra de la finca HACIENDA RINCONES mediante Escritura Pública N° 2423 de 29 de agosto de 2011 otorgada ante la Notaría Tercera de Ibagué7, explicando para ese efecto que en la cláusula CUARTA se indicó que esta última quedaba obligada, entre otras cosas, a salir al saneamiento y responder frente a toda acción que afectare el referido derecho de propiedad. 3 Actuación N° 60. 4 Actuación N° 113. 5 Actuación N° 119. 6 Actuación N° 117. 7 Actuación N° 1. p. 82 a 86. 4 Radicado: 680813121001202100071 01 Pues bien: como se sabe, el mentado instituto autoriza, entre otros propósitos, traer a juicio, a petición de alguna de las partes, al vendedor de quien se obtuvo el dominio del terreno en disputa, justamente para que eventualmente responda por esas obligaciones de saneamiento que por Ley le incumben conforme aparece previsto en el capítulo VII, Título 23, Libro IV, del Código Civil.
O como lo dijere la H. Corte Suprema de Justicia, esta convocatoria “( ) sólo cabe hacerla a la persona de quien el litigante ha adquirido, a título oneroso, el derecho real que se discute en la litis para obligarlo al saneamiento en caso de evicción. En otros términos sólo el causahabiente a título singular puede denunciar el pleito a su causante, nunca a un tercero, considerada la relación jurídica de que se trata” (G.J. T. LXXVII).
Así las cosas, es carga del vendedor hacerle frente y salir en defensa respecto de los eventuales ataques de un tercero que, alegando y reclamando judicialmente contar con un mejor derecho sobre el bien, apunten y pongan en riesgo la posesión pacífica de su comprador. Con el agregado de que, si acaso aquel no resulta triunfante en esa labor de salvaguardia, se verá entonces conminado a indemnizar a su adquirente por los perjuicios que semejante circunstancia le provoque cuando con ocasión de una sentencia pierda este el dominio o posesión de la cosa.
Precísase que una cosa es la evicción propiamente dicha y otra el deber de saneamiento; mientras que la primera concierne en rigor con el mandato de un juez en sentencia a través del cual se impone la privación sobre la propiedad a favor de ese demandante (que es aspecto “de derecho”) el otro refiere por su parte con esa cardinal obligación del tradente de salir a responder por los daños que se deriven de ese mismo fallo (que es situación “de hecho”).
Lo que determina por comienzo que tiene cabida, entre otros presupuestos, cuando se pretende el saneamiento de la cosa que se dice vendida por aquello del deber de garantía de quien recibe un 5 Radicado: 680813121001202100071 01 derecho real que luego es perturbado en su dominio y/o posesión pacífica y que puede significar el peligro de que el comprador resulte luego y por sentencia judicial, desposeído de toda la finca o parte de ella8 pues a voces del artículo 1.899 del Código Civil, “( ) El comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta, deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla ( )”.
Justo como acá se invoca. Pretensión esa que adviene procedente y pertinente aún en este especial tipo de asuntos con solo mirar la claridad y contundencia que se refleja de cuanto enseña el literal q) del artículo 91 de la Ley 1448 de 2011; mismo que de manera expresa advierte que en el fallo que debe proferirse en estos procesos, se impone decidir, entre otras varias cosas, lo concerniente con “Las órdenes y condenas exigibles de quienes hayan sido llamados en garantía dentro del proceso a favor de los demandantes y/o los demandados de buena fe derrotados en el proceso ( )”.
De dónde, si la propia Ley 1448 de 2011 -misma de la que nadie pone en duda constituye el primer basamento a tenerse en cuenta en estos asuntos- de manera expresa exige resolver sobre las eventuales condenas que puedan derivarse de los “llamamientos en garantía” invocados por las partes, ello solo es bastante para concluir que la norma así la autoriza.
Y si a tan categórico argumento, asaz como ninguno, se le suma que ha rato se tiene decantado que a la ya desueta figura de la denuncia del pleito se le ha tenido como una “especie” que hace parte de ese “género” más amplio conocido como llamamiento en garantía (incluso a la hora de ahora se les equipara como equivalentes y que no 8 “( ) El saneamiento por evicción se descompone en dos obligaciones distintas, que se suceden la una a la otra.
En primer lugar, el vendedor está obligado a defender judicialmente al comprador contra las acciones que promueven terceros contra el comprador de la cosa vendida. Cumplida esta obligación sin que el vendedor haya logrado impedir la evicción, es decir, si la sentencia judicial priva al comprador del todo o parte de la cosa vendida (art. 1894), entonces aquella obligación, que es una obligación de hacer, sucede una obligación nueva de naturaleza distinta porque ya no es de hacer sino de dar: la obligación de indemnizar al comprador en los términos del artículo 1904.
A estas dos obligaciones se refiere particularmente el artículo 1896 ( )” (GÓMEZ ESTRADA, César. De los principales contratos civiles. Temis, 4ª edición, 2008, p. 79). 6 Radicado: 680813121001202100071 01 ameritan por lo mismo distinción), no es mucho entonces lo que falta para inferir que bien cabe aquí verificar la pertinencia de esa convocatoria.
Se remembra entonces que el mentado instituto reclama como presupuestos, entre otros varios, que medie un convenio oneroso en virtud del cual una persona adquiera un derecho real de otra y, asimismo, que el que reciba la cosa por cuenta del alegado pacto, vea en riesgo su garantía a disfrutar de la posesión pacífica de la cosa (toda o parte de ella) ante la pretensión judicial de un tercero por acusar este que ostenta respecto del mismo bien un derecho prevalente y anterior al señalado contrato de aquellos.
Lo que para el asunto de marras traduciría en que, como aquí aparece efectivamente comprobado que mediante Escritura Pública N° 2423 de 29 de agosto de 2011 otorgada ante la Notaría Tercera de Ibagué9 inscrita en la anotación N° 3 del folio de matrícula inmobiliaria N° 019-13302 expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Puerto Berrío10, la sociedad convocada en efecto vendió, entre otros varios terrenos englobados, el predio “El Silencio” de que acá se trata a la llamante AGROVAR S.A.S.; fundo ese que, como se vio antes, fue pedido en restitución por un tercero (la acá reclamante) por las razones atrás compendiadas y, siendo además que por ministerio legal al vendedor le compete garantizar la pacífica posesión de la cosa cedida que de suyo conlleva el correlativo deber de salirle al paso en caso de que aquella resulte perturbada, carga esa que en este caso hasta fue doblemente amparada a propósito que en el propio contrato se estipuló, expresamente, ese mismo compromiso en la cláusula CUARTA, se tendría así que, tanto por lo acordado en el citado convenio como por lo previsto en el artículo 1.893 del Código Civil, de veras que H. RINCÓN Y CÍA. S. EN C. tenía sobre sus hombros la carga de 9 Actuación N° 1. p. 82 a 86. 10 Actuación N° 22. p. 116 y 117. 7 Radicado: 680813121001202100071 01 amparar a su compradora frente a cualquier afectación que acaso surgiere con ocasión de este especial proceso de restitución de tierras e incluso, en el supuesto que fuera evicta la propiedad, a indemnizarle entonces los perjuicios.
En buen romance que en condiciones tales estarían aquí dados todos y cada uno de los supuestos reclamados para que tuviere éxito el llamamiento y por contera, que se impondrían las condenas a las indemnizaciones a que hubiere lugar, más precisamente del cedente al adquirente; a lo menos así sería en comienzo si la situación se analizase apenas de cara a esos presupuestos que jurisprudencial y doctrinariamente serían requeridos al amparo también de las normas del Código Civil que regulan tal figura.
Con todo, menester es hacer notar que, en tratándose de estos singulares asuntos de restitución de tierras, la propia norma demanda adicionalmente una muy especial condición: que se trate de sujetos procesales que, además de haber sido “derrotados” en el proceso, fueren asimismo “de buena fe”. Y auncuando es verdad que esta Sala venía sosteniendo de antaño -aunque en realidad eso se dijo solo en tres ocasiones- que esa requerida buena fe para el llamamiento no era una cualquiera sino que, atendiendo que en este linaje de procesos “( ) No distinguió el legislador si dicha potestad refiere a una exigencia simple o cualificada ( ) corresponde señalar que debe ser interpretada en armonía con los parámetros establecidos en la ley para otorgar la compensación a quien se opone a la restitución, esto es ( ) buena fe exenta de culpa ( ) el llamamiento en garantía en la justicia transicional del proceso de restitución de tierras está ligado a la demostración por parte del llamante de actuaciones adicionales y positivas constitutivas de la buena fe 8 Radicado: 680813121001202100071 01 exenta de culpa ( )”11 (subrayas ajenas al texto original) luego de analizar a espacio la situación, de sopesar con detenimiento los factores que inciden en la decisión y de ver las cosas desde una óptica un poco más amplia, se llega al convencimiento que la solución razonablemente debe ser otra porque quizás el genuino alcance de la norma no deambula por esos senderos cuanto que por otros de veras distintos.
En buen romance: que la exigencia de “buena fe” a que refiere el literal q) del artículo 91 de la Ley 1448 de 20211, verdaderamente concierne sólo con la “simple” por decirle así de algún modo en aras de distinguirla de esa otra cualificada y llamada “exenta de culpa”; que no esta última. Sencillamente porque, de seguir admitiendo ese estricto postulado de demostración según el cual al llamante igual le incumbe acreditar asimismo que fue de buena fe exenta de culpa, se plantearía un escenario ciertamente problemático por no decir que absurdo y hasta contrario con la misma estructura del llamamiento a más de revelarse notoriamente injusto e inequitativo.
Primeramente porque, al tenor de lo regulado en la precisa disposición normativa de la que se viene hablando (lit. q) art. 91), la primera cualidad que habría de colmarse para determinar el triunfo de un llamamiento en garantía en estos especiales procesos, sería justamente esa de perder el pleito, que por supuesto es condición que no podría limitarse a meramente fracasar en el intento de disputar el derecho del reclamante de tierras, cuanto que también la de “NO” probar la buena fe exenta de culpa (recuérdese que en estos casos el contradictor puede optar por alegar exclusivamente este instituto sin que al propio tiempo tenga que “oponerse” a la prosperidad de la pretensión12). 11 Sentencia de 5 de mayo de 2020, Radicación Expediente N° 680813121001201600214 01.
En el mismo sentido, sentencia de 17 de noviembre de 2020- Radicación Expediente N° 680813121001201600198 01 y sentencia de 14 de diciembre de 2020. Radicación Expediente N° 680813121001201700160 01. 12 Art. 88 Ley 1448 de 2011. 9 Radicado: 680813121001202100071 01 Y en segundo lugar, en el muy factible supuesto que ese mismo opositor -que al propio tiempo llamó en garantía a su “vendedor-” comprobare fehacientemente que, en efecto, al momento de comprar el inmueble obró con esa exigentísima buena fe de los caracteres propios que reclama la exenta de culpa, al margen que en semejante situación difícilmente cabría anunciar que fue “derrotado en el proceso” (que, itérase, es condición sine quanon para dar curso a las “condenas” según manda la Ley 1448 de 2011), se descubriría que se haría acreedor, sorprendentemente, a una doble indemnización: la una, la regulada a manera de “compensación” en el artículo 98 de la Ley 1448 de 2011 que justamente se confiere a “( ) los opositores que probaron la buena fe exenta de culpa dentro del proceso ( )” y que debe ser pagada por el Estado y, la otra, proveniente del llamamiento con ocasión de la obligación que entonces brotaría a su favor en las condiciones previstas en el artículo 1.904 del Código Civil por la que debe responder el que le antecedió en el derecho sobre la cosa.
Y aunque las dos transitan por distintas sendas, a la postre terminan confluyendo en un mismo hecho jurídico que les serviría de causa común: haber perdido por sentencia judicial la propiedad de un bien. Por modo que en el caso de que saliere avante su alegación de buena fe exenta de culpa, por solo eso, amén de que claramente reflejaría que habría salido vencedor en su singular aspiración defensiva, al propio tiempo se haría acreedor a la correspondiente “compensación” (art. 98 Ley 1448 de 2011) misma que, en realidad, se mostraría bastante para resarcir el daño padecido merced a la sentencia judicial que le privaría así de sus derechos sobre el bien; que no otra tanta por idéntica razón (por el llamamiento, que en condiciones tales, hasta sobraría).
Así las cosas, si con arreglo a todo lo antes visto debe tenerse por aceptado que no cabe doble pago por el mismo concepto y, por ende, que para soslayar esa nefasta e injusta consecuencia apenas uno solo 10 Radicado: 680813121001202100071 01 debería ser pasible de prosperar (que no los dos al propio tiempo) y si, por otra parte, igualmente queda en firme esa otra teoría de que si no se prueba la buena fe exenta de culpa, recta via tampoco tiene eficacia el llamamiento en garantía, significaría todo que en una muy inconcebible paradoja, agotadas de ese modo todas las posibles soluciones, en realidad nunca y en ningún caso podría tener éxito en estos procesos esa figura; todo, muy a pesar que la propia Ley 1448 expresamente sí la permite y que, por eso solo, la dicha disposición supondría tener algún “efecto” realmente práctico.
Se trataría en últimas de un derecho que de suyo nacería muerto. Un evidente despropósito. Cierto que median algunas otras teorías, las pocas para decirlo con franqueza, en las que, para tratar de armonizar ambas cosas, vale decir, la admitida procedencia del pluricitado llamamiento en garantía con la necesidad de acreditar a la par la buena fe exenta de culpa, sugieren en el específico caso que se viene comentando (que el opositor la pruebe), que sea entonces el Estado -la UAEGRTD- el que termine siendo el beneficiario de la dicha indemnización; mas sin dejar de relievar lo extraña que por sí sola se ofrece esa solución -que no cuenta con mayores explicaciones- tampoco luciría muy afortunado deducir que, por el incumplimiento del vendedor frente a su comprador, en clara contravía del principio res inter allios acta13 repentinamente acabe favorecido de rebote y por pura casualidad, un tercero que, por ser tal, es y debería ser ajeno por completo al contrato de venta y obviamente a los pactantes amén que, conforme con esas serenas pautas legales, 13 “( ) si el negocio jurídico es, según la metáfora jurídica más vigorosa que campea en el derecho privado, ley para sus autores (pacta sum servanda), queriéndose con ello significar que de ordinario son soberanos para dictar las reglas que los regirá, asimismo es natural que esa ‘ley’ no pueda ponerse en hombros de personas que no han manifestado su consentimiento en dicho contrato, si todo ello es así, repítese, al pronto se desgaja el corolario obvio de que los contratos no pueden ensanchar sus lindes para ir más allá de sus propios contornos, postulado que universalmente es reconocido con el aforismo romano res inter allios acta tertio neque nocet neque prodest.
Aun así en los ordenamientos jurídicos que como el nuestro no tienen norma expresa que lo diga, pero que clara y tácitamente efunde de lo dispuesto en el artículo 1602 del código civil, pues al equiparar el contrato a la ley, pone de manifiesto que esa vigorosa expresión de la fuerza del convenio lo es para las partes que han dado en consentirlo.
Y por exclusión, no lo puede ser para los demás. El contrato, pues, es asunto de contratantes, y no podrá alcanzar intereses ajenos. Grave ofensa para libertad contractual y la autonomía de la voluntad fuera de otro modo. El principio de la relatividad del contrato significa entonces que a los extraños ni afecta ni perjudica; lo que es decir, el contrato no los toca, ni para bien ni para mal ( )” (Subrayas del Tribunal) (Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil y Agraria.
Sentencia SC-195 de 28 de julio de 2005. Expediente N° Referencia: expediente 1999-00449-01. Magistrado Ponente: Dr. MANUEL ISIDRO ARDILA VELÁSQUEZ). 11 Radicado: 680813121001202100071 01 doctrinales y jurisprudenciales que gobiernan el fenómeno en comento, no encontraría justificación legal -ni lógica- que resultare ganancioso alguien respecto de una “indemnización” que en realidad y por ministerio legal, debe pagar el vendedor a favor del adquirente por eso de incumplir su deber en torno de un contrato que, insístase, ató exclusivamente a ellos dos.
En suma: todo lleva a concluir que cuando la indicada norma alude con la “buena fe”, está haciendo estricta alusión a esa común que se gobierna en distintas disposiciones legales y no a aquella exenta de culpa. Inteligencia esta que encuentra también respaldo en que, así mediare acaso vacilación o incertidumbre en punto de saber a cuál buena fe (a la simple o a la exenta de culpa) fue que de veras pretendió referirse la ley frente al punto en comento, tendría entonces que aplicarse la regla hermenéutica que impone que en eventos de duda frente al correcto entendimiento o sentido de una específica norma, es menester preferir siempre aquella alternativa que resulte siendo la solución más benigna y favorable o, si se quiere, la que conlleve la consecuencia menos lesiva para el destinatario14.
Ni para qué indicar que aplicando tal principio, la balanza se ladearía para hacer prevalecer la “simple”. Ya para rematar, esto es, para definitivamente comprobar que la buena fe a que alude el literal q) del artículo 91 de la Ley 1448 de 2001 que da cabida en estos asuntos al llamamiento en garantía, no es esa “exenta de culpa” como otrora se sostenía, resulta asaz como ninguna otra cosa, el reciente criterio jurisprudencial según el cual se concluyó que “( ) tales pautas apreciativas de la buena fe exenta de culpa operan en esos específicos eventos, no para aquellos en los que se examina las 14 “semper in dubiis benigniora praeferenda sunt” (Gayo: Digesto). 12 Radicado: 680813121001202100071 01 relaciones sustanciales entre el opositor y terceros que este opte por vincular a la contienda en virtud de relaciones sustanciales independientes, como sería el llamamiento en garantía para el saneamiento por evicción, pues en tales supuestos se tendrá que realizar el raciocinio en los precisos contornos propios de la relación controvertida ( )”15 (Subrayas del Tribunal).
Total: que al final de todo en el aspecto que se viene tratando lo que se reclama es que, el “opositor”, amén de ser vencido en el proceso, y de demostrar que le asiste el derecho legal o contractual de llamar al antecesor en su dominio, sea de “buena fe”, precísase, esa simple. Con esa aclaración, que de una vez implica dejar sentado que frente a eventos como el que revelan los autos, la solución que ahora se ofrece es la que se ajusta mejor a la situación y que será ese el criterio que para casos semejantes habrá de tenerse en cuenta en lo sucesivo, se impone entonces el análisis particular del caso de AGROVAR S.A.S. respecto de su llamada H. RINCÓN Y CÍA. S. EN C..
Y en ese sentido, lo primero por advertir es que poco antes se concluyó que mediaba acá la obligación -legal y contractual- del vendedor de proteger a su comprador. Y auncuando la convocada pretendió disputar esa conclusión, lo cual hizo merced a las excepciones de “BUENA FE POR PARTE DE H RINCÓN CIA S EN C EN LA CELEBRACIÓN DEL NEGOCIO JURÍDICO CON LA SOCIEDAD AGROVAR S.A.S. EN LA VENTA DEL INMUEBLE OBJETO DE ESTE LITIGIO” y “AUSENCIA DE CULPA DE LA SOCIEDAD H RINCÓN CIA S EN C EN LA RECLAMACIÓN PRETENDIDA POR LA SOCIEDAD AGROVAR”, lo cierto es que ni de lejos lo logró. 15 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil y Agraria.
Sentencia SC515 de 19 de abril de 2024. Radicación n.° 05001-31-03-007-2021-00342-01. Magistrado Ponente: Dra. HILDA GONZÁLEZ NEIRA. 13 Radicado: 680813121001202100071 01 En efecto: se remembra que ambas defensas partieron de la singular circunstancia de que había obrado de “buena fe” y que de su parte no medió “culpa” al momento de contratar.
Sin embargo, esa especial carga obligacional que tiene fundamento legal y contractual de salir a responder cuando sea perturbado en su dominio el comprador, no se extingue ni sufre desmedro y ni siquiera se mengua o amilana por el mero hecho de haber obrado de “buena fe” o “sin culpa”. Pues nada tiene que ver esto frente al deber de garantizar a su comprador el saneamiento del bien en caso de que este fuera reclamado judicialmente.
En fin: aunque de veras haya obrado sin culpa en la realización del negocio jurídico con la sociedad llamante -que es asunto que no se pone en discusión- esto solo no resta su obligación como vendedor de mantener al comprador en la libre posesión y goce de la cosa vendida. Remembráse una vez más que “( ) La obligación de sanear es prometer al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa que le ha sido trasmitida y comprometerse a indemnizarle de los daños y perjuicios, en el caso en que esta promesa no tuviere realización ( ) La obligación de sanear es un aspecto más de la obligación esencial del vendedor, que es la de trasmitir la propiedad de la cosa ( )”16.
Significa que las excepciones carecen de soporte. Y por ahí mismo, siendo que no por una cosa ni la otra se exime de aquella singular responsabilidad que ope legis le corresponde frente a su comprador, es de entender entonces que ese deber suyo de responder por el saneamiento, sigue imperando sin atenuantes. Pues nada se demostró para desquiciarlo. 16 Ídem.
Sentencia de 9 de octubre de 1953. Magistrado Ponente: Dr. MANUEL JOSÉ VARGAS. citado en: sentencia de 21 de octubre de 2021. Magistrado Ponente: Dr. ÁLVARO FERNANDO GARCÍA RESTREPO. 14 Radicado: 680813121001202100071 01 Adicionalmente, tampoco ofrece duda que la pretensión de AGROVAR S.A.S. en este proceso, fue “derrotada”; desde luego que sus defensas fueron frustráneas cual quedó suficientemente ilustrado en el fallo de 10 de diciembre de 202417.
Resta apenas entonces determinar si la referida sociedad fue adquirente de “buena fe”, itérase, esa “simple”. Para efecto semejante, débese arrancar señalando que el artículo 768 del Código Civil la define como “( ) la conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos, exentos de fraudes y de todo otro vicio ( )” explicando enseguida que, respecto de “( ) los títulos traslaticios de dominio, la buena fe supone la persuasión de haberse recibido la cosa de quien tenía la facultad de enajenarla y de no haber habido fraude ni otro vicio en el acto o contrato ( )”.
Precisión normativa a la que habría que agregar que el artículo 769 siguiente establece que “( ) se presume, excepto en los casos en que la ley establece la presunción contraria ( )” indicando seguidamente que en los demás supuestos “( ) la mala fe deberá probarse ( )”; norma esta que es emanación particular del principio universal de derecho que justamente es eso lo que dice18.
Y en ese orden de cosas, lo que de bulto surge es que, cual arriba se sostuvo, la acá opositora y llamante no era de “mala fe” desde que no fue la que provocó los hechos victimizantes ni estaba aliada con los grupos criminales que los generaron ni sacó ventaja de aquellos sucesos ni el terreno lo adquirió a pesar de estar debidamente enterada de lo que allí ocurrió; tampoco acudió al fraude para hacerse con el fundo ni obró de manera torticera para comprarlo.
Nada de eso. Adicionalmente, el predio lo logró de manos de la que aparecía registrada como su propietaria, esto es, de H. RINCÓN Y CÍA. S. EN C., sociedad esta a la 17 Actuación N° 58. 18 “Bona fides semper praesumitur, nisi mala adese probetur” 15 Radicado: 680813121001202100071 01 que justamente se llamó en garantía, lo que indicaría que medió así la conciencia de haberse obtenido el bien de quien tenía facultad para enajenarlo.
Todo lo cual haría que permaneciere intacta la presunción de buena fe antes vista; por supuesto que no resultó desvirtuada. En fin: que AGROVAR S.A.S. sí es de buena fe (simple). Y como arriba se convino que estaban dados los demás requisitos exigidos para el éxito de su particular pedimento, fuerza concluir que tiene que darse curso favorable al llamamiento.
Esclarecido de ese modo el aspecto en comento, en aras, pues, de establecer la medida de la indemnización que correspondería a AGROVAR S.A.S., lo primero por acotar sería que ese monto necesariamente tendría que fijarse atendiendo de conformidad con lo que indica el artículo 1.904 del Código Civil, teniendo en consideración, en comienzo, el precio convenido y además, si es del caso, aquellos otros factores adicionalmente relacionados en la referida disposición; mismo que en este caso, sin mediar prueba que diga otra cosa, aparece que fue de $700.000.000.oo (artículo TERCERO de la Escritura Pública N° 2423 de 29 de agosto de 2011 otorgada ante la Notaría Tercera de Ibagué19) a propósito que no se aprecia prueba que de alguna forma enseñe que el precio pagado fue de veras distinto.
En fin: en circunstancias como las relacionadas, no habiendo de por medio probanza eficaz distinta que desdiga de lo señalado en la Escritura, tal vendría blindada tanto con el alcance probatorio que dimana del contenido del artículo 257 del Código General del Proceso cuanto principalmente con el indicio que a favor de su veracidad 19 Actuación N° 1. p. 84. 16 Radicado: 680813121001202100071 01 consagra el segundo inciso del artículo 225 in fine20; desde luego que no se arrimó otro elemento de juicio con fuerza para infirmarla21.
Importa ahora precisar, porque viene muy al caso, que mediante el citado instrumento escriturario se transfirió la propiedad del predio ahora denominado “( ) HACIENDA RINCONES, ubicada en el corregimiento de LA UNION, municipio de PUERTO NARE, departamento de ANTIOQUIA, con una extensión de SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO HECTÁREAS CON OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (635 Has. 0877 M2) ( )”, del que, en realidad, solo se pretende en restitución una parte, más precisamente, el fundo denominado “El Silencio” que como se dijo desde un comienzo, cuenta con un área de 53 hectáreas con 3.636 m2.
Por modo que para deducir así el “precio pagado” en relación con ese porcentaje de propiedad que debe restituirse, bastaría con realizar la operación aritmética correspondiente, disponiendo la conversión de cada una de las áreas a metros cuadrados, así: 635 Has + 0.877 m2 = 6.350.877 m2 53 Has + 3.636 m2 = 533.636 m2 Por consiguiente, con el fin de determinar el valor que tendría ese específico terreno (533.636 m2) atendiendo que por el área total (6.350.877 m2) se había pagado la suma de $700.000.000.oo, se tendría: 533.636 M2 X $700.000.000.OO = $58.817.892,39 6.350.877 M2 20 “( ) Cuando se trate de probar obligaciones originadas en contrato o convención, o el correspondiente pago, la falta de documento o de un principio de prueba por escrito, se apreciará por el juez como un indicio grave de la inexistencia del respectivo acto, a menos que por las circunstancias en que tuvo lugar haya sido imposible obtenerlo, o que su valor y la calidad de las partes justifiquen tal omisión ( )” (Subrayas del Tribunal). 21 COLOMBIA.
Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia de 25 de septiembre de 1973. Magistrado Ponente Dr. HUMBERTO MURCIA BALLÉN. 17 Radicado: 680813121001202100071 01 De suerte tal que del monto pagado como precio por la totalidad del terreno ($700.000.000.oo) el valor del porcentaje correspondiente al predio acá pretendido, asciende así a la suma de CINCUENTA Y OCHO MILLONES OCHOCIENTOS DIECISIETE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y DOS PESOS CON TREINTA Y NUEVE CENTAVOS ($58.817.892,39).
Así que será ese monto el que se tendrá en consideración para esos efectos sin que haya lugar a reconocer valores adicionales; ni siquiera las eventuales mejoras a título de “aumento del valor de la cosa” a que alude el numeral 5° de la norma arriba citada y el artículo 1.906 del Código Civil. Pues que, aunque es cierto que para efectos de acreditar y entre otros varios aspectos, ese preciso factor, se adjuntó con el escrito de contestación un dictamen pericial22, no lo es menos que tal carece aquí de cualquier valía probatoria desde que para estos especiales asuntos -“Para desarrollar avalúos dentro del marco de la Ley 1448 de 2011 ( )” dice la Ley-, solamente resultan viables e idóneas las experticias que sean derechamente elaboradas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi “IGAC” o a lo menos las que produjere alguna lonja de aquellas certificada por el IGAC, en los términos previstos por los artículos 2.15.2.1.5.23 y 2.15.2.1.6.24 del Decreto 1071 de 2015.
Y aquí no se trata de tal sino que el trabajo fue realizado por un perito “particular”. Amén que, en cualquier caso, ni porque inválidamente se desgajare esa encontrada ineptitud del informe arrimado y de alguna insólita forma se le diere algo de validez, se encontraría de frente con la infranqueable talanquera de que allí, en punto del tema de las mejoras, 22 Actuación N° 22. p. 125 a 167. 23 ARTÍCULO 2.15.2.1.5.
De la idoneidad para realizar los avalúos. Para desarrollar avalúos dentro del marco de la Ley 1448 de 2011 y con arreglo al presente decreto se consideran idóneas: “( ) 2. Las lonjas habilitadas de acuerdo a lo previsto en el presente decreto” (Subrayas del Tribunal). 24 “ARTÍCULO 2.15.2.1.6. Requisitos de las lonjas de propiedad raíz. Para efectos de los avalúos establecidos en el artículo 89 de la Ley 1448 de 2011 la Lonja de Propiedad Raíz que los elabore debe cumplir con los siguientes requisitos: “( )
PARÁGRAFO 2. La certificación sobre el cumplimiento de los requisitos de que trata este artículo estará a cargo del Instituto Geográfico Agustín Codazzi ( )”. 18 Radicado: 680813121001202100071 01 si bien se intenta hacer detallada mención de todas ellas25, no se toma empero la molestia de precisar de alguna forma su antigüedad para establecer cuándo se impusieron ni mucho menos se indica o sugiere que efectivamente las plantó el llamante.
Lo que es en sumo trascendente para este caso en tanto que la posibilidad de tener en cuenta y para la correspondiente indemnización por el saneamiento por evicción, ese “aumento de valor”, aplica siempre y que efectivamente se trate de “( ) mejoras necesarias o útiles hechas por el comprador ( )” (art. 1.907 C.C.). Y de ello no quedó demostración. Por suerte que sólo podría entenderse como monto de la indemnización correspondiente por el aspecto que se viene tratando, ese mismo valor señalado como precio -por ese acotado porcentaje- y que figura en el correspondiente contrato de compraventa entre llamante y llamada.
Con todo, la mencionada cifra debe ser actualizada monetariamente atendiendo la notoriedad que implica el envilecimiento de un dinero que, a la hora de ahora, carece del mismo poder adquisitivo que otrora tenía; basta con decir, a ese respecto, que razones de equidad suficientemente depuradas por la jurisprudencia26, imponen tener en cuenta el deterioro del signo monetario.
Para ese propósito, son de tener en cuenta las orientaciones que suministra el DANE, toda vez que “( ) se conectan con el costo de la vida a nivel nacional y el poder adquisitivo del peso en el ámbito de las relaciones económicas dentro de las actividades domésticas”27. Por modo que la actualización puesta de presente debe estar sustentada sobre la variación del índice de precios al consumidor por el lapso 25 Actuación N° 22. p. 135 a 139. 26 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil y Agraria.
Sentencia de 9 de septiembre de 1999. Radicación Expediente N° 5005. Magistrado Ponente: Dr. JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES. 27 Ídem. Sentencia de 8 de marzo de 1993. Ordinario de RAÚL MEJÍA SALDARRIAGA Y CÍA. S. EN C. contra LANDERS Y CÍA. S.A. Magistrado Ponente: Dr. EDUARDO GARCÍA SARMIENTO. 19 Radicado: 680813121001202100071 01 transcurrido entre la fecha del contrato (agosto de 2011) y la fecha de discusión de este fallo (marzo de 2025) con fundamento en los índices certificados por el DANE28 (Índices - Serie de empalme 2003-2024).
Corresponde entonces, y para efectos de realizar la correspondiente operación matemática, utilizar la siguiente fórmula en la que VF corresponde al valor actual; IF refiere al índice final; II corresponde al índice inicial y, VI es el valor inicial que compete indexar: IF VF: _______ X VI II De acuerdo con ello, tiénese entonces lo siguiente: VI: $58.817.892,39 II: 75,39 (AGOSTO DE 2011) IF: 148,68 (MARZO DE 2025) 148,68 $58.817.892,39 X __________ = $115.997.403,37 75,39 Son CIENTO QUINCE MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS TRES PESOS CON TREINTA Y SIETE CENTAVOS ($115.997.403,37).
Valor ese que, además, seguirá actualizándose en las mismas condiciones aquí decantadas, hasta el preciso día en que se produzca el pago. Así entonces se decidirá. Para la fecha de fallo, aún no se había fijado el porcentaje del IPC correspondiente al mes de abril de 2025. 28 En: https://www.dane.gov.co/files/operaciones/IPC/mar2025/anex-IPC-Indices-mar2025.xlsx. 20 Radicado: 680813121001202100071 01 En mérito de lo expuesto, la Sala Civil Especializada en Restitución de Tierras del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO. Declarar NO PROBADAS las excepciones de “BUENA FE POR PARTE DE H RINCÓN CIA S EN C EN LA CELEBRACIÓN DEL NEGOCIO JURÍDICO CON LA SOCIEDAD AGROVAR S.A.S. EN LA VENTA DEL INMUEBLE OBJETO DE ESTE LITIGIO” y “AUSENCIA DE CULPA DE LA SOCIEDAD H RINCÓN CIA S EN C EN LA RECLAMACIÓN PRETENDIDA POR LA SOCIEDAD AGROVAR”, que fueran propuestas por la llamada en garantía, de conformidad con las motivaciones que anteceden.
SEGUNDO. Por efecto de la prosperidad del propuesto llamamiento en garantía, CONDENAR a H. RINCÓN Y CIA S. EN C. S., que se identifica con el N.I.T. N° 900.181.067-3, a que pague a favor de AGROVAR S.A.S., identificada con el N.I.T. N° 809.012.806-6, en el término de un (1) mes contado a partir de la ejecutoria de esta sentencia, la suma de $58.817.892,40, misma que, corregida monetariamente hasta el día 31 de marzo de 2025, equivale a la suma de CIENTO QUINCE MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS TRES PESOS CON TREINTA Y SIETE CENTAVOS ($115.997.403,37) y la que seguirá actualizándose en la misma forma señalada en este fallo hasta cuando se produzca el pago efectivo, atendiendo para ese efecto, todas las precisas estipulaciones y condicionamientos expuestos en la parte motiva de esta providencia.
TERCERO. Sin condena en costas por no encontrarse configurados los presupuestos contenidos en el literal “s” del artículo 91 de la Ley 1448 de 2011. 21 Radicado: 680813121001202100071 01 CUARTO. NOTIFICAR esta decisión a los sujetos procesales por el medio más expedito y LIBRAR las comunicaciones y las copias que se requieran para el efecto, a través de la secretaría de esta Corporación.
QUINTO. Por Secretaría, COMUNICAR lo así decidido a la H. Corte Suprema de Justicia para los efectos a que haya lugar. Proyecto aprobado según consta en el Acta N° 016 de 30 de abril de 2025.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE (2) Los Magistrados Firma Electrónica NELSON RUIZ HERNÁNDEZ Firma Electrónica AMANDA JANNETH SÁNCHEZ TOCORA Firma Electrónica YENNY PAOLA OSPINA GÓMEZ 22 Radicado: 680813121001202100071 01 Firmado electrónicamente por el (la) Doctor(a): AMANDA JANNETH SANCHEZ TOCORA NELSON YESID RUIZ HERNANDEZ YENNY PAOLA OSPINA GOMEZ Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en artículo 103 del Código General del Proceso y el artículo 7 de la ley 527 de 1999 Código de verificación: 9ccbbcc8dd61b3c6730ee749fe51db9dc1e26b4c8735c5a520c3f8c5028103dc Documento generado en 2025-04-30