SIGCMA-SGC TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE SANTANDER Magistrado Ponente: Iván Fernando Prada Macías Bucaramanga, veintisiete (27) de marzo de dos mil veinticinco (2025) Procede la Sala a decidir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de primera instancia proferida el cuatro (04) de agosto de dos mil veintitrés (2023) por el Juzgado Noveno Administrativo Oral del Circuito Judicial de Bucaramanga.
I. LA DEMANDA (Actuación 2 SAMAI – gestión otras corporaciones) El municipio de San Andrés – Santander en ejercicio de la <<acción de restitución de inmueble arrendado>> interpone demanda ordinaria en contra del señor Mateo Carvajal Castellanos formulado las siguientes: 1. Pretensiones. Busca el municipio se declare la terminación del contrato de arrendamiento de inmueble urbano suscrito con el señor Carvajal Castellanos el 15 de noviembre de 2020, dado el vencimiento del plazo contractual.
Como consecuencia, solicita se condene al demandado a restituir el inmueble ubicado en la Carrera 6 No. 11-15 del caso urbano, distinguido con matrícula inmobiliaria No. 318-6111, por ser de su propiedad de acuerdo con la Escritura Pública No. 341 del 14 de diciembre de 1990. Expediente 680013333009-2022-00166-01 Medio de control Restitución de Inmueble Arrendado Demandante Municipio de San Andrés – Santander alcaldia@sanandres-santander.gov.co hernan_montaguth@hotmail.com Demandado Mateo Carvajal Castellanos reinaldo.riano58@hotmail.com Ministerio Público Procuraduría 159 Judicial II para Asuntos Administrativos. nmgonzalez@procuraduria.gov.co Tema Procedimiento aplicable a la pretensión de restitución de inmueble arrendado / inaplicabilidad de las disposiciones civiles y comerciales referentes a la renovación de los contratos de arrendamiento cuando se trata de contratos estatales / se confirma la sentencia que ordena la entrega del inmueble arrendado Tribunal Administrativo de Santander Medio de Control: Restitución de Inmueble Arrendado Exp. 680013333009-2022-00166-01 2 2.
Hechos. Como fundamento de sus pretensiones el municipio demandante relata los siguientes hechos relevantes: 2.1 En calidad de propietario del predio ubicado en la carrera 6 No. 11-15 del casco urbano y tras el respectivo proceso contractual, entregó en arrendamiento el inmueble al señor Mateo Carvajal Castellano, quien lo destinó a la actividad comercial de parqueadero de vehículos y/o taller. 2.2 El contrato de arrendamiento No. 006-2020 se celebró por el término de un (01) año contado a partir del 15 de noviembre de 2020, teniendo como fecha de terminación, el 15 de noviembre de 2021. 2.3 El canon de arrendamiento correspondió a $120.000 mensuales y fue debidamente cancelado por el arrendatario durante la vigencia del contrato. 2.4 Mediante Oficio del 12 de agosto de 2021 solicitó al aquí demandado la entrega del inmueble a la finalización del plazo pactado, solicitud que fue reiterada el 18 del mismo mes y año. 2.5 Aduciendo la imposibilidad de trasladar su taller y parqueadero a otro sitio, el arrendatario, hoy demandado, con solicitud del 23 de diciembre de 2021, insistió ante el ente territorial respecto de la prorroga del contrato de arrendamiento.
Dicha solicitud fue resulta en Oficio del 13 de enero de 2022, oportunidad en la que se señaló que, la entrega del inmueble debía hacerse el 28 de febrero de la referida anualidad. 2.6 El 26 de febrero de 2022 el hoy demandado insistió en la solicitud de prorroga antes radicada, aduciendo en esta oportunidad, que él había realizado mejoras durante los 26 años que lleva ocupando el inmueble en calidad de arrendatario. 2.7 Pese a que en el contrato se estipuló que las mejoras solo podían realizarse previa autorización del supervisor del contrato, afirma, no haber dado autorización para las mejoras y arreglos locativos aducidos por el demandado. 2.8 El término del contrato se encuentra vencido y el demandado incurre en una conducta reiterativa consistente en negarse a la entrega del inmueble al propietario.
Tribunal Administrativo de Santander Medio de Control: Restitución de Inmueble Arrendado Exp. 680013333009-2022-00166-01 3 3 Normas violadas y concepto de la violación. Como disposiciones normativas violadas cita la Ley 820 de 2003, los Artículos 1608, 1616, 1973, 2000, 2003, 2005, 2006 y 2007 del Código Civil y, los Artículos 384 y siguientes del CGP.
II. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA (Actuación 2 SAMAI – gestión otras corporaciones) El señor Mateo Carvajal Castellanos señala que el contrato de arrendamiento al que hace referencia el municipio se suscribió desde hace más de 20 años y, desde entonces, se ha destinado el inmueble para actividades comerciales, razón por la que, la normatividad aplicable lo es el Código de Comercio.
Niega que el contrato de arrendamiento renovado en el año 2020 se hubiese suscrito estableciendo como término, el de un año, pues de manera verbal le manifestaron que el plazo sería de cinco años, mismo plazo que se había pactado en los contratos anteriores. Asegura nunca haber recibido una copia del contrato por lo que no sabe a qué clausula hace referencia el municipio.
Refiere que, frente al plazo y renovación del contrato que origina la demanda de la referencia, se debe dar aplicación a lo previsto en el Artículo 518 del Código de Comercio, en donde se establece que, cuando el arrendatario haya ocupado el inmueble por no menor de dos años consecutivos con el mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del plazo; así como al artículo 524 según el cual, las disposiciones contractuales contrarias a lo previsto en los artículos 518 a 523 no producirán efectos para las partes.
En consecuencia, e insistiendo en que desconoce el contrato de arrendamiento suscrito y por el contrario, tiene certeza que el plazo pactado fue de cinco año como en ocasiones anteriores, solicita de nieguen las pretensiones de la demanda y se entienda que el contrato se renovó por el referido término de cinco años. III. LA SENTENCIA APELADA (Actuación 54 SAMAI – gestión otras corporaciones) El Juzgado Noveno Administrativo Oral del Circuito Judicial de Bucaramanga el 04 de agosto de 2023 profiere sentencia de primera instancia en la que resuelve: <<Primero. Declárese terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre el municipio de San Andrés y el señor Mateo Carvajal Castellanos referente al inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 318—6111 ubicado en la Carrera 6 No. 11-15 del casco urbano del municipio de San Andrés. Tribunal Administrativo de Santander Medio de Control: Restitución de Inmueble Arrendado Exp. 680013333009-2022-00166-01 4 Segundo. Ordénase la restitución inmediata del inmueble en consecuencia, dispóngase el lanzamiento del señor Mateo Carvajal Castellanos del inmueble antes descrito y restitúyase a favor del municipio de San Andrés. Tercero. Para la diligencia de lanzamiento comisionase al Juzgado Promiscuo del municipio de San Andrés (reparto) a quien se librará al despacho comisorio para los fines indicados.
Cuarto. Condénase en costas a la parte demandada y a favor del demandante, las cuales deberán liquidarse por la Secretaría de este Despacho>> Analizadas las pruebas que obran la expediente encuentra el señor Juez probado que, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en el mes de noviembre de 2020 tenía como plazo contractual el de un año a partir de la fecha de suscripción, término que, fue plenamente conocido por el señor Carvajal quien en las solicitudes realizadas el municipio, señalaba con claridad la fecha en la que el referido plazo feneció. Teniendo en cuenta lo anterior, esto es, que el plazo contractual era claro, conocido por el arrendatario y que fue superado con creces, concluye la obligación del arrendatario de destituir el inmueble, sin que tenga derecho alguno al reembolso de las mejoras, pues a más de que no están probadas en el expediente, ello no fue pactado en el contrato.
IV. EL RECURSO DE APELACIÓN (Actuación 56 SAMAI – gestión otras corporaciones) El señor Mateo Carvajal Castellanos se opone a la sentencia de primera y solicita se revoque para en su lugar, negar las pretensiones, realizando dos reproches claros: 1. La indebida escogencia de la acción, argumentando que el proceso se tramitó por el señor Juez de primera instancia dando aplicación al procedimiento verbal reglado en los Artículo 384 y siguientes del Código General del Proceso, cuando, la acción correcta a seguir debió haber sido la de controversias contractuales prevista en la Ley 1437 de 2011. 2.
Ausencia de motivación del Juez de primera instancia respecto de la excepción de mérito propuesta consistente en dar por no escrita la clausula tercera del contrato de arrendamiento. Señala que nada dijo el A-Quo respecto de la aplicación de los previsto en los Artículos 518 y 524 del Código de Comercio, conforme los cuales el hecho de haber pactado un plazo contractual de un año, debe entender por no estipulada en razón del derecho que le asiste a que se le renueve el contrato.
Tribunal Administrativo de Santander Medio de Control: Restitución de Inmueble Arrendado Exp. 680013333009-2022-00166-01 5 V. TRÁMITE DE SEGUNDA INSTANCIA El proceso fue allegado a este Tribunal el 17 de octubre de 2023, correspondiendo al conocimiento de este Despacho. El 16 de noviembre de la misma anualidad se admite el recurso de apelación interpuesto, reingresando al Despacho para fallo el 11 de julio de 2024, sin que las partes hubiesen allegado alegatos de conclusión. VI.
CONSIDERACIONES Habiéndose surtido a cabalidad las demás etapas procesales sin que se evidencie causal de nulidad que pueda invalidar lo actuado, y como quiera que los presupuestos procesales se encuentran satisfechos, procede la Sala a dictar sentencia de segunda instancia. 1. Competencia. Conforme al artículo 153 del CPACA, el Tribunal Administrativo es competente para conocer en segunda instancia de las apelaciones de las sentencias dictadas en primera instancia por los Juzgados Administrativos de su jurisdicción territorial; razón por la cual procede la Sala a desatar la presente controversia en segunda instancia. 2.
Problemas jurídicos. Previo a formular los problemas jurídicos que corresponden a esta instancia, debe precisar el Tribunal que, los inconformismos que fundamentan el recurso de apelación recaen exclusivamente en situaciones de puro derecho, pues el demando reprocha en primer lugar que, el trámite dado por el señor Juez de primera instancia al proceso, no es el adecuado, debiendo haberle dado el trámite establecido en el CPACA para los procesos iniciados con ocasión del medio de control de controversias contractuales y, en segundo lugar señala que, el A-Quo no estudio la aplicación de las disposiciones normativas previstas en los artículos 518 y 524 del Código de Comercio, de donde afirma, se derivaría que, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que origina la demanda de la referencia, esto es, la referida al plazo contractual, carece de efecto y por tanto, su contrato debería entender renovado en el mismo plazo que había sido renovado en otras oportunidades.
Es así como, en esta instancia deja de ser objeto de debate, la existencia del contrato, el conocimiento de este por parte del demandado, el plazo contractual pactado y las mejoras realizadas o no al predio, limitándose el litigio a establecer entonces: 1. Si el procedimiento seguido por el A-Quo para tramitar el proceso, fue el correcto y; 2.
Si los artículos 518 y 524 del Código de Comercio le resultan aplicables al contrato de arrendamiento aquí estudiado. Tribunal Administrativo de Santander Medio de Control: Restitución de Inmueble Arrendado Exp. 680013333009-2022-00166-01 6 A partir de la reseña de los antecedentes y, especialmente, de la precisión realizada en el inciso anterior, la Sala formula y resuelve los siguientes problemas jurídicos: Pj1.
¿Le dio el A-Quo un trámite inadecuado al proceso de la referencia que hiciese pasible declarar la nulidad de todo lo actuado? Tesis: No Fundamento jurídico: Entiende la Sala que, lo alegado por el recurrente en este punto obedece a un defecto procedimental absoluto por haberse el Juez ceñido a un trámite completamente ajeno al pertinente.
Al respecto, ha precisado la H. Corte Constitucional en su Jurisprudencia que, la configuración de tal defecto resulta procedente en los eventos en los que el defecto procesal tenga una incidencia directa en el fallo y, genere una vulneración directa a los derechos fundamentales. A partir de lo anterior, es claro que, la demanda fue interpuesta por el municipio de San Andrés en ejercicio de la acción de restitución de inmueble arrendado frente al Juez Promiscuo Municipal de San Andrés quien en virtud de lo previsto en el numeral 2 del Artículo 104 de la Ley 1437 de 2011 -la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo conocer de lo relativo a (…)lo relativo a los contratos en los que sea parte una entidad pública- remitió el expediente por competencia a los Juzgados Administrativo de Bucaramanga en atención a la competencia territorial y funcional, oportunidad en la que el A-Quo tras analizar los preceptos legales establecidos en el CPACA, admite la demanda bajo el medio de control de restitución de inmueble arrendado y ordena notificar de forma personal al demandado, advirtiendo que no se cuenta con correo de notificaciones de este.
Realizada la notificación personal, el A-Quo sigue el trámite ordinario previsto en la Ley 1437 de 2011 para los medios de control ordinario, por esto es que el señor Juez: da traslado de las excepciones propuestas por el demandado, resuelve las excepciones previas en auto, lleva a cabo audiencia inicial, oportunidad en la que fija el litigio y decreta pruebas, realiza las audiencias de pruebas requeridas, según las pruebas decretadas, finalizado el debate probatorio y en la misma diligencia de pruebas corre traslado para alegar de conclusión y finalmente, profiere sentencia de primera instancia contra la que el demandante interpone recurso de apelación el cual concedido en virtud de lo previsto en los Artículos 243.2 y 247.2 del CPACA.
En atención al trámite señalado es evidente que, aunque en el encabezado de las providencia proferidas por el señor Juez de primera instancia se haga referencia a un medio de control denominado restitución de inmueble arrendado el que, formalmente no hace parte del catálogo de medios de control que contempla Tribunal Administrativo de Santander Medio de Control: Restitución de Inmueble Arrendado Exp. 680013333009-2022-00166-01 7 la Ley 1437 de 2011 en sus artículos 135 a 148, lo cierto es que, materialmente el A-Quo le dio el trámite correspondiente a cualquier de los medios de control ordinarios previstos en el CPACA, es decir, le dio el trámite ordinario contemplado para el medio de control de controversias contractuales, el cual ha entendido la Jurisprudencia del H. Consejo de Estado1, es el medio de control por el que deben tramitarse las pretensiones de restitución de inmueble arrendado cuando estas surjan de un contrato estatal, de conformidad con lo previsto en los artículo 75 de la Ley 80 de 1993 y 104 del CPACA.
Con base en lo dicho hasta aquí, entiende el Tribunal que en la sentencia de primera instancia no se configuró el alegado defecto procedimental absoluto pues, el A-Quo se ciñó materialmente al trámite ordinario propio de las pretensiones de restitución de inmueble arrendado, cuando estas devienen de un contrato estatal, esto es, agotó las etapas correspondientes al procedimiento ordinario contencioso administrativo, por lo que no se presenta irregularidad alguna y mucho menos, vulneración a los derechos fundamentales del demandado, como por defensa y contradicción o acceso a la administración de justicia. Pj2.
¿Resulta aplicable al contrato de arrendamiento suscrito entre el municipio de San Andrés y el señor Mateo Carvajal lo dispuesto en los artículos 518 y 524 del Código de Comercio, referente a la renovación automática del contrato e ineficacia de estipulaciones en contrario? Tesis: No. Fundamento jurídico: Como se reseñó en el acápite correspondiente a la apelación, refiere el demandado que, tendiendo en cuenta que él lleva arrendando el inmueble que da origen a este proceso desde hace mas de 20 años, en virtud de contratos sucesivos de arrendamiento en los que se pactó como plazo contractual el término de cinco años, en aplicación de lo dispuesto en los Artículo 518 y 524 del Código de Comercio, se debe entender por no escrita la cláusula tercera prevista en el contrato No. 006-2020, esto es, en la que se pactó como plazo contractual el de un año. A la letra, las disposiciones normativas referidas disponen: <<Artículo 518. <Derecho de renovación del contrato de arrendamiento>.
El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: 1 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección A. Sentencia. MP.
Dra. Marta Nubia Velásquez Rico. Rad: 850012333000-2014-00245-02. 05 de marzo de 2021. Tribunal Administrativo de Santander Medio de Control: Restitución de Inmueble Arrendado Exp. 680013333009-2022-00166-01 8 1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; 2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y 3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
Artículo 524. <Carácter imperativo de estas normas>. Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.>> Al respecto la Jurisprudencia del H. Consejo de Estado2 ha sido clara y pacífica en sostener que, aunque los contratos estatales de arrendamiento se rigen por el derecho privado, bien sea civil o comercial, dependiendo de la destinación que se haga del predio, a estos no les resultan aplicables las disposiciones sobre prórroga de contratos previstas en los artículos 2014 del Código Civil y 518 del Código de Comercio, toda vez que, tales prerrogativas contrarían los principios de la contratación estatal, los de la función pública y, los propios del servicio publico y fines del Estado.
En consecuencia, resulta claro para este Tribunal que, la aplicación de las normas que echa de menos el apelante no es procedente en el caso bajo estudio por tratarse el contrato bajo estudio, de un contrato estatal, imponiéndose entonces, la confirmación de la sentencia de primera instancia que, accede a la restitución pretendida. 3.
Condena en costas. De conformidad con lo dispuesto en el inciso segundo del Artículo 188 de la Ley 1437 de 2011 en concordancia con el Artículo 365.1 del CGP, no se condenará en costas en esta instancia, debido a que la demanda goza de fundamento legal. En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE SANTANDER, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, FALLA Primero. Confirmar la sentencia proferida el 19 de abril del 2023 mediante la cual se accede a las pretensiones de restitución de inmueble arrendado Segundo. No condenar en costas de segunda instancia 2 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección C. Sentencia. MP.
Dr. Jaime Enrique Rodríguez Navas. Radicado: 540012333000-2018-00343-01. 07 de marzo de 2019. Tribunal Administrativo de Santander Medio de Control: Restitución de Inmueble Arrendado Exp. 680013333009-2022-00166-01 9 Tercero. En firme esta providencia, devolver el expediente al Juzgado de origen, previas las constancias de rigor en el SAMAI
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. [Firma electrónica] IVAN FERNANDO PRADA MACÍAS Magistrado [Firma electrónica] JULIO EDISSON RAMOS SALAZAR Magistrado [Firma electrónica] CLAUDIA XIMENA ARDILA PÉREZ Magistrada