1 República de Colombia RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DEL TOLIMA MAGISTRADO PONENTE Dr. CARLOS ARTURO MENDIETA RODRÍGUEZ Ibagué, veintitrés (23) de mayo de dos mil veinticuatro (2024) Medio de control: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO Radicación: No. 73001-23-33-000-2022-00296-00 Demandante: ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. Demandado: MUNICIPIO DE IBAGUE Vinculada: LIGA DE CONSUMIDORES DEL VERGEL Asunto: Sentencia de primera instancia ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S., obrando a través de apoderado judicial, en ejercicio del medio de control de nulidad y restablecimiento del derecho, promovieron demanda contra el MUNICIPIO DE IBAGUE con el fin que se hagan las siguientes: I. DECLARACIONES Y CONDENAS Conforme a lo determinado en la fijación del litigio se concreta en1: I.1.
Que se declare la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución No. 145 del 5 de noviembre de 2021, “Por medio de la cual se resuelve un recurso de apelación”, expedido por el Municipio de Ibagué – Secretaría de Planeación Municipal. I.2. Que como consecuencia de la prosperidad de la pretensión primera, se restablezca el derecho por parte del Municipio de Ibagué – Secretaría de Planeación Municipal, en el sentido que se reconozca que la Resolución No. 73-001-1-21-0290 del 25 de junio de 2021, expedida por el Curador Urbano No. 1 de Ibagué, mediante la cual se otorgó Licencia de Construcción para el Proyecto Sky Deluxe, tiene plenos efectos jurídicos y como consecuencia de ello, se ratifique el otorgamiento de la Licencia de Construcción concedida para el proyecto en cita.
I.3. Que se condene al Municipio de Ibagué – Secretaría de Planeación Municipal a pagar a la sociedad demandante las sumas líquidas que sean reconocidas a título de reparación de perjuicios, por el valor de QUINCE MIL DOSCIENTOS SESENTA MILLONES SETECIENTOS QUINCE MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y UN PESOS ($ 15.260.715.461) M/CTE., de los cuales $13.686.627.405 corresponden al daño emergente causado, y $1.574.088.056 al lucro cesante, indexadas y 1 Ver índice 0062 aplicativo Samai.
NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 2 actualizadas en los términos del inciso 4° artículo 187 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo. I.4. Que se condene al Municipio de Ibagué – Secretaría de Planeación Municipal a pagar a la demandante intereses moratorios a partir de la ejecutoria de la sentencia que ponga fin al proceso sobre cualquier suma que sea reconocida a título de reparación de perjuicios, en los términos del inciso 3° del artículo 192 del Código de Procedimiento Administrativo y de los Contencioso Administrativo.
I.5. Que se condene al Municipio de Ibagué – Secretaría de Planeación Municipal al pago de costas y agencias en derecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 188 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo. II.
HECHOS Como sustento fáctico más relevante, la parte accionante indicó2: II.1. Que la sociedad ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. es propietaria del predio denominado “Lote B9” de la parcelación El Vergel del Barrio Ambalá del municipio de Ibagué, inmueble identificado con folio de matrícula No. 350-169779. II.2. Que el 26 de abril de 2021, la sociedad ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. solicitó la concesión de una licencia de construcción para el desarrollo del Proyecto Sky Deluxe sobre el denominado “Lote B9”, correspondiente a una edificación de treinta y un (31) pisos, destinada a Vivienda Multifamiliar.
II.3. Que el 05 de mayo de 2021, el señor Julio César Montañez Roa, actuando en calidad de apoderado de la Liga de Consumidores del Vergel, presentó objeciones a la solicitud de Licencia de Construcción radicada por parte de la Sociedad ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. II.4. Que mediante Resolución No. 73-001-1-21-0290 del 25 de junio de 2021, el Curador Urbano No. 1 de Ibagué otorgó Licencia de Construcción en la modalidad de obra nueva y aprobación de piscinas para el Proyecto Sky Deluxe.
II.5. Que en virtud de dicho acto administrativo, se concedió una autorización para la construcción del citado proyecto, teniendo como base el estudio adelantado por la Curaduría Urbana. II.6. Que el 23 de julio de 2021, el señor Julio César Montañez Roa, actuando en calidad de apoderado de la Liga de Consumidores del Vergel, interpuso recurso de reposición y en subsidio de apelación en contra de la Resolución No. 73-001-1-21- 0290 del 25 de junio de 2021.
II.7. Que posteriormente, el Curador Urbano No. 1 de Ibagué, a través de Resolución No. 73001-1-21-0422 del 26 de agosto de 2021, confirmó en su totalidad lo decidido 2Ver fijación del litigio índice 0062 aplicativo Samai. NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 3 en la Resolución No. 73-001-1-21-0290 del 25 de junio de 2021, por medio de la cual se otorgó la licencia de construcción para el desarrollo del Proyecto Sky Deluxe.
II.8. Que la Secretaría de Planeación Municipal a través de Resolución No. 145 del 05 de noviembre de 2021, notificada el 10 de noviembre de 2021, resolvió el recurso de apelación interpuesto por la Liga de Consumidores del Vergel en contra de la citada licencia de construcción para el proyecto Sky Deluxe, en el sentido de revocar la Resolución No. 73-001-1-21-0290 del 25 de junio de 2021 expedida por el Curador Urbano No. 1 de Ibagué. II.9.
Que el 16 de febrero de 2022, la entidad demandante presentó solicitud de revocatoria directa ante la SECRETARÍA DE PLANEACIÓN DEL MUNICIPIO DE IBAGUÉ, con el objeto de que ésta dejara sin efectos la Resolución No. 145 del 5 de noviembre de 2021. A su vez, el 6 de mayo de 2022 radicó un escrito de alcance a dicha solicitud, que a la fecha no ha sido resuelto por la entidad.
III. NORMAS VIOLADAS Y CONCEPTO DE VIOLACIÓN3 El apoderado judicial de la parte demandante refiere que el acto administrativo acusado infringe lo dispuesto en el artículo 80 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo; el principio del debido proceso consagrado en los artículos 29 de la Constitución Política y 3 numeral 1° del CPACA; el artículo 2.2.6.1.1.7 del Decreto 1077 de 20155, lo consignado en el Acuerdo Municipal 035 de 1990, por el cual se adoptó el Estatuto Urbano de Ibagué; y el principio de igualdad consagrado en los artículos 13 superior y 3 numeral 2° del CPACA.
Como concepto de violación indicó que con la expedición de la Resolución No. 145 del cinco (05) de noviembre de 2021 por parte de la Secretaría de Planeación Municipal de Ibagué, se desconoció abiertamente lo dispuesto en el artículo 80 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo concerniente a la decisión de los recursos dentro del procedimiento administrativo, específicamente, el recurso de apelación cuyo estudio le correspondió a dicha autoridad, ya que se fundamentó en un reparo que no fue formulado por el sujeto recurrente.
Precisó que los argumentos desplegados en el recurso por parte de la Liga de Consumidores del Vergel se relacionaron con el desconocimiento al debido proceso, la exclusión de aplicación de las normas del Plan Parcial Palma sobre el predio en donde se localiza el Proyecto Sky Deluxe, la aplicación de otras normas de urbanismo al proyecto, y la supuesta limitación de alturas al cual se encontraba sometido el predio en cuestión, los cuales fueron abordados por el Curador Urbano No. 1 de Ibagué en la Resolución 73001-1-21-0422 del 26 de agosto de 2021; sin embargo, alega que en la Resolución No. 145 del 5 de noviembre de 2021, la Secretaría de Planeación Municipal no examinó de manera concreta y específica tales reparos, sino que simplemente efectuó un análisis general de las normas relacionadas con el Plan Parcial Palma, así como de las licencias de urbanismo 3 Ver demanda folios 7-15.
NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 4 existentes de manera previa a la expedición tanto del Decreto Municipal 196 de 2005 “Por el cual se adopta el Plan Parcial de Desarrollo Palma”, como de la licencia de construcción para el Proyecto Sky Deluxe.
Indicó que resulta violatorio del derecho fundamental al debido proceso y del principio de congruencia, que la Secretaría de Planeación Municipal haya basado su decisión en un razonamiento que no fue propuesto por la Liga de Consumidores del Vergel, pasando por alto la garantía de la contradicción, pues en ninguno de los capítulos del extenso documento presentado por los recurrentes para sustentar el recurso de reposición y en subsidio de apelación figura el supuesto desconocimiento del Decreto Municipal 015 de 2021 como argumento encaminado a sustentar su oposición al otorgamiento de la licencia de construcción previamente concedida, y fue el que resultó siendo fundamental para la revocatoria de la mentada habilitación. De otra parte, señala que la Resolución 145 del 5 de noviembre de 2021 no fue expedida con motivación suficiente; la autoridad no efectuó un ejercicio deductivo acerca de los argumentos propuestos por los recurrentes -como sí lo hizo el Curador Urbano No. 1 de Ibagué al resolver el recurso de reposición-.
Expuso que la única motivación del acto se concreta en la supuesta desatención de la licencia de construcción recurrida al Decreto Municipal 015 de enero de 2021, razón que no se acompasa con lo propuesto en el recurso, que a su vez es insuficiente y que es considerada como un elemento sobreviniente que incorpora el Municipio de Ibagué - Secretaría de Planeación Municipal solamente en la Resolución 145 del cinco (05) de noviembre de 2021.
Indica que no bastaba con que la Resolución 145 de 2021 plasmara de manera genérica un recuento de las normas urbanísticas que, a su juicio, serían aplicables o inaplicables al proyecto cuyo licenciamiento se solicitó. Por el contrario, la accionada estaba obligada a argumentar de manera específica las razones por las cuales el proyecto planteado, según se adujo, no se ajustaba a la reglamentación urbanística, cosa que no ocurrió en las consideraciones del acto atacado, ya que se limitó a realizar análisis generales sobre 1) el debido proceso de la recurrente, 2) la normativa general sobre planes parciales, 3) la aplicación del Plan Parcial Palma en este caso, 4) las resoluciones por medio de las cuales se autorizó el proceso de urbanización del predio “Los Balsos” (“Lote 1”) y 5) las exclusiones a las actuaciones de urbanización. Por otro lado, señala que la actuación acusada fue expedida con infracción de las normas en que debía fundarse, ya que los actos administrativos que conforman el marco normativo general al cual se sujeta el estudio para la licencia de construcción del Proyecto Sky Deluxe, corresponden a la Resolución 397 de 2000 y a la Resolución 298 de 2002, las cuales se encuentran amparadas y examinadas a la luz del Acuerdo Municipal 035 de 1990.
Por lo anterior, resulta errada e incongruente la determinación que hace la Resolución 145 de 2021 al examinar el cumplimiento de la licencia de construcción a la luz del Decreto Municipal 015 de 2021, y no con observancia de la normativa que sí es aplicable, es decir, las Resoluciones expedidas con observancia de los Acuerdos Municipales 035 de 1990, 116 del 2000 y 009 de 2002.
Refiere que través del Proyecto Parcelación El Vergel, se generaron las áreas con destino al cumplimiento de las obligaciones urbanísticas de cesiones en los términos de los citados Acuerdos Municipales; de manera que se puede aseverar que éste NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 5 corresponde a un área o pedio urbanizado en los términos de la definición establecida en el artículo 2.2.1.1 del Decreto 1077 de 2015.
A su juicio, es claro que el Lote LB-9 sobre el cual se obtuvo la licencia de construcción para el proyecto Sky Deluxe corresponde a un área útil del mismo. Precisó que la obtención de licencia de construcción sobre el Lote LB-9 (Resolución No. 73-001-1-21-0290 del veinticinco (25) de junio de 2021 expedida por el Curador Urbano No. 1 de Ibagué) era procedente, en la medida que la misma se fundamenta en el parágrafo 4 del artículo 2.2.6.1.1.7 del Decreto 1077 de 2015 (teniendo como base las normas urbanísticas que obran en el Acuerdo 035 de 1990).
Señala que el marco normativo general con base en el cual se ha desarrollado el sector y, en consecuencia, para el desarrollo del proyecto Sky Deluxe- está constituido por el Acuerdo Municipal 116 de 2000 y el Acuerdo Municipal 009 de 2002 expedidos por el Concejo Municipal de Ibagué, no obstante, la Resolución No. 145 del 5 de noviembre de 2021 desconoce tal contexto normativo.
Refiere que en el caso que se desestime la aplicabilidad del Plan Parcial Palma el Plan de Ordenamiento Territorial actualmente vigente para el municipio de Ibagué, contenido en el Decreto 1000-823 de 2014, igualmente consagra la misma liberación de altura en su artículo 304, conforme al cual “Para todos los usos, y para el uso de vivienda la altura será libre en desarrollos multifamiliares bajo la modalidad de agrupación.” Finalmente señala que se ha vulnerado el principio constitucional y legal de igualdad con el acto que revocó la licencia de construcción, ya que en otros proyectos aledaños al desarrollado por Aranjuez Construcciones Inmobiliarias S.A.S. (Sky Deluxe), en el mismo sector de El Vergel de la ciudad de Ibagué, obtuvieron la correspondiente licencia de construcción y se han adelantado sin inconvenientes encontrándose en igualdad de condiciones.
Expone que estando en condiciones similares, no se justifica que el Municipio de Ibagué – Secretaría de Planeación Municipal, en sede de apelación, haya revocado una licencia que fue concedida por el Curador Urbano No. 1 con fundamento en la normativa aplicable, desconociendo que otros proyectos también han sido beneficiarios de estas autorizaciones y han podido desenvolverse sin trabas por parte de la administración municipal.
IV. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Dentro del término de traslado contemplado en el artículo 172 de la Ley 1437 de 2011, el Municipio de Ibagué y la vinculada Liga de Consumidores del Vergel contestaron la demanda, oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones demandatorias y además expusieron como argumentos de defensa: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 6 IV.1.
Municipio de Ibagué4: A través de su apoderada judicial señaló: “(…) quien alega la falsa motivación debe demostrar las razones específicas por las cuales el acto administrativo incurre en dicho vicio de nulidad. Si bien la regla de la carga de la prueba se aplica con mayor importancia en la falsa motivación, de lo que realmente se trata es de proteger la presunción de legalidad que reviste todo acto administrativo una vez está en firme.
Por lo tanto, la carga de quien demanda es mayor al exponer bien sean las razones de hecho o las de derecho que justifican la indebida motivación del acto administrativo. Así pues, no se trata únicamente de exponer las normas puntuales por las cuales se encuentra la violación, sino una explicación sucinta de aquella que se advierte y que, en últimas, daría lugar a acabar con la presunción iuris tantum de legalidad de los actos administrativos.
(…) Así las cosas, los elementos indispensables para que se configure la falsa motivación son los siguientes: (a) la existencia de un acto administrativo motivado total o parcialmente, pues de otra manera estaríamos frente a una causal de anulación distinta; (b) la existencia de una evidente divergencia entre la realidad fáctica y jurídica que induce a la producción del acto y los motivos expuestos o tomados como fuente por la administración pública o la calificación de los hechos, y (c) la efectiva demostración por parte del demandante del hecho de que el acto administrativo se encuentra falsamente motivado.
(…) Así las cosas, queda claro que le corresponde al demandante desvirtuar la presunción de legalidad de los actos administrativos, frente al cargo de falsa motivación, teniendo sobre sí la carga de la prueba, es decir a través de una presentación clara de la discrepancia fáctica y jurídica que invalida la motivación, y justificación de dicho acto. 2.
Otro de los cargos se presenta frente a la infracción de las normas en que debería fundarse el acto administrativo. Al respecto el demandante relaciona la violación del principio de Igualdad, legalidad, debido proceso, al igual que algunas normas urbanísticas. Para el efecto de plantear la defensa jurídica del Municipio de Ibagué como emisor del Acto Administrativo demandado Resolución 00145 del 5 de noviembre de 2021 que resolvió el recurso de apelación, se tendrá en cuenta el marco normativo de la Ley 388 de 1997 y el Decreto 1077 de 2015.
Dentro de los temas a considerar se encuentra lo correspondiente a los Planes Parciales que complementan los planes de ordenamiento. Para el caso objeto de estudio, esta defensa se debe centrar en demostrar que el predio sobre el que se planea ejecutar el proyecto Sky Deluxe por la Constructora Aranjuez, denominado “los balsos” no se debe sujetar a la normatividad contenida en el Decreto 4 Ver índice 0029 aplicativo Samai.
NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 7 Municipal 0196 del 25 de abril de 2005, por el contrario, se debe aplicar la Licencia urbanística 298 de 2002. Dentro del Acto Administrativo 0196 de 2005 se contempló la extensión superficial en la que se desarrollaría el Plan Parcial, dentro de los mismos se establecieron los lotes intervenidos, entre los que se cuenta el “los balsos” con un área de 35000 m2, destacándose como un área ya urbanizada o ya intervenida.
Así mismo, se delimitaron las zonas homogéneas que se disponían a ser objeto de futuras intervenciones y desarrollos urbanísticos. Ahora bien, en Resolución 397 de 2000 de la Curaduría Urbana 1 de Ibagué se llevó a cabo la modificación de Loteo a solicitud del señor Santiago José Vila Mejía, realizando la división del predio “Los Balsos” en tres lotes.
En Resolución no. 298 de 2002 se realizó modificación a la Resolución 397 de 2000, efectuándose una subdivisión del lote de reserva A Los Balsos con área de 12540,69 m2 en siete lotes. En concordancia con tales actos se concluye que el predio LB-9 del loteo “los balsos” consiste en un predio urbanizado en los términos establecidos en las licencias urbanísticas expedidas por la Curaduría 1 de Ibagué a solicitud del señor Santiago Vila, aplicándose la definición del Decreto 1077 de 2015 adoptado en Decreto municipal 015 de 2021.
Según la norma “Se consideran urbanizados las áreas o predios en los que se culminaron las obras de infraestructura de redes, vías locales, parques y equipamientos definidas en las licencias urbanísticas y se hizo entrega de ellas a las autoridades competentes” (Art. 1. D. 015/2021). Así mismo, se reglamentó la exclusión a las actuaciones de urbanización de los predios desarrollados por procesos de urbanización o construcción con fundamento en actos administrativos expedidos por la autoridad competente.
De modo que, cuando se pretende adelantar una nueva edificación, se deberá cumplir con el marco normativo general sobre usos, edificabilidad, volumetría, alturas, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados en el acto administrativo previamente otorgado. Y en los casos en que tales exigencias no están contempladas, se someterán al mismo marco normativo del sector, garantizando una configuración urbanística homogénea, la prevalencia del interés general sobre el particular y la prestación de servicios públicos.
Ahora bien, tal y como lo analizó el Despacho de Planeación: para realizar estudio técnico y jurídico al Plan Parcial Palma, es necesario abordar el contenido del capítulo denominado "Los Planes Maestros" del Documento Diagnostico, se observan los siguientes elementos relevantes “Desde un comienzo se determinó por parte de los propietarios la vocación que tendrían sus predios, velando porque los desarrollos más cercanos a la Hacienda el vergel. situada en el extremo occidental de la totalidad del predio, fuesen de clase alta y buscando ubicar los estratos medios en la periferia sur oriental de éste (…).
El primer Plan maestro buscó el desarrollo de grandes lotes, donde la zona norte ubicada contra la cordillera se dejaría para la construcción de edificios. aprovechando la elevación del terreno y la vista que éste ofrece hacia la ciudad. la zona central del predio se destinaría para el desarrollo conjuntos cerrados de vivienda, y la parte sur colindante con la Avenida Ambala se dejaría para concentrar una zona comercial sobre este corredor.
Lo anterior estaría articulado por un circuito vial constituido por tres vías de penetración ubicadas sobre la Avenida Ambala, y que NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 8 se prolongarían en sentido norte al interior del sector, y donde dos de éstas continuarían como vías perimetrales de las quebradas la Balsa y las Panelas, así como con una vía intermedia ubicada en el mismo sentido de esta.
(…) Es importante resaltar que dentro del Plan Parcial Palma se planteó como estrategia territorial: “Constituir zonas homogéneas claramente definidas que le permita a los propietarios obtener un predio acorde a su participación inicial, bajo la premisa del equitativo reparto de cargas y beneficios”. Y “Localizar los desarrollos urbanísticos dentro del área de planificación, definiendo su conformación, usos y características”.
El Despacho de la Secretaría de Planeación Municipal consideró que, con base en las disposiciones que fueron adoptadas en el Plan Parcial Palma y frente al Lote B9 del loteo “Los Balsos”, en el documento técnico de soporte, se encuentra excluido por encontrarse urbanizado previamente, por cuanto en su planimetría ha sido identificado con claridad como un predio “ya intervenido”; de acuerdo con el Despacho es un predio urbanizado en los términos establecidos en las licencias urbanísticas precitadas, conforme la definición contenida en el artículo 2.3.1.1.1 del Decreto 1077 de 2015, compilado por el artículo 1 del Decreto Municipal 015 de 2021.
En este sentido, el Plan de Ordenamiento Territorial – Decreto 1000-0823 de 2014, artículos 283 y 284, “Art. 283. El tratamiento de consolidación regula la transformación de las estructuras urbanas de la ciudad desarrollada, garantizando coherencia entre la intensidad de uso del suelo y el sistema de espacio público existente o planeado.
Parágrafo. Todos los predios que hayan concluido el proceso de urbanización se regirán por las disposiciones del tratamiento de consolidación urbanística.” Y “Art. 284. Los predios localizados en zonas con tratamiento de consolidación urbanística deberán mantener las características del barrio sobre aislamientos, retrocesos, antejardines y demás elementos volumétricos, así como sus condiciones de estacionamientos y equipamientos comunales.
La edificabilidad de dichos predios se resultante de la aplicación de la norma original. Parágrafo. Se entiende por norma original la reglamentación con fundamento en la cual se desarrolló inicialmente o se consolidó la urbanización, agrupación o conjunto que se encuentre vigente a la fecha de entrada en vigencia del presente Plan de Ordenamiento Territorial”.
Considérese así mismo que, teniendo en cuenta que el municipio de Ibagué no ha ocasionado perjuicio alguno a la sociedad demandante con la expedición del acto administrativo demandado proferido por la Secretaria de Planeación, no existe obligación por parte del ente territorial para reconocer perjuicio alguno, más aún cuando los actos administrativos están ajustados al orden jurídico, es decir, no existe un nexo de causalidad entre la administración municipal y los daños alegados por el accionante.
Adicionalmente, el curador urbano es autónomo en el ejercicio de sus funciones y responsable disciplinaria, fiscal, civil y penalmente por los daños y perjuicios que cause a los usuarios, a terceros o a la administración pública en el ejercicio de su función pública, máxime cuando no se verifica que se causara afectaciones a la NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 9 accionante por causa de la administración municipal.
Sin embargo, valga resaltar que, si bien el curador urbano superó el término legal para decidir la solicitud de licencia, no se puede atribuir de manera exclusiva que se haya causado daños patrimoniales a la sociedad Aranjuez, con ocasión del trámite administrativo.” IV.2. Vinculada Liga de Consumidores del Vergel Por intermedio de apoderado judicial se opusieron a las pretensiones demandatorias indicando: “A. Sobre la supuesta violación al principio del debido proceso.
(…) 1. Las autoridades administrativas están en el deber de resolver los recursos que se interpongan contras sus actos, con fundamento en todas las normas que regulan la actuación. Por razón del principio de eficacia, contemplado en el artículo tercero del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, CPACA, es deber de las autoridades buscar que todos los procedimientos logren su finalidad, para lo cual procurarán la efectividad del derecho material por encima de las exigencias formales.
Es lo que en la justicia contenciosa se conoce el principio iura novit curia… (…) Pero también el artículo décimo del estatuto antes citado impone a las autoridades administrativas la obligación de resolver los asuntos sometidos a su competencia, aplicando la totalidad de las normas constitucionales, legales y reglamentarias de manera uniforme según los supuestos fácticos, sin importar las alegaciones de los interesados. 2.
No es cierto que la decisión de revocar la licencia de construcción se haya amparado exclusivamente en una norma no invocada por el recurrente. (…) La Curaduría Uno sostuvo, tanto en la resolución 73-001-1-21-0290 del veinticinco (25) de junio de 2021, mediante la cual otorgó licencia de construcción al edificio SKY DELUXE, como en la resolución N. 73001-1-21-0422 del 26 de agosto de 2021, en la que se resolvió el recurso de reposición interpuesto contra la primera, que el Plan Parcial Palma permite construir vivienda multifamiliar a cualquier altura, pues el documento técnico soporte de dicho plan, adoptado por Decreto 196 de 2005, en los numerales 8.1.
Normativa, 8.1.10. Normatividad de edificabilidad según tratamiento, 8.1.10.2., edificabilidad en vivienda no bis, permite “VIVIENDA MULTIFAMILIAR EN ALTURA LIBRE”. El argumento anterior fue desvirtuado por la Secretaría de Planeación Municipal mediante la Resolución 145 del cinco de noviembre del 2021 en los siguientes términos: “Con base en lo anterior este despacho se permite indicar que en el marco de las disposiciones adoptadas por el Plan Parcial Palma y particularmente con relación al predio denominado Lote B9 del loteo “Los Balsos” en su documento técnico de NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 10 soporte, tal y como se ha mencionado previamente, se encuentra excluido por encontrarse urbanizado previamente, por lo que en su planimetría ha sido identificado con claridad como un “predio ya intervenido”; razón suficiente para confirmar que las normas contenidas en el citado Plan Parcial no le son aplicables al predio objeto de la controversia” (…) De manera que no es cierto que la Secretaría de Planeación Municipal de Ibagué haya resuelto el recurso de apelación que nos ocupa, exclusivamente con fundamento en las disposiciones del Decreto Municipal 015 del 19 de febrero de 2021, sino que fueron también los argumentos presentados por el recurrente los que sirvieron de fundamento a la decisión de revocar la mencionada licencia de construcción, que, en esencia, sostienen que la norma que invocó la Curaduría para expedir la licencia no es aplicable al lote B9 del predio Los Balsos.
B. Sobre la supuesta violación al artículo 80 del CPACA. (…) Una simple interpretación literal de la norma citada conduce a concluir que la decisión del recurso puede ocuparse de peticiones que no hayan sido hechas con el recurso, con la única condición que surjan con motivo de este, es decir, que estén relacionadas directa o indirectamente.
De manera que bien hubiera podido la Secretaría de Planeación, al resolver el recurso, ocuparse de peticiones diferentes a las hechas por el recurrente. Ahora bien, en el presente caso, el recurso de apelación resuelto por la Secretaría Planeación, no se ocupó de peticiones no planteadas por el recurrente, simplemente resolvió la revocatoria del acto recurrido que fue lo que se solicitó. Se pregunta: si lo pedido tanto en el recurso de reposición como en el de apelación fue la revocatoria del acto y lo que resolvió la Secretaría de Planeación Municipal, fue precisamente revocarlo, de dónde afirma el hoy demandante que el recurso viola el artículo 80 del CPACA.
C. Sobre la presunta falta de motivación del acto demandado. (…) También aquí se equivoca la demandante, pues la Resolución N. 145 del cinco de noviembre de 2021 es extensa, clara y contundente en las razones que llevaron a revocar la licencia construcción, así: 1. Por un lado, explica suficientemente, tanto con argumentos jurídicos como técnicos, porqué la normatividad sobre alturas del Plan Parcial Palma no es aplicable al predio en el que se pretendía la construcción del edificio SKY DELUXE… Como si lo anterior no fuera suficiente, también se ocupa el acto demandado de las razones expuestas por la misma Curaduría Uno de Ibagué, al resolver el recurso de reposición interpuesto, particularmente de lo relativo a las normas del Plan Parcial Palma respecto de los límites de altura en el sector el Vergel… NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 11 …después de todas las citas técnicas, urbanísticas y jurídicas desarrolladas en los acápites anteriormente transcritos, es que llega la Secretaría de Planeación a la siguiente conclusión: “Con base en lo anterior este despacho se permite indicar que en el marco de las disposiciones adoptadas por el Plan Parcial Palma y particularmente con relación al predio denominado Lote B9 del loteo “Los Balsos” en su documento técnico de soporte, tal y como se ha mencionado previamente, se encuentra excluido por encontrarse urbanizado previamente, por lo que en su planimetría ha sido identificado con claridad como un “predio ya intervenido”; razón suficiente para confirmar que las normas contenidas en el citado Plan Parcial no le son aplicables al predio objeto de la controversia” (subrayo).
De manera que no tiene ningún fundamento la afirmación de la actora según la cual el acto administrativo demandado, es decir, la Resolución N. 145 del cinco de noviembre de 2021, está insuficientemente motivada. (…) 2. Pero también la Resolución N. 145 del cinco de noviembre de 2021 hizo un estudio fáctico y jurídico de las disposiciones legales y reglamentarias, nacionales y locales, que aplican para resolver el problema planteado respecto del trámite de la licencia de construcción del edificio en cuestión. Particularmente se ocupó de resolver la controversia sobre las normas que regulan la licencia de construcción del lote B9 del loteo Los Balsos.
D. Sobre la presunta expedición del acto demandado sin tener en cuenta la normatividad aplicable. Afirma la demandante que la Resolución N. 145 de 2021 pasa por alto la normatividad aplicable para el edificio SKY DELUXE, de un lado, porque no requiere licencia de urbanización dado que la construcción se realizaría sobre un inmueble urbanizado y, de otro, porque “la licencia de construcción fue otorgada correctamente a la luz de la normatividad aplicable al proyecto”.
Respetuosamente, considero que se equivoca la demandante al creer que la licencia de construcción otorgada por la Curaduría Uno era procedente en razón a lo dispuesto en el artículo 2.2.6.1.1.7. del decreto 1077 de 2015. A tal conclusión llega en virtud de una interpretación errada de la norma mencionada, producto, en mi opinión, del interés que tiene la actora en la obtención de la licencia. En efecto, la norma dice que los titulares de las licencias de parcelación y urbanización tienen derecho a la correspondiente licencia de construcción “con base en las normas urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron de base para la expedición de la licencia de parcelación o urbanización”.
Pero precisamente entre las normas que sirvieron de base para estas licencias, están las contenidas en las licencias mismas. En otras palabras, la licencia de parcelación o urbanización no solo implica o comprende las normas anteriores y superiores que le sirvieron de soporte, sino las que ella misma dispuso con fundamento en los documentos aportados por el interesado en la licencia. En el presente caso no puede haber duda en que el titular de la licencia de urbanización del lote B-9 del loteo Los Balsos, tiene derecho a que se le expida la NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 12 licencia de construcción con base en las normas urbanísticas que sirvieron de base para la licencia de urbanización, es decir, para expedir la Resolución 298 de 2002 emanada de la Curaduría Uno. Pero tampoco puede haber duda en que también está sometido a lo dispuesto en la misma Resolución N. 298 de 2002, y es esta la que, interpretada integralmente con los planos y certificaciones que la conforman, las disposiciones del Plan de Ordenamiento Territorial vigente para la época y las normas nacionales sobre espacio público, prohíbe construir en el Lote B9 y demás de la urbanización Los Balsos, vivienda multifamiliar y particularmente torres de más de cien apartamentos como sería el edificio SKY DELUXE.
Afirmo que al expedirse la Resolución N. 298 de 2002, se limitó la altura de las edificaciones de los sub lotes del lote los Balsos, entre ellos el Lote B-9… (…) De manera que la licencia de urbanismo expedida mediante la Resolución N. 298 de 2002, determina las condiciones generales de las edificaciones que debían adelantarse en todos y cada uno de los lotes aprobados, las cuales no podían ser más de nueve, pues fue con base en este loteo, y sus correspondientes planos y certificaciones de disponibilidad de servicios, que se definieron las zonas comunes, los parqueaderos de visitantes, la dimensión de las vías, zonas verdes, obras de urbanismo y la infraestructura de servicios públicos de acueducto y alcantarillado.
Pero además de las disposiciones particulares de la licencia de urbanización, son otras normas, vigentes para la época en que se concedió, tanto de orden municipal como nacional, las que impiden la construcción de edificaciones diferentes a las propuestas por el urbanizador al tramitar aquella, específicamente por la necesidad de conservar el espacio público, la infraestructura de servicios públicos y los equipamientos del sector residencial.
(…) Reitero que el acto administrativo que aprueba una licencia de urbanismo no está integrado solo por lo dispuesto en su parte resolutiva, sino también por lo dicho en la considerativa y lo diseñado y dispuesto en los planos y demás documentos que le sirven como soporte, y por las normas del Plan de Ordenamiento Territorial y las disposiciones locales y nacionales que lo integran.
La licencia de loteo contenida en la resolución N. 298 de 2002, fue expedida bajo el régimen del Decreto 1052 de 1998 y por tanto es esta disposición la que la regula. Pues bien, el artículo tercero del citado decreto precisa que la licencia de loteo es la norma que determina las condiciones generales de las edificaciones privadas que más adelante se pretendan construir en los correspondientes lotes.
E. El Decreto 015 de 2021 era aplicable a la licencia del edificio SKY DELUXE (…) Nuevamente se equivoca la demandante al considerar que el Decreto Municipal 015 de 2021, expedido por la Alcaldía Municipal de Ibagué, no aplica para efectos de la licencia que ha pretendido, pues se trata de una disposición expedida por funcionario competente, con anterioridad al trámite y expedición de la licencia y que, por disposición legal, forma parte del Plan de Ordenamiento Territorial de Ibagué. (…) NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 13 Estando claro que el Decreto 015 de 2021 fue expedido por una autoridad competente y se ocupa de asuntos que por disposición legal y local debe regular el Alcalde, no puede haber duda de su aplicabilidad en el trámite de la licencia del edificio SKY DELUXE, pues fue promulgado el 19 de febrero de 2021, varios meses antes del inicio del trámite de esta licencia cuya petición fue radicada el 26 de abril del mismo año (hecho N. 12 de la demanda).
Recuérdese también que, por mandato del artículo 15 del Decreto 1783 de 2021, las licencias urbanísticas se tramitan y expiden con fundamento en las normas de ordenamiento territorial vigentes al momento de la solicitud de aquellas. Desde luego que las normas deben aplicarse observando las reglas de interpretación y jerarquía normativa que tanto el ordenamiento jurídico colombiano como la normatividad urbanística establecen; por esa razón, la aplicación del Decreto 015 de 2021 debe entenderse como subsidiaria y complementaria de la resolución 298 de 2002, que fue precisamente lo que hizo la Secretaría de Planeación Municipal de Ibagué al expedir la Resolución N. 145 de 2021.
El artículo 4º del Decreto 015 de 2021 dispuso que los predios que hayan adelantado procesos de urbanización o construcción a través de actos administrativos expedidos por la autoridad competente y hayan hecho entrega de las cesiones urbanísticas, no están obligados a las actuaciones de urbanización de que trata el artículo segundo del mismo decreto; en todo caso, dice la norma, cuando se pretenda adelantar una nueva edificación a partir de una licencia de urbanismo previamente otorgada, como es nuestro caso, se debe cumplir el marco normativo general sobre usos, edificabilidad, volumetría, alturas, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados en el acto administrativo previamente expedido por la autoridad competente (que en este caso sería la resolución N. 298 de 2002).
(…) Atrás quedaron dichas las razones por las que, en mi opinión, la Resolución N. 298 de 2002, emanada de la Curaduría Uno de Ibagué, interpretada sistemáticamente con las demás normas que regulaban las licencias de urbanismo y construcción para la época en que fue expedida, prohibió la construcción de edificios de apartamentos en el sector Los Balsos del barrio El Vergel de Ibagué. Pero, por si hubiere alguna duda en la interpretación del alcance de la resolución N. 298 de 2002, es precisamente el artículo cuarto del decreto 015 de 2021 el que precisa que las construcciones deben mantener el marco normativo del sector y garantizar una configuración urbanística homogénea y que, en todo caso, debe prevalecer el interés general sobre el particular.
En este último sentido, reitero una vez más, para la expedición de la licencia objeto de la controversia debe tenerse presente que fue la idea de construir nueve viviendas en el lote Los Balsos, es decir, una en cada uno de los nueve sublotes, lo que condujo a definir las condiciones de prestación de servicios públicos y el área de las zonas de espacio público, por lo que aprobar una licencia de construcción para un edificio en uno de los nueve lotes que por sí solo tendría más de cien unidades de vivienda, constituiría un atentado contra el interés de los vecinos del sector y es eso lo que busca evitar el parágrafo segundo del artículo cuarto del decreto 015 de 2021.
F. Que se hayan expedido con anterioridad licencias ilegales no significa que se pueda seguir haciendo (…) NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 14 4. Es cierto que la Curaduría dos, mediante los actos administrativos que aporta la Demandante, autorizó la construcción de varios edificios en los lotes B1 (edificio Vista Hermosa), B7 (edificio ANGEL´S) y RB1 a RB5 (edificios Balsos del Vergel), pero la totalidad de las licencias de construcción expedidas para estas edificaciones violaron las siguientes normas: 4.1.
El artículo tercero del Decreto 1052 de 1998, vigente para cuando fue otorgada la licencia de urbanización del Lote B de los Balsos (Resolución N. 298 de 20002), según el cual la licencia de loteo es la norma que determina las condiciones generales de las edificaciones privadas que más adelante se pretendan construir en los correspondientes lotes. 4.2.
La Resolución N. 298 del 2002, expedida por la Curaduría Uno de Ibagué, que definió las condiciones de urbanización del Lote B de los Balsos, precisando que en los sub lotes en que fue dividido solo podría construirse máximo nueve viviendas de tipo unifamiliar. Las razones de esta conclusión están ampliamente expuestas en el presente escrito. 4.3.
El artículo 2.2.6.6.1.4. del Decreto 1077 de 2015, según el cual es deber de los curadores urbanos verificar la concordancia de los proyectos de subdivisión, parcelación, urbanización, construcción y demás sometidos al trámite de licencias, con las normas urbanísticas vigentes, entre ellas las licencias previas. 4.4. El artículo 15 del Decreto 1783 de 2021 según el cual las licencias urbanísticas se tramitan y expiden con fundamento en las normas de ordenamiento territorial vigentes al momento de la solicitud de aquellas. 4.5.
El parágrafo 4º del artículo 2.2.6.1.1.7. del Decreto 1077 de 2015, según el cual los titulares de licencias de parcelación o de urbanización tienen derecho a construir con base en las “(…) normas urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron de base para la expedición de la licencia de parcelación o urbanización”. 4.6. Particularmente la Resolución N. 73.001-1-13-0295 del primero de octubre de 2013 que otorgó licencia de construcción al proyecto “Balsos del Vergel”, violó la resolución N. 73001-1-07-0065, del ocho de marzo de 2007, que definió las condiciones de urbanismo del Lote “B” Los Balsos. 4.7.
El Reglamento Urbanístico de la Parcelación El Vergel, radicado en la Secretaría de Planeación Municipal de Ibagué el 31 de marzo de 1986, bajo el número 1493, numeral V, estableció que el área urbanizable se dividía en surperlotes, los cuales podían ser divididos “hasta llegar a los mínimos contemplados en este reglamento”. Estando claro que las licencias que permitieron la construcción de edificios de vivienda multifamiliar en el Lote B del sector los Balsos del barrio Vergel de Ibagué son ilegales, mal hace la demandante al pretender justificar o “legalizar” la licencia del edificio SKY DELEXE, argumentando que con anterioridad fueron NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 15 autorizadas este tipo de construcciones.
En otras palabras, que las autoridades hayan autorizado, en reiterados casos anteriores, la construcción de vivienda multifamiliar en el lote mencionado, no quiere decir que esta costumbre se convierta en norma vinculante para las licencias futuras o que, por virtud del principio de igualdad, deba darse el mismo tratamiento. (…) Los nuevos peticionarios de licencias de construcción en el lote Los Balsos, no pueden alegar un tratamiento igual a quienes obtuvieron irregularmente licencias de construcción pues el principio de igualdad frente a derechos adquiridos solo aplica cuando estos son ajustados a la ley.” V. TRÁMITE PROCESAL El libelo introductorio fue admitido a través de auto fechado 29 de septiembre de 20225; posteriormente, con proveído del 17 de noviembre de 2022 se dispuso la vinculación de la Liga de Consumidores del Vergel por tener interés directo en las resultas del proceso6.
Vencido el término de traslado7, con providencia del 18 de julio de 2023 se fijó fecha para audiencia inicial8, la cual se llevó a cabo el 22 de septiembre de 20239, surtiéndose el saneamiento del proceso, la verificación de los requisitos de procedibilidad, la fijación del litigio, la etapa de conciliación declarándose fallida por no existir fórmula de arreglo y el decreto de pruebas.
El 31 de octubre10 y el 6 de diciembre de 2023 se llevó a cabo la diligencia de pruebas, recaudándose la documental, testimonial y pericial decretadas; al finalizar, por considerarse innecesario el adelantamiento de la audiencia de alegaciones y juzgamiento, se ordenó a las partes presentar por escrito los alegatos de conclusión11, derecho del que hizo uso la parte demandante12, la Liga de Consumidores del Vergel13 y el Municipio de Ibagué14.
VI. CONCEPTO DEL MINISTERIO PÚBLICO Dentro del término concedido, el agente del Ministerio Público delegado ante esta Corporación no presentó concepto. VII. CONSIDERACIONES VII.1. Competencia Es competente esta Corporación para conocer del presente asunto en primera instancia de conformidad a lo previsto en la cláusula general de competencia consagrada en el inciso 1º del artículo 104 del C.P.A.C.A., así como en lo dispuesto en los artículos 152 numeral 2º y 156 numeral 2º ibídem. 5 Ver índice 011 del aplicativo Samai. 6 Ver índice 0021 del aplicativo Samai. 7 Ver índice 0044 aplicativo Samai. 8 Ver índice 0051 aplicativo Samai. 9 Ver índice 0062 aplicativo Samai. 10 Ver índice 0071 aplicativo Samai. 11 Ver índice 0078 aplicativo Samai. 12 Ver índice 0081 aplicativo Samai. 13 Ver índices 082 y 083 aplicativo Samai. 14 Ver índice 0084 aplicativo Samai.
NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 16 VII.2. Problema jurídico a resolver: Consiste en determinar si el acto administrativo contenido en la Resolución No. 145 del 5 de noviembre de 2021, fue proferido por la Secretaría de Planeación del Municipio de Ibagué con violación al debido proceso, carente de motivación, con infracción de las normas en las que debía fundarse, y con violación al principio de igualdad de la Sociedad Aranjuez Construcciones Inmobiliarias S.A.S., o si por el contrario respetó todas las garantías de la sociedad demandante.
En caso que se declare la ilegalidad del acto acusado, se adelantará el control por vía de excepción -inaplicación por ilegalidad –frente a la resolución 73-001-1-21- 0290 del 25 de junio de 2021, expedida por el Curador Urbano No. 1 de Ibagué con la cual se concedió la licencia de construcción al proyecto “SKY DELUXE”. VII.3. De los hechos probados • Que el predio denominado Los Balsos de la Parcelación El Vergel de la ciudad de Ibagué contaba con un área total de 35.000 m2, y el 14 de diciembre de 2000 su propietario solicitó licencia para modificarlo y subdividirlo en tres (3) nuevos lotes, la cual fue aprobada por el Curador Urbano 1 de Ibagué mediante resolución No. 397 del 29 de diciembre de 2000, quedando de la siguiente forma: • Que mediante Resolución No. 298 del 23 de septiembre de 2002 el Curador Urbano Uno de Ibagué modificó el artículo primero de la Resolución No. 397 del 29 de diciembre de 2000, resolviendo: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 17 • Que mediante el Decreto 0196 del 25 de abril de 2005 el Alcalde Municipal de Ibagué adoptó el Plan Parcial de Desarrollo “Palma” localizado en el barrio el Vergel.
NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 18 • Que la sociedad Aranjuez Construcciones Inmobiliarias SAS está matriculada en la Cámara de Comercio de Bogotá desde el 13 de julio de 2012, y tiene como objeto social la construcción y venta de apartamentos y locales comerciales15. • Que Aranjuez Construcciones Inmobiliarias adquirió a través de compra venta registrada en la escritura pública No. 3623 del 5 de diciembre de 2014, elevada ante la Notaría Tercera de Ibagué, el Lote B9 de la Parcelación El Vergel del Barrio Ambalá identificado con matrícula inmobiliaria 350-16977916. • Que con oficio D.S.H. Nro. 035 del 11 de mayo de 2018 el Comité Técnico de Disponibilidades Hidrosanitarias del IBAL S.A. E.S.P. OFICIAL concedió disponibilidad de servicio hidrosanitario para el predio localizado en el Lote B9 Parcelación El Vergel Barrio Ambala, para la construcción de un (1) edificio de veinte (20) niveles para doscientos (200) apartamentos, matricula inmobiliaria 350-169779. • Que con oficio R.D.S.H. Nro. 008 del 6 de abril de 2021 el Comité Técnico de Disponibilidades Hidrosanitarias del IBAL S.A. E.S.P. OFICIAL concedió renovación de la disponibilidad de servicio hidrosanitario para el predio localizado en el Lote B9 Parcelación El Vergel Barrio Ambala, para la construcción de un (1) edificio para cien (100) apartamentos, matricula inmobiliaria 350-169779. • Que Celsia expidió certificado de disponibilidad del servicio de energía eléctrica para el proyecto torre de apartamentos SKY, en el predio con matricula inmobiliaria 350-169779, para 96 apartamentos y 2 zonas comunes17. • Que el 26 de abril de 2021 la Sociedad Aranjuez Construcciones Inmobiliarias SAS presentó ante la Curaduría Urbana Uno de Ibagué, solicitud de licencia de construcción de obra nueva para vivienda multifamiliar en 31 pisos con cubierta en teja, en el Lote B-9 Parcelación El Vergel – sector Balsos identificado con matrícula 350-169779 ubicado en el barrio El Vergel18. • Que el 4 de mayo de 2021 el apoderado judicial de la Liga de Consumidores del Vergel presentó objeciones a la petición de licencia de construcción del edificio SKY DELUXE19. • Que mediante la Resolución No. 73001-1-21-0290 del 25 de junio de 2021 el Curador Urbano Uno de Ibagué otorgó a la Sociedad Aranjuez Construcciones Inmobiliarias SAS, licencia de construcción en la modalidad de obra nueva para adelantar la edificación del proyecto “SKY DELUXE”, edificación en 31 pisos con sótano y cubierta en teja, destinado a vivienda multifamiliar con un total construida de 19.666.55 m2; proyecto ubicado en la Parcelación El Vergel Lote B9 en la ciudad de Ibagué, con un área de lote de 1.848.18 m2, con un área de reserva vial de 325.63 m2 para un área útil de 1.522.55 m2 con un índice de ocupación de 0.91, identificado con matrícula inmobiliaria No. 350-169779 y ficha catastral 01-08-1066-0036-00020. 15 Ver anexos de la demanda. 16 Ver antecedentes administrativos allegados por el Municipio de Ibagué (índice 67 aplicativo Samai). 17 Ver anexos de la reforma de la demanda. 18 Ver antecedentes administrativos allegados por el Municipio de Ibagué (índice 67 aplicativo Samai). 19 Ver folios 96-106 antecedentes administrativos allegados por el Municipio de Ibagué (Índice 67 aplicativo Samai). 20 Ver anexos de la demanda.
NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 19 • Que el 22 de julio de 2021 el apoderado judicial de la Liga de Consumidores del Vergel presentó recurso de reposición y en subsidio apelación contra la resolución 73001-1-21-0290 del 25 de junio de 202121. • Que mediante Resolución No. 73001-21-0422 del 26 de agosto de 2021 el Curador Urbano Uno de Ibagué resolvió el recurso de reposición presentado por el apoderado de la Liga de Consumidores del Vergel contra la Resolución No. 73001- 1-21-0290 del 25 de junio de 2021, confirmándola en su integridad22. • Que a través de la Resolución No. 00145 del 5 de noviembre de 2021, la Secretaría de Planeación Municipal de Ibagué resolvió el recurso de apelación presentado por el apoderado judicial de la Liga de Consumidores del Vergel contra la Resolución No. 73001-1-21-0290 del 25 de junio de 2021, revocando la licencia de construcción en modalidad de obra nueva a la Sociedad Aranjuez Construcciones Inmobiliarias para adelantar el desarrollo del proyecto denominado “SKY DELUXE”23.
Prueba testimonial • MANUEL ANTONIO MEDINA ESPINOSA En la audiencia de pruebas adelantada el 31 de octubre de 2023 se recibió la declaración del señor MANUEL ANTONIO MEDINA ESPINOSA, de profesión Arquitecto y Curador Urbano Uno de Ibagué desde junio del año 2021, y en el marco de tales competencias indicó que profirió la resolución 73001-1-21-0290 del 25 de junio de 2021 concediendo licencia de construcción de obra nueva para que la Sociedad Aranjuez Construcciones Inmobiliarias pudiera adelantar el proyecto denominado Sky Deluxe de 31 pisos de altura, para 98 unidades de vivienda, y 126 parqueaderos en el lote B-9 de la urbanización Los Balsos con un área de 1.838 metros cuadrados, decisión que fue revocada por la administración municipal.
Expresó que fungió como Secretario de Planeación del Municipio de Ibagué desde el año 2008 hasta el 2011; Curador Urbano desde agosto de 2014 hasta julio de 2019 y nuevamente desde junio de 2021 hasta dicha fecha. Aclaró que en el marco del procedimiento de otorgamiento de la licencia se adelantó el proceso de notificación a la copropiedad del predio colindante (edificio Angels) y a la comunidad en general través de la instalación de una valla en el sitio en el que se desarrollaría el proyecto.
Indicó que la licencia que se concedió fue de construcción en la medida que el predio ya se encontraba previamente urbanizado a partir de la resolución No. 298 del 2002, entregando las obras que demanda la situación como son las áreas de cesión al municipio y ejecutando las obras de urbanismo propias, motivo por el cual era un predio en desarrollo. 21 Ver folios 179-204 antecedentes administrativos allegados por el Municipio de Ibagué (Índice 67 aplicativo Samai). 22 Ver anexos de la demanda. 23 Ver anexos de la demanda.
NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 20 Señaló que la autorización para uso multifamiliar (98 unidades de vivienda) se da en aplicación de los postulados del Acuerdo 116 de 2000 (Plan de Ordenamiento Territorial), el Acuerdo 009 de 2002 (usos del suelo), Circular Aclaratoria 005 de 2003.
Con relación a la provisión de servicios públicos domiciliarios indicó que como se trata de una obra de construcción no es obligación del Curador verificar el cumplimiento de este requisito, ya que eso hace parte de la licencia de urbanización, sin embargo, el solicitante presentó las disponibilidades de servicios hidrosanitarios y eléctricas para el predio y el desarrollo del proyecto.
Aclaro que la licencia de urbanismo es requisito para la licencia de construcción, por lo que el lote B-9 tuvo una licencia de urbanismo otorgada por la Curaduría Urbana Uno mediante la Resolución 298 de 2002, acto con el que se surtió el proceso de urbanismo, haciendo entrega de las áreas de cesión al municipio y se construyeron las respectivas obras de urbanismo con la infraestructura de servicios públicos, motivo por el cual el lote se consideraba urbanizado.
Indicó que el Lote B-9 de los Balsos se encuentra incluido en el plan parcial Palma, pero allí está considerado como “intervenido”. Precisó que en la licencia de urbanización proferida por el Curador Urbano Uno en el año 2002 (resolución 298) se generaron áreas públicas y privadas, haciéndose entrega de unas áreas de cesión al municipio, que están debidamente registradas, y se construyeron las infraestructuras de servicios públicos, de manera que el área resultante es un área útil, siendo sobre ella que se proyectó el edificio Sky Deluxe.
Expuso que la licencia de urbanización establece de manera general las condiciones en que se desarrollará la licencia de construcción, precisando que cuando la primera no lo hace de manera expresa, como ocurrió en este caso, es pertinente revisar el proyecto a la luz de la norma vigente para el momento en que se expidió ese acto administrativo, siendo ella, para el caso en estudio, el Acuerdo 116 de 2000 (Plan de Ordenamiento Territorial), y el Acuerdo 009 de 2002 (normativa general de usos del suelo, construcciones y urbanizaciones).
Explicó que en el resuelve de la licencia de urbanismo no se especificó el número de viviendas que se podían construir en todos los lotes de la urbanización los Balsos, razón por la cual se aplicó la norma vigente en el momento de proferir ese acto administrativo. } Con relación a la valla ubicada en el predio para dar publicidad al proyecto indicó que la misma daba cuenta del número de pisos que se tenía presupuestado construir.
Igualmente, que se notificó de la existencia del proyecto a los vecinos colindantes vía correo certificado, concretamente al edificio Angels. NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 21 • CARLOS EDUARDO TRONCOSO ALMANZA En la audiencia de pruebas adelantada el 6 de diciembre de 2023 se recibió la declaración del señor CARLOS EDUARDO TRONCOSO ALMANZA, residente propietario del edificio Angels del Vergel, quien señaló que nunca tuvo conocimiento de la construcción de la torre de apartamentos en el Lote B-9 de los Balsos y la copropiedad tampoco ya que él hace parte de junta de propietarios y no se recibió comunicación sobre el particular.
Refiere que la construcción generará obstrucción a la vista con que actualmente cuenta en su unidad residencial, sumado al hecho que no hay vías de acceso ni servicios públicos requeridos para esa torre. Precisó que en la valla puesta en el lugar de construcción de la torre de unidades residenciales nunca se indicó el número de pisos que se pensaban construir, ni el número de apartamentos.
Finalmente indicó que en el Lote B-9 actualmente está ubicada una grúa de gran tamaño que puede generar algún accidente para las personas que habitan el conjunto Angels. Prueba pericial Con la demanda se allegó el dictamen pericial financiero e inmobiliario elaborado por el Economista José Florián Urueña Sánchez, en el que determinó los perjuicios causados a la sociedad demandante a partir de la expedición del acto administrativo demandado, y el dictamen del Arquitecto José Nicolas Bayona Vargas respecto del avalúo comercial del lote B9 de la Parcelación El Vergel del Municipio de Ibagué, quienes sustentaron sus trabajos en la audiencia de pruebas adelantada el 31 de octubre de 2023.
VII.4. Caso concreto El extremo demandante alega que el acto administrativo contenido en la resolución 145 del 5 de noviembre de 2021, con el cual la Secretaria de Planeación del Municipio de Ibagué revocó la concesión de la licencia de construcción en la modalidad de obra nueva y aprobación de piscinas para el proyecto Sky Deluxe, que había sido inicialmente otorgada por el Curador Urbano Uno de Ibagué, desconoce el derecho al debido proceso, fue expedido sin motivación, con infracción de las normas en las que debía fundarse, y con violación al principio de igualdad de la Sociedad Aranjuez Construcciones Inmobiliarias S.A.S. En razón a ello, es menester de la Sala analizar cada una de las causales invocadas para determinar si se configura frente al acto acusado y hace procedente que se retire del ordenamiento jurídico, o si por el contrario no incurre en vicio alguno. - Violación al debido proceso – principio de congruencia Como primer cargo de nulidad el extremo demandante refiere que con la expedición de la Resolución 0145 del 5 de noviembre de 2021, la Secretaría de Planeación de Ibagué desconoció abiertamente lo dispuesto en el artículo 80 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, ya que no NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 22 examinó de manera concreta y específica los argumentos presentados en el recurso de reposición y en subsidio apelación por la Liga de Consumidores del Vergel contra la resolución que inicialmente concedió la licencia de construcción, sino que se limitó a efectuar un análisis general de las normas relacionadas con el Plan Parcial Palma, y fundamentó la decisión de revocatoria de la licencia en el presunto incumplimiento del Decreto municipal 015 del 19 de enero de 2021, norma que no había sido mencionada por el recurrente, transgrediendo el debido proceso y el principio de congruencia que debe gobernar la actuación administrativa.
Para resolver debemos iniciar por señalar que el artículo 29 de la Constitución Política de 1991, consagró el derecho fundamental al debido proceso, el cual constituye uno de los fundamentos esenciales del Estado Social de Derecho, toda vez que impone un límite claro al ejercicio del poder público, teniendo en cuenta que las funciones del Estado deben ser desarrolladas con estricta observancia de los lineamientos o parámetros establecidos previamente por el legislador.
El debido proceso administrativo hace referencia a la aplicación de los procedimientos legalmente establecidos por parte de las entidades del Estado, en el curso de cualquier actuación administrativa, con el propósito de garantizar los derechos de las personas que puedan resultar afectadas por las decisiones de la administración. La jurisprudencia de la Corte Constitucional y del Consejo de Estado, en reiteradas oportunidades ha sostenido que el debido proceso administrativo está constituido por las siguientes prerrogativas: “(i) ser oído durante toda la actuación, (ii) a la notificación oportuna y de conformidad con la ley, (iii) a que la actuación se surta sin dilaciones injustificadas, (iv) a que se permita la participación en la actuación desde su inicio hasta su culminación, (v) a que la actuación se adelante por autoridad competente y con el pleno respeto de las formas propias previstas en el ordenamiento jurídico, (vi) a gozar de la presunción de inocencia, (vii) al ejercicio del derecho de defensa y contradicción, (viii) a solicitar, aportar y controvertir pruebas, y (ix) a impugnar las decisiones y a promover la nulidad de aquellas obtenidas con violación del debido proceso”24 Es así que esta prerrogativa impone la obligación a las entidades del Estado de adelantar cualquier actuación o procedimiento administrativo, cuyo propósito sea crear, modificar o extinguir situaciones jurídicas, con la estricta observancia de los lineamientos previamente consagrados por el legislador, esto con el objeto de garantizar a los ciudadanos que puedan verse afectados por el ejercicio de la función pública, la protección de sus derechos de contradicción y defensa.
En este escenario es preciso indicar que no toda irregularidad acaecida dentro del procedimiento administrativo o inobservancia de los requisitos formales por parte de la administración pública, constituye por sí sola, un motivo para declarar la nulidad de los actos administrativos producto de una actuación administrativa. Estos solo podrán ser anulados, cuando los vicios dentro del procedimiento impliquen el desconocimiento de las garantías fundamentales de quien pueda resultar afectado con su expedición, es decir, que la nulidad de un acto 24 Corte Constitucional, sentencia C-980 de 2010, M.P. Dr. Gabriel Eduardo Mendoza Martelo.
NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 23 administrativo por desconocimiento del debido proceso administrativo puede ser decretada únicamente cuando dentro del proceso para su expedición se presenten irregularidades sustanciales o esenciales, que afecten las garantías constitucionales del administrado.
Ahora bien, de cara al sub lite encontramos que se trató del trámite de una licencia de construcción de obra nueva para vivienda multifamiliar en 31 pisos en el lote B-9 Parcelación El Vergel identificado con matrícula 350-169779 ubicado en el barrio El Vergel, iniciado el 26 de abril 2021 por la Sociedad Aranjuez Construcciones Inmobiliarias ante la Curaduría Urbana Uno de Ibagué, actuación dentro de la cual la Liga de Consumidores del Vergel presentó las siguientes objeciones: En primer lugar, indicó que la licencia de construcción desconocería el Plan Parcial Palma adoptado mediante el Decreto 196 de 2005 y aprobado por el Departamento Administrativo de Planeación Municipal de Ibagué a través de la Resolución No. 016 de 2001, ya que se trata de una obra de alta complejidad constructiva que generaría un gran impacto de ocupación del espacio público, uso de vías de comunicación y en la prestación de servicios públicos en el sector.
En este sentido, precisó que en el diagnóstico hecho al sector del Vergel para justificar la propuesta al municipio del Plan Parcial Palma, el objetivo era evitar que este sector se desarrollara de manera desarticulada y fraccionada, y mantener el desarrollo histórico mediante la definición de tres estratos socioeconómicos (vivienda de interés social en el extremo oriental del predio, donde se encuentra lo que es hoy Esperanza y Cañaveral, un estrato medio alto de alta densidad con proyectos como Chicalá y Girasol y unos proyectos estrato alto que conservarían una baja densidad).
Bajo este hilo conductor indicó que el conjunto residencial SKY DELUXE es un edificio de considerable altura que no guarda armonía con el desarrollo existente en el sector en el momento en que se aprobó el Plan Parcial que justamente buscó no alterar el desarrollo integral de la ciudad, y en el Vergel ha velado por una baja ocupación del suelo, sumado al hecho que carece de estudio de capacidad de las vías para tránsito peatonal y vehicular, servicios de salud, entre otros.
En segundo lugar, expuso en su escrito de objeciones, que el Plan Parcial Palma del Vergel fue constituido como una Unidad de Actuación Urbanística, conformada por varios inmuebles de manera que debe ser urbanizado y construido como una unidad de planeamiento y en ese orden se debe tramitar con una sola licencia o contar con la aprobación de un único proyecto urbanístico, a fin de promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas y facilitar la dotación con cargo a sus propietarios, de la infraestructura para el transporte, los NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 24 servicios públicos domiciliarios y los equipamientos colectivos mediante reparto equitativo de las cargas y beneficios según lo dispone la Ley 388 de 1997; no obstante en este caso lo pretendido es una licencia exclusiva para el proyecto SKY DELUXE, desconociendo el plan de ordenamiento territorial.
Y en tercer lugar, indicó que en las resoluciones mediante las cuales se otorgó licencia de loteo sobre el predio denominado los Balsos perteneciente a la parcelación El Vergel, se indicó que el lote de reserva A, con un área de 12.540.69 mts estaría divido en siete lotes, entre los cuales estaba el que se pretende edificar, y en ellos se debía cumplir con las obligaciones urbanísticas y arquitectónicas derivadas de ella, presentándose en ese momento disponibilidad de agua para nueve (9) servicios y disponibilidad de energía para 15 unidades de vivienda, de manera que, de la licencia de urbanización otorgada se desprende que no se autorizó la construcción de edificios de vivienda multifamiliar, sino solamente para 15 unidades de vivienda, disposición que, a su juicio debía ser respetada por las licencias posteriores, o de lo contrario se estaría desconociendo lo previsto en el artículo 2.2.6.1.1.4. del Decreto 1077 de 2015.
Estos fueron los fundamentos presentados por la Liga de Consumidores del Vergel para oponerse a la concesión de la licencia de construcción, no obstante fueron desechados por el Curador Urbano Uno de Ibagué en la Resolución No. 73001-1- 21-0290 del 25 de junio de 202125, bajo el argumento que las resoluciones con las cuales se autorizó el loteo en el predio objeto de discusión, fueron expedidas con anterioridad a la vigencia del Plan Parcial de Desarrollo Palma, motivo por el cual la disposición normativa aplicable era la contenida en los Acuerdos Municipales 116 de 2000 (Plan de Ordenamiento Territorial) y 009 de 2002; sin embargo, indicó que el Plan Parcial Palma también le resultaba igualmente aplicable, y permite la edificabilidad para la construcción de vivienda multifamiliar NO VIS en altura ilimitada en los predios objeto del Plan Parcial.
En este sentido señaló que en ninguno de los acápites de la Resolución 298 del 23 de septiembre de 2002 se indicó que sobre los predios resultantes del loteo y/o urbanismo, el desarrollo estuviera limitado a un número de viviendas, por lo que era viable remitirse a lo dispuesto en el artículo 2.2.6.1.1.7 del Decreto 1077 de 2015, que indica que la licencia de construcción se debe expedir con las normas urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron de base para expedir la licencia de urbanización. Ahora bien, en el recurso de reposición y en subsidio de apelación promovido por la Liga de Consumidores del Vergel contra la anterior decisión, se señaló, entre otros aspectos, que la licencia de urbanismo para el lote en cuestión fue otorgada mediante la Resolución No. 298 de 2002, de manera que la licencia de construcción debe someterse a la normatividad que sirvió de fundamento para esa licencia de urbanismo, por cuanto es la que define las condiciones de edificabilidad, volumetría y en general, los espacios públicos y privados, y por ende no podría entregarse una licencia de construcción para un proyecto diferente, que es lo que, a su juicio, ocurre 25 Con la cual se concedió la licencia de construcción. NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 25 en este caso, ya que atenta contra los derechos adquiridos de quienes actuaron con base en ella, y de paso modificaría la normatividad urbanística de la ciudad.
Precisó que otorgar licencia para la construcción de un edificio de vivienda multifamiliar de 31 pisos, en el que se levantarían 100 apartamentos, en un predio cuya licencia de urbanización autorizaba máximo 15 viviendas, sin que exista una disposición municipal que cambie los usos del suelo, constituye una violación a la licencia de urbanismo que regula el sector.
También indicó que previa expedición del Plan Parcial Palma y según el respectivo documento técnico del mismo, el predio Los Balsos se consideró como intervenido, es decir, ya tenía definidas todas las características de desarrollo urbanístico en los espacios públicos y privados, y por ello no hace parte de las zonas homogéneas que integran el Plan, dando lugar a que las normas que le resultan aplicables para la construcción sean aquellas vigentes para el momento en que se realizó la intervención -que no permiten construcciones de la categoría de la analizada- y no las del Plan Parcial.
Finalmente, y solo si en gracia de discusión se considerara posible la aplicación en este caso del Plan Parcial Palma, indicó que se está frente a un predio en tratamiento de desarrollo (numeral 6.6. del documento técnico y artículo 337 del Plan de Ordenamiento Territorial) y no en tratamiento de consolidación, lo que hace inviable una construcción con altura mayor a 8.5 pisos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 156 y siguientes del Acuerdo 009 de 2002, lo que además va de la mano con la intención del Plan de mantener baja densidad poblacional en el sector, poco flujo vehicular y mejor calidad de vida a sus habitantes.
Teniendo claros los argumentos que desde un principio expuso la Liga de Consumidores del Vergel para que no se expidiera la licencia de construcción a Aranjuez Construcciones Inmobiliarias para el desarrollo del proyecto SKY DELUXE, es patente para la Sala que lo resuelto por la Secretaría de Planeación del Municipio de Ibagué en el acto acusado (Resolución No. 00145 del 5 de noviembre de 2021), contrario a lo alegado en la demanda, sí guarda plena relación con tales alegaciones.
En efecto, de acuerdo a lo reseñado en la resolución acusada, el problema jurídico a resolver consistió en determinar si el Curador Urbano 1 de Ibagué en el estudio y revisión realizada al mencionado proyecto y en la resolución 73001-1-21-0290 del 25 de junio de 2021, garantizó el debido proceso y realizó su revisión de acuerdo con la normatividad urbanística vigente y aplicable en el municipio de Ibagué al predio identificado con ficha catastral 01-08-1066-0036-000, pues era esta situación la relevante para definir si era posible o no adelantar el proyecto y de contera la legalidad o no de la licencia otorgada.
NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 26 Para ello acudió al Plan Parcial Palma (Decreto 0196 del 25 de abril de 2005), y al Plan Maestro del Documento Técnico de Diagnóstico, concluyendo que el Lote B9 de “Los Balsos” se encuentra excluido de tal Plan por encontrarse urbanizado previamente.
En razón a ello indicó que era viable remitirse a lo dispuesto en la Resoluciones 397 de 2000 y 298 de 2002 expedidas por el Curador Urbano Uno de Ibagué con las cuales se aprobó la subdivisión del predio y adoptó la licencia urbanística, motivo por el cual el desarrollo constructivo se encuentra supeditado a lo establecido en aquellas, e indicó que según lo dispuesto en el Decreto Municipal 015 de 2021 “Por medio del cual se reglamenta la aplicación de las actualizaciones de urbanización y sus excepciones contempladas en el artículo 295 del Decreto Municipal 1000-0823 de 2014” al no haberse determinado expresamente por la autoridad competente en el acto administrativo el marco normativo general sobre usos, edificabilidad, volumetría, altura, accesibilidad y demás aspectos técnicos para adelantar los tramite de licencia de construcción, deben mantener el mismo marco normativo del sector, garantizando una configuración urbanística homogénea, de la cual carece el proyecto en cita, motivo por el cual resolvió revocar la Resolución No. 73001-1-21-0290 del 25 de junio de 2021.
De lo expuesto logra concluir la Colegiatura que existió unidad de criterio en toda la actuación administrativa adelantada por el Municipio de Ibagué en el marco de la solicitud de la licencia de construcción, de manera que no es cierto que se hubiera sorprendido a la Sociedad Aranjuez con un argumento no planteado por el recurrente, ya que a lo largo del trámite procesal aquel insistió en que la licencia de construcción debía respetar lo definido en la licencia de urbanización y el desarrollo urbano definido para el sector con anterioridad al Plan Parcial Palma, y eso fue lo que justamente se resolvió en el recurso de apelación, sumado al hecho que mencionó el Decreto Municipal 015 de 2021 con el cual se reglamenta la aplicación de las actualizaciones de urbanización y sus excepciones contempladas en el artículo 295 del Decreto Municipal 1000-0823, normatividad aplicable para los predios excluidos de urbanización, y que evidentemente estaba vigente para el momento en que se inició con el trámite de la licencia. En este sentido, igualmente es preciso señalar que el ad quem en sede administrativa tiene la facultad funcional de revisar la decisión objeto de recurso sin limitación alguna cuando esté de por medio el principio de legalidad en materia urbanística, por cuanto involucra intereses comunes.
En este sentido ha tenido oportunidad de pronunciarse la Sección Primera del H. Consejo de Estado al precisar26: “[…] en algunos casos el ad quem, al conocer del recurso de apelación, puede ejercer su competencia funcional sin limitación alguna sobre la decisión administrativa impugnada. Ello, para permitir que la administración pueda, desde su estructura interna, dar debido cumplimiento al principio de legalidad aplicando la medida descrita en la norma, como resultado de tener por probada 26 Consejo de Estado.
Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Sentencia de 26 de agosto de 2010. Rad.: 2000-0327. MP Dr. Marco Antonio Velilla Moreno. NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 27 una contravención de tipo administrativo. Además, cuando el artículo 357 del CPC marca el ámbito de competencia del superior, para indicar que el recurso se entiende interpuesto solo en lo favorable, hace alusión al proceso judicial relativo a controversias entre particulares, mientras que en el caso en estudio, por tratarse de una materia que involucra el bien común, en la medida en que el respeto por las normas urbanísticas redunda en bienestar, tranquilidad y organización social, se trasciende la esfera de lo meramente privado […]”.
Así las cosas, resulta diáfano para la Sala que la alegada violación al debido proceso y al principio de congruencia en el presente asunto no tiene vocación de prosperidad. - Expedición irregular por falta de motivación Refiere el demandante que la autoridad no efectuó un ejercicio deductivo acerca de los argumentos propuestos por los recurrentes, y plasmó como única motivación del acto la supuesta desatención de la licencia de construcción recurrida al Decreto Municipal 015 de enero de 2021.
A su juicio, estaba obligada a argumentar de manera específica las razones por las cuales el proyecto planteado, no se ajustaba a la reglamentación urbanística, cosa que no ocurrió en las consideraciones del acto atacado. Alega que, si bien la accionada llega a la conclusión que el Plan Parcial Palma no le resulta aplicable al Lote B9 Los Balsos, el acto acusado no realiza explicación alguna de la incidencia que tiene dicha afirmación en el otorgamiento de la licencia de construcción; es decir, no se indica cuál es la consecuencia de que el plan parcial no sea aplicable, con lo cual se impidió al demandante conocer la razón real por la cual se revocó el licenciamiento del proyecto.
Con el fin de analizar este punto, se resalta que la motivación de los actos administrativos constituye un elemento necesario para la validez de un acto administrativo. Es condición esencial que existan unos motivos que originen su expedición y que sean el fundamento de la decisión que contienen. En otras palabras, deben existir unas circunstancias o razones de hecho y de derecho que determinan la expedición del acto y el contenido o sentido de la respectiva decisión. Los motivos son entonces el soporte fáctico y jurídico que justifican la expedición del acto administrativo y el sentido de su declaración y, por lo general, cuando por disposición legal deben ponerse de manifiesto, aparecen en la parte considerativa del acto.
En todo caso, aunque no se mencionen expresamente los motivos, debe existir una realidad fáctica y jurídica que le brinde sustento a la decisión administrativa, que normalmente está contenida en los "antecedentes del acto" representados por lo general en distintos documentos, como estudios, informes, actas, etc. En el caso en concreto, la Sala vislumbra con claridad que la Resolución No. 00145 del 5 de noviembre de 2021, como acto administrativo particular que es, se encuentra debidamente motivado puesto que en su cuerpo se exponen los fundamentos tanto de orden legal como técnico que llevaron a revocar la licencia de construcción. NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 28 Efectivamente, en primer lugar, ante la dubitación presentada por el Curador Urbano Uno de Ibagué en la resolución que concedió la licencia de construcción y en el acto que resolvió el recurso de reposición, la Secretaría de Planeación Municipal de Ibagué, luego de desplegar un extenso análisis técnico (documento diagnóstico – parámetros de desarrollo, localización y delimitación del área de planificación, aspectos morfológicos, área de planificación propuesta; documento técnico de soporte: instrumentos de planificación normativa, predios intervenidos y por intervenir, reparto de cargas y beneficios) y normativo, concluyó que el Plan Parcial Palma no es aplicable al predio en el que se pretendía la construcción del edificio SKY DELUXE, por cuanto se trataba de un predio ya intervenido, motivo por el cual le resultan aplicables las disposiciones de la Resoluciones Nos. 397 de 2000 y 298 de 2002 expedidas por el Curador Urbano Uno de Ibagué. Concretamente señaló: Aclarado lo anterior, el acto acusado señaló que era preciso realizar un análisis técnico y normativo de las disposiciones contenidas en las resoluciones Nos 397 de 2000 y 298 de 2002, con la cuales la Curaduría Urbana autorizó la subdivisión del predio Los Balsos, así: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 29 NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 30 NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 31 NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 32 Así las cosas, es patente que el acto administrativo acusado no adolece de motivación, por el contrario, expuso de manera amplia los argumentos legales y técnicos que llevaron a considerar que no era procedente la expedición de la licencia de construcción para el desarrollo del proyecto SKY DELUXE, en la medida que desconocía los parámetros definidos en la licencia de urbanismo; es decir, permite establecer los razonamientos que llevaron a la administración municipal a dejar sin piso el acto primigenio que habilitaba la construcción. En consecuencia, el cargo de expedición irregular por falta de motivación tampoco tiene vocación de prosperidad. - Expedición con infracción de las normas en las que debía fundarse En este sentido la constructora demandante alega que para el desarrollo del proyecto SKY DELUXE no se requiere de una licencia de urbanización, como quiera que es un inmueble ya urbanizado.
Refiere que el acto acusado hace alusión al cumplimiento del Decreto Municipal 015 de 2021, cuando ha debido remitirse es a lo dispuesto en los Acuerdos Municipales 035 de 1990, 116 del 2000 y 009 de 2002 y al Plan Parcial Palma. Indica que se cumplió con las obligaciones urbanísticas, de manera que el Lote LB-9 sobre el cual se obtuvo la licencia de construcción para el proyecto SKY DELUXE corresponde a un área útil del mismo y la licencia de construcción era procedente con fundamento en lo dispuesto en el parágrafo 4 del artículo 2.2.6.1.1.7. del Decreto 1077 de 2015.
NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 33 Señala que las resoluciones con las cuales se autoriza la urbanización carecen de información indispensable frente a los índices de construcción, ocupación y volumetría necesarios para adelantar el trámite de la licencia de construcción, motivo por el cual era necesario acudir al Plan de Ordenamiento Territorial (Acuerdo 009 de 2002) para determinar con claridad dicho marco normativo, que, a su juicio, permite la construcción del proyecto de vivienda multifamiliar en altura en el multicitado Lote, escenario que se ha autorizado incluso en otros lotes de la misma parcelación. Añade que el Acuerdo 009 de 2002 admite la liberación de altura aplicable al tratamiento de desarrollo sujeta al pago de plusvalía para vivienda multifamiliar, motivo por el cual, el reparo a la altura y densidad de la edificación es injustificado, máxime cuando el proyecto SKY DELUXE cuenta con prestación de servicios públicos domiciliarios, según quedó expuesto en el acto administrativo con el cual se expidió la licencia de construcción sobre el mismo.
Ahora bien, la Sala pone de presente que los Planes de Ordenamiento Territorial, en materia de los usos del suelo, se constituyen en el conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas adoptadas para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio. La Ley 388 de 1997, establece que el ordenamiento del territorio se fundamenta en los principios relacionados con la función social y ecológica de la propiedad, la prevalencia del interés general sobre el particular y la distribución equitativa de las cargas y los beneficios.
Particularmente, en el artículo 5º de la norma en comento, se consagró el concepto de ordenamiento del territorio municipal y distrital, el cual comprende un conjunto de acciones político-administrativas y de planificación física concertadas, emprendidas por los municipios o distritos y áreas metropolitanas, en ejercicio de la función pública que les compete, dentro de los límites fijados por la Constitución y las leyes, en orden a disponer de instrumentos eficientes para orientar el desarrollo del territorio bajo su jurisdicción y regular la utilización, transformación y ocupación del espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo socioeconómico y en armonía con el medio ambiente y las tradiciones históricas y culturales.
El objeto del ordenamiento del territorio no es otro que complementar la planificación económica y social con la dimensión territorial, racionalizar las intervenciones sobre el territorio y orientar su desarrollo y aprovechamiento sostenible. NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 34 Es por lo anterior que se considera al suelo como instrumento necesario para mantener el equilibrio de las garantías de bienestar de la población, en tanto que allí se desarrollan y conviven las relaciones de todos, por lo que las políticas públicas relacionadas con el manejo sostenible del suelo y su conservación deben propender por la protección del interés general.
La importancia del uso del suelo y su planificación, encuentran amparo normativo en el artículo 82 de la Constitución Política, el cual dispone que es deber del Estado velar por la protección de la integridad del espacio público y por su destinación al uso común, prevaleciendo dicha destinación sobre el interés particular. Por su parte, el artículo 334 ibidem señala que al Estado le corresponde la dirección general de la economía, interviniendo por mandato de la ley, entre otras cosas, en el uso del suelo para racionalizar la economía y asegurar el mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes, la distribución equitativa de las oportunidades y los beneficios del desarrollo y la preservación de un ambiente sano. En cumplimiento del anterior mandato, el legislador aprobó la Ley 388 de 1997 en la cual se definió al ordenamiento del territorio como una función pública que tiene como uno de sus propósitos la de atender los procesos de cambio en los usos del suelo y adecuarlos en aras del interés común, procurando su utilización racional en armonía con la función social de la propiedad a la cual le es inherente una función ecológica, buscando el desarrollo sostenible.
Así pues, una de las comprensiones más importantes de la acción urbanística, calificada como función pública, de acuerdo con el artículo 8º de la norma en comento, consiste en la intervención en los usos del suelo, lo cual comprende la expedición de regulaciones urbanísticas generales que permiten establecer usos e intensidad de esos usos del suelo, previendo que la modificación de los planes de ordenamiento territorial deberá tener en cuenta la dinámica de ajustes en esos componentes.
Ahora bien, los artículos 2.2.6.1.1.1 y 2.2.6.1.1.7. del Decreto Único Reglamentario 1077 de 201527 establecen el concepto de licencia urbanística y licencia de construcción y su modalidad de obra nueva, así: “ARTÍCULO 2.2.6.1.1.1 Licencia urbanística. Para adelantar obras de construcción, ampliación, modificación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición de edificaciones, y de urbanización, parcelación, loteo o subdivisión de predios 27 Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 35 localizados en terrenos urbanos, de expansión urbana y rurales, se requiere de manera previa a su ejecución la obtención de la licencia urbanística correspondiente.
Igualmente se requerirá licencia para la ocupación del espacio público con cualquier clase de amueblamiento o para la intervención del mismo salvo que la ocupación u obra se ejecute en cumplimiento de las funciones de las entidades públicas competentes. La licencia urbanística es el acto administrativo de carácter particular y concreto, expedido por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente, por medio del cual se autoriza específicamente a adelantar obras de urbanización y parcelación de predios, de construcción, ampliación, modificación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición de edificaciones, de intervención y ocupación del espacio público, y realizar el loteo o subdivisión de predios.
El otorgamiento de la licencia urbanística implica la adquisición de derechos de desarrollo y construcción en los términos y condiciones contenidos en el acto administrativo respectivo, así como la certificación del cumplimiento de las normas urbanísticas y sismo resistentes y demás reglamentaciones en que se fundamenta, y conlleva la autorización específica sobre uso y aprovechamiento del suelo en tanto esté vigente o cuando se haya ejecutado la obra siempre y cuando se hayan cumplido con todas las obligaciones establecidas en la misma.
Las modificaciones de licencias vigentes se resolverán con fundamento en las normas urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron de base para su expedición. En los eventos en que haya cambio de dicha normatividad y se pretenda modificar una licencia vigente, se deberá mantener el uso o usos aprobados en la licencia respectiva.
PARÁGRAFO 1 °. Las licencias urbanísticas y sus modalidades podrán ser objeto de prórrogas y modificaciones. (…)
ARTÍCULO 2. 2.6.1.1.7 Licencia de construcción y sus modalidades. Es la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen, los Planes Especiales de Manejo y Protección de Bienes de Interés Cultural, y demás normatividad que regule la materia.
En las licencias de construcción se concretarán de manera específica los usos, edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados para la respectiva edificación. Son modalidades de la licencia de construcción las siguientes: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 36 1.
Obra nueva. Es la autorización para adelantar obras de edificación en terrenos no construidos o cuya área esté libre por autorización de demolición total. Y en su parágrafo 4º establece que:
PARÁGRAFO 4 °. Los titulares de licencias de parcelación y urbanización tendrán derecho a que se les expida la correspondiente licencia de construcción con base en las normas urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron de base para la expedición de la licencia de parcelación o urbanización, siempre y cuando se presente alguna de las siguientes condiciones: a) Que la solicitud de licencia de construcción se radique en legal y debida forma durante la vigencia de la licencia de parcelación o urbanización en la modalidad de desarrollo o; b) Que el titular de la licencia haya ejecutado la totalidad de las obras contempladas en la misma y entregado y dotado las cesiones correspondientes.
(…)” (Subraya y negrilla fuera del texto original) De acuerdo con lo dispuesto en la norma en cita, todo aquel que cuente con una licencia de parcelación y urbanización tiene derecho a que se le expida la respectiva licencia de construcción, y para ello se deberá tener en cuenta aquellas normas urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron de base para la expedición de esa licencia de parcelación o urbanización, es decir, van íntimamente ligadas las licencias de urbanización y de construcción. De cara al sub lite encontramos que el predio denominado Los Balsos de la Parcelación El Vergel de la ciudad de Ibagué contaba con un área total de 35.000 m2, y el 14 de diciembre de 2000 su propietario solicitó licencia para modificarlo y subdividirlo en tres (3) nuevos lotes, la cual fue aprobada por el Curador Urbano 1 de Ibagué mediante resolución No. 397 del 29 de diciembre de 2000.
Posteriormente, mediante Resolución No. 298 del 23 de septiembre de 2002, el Curador Urbano Uno de Ibagué modificó el artículo primero de la Resolución No. 397 del 29 de diciembre de 2000, el cual quedó de la siguiente manera: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 37 Fue así como quedó definida la urbanización del lote en mención, indicando en su artículo segundo que los lotes quedarían subdivididos de la siguiente forma: Lote B1 con un área de 1.300 metros cuadrados;
Lote B2 con un área de 1.700 metros cuadrados, lote de reserva A Los Balsos con un área de 12.540.69 metros NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 38 cuadrados, el lote de reserva B Los Balsos con un área de 9.791.10 metros cuadrados y el resto, esto es un área de 9.668.21 metros cuadrados correspondiente a una zona no urbanizable.
Igualmente, en el artículo tercero se autorizó la subdivisión del lote de Reserva A Los Balsos con un área de 12.540.69 metros cuadrados, en siete lotes, quedando en consecuencia la totalidad del predio dividido de la siguiente manera: i) Lote B1, 1330 m2 ii) Lote B2, 1700 m2; iii) Lote B3, 3024.30 m2; iv) Lote B4, 1379.90 m2; v) Lote B5, 1447.15 m2; vi) Lote B6, 1479.60 m2; vii) Lote B7, 1479.60 m2; viii) Lote B8, 1827.86 m2 y ix) Lote B9, 1848.18 m2. xi) Lote de reserva “B” Los Balsos, 9.791.10 m2; xii) Zona no urbanizable 9.668.21 m2.
(área de afectación de la Quebrada La Balsa en una extensión de 4.483.37 m2 en la que se encuentra incluida el área de cesión obligatoria para zonas verdes en extensión de 2.245.00 m2; un área comunal en extensión de 2.706.84, correspondiente a un área de cesión obligatoria y un área para vías internas en una cabida de 2.478 m2. xiii) Área para vías internas, 54.10 m2 Lo anterior tuvo respaldo en el respectivo plano arquitectónico presentado el 28 de agosto de 2002 ante la Curaduría Urbana Uno de Ibagué: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 39 De acuerdo a lo dispuesto en el parágrafo de la mencionada resolución, sólo se aprobó un total de 6 unidades parqueaderos para visitantes, guardando relación con el número de lotes acogidos.
Igualmente se advierte que, para obtener la licencia de urbanismo, el urbanizador presentó disponibilidad de acueducto con fecha 19 de febrero de 2002 emanada de la Asociación de Acueducto del Barrio Ambalá “ACUAMBALA”, para nueve servicios, y certificado de disponibilidad de energía para 15 unidades de vivienda. El artículo cuarto de la pluricitada Resolución N. 298 de 2002 otorgó un término de 18 meses al urbanizador para ejecutar y/o ajustar las obras de urbanismo a que dio lugar la modificación de loteo y a realizarlas por su cuenta y riesgo, debiendo dirigirse a las respectivas entidades prestadoras de servicios públicos, así como a la Secretaria, en ese entonces, Públicas Municipales y a la Dirección de Parques, zonas verdes y arborización con el fin de establecer las especificaciones técnicas de las obras que se debían acometer, sin que se advierte documento alguno que permita evidenciar que tal autorización hubiera presentado variación y/o modificación alguna, bien a solicitud de parte, o de oficio por la administración municipal a lo largo de su existencia. Fue así como en tal acto administrativo quedaron definidas las condiciones generales de las construcciones a realizarse en los 9 lotes aprobados, teniendo en cuenta para ello la disponibilidad de servicios existentes, las vías y zonas verdes, obras de urbanismo e infraestructura de servicios públicos, y al haberse proferido con anterioridad al Plan Parcial Palma (Decreto Municipal 0196 del 25 de abril de 2005), NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 40 según lo dispuesto en el parágrafo cuarto del citado artículo 2.2.6.1.1.7 del Decreto 1077 de 201528, es patente que las disposiciones de tal Plan no le resultaban aplicables, sino que lo eran las normas urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron de base para la expedición de esa licencia de urbanización. Adicionalmente conforme al documento técnico de soporte del multicitado Plan Parcial, el lote B9 de Loteo Los Balsos se acogía a la denominación de predio “ya intervenido” al tratarse de un predio urbanizado en los términos de las licencias urbanísticas precitadas, conforme a la definición contenida en el artículo 2.3.1.1.1 del Decreto 1077 de 201529, y por ende, se itera, excluido de su aplicación. En este sentido encontramos que la norma vigente para la fecha de expedición del acto de urbanización, no era otra que el Acuerdo 016 de 2000 “Plan de Ordenamiento Territorial de Ibagué” y su reglamentario Acuerdo 009 de 2002, en cuyo artículo 84 establece el sistema de cesiones al espacio público de la siguiente manera: “Artículo 84.- Sistema de Cesiones al Espacio Público, Equipamientos Municipales.
Como una forma de garantizar la función social de la propiedad y la vinculación de los propietarios al desarrollo municipal, se determina el siguiente plan de cesiones gratuitas y obligatorias que deben tenerse en cuenta en todo proceso de desarrollo o construcción en el municipio de Ibagué: Y en el artículo 85 ibidem establece que el área base para el cálculo de las cesiones para la generación del espacio público y equipamientos municipales se calcularán sobre el Área Neta Urbanizable del Predio, entendida como el área bruta menos el área de afectaciones.
De esta manera, resulta claro que el área neta urbanizable aprobada en la licencia de urbanización es la que define el área de cesiones para el espacio público, la infraestructura de equipamientos, el plan vial, parqueaderos, entre otros elementos, para la construcción de vivienda que se desarrollará posteriormente, y en el caso 28 ARTÍCULO 2.2.6.1.1.7 Licencia de construcción y sus modalidades.
(…)
PARÁGRAFO 4. Los titulares de licencias de parcelación y urbanización tendrán derecho a que se les expida la correspondiente licencia de construcción con base en las normas urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron de base para la expedición de la licencia de parcelación o urbanización, siempre y cuando se presente alguna de las siguientes condiciones: a) Que la solicitud de licencia de construcción se radique en legal y debida forma durante la vigencia de la licencia de parcelación o urbanización en la modalidad de desarrollo o; b) Que el titular de la licencia haya ejecutado la totalidad de las obras contempladas en la misma y entregado y dotado las cesiones correspondientes. 29 ARTÍCULO 2.3.1.1.1.
Definiciones. Para efecto de lo dispuesto en el presente decreto, Adóptense las siguientes definiciones: (…) 2. Área o predio urbanizado: Se consideran urbanizados las áreas o predios en los que se culminaron las obras de infraestructura de redes, vías locales, parques y equipamientos definidas en las licencias urbanísticas y se hizo entrega material de ellas a las autoridades competentes o se acredite que realizó la compensación de estas obligaciones por otros mecanismos debidamente autorizados por la autoridad competente según las normas en virtud de las cuáles fueron expedidas.
Las áreas útiles de los terrenos urbanizados podrán estar construidas o no y, en este último caso, la expedición de las respectivas licencias de construcción se someterá a lo dispuesto en el parágrafo 4 del artículo 2.2.6. 1.1.7 del presente decreto. (…). NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 41 puesto a consideración de la Sala, de conformidad en el respectivo plano y la licencia de urbanización contenida en la Resolución No. 298 del 23 de septiembre de 2002, el Curador Urbano Uno de Ibagué claramente definió un área neta urbanizable para vivienda unifamiliar y no multifamiliar como la pretendida en el proyecto Sky Deluxe.
Ineludiblemente, la construcción de una edificación de 31 pisos genera un incremento en el área construida, y así aparece reflejado en el acto administrativo en el que el Curador Urbano Uno de Ibagué inicialmente concedió la licencia de construcción (Resolución No. 73001-1-21-0290 del 25 de junio de 2021), en la que definió un total de área construida de 19.666.55 metros cuadrados, cuando en el acto de urbanización (Resolución 298 de 2002) solo se estableció un área neta urbanizable para el Lote B9 de 1848.18 m2.
Ello claramente genera un mayor índice de población que impulsaría un análisis distinto frente a la afectación del espacio público y la infraestructura inicialmente autorizada en la licencia de urbanismo, con el fin de garantizar la calidad de vida y conectividad de los habitantes del entorno inmediato y la estructura de circulación, según las voces del artículo 89 del Acuerdo 016 de 2000.
En este mismo sentido encontramos que el artículo 97 del Acuerdo 009 de 2002 (por medio del cual se adopta la normativa general de usos, construcciones y urbanizaciones y se dictan otras disposiciones), establece las secciones mínimas para el sistema de vías locales en desarrollos de vivienda unifamiliar, bifamiliar y trifamiliar de 11 metros, mientras que para vivienda multifamiliar la regula en 15 metros, así: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 42 Por su parte, el artículo 159 ibidem define la edificabilidad para la construcción de vivienda NO VIS haciendo clara diferenciación para vivienda abierta y/o lote individual unifamiliar, bifamiliar o trifamiliar y urbanización o conjunto cerrado de acuerdo a los siguientes índices de ocupación: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 43 De acuerdo a lo anterior, es patente que el lote B9 de la parcelación El Vergel identificado con el número de matrícula inmobiliaria 350-169779 y ficha catastral 01- 08-1066-036-00 debe desarrollar su construcción bajo las condiciones iniciales de vivienda unifamiliar consideradas en la licencia de urbanización, al no existir otra que la modifique, de manera que no trascienda la capacidad tanto de movilidad, como la posibilidad de disfrute del espacio público efectivo, que evidentemente es diferente cuando se calcula para 9 unidades de vivienda, que para 100 apartamentos, circunstancia que se ve agravada con la vía de acceso al desarrollo urbanístico, en la medida que no serán solo vehículos para nueve familias y sus visitantes, sino para una población considerable pues serán los de los 100 apartamentos, más los visitantes.
Esto sin ahondar en otros ítemes como vías peatonales, bahías de parqueo, aislamientos, disponibilidad de servicios públicos, normas estructurales; de manera que resulta más que claro que las normas aplicables al sub lite impiden aprobar la licencia de construcción del proyecto SKY DELUXE. En un asunto de contornos similares al presente, en el que se pretendía el desarrollo del proyecto constructivo denominado Verdementa para 42 apartamentos, tuvo oportunidad de pronunciarse esta Corporación amparando la legalidad de la resolución expedida por la Secretaría de Planeación del Municipio de Ibagué que negó la licencia de construcción por no guardar correspondencia con la licencia de urbanización, precisando30: “En el sub-judice, la Resolución que busca ser revocada por vía de excepción es la Resolución No. 73-001-2-15-0725 de 9 de diciembre 2015, expedida por la Curaduría Urbana No. 2 de Ibagué, en la cual: - Se aprueba la modificación a los planos urbanísticos aprobados con la Resolución No. 244 de 6 de agosto de 2003 a la señora Mariela Sánchez Moreno, al señor Gabriel Núñez Almario y a la Sociedad Constructora ENOBRAS S.A.S. para efectuar la redistribución única y exclusivamente de las zonas de Equipamiento Comunal y las zonas verdes comunes, predio ubicado en la Calle 21 No. 16-180 del Conjunto Cerrado Bella Suiza Sector Calambeo con M.I. No. 350-166236 y ficha catastral No. 01-07-0204-0030-802 - Se otorga licencia de construcción en la modalidad obra nueva a la Sociedad Constructora ENOBRAS S.A.S. para efectuar la construcción de una edificación 30 Sentencia del 10 de junio de 2021 M.P. Belisario Beltrán Bastidas, radicación 73001-23-33-005-2017-00379-00, demandante constructora Enobras S.A.S contra el Municipio de Ibagué – Secretaría de Planeación Municipal.
NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 44 destinada a vivienda multifamiliar en 10 pisos con sótano y cubierta en placa, proyecto denominado VERDEMENTTA para 42 apartamentos. (Fl. 86-88) - Se concedió a la licencia una vigencia de 24 meses prorrogables por una sola vez por un plazo adicional de 12 meses contados a partir de la ejecutoria del acto administrativo.
(…) Revisada la Resolución No. 73-001-2-15-0725 de 9 de diciembre de 2015, que aprobó la modificación a los planos urbanísticos, así como la Resolución No. 73-001-2-16-0036 de 2 de febrero de 2016 que resolvió el recurso de reposición, es claro que en el presente caso no se otorgó licencia de urbanística, ni se modificó la licencia existente, sino que se trató de otra de las actuaciones relacionadas con la expedición de las licencias, contemplada en el numeral 8 del artículo 2.2.6.1.3.1. del Decreto 1077 de 2015: Modificación de planos urbanísticos, legalización y demás planos que aprobaron desarrollos o asentamientos.
(…) Por lo tanto, al no obrar prueba que acredite la existencia de alguno de estos eventos, al Curador Urbano No. 2 no le era viable al expedir Resolución No. 73-001-2-15-0725 de 9 de diciembre de 2015, aprobar la modificación a los planos urbanísticos aprobados con la Resolución No. 244 de agosto 06 de 2003 y siendo ello así, no podía tampoco conceder la licencia de construcción en la modalidad de obra nueva.
Conforme lo expuesto, al encontrarse restringidos los eventos en los que se hace la modificación de los planos urbanísticos y no encontrarse probado en el presente caso ninguno de ellos, deberá inaplicarse con efectos interpartes la Resolución No. 73-001-2-15-0725 de 9 de diciembre de 2015, que aprobó la modificación a los planos urbanísticos, así como la Resolución No. 73-001-2- 16-0036 de 2 de febrero de 2016 que resolvió el recurso de reposición, expedidas por el Curador Urbano No. 2 de Ibagué, al considerar que con ellas se vulnera la ley.
Esta decisión obedece al desarrollo del principio constitucional consagrado en el artículo 4 de la Constitución Política y el de legalidad, en tanto cuando existe incompatibilidad entre la Constitución y la ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, por lo que al no advertirse la existencia de alguno de los eventos consagrados para la modificación de los planos urbanísticos no era viable la expedición de las resoluciones que aprobaron los planos urbanísticos ni la licencia de construcción en la modalidad de obra nueva, como ya se explicó. Valga la pena resaltar que la licencia de urbanismo concedida por la Curaduría Urbana No. 1, concedida mediante Resolución No. 290 data del 9 de septiembre de 2002 y se concedió para 6 unidades tipo Vivienda Unifamiliar en uno o dos pisos.
NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 45 De igual forma, se destaca que la anterior licencia fue modificada mediante Resolución No. 244 de 6 de agosto de 2003 de la Curaduría Urbana No. 1 para 8 unidades tipo de Vivienda Unifamiliar en uno o dos pisos, que no guarda relación con la edificación que ahora se pretende, vivienda multifamiliar en 10 pisos con sótano y cubierta en placa, proyecto denominado VERDEMENTTA para 42 apartamentos.
En tal sentido, tampoco hay lugar a restablecimiento de derecho alguno pues si bien la entidad demandada resolvió de forma extemporánea el recurso de apelación interpuesto contra la Resolución No. 73-001-2-15-0725 de 9 de diciembre de 2015, tampoco debió expedirse esta última, de acuerdo con los argumentos ante expuestos. (…)” (Subraya fuera del texto original) Lo anterior permite concluir que la normatividad aplicable al sub lite y que fue aquella que justamente consideró la administración municipal en el acto administrativo acusado, impide la expedición de la licencia de construcción en los términos solicitados por Aranjuez Construcciones Inmobiliarias S.A.S. para el proyecto SKY DELUXE, y en consecuencia este cargo de nulidad tampoco tiene vocación de prosperidad. - Violación al principio de igualdad En este punto refiere el extremo actor que con la Resolución 145 de 2001 no se respetó el derecho fundamental a la igualdad, ya que, en otros proyectos aledaños al desarrollado por Aranjuez Construcciones Inmobiliarias S.A.S., en el mismo sector de El Vergel de la ciudad de Ibagué, obtuvieron la correspondiente licencia de construcción y se han adelantado sin inconvenientes, con la anuencia de la administración municipal.
De la revisión del material probatorio allegado a estas diligencias se logra advertir que evidentemente las Curadurías Urbanas Uno y Dos de Ibagué han expedido sendas licencias de construcción en los lotes objeto de la subdivisión del lote de Reserva A y Reserva B Los Balsos tanto para vivienda unifamiliar como multifamiliar, así: - Resolución No. 73001-1-09-0103 del 29 de mayo de 2009, expedida por el Curador Urbano Uno de Ibagué para la construcción de dos viviendas unifamiliares en el Lote B-8 Los Balsos.
NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 46 - Resoluciones proferidas por el Curador Urbano Dos de Ibagué: Lo anterior denota que efectivamente en la misma área en la que está comprendido el lote cuya construcción se procura en las presentes diligencias, se ha autorizado el desarrollo de proyectos de vivienda multifamiliar, lo cual, de acuerdo al análisis realizado a lo largo de esta providencia no resulta procedente, situación que de ninguna manera puede ser patente de corso para que el actor logre un reconocimiento en ese mismo sentido, ya que se estaría afectando el principio de legalidad que entonces debe primar.
Efectivamente, en un Estado Social de Derecho la igualdad frente a la ley puede invocarse para reclamar que la ley se aplique de la misma manera a todos sus destinatarios, pero en ningún caso para reclamar que las autoridades prodiguen un trato igualmente ilegal para todos, como pretende el demandante, motivo por el cual este vicio de nulidad tampoco prospera.
VII.5. Síntesis Teniendo en cuenta que ninguno de los cargos de nulidad invocados en la demanda tiene la entidad suficiente para enervar la legalidad del acto administrativo contenido en la Resolución No. 00145 del 5 de noviembre de 2021, que revocó la licencia de construcción en la modalidad de obra nueva a la Sociedad Aranjuez Construcciones Inmobiliarias para adelantar el proyecto SKY DELUXE, no queda alternativa diferente que negar en su integridad las pretensiones de la demanda.
VII.6. Condena en costas En primer lugar, vale precisar que las costas procesales constituyen una carga económica que comprende, por una parte, las expensas, es decir, todos aquellos gastos necesarios para el trámite del juicio distintos del pago de apoderados (honorarios de peritos, impuestos de timbre, copias, gastos de desplazamiento en diligencias realizadas fuera de la sede del despacho judicial, etc.) y, de otro lado, las agencias en derecho, correspondientes a los gastos efectuados por concepto de apoderamiento.
Aunque las agencias en derecho representan una contraprestación por los gastos en que la parte incurrió para ejercer la defensa judicial de sus intereses, es al juez a quien corresponde fijarlos de acuerdo a las tablas que para el efecto expide el Consejo Superior de la Judicatura. NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 47 El artículo 188 del C.P.A.C.A. señala: “Salvo en los procesos en que se ventile un interés público, la sentencia dispondrá sobre la condena en costas, cuya liquidación y ejecución se regirán por las normas del Código de Procedimiento Civil.” En el presente asunto, al no resultar prósperas las pretensiones demandatorias, es claro que la parte demandante ha sido vencida en el proceso (Art. 365-1 del C. G. del P.) y al no tratarse de un asunto en el que se ventile un interés público (Art.188 del C.P.A.C.A), es menester de la Sala condenarlo en costas, para lo cual fija la suma equivalente en pesos a diez (10) salarios mínimos legales mensuales vigentes por concepto de agencias en derecho, y se ordena que por Secretaría se realice la respectiva liquidación de los gastos procesales en los términos del artículo 366 del C.G.P. En consecuencia, se proferirá la siguiente: DECISIÓN EN MÉRITO DE LO EXPUESTO, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, EL TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DEL TOLIMA FALLA: Primero: DENEGAR las pretensiones de la demanda iniciada Aranjuez Construcciones Inmobiliarias S.A.S, contra el Municipio de Ibagué, de acuerdo con lo expuesto en parte motiva de esta providencia. Segundo: CONDENASE en costas a la parte actora, conforme lo dispone el artículo 188 del C.P.A.C.A., siempre que en el expediente aparezca que se causaron y en la medida de su comprobación, para lo cual se fija la suma equivalente en pesos a diez (10) salarios mínimos legales mensuales vigentes, por concepto de agencias en derecho a cargo de Aranjuez Construcciones Inmobiliarias S.A.S, y se ordena que por la Secretaría de este Tribunal, se realice la correspondiente liquidación en los términos del artículo 366 del Código General del Proceso.
Tercero: En firme esta decisión, ORDENASE la devolución de los remanentes que por gastos del proceso consignó la parte demandante, si los hubiere. Cuarto: Ejecutoriado el presente fallo, archívese el expediente previas las anotaciones de rigor. NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO ARANJUEZ CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.A.S. VS MUNICIPIO DE IBAGUE RAD. 2022-00296-00 48 La presente providencia fue discutida y aprobada a través de medios electrónicos, en Sala de la fecha.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE JOSÉ ANDRÉS ROJAS VILLA JOSÉ ALETH RUÍZ CASTRO Magistrado Magistrado (Aclara voto) CARLOS ARTURO MENDIETA RODRÍGUEZ Magistrado Firmado Por: Carlos Arturo Arturo Mendieta Rodriguez Rodriguez Magistrado Oral 4 Tribunal Administrativo De Ibague - Tolima Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: cb05eb1b32e76a35ac30652822a448e45cc0a95fcf4d76357f982590ab7c354e Documento generado en 24/05/2024 08:41:11 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica