Santiago de Cali, veinticuatro (24) de abril de dos mil veinticuatro (2024) Sentencia nro. 079 RADICACIÓN: 76-001-33-33-001-2018-00288-01 MEDIO DE CONTROL: REPARACIÓN DIRECTA ACCIONANTE: CONSTRUCCIONES E INMOBILIARIA VILLA SAS adriana_franco36@hotmail.com fasprilla@maconsultor.com ACCIONADO: SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO notificaciones.juridica@supernotariado.gov.co ofiregiscali@supernotariado.gov.co NOTARÍA 23 DEL CIRCULO DE CALI notaria23cali@ucnc.com.co TEMA: Falla del servicio registral DECISIÓN: Confirma niega pretensiones MAGISTRADO PONENTE: Víctor Adolfo Hernández Díaz I. SÍNTESIS DE LA DECISIÓN 1.
Confirma la sentencia nro. 029 del 14 de mayo de 2020 del Juzgado Primero Administrativo del Circuito de Cali que negó las pretensiones porque el daño solo resulta imputable al hecho de un tercero. II.
ANTECEDENTES II.I La demanda y pretensiones 2. La sociedad Construcciones e Inmobiliaria Villa S.A.S presentó demanda en contra de la Superintendencia de Notariado y Registro y la Notaría 23 del Círculo de Cali para que se declare su responsabilidad administrativa y extracontractual por los perjuicios derivados de la falla en el servicio de registro. 3.
Hace consistir la falla en la imposibilidad de registrar una venta en el certificado de tradición de un bien que fue objeto de compraventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali. 3. Como consecuencia se condene a las entidades demandadas al pago de perjuicios morales y materiales a favor de la sociedad demandante.
RADICACIÓN: 76-001-33-33-001-2018-00288-01 ACCIÒN: REPARACIÓN DIRECTA ACCIONANTE: CONSTRUCCIONES E INMOBILIARIA VILLA SAS ACCIONADO: SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO Y OTRO Pág. 2 de 14 Pág. 2 de 14 II.II Hechos relevantes 4. El 20 de abril de 2018 la sociedad demandante compró al señor Jonathan Camilo Ramírez Cruz un inmueble identificado con matrícula inmobiliaria nro. 370-38019 por valor de doscientos noventa y cinco millones de pesos ($295.000.000). 5.
La compraventa se elevó en escritura pública nro. 1347 en la Notaría 23 del Círculo de Cali. 6. A la Notaría se le canceló el valor de $5.000.000 para realizar la escrituración del predio y los trámites de registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. 7. Pasados dos meses desde la constitución de la escritura pública la notaría informó que se debía acudir directamente a la oficina de registro porque existía una medida cautelar sobre el bien. 8.
El 10 de Julio de 2018 la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali informó que el trámite de registro estaba suspendido hasta que se decidiera el proceso adelantado por la Fiscalía General de la Nación sobre el bien objeto de compra. 9. El proceso adelantado por la Fiscalía General de la Nación fue por denuncia presentada por Sandra Elizabeth Cortes Rocha por la conducta punible de falsedad de la escritura pública nro. 2249 del 9 de noviembre de 2015.
Escritura mediante la cual el vendedor Jonathan Camilo Ramírez Cruz había acreditado ante la sociedad Construcciones e Inmobiliaria Villa S.A.S su calidad de propietario del inmueble. 10. El 27 de julio de 2018 se notificó el auto nro. 057 del 21 de mayo de 2018 de la Superintendencia de Notariado y Registro que inició actuación administrativa con la intención de establecer la real situación del inmueble inscrito en la matrícula inmobiliaria N 370-38019. 11.
Afirma la demandante que la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali es responsable del daño porque expidió un certificado de tradición que no contenía la real situación jurídica del inmueble. Que el certificado de tradición fue la base para el estudio de títulos que aprobó el negocio de compraventa. 12. Que las demandadas indujeron a error a la sociedad. 13.
Sostiene además que pasaron más de cuatro meses desde la firma de la escritura hasta que se notificó el auto de la actuación administrativa. Dice que eso evidencia una mora injustificada en el trámite de inscripción y registro del inmueble y esa mora fue la que impidió consolidar el derecho de propiedad. II.III Contestación de la demanda 14.
Notaría 23 del Círculo de Cali. Dijo que la escritura pública 1347 de 20 abril de 2018 fue radicada en la Oficina de registro de Instrumentos Públicos de Cali el mismo día de la aprobación de pago 3 de mayo de 2018 bajo el radicado nro. 2018-41867. RADICACIÓN: 76-001-33-33-001-2018-00288-01 ACCIÒN: REPARACIÓN DIRECTA ACCIONANTE: CONSTRUCCIONES E INMOBILIARIA VILLA SAS ACCIONADO: SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO Y OTRO Pág. 3 de 14 Pág. 3 de 14 15.
Que la Oficina de registro de Instrumentos Públicos de Cali cuarenta y un días después comunicó que las copias de la escritura pública radicada se extraviaron en la línea de producción de digitalización, motivo por el cual solicitaron se expidieran de nuevo para llevar a cabo el registro. 16. El 19 de junio de 2018 reingresó la escritura para registro bajo el radicado 2018- 8146.
La oficina indicó que estaría diligenciada para el 26 de junio de 2018. 17. El 26 de junio de 2018 la oficina informó que existía un acto administrativo pendiente de notificar que afectaba el certificado de tradición e impedía la inscripción de la escritura. 18. Los pormenores del trámite de registro siempre fueron informados a la sociedad accionante y las actuaciones a cargo de la notaría estuvieron en el marco de competencias y en tiempo oportuno. 19.
El análisis jurídico para la expedición de la escritura se fundamentó en el certificado de tradición del inmueble del 13 de abril de 2018 que fue verificado debidamente en la ventanilla única de registro el 20 de abril de 2018. Se estableció que todas las anotaciones presentadas en el certificado eran ciertas y se elaboró la escritura. 20.
La notaría no era competente para verificar la veracidad de la escritura pública aportada por el señor Jhonatan Camilo Ramírez Cruz para acreditar la titularidad del inmueble. Ese documento ya había sido registrado en el certificado de tradición del inmueble y se presumía su autenticidad. 21. Superintendencia de Notariado y Registro.
El registrador de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos no tiene la obligación de determinar la validez de los títulos sometidos a registro. Su labor se limita al ámbito de las formalidades del instrumento y a registrar y anotar su contenido en el correspondiente folio. 22. Que la señora Sandra Elizabeth Cortes Rocha presentó la solicitud de bloqueo del folio de matrícula el 10 de mayo de 2018 y adjuntó copia de la denuncia ante la Fiscalía. Por lo anterior no se puede considerar que existió un retardo en la prestación del servicio.
II.IV Actuaciones del juzgado y sentencia de primera instancia 23. El juzgado negó las pretensiones de la demanda. Consideró que el daño se ocasionó por la conducta exclusiva y determinante de un tercero que fue el que incurrió en la falsedad de la escritura con la que inscribió el predio a su nombre y luego defraudó a la sociedad demandante.
II.V Recuso de apelación 24. La parte demandante apeló. Dice que la responsabilidad de las demandadas se deriva de que haya permanecido por más de dos años una anotación fraudulenta en el certificado de tradición del inmueble. RADICACIÓN: 76-001-33-33-001-2018-00288-01 ACCIÒN: REPARACIÓN DIRECTA ACCIONANTE: CONSTRUCCIONES E INMOBILIARIA VILLA SAS ACCIONADO: SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO Y OTRO Pág. 4 de 14 Pág. 4 de 14 25.
Las actuaciones de las demandadas vulneraron el principio de confianza legitima en las instituciones públicas. 26. La Oficina de Registro ocultó la real información del bien. Actitud que resulta sospechosa. 27. Existió omisión en la implementación de acciones tendientes a evitar la defraudación de la sociedad. II.VI Trámite en segunda instancia 28.
Mediante auto nro. 495 del 18 de noviembre de 2020 se admitió el recurso de apelación. Las partes presentaron alegatos y reafirmaron lo expuesto en la primera instancia. El Ministerio Público no presentó concepto. III. CONSIDERACIONES III.I Presupuestos Procesales 29. Competencia y cuantía. La Sala es competente para conocer el recurso de apelación en razón de su cuantía y naturaleza porque el trámite del asunto correspondía en primera instancia a los Jueces Administrativos del Circuito Judicial de Cali.
III.II Problema Jurídico a resolver 30. La Sala establecerá si existió una falla en la prestación del servicio de registro de instrumentos públicos que habría generado un detrimento patrimonial a la parte actora o si por el contrario el daño solo le resulta imputable al hecho exclusivo y determinante de un tercero. III.III Tesis de la Sala 31.
La sentencia será confirmada porque las demandadas actuaron en el marco de sus funciones y aplicaron el principio constitucional de la presunción de buena fe de los particulares. 32. La falsificación de la escritura pública constituyó un evento imperceptible para las demandadas. No resulta jurídicamente procedente exigir la constatación exhaustiva de todos los títulos que son presentados para registro porque en todas las actuaciones adelantadas por los particulares debe presumirse la buena fe. 33.
Es clara la imposibilidad de imputación del daño a las demandadas porque este sólo puede ser atribuido al hecho determinante y exclusivo de un tercero. III.IV Régimen de responsabilidad del Estado RADICACIÓN: 76-001-33-33-001-2018-00288-01 ACCIÒN: REPARACIÓN DIRECTA ACCIONANTE: CONSTRUCCIONES E INMOBILIARIA VILLA SAS ACCIONADO: SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO Y OTRO Pág. 5 de 14 Pág. 5 de 14 34.
El artículo 90 de la Constitución Política de 1991 consagró dos condiciones para declarar la responsabilidad extracontractual del Estado: i) la existencia de un daño antijurídico y ii) la imputación de éste al Estado. 35. Verificada la ocurrencia de un daño antijurídico y su imputación al Estado, surge el deber de indemnizarlo plenamente, resarcimiento proporcional al daño sufrido.
III.V Régimen de responsabilidad aplicable falla en la prestación del servicio registral 1 36. La parte demandante estructuró su argumentación en la configuración de una falla del servicio. Ese régimen necesita para la prosperidad de las pretensiones de la demanda tanto la acreditación del daño como de los elementos constitutivos de la responsabilidad de la administración. 37.
Las obligaciones que están a cargo del estado se deben analizar conforme a las circunstancias que rodearon la producción del daño que se reclama, su mayor o menor previsibilidad y los medios de los que disponían las autoridades para contrarrestarlo. 38. Respecto al eximente de responsabilidad consistente en el hecho exclusivo de un tercero se tiene que los elementos necesarios para que sea procedente admitir su configuración son: (i) la irresistibilidad;
(ii) la imprevisibilidad y (iii) la exterioridad respecto del demandado 2. III.VI Marco normativo 1 Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Tercera Sentencia del 14 de abril de 2010, Exp.:16.744, C.P.: Mauricio Fajardo Gómez (E). “Son presupuestos para declarar la responsabilidad de la administración en este evento, la existencia de un daño antijurídico imputable a una acción u omisión de la autoridad encargada de prestar el servicio público de registro de instrumentos públicos.
(…) “La Sala ha precisado que no basta con demostrar la falla en la prestación del servicio público registral, ya que es indispensable acreditar ADEMÁS que el daño cuya reparación se demanda tuvo por causa directa la acción o la omisión de la administración, de manera que “la obligación indemnizatoria no surge del manejo irregular de los folios en el Registro, sino de la información equivocada suministrada mediante la expedición de certificaciones sobre dichos folios” “Por tal motivo, el comportamiento omisivo o negligente del usuario del servicio público registral determinante del daño, aún en presencia de una falla del servicio, impide la declaratoria de responsabilidad de la Administración. “Lo anterior, por cuanto atendiendo a la naturaleza propia del servicio registral, no basta con la materialización de la irregularidad, sino que además se requiere que la misma trascienda a los usuarios y la forma para que ello ocurra no es otra que mediante la expedición y consulta del respectivo certificado en donde conste dicha falencia” 2Cfr. Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia de 24 de agosto de 1989 Rad. 5693 [fundamento jurídico párrafos 24 y siguientes], en Antología Jurisprudencias y Conceptos, Consejo de Estado 1817-2017 Sección Tercera Tomo B, Bogotá, Imprenta Nacional, 2018, pp. 238 disponible en: https://bit.ly/3gjjduK “El hecho del tercero se configura como causal de exoneración de responsabilidad cuando se prueba que es la causa exclusiva del daño. Por ello se exige que ese tercero sea completamente ajeno a la administración y que su acción sea imprevisible e irresistible.
El hecho de un tercero es imprevisible cuando su ocurrencia es improbable. La conducta debe ser imprevisible para la Administración, ya que si puede ser evitada o anticipada le debe ser imputada dada su obligación de impedir el resultado. La imprevisibilidad no significa que la autoridad deba imaginarse todo aquello que puede ocurrir, pues bajo ese supuesto nada es imprevisible.
Por su parte, el hecho de un tercero es irresistible cuando el cumplimiento cuidadoso y diligente de los deberes de la Administración es insuficiente para evitar el hecho dañoso. El hecho debe ser irresistible puesto que si la entidad puede oponérsele válidamente no lo puede alegar como causal de exoneración.” RADICACIÓN: 76-001-33-33-001-2018-00288-01 ACCIÒN: REPARACIÓN DIRECTA ACCIONANTE: CONSTRUCCIONES E INMOBILIARIA VILLA SAS ACCIONADO: SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO Y OTRO Pág. 6 de 14 Pág. 6 de 14 39.
La tradición del dominio de inmuebles se hace con la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos 3. 40. De conformidad con el artículo 83 de la Constitución Política la buena fe se presume en las actuaciones de los particulares. Por lo anterior, a menos que surjan serios motivos de duda en la legitimidad de sus actuaciones las autoridades deben aplicar la presunción. 41.
Lo contrario implica el desconocimiento del principio de buena fe de la Constitución Política lo cual supone tener la mala fe como regla general y exigiría de todos los funcionarios públicos actuar con un alto grado de prevención. 42. El Decreto-ley 960 de 1970 por el cual se expide el Estatuto del Notariado establece las funciones y responsabilidades de los notarios 4. 3 Código Civil artículo 756. <TRADICION DE BIENES INMUEBLES>.
Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos. De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso, constituidos en bienes raíces, y de los de habitación o hipoteca. 4 “ARTICULO 3o. <FUNCIONES DE LOS NOTARIOS>. Compete a los Notarios: 1.
Recibir, extender y autorizar las declaraciones que conforme a las Leyes requieran escritura pública y aquellas a las cuales los interesados quieran revestir de esta solemnidad. 2. Autorizar el reconocimiento espontáneo de documentos privados. 3. Dar testimonio de la autenticidad de firmas de funcionarios o particulares y de otros Notarios que las tengan registradas ante ellos. 4.
Dar fe de la correspondencia o identidad que exista entre un documento que tenga a la vista y su copia mecánica o literal. 5. Acreditar la existencia de las personas naturales y expedir la correspondiente fe de vida. 6. Recibir y guardar dentro del protocolo los documentos o actuaciones que la Ley o el Juez ordenen protocolizar o que los interesados quieran proteger de esta manera. 7.
Expedir copias o certificaciones según el caso, de los documentos que reposen en sus archivos. 8. Dar testimonio escrito con fines jurídico - probatorios de los hechos percibidos por ellos dentro del ejercicio de sus funciones y de que no haya quedado dato formal en sus archivos. 9. Intervenir en el otorgamiento, extensión y autorización de los testamentos solemnes que conforme a la Ley civil deban otorgarse ante ellos. 10.
Practicar apertura y publicación de los testamentos cerrados. 11. <Numeral derogado por el artículo 46 del Decreto 2163 de 1970.> 12. <Numeral derogado por el artículo 46 del Decreto 2163 de 1970.> 13. Llevar el registro del estado civil de las personas en los casos, por los sistemas y con las formalidades prescritos en la Ley. (…) ARTICULO 9o. <RESPONSABILIDAD EN LA FORMA>.
Los Notarios responden de la regularidad formal de los instrumentos que autorizan, pero no de la veracidad de las declaraciones de los interesados; tampoco responden de la capacidad o aptitud legal de estos para celebrar el acto o contrato respectivo. (…)
ARTICULO 13. <PERFECCIONAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA>. La escritura pública es el instrumento que contiene declaraciones en actos jurídicos, emitidas ante el Notario, con los requisitos previstos en la Ley y que se incorpora al protocolo. El proceso de su perfeccionamiento consta de la recepción, la extensión, el otorgamiento y la autorización. (…)
ARTICULO 17. <EXAMEN FORMAL>. El Notario revisará las declaraciones que le presenten las partes, redactadas por ellas o a su nombre, para establecer si se acomodan a la finalidad de los comparecientes, a las normas legales, a la clara expresión idiomática; en consecuencia, podrá sugerir las correcciones que juzgue necesarias. (…) RADICACIÓN: 76-001-33-33-001-2018-00288-01 ACCIÒN: REPARACIÓN DIRECTA ACCIONANTE: CONSTRUCCIONES E INMOBILIARIA VILLA SAS ACCIONADO: SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO Y OTRO Pág. 7 de 14 Pág. 7 de 14 43.
El artículo 2.2.6.1.1.1. del Decreto 1069 de 2015 dispone sobre el servicio público notarial “El notariado es un servicio público e implica el ejercicio de la fe notarial. La fe pública o notarial otorga plena autenticidad a las declaraciones emitidas ante el notario y a lo expresado por este respecto de los hechos percibidos en el ejercicio de sus funciones, en los casos y con los requisitos que la ley establece” 5 44.
También el estatuto regula todo lo relacionado con las escrituras públicas, cuyo proceso comprende la recepción, le extensión, el otorgamiento y la autorización. 45. La autorización es el acto por el cual el Notario le imprime fe al instrumento, en vista de que se han llenado los requisitos pertinentes y de que las declaraciones han sido realmente emitidas por los interesados. 46.
La norma contiene los requisitos de forma que deben reunir las escrituras públicas para su autorización. 47. La ley 1579 de 2012 por la cual se expide el Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos, regula los trámites que los funcionarios de registro deben adelantar para proceder a realizar el registro. Comprende la radicación, la calificación, la inscripción y la constancia de haberse ejecutado: Artículo 13.
Proceso de registro. El proceso de registro de un título o documento se compone de la radicación, la calificación, la inscripción y la constancia de haberse ejecutado esta. Artículo 14. Radicación. Recibido el instrumento público por medios electrónicos y con firma digital de las Notarías, Despachos Judiciales o Entidades Públicas o en medio físico o documental presentado por el usuario, se procederá a su radicación en el Diario Radicador, con indicación de la fecha y hora de recibo, número de orden sucesivo anual, naturaleza del título, fecha, oficina y lugar de origen, así como el nombre o código del funcionario que recibe.
Las Notarías y autoridades que envíen vía electrónica los instrumentos, se les dará constancia escrita de recibido por el mismo medio y con las mismas seguridades. A quien lo presente para su registro se le dará constancia escrita del recibo, fecha, hora y número de orden. Estas circunstancias se anotarán tanto en el documento electrónico que se le comunique a la Notaría o autoridad de origen o al interesado en el instrumento que se le devuelva, como en el ejemplar destinado al archivo de la Oficina de Registro.
Parágrafo 1°. Para radicar físicamente cualquier instrumento público que debe inscribirse en el registro, el interesado deberá aportar otro ejemplar original o una copia especial y autentica expedido por el Despacho de origen, destinado al archivo de la Oficina de Registro, sin el cual no podrá recibirse para su radicación. Parágrafo 2°.
En aquellas Oficias de Registro de Instrumentos Públicos donde se garantice el manejo de imágenes digitales con la debida seguridad jurídica de las mismas y/o que reciban los documentos sujetos a registro por medios electrónicos sea de Notarías, Despachos Judiciales y Entidades Públicas con firma digital, previa concertación de la integración a este servicio no será necesaria la presentación de otro ejemplar del instrumento para archivo, siempre y cuando se garantice la reproducción total y fiel del mismo que sirvió de base para hacer el registro.
ARTICULO 40. <CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS FORMALES>. El Notario autorizará el instrumento una vez cumplidos todos los requisitos formales del caso, y presentados los comprobantes pertinentes, suscribiéndolo con firma autógrafa en último lugar.” 5 Decreto 1069 de 2015 “por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Justicia y del Derecho” compila el Decreto 2148 de 1983 Vigente desde: 26/05/2015 y hasta el: 12/04/2023 RADICACIÓN: 76-001-33-33-001-2018-00288-01 ACCIÒN: REPARACIÓN DIRECTA ACCIONANTE: CONSTRUCCIONES E INMOBILIARIA VILLA SAS ACCIONADO: SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO Y OTRO Pág. 8 de 14 Pág. 8 de 14 Parágrafo 3°.
Una vez radicado el instrumento y antes de su calificación, se procederá a verificar que los datos consignados en la radicación correspondan fielmente al mismo. Artículo 16. Calificación. Efectuado el reparto de los documentos se procederá a su análisis jurídico, examen y comprobación de que reúne las exigencias de ley para acceder al registro.
Parágrafo 1°. No procederá la inscripción de documentos que transfieran el dominio u otro derecho real, sino está plenamente identificado el inmueble por su número de matrícula inmobiliaria, nomenclatura o nombre, linderos, área en el Sistema Métrico Decimal y los intervinientes por su documento de identidad. En tratándose de segregaciones o de ventas parciales deberán identificarse el predio de mayor extensión, así como el área restante, con excepción de las entidades públicas que manejan programas de titulación predial.
También se verificará el pago de los emolumentos correspondientes por concepto de los derechos e impuesto de registro. Parágrafo 2°. El registro del instrumento público del cual pudiere exigirse el cumplimiento de una obligación, solo se podrá cumplir con la primera copia de la escritura pública que presta mérito ejecutivo o con la copia sustitutiva de la misma en, caso de pérdida, expedida conforme a los lineamientos consagrados en el artículo 81 del Decreto-ley 960 de 1970, salvo que las normas procesales vigente concedan mérito ejecutivo a cualquier copia, con independencia de que fuese la primera o no. Artículo 17.
Registro parcial. El registro parcial consiste en inscribir uno o algunos de los actos de un título que contiene varios actos o contratos, así mismo cuando el objeto del acto o del contrato es una pluralidad de inmuebles y alguno de ellos está fuera del comercio, o existe algún impedimento de orden legal por el cual deba rechazarse la inscripción, procederá previa solicitud motivada por escrito de todos los intervinientes.
Para el registro parcial de las medidas cautelares el Registrador de Instrumentos Públicos procederá de conformidad con lo ordenado por el juez competente. Artículo 18. Suspensión del trámite de registro a prevención. En los eventos en que al efectuarse la calificación de un documento proveniente de autoridad judicial o administrativa con funciones judiciales se encuentre que no se ajusta a derecho de acuerdo a la normatividad vigente, se suspenderá el trámite de registro y se informará al funcionario respectivo para que resuelva si acepta lo expresado por la oficina o se ratifica en su decisión. La suspensión del trámite se hará mediante acto administrativo motivado y por el término de treinta (30) días, a partir de la fecha de remisión de la comunicación, vencidos los cuales y sin haber tenido respuesta, se procederá a negar la inscripción con las justificaciones legales pertinentes.
En el evento de recibir ratificación, se procederá a su registro dejando en la anotación la constancia pertinente. Artículo 19. Suspensión temporal del trámite de registro. Si en escrito presentado por el titular de un derecho real o por su apoderado se advierte al Registrador sobre la existencia de una posible falsedad de un título o documento que se encuentre en proceso de registro, de tal forma que genera serios motivos de duda sobre su idoneidad, se procederá a suspender el trámite hasta por treinta (30) días y se le informará al interesado sobre la prohibición judicial contemplada en la presente ley.
La suspensión se ordenará mediante acto administrativo motivado de cúmplase, contra lo cual no procederá recurso alguno, vencido el término sin que se hubiere radicado la prohibición judicial se reanudará el trámite del registro. Cualquier perjuicio que se causare con esta suspensión, será a cargo de quien la solicitó. Artículo 20. Inscripción. Hecho el estudio sobre la pertinencia de la calificación del documento o título para su inscripción, se procederá a la anotación siguiendo con todo rigor el orden de radicación, con indicación de la naturaleza jurídica del acto a inscribir, distinguida con el número que al título le haya correspondido en el orden del Radicador y la indicación del año con sus dos cifras terminales.
Posteriormente se anotará la fecha de la inscripción, la naturaleza del título, escritura, sentencia, oficio, resolución, entre otros, su número distintivo, si lo tuviere, su fecha, oficina de origen, y partes interesadas, todo en forma breve y clara, y en caracteres de fácil lectura y perdurables. El funcionario calificador señalará las inscripciones a que dé lugar.
Si el título fuere complejo o contuviere varios actos, contratos o modalidades que deban ser registradas, se ordenarán las distintas inscripciones en el lugar correspondiente. Parágrafo 1°. La inscripción no convalida los actos o negocios jurídicos inscritos que sean nulos conforme a la ley. Sin embargo, los asientos registrales en que consten esos actos o negocios jurídicos solamente podrán ser anulados por decisión judicial debidamente ejecutoriada.
Parágrafo 2°. Se tendrá como fecha de inscripción, la correspondiente a la radicación del título, documento, providencia judicial o administrativa. Artículo 21. Constancia de inscripción. Cumplida la inscripción, de ella se emitirá formato especial con expresión de la fecha de inscripción, el número de radicación, la matrícula inmobiliaria y la especificación jurídica de los actos inscritos con la firma del Registrador que se anexará, tanto en el ejemplar del documento que se devolverá al RADICACIÓN: 76-001-33-33-001-2018-00288-01 ACCIÒN: REPARACIÓN DIRECTA ACCIONANTE: CONSTRUCCIONES E INMOBILIARIA VILLA SAS ACCIONADO: SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO Y OTRO Pág. 9 de 14 Pág. 9 de 14 interesado, como en el destinado al archivo de la Oficina de Registro.
Posteriormente, se anotará en los índices. Artículo 22. Inadmisibilidad del registro. Si en la calificación del título o documento no se dan los presupuestos legales para ordenar su inscripción, se procederá a inadmitirlo, elaborando una nota devolutiva que señalará claramente los hechos y fundamentos de derecho que dieron origen a la devolución, informando los recursos que proceden conforme al Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, o de la norma que lo adicione o modifique.
Se dejará copia del título devuelto junto con copia de la nota devolutiva con la constancia de notificación, con destino al archivo de la Oficina de Registro. Artículo 23. Anotación, culminación trámite. Luego de efectuada la inscripción y puesta la constancia de ella en el título o documento objeto de registro, o inadmitida la inscripción, se procederá a dejar constancia en el libro radicador de la terminación del trámite de registro y se pondrá a disposición del usuario.
Parágrafo. Efectuadas las anotaciones en la forma indicada en el presente capítulo se considerará realizado para todos los efectos legales el registro de instrumentos públicos. 48. En relación con el alcance de la función calificadora el Consejo de Estado ha explicado que es una función de verificación de requisitos formales y no de validez 6.
III.VII Caso concreto 49. Se encuentra acreditado que mediante escritura pública nro. 1347 del 20 abril de 2018 de la Notaría 23 del Círculo de Cali se protocolizó la compraventa de un inmueble donde figuró como vendedor Jhonatan Camilo Ramírez Cruz y como compradora la sociedad Construcciones e Inmobiliaria Villa S.A.S. 50. Se probó el daño con la escritura pública que obra a folio 16 y siguientes del expediente.
El documento contiene expresa declaración de que el vendedor recibió a satisfacción y de contado por parte de la sociedad Construcciones e Inmobiliaria Villa S.A.S. el valor pactado por el inmueble con matrícula nro. 370-38019. 51. En audiencia del 24 de enero de 2020 se recibió declaración a Lina Marcela Zabala quien afirmó que había participado en el proceso de compra y entregó el dinero en representación de la sociedad accionante 7. 6 Consejo de Estado.
Sección Tercera. Subsección A. Sentencia del 12 de marzo de 2012. Exp: 20042. C.P: Hernán Andrade Rincón. Reiterado: Consejo de Estado. Sección Tercera. Subsección C - Consejero Ponente: JAIME ORLANDO SANTOFIMIO GAMBOA Bogotá, D.C., nueve (9) de septiembre de dos mil trece (2013) Radicación número: 25000-23-26-000-2001-02813- 01(26918) “(…) puede inferirse que es en la etapa de la calificación en la cual se debe verificar el lleno de los requisitos del título cuya inscripción se pretende, teniendo en cuenta para ello las normas sustantivas relativas a los diferentes actos, documentos y títulos presentados para su registro, el cual no se podrá efectuar de comprobarse que existe violación al ordenamiento jurídico, puesto que sólo deben registrarse los títulos que reúnan los requisitos establecidos en la ley (artículo 37 idem ), pero si se cumple con tales formalidades, surge el deber de proceder a su registro.
Nótese pues que no se exige del Registrador una labor minuciosa o exhaustiva para determinar la validez de los títulos sometidos a registro, pues se trata más bien de una labor de verificación de requisitos formales, en efecto, tal y como lo ha manifestado la doctrina especializada: Serían títulos nulos o no admisibles para efectos del registro, los siguientes: El otorgado por un representante legal sin serlo; la venta de inmuebles de un menor, sin autorización judicial; la donación sin previas insinuación judicial o notarial; declaraciones sobre inmuebles en documento privado; la hipoteca de cosa ajena, etc.
La función calificadora no puede tener los alcances dados por la ley a la justicia ordinaria. Un registrador no puede deducir la existencia de un vicio del consentimiento, o controvertir la no entrega del bien en una compraventa, aunque el vendedor manifieste haberlo recibido.” 7 Ver folio 245 RADICACIÓN: 76-001-33-33-001-2018-00288-01 ACCIÒN: REPARACIÓN DIRECTA ACCIONANTE: CONSTRUCCIONES E INMOBILIARIA VILLA SAS ACCIONADO: SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO Y OTRO Pág. 10 de 14 Pág. 10 de 14 52.
La declarante sostuvo que, aunque el precio de venta fijado en la escritura pública nro. 1347 se estableció en $ 146.000.000 millones de pesos, la suma real invertida por la sociedad era de $295.000.000. 53. De acuerdo con el certificado de tradición y libertad expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali relacionado con el predio objeto del negocio jurídico para la fecha del contrato el señor Jhonatan Camilo Ramírez Cruz figuraba como propietario. 54.
Según el certificado el inmueble había sido adquirido por Ramírez Cruz por compraventa con la señora Sandra Elizabeth Cortes Rocha el 9 de noviembre de 2015. El registro de la compraventa fue el 5 de marzo de 2018 8 y consta en la anotación nro. 15. 55. Para el registro de la anotación en la que figuraba Ramírez Cruz como propietario del inmueble se presentó la escritura pública nro. 2249 del 9 de noviembre de 2015 de la Notaría Única de la Calera Cundinamarca 9. 56.
Hecho el pago de las tasas correspondientes la Notaría 23 del Círculo de Cali remitió el 3 de mayo de 2018 la escritura a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. 57. El 17 de mayo de 2018 la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos devolvió la escritura. Informó que para continuar con el trámite de inscripción era necesario acreditar el pago de la contribución por valorización del municipio de Santiago de Cali 10. 58.
El 21 de mayo de 2018 la Superintendencia de Notariado y Registro por intermedio del Registrador Principal de Instrumentos Públicos de Cali expidió el auto nro. 057 que inició actuación administrativa para establecer la real situación jurídica del inmueble nro. 370-38019 11. Como sustento de esta decisión, la entidad señaló: “
CONSIDERANDO
QUE: El derecho registral se encarga de regular la inscripción de los actos de constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, traslación, etc., del dominio otro derecho real sobre bienes inmuebles (Articulo 2', Ley 1579 de 2012). Según los principios que sirven de base al sistema de registro, la publicidad del título debe ser concordante con la realidad jurídica del predio, dando cumplimiento al principio de legalidad.
El artículo 59 del mismo estatuto, establece el procedimiento para corregir los errores en que se haya incurrido en la calificación y/o inscripción del registro. El Articulo 49 Ley 1579 de 2012 ordena: "El modo de abrir y llevar la matricula se ajustará a lo dispuesto en esta Ley, de manera que aquella exhiba en todo momento el estado jurídico del respectivo bien.
ANTECEDENTES: 8 Folio 106 9 Folios 19 a 27 10 Folio 113 11 Folio 58 a 60 RADICACIÓN: 76-001-33-33-001-2018-00288-01 ACCIÒN: REPARACIÓN DIRECTA ACCIONANTE: CONSTRUCCIONES E INMOBILIARIA VILLA SAS ACCIONADO: SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO Y OTRO Pág. 11 de 14 Pág. 11 de 14 Mediante solicitud radicada en esta oficina con el No. 3702018ER04072 del 10/05/2018, presentada por la Señora SANDRA ELIZABETH CORTES ROCHA, identificada con la cédula de ciudadanía No. 51.749.200 de Bogotá, en calidad de propietaria del bien inmueble, solicita lo siguiente "el bloqueo del folio No. 370-38019 de la Oficina de instrumentos Públicos de Cali, de mi propiedad, debido a la inscripción de un título fraudulento sobre el cual se interpuso denuncia penal".
La solicitante adjuntó copia de la denuncia presentada ante la Fiscalía General de la Nación por el presunto delito de Fraude Procesal Art. 453 C.P., cuyo número único de noticia criminal correspondió al 760016099165201803855. Estudiadas las anotaciones que contiene el folio de matrícula inmobiliaria No. 370-38019 revisados los documentos que reposan en el archivo de la Oficina de Registro de Instrumentos públicos de Cali, encontramos lo siguiente: Corresponde a una casa, ubicada en la Carrera 36 B No. 5 82-04 del Barrio San Fernando de la Ciudad de Cali, con un total de 15 anotaciones.
(…) Mediante la Instrucción Administrativa No. 11 del 30 de Julio de 2015, la Superintendencia de Notariado y Registro, en el ejercicio de las funciones de inspección, vigilancia y control sobre las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos del país, con el fin de salvaguardar el principio de confianza legítima y la guarda de la fe pública implementó y desarrolló el procedimiento que se deberá seguir cuando en un folio de matrícula inmobiliaria se encuentre un acto de inscripción o anotación que publicite un documento, escritura pública, orden judicial o administrativa que no fue autorizado o emitido por la autoridad correspondiente.
Por lo anteriormente expuesto, después de realizar el análisis jurídico correspondiente y con el fin de atender la solicitud instaurada, se hace necesario iniciar actuación administrativa tendiente establecer la real situación jurídica del inmueble inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria No. 370- 38019. En virtud de lo anterior este Despacho, RESUELVE:
ARTICULO PRIMERO: Iniciar Actuación Administrativa, tendiente a establecer la real situación administrativa del inmueble inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria No. 370- 38019 conforme a lo expuesto en la parte motiva del presente proveído. (…)
ARTÍCULO TERCERO: Notificar personalmente el inicio de esta actuación administrativa a SANDRA ELIZABETH CORTES ROCHA, JONATHAN CAMILO RAMIREZ CRUZ, FONDO DE EMPLEADOS MÉDICOS DE COLOMBIA - PROMÉDICO y a todo el que se crea con derecho sobre el inmueble. Si no fuere posible la citación personal de los interesados, ésta se surtirá mediante aviso que se publicará en un sitio dispuesto en la oficina de instrumentos públicos y en la página web de la Superintendencia de Notariado y Registro.
ARTICULO CUARTO: Citar a los terceros indeterminados que se consideren con derecho a intervenir en el presente asunto, para lo cual se ordena la publicación en la página web de la Superintendencia de Notariado y Registro (Articulo 37 Ley 1437 de 2011).
ARTICULO QUINTO: Comunicar el contenido de este auto al Coordinador del Área Operativa, con el fin de que todo documento objeto de registro o cualquier petición sean enviados a la Coordinación Jurídica para evitar que en esta Oficina se tomen decisiones contradictorias y en el caso de solicitud de expedición de certificados, para que en ellos conste como nota complementaria, el inicio de la actuación administrativa” RADICACIÓN: 76-001-33-33-001-2018-00288-01 ACCIÒN: REPARACIÓN DIRECTA ACCIONANTE: CONSTRUCCIONES E INMOBILIARIA VILLA SAS ACCIONADO: SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO Y OTRO Pág. 12 de 14 Pág. 12 de 14 59.
El 10 de julio de 2018 el auto fue puesto en conocimiento de la sociedad demandante. se solicitó su comparecencia para la notificación de la decisión. 60. Según información de la Superintendencia de Notariado y Registro la actuación administrativa finalizó con la resolución nro. 229 del 5 de mayo de 2019 que invalidó y dejó sin efectos las anotaciones 13, 14 y 15 del folio de matrícula inmobiliaria nro. 370-38019 12. 61.
Se advierte que la anotación fraudulenta permaneció por más de dos años en el certificado de tradición, sin que esto le resulte imputable a las demandadas porque la administración también fue defraudada y hasta que la real propietaria no iniciara las acciones legales pertinentes, las entidades no tenían por qué saber que la compraventa era falsa ni mucho menos iniciar de oficio la cancelación del registro 13. 62.
Sostiene la parte actora que las actuaciones de las entidades vulneraron el principio de confianza legítima en las instituciones públicas. En este sentido se insiste en que la defraudación también se hizo a la administración pública que actuó bajo el amparo constitucional presumió la autenticidad de la escritura pública de venta del inmueble a Ramírez Cruz único responsable del daño causado a la sociedad demandante. 63.
La Oficina de Registro no ocultó la real información del inmueble simplemente no la conocía. Así como de los particulares se predica la presunción de buena fe en sus actuaciones de la administración pública se predica la legalidad de sus actuaciones 14. 64. Si la parte actora pretendía que las demandadas respondieran por haber actuado bajo hechos “sospechosos” como dijo en su apelación, debió probarlos y no pretender que se presuman por afirmaciones carentes de sustento probatorio. 65.
Frente a la afirmación de que existió omisión en la implementación de acciones tendientes a evitar la defraudación de la sociedad, se debe recordar que la función de los registradores sólo cobija la revisión formal de los elementos extrínsecos del documento cuya inscripción se pretende. 12 Folio 260 13 Ley 1579 de 2012 “Por la cual se expide el estatuto de registro de instrumentos públicos y se dictan otras disposiciones.” “ARTÍCULO 61.
DEFINICIÓN. La cancelación de un asiento registral es el acto por el cual se deja sin efecto un registro o una inscripción.
ARTÍCULO
62. PROCEDENCIA DE LA CANCELACIÓN. El Registrador procederá a cancelar un registro o inscripción cuando se le presente la prueba de la cancelación del respectivo título o acto, o la orden judicial o administrativa en tal sentido. La cancelación de una inscripción se hará en el folio de matrícula haciendo referencia al acto, contrato o providencia que la ordena o respalda, indicando la anotación objeto de cancelación.
ARTÍCULO
63. EFECTOS DE LA CANCELACIÓN. El registro o inscripción que hubiere sido cancelado carece de fuerza legal y no recuperará su eficacia sino en virtud de decisión judicial o administrativa en firme.” 14 Ley 1437 de 2011 artículo
88. PRESUNCIÓN DE LEGALIDAD DEL ACTO ADMINISTRATIVO. Los actos administrativos se presumen legales mientras no hayan sido anulados por la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo. Cuando fueren suspendidos, no podrán ejecutarse hasta tanto se resuelva definitivamente sobre su legalidad o se levante dicha medida cautelar. RADICACIÓN: 76-001-33-33-001-2018-00288-01 ACCIÒN: REPARACIÓN DIRECTA ACCIONANTE: CONSTRUCCIONES E INMOBILIARIA VILLA SAS ACCIONADO: SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO Y OTRO Pág. 13 de 14 Pág. 13 de 14 66.
No existe sustento jurídico para radicar en cabeza de las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos la obligación de cotejar grafológica y dactiloscópicamente la identidad de quienes suscriben un documento puesto a su consideración para la correspondiente inscripción. 67. Aplicó el principio de buena fe por mandato constitucional debe entenderse que la verificación se cumple con el cotejo de los nombres y números de identificación que aparecen en el instrumento y los que identifican al propietario del bien con un determinado número de matrícula inmobiliaria 15. 68.
Así las cosas, la Sala advierte que el daño sufrido por la parte accionante no provino de la acción u omisión de las demandadas, sino de la conducta dolosa de un tercero que falsificó la escritura de compraventa con la que logró aparecer como propietario del inmueble. 69. Las actuaciones delictivas del tercero constituyeron un evento imperceptible para la Oficina de Registro a la que no resulta jurídicamente exigible la constatación exhaustiva de todos los títulos que le son presentados para registro.
Bueno es reiterarlo porque en todas las actuaciones adelantadas por los particulares debe presumirse la buena fe. 70. El elemento irresistible también se encuentra presente porque el documento tenía plena apariencia de legalidad, circunstancia que indujo a error a todos los que tuvieron contacto con él. Incluso a la asesora jurídica del grupo empresarial del que hace parte la sociedad demandante, quien según informó la representante legal, realizó el estudio de títulos para dar el visto bueno a la compraventa 16. 71.
Se encuentra probada la exterioridad de la conducta delictiva respecto del servicio prestado por la Oficina de Registro porque ese ilícito fue un hecho realizado exclusivamente por un tercero. 72. Frente al tercero, según informó la Oficina de Registro, se adelantó el correspondiente proceso penal que terminó por ordenar la cancelación de la anotación de compraventa que ponía en cabeza suya la propiedad del inmueble. 73.
Para la Sala hay una clara imposibilidad de imputar el daño a las demandadas porque solo se atribuye al hecho determinante y exclusivo de un tercero. 74. La Sala confirma la sentencia del juzgado. 15 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Sentencia del 7 de marzo de 2012, Exp.:20042. C.P.: Hernán Andrade Rincón. “(…) el documento referido (…) tenía toda la apariencia de ser un título auténtico y regularmente producido, por lo que no era a esa Oficina de Registro de Instrumentos Públicos a quien le correspondía controvertir su autenticidad, ya que ello es materia propia y exclusiva de la jurisdicción penal y más específicamente de la Fiscalía General de la Nación (…)” RADICACIÓN: 76-001-33-33-001-2018-00288-01 ACCIÒN: REPARACIÓN DIRECTA ACCIONANTE: CONSTRUCCIONES E INMOBILIARIA VILLA SAS ACCIONADO: SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO Y OTRO Pág. 14 de 14 Pág. 14 de 14 III.VII Condena en costas 75.
Conforme al numeral 1 del artículo 365 del Código General del Proceso hay lugar a condenar en costas de segunda instancia a la parte demandante por resolverse desfavorablemente el recurso de apelación. DECISIÓN En mérito de lo expuesto el Tribunal Administrativo del Valle del Cauca, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, FALLA:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia nro. 029 del 14 de mayo de 2020 del Juzgado Primero Administrativo del Circuito de Cali que negó las pretensiones de la demanda.
SEGUNDO: CONDENAR en costas en segunda instancia a la PARTE DEMANDANTE conforme lo previsto en los artículos 188 del CPACA en concordancia con los artículos 365 y 366 del Código General del Proceso. En concordancia con el Acuerdo PSAA16-10554 vigente a partir del 5 de agosto del 2016, se fijan agencias en derecho equivalente a un (1) SMLMV.
TERCERO: COMUNICAR la decisión al juzgado de origen para lo de su competencia mediante anotación en SAMAI y devolución del expediente.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Providencia discutida y aprobada en Sala Virtual de la fecha, según consta en acta que se entrega a la Secretaría de la Corporación por medios virtuales y suscrito electrónicamente en la plataforma http://samairj.consejodeestado.gov.co en donde se puede corroborar su autenticidad.