EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA / ACTO INDEMNIZATORIO – Justo precio de la indemnización expropiatoria / DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE – Marco normativo y jurisprudencial – Síntesis del caso: Corresponde a la Sala determinar si el Avalúo Comercial Corporativo n.° AVAL – 3.902 de la Corporación Lonja Métrica del 19 de octubre de 2020, aportado con la demanda, desvirtúa o no el precio indemnizatorio fijado por el Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín en la Resolución n.° SEC-202150015152 del 17 de febrero de 2021, a través de la cual se dispuso la expropiación administrativa de una mejora constructiva, identificada con el ID Predio 800019759, ubicada en la calle 050 081 007 0403, en la ciudad de Medellín. De igual forma, se debe establecer si se acreditaron los perjuicios materiales (daño emergente y lucro cesante), conforme a lo indicado en la demanda.
Extracto: ( ) Por su parte, la Ley 388 de 1997, que modificó la Ley 9ª de 1989, regula el proceso de adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria y expropiación administrativa. Esta normativa establece cuáles son los fines de utilidad pública o interés general, para efectos de decretar la expropiación que pueden realizar la Nación (art. 58), las entidades territoriales, las áreas metropolitanas y las asociaciones de municipios, así como los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del Estado y las sociedades de economía mixta que estén facultadas para desarrollar las actividades del artículo 10 de la Ley 9ª de 1989 (art. 59).
El precio de adquisición o expropiación lo determina el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o los peritos privados inscritos en las lonjas (art. 61). (…) El Decreto 1420 de 1998, que contiene las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración y controversia de los avalúos, en su artículo 25 dispone que los avalúos comerciales de inmuebles que se requieran con fundamento en las Leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997 se deberán efectuar aplicando el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual o, si el caso lo amerita, varios de ellos.
(…) Sobre el tema, la Sección Primera del Consejo de Estado señaló que, para poder obtener la reparación de los daños accesorios que hubieren podido consumarse con la expropiación, es indispensable que los mismos sean ciertos y que exista necesariamente un nexo de causalidad entre ellos y la decisión administrativa mediante la cual se decretó la expropiación. El carácter resarcible del daño, depende fundamentalmente de la certeza de su ocurrencia. Si bien es cierto no se ha adoptado una metodología para la valoración de aquellos daños y perjuicios ajenos a la expropiación de un inmueble por vía administrativa, no puede servir de pretexto a la administración para desconocer la obligación de indemnizar en forma justa y plena los perjuicios patrimoniales accesorios causados al propietario, lo contrario desconocería lo dispuesto en la normatividad citada.
(…) Así las cosas y pese a que es cierto que la indemnización que se reconoce a quienes se ven afectados con la expropiación, tiene carácter reparatorio y debe comprender no sólo el precio del bien sino los demás perjuicios que pudieron causarse con tal medida, incluidos el daño emergente y el lucro cesante, es deber del interesado probar ante la jurisdicción contencioso administrativa, (i) cuáles son los perjuicios y (ii) su nexo de causalidad con la expropiación decretada, lo que no ocurrió en el asunto de la referencia. Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU Tribunal Administrativo de Antioquia Sala Tercera de Decisión Magistrado Ponente: Jairo Jiménez Aristizábal Medellín, veintinueve (29) de septiembre de dos mil veintitrés (2023) Referencia: ACCIÒN ESPECIAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA DE NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO Radicado: 05001-23-33-000-2021-01538-00 Demandante: CARLOS ANDRÉS SALAZAR GUTIÉRREZ Demandado: DISTRITO ESPECIAL DE CIENCIA, TECNOLOGÍA E INNOVACIÓN DE MEDELLÍN Y OTRO Instancia: PRIMERA Providencia: n.° 266 Decide la Sala la demanda presentada por el señor Carlos Andrés Salazar Gutiérrez, quien actúa en nombre propio y por conducto de apoderado judicial, en ejercicio de la acción especial contencioso administrativa consagrada en el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, en contra del Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo Urbano (ElDU).
I.
ANTECEDENTES. 1.1. Pretensiones: Solicita el actor que se declare la nulidad de la Resolución n.º SEC- 202150015152 del 17 de febrero de 2021, “Por medio de la cual se dispone la expropiación administrativa de una mejora constructiva identificada con el ID Predio número 800019759, ubicada en la dirección calle 050 N.° 81 007 (0403), construida sobre un Tema: Expropiación por vía administrativa - Acción de nulidad y restablecimiento del derecho.
Acción especial contra la decisión de expropiación por vía administrativa, incluso para controvertir el precio indemnizatorio / Justo precio de la indemnización expropiatoria - se encuentra amparado por la presunción de legalidad de las decisiones administrativas / Carga de la prueba - le corresponde a quien quiera desvirtuar el avalúo oficial / Acepta impedimento / Niega pretensiones.
Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU lote identificado con matrícula inmobiliaria 01N-206558, cuyo propietario es el señor Carlos Andrés Salazar Gutiérrez, identificado con cedula de ciudadanía número 79.684.440”.
Como consecuencia de lo anterior y a título de restablecimiento del derecho, solicita que se condene a las entidades demandadas a reconocer y pagar al señor Carlos Andrés Salazar Gutiérrez el valor comercial del apartamento 403, ubicado en la calle 50 N.° 81-07, contenido en el avalúo corporativo realizado por la empresa Lonja Métrica.
Asimismo, solicita que (i) se condene a la entidad demandada a reconocer y pagar el daño emergente y el lucro cesante, de conformidad con lo señalado en la Ley 1682 de 2013, artículo 37; (ii) que se declare la pérdida de fuerza ejecutoria del avalúo corporativo n.º LPRV-IAV-1414A-2019; (iii) que se condene a los demandados a pagar la indexación respectiva, dentro de la que están incluidos la corrección monetaria y los intereses comerciales y moratorios a que hubiere lugar y, (iv) el cumplimiento de la sentencia en los términos del CPACA. 1.2.
Hechos: Se narra en la demanda que a través del Decreto n.º 1189 del 9 de agosto de 2016, se anunció el proyecto del corredor urbano de transporte de la avenida 80, sin embargo, no fue socializado con la comunidad, pues solo hasta el año 2018 se realizaron los estudios socioeconómicos, pero no una socialización en los términos que definió la Corte Constitucional.
Sostiene que, con el fin de legalizar la modificación y adición del cuarto y quinto piso, se tramitó una licencia de construcción otorgada a través de la Resolución n.º C1-06- 112 del 17 de marzo de 2006, quedando pendiente la escritura pública, la cual se encontraba en trámite en la Notaria 16 de la ciudad de Medellín. Dice que se decidió entre las partes (funcionarios de la alcaldía de Medellín y el demandante), que no era necesario incurrir en gastos de escrituración y registro, por cuanto el edificio iba a ser demolido, por lo cual, a través de la Resolución n.º 15802 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU del 28 de septiembre de 2018, se reconoció que las propiedades identificadas con matrículas inmobiliarias n.° 01N-5187410, y n.° 01N-5187411, apartamentos 301 y 302 como unifamiliares, con un área construida del apartamento 301 de 266,56 m2 y del apartamento 302 de 246,98 m2 (incluidos los apartamentos construidos en el 4 y 5 piso, 401, 402, 403 y 501).
Señala que a través de la Resolución n.º 7153 del 8 de julio de 2019, se revocó la Resolución n.º 15802 del 28 de septiembre de 2018, en cuanto al área común y avalúos del código de ubicación 1202022-0014, área construida de las matrículas inmobiliarias 5187410 y 5187411, con lo cual, se causó un detrimento patrimonial al demandante al tratar como mejora constructiva lo que anteriormente fue reconocido como vivienda unifamiliar.
Manifiesta que el 9 de diciembre de 2019, la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín realizó el avalúo corporativo n.º LPRV-IAV-1414A-2019, a través del cual fijó los precios de compra del apartamento 403 ubicado en la calle 50 N.° 81-07, identificado como mejora constructiva ID 800019759, con el cual se hizo la oferta de compra a través de la Resolución n.º SEC-202050052831 del 18 de septiembre de 2020, sin embargo, este acto no tuvo en cuenta lo reconocido en la Resolución 15802 de 2018.
Dice que para el pago del lucro cesante se tuvo en cuenta lo básico, sin embargo, fue necesario hacer más de un traslado en vehículo para el trasteo de los muebles que se encontraban en el apartamento, así como tampoco se tuvo en cuenta lo señalado en el artículo 34 de la ley 1682 de 2013, el cual prescribe que, si el valor comercial supera al valor catastral en el 50%, se debe ajustar con el valor comercial.
Explica que el demandante interpuso el recurso pertinente con el fin de modificar la oferta de compra, sin embargo, la respuesta al recurso fue que no se contaba con licencia para construcción y, al no estar legalizada, se trataba de una mejora constructiva. Refiere que la alcaldía de Medellín, durante el trámite de la expropiación, subió el estrato de 4 a 5 y el impuesto predial, lo que equivale a pagar un mayor valor en el Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU trimestre, convirtiéndose en un enriquecimiento sin causa para el municipio de Medellín al adquirir un bien a bajo costo para posteriormente cobrar el impuesto predial en estrato 5.
Indica que la oferta de compra constituye un detrimento patrimonial en su contra, porque en sectores de similares características a las del barrio Calasanz, se encuentran predios en un valor 50% más alto de la oferta de compra presentada por el municipio. Afirma que realizó un avalúo corporativo con la empresa Lonja Métrica, presentado el 28 de octubre de 2020, el cual no fue tenido en cuenta para modificar la oferta de compra, y que a través de la Resolución n.º SEC- 202150015152, se decidió expropiar el apartamento 403, ubicado en la calle 50 N.° 81-07, identificado como mejora constructiva ID 800019759, con lo cual se desconoció el avaluó comercial presentado por el demandante. 1.3.
Normas violadas y concepto de violación: Señala como disposiciones violadas, los artículos 13, 29, 58 y 83 de la Constitución Política; 1613 del C.C.; 60 y ss. de la Ley 388 de 1997; 18 de la Ley 56 de 1981; 26 y 27 de la Ley 9 de 1989; 61, 62 y 67 de la ley 388 de 1997; 283, 399 y 626 de la Ley 1564 de 2012; 23, 34 y 37 de la Ley 1982 de 2013; 2, 3, 21 y 24 del Decreto 1420 de 1998 y las Resoluciones n.º 0898 de 2014 IGAC, artículos 2, 3, 8, 9, 10, 17 y 18; n.º 1044 de 2014 IGAC; n.º 0316 de 2015 IGAC y n.º 15082 de 2018 de la Alcaldía de Medellín. Como concepto de violación, indica que en la expropiación administrativa realizada por el municipio de Medellín no se empleó la formula señalada en el artículo 37 de la Ley 1682 de 2013 (PA=VCI + DE (debe incluir el valor del inmueble) + lucro cesante), la cual debe ser aplicada frente a cualquier forma de expropiación, sea judicial o administrativa.
Dice que se ha generado un detrimento en el patrimonio del demandante al no tenerse en cuenta la Resolución n.º 15802 del 2018, pues el apartamento sería de 246,98 metros cuadrados, con el anexo del apartamento 403, teniendo en cuanta que contaba con licencia de construcción y que solo hacía falta la escritura pública. Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU Cita algunos apartes de sentencias de Tutela, proferidas por la Corte Constitucional, entre ellas, la C-153 de 1994;
T-638 de 2011; C-750 de 2015. También cita la sentencia de Unificación Jurisprudencial, proferida por el Consejo de Estado, expediente N.° 25000-23-24-000-2006-01002-01 de 11 de diciembre de 2015, C.P. Dr. Roberto Augusto Serrato Valdés. 1.4. Posición de las entidades demandadas: 1.4.1. Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín En el término de traslado de la demanda, el apoderado de la entidad presentó la contestación1, en la cual se pronunció frente a cada uno de los hechos de la demanda y se opuso a las pretensiones de la misma, señalando que no es cierto que se haya reconocido ningún derecho a través de la Resolución n.°15802 del 28 de septiembre de 2018, tal como lo asevera el demandante.
Al respecto dice: “El Municipio de Medellín tenía la obligación de realizar la actualización catastral para iniciar la adquisición de los predios y mejoras para la ejecución de los intercambios viales del proyecto Corredor de la Avenida 80”. En razón de ello, se realizó visita al inmueble objeto del proceso y sin que se lograra el ingreso al inmueble, se certificó el levantamiento de la construcción del proceso con código de ubicación 1202022-0014, encontrándose que la edificación poseía más área construida de la que había reportado el informe GT-5667 de 2018, toda vez que en una visita inicial no se había podido ingresar a un 5º piso.
En posterior visita se pudo constatar que poseía mayor área de extensión construida sin licencia expedida por autoridad competente; igualmente se evidenció que en este predio hay una infracción urbanística, que al realizar lo (sic) IEP, se incurrió en el error de incluir dichas áreas de más, en los IEP 6 y 7, correspondientes a las matrículas N° 5187410 y 5187411 respectivamente, igualmente en el IEP 1, matrícula 5187405, se incluyó un área que según la estructura de reglamento de propiedad horizontal corresponde a la zona común (zona de circulación y parqueaderos comunes), lo que había aumentado sustancialmente las áreas construidas de esas unidades prediales.” Indica que la anterior situación fue la que dio origen a la revocatoria oficiosa de la Resolución n.º 15802 del 28 de septiembre de 2018, por lo que al demandante no se le reconocieron derechos en relación con el área del apartamento 302, sino que la administración incurrió en un error al incluir dentro del área del apartamento, áreas 1 Expediente electrónico, Archivo Pdf 032 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU de la zona común y de la zona de circulación de los parqueaderos comunes, situación que debía corregirse para evitar detrimentos patrimoniales por pagos de mayores áreas que no se correspondían con la realidad.
Expresa que el artículo 37 de la Ley 1682 de 2013, modificado por el artículo 6º de la Ley 1742 de 2014, no determinó la fórmula que indica el demandante, por cuanto dicha norma precisó en el inciso primero que “… el precio de adquisición en la etapa de enajenación voluntaria será igual al valor comercial…”, esto es, el precio que se reconocería al propietario del bien inmueble en la etapa de enajenación voluntaria sería el comercial, es decir, el que se utilizó para realizar la oferta de compra.
Aduce que, sobre el daño emergente, la norma hace referencia a los daños que se causen con motivo de la expropiación, los cuales deben estar acreditados por el expropiado, sin embargo, no se acreditó que éste reportara utilidad por explotación económica alguna, razón por la cual no era posible su reconocimiento. Manifiesta que, al fallar la negociación directa en la etapa de enajenación voluntaria, operó la expropiación por vía administrativa, por lo cual la norma que se tenía que aplicar para reconocer el valor del predio era la contenida en el inciso 5º del artículo 6º de la Ley 1742 de 2014.
Explica que a través de la Resolución SEC- 202150015152 del 17 de febrero de 2021, por medio de la cual se dispuso la expropiación por vía administrativa, no solo se le reconoció al señor Carlos Andrés Salazar Gutiérrez la suma $128.671.000 por la mejora constructiva ID 800019759, sino también el daño emergente por la suma de $7.090.075, con lo cual, al haberse reconocido el valor del predio con base en el avalúo catastral, fue una medida razonable y proporcionada conforme a la Ley y que la indemnización que se fijó por concepto de daño emergente no constituyó una violación flagrante al patrimonio del demandante, ya que estas fueron cuantificadas en la etapa de oferta de compra.
Indica que no es cierto que a la indemnización del inmueble expropiado se le debió aplicar el artículo 37 de la Ley 1682 de 2013, como si se tratara de una negociación Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU que se hubiera realizado en la etapa de enajenación voluntaria; porque lo que realmente se verificó en el proceso de adquisición fue la expropiación por vía administrativa, por lo que la norma aplicable es la contenida en el inciso 5º del artículo 6º de la Ley 1742 de 2014, que reza: “En caso de no llegarse a acuerdo en la etapa de enajenación voluntaria, el pago del predio será cancelado de forma previa teniendo en cuenta el avalúo catastral y la indemnización calculada al momento de la oferta de compra, en la etapa de expropiación judicial o administrativa”.
Con fundamento en lo anterior, refiere que no se observan razones de hecho o de derecho que determinen que la entidad actuó con violación a la Constitución y la Ley al haber aplicado el inciso quinto del artículo 6º de la Ley 1742 de 2014, modificatorio del artículo 37 de la Ley 1682 de 2013, el cual impone la obligación de reconocer el valor del inmueble con base en el avalúo catastral y la indemnización calculada al momento de la oferta de compra en la etapa de expropiación administrativa, cuando ha fallado la negociación directa en la etapa de enajenación voluntaria. 1.4.2.
La Empresa de Desarrollo EDU: El apoderado de la EDU presentó un escrito por medio de la cual dio contestación2 a la demanda, en el cual se pronunció frente a cada uno de los hechos de ella y se opuso a las pretensiones de la misma, señalando que no se encuentran fundamentos legales y/o técnicos que justifiquen la declaratoria de la existencia de ilegalidad en las actuaciones de la Alcaldía de Medellín y que todas las actuaciones de la EDU están ajustadas a derecho.
Dice que la entidad no es la competente para adelantar dicho trámite, por cuanto no fue quien expidió los actos administrativos, que se cumplió con el paso a paso de un debido proceso, con los elementos, tiempos y requisitos que señala la norma para adelantar el trámite de expropiación administrativa. 2 Expediente electrónico, archivos Pdf 042 (allegado antes de la vinculación de la EDU) y 098 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU Explica que frente a la Resolución n.º SEC-202150015152 del 17 de febrero de 2021, no se interpuso el recurso de reposición, con lo cual está en firme y debidamente ejecutoriada.
Describe que el Municipio de Medellín no niega el reconocimiento y pago del valor comercial del inmueble calculado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, por el contrario, en cumplimiento de lo señalado en el artículo 6 de la Ley 1742 de 2014, es un deber legal cumplir con el pago del valor catastral del predio en caso de no adquirir el predio por enajenación voluntaria. 1.5.
Llamamientos en garantía: La Empresa de Desarrollo Urbano (EDU), a través de escrito3, llamó en garantía a la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, en razón de las obligaciones que asumió al suscribir el contrato n.° 3302- 763 de 2018 y, en virtud de dicho contrato, se realizó el Avalúo Comercial Corporativo LPRV-IAV-1414A-2019 del 17 de junio de 2020, sobre una mejora constructiva identificada con ID predio 800019759, ubicada en la calle 050 081 007 en el apartamento 403, por valor de $124.381.000, el cual fue puesto en conocimiento en oferta de compra mediante resolución SEC- 202050052831 de 18 de septiembre 2020.
En igual sentido, el Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín solicitó llamar en garantía a la EDU4 por cuanto, conforme con lo previsto en el Contrato Interadministrativo N° 4600077225 de 2018, dicha entidad culminó las actividades inherentes a la adquisición de los predios y mejoras para los intercambios viales del proyecto Corredor de la Avenida 80, y el inmueble (mejora constructiva ID 800019759) ubicado en la calle 50 N° 81-07 de la Ciudad de Medellín, fue expropiado a través de la Resolución N° SEC-202150015152 del 17 de febrero de 2021, procedimiento que fue adelantado por la EDU en cumplimento del objeto contractual 3 Pdf 043 y 104 4 Pdf 040 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU pactado en el convenio.
Las solicitudes de llamamiento en garantía fueron admitidas mediante auto del 26 de mayo de 20225. La Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, pese a estar debidamente notificada6 del auto que admitió el llamamiento en garantía proferido el pasado 26 de mayo de 2022, decidió guardar silencio. Por su parte, la EDU no se pronunció frente al llamamiento en garantía. 1.6.
Alegatos de conclusión: El apoderado de la parte demandante presentó un escrito7 en el cual reitera los argumentos de la demanda, manifiesta que le fue expropiado su bien inmueble ubicado en la calle 50 N.° 81-07, apartamento 403, pero que no se realizó el pago de la expropiación tal y como lo señala el artículo 37 la ley 1682 de 2013, vigente para la fecha en que se llevó a cabo el proceso administrativo de expropiación. Dice que a través de la Resolución n.º 15802 de 2018, anexó los apartamentos del 4° y 5° piso al tercer piso, teniendo en cuenta la visita de campo que realizaran los funcionarios de la administración, sin embargo, no se le solicitó al demandante su consentimiento para revocar la mencionada Resolución de 2018, así como también se desconoció el debido proceso que se debe garantizar en toda revocatoria directa.
Asevera que el contrato n.º 3302-763 del 21 de diciembre de 2018, suscrito entre la EDU y la Lonja de Propiedad Raíz, tiene un término de duración de seis meses, plazo en el cual la Lonja debió entregar los avalúos a la EDU, es decir, en julio de 2019; sin embargo, el avalúo n.º LPR-IAV-2019 8, realizado a la propiedad del actor, se realizó el 9 de diciembre de 2019, es decir, seis meses después de haber terminado el contrato entre la lonja y la EDU. 5 Pdf 118 6 Pdf 120 7 Pdf 154 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU Expone que la entidad no garantizó el derecho de contradicción y defensa al cambiar las reglas de juego al demandante, vulnerando así el derecho a la confianza legítima, la misma que la entidad municipal traicionó al no mantener lo dispuesto en la Resolución n.° 15802 de 2018.
Por su parte, el Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín8 manifestó que el demandante pretendió desvirtuar el avalúo oficial realizado por la Lonja Propiedad Raíz de Medellín n.º LPRV-IAV-1414A-2019 con el avalúo n.º AVAL-3.902 del 19 de octubre de 2020, elaborado por la Lonja Métrica, al cual no podrá dársele valor probatorio, por cuanto este avalúo se realiza sobre “el apartamento 403” ubicado en la Calle 50 N.° 81-07 de Medellín; construcción que no puede ser considerada como una unidad de vivienda independiente, sino como una mejora constructiva, pues así fue identificada por la Subsecretaría de Catastro en la Resolución N.° 7153 de 2019.
De ahí que dicha Resolución revocó parcialmente la N.° 15802 de 2018, en cuanto al área común y avalúos, así como el área construida, ello, por rectificación que se hiciere, razón por la cual se presume legal, siendo de obligatorio acatamiento tanto para la Lonja Propiedad Raíz, como para la Lonja Métrica, sin embargo, esta última hizo caso omiso en el avalúo que realizó. Manifiesta que, si bien se hizo la inscripción catastral de dicha mejora en la Resolución n.° 7153 de 2019, tal inscripción no otorga derechos de propiedad, en tanto la autoridad catastral no tiene la facultad legal de reconocer propiedad alguna, dicha función la realiza la Superintendencia de Notariado y Registro, atendiendo a las solemnidades establecidas en el Código Civil frente al perfeccionamiento de la titularidad de bienes inmuebles, lo que tuvo que hacerse porque la mejora constructiva objeto del presente proceso no se encontraba contenida en el Reglamento de Propiedad Horizontal del edificio, ni contaba con matrícula inmobiliaria que le permitiera ser avaluada como una unidad independiente.
Además, se acreditó que la misma se construyó sobre la terraza que es una zona común del edificio. Señala que en el numeral 3.2 del avalúo presentado por el demandante se indica de manera errónea que al inmueble avaluado le corresponden los folios de matrículas 8 Pdf 152 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU inmobiliarias allí descritas, cuando el señor Edwin Cardona Pareja señaló en su testimonio, que este no contaba con tal documento.
De igual forma, en el numeral 6.4 de dicho avalúo, se dice que para obtener el valor comercial final del “apartamento 403” se hizo una combinación entre los métodos comparativo de mercado, de la renta y del costo de reposición, sin embargo, conforme al artículo 26 del Decreto 1420 de 1998, compilado en el artículo 2.2.2.3.25 de decreto 1170 de 2015, el perito no explicó la conveniencia y pertinencia técnica que lo llevó a utilizar conjuntamente varios métodos, lo que pone de manifiesto que la combinación de los tres métodos obedeció a un criterio subjetivo.
Explica que el avalúo n.° AVAL-3.902 del 19 de octubre de 2020, realizado por la Lonja Métrica y sobre el cual el demandante pretende el pago del justo precio, no reúne las condiciones técnicas establecidas por los artículos 10 a 12 de la Resolución 762 del 23 de octubre de 1998, pues no se aportaron las investigaciones de mercado que se hicieron según exige el método de mercado e información de ofertas, de tal manera que pudieran ser corroboradas.
Aduce que el método comparativo o de mercado no era el adecuado, ya que se trataba de una mejora constructiva y no de un apartamento, como bien lo explicó el testigo Santiago Palacio Ramírez en su declaración y, al hacerlo, el avaluó del demandante incurrió en un error, pues no era posible comparar una mejora constructiva con otros inmuebles que tenían condiciones jurídicas diferentes, ya que esta no es comercializable en el mercado, como lo admite el mismo perito Edwin Cardona Pareja en su testimonio, por lo cual el avalúo comercial arrimado por el demandante, a través del cual pretende desvirtuar el pago que se hizo por concepto de expropiación de conformidad con el artículo 37 de la Ley 1682 de 2013, modificado por el inciso 5º del artículo 6º de la Ley 1742 de 2014, no satisface los requisitos que exige la Resolución 620 de 2008, ni los Decretos 1420 de 24 de julio de 1998 y 420 de 2000.
El apoderado de la EDU, presentó un escrito9 en el cual manifestó que el avaluó n.º AVAL-3.902 del 19 de octubre de 2020, realizado por la Lonja Métrica y sobre el cual Carlos Andrés Salazar Gutiérrez pretende el pago del justo precio por valor de 9 Archivo Pdf 148 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU doscientos setenta y tres millones seiscientos veinticinco mil pesos, no reúne las condiciones técnicas establecidas por la normatividad, por cuanto no se aportaron las investigaciones adecuadas de mercado que se hicieron según exige el método de mercado e información de ofertas, de tal manera que se pudieran corroborar posteriormente.
Así mismo, echa de menos el análisis de los capítulos que se exigen en el artículo 12 de la Resolución 762 de 23 de octubre de 1998, respecto del método de reposición. Por último, el apoderado de la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia 10 manifiesta que, si bien la Resolución n.º 7153 del ocho (08) de julio de 2019, configuró una situación particular en cabeza del demandante, la cual fue susceptible de ser cuestionada por vía administrativa a través de los recursos de reposición y apelación, informados en el mismo acto administrativo, o bien por vía judicial a través del medio de control de nulidad y restablecimiento del derecho, pero no bajo la acción especial que se somete a consideración. Dice que, conforme a la Resolución mencionada, el apartamento 403, objeto de la presente litis, fue certificado por la Subsecretaría de Gestión y Control Territorial de la Secretaría de Catastro del Municipio de Medellín como una mejora constructiva y no como un bien inmueble independiente, pues fue construido sobre la terraza del edificio, que, según la Escritura Pública 4145 del 27 de diciembre de 2000, por medio de la cual se constituyó la propiedad horizontal Edificio Salazar Hermanos P.H., era un bien común, por consiguiente, no podía ser avaluado como una unidad inmobiliaria independiente, pues de acuerdo a la Resolución n.°7153 del 8 de julio de 2019 se identifica como una mejora constructiva.
Afirma que en el numeral 1.3. del informe de avalúo, se indica que la mejora constructiva “Apartamento 403” pertenece al señor Carlos Andrés Salazar Gutiérrez, según consta en la Escritura Pública 4145 del diecisiete (17) de diciembre de 2009 de la Notaría Dieciocho del Círculo Notarial de Medellín, sin embargo, la mejora constructiva “apartamento 403”, se encuentra por fuera de la licencia de la propiedad horizontal y nunca fue legalizado por el demandante mediante la inscripción de la 10 Pdf 150 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU escritura pública de reforma del Reglamento de Propiedad Horizontal, lo cual, a su vez, representa una presunta infracción urbanística muy vieja.
Igual incorrección se comete en el numeral 2.6. del informe de avalúo, al indicar que los linderos de la mejora constructiva “Apartamento 403” se encuentran contenidos en la Escritura Pública n.° 4145 del diecisiete (17) de diciembre de 2009. Refiere que, aunque el demandante contaba con la licencia de construcción, otorgada mediante la Resolución N.° C1-06-112 del 17 de marzo de 2006, la misma no era suficiente para constituir a la mejora constructiva “apartamento 403” en una unidad inmobiliaria, toda vez que se requería modificar el reglamento de propiedad horizontal mediante escritura pública (artículo 4 de la Ley 675 de 2001) y posteriormente registrarse en los folios de matrícula inmobiliaria respectivos (trámite de legalización).
Relata que ni la Empresa de Desarrollo Urbano ni el demandante dieron traslado a la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de la mencionada licencia de construcción, sino hasta después que se encontraba en firme la Resolución SEC-202050052831 del 18 de septiembre de 2020, por medio de la cual se formuló la oferta de compra al demandante. Señala que en el numeral 3.1. del informe de avalúo, la Corporación Lonja Métrica informa que al apartamento 403 le corresponden los folios de matrículas inmobiliarias 001-187405 / 5187406 / 5187407 / 5187408 / 5187409 / 5187410 / 5187411 de la oficina de Registro de instrumentos públicos de Medellín, zona Sur, cuando en realidad dichas matrículas pertenecen a la propiedad horizontal Edificio Salazar Hermanos P.H., toda vez que la mejora constructiva “Apartamento 403” no tiene matrícula inmobiliaria, al ser una mejora constructiva sin legalizar.
Refiere que dicho avalúo comercial adolece de incorrección en la metodología valuatoria, toda vez que, conforme lo dispone el parágrafo primero del artículo 13 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, en el evento de que el bien objeto de avalúo no se encuentre sujeto al Reglamento de Propiedad Horizontal de la edificación, se debe valorar conforme al método de costo de reposición. Agrega, que no fue técnico avaluar la mejora constructiva “Apartamento 403” con el método comparativo de mercado, toda vez que, conforme lo dispone el artículo 18 de la misma resolución, con dicho método Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU solo se le puede asignar valor a las áreas privadas que legalmente existan, y no sobre mejoras construidas sobre bienes comunes de la propiedad horizontal.
Además, que no contiene el estudio comparativo de mercado realizado por el avaluador Edwin Cardona Pareja, conforme lo disponen los artículos 10, 11 y 13 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, por tanto, los inmuebles que supuestamente se tomaron como muestra para la elaboración del avalúo no son verificables. Manifiesta que en el acápite 6.8. del informe valuatorio desarrollado por la Corporación Lonja Métrica se comete una incorrección al avaluar la mejora constructiva denominada “Apartamento 403” con un área de 81,49 m2, toda vez que, conforme lo certificado por la Subsecretaría de Catastro del municipio de Medellín mediante la Resolución n.° 7153 de 2019 y por medio del documento GT 2910 del 16 de julio de 2019, el área de la mejora constructiva n.°04, identificada con matrícula ficticia ID 800019759, es de 91,93 m2., área que fue tenida en cuenta en el Avalúo Comercial Corporativo LPR-IAV- 1414A-2019 del 9 de diciembre de 2019, elaborado por la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia.
Afirma que según el demandante el Avalúo Comercial Corporativo LPR-IAV-1414A- 2019 del 9 de diciembre de 2019, elaborado por la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, no cumple con lo regulado por el artículo 37 de la Ley 1682 de 2013, sin embargo, no se indican los motivos en los cuales basa su acusación. Dice que el artículo 37 de la Ley 1682 de 2013, modificado por el artículo 6 de la Ley 1742 de 2014, aplicable de manera especial a este caso de expropiación, donde el trámite que se adelantó para la ejecución del proyecto Corredor Vial Avenida 80, determina que el precio de adquisición por enajenación voluntaria, esto es, cuando se logre un acuerdo sobre la oferta de compra, corresponderá al valor comercial del bien determinado en el avalúo comercial corporativo, mientras que, en caso de no lograrse acuerdo y definir la expropiación administrativa del bien, indica que el precio se determinará por el avalúo catastral.
Menciona que en virtud de la mencionada norma, la Resolución SEC-202150015152 del 17 de febrero de 2021, por medio de la cual se dispone la expropiación por vía administrativa de una mejora constructiva, se determinó que el valor indemnizatorio de Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU la mejora constructiva correspondía al avalúo catastral según certificado 100018191357473 del 4 de enero de 2021, expedido por la Secretaría de Gestión y Control Territorial, Subsecretaría de Catastro del Municipio de Medellín, por el valor de $128.671.000, sin embargo, el demandante no elevó pretensión alguna dirigida a desvirtuar o atacar el valor determinado en el avalúo catastral, El Procurador Judicial Delegado ante la Corporación, no se pronunció en esta etapa procesal.
II. CONSIDERACIONES: 2.1. Competencia: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 71, numeral 1º de la Ley 388 de 1997, es competente este Tribunal para conocer en primera instancia de la acción especial contencioso-administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho, el cual dispone: “ARTICULO
71. PROCESO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. Contra la decisión de expropiación por vía administrativa procede acción especial contencioso- administrativa con el fin de obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado, o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido, la cual deberá interponerse dentro de los cuatro meses calendario siguientes a la ejecutoria de la respectiva decisión. El proceso a que da lugar dicha acción se someterá a las siguientes reglas particulares: 1.
El órgano competente será el Tribunal Administrativo en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble expropiado, en primera instancia, cualquiera que sea la cuantía. (…)” 2.2. Problema Jurídico. Corresponde a la Sala determinar si el Avalúo Comercial Corporativo n.° AVAL – 3.902 de la Corporación Lonja Métrica del 19 de octubre de 2020, aportado con la demanda, desvirtúa o no el precio indemnizatorio fijado por el Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín en la Resolución n.° SEC- 202150015152 del 17 de febrero de 2021, a través de la cual se dispuso la Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU expropiación administrativa de una mejora constructiva, identificada con el ID Predio 800019759, ubicada en la calle 050 081 007 0403, en la ciudad de Medellín. De igual forma, se debe establecer si se acreditaron los perjuicios materiales (daño emergente y lucro cesante), conforme a lo indicado en la demanda. 2.3.
Marco normativo de la expropiación administrativa y su indemnización El artículo 58 de la Constitución Política garantiza el derecho a la propiedad privada y los derechos adquiridos y establece que sólo el legislador puede determinar, por motivos de utilidad pública o interés social, los casos en los que se pueda adelantar una expropiación por vía administrativa, y que, además, estará sujeto al control de esta jurisdicción, incluso respecto de su precio.
Por su parte, la Ley 388 de 1997, que modificó la Ley 9ª de 1989, regula el proceso de adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria y expropiación administrativa. Esta normativa establece cuáles son los fines de utilidad pública o interés general, para efectos de decretar la expropiación que pueden realizar la Nación (art. 58), las entidades territoriales, las áreas metropolitanas y las asociaciones de municipios, así como los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del Estado y las sociedades de economía mixta que estén facultadas para desarrollar las actividades del artículo 10 de la Ley 9ª de 1989 (art. 59).
El precio de adquisición o expropiación lo determina el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o los peritos privados inscritos en las lonjas (art. 61). El procedimiento de expropiación por vía administrativa inicia con un acto que se notifica al titular del inmueble y se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos respectiva.
Este acto constituye una oferta de compra que busca llegar a un acuerdo para la enajenación voluntaria (art. 66), por ello debe indicar el precio indemnizatorio y su forma de pago. Este se podrá realizar en efectivo, títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, de participación en el proyecto o permuta (art. 67). Si luego de transcurridos treinta días desde la notificación de la oferta, no se ha logrado un acuerdo formal para la enajenación voluntaria, la autoridad debe disponer Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU la expropiación administrativa (art. 68), decisión que se puede recurrir en reposición (art. 69) y luego impugnar ante la justicia contencioso administrativa, para obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado o para controvertir el precio indemnizatorio (art. 71).
El artículo 3 del Decreto n.° 1420 de 1998, en concordancia con el artículo 61 de la Ley 388, dispone que “(…) La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración (…)” (Destacado fuera de texto).
El Decreto 1420 de 199811, que contiene las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración y controversia de los avalúos, en su artículo 25 dispone que los avalúos comerciales de inmuebles que se requieran con fundamento en las Leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997 se deberán efectuar aplicando el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual o, si el caso lo amerita, varios de ellos.
De otra parte, la Resolución 620 de 2008 del IGAC define y precisa el alcance de cada uno de los métodos referidos y su forma de aplicación, y señala las etapas, procedimientos y normas metodológicas para la realización y presentación de los avalúos de que trata el referido Decreto 1420. Aunque no existe tarifa legal para controvertir el precio indemnizatorio, la prueba pericial tiene especial relevancia debido al carácter esencialmente técnico del avalúo comercial de inmuebles, los cuales están sujetos a las reglas del Decreto 1420 de 1998, norma que reglamenta la Ley 388 de 1997 en cuanto a los parámetros y criterios para la elaboración y contradicción de los avalúos y las metodologías que establezca el 11 Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Resolución nº. 762 de 1998, Resolución nº. 149 de 2002 y Resolución nº. 620 de 2008)12. 2.4.
Caso concreto: Conforme a los antecedentes administrativos, en virtud de la Resolución n.°201950062447 del 8 de julio de 201913 “Por medio de la cual se declaran la existencia de motivos de utilidad pública y especiales condiciones de urgencia para el proyecto de diseño y construcción de intercambios viales en la Avenida 80 y se derogan las Resoluciones 201850072558 de 2018 y 201950021705 de 2019”, se declararon los motivos de utilidad pública así como la existencia de condiciones de urgencia para la adquisición del derecho de propiedad y demás derechos reales, la cual fue modificada por la Resolución n.° 201950121715 del 20 de diciembre de 201914.
El Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín suscribió con la EDU los contratos interadministrativos nº. 4600071130 de 2017 y n.° 4600077225 de 201815, cuyo objeto es “Contrato interadministrativo de mandato sin representación para culminar las actividades inherentes a la adquisición de los predios y mejoras para los intercambios viales del proyecto corredor de la avenida 80”.
La Empresa de Desarrollo Urbano (EDU) celebró el contrato n.° 3302- 763 de 2018 con la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, con el siguiente objeto: “Realización de avalúos corporativos y cálculo de compensaciones económicas de conformidad con el decreto 1420/98, resolución 620/08 IGAC, resolución 898/2014 IGAC, resolución 1044/2014 IGAC y decreto municipal 1091 de 2017”16.
Con base en el avalúo que realizó la empresa contratada por la EDU, a través de la Resolución nº. SEC-202050052831 del 18 de septiembre de 202017, se iniciaron las 12 Consejo de Estado, Sección Primera, sentencia de 14 de mayo de 2009, Rad. 2005-03509-01 [fundamento jurídico 3.2] y sentencia del 1º de agosto de 2019, Rad. 2014-00750-00 [fundamento jurídico 74]. 13 Pdf 088 14 Pdf 089 15 Pdf 102 16 Pdf 045 17 Pdf 087 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU diligencias de enajenación voluntaria o expropiación por vía administrativa y se formuló una oferta de compra al señor Carlos Andrés Salazar Gutiérrez sobre una mejora constructiva con número de identificación predial 050010104120200220014501010004, CBML 12020220014 e identificada con el ID Predio 800019759, ubicada en la calle 050 081 007 0403 del municipio de Medellín. Como el demandante no manifestó aceptación de la oferta, por no estar de acuerdo con el precio de indemnización, el Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín procedió con la expropiación administrativa.
A través de la Resolución n.° SEC-202150015152 del 17 de febrero de 202118 se fijó el precio indemnizatorio correspondiente a la expropiación por vía administrativa, en la suma de $128.671.000 (correspondiente al valor catastral), de la mejora constructiva con número de identificación predial 050010104120200220014501010004, CBML 12020220014, e identificada con el ID Predio 800019759, ubicada en la calle 050 081 007 0403 del municipio de Medellín, esto, de conformidad con el artículo 37 de la Ley 1682 de 2013, modificado por el artículo 6 de la Ley 1742 de 2014, según el certificado 100018191357473 del 4 de enero de 2021, expedido por la Secretaría de Gestión y Control Territorial de la Subsecretaria de Catastro del Municipio de Medellín. Asimismo, en el artículo cuarto, se reconoció indemnizaciones económicas por concepto de daño emergente, de conformidad con el avalúo comercial n.° LPR-IAV-1414A-2019 del 9 de diciembre de 2019, elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, así: desmonte, embalaje, traslado y montaje de bienes muebles, la suma de $ 529.550; desconexión de servicios públicos, por la suma de $ 3.451.000 y trámites legales de inmuebles de reposición, la suma de 3.109.525.
Ahora bien, la parte actora, en la demanda, solicita que se reconozca el valor comercial del “apartamento 403” contenido en el avalúo corporativo realizado por la Lonja Métrica y como base de su argumentación señala que al momento en que se realizó el avalúo comercial Corporativo LPR-IAV-1414A-2019 del 9 de diciembre de 2019, elaborado por la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, no se tuvo en cuenta la Resolución n.° C1-06-112 del 17 de marzo de 2006, por medio 18 Pdf 086 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU de la cual la Curaduría Urbana Primera de Medellín otorgó licencia de construcción para ampliación a favor del señor Carlos Andrés Salazar Gutiérrez.
Asimismo, que no se aplicó la fórmula contenida en el artículo 37 de la Ley 1682 de 2013, modificado por el artículo 6 de la Ley 1742 de 2014 y que se omitió lo dispuesto en la Resolución 15802 del 28 de septiembre de 2018, en la cual se dispuso que el área de la mejora constructiva denominada “apartamento 403” 1, debía tenerse como parte integral del apartamento 302, para completar un área de 246,98 m2.
Sobre el particular, la Sala advierte que la parte demandante allegó con la demanda el Avalúo Comercial Corporativo n.° AVAL-3.902 de la Corporación Lonja Métrica del 19 de octubre de 202019, elaborado por el avaluador Edwin Cardona Pareja, en el cual se avalúa el “Apartamento 403”, ubicado en la calle 50 nº 81 -01-07 21, edificio Salazar Hermanos P.H.; barrio Calasanz de Medellín. A continuación, se transcriben algunos de los apartes del avalúo: “1.
MEMORIA DESCRIPTIVA 1.1.CIUDAD Y FECHA: Medellín, 19 de octubre de 2020 1.2.DIRECCION: El inmueble objeto de la presente valoración se ubica en la: CALLE 50 Nº 81 -01/07/21, APTO 403 - EDIFICIO SALAZAR HERMANOS P.H; BARRIO CALASANZ - COMUNA LA AMERICA, MUNICIPIO DE MEDELLIN, DEPARTAMENTO DE ANTIOQUIA. 1.3.PROPIETARIO: Como propietario del inmueble figura: CARLOS ANDRES SALAZAR GUTIERREZ C.C. Nº 79.684.440 Según consta en la escritura pública R.P.H Nº 4145 del 17 de diciembre de 2009 de la Notaria Dieciocho (18) del Circulo Notarial de Medellín.
1.4. CLASE DE INMUEBLE: Apartamento 403, localizado en un edificio conformado por 10 Apartamentos, 1 local comercial y parqueaderos, ubicado en posición esquinera y sobre vía principal (Calle 50 Colombia), edificación que está sometida al Régimen de Propiedad Horizontal a excepción del 4 y quinto piso (Aptos 401-402-403 y 501). (…) 2-6.
LINDEROS Y DIMENSIONES: Ver linderos en la Escritura pública del inmueble R.P.H Nº 4145 del 17 de diciembre de 2009 de la Notaria Dieciocho (18) del Círculo Notarial de Medellín. (…) 19 Pdf 019 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU
2.9. DISTRIBUCIÓN FISICA El inmueble es un apartamento ubicado en el 4° piso de una edificación de 4 plantas, y su distribución es la siguiente: 3 alcobas, 2 baños, sala-comedor, estar, patio, zona de ropas, balcón. (…) 3.1. TITULOS OBSERVADOS: Para la elaboración del presente informe nos fue suministrada una copia de la Escritura pública del inmueble R.P.H Nº 4145 del 17 de diciembre de 2009 de la Notaria Dieciocho (18) del Círculo Notarial de Medellín, plano arquitectónico y recibos de impuesto predial correspondiente al año 2020.
3.2. MATRICULAS INMOBILIARIAS EDIFICIO: Al inmueble avaluado le corresponde los folios de matrículas inmobiliarias Nº 001 - 5187405/5187406/5187407/5187408/5187409/5187410/5187411, de la oficina de Registro de instrumentos públicos de Medellín, zona Sur. (…) 6.4. METODOLOGIAS VALUATORIAS: Para el análisis del inmueble se evalúan diferentes factores tanto positivos como negativos que afectan al inmueble e influyen directamente en el valor por metro cuadrado de éste, basados en la consideración de las características físicas de forma, tamaño, afectaciones, tipos de edificaciones, equipamiento.
Adicionalmente se utilizan las diferentes metodologías valuatorias, que para el caso particular que nos ocupa fueron: Para determinar el valor comercial del inmueble se utilizó una combinación de métodos valuatorios así: el Método Comparativo de Mercado, que consiste en deducir el precio por comparación de transacciones, oferta y demanda y avalúos, de inmuebles similares o equiparables, previos ajustes de tiempo, conformación y localización entre otros y el Método de la Renta, el cual consiste en determinar el valor comercial, sobre la base del canon de arriendo mensual que genere o pueda generar la propiedad y el Método del Costo de Reposición, para las construcciones el cual consiste en deducir el valor por lo que costaría volver a hacer de nuevo y aplicar castigos por antigüedad y estado de conservación aplicando las tablas de depreciación de Fitto y Corvini.
(…)
6.7. FACTORES DE CARÁCTER GENERAL: Se identificaron todos los factores del inmueble como sus características de construcción (tipo de materiales, estructura y acabados), que permiten determinar los materiales y acabados del inmueble, como también su estado de conservación de estos.
6.8. JUSTIFICACIÓN DE METODOLOGIAS: De acuerdo con las características de conformación del sector se determinaron la utilización de dos métodos ya mencionados. Los valores que se señalan a continuación en este avalúo corresponden a una negociación de contado, desconociendo las condiciones económicas de los contratantes y la urgencia de alguna transacción en particular.
Considerando los efectos ya expresados, estimamos que el valor comercial del inmueble es el que se indica a continuación: CALLE 50 Nº 81 -01/07/21 – APTO 403 EDIFICIO SALAZAR HERMANOS P.H. Descripción Área Valor m2 Valor total ÁREA CONSTRUIDA APTO 403 81,49 $2.375.000 $193.538.750 Total Avalúo $193.538.750 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU NOTA 1: Dicha información de áreas construidas fueron extractadas de los planos arquitectónicos del edificio, los cuales fueron suministrados por los interesados en el presente informe, áreas que asumimos como verdaderas y con base en ellas realizaremos la presente valoración, aclarando que no asumimos ninguna responsabilidad por alguna inconsistencia resultante en ellas.
NOTA 2: El estudio de mercado que realizamos, nos arroja un valor promedio de M2 de $2.500.000, para este tipo de inmuebles catalogados por edad, estado de conservación y antigüedad, en el 4º piso nos encontramos con 3 inmuebles que no se encuentran debidamente legalizados ante catastro municipal, por lo que se realiza un descuento del 5% en el valor del M2 con el fin de eventualmente cubrir los gastos que genera la debida legalización de estos, en el caso del apto 501, pasa lo mismo solo que este cuenta con un área inferior y los acabados constructivos son de mejor calidad y es de más reciente construcción, el M2 se tasa en $2.800.000 y también se le aplica un descuento del 5% para cubrir gastos de legalización ante catastro municipal.
En el caso del local comercial se adjunta estudio de mercado con los valores respectivos y se aclara que el espacio de los parqueaderos siempre se ha utilizado como comercial y está ocupado en la actualidad por un deposito de materiales, al cual se asigna como valor comercial el 50% del valor del local esquinero, quedando a razón de $2.200.000 /M2.
(…)”. Conforme al anterior avalúo, la Corporación Lonja Métrica concluyó como valor comercial del “Apartamento 403” la suma de $193.538.750. Para la realización del mismo se tomó en consideración, entre otros aspectos, la memoria descriptiva, la clase de inmueble, el comité de avalúos, la localización, las características del sector y del inmueble en particular, los servicios públicos, las vías de acceso al sector y el transporte, la forma y tipografía, los linderos, la antigüedad, los títulos, las matrículas inmobiliarias, los aspectos positivos y negativos y las metodologías valuatorias.
Pues bien, la Sala encuentra que, en efecto, como lo advirtieron los apoderados de las entidades demandadas, el avalúo realizado por la Corporación Lonja Métrica, con el cual se pretende controvertir el precio del bien expropiado, contiene serias inconsistencias, lo cual lleva a la Sala a desestimarlo por las razones que se pasan a explicar: En primer lugar, advierte la Sala que el avalúo (numerales 1.2 y 1.4) se realizó sobre el “Apartamento 403”, cuando en realidad se trata de una mejora constructiva, conforme lo identificó la Subsecretaría de Catastro del municipio de Medellín, a través de la Resolución n.º 7153 del 8 de julio de 201920, con lo cual, dicha construcción no 20 Pdf 084 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU puede ser considerada como una unidad de vivienda independiente y menos ser avaluada como tal, pues no hay duda de que se trata de una mejora constructiva.
Como sustento de lo anterior, según los considerandos de la Resolución n.º 7153 del 8 de julio de 2019, se tiene que funcionarios de la Subsecretaría de Catastro visitaron el inmueble del demandante y procedieron a rectificar el levantamiento de la construcción del predio con código de ubicación 1202022-0014, pues se encontró que la edificación poseía más área construida de la que se había reportada inicialmente en el IEP 1, matrícula 5187405, ya que se había incluido un área que, según la escritura de reglamento de propiedad horizontal, corresponde a una zona común, por lo que dicha entidad a través del mencionado acto administrativo - Resolución n.º 7153 del 8 de julio de 2019-, revocó parcialmente la Resolución n.º 15802 de 201821 y procedió a rectificar la información relacionada con la inscripción de esas áreas que no hacen parte jurídicamente de los inmuebles, corrigiendo la edición en GDB del IEP 1, cuya área adicional corresponde a la zona común y los IEP 6 y 7 e inscribiendo esa área de más como mejoras en altura 2, 3, 4 y 5, correspondiente a los pisos 4 y 5 de esa edificación. En la citada Resolución n.º 7153 del 8 de julio de 2019, la mejora n.º 4 quedó de la siguiente manera22: “Teniendo en cuenta que las mejoras son en altura (4 piso y 5 piso), se realiza el procedimiento de identificación de acuerdo a la metodología existente en la Geodatabase, para estos casos.
Información de Mejoras – Código de ubicación 1202022-0014 (…) (…)”. 21 Pdf 085 22 Pdf 084 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU Y, en el artículo 4, se realizó la inscripción catastral de dicha mejora, ID predio 800019759, con la siguiente información: Ahora bien, se afirma en la demanda que, con el fin de legalizar la modificación y adición del cuarto y quinto piso, a través de la Resolución n.º C1-06-112 del 17 de marzo de 2006, se otorgó al demandante una licencia de construcción para ampliación para el predio localizado en la calle 50 # 81-0723.
Sin embargo, dicha licencia tenía una vigencia de 24 meses y la misma no legaliza la construcción del “Apartamento 403”, por cuanto se hizo sobre la terraza del edificio, la cual, según la Escritura Pública 4145 del 27 de diciembre de 2000 “Por medio de la cual se constituyó la propiedad horizontal Edificio Salazar Hermanos P.H.”, corresponde a una zona común (zona de circulación y parqueaderos comunes)24.
En consecuencia, la mejora constructiva (“apartamento 403”) no se encuentra contenida en la mencionada propiedad horizontal, pues no hay prueba que se haya legalizado mediante la inscripción de la escritura pública de reforma del Reglamento de Propiedad Horizontal. Del mismo modo, en el numeral 1.3. del avalúo se establece como propietario del inmueble el señor Carlos Andrés Salazar Gutiérrez, conforme a la escritura pública R.P.H n.º 4145 del 17 de diciembre de 2009, no obstante, en la audiencia de pruebas celebrada el 29 de agosto de 2023, el señor Edwin Cardona Pareja, quien elaboró el mencionado avaluó, declaró que cometió un error al señalar que ese inmueble “Apartamento 403” consta en la escritura 4145 del 17 de diciembre de 2009, pues no estaba contenido en ese reglamento. 23 Pdf 025, paginas 2-5 24 Pdf 004 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU En igual sentido, los folios de matrículas inmobiliarias n.° 001-5187405 / 5187406 / 5187407 / 5187408 / 5187409 / 5187410 / 5187411, de la oficina de Registro de instrumentos públicos de Medellín, zona Sur, relacionados en el numeral 3.2. del avalúo, ninguno corresponde al “Apartamento 403”, toda vez que, al no estar contenido en el reglamento de propiedad horizontal, no tiene matrícula inmobiliaria.
Así lo admitió el testigo Edwin Cardona Pareja25, cuando afirmó que conocía que dicha construcción no tenía matrícula inmobiliaria y que no la tuvo en cuenta como mejora, porque se trataba de un apartamento que se había constituido en un 100%, por lo cual, lo consideró como legal, otorgándole un descuento del 5% por estar en trámite de legalización26.
En lo relacionado con la identificación de los linderos del “Apartamento 403”, en el numeral 2.6 del avalúo, se señaló que los mismos están en la escritura 4145 del 17 de noviembre del 2019, empero, el avaluador en la audiencia rectificó que los linderos del inmueble que presentó en el avalúo no estaban contenidos en la escritura en mención27.
Conforme a lo expuesto, se tiene que el Avalúo Comercial Corporativo n.° AVAL- 3.902 de la Corporación Lonja Métrica, que se realizó al “Apartamento 403”, no se ajusta a la realidad del bien, pues se avaluó un bien que no existe jurídicamente, en tanto no se encuentra contenido en el Reglamento de Propiedad Horizontal del edificio y no cuenta con matrícula inmobiliaria que le permita ser avaluado como una unidad inmobiliaria independiente.
Además, omitió lo dispuesto en la Resolución n.° 7153 del 8 de julio de 2019, que identificó dicha construcción como una mejora constructiva. Ahora bien, la Sala observa que, para determinar el valor comercial de la mejora (“Apartamento 403”) se utilizó una combinación de métodos valuatorios, así: el Método Comparativo de Mercado, el Método de la Renta y el Método del Costo de Reposición. Al respecto, el testigo Edwin Cardona Pareja adujo que, para el avalúo, se utilizó un estudio de mercado, el cual se hizo inicialmente en la plataforma 25 Pdf 146.
Minuto 1:03:58 26 Pdf 146. Minuto 49:13 27 Pdf 146. Minuto 1:02: 44 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU denominada Finca Raíz y se verificó si los inmuebles están disponibles o si los vendieron, agregando que se aportaron 10 muestras, las cuales se analizaron con otros avaluadores para encontrar el valor más real posible28.
Frente a esto, conforme al artículo 1º de la Resolución núm. 620 de 23 de septiembre de 2008, el método de comparación o de mercado, es la “técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.”, empero, como ha quedado expuesto a lo largo de esta providencia, el bien a expropiar fue identificado como una mejora constructiva y no como una unidad inmobiliaria independiente, con lo cual, las supuestas muestras de mercado de los inmuebles que según el señor Edwin Cardona Pareja tuvo en cuenta para fijar el precio, de entrada, no son comparables, ni mucho menos verificables, como quiera que no se adjuntó el soporte probatorio alguno, que sustente el citado estudio de mercado, de modo que no se puede determinar cuáles fueron exactamente los inmuebles y las negociaciones particulares y concretas que se tuvieron en cuenta para realizar la comparación, es decir, no cuenta con un estudio de mercado en el que se señalen las transacciones de oferta y demanda.
A lo anterior, se añade que el hecho de que el testigo frente a la pregunta de si al momento de hacer la comparación con las otras construcciones, tuvo en cuenta el hecho de que el apartamento no tenía matrícula inmobiliaria, es decir, si las otras construcciones estaban en iguales condiciones jurídicas que esta, respondió que en el estudio no se investiga si las construcciones están legales o no, pero que las tuvo en cuenta como si fueran legales29, por lo que se reitera, las muestras de inmuebles tomadas no son comparables a la mejora constructiva, pues no reúnen características que las haga asimilables. 28 Pdf 146.
Minuto 24:39 29 Pdf 146. Minuto 51: 27 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU Por lo demás, si bien el artículo 26 del Decreto 1420 de 199830 señala que, cuando las condiciones del inmueble objeto de avalúo permitan la aplicación de uno o más de los métodos enunciados en el artículo 25 del mencionado Decreto: i) de comparación o de mercado; ii) de capitalización o rentas de ingreso; iii) de costo de reposición; y iv) Residual, el avaluador deberá realizar las estimaciones correspondientes y sustentar el valor determinado en el respectivo estudio, en este caso, no se adjuntaron pruebas que respalden el mayor valor que arrojó el avalúo, y que reclama la parte demandante.
Así las cosas, es evidente que el Avalúo Comercial Corporativo n.° AVAL – 3.902 de la Corporación Lonja Métrica del 19 de octubre de 202031, carece de argumentos técnicos y de apoyo probatorio, pues el mismo no controvierte ni prueba el error o incorrección del avalúo oficial, el cual, además de presentar serias inconsistencias y errores, no se encuentra ajustado a las normas sobre avalúos, valga decir, no desvirtúa la presunción de legalidad que cobija al Avalúo Comercial Corporativo LPR-IAV- 1414A-2019, elaborado por la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia32.
El Consejo de Estado ha precisado que el precio indemnizatorio está amparado por la presunción de legalidad, por cuanto este es incorporado al acto administrativo que ordena la expropiación, por lo tanto, la parte demandante tiene la carga de probar cuál es el error o la incorrección del avalúo oficial. Sobre el particular, la Sección Primera de dicha Corporación, mediante sentencia proferida el 20 de febrero de 2020, sostuvo: “(…) Esta Corporación ha sostenido que al haber sido incorporado el avalúo comercial al acto administrativo, este goza de presunción de legalidad y debe tenerse como válido, creíble y fundamentado, por lo que corresponde a quien recurre, en este caso, demostrar en el proceso que el avalúo oficial es equivocado, demostrando precisamente su incorrección. La Sala ha indicado sobre este particular: «[…] la Sala recuerda que es reiterada y pacífica la jurisprudencia de esta Corporación en la cual se ha sostenido que el precio establecido en los actos acusados se encuentra amparado por la presunción de legalidad y de certeza de las decisiones de la administración, y que la misma debe ser desvirtuada a través de los diferentes medios de prueba establecidos en el ordenamiento jurídico, lo cual no ocurrió en el sub lite.
Así fue sostenido en sentencia del 14 de mayo de 2009, al analizar objeciones 30 A través del cual se reglamentó la Ley 388 de 1997 y cuyas disposiciones regulan los procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos que determinan el valor comercial 31 Pdf 019 32 Pdf 010 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU frente al avalúo que sirvió de fundamento para la determinación del monto de una indemnización expropiatoria, y en la cual la Sección Primera sostuvo que “al haberse incorporado dicho valor en el texto de los actos administrativos demandados, debe entenderse que el mismo se encuentra amparado por la misma presunción de legalidad y de certeza que se predica de las decisiones de la administración, lo cual admite desde luego prueba en contrario.
En tales circunstancias, el actor tiene la carga de demostrar en el proceso que el avalúo oficial es equivocado, demostrando precisamente su incorrección” 57 (negrillas fuera de texto). Recientemente y en el mismo sentido, esta Sección58 sostuvo que “todo lo anterior conduce a la Sala a considerar que debe tenerse como válido, creíble y fundamentado, el avalúo que sirvió de base a las decisiones enjuiciadas, sin que el mismo pueda ser objeto de modificación dado que la actora, quien tenía la carga probatoria de desvirtuarlo, no lo hizo”.
De conformidad con lo anterior, la Sala considera que, tal y como lo concluyó el juez de primera instancia, el actor no logró demostrar la incorrección del avalúo en virtud del cual el Instituto de Desarrollo Urbano determinó el justo precio de la indemnización expropiatoria y, en consecuencia, no desvirtuó la presunción de legalidad del acto administrativo demandado, que lo incorporó33.
(…)34» En este caso, el Avalúo Comercial Corporativo n.° AVAL – 3.902 de la Corporación Lonja Métrica, no fue aportado como dictamen pericial, siendo una prueba documental que por sí sola no puede entrar a desvirtuar el avalúo realizado por la administración en el acto acusado, pues el dictamen pericial es la prueba idónea para acreditar la incorrección del avalúo oficial.
En la sentencia proferida el 30 de abril de 2020, el Consejo de Estado, indicó lo siguiente: “[…] Con fundamento en las anteriores premisas, en nuestro ordenamiento jurídico la prueba idónea para demostrar la incorrección del avalúo oficial que determinó el valor comercial de un bien inmueble objeto de expropiación es el dictamen pericial y, en consecuencia, tal y como lo estimó el a quo, el avalúo presentado por el actor con la demanda, siendo una prueba documental, no resulta conducente para esa finalidad […]”35.
Así pues, le corresponde a la parte demandante realizar un esfuerzo probatorio para desvirtuar la corrección del avalúo realizado por la administración, sin embargo, incumplió con la carga de la prueba, al no aportar ni solicitar el decreto del dictamen 33 Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Consejero ponente: Roberto Augusto Serrato Valdés. Sentencia de quince (15) de agosto de dos mil diecinueve (2019).
Radicación número: 25000-23-24-000-2011-00196-01. Actor: Daniel Patiño Parra. Demandado: Instituto de Desarrollo Urbano – IDU 34 Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Consejero ponente: Roberto Augusto Serrato Valdés. Sentencia de quince (15) de agosto de dos mil diecinueve (2019). Radicación número: 25000-23-24-000-2011-00196-01.
Actor: Daniel Patiño Parra. Demandado: Instituto de Desarrollo Urbano – IDU 35 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera; C.P. Dr. Roberto Augusto Serrato Valdés; sentencia de 30 de abril de 2020; núm. único de radicación: 05001233100020030050001 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU pericial, no demostrando así que el valor catastral del bien objeto de expropiación y fijado en el acto acusado es incorrecto.
De otro lado, con respecto al Avalúo Comercial Corporativo LPR-IAV-1414A-2019 del 9 de diciembre de 2019, elaborado por la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia36, la parte actora manifestó su inconformidad por cuanto no se tuvo en cuenta lo dispuesto en la Resolución n.° 15802 del 28 de septiembre de 2018, en la cual se dispuso que el área de la mejora constructiva denominada “apartamento 403” 1, debía tenerse como parte integral del apartamento 302, para completar un área de 246,98 m2.
Al respecto, se advierte que la Resolución n.° 15802 del 28 de septiembre de 2018, fue revocada parcialmente por la Resolución n.º 7153 del 8 de julio de 201937, a través de la cual se identificó el bien objeto de expropiación como mejora constructiva con un área de 91,93 m2., y el avalúo elaborado por la Corporación Lonja de Propiedad Raíz, valoró las áreas que fueron certificadas por la Subsecretaría de Catastro del Municipio de Medellín en la Resolución 7153 del 8 de julio de 2019 y el documento GT 2910 del 16 de julio de 201938, áreas que fueron el fundamento para efectos de determinar el precio del inmueble ofertado en la Resolución SEC-202050052831 del 18 de septiembre de 2020.
En cuanto a la afirmación de que no se tuvo en cuenta el artículo 37 de la Ley 1682 de 2013, el cual expone la fórmula para la adquisición de un bien inmueble y que no fue aplicada al enajenar el bien inmueble del señor Carlos Andrés Salazar, se advierte que la parte actora no sustenta las razones de dicha afirmación, por cuanto es su obligación demostrar los errores que se cometieron en el avalúo, por lo que no basta entonces con que se argumente que no se cumplió con lo determinado en la norma para atacar la presunción de legalidad de que goza el avalúo oficial.
De este modo, no era suficiente que la parte demandante indicara que la oferta de compra constituye un detrimento patrimonial en su contra, porque en sectores de 36 Pdf 010 37 Dicho acto administrativo fue desacumulado de la pretensión de nulidad en el presente proceso Pdf 025 38 Pdf 076 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU similares características al barrio Calasanz se encuentran predios en un valor en 50% más de la oferta de compra presentada por el municipio, por cuanto tenía la carga de la prueba de demostrar con suficientes fundamentos técnicos que el avalúo oficial era incorrecto, por consiguiente, al no obrar en el expediente ningún medio de prueba que permita demostrar las inconsistencias o errores de las que adolecía, debe tenerse como válido el avalúo fijado por la administración y que sirvió de sustento al acto acusado.
En suma, el demandante se limitó a enunciar sus inconformidades, sin sustentar técnicamente las mismas, pues, de un lado, no aportó las pruebas para demostrar que los métodos utilizados en el Avalúo Comercial Corporativo n.° AVAL – 3.902 de la Corporación Lonja Métrica fueron aplicados correctamente, y, de otro, tampoco atacó el método que se utilizó en el Avalúo Comercial Corporativo LPR-IAV-1414A-2019 del 9 de diciembre de 2019, elaborado por la Corporación Lonja de Propiedad Raíz. Por último, la parte actora reclama el lucro cesante y el daño emergente, pues dice que si bien se le reconoció el pago del lucro cesante, para el mismo se tuvo en cuenta lo básico, y que fue necesario hacer más de un traslado en vehículo para el trasteo de los muebles que se encontraban en el apartamento.
Sobre el tema, la Sección Primera del Consejo de Estado39 señaló que, para poder obtener la reparación de los daños accesorios que hubieren podido consumarse con la expropiación, es indispensable que los mismos sean ciertos y que exista necesariamente un nexo de causalidad entre ellos y la decisión administrativa mediante la cual se decretó la expropiación. El carácter resarcible del daño, depende fundamentalmente de la certeza de su ocurrencia. Si bien es cierto no se ha adoptado una metodología para la valoración de aquellos daños y perjuicios ajenos a la expropiación de un inmueble por vía administrativa, no puede servir de pretexto a la administración para desconocer la obligación de indemnizar en forma justa y plena los perjuicios patrimoniales accesorios causados al propietario, lo contrario desconocería lo dispuesto en la normatividad citada. 39 Consejo de Estado Sala de lo Contencioso Administrativo Sección Primera Consejero Ponente: Hernando Sánchez Sánchez Bogotá, D.C., diecisiete (17) de junio de dos mil veintidós (2022).
Número único de radicación: 05001233100020110153901 Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU Visto lo anterior, en el caso que se examina no resulta procedente el reconocimiento del lucro cesante porque no se aportó ninguna prueba tendiente a demostrar que con ocasión de la decisión administrativa mediante la cual se decretó la expropiación se le hubiere causado algún daño, pues no basta con la simple mención de que no se le indemnizó por este concepto, como si su reconocimiento fuera automático, sino que se deben aportar los elementos probatorios que acrediten la ocurrencia del daño, pues el acto administrativo que contiene la expropiación no constituye el daño en sí mismo.
Así las cosas y pese a que es cierto que la indemnización40 que se reconoce a quienes se ven afectados con la expropiación, tiene carácter reparatorio y debe comprender no sólo el precio del bien sino los demás perjuicios que pudieron causarse con tal medida, incluidos el daño emergente y el lucro cesante, es deber del interesado probar ante la jurisdicción contencioso administrativa, (i) cuáles son los perjuicios y (ii) su nexo de causalidad con la expropiación decretada, lo que no ocurrió en el asunto de la referencia. En consecuencia, la Sala negará las pretensiones de la demanda, como quiera que el avalúo aportado por la parte demandante no desvirtuó el precio indemnizatorio fijado por el Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín en la Resolución n.° SEC-202150015152 del 17 de febrero de 2021, conservando su presunción de legalidad. 2.6.
De la condena en costas: El artículo 188 del CPACA (Ley 1437 de 2011) establece que en la sentencia se dispondrá sobre la condena en costas, a menos que se trate de un asunto de interés público, dándosele el trámite consagrado para tal efecto en el Código General del Proceso. Sin embargo, tal condena no se produce en forma automática, sino que se debe efectuar una valoración para analizar la naturaleza del proceso y la causación de las costas.
En este caso, la Sala estima que no hay lugar a tal condena, habida consideración de estos dos aspectos, pues no se demostró que se hubieran causado y 40 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera; sentencia de 3 de julio de 2014; C.P. María Elizabeth García González; número único de radicación 05001233100020100189801 […]” Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU no se aportaron pruebas en tal sentido. 2.7.
Del impedimento. La Magistrada, Dra. Beatriz Elena Jaramillo Muñoz, pone en conocimiento su impedimento para actuar en este proceso argumentando que la Doctora Claudia María Jaramillo Muñoz, quien es su hermana, es contratista del municipio de Medellín, parte demandada en el proceso de la referencia. La Sala Dual declarará fundado el impedimento por las siguientes razones: El art. 131 del CPACA, consagra las reglas que deben observarse en el trámite de los impedimentos; entre ellas, se encuentra la contemplada en el numeral 3º, modificado por el artículo 21 de la Ley 2080 de 2021, que reza: “3. <Numeral modificado por el artículo 21 de la Ley 2080 de 2021.
El nuevo texto es el siguiente:> Cuando en un Magistrado concurra alguna de las causales señaladas en el artículo anterior, deberá declararse impedido en escrito dirigido al ponente, o a quien le siga en turno si el impedido es este, expresando los hechos en que se fundamenta tan pronto como advierta su existencia, para que la sala, sección o subsección resuelva de plano sobre la legalidad del impedimento.
Si lo encuentra fundado, lo aceptará. Cuando se afecte el quórum decisorio, se integrará la nueva sala con los magistrados que integren otras subsecciones o secciones de conformidad con el reglamento intern.° Solo se ordenará sorteo de conjuez, cuando lo anterior no fuere suficiente.” Por su parte, el numeral 4º del artículo 130 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso dispone como causal de recusación y de impedimento: “4.
Cuando el cónyuge, compañero o compañera permanente, o alguno de los parientes del juez hasta el segundo grado de consanguinidad, segundo de afinidad o único civil, tengan la calidad de asesores o contratistas de alguna de las partes o de los terceros interesados vinculados al proceso, o tengan la condición de representantes legales o socios mayoritarios de una de las sociedades contratistas de alguna de las partes o de los terceros interesados.” Dado que la Dra. Claudia María Jaramillo Muñoz tiene la calidad de contratista con la parte demandada – Municipio de Medellín– y que además se encuentra en segundo grado de consanguinidad con la Magistrada que declaró su impedimento para conocer Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU el proceso de la referencia, puede señalarse que se configura la causal mencionada, razón por la cual se declarará fundado el impedimento presentado por la Magistrada Beatriz Elena Jaramillo Muñoz.
En mérito de lo expuesto, EL TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE ANTIOQUIA-SALA TECERA DE DECISIÒN, administrando justicia en nombre de la República de Colombia, y por autoridad de la Ley, F A L L A:
PRIMERO: SE DECLARA FUNDADO EL IMPEDIMENTO manifestado por la Magistrada Dra. Beatriz Elena Jaramillo Muñoz en el proceso de la referencia. En consecuencia, se le separa de su conocimiento.
SEGUNDO: NEGAR las pretensiones de la demanda instaurada por el señor Carlos Andrés Salazar Gutiérrez, en contra del Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU, conforme a lo señalado en la parte motiva de esta providencia.
TERCERO: Sin condena en costas, de conformidad con lo expuesto.
CUARTO: Ejecutoriada esta providencia, archívese el expediente.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Esta providencia se estudió y aprobó en Sala de la fecha, según consta en el acta n.° 113 Firmado electrónicamente JAIRO JIMÉNEZ ARISTIZÁBAL Firmado electrónicamente GLORIA MARÍA GÓMEZ MONTOYA Radicado: 2021-01538 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Carlos Andrés Salazar Gutiérrez Demandado: Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU Este documento está firmado electrónicamente a través de la plataforma de SAMAI, su autenticidad se puede verificar en el siguiente link: https://samairj.consejodeestado.gov.co/Vistas/documentos/evalidador.aspx