SENTENCIA — Tribunal Administrativo de Antioquia

EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA – Adquisición de inmuebles por enajenación o expropiación / JUSTO PRECIO INDEMNIZATORIO – No incluye la compensación por transferencia de derechos de construcción y desarrollo cuyo origen es diferente e independiente – Síntesis del caso: Conforme se estableció al momento de fijar el litigio, corresponde a la Sala determinar, si adolece de nulidad la Resolución N° 201950103003 de 2019, a través de la cual el municipio de Medellín expropió una faja de terreno del inmueble con matrícula N° 001-27020, para proceder a la determinación del precio indemnizatorio.

( ) Extracto: (…) El artículo 58 de la Constitución Política consagra el derecho a la propiedad privada, señalando que el mismo habrá de ceder ante el interés público o social, por lo que, por motivos de utilidad pública o interés social, podrá declararse la expropiación de los bienes. (…) El procedimiento para llevar a cabo la adquisición del bien inicia con la expedición de un acto administrativo a través del cual, la entidad pública dispone la adquisición de este mediante la enajenación voluntaria, formulando entonces una oferta de compra a su propietario.

Al efecto, dispuso la Ley 9 de 1989: (…). (…) De acuerdo con las normas en cita, expedido el acto administrativo que disponga sobre el inicio del procedimiento para la adquisición por enajenación voluntaria o por expropiación administrativa y formulada la oferta de compra, se tendrá un plazo de treinta días hábiles para lograr un acuerdo y suscribir un contrato de promesa de compraventa.

En caso de no lograrse un acuerdo entre las partes, la entidad deberá expedir un acto administrativo motivando la decisión de expropiación administrativa. (…) En sentencia C-227 de 2011, la Corte Constitucional precisó que al constituirse la expropiación en la limitación más gravosa respecto del derecho a la propiedad, es indispensable que el Estado, quien arguyó motivos de utilidad pública e interés social para adoptar dicha decisión, reconozca una indemnización previa y justa, que debe comprender no solo el valor del bien sino además los perjuicios que se causan al titular de tal derecho.

(…) El artículo 48 de la Ley 388 de 1997, prevé el derecho en cabeza de los propietarios de terrenos e inmuebles, que en los planes de ordenamiento territorial se desarrollen como de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, quienes deben ser compensados por la carga derivada de tal instrumento de ordenamiento territorial, compensación que puede ser de tipo económico, transferencia de derechos de construcción y desarrollo, beneficios y estímulos tributarios y otros.

(…) La norma transcrita fue objeto de pronunciamiento por parte del Consejo de Estado, en ejercicio del medio de control de nulidad en el cual se estudió la limitación prevista en la norma en torno a la procedencia de la compensación solo para inmuebles urbanos, Corporación que en sentencia del 22 de mayo de 2014, expuso: (…). (…) Así las cosas, cuando se presenta la expropiación de un bien por parte del Estado, la entidad a cargo de quien se encuentra la decisión, debe garantizar no solamente el pago del justo precio del valor del bien, sino además que a título indemnizatorio se reconozcan todos aquellos conceptos que correspondan a los perjuicios ocasionados al administrado, por lo que se dispone el reconocimiento del daño emergente y el lucro cesante que se acredite.

(…) Sin embargo, se reitera que a partir de la normatividad arriba citada, precisamente el avalúo a través del método de mercado se encamina a determinar el valor por el cual bienes de similares características son transados en el mercado, siendo entonces apenas lógico que tratándose de un predio forestal protector, la comparación que se realice en el avalúo tome como muestras comparables lotes de las mismas características, como bien lo expuso el ente territorial al discriminar las ofertas tenidas en cuenta en el avalúo institucional.

(…) Lo anterior, resulta suficiente para concluir que no logró la parte demandante probar la incorrección del avalúo utilizado por la entidad territorial en el procedimiento de expropiación, sin que sea necesario ahondar en las discusiones suscitadas entre las partes, en torno a la utilización de predios de áreas diferentes, la correcta aplicación de fórmulas estadísticas, entre otras, por cuanto tal discusión necesariamente debe partir de la correcta elección de muestras de mercado.

(…) Llama en este punto la atención de la Sala, las manifestaciones del perito J.A.E quien en su declaración, dejó sentada la imposibilidad de avaluar el bien objeto de estudio a través del método de mercado, al señalar que el avalúo correcto debía corresponder a precios hedónicos o valoración contingente, afirmando que solo por la premura con la que se solicitó la realización del dictamen se acudió al método de mercado, afirmaciones que en todo caso resultan contradictorias, pues si lo que se alega es tal especialidad en el bien, lo correcto sería mostrar cómo en torno a dicha especialidad debe establecerse el valor del mismo y no acudirse a aquello que precisamente se alega como improcedente, cuál es su comparación en situación de mercado.

TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE ANTIOQUIA SALA PRIMERA DE DECISIÓN MAGISTRADO PONENTE: JORGE LEÓN ARANGO FRANCO Medellín, veintisiete (27) de agosto de dos mil veinticuatro (2024) RADICADO 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación DEMANDADO Municipio de Medellín (Hoy Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín) MEDIO DE CONTROL Expropiación por vía administrativa INSTANCIA Primera SENTENCIA N° 52 TEMA Expropiación administrativa- Justo precio indemnizatorio- No incluye la compensación por transferencia de derechos de construcción y desarrollo cuyo origen es diferente e independiente/ Para que se configure la nulidad del acto de expropiación la parte tiene la carga de probar la incorrección del avalúo que sirvió de base a la oferta de compra DECISIÓN Niega las pretensiones Procede la Sala a resolver la demanda que en ejercicio del medio de control especial de EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA previsto en el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, promovió TERRENOS Y EDIFICIOS LTDA. EN LIQUIDACIÓN en contra del MUNICIPIO DE MEDELLÍN – HOY DISTRITO ESPECIAL DE CIENCIA, TECNOLOGÍA E INNOVACIÓN DE MEDELLÍN. I.

ANTECEDENTES 1. PRETENSIONES La parte demandante pretende que se declare la nulidad parcial de la Resolución N° SEC 201950103003 del 24 de octubre de 2019, a través de la cual se dispuso la expropiación administrativa de un inmueble, en lo que se refiere al artículo 3 que fijó el precio de indemnización. En consecuencia, a título de restablecimiento del derecho solicita que se condene a la demandada al pago del justo precio que corresponde al inmueble expropiado.

Como pretensión subsidiaria, solicita que en caso de no considerarse necesaria la declaratoria de nulidad del acto administrativo, se condene a la demandada al pago del justo precio que corresponde al predio expropiado. RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 2 2.

FUNDAMENTOS DE HECHO. Como fundamento fáctico de las pretensiones de la demanda se expuso: Que la demandante adquirió el lote de mayor extensión identificado con matrícula inmobiliaria N° 001-27020 CBML 70010000447, que hace parte del Cerro de las Tres Cruces y dentro del cual, tenía un famoso sitio ecoturístico al cual concurren cerca de 10.000 personas por semana.

Indica que a través del Acuerdo 62 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial, el predio en mención adquirió la categoría de tratamiento de conservación como suelo forestal protector y con posterioridad, mediante el POT Acuerdo 46 de 2006, se declaró el Cerro de las Tres Cruces, como cerro tutelar, es decir, que hace parte de la Estructura Ecológica Principal, tratamiento ratificado en POT Acuerdo 48 de 2014, en el cual, además se incorporó el Cerro como generador de derechos adicionales de construcción y desarrollo, esto es, apto para ser compensado a través del mecanismo de transferencia de derechos de construcción y desarrollo.

Adicionalmente, indica que la incorporación del lote en estas condiciones originó que el valor del mismo quedara completamente reducido, en comparación con la zona geoeconómica homogénea, pese a lo cual la demandante nunca fue compensada. Afirma que conforme las limitaciones impuestas, la demandante no pudo ejecutar labores de construcción sobre su lote, pese a que el impuesto predial se liquidaba como si no tuviese ningún tipo de limitación, siendo que dicha situación ocasionó que el mismo fuera objeto de asentamientos ilegales.

Añade que dicha invasión fue originada por la limitación impuesta por la demandada, pese a lo cual, asegura que al momento de la expropiación resultaron más beneficiados los ocupantes ilegales que el propietario del predio. Relata que el 11 de abril de 2018, la demandada expidió la Resolución N° 201850028812, por la cual se declaran motivos de utilidad pública e interés social y la existencia de condiciones de urgencia, para la adquisición de inmuebles destinados a la ejecución del proyecto Cerro de las Tres Cruces, decisión modificada parcialmente por la Resolución N° 201850057344 del 15 de agosto de 2018.

RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 3 Posteriormente, indica que a través de Resolución N° SEC 201950076425 del 22 de agosto de 2018, se iniciaron las diligencias tendientes a la adquisición vía enajenación voluntaria o expropiación administrativa y se formuló una oferta de compra sobre el bien inmueble identificado con matrícula inmobiliaria N° 001- 27020.

Tal acto administrativo, fue modificado por la Resolución N° SEC 201950090187 a raíz del avalúo AE-034 del 10 de septiembre de 2019, emitido por la Subsecretaría de Catastro, a partir del cual se modificaron las áreas objeto de oferta y se afectó el valor comercial de la franja de terreno que terminó siendo expropiada, reduciendo la oferta en $27.926.963.

Señala que al no llegarse a un acuerdo, el ente territorial a través de Resolución N° SEC 201950103003 del 24 de octubre de 2019, dispuso la expropiación administrativa de una franja de terreno del lote de la demandante, fijando el precio indemnizatorio en la suma de $2.858.216.141, decisión notificada el 28 de octubre de 2019. Afirma entonces que el precio indemnizatorio se sustentó en el avalúo AE-034 del 10 de septiembre de 2019, en el que se utilizó de manera errada el método de comparación o de mercado para obtener el valor comercial de la franja de terreno expropiada, limitándose entonces a la comparación del precio con lotes de similares características, sin que se consultaran los intereses del particular, quien tiene derecho a una compensación por la limitación en el uso.

Añade que el precio de la expropiación fue irrisorio sin que pueda constituir una verdadera indemnización, pues no consideró las afectaciones que comportó la expropiación, afirmando que el precio del avalúo debía incluir primero el pago de compensaciones y la determinación no de un solo método de avalúo, sino de los varios que determina la ley para obtener el valor comercial.

3. NORMAS VIOLADAS Y CONCEPTO DE VIOLACIÓN Considera que el acto demandado resulta violatorio de los artículos 13 y 58 de la Constitución Política de Colombia, el artículo 21 del Pacto de San José de Costa Rica, los artículos 68 de la Ley 9 de 1989, 2, 38, 48, 61, 67, 68 y 122 de la Ley 388 de 1997; 1, 2, 3, 4, 6, 7, 10 y 11 del Decreto Ley 151 de 1998; 2, 6, 21, 22 y 25 del Decreto 1420 de 1998 y, 1, 500, 501 y 503 del Acuerdo Municipal 48 de 2014 de Medellín. CONCEPTO DE VIOLACIÓN RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 4 Afirma que el acto administrativo demandado adolece de nulidad por haberse expedido con infracción de las normas en que debía fundarse y mediante falsa motivación. Infracción de las normas en que debía fundarse Señala que el acto de expropiación conculcó el postulado fundamental de igualdad, a través de la distribución equitativa de las cargas y beneficios, como quiera que no reconoció el precio indemnizatorio justo, indicando que el precio fijado desconoció el deber de compensar la limitación en el uso impuesta al bien expropiado y adicionalmente aplicó indebidamente el método de valoración. Conforme lo anterior, indica que a través del Acuerdo 48 de 2014, el municipio de Medellín decidió incorporar el predio del demandante en el Mapa 30 como generador de derechos adicionales de construcción y desarrollo, es decir, apto para ser compensado a través del mecanismo de transferencia de derechos de construcción y desarrollo, pese a lo cual, la demandante durante largos años, debió soportar una gran carga de no poder construir en su predio, sin que se realizara la correspondiente compensación, pese a lo cual el impuesto predial se cobró como si el bien no tuviese limitación alguna.

Afirma igualmente, que debido a la limitación impuesta, el predio fue objeto de invasiones, siendo que a los particulares invasores se les reconocieron derechos por construcciones en un terreno donde tal actividad estaba prohibida. Señala entonces que los artículos 68 de la Ley 9 de 1989, 48 y 122 de la Ley 388 de 1997, establecen el deber de compensar a los propietarios de los inmuebles cuya posibilidad de construir ha sido limitada, lo que deriva del principio de igualdad y el postulado de la distribución de cargas y beneficios en materia urbanística.

Añade que la Ley creó varios mecanismos de compensación, dentro de los cuales se encuentra el de transferencia de derechos de construcción y desarrollo, regulado por el Decreto 151 de 1998, que a su vez estableció la forma de determinar el monto de la compensación, mecanismo este que asegura se determinó en el Acuerdo municipal 48 de 2014, que decidió limitar el uso del predio del demandante, señalando que para la fijación de la compensación debía RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 5 establecerse la zona geoeconómica homogénea (ZGH) a la cual pertenece el predio limitado, para compararlo con otros inmuebles de la misma zona.

Indica que el Decreto Municipal N° 1760 de 2016, adoptó las zonas geoeconómicas homogéneas, de acuerdo con el cual, al haberse reducido el valor del metro cuadrado del inmueble del demandante con ocasión de su incorporación en el Mapa 30, el cual quedó para el año 2019 en $28.562, el valor restante o la diferencia con los predios similares, debía cancelarse como compensación a través del mecanismo de transferencia de derechos de construcción y desarrollo; afirma sin embargo, que tal compensación no fue reconocida por el ente territorial.

De otro lado, señala que el artículo 68 de la Ley 388 de 1998, no establece que sea el valor comercial el que se pague por la expropiación, sino que hace referencia al valor como precio indemnizatorio, aspecto que afirma fue objeto de pronunciamiento en la Sentencia C-476 de 2007, en la que la Corte Constitucional señaló que el precio de la expropiación debe constituir una verdadera indemnización, que consulte detenidamente las afectaciones que se concretan en el interés particular en razón de la expropiación. Con todo, afirma que la entidad aplicó rígidamente el método de comparación o de mercado, a través de la realización de un avalúo comercial, que fundamentó en el Decreto 1420 de 1998, no obstante, asegura que tal norma en el artículo 21, reconoce que la simple comparación en condiciones normales de mercado no puede servir para establecer el precio indemnizatorio de los inmuebles declarados en conservación y cuyo uso ha sido limitado.

En cuanto al valor fijado en el avalúo, señala que el mismo resultó incluso inferior al fijado en el plano de ZGH, no tuvo en cuenta la limitación en el uso, así como tampoco los valores por metro cuadrado fijados para zonas similares, de acuerdo con las cuales, en promedio el municipio pagó 17.56 veces menos del valor, comparado el predio con los lotes colindantes que no cuentan con limitación en el uso del suelo.

Considera que el método de avalúo aplicado por el municipio además resulta erróneo, pues no se indicaron los predios que resultan comparables, y adicionalmente, los únicos predios que se consignan como similares lo son en su sentir, únicamente en relación con las características negativas del predio, esto es en cuanto a su uso limitado al ser de conservación. Añade que además, los RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 6 avaluadores no fueron identificados, no cumplen con las categorías del Registro Abierto de Avaluadores requeridas para la valoración de este tipo de inmuebles.

Falsa motivación Considera que el acto administrativo expropiatorio, adolece de falsa motivación en tanto se funda en el avalúo AE-034 del 10 de septiembre de 2019, que parte de crasos errores, no correspondiendo entonces con la realidad fáctica ni jurídica del precio indemnizatorio justo en relación con la franja de terreno objeto de la expropiación. Tales errores, señala que provienen de no haberse tenido en cuenta la zona donde se ubica el bien, pues el mismo hace parte del Cerro de las Tres Cruces, dentro del cual el inmueble del demandante es un famoso sitio ecoturístico de Medellín, al que concurren cerca de 10.000 personas por semana.

Así mismo, señala que debió tenerse en cuenta que el inmueble fue adquirido por la demandante en el año 1967, cuando no contaba con ningún tipo de limitación, por lo que en él podían desarrollarse normalmente los atributos del derecho real de dominio, principalmente los referidos a la construcción y percibir frutos civiles que de ello se derivan, pese a lo cual, las limitaciones que fueron impuestas por el ente territorial no fueron compensadas debidamente.

Reitera además que el método de avalúo utilizado resulta errado pues los predios con los cuales se realizó la comparación no resultan similares, y adicionalmente, se determinó el precio indemnizatorio a partir del avalúo comercial lo que contradice las normas aplicables, según las cuales el precio indemnizatorio debe consultar los intereses del particular afectado, entre los cuales se encuentra la compensación debida por la limitación del uso.

Señala que no se tuvo en cuenta que el predio en comento se encuentra en una condición de monopsonio, donde el natural interesado en su compra es el municipio, tal como se concretó con la expropiación.

4. OPOSICIÓN EL MUNICIPIO DE MEDELLÍN (Hoy Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín), presentó contestación a la demanda1 oponiéndose a las 1 Archivo 07 expediente digital RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 7 pretensiones del demandante, al considerar que los actos administrativos no adolecen de nulidad alguna.

Señala que si bien a través del Acuerdo 048 de 2014, el municipio tomó la decisión de incorporar el Cerro de las Tres Cruces en el Mapa 30 como generador de derechos adicionales de construcción y desarrollo, es decir, apto para ser compensado a través del mecanismo de transferencia de derechos de construcción y desarrollo, es necesario tener en cuenta que el predio del demandante está ubicado en suelo rural por lo que según el Decreto 1337 de 2002, impide la aplicación de tal instrumento de compensación. Afirma igualmente que si bien es cierto dentro del avalúo realizado al predio se advirtió la presencia de construcciones ilegales, ello no da cuenta que se trate de invasiones ni de que las mismas no hayan sido permitidas por el propietario.

Añade que en aras del ejercicio de los derechos reales de dominio, uso y goce del bien, el propietario debe velar por la custodia del mismo. Sostiene que el demandante confunde los conceptos de afectación ambiental del predio con el de justo precio pagado como resultado de la expropiación, los cuales tienen fuentes diferentes. La primera indica, tiene por objeto impedir que aquellos predios necesarios para levantar el trazado vial, sean construidos, parcelados o urbanizados, situación que no impide al propietario la realización de transacciones de compraventa, generando a su vez para la administración un título oneroso, en cuanto es su deber realizar la compensación de los perjuicios ocasionados; mientras que la expropiación implica la pérdida de titularidad del inmueble.

Afirma que en tanto parte de lo reclamado por el demandante es una afectación creada por el POT, por el supuesto rompimiento del equilibrio de las cargas y beneficios, tuvo la posibilidad de acudir al medio de control de reparación directa para que fuera reparado el daño irrogado a título de daño especial, no siendo procedente el pedimento a través de la expropiación por vía administrativa, que insiste proviene de una fuente independiente.

Afirma además, que el avalúo efectuado para la realización de la oferta de compra, tuvo en cuenta el método comparativo, a partir del cual se comparó el predio a expropiar con otros de similares condiciones, para lo cual además se tuvo en cuenta la limitación al dominio que tiene el bien por ser de protección, así como también se tuvo en cuenta la determinación de ZGH, mapa que aclara, está dado RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 8 para la compensación de obligaciones urbanísticas, por lo que el precio ofertado no tiene que coincidir con el allí determinado.

Indica que conforme las diversas normas que regulan el tema en la Ley 388 de 1997, resulta correcto establecer como justo precio de indemnización el avalúo comercial. Formula como excepciones: inexistencia de vicio de nulidad en los actos demandados, inepta demanda por indebida escogencia del medio de control y caducidad, cumplimiento de las normas metodológicas valuatorias, errores en el avalúo presentado por el demandante y falta de conformación de litisconsorcio.

5. LLAMAMIENTOS EN GARANTÍA El Municipio de Medellín formuló llamamiento en garantía en contra del Área Metropolitana del Valle de Aburrá, en virtud del convenio interadministrativo suscrito para la realización de acciones de conservación del Cerro de las Tres Cruces, en virtud del cual se efectuó la expropiación objeto del presente trámite.

El llamamiento en mención, fue admitido por auto del 25 de junio de 20212 y la llamada, presentó intervención en los siguientes términos: Afirma que fue el municipio de Medellín quien realizó el proceso de avalúo y el trámite de expropiación, advirtiendo que la entidad llamada no tiene competencia para adelantar dichos trámites. En igual sentido, añade que la determinación de los usos del suelo corresponde al respectivo municipio, por lo que corresponde a éste la atención de las pretensiones de compensación que eleva el demandante.

Manifiesta su oposición a las pretensiones de la demandante, al considerar que de la información suministrada por el Municipio de Medellín, se advierte que los avalúos fueron realizados conforme las normas vigentes, no siendo dable que el interesado reviva términos en relación con controversias originadas con la expedición del POT. 2 Archivo 02 cuaderno llamamiento expediente digital RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 9 Añade que no puede la llamada resultar condenada en caso de resultar prósperas las pretensiones, pues en virtud del convenio interadministrativo, es el municipio de Medellín el ejecutor del proyecto, siendo además quien realizó los avalúos y el trámite de expropiación. Pone de presente además, que dentro del convenio el municipio asumió los sobrecostos que se presentaran en el proyecto.

Propone como excepciones: ausencia de vicio de nulidad en los actos demandados, inepta demanda por indebida escogencia del medio de control, cumplimiento de las normas metodológicas en la realización de avalúos y la genérica. Así mismo, en relación con el llamamiento, formula como excepciones: ausencia de negocio jurídico que garantice al llamante, límite en los aportes del llamado, existencia de cláusula que ampara al llamado en garantía.

6. TRÁMITE DE PRIMERA INSTANCIA A través de auto del 11 de septiembre de 20203, se admitió el medio de control de la referencia, decisión notificada al Ministerio Público y a la demandada por correo electrónico el 5 de noviembre siguiente4. Vencido el término de traslado de la demanda, por auto del 25 de junio de 20215, fue admitido el llamamiento en garantía formulado por la demandada.

Posteriormente, el 17 de agosto de 20216, se corrió traslado de las excepciones formuladas y seguidamente, a través de auto del 17 de septiembre de 20217, se resolvió sobre las excepciones de caducidad e inepta demanda, en aplicación del artículo 175 de la Ley 1437 de 2011 modificado por la Ley 2080 de 2011, las mismas que se declararon no probadas.

Ejecutoriada la decisión anterior, a través de auto del 19 de noviembre de 20218, se citó a las partes para la realización de la audiencia inicial contemplada en el artículo 180 de la Ley 1437 de 2011, diligencia realizada el 2 de marzo de 20229, 3 Archivos 03 expediente digital 4 Archivo 06 expediente digital 5 Archivo 02 cuaderno llamamiento expediente digital 6 Archivo 09 expediente digital 7 Archivo 12 expediente digital 8 Archivo 14 expediente digital 9 Archivo 19 expediente digital RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 10 en la que se resolvió sobre la fijación del litigio y fueron decretadas las pruebas solicitadas por las partes, citándose audiencia de pruebas.

La audiencia se realizó los días 9, 10 y 11 de mayo de 202210, y posteriormente agotado el periodo probatorio, en auto del 14 de octubre de 2022 se corrió traslado a las partes para alegar de conclusión11.

7. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN

7.1. EL ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ - llamada en garantía- alega de conclusión12 solicitando sean negadas las pretensiones de la demanda, reiterando que no fue la entidad quien adelantó el proceso de adquisición sobre el que versa la controversia. Señala que la norma urbanística y en general el ordenamiento territorial es dinámico, por lo que las condiciones normativas de los predios pueden variar, no siendo posible que se invoque derechos adquiridos.

Insiste que una cosa es la indemnización económica dentro del proceso expropiatorio y otra la indemnización con ocasión de la expedición de normas de ordenamiento territorial, siendo sobre este último aspecto que el demandante reclama una compensación que perdió la oportunidad de solicitar ante el ente territorial.

7.2. EL MUNICIPIO DE MEDELLÍN (Hoy Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín), presentó escrito de alegaciones finales13, indicando en primer término que la demanda parte de una premisa equivocada como es la ubicación del inmueble en suelo urbano, cuando lo cierto es que aquel corresponde a suelo rural, lo que según el Decreto 1337 de 2002 impide la aplicación del instrumento de transferencia de derechos de construcción y desarrollo en la modalidad ambiental.

Insiste que esta situación debió ser discutida en el medio de control de reparación directa, que se encuentra caducado. Finalmente, señala que de las pruebas practicadas, específicamente el dictamen presentado por la parte demandante, no logró desvirtuarse la legalidad del avalúo realizado por el ente municipal. 10 Archivos 28, 30, 33, 35 expediente digital 11 Archivo 65 expediente digital. 12 Archivo 69 expediente digital 13 Carpeta 71 expediente digital RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 11

7.3. LA PARTE DEMANDANTE igualmente presentó alegatos finales14, insistiendo en las pretensiones de la demanda. Alude al precio indemnizatorio que debe reconocer la entidad con ocasión de la expropiación y que en su sentir no puede corresponder al valor de una compraventa, en tanto no se limita al valor comercial del bien objeto de expropiación, sino que debe comprender los intereses de la comunidad y el afectado, como la compensación que no ha recibido y a la que tiene derecho por las limitaciones del uso.

Insiste en los errores en que incurrió el municipio de Medellín en el avalúo del bien, señalando que se utilizó incorrectamente el método de mercado, pues se tuvo en cuenta la limitación en el uso del inmueble por razones de protección ambiental y a su vez, el bien se comparó con otros bienes igualmente limitados, con lo cual el municipio alteró el mercado.

Afirma que la doctrina ha establecido que los avalúos de bienes limitados no pueden realizarse mediante la comparación con otros bienes igualmente limitados, por cuanto aquellos están fuera del mercado, con lo que se crea un monopsonio, en el que el único comprador resulta ser el municipio. Indica que también se desconoció por parte de la entidad, que el bien está muy cerca al área urbana, que es visitada por una multitud de personas semanalmente, siendo que incluso ya funcionaba como parque ecológico, siendo necesario que se comparara con bienes de las mismas características como el Parque Arví. Solicita tener en cuenta el dictamen aportado con la demanda, según el cual se aplicó correctamente el método de mercado, determinando exhaustivamente las características del bien, siendo comparado con bienes que sí resultan ser similares y fueron debidamente homogenizados.

Reitera su oposición al informe EA-49 presentado por la demandada para controvertir el dictamen aportado, así como los testimonios técnicos practicados, considerando que tal prueba en realidad corresponde a un dictamen pericial que no cumple con los requisitos de ley. 14 Archivo 73 expediente digital RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 12

8. INTERVENCIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO EL MINISTERIO PÚBLICO no presentó concepto dentro del presente asunto. II. CONSIDERACIONES

1. PRESUPUESTOS PROCESALES Encuentra la Sala satisfechos los presupuestos procesales que permiten decidir el presente asunto, en tanto que las partes ostentan la capacidad requerida y comparecieron al proceso. Así mismo se advierte, que esta Corporación es competente para resolver, según lo establecido en el numeral 14 del artículo 152 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo15 y el numeral 1 del artículo 71 de la Ley 388 de 1997.

La demanda reúne los requisitos prescritos en el artículo 162 de la precitada codificación, razón por la que fue admitida. Además, el trámite que se le dio es el adecuado, sin que se observen irregularidades en el mismo que tipifiquen causal de nulidad.

2. OPORTUNIDAD DEL MEDIO DE CONTROL Tal como se indicó en auto a través del cual se resolvió sobre las excepciones formuladas16, el medio de control de la referencia fue presentado dentro del término de caducidad a que alude el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, esto es, dentro de los cuatro meses calendario siguientes a la ejecutoria de la respectiva decisión, teniendo en cuenta que el acto enjuiciado quedó ejecutoriado el 14 de noviembre de 201917, por lo que los cuatro meses corrieron entre el 15 de noviembre de 2019 y el 15 de marzo de 2020, día este no hábil, por lo que en los términos del artículo 118 del CGP se extendieron hasta el día hábil siguiente, esto es el 30 de junio de 2020, teniendo en cuenta la suspensión de términos por Covid –19, fecha esta en la que el demandante presentó la solicitud de conciliación prejudicial, suspendiendo el término hasta la entrega de la constancia correspondiente el día 31 de agosto de 2020, día en el que presentó la demanda. 15 Texto original de la Ley 1437 de 2011, vigente para el momento de presentación de la demanda, teniendo en cuenta el régimen de vigencia previsto en el artículo 86 de la Ley 2080, según el cual, las modificaciones introducidas por la misma al artículo 152, entraron en vigencia el 25 de enero de 2022. 16 Archivo 12 expediente digital 17 Al día siguiente del vencimiento de los diez días con que contaba para la interposición del recurso de reposición. RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 13

3. PROBLEMA JURÍDICO Conforme se estableció al momento de fijar el litigio, corresponde a la Sala determinar, si adolece de nulidad la Resolución N° 201950103003 de 2019, a través de la cual el municipio de Medellín expropió una faja de terreno del inmueble con matrícula N° 001-27020, para proceder a la determinación del precio indemnizatorio.

De manera subsidiaria, deberá establecerse si a pesar de no declarar la nulidad del acto enjuiciado, es procedente determinar un precio de indemnización superior al fijado en la resolución expropiatoria en favor de la demandante. Finalmente, deberá resolverse sobre el llamamiento en garantía formulado contra el Área Metropolitana del Valle de Aburrá.

4. MARCO NORMATIVO Y JURISPRUDENCIAL APLICABLE 4.1. Adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria o expropiación administrativa. El artículo 58 de la Constitución Política consagra el derecho a la propiedad privada, señalando que el mismo habrá de ceder ante el interés público o social, por lo que por motivos de utilidad pública o interés social, podrá declararse la expropiación de los bienes.

Es por ello que la Ley 388 de 1997 modificatoria de la Ley 9 de 1989, establece el procedimiento para la adquisición de bienes inmuebles a través de la enajenación voluntaria o la expropiación administrativa. En ese sentido, previó la facultad en cabeza de las entidades públicas para decretar la expropiación por vía administrativa de bienes inmuebles, por motivos de utilidad pública, señalando que dicha motivación se presenta en los siguientes eventos18: 18 “ARTICULO

63. MOTIVOS DE UTILIDAD PUBLICA. Se considera que existen motivos de utilidad pública o de interés social para expropiar por vía administrativa el derecho de propiedad y los demás derechos reales sobre terrenos e inmuebles, cuando, conforme a las reglas señaladas por la presente ley, la respectiva autoridad administrativa competente considere que existen especiales condiciones de urgencia, siempre y cuando la finalidad corresponda a las señaladas en las letras a), b), c), d), e), h), j), k), l) y m) del artículo 58 de la presente ley.” RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 14 “a) Ejecución de proyectos de construcción de infraestructura social en los sectores de la salud, educación, recreación, centrales de abasto y seguridad ciudadana; b) Desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, incluyendo los de legalización de títulos en urbanizaciones de hecho o ilegales diferentes a las contempladas en el artículo 53 de la Ley 9ª de 1989, la rehabilitación de inquilinatos y la reubicación de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo; c) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de espacios públicos urbanos; d) Ejecución de proyectos de producción, ampliación, abastecimiento y distribución de servicios públicos domiciliarios; e) Ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo;

(…) h) Preservación del patrimonio cultural y natural de interés nacional, regional y local, incluidos el paisajístico, ambiental, histórico y arquitectónico; (…) j) Constitución de zonas de reserva para la protección del medio ambiente y los recursos hídricos; k) Ejecución de proyectos de urbanización y de construcción prioritarios en los términos previstos en los planes de ordenamiento, de acuerdo con lo dispuesto en la presente ley; l) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través de la modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de reajuste de tierras, integración inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas previstos en esta ley; m) El traslado de poblaciones por riesgos físicos inminentes.”19 (Negrillas de la Sala) El procedimiento para llevar a cabo la adquisición del bien inicia con la expedición de un acto administrativo a través del cual, la entidad pública dispone la adquisición de este mediante la enajenación voluntaria, formulando entonces una oferta de compra a su propietario.

Al efecto, dispuso la Ley 9 de 1989: “ARTICULO

13. OFICIO DE ADQUISICION. Corresponderá al Representante Legal de la entidad adquirente, previa las autorizaciones estatutarias o legales respectivas expedir el oficio por medio del cual se disponga la adquisición de un bien mediante enajenación voluntaria directa. El oficio contendrá la oferta de compra, la transcripción de las normas que reglamentan la enajenación voluntaria 19 Artículo 58 Ley 388 de 1997 RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 15 y la expropiación, la identificación precisa del inmueble, y el precio base de la negociación. Al oficio se anexará la certificación de que trata el artículo anterior.

Este oficio no será susceptible de recurso o acción contencioso administrativa. El oficio que disponga una adquisición será inscrito por la entidad adquirente en el Folio de Matrícula Inmobiliaria del inmueble dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su notificación. Los inmuebles así afectados quedarán fuera del comercio a partir de la fecha de la inscripción, y mientras subsista, ninguna autoridad podrá conceder licencia de construcción, de urbanización, o permiso de funcionamiento por primera vez para cualquier establecimiento industrial o comercial sobre el inmueble objeto de la oferta de compra.

Los que se expidan no obstante esta prohibición serán nulos de pleno derecho.” A su vez, dispuso la Ley 388 de 1997 sobre el inicio del procedimiento: “ARTICULO

66. DETERMINACION DEL CARACTER ADMINISTRATIVO. La determinación que la expropiación se hará por la vía administrativa deberá tomarse a partir de la iniciación del procedimiento que legalmente deba observarse por la autoridad competente para adelantarlo, mediante acto administrativo formal que para el efecto deberá producirse, el cual se notificará al titular del derecho de propiedad sobre el inmueble cuya adquisición se requiera y será inscrito por la entidad expropiante en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su ejecutoria.

Este mismo acto constituirá la oferta de compra tendiente a obtener un acuerdo de enajenación voluntaria.” De acuerdo con las normas en cita, expedido el acto administrativo que disponga sobre el inicio del procedimiento para la adquisición por enajenación voluntaria o por expropiación administrativa y formulada la oferta de compra, se tendrá un plazo de treinta días hábiles para lograr un acuerdo y suscribir un contrato de promesa de compraventa.

En caso de no lograrse un acuerdo entre las partes, la entidad deberá expedir un acto administrativo motivando la decisión de expropiación administrativa. Al respecto dispone la Ley 388 de 1997: “ARTICULO

68. DECISION DE LA EXPROPIACION. Cuando habiéndose determinado que el procedimiento tiene el carácter de expropiación por vía administrativa, y transcurran treinta (30) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del acto administrativo de que trata el artículo 66 de la presente ley, sin que se haya llegado a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria contenido en un contrato de promesa de compraventa, la autoridad competente dispondrá mediante acto motivado la expropiación administrativa del bien inmueble correspondiente, el cual contendrá lo siguiente: 1.

La identificación precisa del bien inmueble objeto de expropiación. 2. El valor del precio indemnizatorio y la forma de pago. RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 16 3. La destinación que se dará al inmueble expropiado, de acuerdo con los motivos de utilidad pública o de interés social que se hayan invocado y las condiciones de urgencia que se hayan declarado. 4.

La orden de inscripción del acto administrativo, una vez ejecutoriado, en la correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para los efectos de que se inscriba la transferencia del derecho de dominio de su titular a la entidad que haya dispuesto la expropiación. 5. La orden de notificación a los titulares de derecho del dominio u otros derechos reales sobre el bien expropiado, con indicación de los recursos que legalmente procedan en vía gubernativa.

ARTICULO 69. NOTIFICACION Y RECURSOS. El acto que decide la expropiación se notificará al propietario o titular de derechos reales sobre el inmueble expropiado, de conformidad con lo previsto en el Código Contencioso Administrativo. Contra la decisión por vía administrativa sólo procederá el recurso de reposición, el cual deberá interponerse en los términos previstos en el Código Contencioso Administrativo a partir de la notificación. El recurso deberá ser decidido dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de su interposición, y si transcurrido ese lapso no se ha tomado decisión alguna, se entenderá que el recurso ha sido decidido favorablemente.” 4.2.

Justo precio en la adquisición de los inmuebles por enajenación voluntaria y expropiación por vía administrativa. En sentencia C-227 de 2011, la Corte Constitucional precisó que al constituirse la expropiación en la limitación más gravosa respecto del derecho a la propiedad, es indispensable que el Estado, quien arguyó motivos de utilidad pública e interés social para adoptar dicha decisión, reconozca una indemnización previa y justa, que debe comprender no solo el valor del bien sino además los perjuicios que se causan al titular de tal derecho.

En igual sentido, el Consejo de Estado, se ha pronunciado sobre el asunto, indicando: “(…) el principio general que subyace en estas normas de rango superior, indica que los daños y perjuicios que se originen en el acto de autoridad mediante el cual se decrete la incorporación al dominio público de bienes de propiedad particular para satisfacer con ellos una necesidad de interés general, presupone necesariamente la obligación a cargo de la autoridad que ostenta la potestad expropiandi, de indemnizar plena y previamente al afectado, con el propósito de restablecer el equilibrio roto por la privación patrimonial a la cual es sometido de manera forzada.

En otras palabras, el hecho de que en estos casos el interés general deba prevalecer sobre los intereses privados, no significa en modo alguno que por dicha circunstancia queden excluidas las garantías que la Constitución reconoce en favor del propietario, pues no puede pretenderse que éste deba asumir RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 17 a título personal un detrimento en su patrimonio, como consecuencia de la ruptura del principio de igualdad en el reparto de las cargas públicas.

(…)”20. Ahora, para efectos de determinar la indemnización a reconocer en el trámite expropiatorio, dispuso la Ley 388 de 1997: “ARTICULO

61. MODIFICACIONES AL PROCEDIMIENTO DE ENAJENACION VOLUNTARIA. Se introducen las siguientes modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria regulado por la Ley 9a. de 1989: El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno. El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación económica.

La forma de pago del precio de adquisición podrá ser en dinero o en especie, en títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, derechos de participación en el proyecto a desarrollar o permuta. (…)

ARTICULO 67. INDEMNIZACION Y FORMA DE PAGO. En el mismo acto que determine el carácter administrativo de la expropiación, se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 de la presente ley. Igualmente se precisarán las condiciones para el pago del precio indemnizatorio, las cuales podrán contemplar el pago de contado o el pago entre un cuarenta (40%) y un sesenta por ciento (60%) del valor al momento de la adquisición voluntaria y el valor restante en cinco (5) contados anuales sucesivos o iguales, con un interés anual igual al interés bancario vigente en el momento de la adquisición voluntaria.

PARAGRAFO 1 o. El pago del precio indemnizatorio se podrá realizar en dinero efectivo o títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, de participación en el proyecto o permuta. En todo caso el pago se hará siempre en su totalidad de contado cuando el valor de la indemnización sea inferior a doscientos (200) salarios mínimos legales mensuales al momento de la adquisición voluntaria o de la expropiación.

PARAGRAFO 2 o. El ingreso obtenido por la enajenación de inmuebles a los cuales se refiere el presente capítulo no constituye, para fines tributarios, renta gravable ni ganancia ocasional, siempre y cuando la negociación se realice por la vía de la enajenación voluntaria.” 20 CONSEJO DE ESTADO. SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO.

SECCIÓN PRIMERA. Sentencia del 26 de abril de 2018. C.P. María Elizabeth García González. Radicado: 05001-23-31-000-2007-03162-01. RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 18 Ahora, el Decreto 1420 de 1998 establece las disposiciones para la elaboración de los avalúos a través de los cuales se determine el valor comercial de los inmuebles, entre otros para los eventos de enajenación voluntaria o la adquisición de inmuebles por vía de la expropiación administrativa.

Tal norma, contiene las siguientes disposiciones relevantes para el tema bajo estudio: “Artículo 2.- Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.

( ) Artículo 6.- Como zona o subzona geoeconómica homogénea se entiende el espacio que tiene características físicas y económicas similares, en cuanto a: 1. Topografía 2. Normas urbanísticas 3. Servicios públicos domiciliarios 4. Redes de infraestructura vial 5. Tipología de las construcciones 6. Valor por unidad de área de terreno 7.

Áreas Morfológicas Homogéneas 8. La estratificación socioeconómica Parágrafo 1.- Para efectos de la determinación de la compensación de que trata el Decreto-ley 151 de 1998, para el cálculo del reparto equitativo de cargas y beneficios y para la delimitación de las unidades de actuación urbanística, se entienden como áreas morfológicas homogéneas las zonas que tienen características análogas en cuanto a tipologías de terreno, edificación o construcción, usos e índices derivados de su trama urbana original.

Parágrafo 2.- En desarrollo del presente Decreto, podrán tomarse como referencia las zonas homogéneas físicas elaboradas por las autoridades catastrales en sus procesos de formación catastral de actualización de la formación catastral. Artículo 20.- El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, especificarán el método utilizado y el valor comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal estimación. Artículo 21.- Los siguientes parámetros se tendrán en cuenta en la determinación del valor comercial: 1.

La reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la realización del avalúo en relación con el inmueble objeto del mismo. 2. La destinación económica del inmueble. 3. Para los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el avalúo se realizará sobre las áreas privadas, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad.

RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 19 4. Para los inmuebles que presenten diferentes características de terreno o diversidad de construcciones, en el avalúo se deberán consignar los valores unitarios para cada uno de ellos. 5.

Dentro de los procesos de enajenación y expropiación, que afecten parcialmente el inmueble objeto del avalúo y que requieran de la ejecución de obras de adecuación para la utilización de las áreas construidas remanentes, el costo de dichas obras se determinará en forma independiente y se adicionará al valor estimado de la parte afectada del inmueble para establecer su valor comercial. 6.

Para los efectos del avalúo de que trata el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, los inmuebles que se encuentren destinados a actividades productivas y se presente una afectación que ocasione una limitación temporal o definitiva a la generación de ingresos provenientes del desarrollo de las mismas, deberá considerarse independientemente del avalúo del inmueble, la compensación por las rentas que se dejarán de percibir hasta por un período máximo de seis (6) meses. 7.

Cuando el objeto del avalúo sea un inmueble declarado de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, por no existir bienes comprables en términos de mercado, el método utilizable será el de reposición como nuevo, pero no se descontará la depreciación acumulada, también deberá afectarse el valor por el estado de conservación física del bien.

Igualmente, se aceptará como valor comercial de dicho inmueble el valor de reproducción, entendiendo por tal el producir el mismo bien, utilizando los materiales y tecnología con los cuales se construyó, pero debe tenerse en cuenta las adecuaciones que se le han introducido. 8. La estratificación socioeconómica del bien Artículo 22.- Para la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberán tener en cuenta por lo menos las siguientes características: 1.

Para el terreno 2. Aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma 3. Clases de Suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección 4. Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio 5. Tipo de construcciones en la zona 6. La dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así, como la infraestructura vial y servicio de transporte 7.

En zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en cuenta las agrológicas del suelo y las aguas. 8. La estratificación socioeconómica del inmueble 9. Para las construcciones: 10. El área de construcciones existentes autorizadas legalmente 11. Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados 12.

Las obras adicionales o complementarias existentes 13. La edad de los materiales 14. El estado de conservación física 15. La vida útil económica y técnica remanente 16. La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido 17. Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las características de las áreas comunes. 18. Para los cultivos: 19.

La variedad 20. La densidad del cultivo 21. La vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo 22. El estado fitosanitario RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 20 23. La productividad del cultivo, asociada a las condiciones climáticas donde se encuentre localizado.

( ) Artículo 25.- Para la elaboración de los avalúos que se requieran con fundamento en las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, se deberá aplicar uno de los siguientes métodos observando los parámetros y criterios mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita varios de ellos: el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual.

La determinación de las normas metodológicas para la utilización de ellos, será materia de la resolución de que trata el artículo 23 del presente Decreto. Para aplicar un método diferente a los enumerados en el inciso anterior, se requiere que previamente se someta a estudio y análisis tanto en los aspectos conceptuales como en las aplicaciones que pueda tener su aplicación. Dicho estudio y análisis serán realizados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y, si éste lo encontrara válido lo adoptará por resolución de carácter general.” Finalmente, la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC, establece los procedimientos para los avalúos, señalando: “ARTÍCULO 1o.

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

( )

ARTÍCULO

29. AVALÚOS EN LAS ZONAS RURALES. Los métodos enunciados anteriormente también se aplican en la zona rural pero es necesario tener en cuenta algunas particularidades propias de las áreas rurales: -- Clasificación de los suelos según su capacidad de uso, manejo y aptitud. -- Fuentes de agua natural o artificial y disponibilidad efectiva de ellas, en forma permanente o transitoria. -- Vías internas y de acceso. -- Topografía. -- Clima, temperatura, precipitación pluviométrica y su distribución anual. -- Posibilidades de adecuación. -- Cultivos: tipo, variedad densidad de siembra, edad, estado fitosanitario, y cuando se refiera a bosques es necesario determinar claramente si este es de carácter comercial cultivado o protector.

PARÁGRAFO. Para una mejor estimación del valor de los cultivos es necesario que exista un inventario técnico del cultivo. Cuando se trate de bosques se debe solicitar a la entidad interesada que suministre un inventario forestal, para una correcta valoración.

ARTÍCULO 30. Además de los aspectos planteados a nivel general de los métodos, en los avalúos de bienes en las zonas rurales deben tenerse en cuenta aspectos tales como: RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 21 En la zona rural deberá registrarse la distancia en kilómetros desde la cabecera municipal hasta el sitio de acceso al bien, señalando la vía sobre la cual se hace el recorrido.

En los casos en que se requiera más de un medio de transporte, deberán relacionarse las distancias en cada una de ellos. En la zona rural deberán consultarse los estudios de suelos para conocer las condiciones agronómicas, que faciliten o impidan los cultivos. Al respecto debe conocerse el número de cosechas anuales. En cuanto al agua deben tenerse en cuenta los requerimientos mínimos del cultivo y las características de las adecuaciones que se hayan introducido al terreno, tales como canales de riego y drenaje y la disponibilidad efectiva de aguas.

Adicionalmente, deben estudiarse las condiciones de encharcamiento o inundación a que estén sujetos los bienes.” 4.3. Compensación en tratamientos de conservación El artículo 48 de la Ley 388 de 1997, prevé el derecho en cabeza de los propietarios de terrenos e inmuebles, que en los planes de ordenamiento territorial se desarrollen como de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, quienes deben ser compensados por la carga derivada de tal instrumento de ordenamiento territorial, compensación que puede ser de tipo económico, transferencia de derechos de construcción y desarrollo, beneficios y estímulos tributarios y otros.

Tal norma, fue desarrollada en el Decreto Ley 151 de 1998, al disponer: “ARTICULO 3o. La aplicación del tratamiento de conservación a una zona, predio o inmueble, limita los derechos de construcción y desarrollo. Para compensar esta limitación, se crean los derechos transferibles de construcción y desarrollo, equivalentes a la magnitud en que se ha limitado el desarrollo en una zona, predio o edificación en particular, en comparación con la magnitud de desarrollo que sin esta limitación podría obtenerse dentro de lo definido para la zona o subzona geoeconómica homogénea por el Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen.

ARTICULO 4 o. Para efectos del presente decreto, la compensación es el mecanismo que permite redistribuir de manera equitativa los costos y beneficios derivados de la aplicación del tratamiento de conservación. La compensación tendrá lugar en aquellos casos en que por motivos de conveniencia pública se declaren como de conservación histórica, arquitectónica o ambiental de determinados inmuebles, en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen.

( ) ARTICULO 6o. Los derechos transferibles de construcción y desarrollo serán emitidos por el municipio o distrito correspondiente con la indicación de la zona o RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 22 subzona geoeconómica homogénea receptora, donde es permitida su utilización, y la clase y magnitud adicional permitida.

Para su emisión, el municipio o distrito correspondiente deberá realizar y publicar previamente un estudio de factibilidad que permita establecer la demanda de ellos y su concordancia con las pautas generales de uso, tratamiento y aprovechamiento previstas en el Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen.” A su vez, el Decreto 1337 de 2002 dispuso sobre este aspecto: “Artículo 1°.

Compensaciones en el tratamiento de conservación. El reconocimiento y pago de las compensaciones previstas en la Ley 388 de 1997 y en el Decreto 151 de 1998 por la aplicación del tratamiento de conservación que se defina en los Planes de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen, procederá exclusivamente cuando se limiten derechos de edificabilidad de determinados predios o inmuebles ubicados en el suelo urbano o de expansión urbana, conforme a la clasificación del suelo que haya establecido el respectivo municipio o distrito.

Corresponde, en todo caso, a los municipios y distritos definir los mecanismos a través de los cuales se garantizará el pago de las compensaciones de los terrenos o inmuebles calificados de conservación, bien sea en los planes de ordenamiento territorial o en los instrumentos que lo desarrollen. Parágrafo. En ningún caso, pese a que se encuentren en suelo urbano o de expansión urbana, serán objeto de compensación, los terrenos o inmuebles que por sus características físicas, topográficas o geológicas sean inconstruibles ni aquellos que sean declarados como zonas de amenaza o riesgo.” La norma transcrita fue objeto de pronunciamiento por parte del Consejo de Estado, en ejercicio del medio de control de nulidad en el cual se estudió la limitación prevista en la norma en torno a la procedencia de la compensación solo para inmuebles urbanos, Corporación que en sentencia del 22 de mayo de 2014, expuso21: “4.3.9.- Lo visto muestra con suficiencia que la transferencia de derechos si es aplicable para compensar a los titulares del derecho de dominio de inmuebles o terrenos ubicados en zonas rurales, y no se limita a zonas urbanas o de expansión urbana.

Bajo estos parámetros, la Sala encuentra que lo querido por el Gobierno Nacional fue reglamentar la compensación a través de la transferencia de derechos de construcción o desarrollo para bienes inmuebles que se encuentren en zonas urbanas o de expansión urbana, sin que ello se traduzca como una limitación a que se reglamente por separado el mismo tipo de compensación pero referido a predios o inmuebles ubicados en suelo rural. 4.3.10.- En consonancia con lo dicho, la expresión “procederá exclusivamente cuando se limiten derechos de edificabilidad de determinados predios o inmuebles 21 CONSEJO DE ESTADO.

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCION PRIMERA. Bogotá, D.C., veintidós (22) de mayo de dos mil catorce (2014). Radicación número: 11001-03-24-000-2012-00332-00 RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 23 ubicados en el suelo urbano o de expansión urbana”, presente en el acto acusado, debe leerse dentro del contexto explicado, para entender que el acto sólo se refiere a la compensación por transferencia de derechos de construcción o desarrollo para esos casos en específico, sin perjuicio de que se reglamente por aparte el mismo tipo de compensación para inmuebles que se encuentren en suelo calificado como rural.”

5. ACERVO PROBATORIO Respecto de la controversia sometida a juzgamiento de esta Sala, obran en el plenario los siguientes elementos probatorios que resultan jurídicamente relevantes en orden a resolver el fondo del litigio: 5.1. Prueba documental. Se aportaron los siguientes documentos relevantes para resolver sobre el asunto:  Certificado de existencia y representación demandante (archivo 1.4 expediente digital- anexos demanda).  Resolución N° SEC 201950103003 del 24 de octubre de 2019 “por la cual se dispone la expropiación por vía administrativa de una FAJA DE TERRENO que hace parte del inmueble de mayor extensión identificado con el folio de matrícula inmobiliaria Nro. 001-27020” y notificación (archivos 1.11, 1.12, 1.33 expediente digital- anexos demanda).  Certificado de libertad y tradición inmueble matrícula 001-27020 ubicado en la Calle 5 sur N° 89-40 Medellín (archivo 1.15 expediente digital- anexos demanda).  Avalúo comercial realizado por el municipio de Medellín N° AE-026 del 20 de agosto de 2019 (archivo 1.35 expediente digital- anexos demanda).  Avalúo comercial realizado por el municipio de Medellín N° AE- 034 del 10 de septiembre de 2019 (archivo 1.36 expediente digital- anexos demanda).  Resolución N° SEC 201950076425 del 22 de agosto de 2019 “por la cual se inician las diligencias tendientes a la adquisición vía enajenación voluntaria o expropiación administrativa y se formula una oferta de compra sobre un bien inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria Nro. 001-27020” (archivo 1.37 expediente digital- anexos demanda).

RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 24  Resolución N° SEC 201950090187 del 16 de septiembre de 2019 “por medio de la cual se modifica la RESOLUCIÓN NÚMERO SEC 201950076425 del 22 de agosto de 2019” (archivo 1.38 expediente digital- anexos demanda).  Comprobante de pago valor expropiación (archivo 1.39 expediente digital- anexos demanda).  Informe E-49 del 29 de septiembre de 2020 (Carpeta 7.4– antecedentes administrativos- respuesta unidad de avalúos expediente digital). 5.2.

Dictamen pericial Aportó el demandante dictamen pericial contentivo de avalúo comercial de inmueble rural, realizado por Mi activo, en el que se concluye (archivo 1.7 expediente digital- anexos demanda): En audiencia de pruebas, se llevó a cabo la sustentación del dictamen a cargo de José Aníbal Escobar Hurtado y Julio Cesar Restrepo Palacio, de los que se resalta:  José Aníbal Escobar Hurtado quien en primera medida aclara que cuando el avalúo hace referencia a valor razonable o valor comercial, utiliza tales términos como semejantes.

RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 25 En relación con los métodos de avalúo utilizados en el dictamen, cuales son el de reposición y de mercado, señala que fueron aquellos los utilizados por la premura con la que se requería la entrega del dictamen, no obstante que para este tipo de inmuebles el método correcto es el de valoración contingente o precios hedónicos por tratarse de un lote sin mercado (monopsonio), por cuanto el municipio de Medellín lo determinó como conservación ambiental.

Señala entonces que se utilizó el método de mercado para establecer un precio piso del lote. Afirma que no se estableció el avalúo a través del método de renta, por cuanto no tiene mercado, por lo que lo correcto es utilizar por analogía el método de mercado. No obstante, afirma que tal método sería aplicable suponiendo la posterior creación de un parque ecoturístico.

Señala que al no tener mercado comparable este inmueble, el IGAC establece que se debe acudir a expertos, por lo que indica que acudió a doctrinantes que han señalado que en este tipo de eventos, se debe acudir a inmuebles rurales semejantes, acudiendo entonces al mercado rural más cercano de explotación agropecuaria, para identificar precios hedónicos sobre el paisaje, las fuentes hídricas, el aire entre otros factores que no tienen mercado.

Sin embargo aclara que esto no se hizo, que lo que se realizó fue la valoración de mercado para establecer un valor piso.  Julio Cesar Restrepo Palacio quien afirma participó en la parte jurídica del dictamen pericial presentado. Señala que la posibilidad de aplicar el mecanismo de transferencia de derechos de dominio a predios ubicados en suelo rural, proviene de la línea jurisprudencial del Consejo de Estado, que en sentencia del año 2014 estableció que el Decreto 1337 de 2002 resulta aplicable a predios rurales.

En relación con el avalúo del predio señala que se advirtió que en el avalúo del municipio de Medellín, se crea un mercado artificial en el que se afecta el precio del bien para luego comprarlo, razón por la que indica que lo correcto sería tomar predios de terceros. En relación con el método de mercado aplicable, señala que para que el mismo fuera estrictamente aplicable al predio expropiado, debía acudirse como lo hizo el municipio tomando para comparar predios afectados. 5.3.

Testimonios RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 26 Se recepcionó en audiencia de pruebas, los testimonios solicitados por las partes, en los siguientes términos:  Juan Carlos Estrada Gaviria solicitado por la parte demandante, quien indicó conocer el predio de la demandante porque él también es propietario de un bien en el sector.

Indica que como propietario del bien, junto con los demandantes realizaron gestiones frente al Concejo de Medellín, para que se realizaran las compensaciones derivadas de la determinación como cerro tutelar del Cerro de las Tres Cruces, donde se ubican los predios en mención. Relata además las afectaciones que sufrió en su predio a partir de la determinación de predio de protección forestal, lo que limitó su expectativa de construcción y aprovechamiento del predio, además de la limitación para su intervención lo que originó que tales predios fueron objeto de invasiones.

Afirma que a partir de tales limitaciones, el único comprador viable del predio era el municipio de Medellín. El apoderado del municipio de Medellín, presentó tacha frente al testigo, en tanto sus intereses se encuentran comprometidos al haber afirmado que tiene una demanda por los mismos hechos contra el ente territorial.  José Daniel Escobar Jaramillo, testimonio técnico solicitado por el municipio de Medellín, por haber participado en la realización de los avalúos que sirvieron de sustento a las ofertas de compra y la determinación del precio indemnizatorio reconocido con motivo de la expropiación. Afirma que participó de la realización del Avalúo AE-034, porque en la entidad quien esté a cargo del avalúo lo somete a consideración en mesa de avalúos siendo discutido por todos a fin de llegar al justo precio.

Relata que efectuó la revisión del avalúo presentado por la parte demandante encontrando que aquel adolece de varios errores. Así, en primer lugar señala que, advirtió que se tomaron muestras de mercado de áreas de lotes de terreno no comparables, pues se trata de un lote de aproximadamente 200.000m2 mientras que en el avalúo del demandante, se toman lotes con áreas de 1.500 m2, 6.000m2.

Añade que igualmente se encontró diferencias en cuanto al uso del suelo del lote a adquirir, pues se trataba de un suelo forestal protector, mientras que en las RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 27 muestras tomadas en el avalúo se tomaron muestras de suelos sub-urbanos, mixtos urbano- rural, lotes campestres, que señala que este tipo de usos de suelo hacen que el valor por metro cuadrado sea muy superior.

Afirma entonces que desde la normatividad que regula los avalúos, se tiene que el presentado por la parte demandante parte de un estudio errado de muestras, situación que señala repercute en la estimación del precio del bien, en primer término, porque al comparar con inmuebles no comparables, en este caso tratándose de un área mucho menor, el valor del metro cuadrado tiende a sobrevalorarse.

Añade en este punto, que dentro de los errores que se encuentran en el avalúo, está que según la normatividad en los estudios de muestra de mercado se debe realizar un estudio estadístico que debe tener un coeficiente de variabilidad de 7.5 o menor, mientras que en el avalúo el coeficiente estuvo muy por encima de ese valor, pues arrojó un 42.39%.

Explica que superarse el coeficiente repercute igualmente en la determinación de un precio de mercado mayor por metro cuadrado. Sobre la ubicación del inmueble, explica la diferencia entre la categoría del suelo y el uso del mismo. Sobre la categoría señala que hay inmuebles urbanos, rurales o en zona de expansión, señalando que en el caso particular del inmueble del demandante se ubica en zona rural.

Por su parte, sobre el uso del suelo explica que este corresponde a forestal protector. Sobre el informe EA 049, aportado por el municipio con la contestación de la demanda para efectos de contradecir el dictamen aportado por el demandante, suscrito por el testigo, alude a las características del predio expropiado tratándose de un predio rural irregular, topografía alta pendiente, con afectaciones por retiro de quebrada y por amenaza de movimiento en masa.

Señala al respecto que estas características afectan igualmente los valores por metro cuadrado, por lo que las muestras tomadas para el avalúo del municipio, se correspondían con estas características de pendiente inclinada. Añade que en el informe se explica que históricamente el predio siempre ha tenido el mismo uso del suelo, como forestal protector, desde el primer POT de la ciudad en el año 1999.

Alude igualmente a las conclusiones consignadas en el informe en mención sobre la determinación de las características del predio expropiado, y los errores encontrados en relación con el avalúo presentado por el demandante. RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 28 Explica que en suelo forestal protector, la norma no permite disponer del bien, señala que solo está permitido la construcción de una vivienda cada dos hectáreas.

El apoderado de la parte demandante, presentó tacha de falsedad frente al testigo por considerar que se trata de un perito y no un testimonio, que además es rendido por una persona que trabaja para el ente territorial demandado.  Beatriz Eugenia Echeverri Cuartas testimonio técnico solicitado por el municipio de Medellín, quien afirma que igualmente participó de la elaboración del informe E-49.

Alude en su exposición al aparte del informe en el que se detallaron los errores en que se incurrió en el avalúo del demandante, al establecer las muestras, para señalar que aquellas no corresponden a predios comparables, señalando que tenían áreas y usos del suelo diferentes al predio del demandante. Señala con respecto al avalúo del demandante, que se utilizó como factor de comparación la cercanía al suelo urbano, no obstante que no se trata de un suelo urbano el predio bajo estudio.

Detalla además que la determinación del método estadístico dentro del avalúo del demandante no es correcta, principalmente porque se parte de unas muestras de mercado que no coinciden y dentro de las cuales no fueron desechadas aquellas que no resultaban comparables. Al ser indagada por la posibilidad de realizar avalúo por el método de renta, explica que tal método no resulta aplicable por cuanto la zona objeto de la expropiación no es una zona productiva, por cuanto teniendo en cuenta la alta pendiente de esa precisa zona, no es posible que transite nadie por la misma.

Y aclara que la zona por la que transitan personas es diferente a la de objeto de análisis, afirma que tal zona no es turística. Explica que el tema de compensaciones por transferencia de derechos de dominio, podría tenerse en cuenta en el avalúo si estuviese reglamentado para la zona objeto del análisis. El Ministerio Público, le preguntó a la testigo si el inmueble objeto de expropiación cuenta con inmuebles comparables en el mercado, frente a lo cual aquella respondió que efectivamente sí existen lotes comparables.

RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 29

6. TACHA CONTRA TESTIGOS Corresponde a la Sala resolver sobre la tacha formulada de un lado por el apoderado del municipio de Medellín, contra el testigo Juan Carlos Estrada Gaviria, al considerar que el mismo tiene interés en el resultado del proceso por cuanto presentó demanda similar contra el ente territorial; y de otro lado, del apoderado de la parte actora contra el testimonio técnico de José Daniel Escobar Jaramillo, al afirmar que en razón de su relación de dependencia con el ente territorial su declaración carece de credibilidad, y adicionalmente porque en su sentir su declaración corresponde a un peritaje y no a un testimonio.

El artículo 211 del CGP, señala que: “Cualquiera de las partes podrá tachar el testimonio de las personas que se encuentren en circunstancias que afecten su credibilidad o imparcialidad, en razón de parentesco, dependencias, sentimientos o interés en relación con las partes o sus apoderados, antecedentes personales u otras causas. La tacha deberá formularse con expresión de las razones en que se funda.

El juez analizará el testimonio en el momento de fallar de acuerdo con las circunstancias de cada caso.” De acuerdo con lo anterior, considera la Sala que las circunstancias manifestadas por las partes para sustentar la tacha, no impiden que los testimonios sean valorados, máxime si se tiene en cuenta que su valor probatorio se examinará en conjunto con los demás medios de prueba aportados.

Así mismo, y en relación con la manifestación del demandante para que se desestime el testimonio técnico practicado, habrá de indicarse que no es esta la oportunidad procesal para que la parte presente oposición en torno a la determinación de la figura probatoria en virtud de la cual se decretó el testimonio del señor José Daniel Escobar Jaramillo, entendiendo que decretado el mismo como testigo técnico la parte interesada no formuló recurso alguno. Añade la Sala, que al presentarse oposición al dictamen pericial aportado con la demanda, el mismo que versa sobre un asunto técnico como lo es el avalúo de inmueble, resulta lógico que quien formula tal oposición se valga del testimonio de expertos para fundamentar su oposición.

7. CASO CONCRETO Pretende el demandante que se declare la nulidad de la Resolución N° SEC- 201950103003 del 24 de octubre de 2019, a través de la cual el municipio de RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 30 Medellín expropió una faja de terreno del inmueble con matrícula N° 001-27020.

Como consecuencia pretende que se disponga, el reconocimiento del justo precio según avalúo aportado con la demanda. Así mismo como pretensión subsidiaria solicita que en caso tal de no considerarse procedente la declaratoria de nulidad solicitada, se resuelva sobre el derecho que le asiste a obtener el pago del justo precio indemnizatorio.

Aduce como causales de nulidad, la infracción a las normas en que debía fundarse y la falsa motivación, las cuales centra en las afirmaciones relativas a que el precio fijado desconoció el deber de compensar la limitación en el uso impuesta al bien expropiado y adicionalmente aplicó indebidamente el método de valoración al desconocer la condición de monopsonio del predio de acuerdo con sus condiciones particulares.

Por su parte, la demandada considera que el interesado a partir del dictamen pericial allegado con la demanda, no logró desvirtuar la legalidad del acto cuestionado, así como del avalúo que sirvió de sustento a la determinación del precio indemnizatorio, por lo que corresponde negar las pretensiones de la demanda. Insiste además que la pretensión del accionante para que dentro del avalúo del bien sea incluyan las compensaciones por tratamiento de protección resulta improcedente por cuanto la misma tiene un origen diferente.

Finalmente, la llamada en garantía centra su intervención en que la competencia para la expropiación administrativa es exclusiva del ente territorial, sin que el Área Metropolitana hubiese participado en tal actuación administrativa. Además sostiene que dentro del convenio interadministrativo celebrado entre las entidades, se incluyó una cláusula según la cual el municipio asumiría todos los sobrecostos del proyecto.

Para resolver sobre el asunto puesto a consideración, revisado el material probatorio recaudado, encuentra la Sala probado lo siguiente: - Mediante Resolución N° SEC- 201950076425 del 22 de agosto de 2019, modificada previa autorización del demandante22 por Resolución N° SEC- 201950090187 del 16 de septiembre de 2019 el municipio de Medellín inició las diligencias tendientes a la adquisición vía enajenación voluntaria o expropiación por 22 Pág. 101 archivo 170005993392- Respuesta suministros Carpeta 7.4 RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 31 vía administrativa del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria N° 001- 2702023, de propiedad de Terrenos y Edificios S.A24.

Se sustentó la decisión en la Resolución N° 201850028812 del 11 de abril de 2018 “por la cual se declaran motivos de utilidad pública e interés social y la existencia de condiciones de urgencia, para la adquisición de inmuebles destinados a la ejecución del Proyecto Cerro de las Tres Cruces”, modificada parcialmente por la Resolución N° 201850057344 del 15 de agosto de 2018.

Conforme lo anterior, la entidad formuló oferta de compra relativa a una faja de terreno de 131.006.989m2 por valor de $2.858.216.141, en virtud del avalúo AE- 034 del 10 de septiembre de 2019. Se incluyó además a título de indemnización como daño emergente el reconocimiento del 100% del valor de los trámites legales necesarios para la protocolización y registro de la escritura pública de compraventa. - Ahora, el avalúo sobre el que se realizó la oferta de compra a la parte demandante corresponde al identificado como Avalúo Comercial AE-034 del 10 de septiembre de 2019, elaborado por la Unidad de Avalúos del ente territorial, del cual se resalta la siguiente información: “DESTINACIÓN ACTUAL Se trata de un lote de terreno de forma irregular, de topografía inclinada, cubierto con pasto natural en una parte y otra parte con bosque natural.

En visita de campo se encontró una construcción antigua que está asociada al predio destinada a vivienda, en la que se están realizando modificaciones en la estructura y en el área. Adicionalmente, en el costado inferior del lote, se encontró la presencia de varias construcciones producto de un proceso de asentamiento ilegal. (…) 5- REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA Según comunicación interna del 27 de febrero de 2018, con asunto: Solicitud declaratoria de urgencia y expedición de certificado de usos y normas, emitida por la Subdirección de Planeación Territorial y Estratégica de Ciudad - Departamento Administrativo de Planeación del Municipio de Medellín, Certificados de área con 23 Archivos 1.37 y 1.38 expediente digital 24 Archivo 1.15 expediente digital RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 32 radicados 201820059353 del 10 de agosto de 2018 y 201820082285 del 24 de octubre de 2018, y comunicación con radicado 201820068088 del 08 de septiembre de 2018, emitidos por la Unidad de Cartografía de la Subsecretaría de Catastro: El predio se localiza en el Polígono de Tratamiento AL_CS_07(B), Conservación, que de conformidad con el artículo 388 del POT, se aplica para áreas con coberturas boscosas naturales bien conservadas, que prestan bienes y servicios ambientales a toda la ciudad, y en áreas que por sus restricciones ambientales y naturales, tienen un potencial para la prestación de servicios ecosistémicos, que deberán orientar estrategias para la restauración ecológica y la conservación de la vegetación natural.

El objetivo de estos polígonos, será mantener y restaurar la vegetación natural con la reducción al mínimo de la intervención antrópica, promover el estudio y la investigación de los ecosistemas, la siembra de árboles nativos o la regeneración natural asistida en áreas desprovistas de vegetación, asegurar la conservación de la biodiversidad, la regulación del sistema hidrológico, la estabilidad del suelo, las riquezas paisajísticas y los valores históricos y culturales del patrimonio ecológico.

En general, estas áreas hacen parte de las áreas protegidas definidas para el territorio, que se retoman en la Estructura Ecológica Principal, las áreas de amenaza alta y las áreas de riesgo no mitigable, las cuales se acogen como suelos de protección ambiental a la luz de la presente normatividad. Con el propósito de lograr los objetivos deseados para este tratamiento, se requiere de un proceso de transición, con el establecimiento de sistemas multiestratos en áreas que se encuentren en producción, con la finalidad de iniciar la recuperación de las coberturas boscosas naturales.

El proceso de cambio debe ser progresivo, garantizando el ingreso de recursos a los propietarios rurales y el acceso a los incentivos a la conservación. En cuanto al Uso del Suelo, corresponde a Forestal Protector, definido en el Artículo 399 del POT de la siguiente manera: Lo constituyen fundamentalmente bosques protegidos con cobertura boscosa propia del ecosistema en el que se encuentra, con el fin de mantener y conservar la estabilidad de los suelos, la regulación de los cuerpos de agua, la biodiversidad, la composición florística y su fauna asociada.

Este uso está predominantemente definido por la Estructura Ecológica Principal, además de las zonas de alto riesgo no mitigable, las áreas para infraestructura de servicios públicos y las zonas más restrictivas definidas por las áreas protegidas: Distrito de Manejo Integrado de la Divisoria de aguas Valle de Aburrá - Río Cauca y Reserva Forestal protectora del Río Nare.

(…) RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 33 TOPOGRAFÍA Y RELIEVE El terreno es de topografía inclinada. CONSIDERACIONES TÉCNICAS Para la fijación del avalúo se tuvo en cuenta: • Clasificación y uso del suelo. • Área. • Topografía. • Localización del inmueble. • Afectaciones • Normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio. • Estado de conservación de las vías para acceder al lote.

Según la normatividad vigente que regula la metodología valuatoria en Colombia (Resolución 620 de 2008) los métodos para la realización de este avalúo son: MÉTODO COMPARATIVO Para determinar el valor comercial del inmueble se utilizó el método comparativo de mercado, que consiste en deducir el precio por comparación de transacciones, oferta, demanda y avalúos de inmuebles similares o equiparables, previo ajuste de tiempo, conformación y localización entre otros.

Es importante anotar que cada inmueble es único y presenta condiciones muy particulares, por tanto, este método, sólo nos da una idea o estimado del valor por el cual la propiedad en cuestión se venda. Para el caso de estudio, no es posible aplicar el Método de capitalización de rentas ingresos; por cuanto el lote a valorar tiene uso de suelo: Forestal Protector; restricción bajo la cual, no se admite en él, la generación de actividades agropecuarias, mineras o de cultivos que produzcan algún ingreso sobre el cual se pueda aplicar dicho método.

Para la valoración del lote se procedió a investigar en la base de datos del Observatorio Inmobiliario de Medellín (OIME) y en campo, valores de lotes en el sector uso FORESTAL PROTECTOR y tratamiento CONSERVACIÓN. RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 34 Se tuvieron en cuenta las siguientes consideraciones: A los lotes muestra con áreas mayores a 50.000 Mts2 se les fija un factor de negociación del 10%; a lotes con áreas menores o iguales a 50.000 Mts2 se les fija factor de negociación del 5% y a los que provienen de un avalúo comercial no se les fija factor de negociación. Se tuvo en cuenta el Factor Topográfico de las zonas homogéneas físicas.

Sin embargo al analizar los resultados de los lotes objeto de estudio con respecto a los lotes de la muestra, presentan todos topografías muy similares (entre inclinada y escarpada). Adicionalmente, se tuvo en cuenta el criterio de ubicación en función de la cercanía a la vía principal y a la posición en el cerro. Fuente: Universidad Politécnica de Valencia. El valor fijado al área de lote que presenta afectación por Retiro de Quebrada, se calcula con el valor pleno de mt2 de lote, teniendo en cuenta que el inmueble objeto, es un predio rural, con uso de suelo: Forestal Protector, donde las aguas son una característica que no resta valor.

En cuanto a la porción de lote que presenta afectación de amenaza alta por movimiento de masa (condición de riesgo de desastre natural) por decisión administrativa, la Subsecretaría de Catastro determina valorar el área afectada, al 30% del valor pleno del m2. Nota: Mediante EA-116 con radicado 201820083597 de 26 de octubre de 2018 se solicitó a la Unidad de Adquisición de Bienes Inmuebles certificar las áreas construidas que se encuentran dentro del lote requerido e informar para realizar nuevamente la visita.

A la fecha no se ha recibido respuesta. Por lo anterior, sólo se valora el lote, debido a que la vivienda asociada a la matrícula se encontraba en proceso de demolición y las personas que se encontraban en el momento de la visita no permitieron el ingreso y registro fotográfico a la construcción existente al momento, y manifestaron desconocer el proceso (Ver fotos). 8- AVALÚO COMERCIAL (…) RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 35 - Frente a la oferta de compra, la parte demandante presentó escrito en el que informó su aceptación a la misma, pero la imposibilidad de proceder a la entrega material del bien invocando problemas de orden público25. - En virtud de lo anterior, ante la imposibilidad para materializar la enajenación voluntaria, la entidad a través de Resolución N° SEC- 201950103003 del 24 de octubre de 2019, dispuso la expropiación administrativa de la franja de terreno perteneciente al inmueble con matrícula inmobiliaria N° 001-27020 identificada en la oferta de compra, adoptando como precio indemnizatorio el mismo consignado en tal oferta según el Avalúo AE-034 del 10 de septiembre de 2019, esto es, $2.858.216.141 M.L. Tal decisión fue notificada vía correo electrónico el 28 de octubre de 201926, y el pago correspondiente se efectuó según comprobante de pago N° 1400150595 del 15 de noviembre de 201927. - Así mismo, se encuentra acreditado y en ello no se presenta discusión entre las partes, que la franja de terreno del inmueble objeto de expropiación se encuentra ubicado en el Cerro de las Tres Cruces en zona rural, identificada en el Acuerdo 48 de 2014 (POT) como suelo forestal protector28, y corresponde a un área de 131.006,989m2 del lote de mayor extensión cuya área total corresponde a 200.919,94m2. 25 Págs. 45 y 107 archivo 170005993392- Respuesta suministros Carpeta 7.4 26 Págs. 143 a 152 archivo 170005993392- Respuesta suministros Carpeta 7.4 27 Pág. 153 archivo 170005993392- Respuesta suministros Carpeta 7.4 28 Archivo 1.10 (POT), 1.13, 1.28 expediente digital RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 36 Al respecto, vale la pena indicar que según el Acuerdo Municipal N° 48 de 2014, por medio del cual se adoptó el Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, se identifica el suelo forestal protector en los siguientes términos29: “Artículo 399.

Uso Forestal Protector. Lo constituyen fundamentalmente bosques protegidos con cobertura boscosa propia del ecosistema en el que se encuentra, con el fin de mantener y conservar la estabilidad de los suelos, la regulación de los cuerpos de agua, la biodiversidad, la composición florística y su fauna asociada. Este uso está predominantemente definido por la Estructura Ecológica Principal, además de las zonas de alto riesgo no mitigable, las áreas para infraestructura de servicios públicos y las zonas más restrictivas definidas por las áreas protegidas: Distrito de Manejo Integrado de la Divisoria de aguas Valle de Aburrá - Río Cauca y Reserva Forestal protectora del Río Nare. 29 Archivo 1.10 expediente digital RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 37 Teniendo en cuenta lo anterior, pasa la Sala a resolver sobre los motivos de inconformidad planteados por el demandante contra los actos acusados, precisando que conforme lo previsto en el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, el medio de control especial de expropiación por vía administrativa, procede para solicitar la nulidad del acto de expropiación o para atacar el precio indemnizatorio fijado por la entidad administrativa, siendo este último evento el que origina las pretensiones de la demandante quien centra su debate en contra del acto expropiatorio en el precio cancelado por la entidad con ocasión de la expropiación de una franja de terreno de su propiedad.

Así las cosas, el debate suscitado por la demandante se centra en dos aspectos puntuales, el primero referido a la no inclusión de las compensaciones por transferencia de derechos de construcción y desarrollo; el segundo, dirigido a establecer la incorrección del avalúo comercial. 7.1. Inclusión de compensaciones en el avalúo Considera entonces el demandante que el avalúo realizado por la entidad territorial, debió incluir lo adeudado por concepto de compensación por transferencia de derechos de construcción y desarrollo.

Al respecto, se tiene que el artículo 48 de la Ley 388 de 1997 prevé la compensación derivada de la carga que se impone a los propietarios de inmuebles con ocasión de las disposiciones de ordenamiento territorial, compensación que puede consistir en la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, la cual fue desarrollada en el Decreto Ley 151 de 1998 y el Decreto 1337 de 2002, normatividad de acuerdo con la cual, se entiende que el derecho a obtener tal compensación se origina precisamente en la afectación que se produzca con ocasión de la decisión de ordenamiento territorial que se adopte, siendo entonces que para el caso concreto, la misma parte demandante señala que tal afectación derivó del Acuerdo N° 48 de 2014 (POT), en el que se declaró el Cerro de las Tres Cruces como cerro tutelar y se determinó el predio objeto de la controversia como de uso forestal protector, siendo limitado el ejercicio de su derecho de propiedad.

Ahora, en lo que tiene que ver con el trámite expropiatorio, según las previsiones normativas de la Ley 388 de 1997, el procedimiento de expropiación por vía administrativa tiene dos etapas, la primera de ellas que inicia con el acto administrativo a través del cual, la entidad pública decide sobre la determinación RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 38 de la necesidad de adquirir un bien por la vía de la enajenación voluntaria o bien por la expropiación administrativa.

Para ello, la entidad formula una oferta de compra, que debe fundamentarse en un avalúo comercial. Realizada la oferta de compra, la ley contempla un plazo de quince días para que las partes logren un acuerdo sobre la misma, caso en el cual, se suscribirá un contrato de promesa de compraventa y la adquisición del bien se hará por la vía de la enajenación voluntaria.

En caso contrario, esto es, de no lograrse un acuerdo sobre la oferta, la entidad deberá expedir un acto administrativo decidiendo sobre la expropiación administrativa del bien y determinando el precio de adquisición y las indemnizaciones a que haya lugar. Así las cosas, cuando se presenta la expropiación de un bien por parte del Estado, la entidad a cargo de quien se encuentra la decisión, debe garantizar no solamente el pago del justo precio del valor del bien, sino además que a título indemnizatorio se reconozcan todos aquellos conceptos que correspondan a los perjuicios ocasionados al administrado, por lo que se dispone el reconocimiento del daño emergente y el lucro cesante que se acredite.

A su vez, el artículo 23 de la Ley 1682 de 2013, dispone que en los avalúos comerciales deberá incluirse el valor de las compensaciones a que haya lugar por la afectación al patrimonio de los particulares, no obstante debe tenerse en cuenta que tal normatividad solo resulta aplicable en aquellos eventos en que la determinación del motivo de utilidad pública que sustente la expropiación esté relacionado con la ejecución de proyectos de infraestructura de transporte, lo que no corresponde con este evento.

Se advierte entonces, que dentro de la normatividad que regula la realización de avalúos comerciales para efectos de adelantar el trámite de expropiación administrativa, no se contempla la obligación de incluir dentro de la determinación del justo precio, las compensaciones que por obligaciones urbanísticas se encuentren pendientes de reconocimiento por parte de la misma entidad, como lo pretende el aquí demandante al considerar que dentro del avalúo, el municipio de Medellín está en obligación de liquidar la compensación por transferencia de derechos de construcción. Por el contrario, considera la Sala que le asiste razón al ente territorial demandado, en tanto la pretensión del demandante relativa a que se incluya dentro del avalúo comercial la compensación que considera se le adeuda por concepto de RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 39 transferencia de derechos de construcción y desarrollo, no cuenta con asidero jurídico, por cuanto tal compensación tiene un origen diferente e independiente del trámite expropiatorio, encontrándose el interesado legitimado para reclamar dicha compensación desde el mismo momento en que se produjo la afectación a su derecho de propiedad que de acuerdo con las normas citadas dan lugar al reconocimiento de la compensación, sin que la misma pueda tenerse como un concepto de indemnización a los que se refiere las normas arriba citadas, al disponer que se reconozca a título de lucro cesante y daño emergente los perjuicios que se causen con la decisión expropiatoria.

Es así que incluso a partir de lo afirmado por el testigo Juan Carlos Estrada, y de las manifestaciones consignadas en el libelo introductor, se advierte que la parte actora solicitó directamente a la entidad y con anterioridad al trámite expropiatorio tal reconocimiento, de donde se desprende que la determinación o la discusión en torno al mismo es un asunto que excede la competencia del medio de control de la referencia en el que por lo dicho, lo que se discute es la determinación del justo precio indemnizatorio, situación que debe partir de las condiciones específicas que poseía el predio al momento de la decisión expropiatoria, independiente de las cargas o reconocimientos que con anterioridad estuviesen pendientes entre las partes, como es la compensación en comento.

Por lo mismo, resulta irrelevante la discusión suscitada a partir de lo pretendido y que fue ampliada por los peritos que efectuaron el avalúo presentado como dictamen pericial por la parte demandante, relativa a la procedencia o no de la compensación para predios rurales, pues se reitera, dentro del avalúo comercial que debe servir de sustento a la determinación del justo precio indemnizatorio con motivo de la expropiación debe determinarse el valor comercial del predio más las indemnizaciones correspondientes a lucro cesante y daño emergente, no siendo procedente la inclusión de la compensación solicitada la misma que debe discutirse al margen de este proceso.

Por lo expuesto, la pretensión en este sentido no está llamada a prosperar. 7.2. Incorrección del avalúo comercial De otro lado, considera el demandante que el avalúo comercial realizado por el ente territorial accionado, adolece de errores en la determinación del precio por metro cuadrado del bien, entre otras, por considerar improcedente la toma de muestras a partir del Observatorio Inmobiliario de Medellín y por haberse tomado RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 40 al efecto, inmuebles que en su consideración no se asemejan al valor real de aquel que fue expropiado.

En torno a los reparos relacionados con el origen o fuente de las muestras y la idoneidad de los avaluadores a cargo de quienes el ente territorial efectuó el avalúo comercial, basta señalar que ningún medio de prueba acompañó el demandante para sustentar tales afirmaciones, esto es, para evidenciar las diferencias que pueden surgir de la toma de muestras a partir de la información del Observatorio Inmobiliario, que por demás no encuentra restricción en las normas arriba citadas; así como tampoco, se allegó prueba tendiente a demostrar la falta de idoneidad de los avaluadores, razón por la que la discusión se centrará en la incorrección del avalúo. Al efecto, habrá de indicarse que en punto de la demostración de la incorrección de los avalúos en este tipo de casos, ha sido enfática la jurisprudencia del Consejo de Estado en señalar que corresponde al demandante, allegar la prueba idónea para tal fin.

Al respecto ha indicado: “Con fundamento en las anteriores premisas, en nuestro ordenamiento jurídico la prueba idónea para demostrar la incorrección del avalúo oficial que determinó el valor comercial de un bien inmueble objeto de expropiación es el dictamen pericial y, en consecuencia, tal y como lo estimó el a quo, el avalúo presentado por el actor con la demanda, siendo una prueba documental, no resulta conducente para esa finalidad”30.

Así las cosas, es necesario determinar si a partir del dictamen pericial aportado por la parte demandante se logró desvirtuar el avalúo que sirvió de sustento a la determinación del precio indemnizatorio con motivo de la expropiación de la franja de terreno de propiedad de la demandante. Se tiene entonces que en atención a lo previsto en el Decreto 1420 de 1998, la determinación a través de avalúo del valor comercial de un bien inmueble tiene por objeto, establecer el precio más favorable por el cual aquel se transaría en el mercado, siendo necesario realizar su comparación con otros de características similares, razón por la cual de manera precisa tal normativa en sus artículos 21 y 22, dispone que se tendrán en cuenta aspectos como la reglamentación urbanística vigente al momento del avalúo, la destinación económica del bien, aspectos físicos como el área, ubicación, topografía, las clases de suelo, entre otros.

Así mismo, la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC que rige el procedimiento de los avalúos, reitera que para la determinación del valor comercial de un inmueble, se RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 41 puede acudir entre otros al método comparativo o de mercado, a partir del cual aquel se compara con otros inmuebles de similares características y añade que para el caso de los predios rurales, será igualmente aplicable el método de mercado, pero se deberán tener en cuenta aspectos propios de este tipo de bienes como son el uso del suelo, la posibilidad de adecuación, la clasificación como suelo protector, entre otros.

Precisamente atendiendo dichas condiciones, es que queda en evidencia que a partir del dictamen aportado no logró desvirtuarse el avalúo que sirvió de sustento al acto expropiatorio, como pasa a explicarse: Como quedó expuesto, uno de los requisitos para la realización de avalúos a través del método comparativo, es precisamente que tal comparación se realice frente a inmuebles de similares características, similitud que entre otras debe estar dada por el uso del suelo, encontrándose en este punto una de las principales falencias del dictamen aportado, tal como se alegó por parte del municipio de Medellín en su defensa y como fue expuesto por los testigos técnicos escuchados en audiencia de pruebas.

Así, se tiene a partir del dictamen aportado que a efectos de la comparación se determinó lo siguiente: “La franja verde corresponde al intervalo más representativo del sector, el cual abarca las siguientes ofertas: 2,4,5 y 12. ( ) El intervalo más representativo del mercado hallado en el análisis de la Distribución empírica arrojó un coeficiente de variación del 5,85%, porcentaje que cumple el parámetro del artículo 11 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC donde el Coeficiente de variación debe estar por debajo del 7,5%.

Siendo este el valor adoptado dentro del dictamen, se tiene entonces que correspondió a las muestras 2, 4, 5 y 12, detalladas de la siguiente forma: RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 42 Muestras sobre las que el municipio de Medellín en informe técnico presentado en contradicción al dictamen pericial adujo30: OFERTA TIPO DE PREDIO LOCALIZACIÓN CBML USO ÁREA VALOR M2 OBSERVACIONES OFERTA 2 FINCA 70020000235 AGROFORESTAL 103667 $63.486,29 La calificación dada a la PRODUCTOR construcción en la investigación de mercado, es como si amenazara ruina, su área es de 390 m2 no de 120 m2 y la edad es de 35 años según la información catastral; además el ejercicio matemático está errado, al utilizar las tablas de Elkin Ruiz para dicha tipología la construcción da por encima del valor asignado por lo que el 30 Pág. 18 archivo informe E-49- Respuesta unidad de avalúos Carpeta 7.4 RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 43 valor del lote por m2 es menos al que calculan en la oferta y su localización es en una zona geográfica diferente a la del estudio OFERTA 4 LOTE No localizable No descrito 11800 $90.000,00 Oferta no verificable, la vendedora no se llama Marta Agudelo sino Marta Cadavid y la inmobiliaria a la que pertenece se llama Bienes y abogados, infomación suministrada al llamar al 3216447844 que está en la oferta.

La inmobiliaria Esquina inmobiliaria no tiene ni lotes ni fincas en la zona. OFERTA 5 FINCA 70010000071 CAMPESTRE 15800 $88.212,78 El inmueble es una finca de RECRETO altas especificaciones, uso diferente al avaluado, área de lote inferior y su localización es en una zona geográfica diferente a la del estudio. Luego de verificar catastralmente la oferta, el área construida es de 675 m2 no de 240 m2, no se tuvieron en cuenta las pesebreras y las áreas reales.

OFERTA LOTE No localizable No descrito 7000 $100.000,00 Oferta no verificable, la 12 inmobiliaria PROSER tiene varios inmuebles en la vereda Jardín está oferta no está disponible Se pone en evidencia entonces que a pesar de que no se detalló con claridad los usos del suelo que corresponde a cada oferta, a partir de su descripción es dable establecer que ninguno de los predios que sirvió de muestra a la comparación contenida en el dictamen aportado por la parte demandante, guardaba relación con el uso del suelo dispuesto para el predio expropiado, cual es forestal protector, siendo inclusive que a partir de lo declarado por el perito José Aníbal Escobar es claro que el precio por metro cuadrado de un bien inmueble varía sustancialmente partiendo de su uso o sus posibilidades de utilización. Afirmación esta que fue corroborada por los testigos técnicos, quienes indicaron que al acudirse a predios con distintas características, principalmente por permitir un uso más amplio, conllevan a que el precio del bien sea muy superior.

Así las cosas, resulta claro para la Sala que en este punto le asiste razón en su defensa al ente territorial, y se advierte que el dictamen pericial aportado para controvertir el avalúo comercial institucional, parte de supuesto erróneo al comparar el valor de mercado del bien objeto de expropiación con otros que no resultan similares en cuanto a sus características físicas y jurídicas, ello atendiendo al contenido del Acuerdo N° 48 de 2014, citado anteriormente que establece las limitaciones al uso del suelo forestal protector de que es objeto el bien de los demandantes y a partir del cual, no es dable ser comparado con predios que tienen cualidades disímiles, como en este caso, lotes que pueden tener un aprovechamiento agroforestal, agrícola o de recreación. RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 44 Se concluye entonces que no logró la parte demandante acreditar a partir del dictamen aportado, la incorrección del avalúo en cuanto a las muestras que debían ser objeto de evaluación, limitándose a señalar que aquellas que fueron tenidas en cuenta en el avalúo comercial que sirvió de base a la oferta de compra solo se asemejaban al predio en discusión en cuanto a la pérdida de su valor con ocasión de las limitaciones a su uso impuestas.

Sin embargo, se reitera que a partir de la normatividad arriba citada, precisamente el avalúo a través del método de mercado se encamina a determinar el valor por el cual bienes de similares características son transados en el mercado, siendo entonces apenas lógico que tratándose de un predio forestal protector, la comparación que se realice en el avalúo tome como muestras comparables lotes de las mismas características, como bien lo expuso el ente territorial al discriminar las ofertas tenidas en cuenta en el avalúo institucional31: 31 Pág. 26 archivo Antecedentes 2- Respuesta catastro Carpeta 7.4 RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 45 Se trata entonces de muestras de predios cuyo uso del suelo corresponde igualmente a forestal productor, agroforestal y ubicados en zona rural, lo que se repite no pudo ser desacreditado por la parte interesada, quien centró su análisis en una comparación entre predios que resultan disímiles.

De otro lado, alegó igualmente la parte demandante que no se tuvo en cuenta el potencial turístico del predio, afirmando que aquel ya era utilizado para actividades ecológicas, a partir de lo cual, se indica que conforme la descripción contenida en el POT para las actividades permitidas en este uso del suelo, se encuentra efectivamente la de turismo ecológico, sin embargo, llama la atención que tanto en el avalúo del municipio como en el dictamen pericial aportado por la demandante se describió el bien como un predio cubierto por vegetación y en parte boscoso sin actividad adicional, por lo que al no haberse probado dentro del proceso la efectiva utilización para servicios turísticos, no habrá lugar a analizar si era necesario incluir a título de indemnización los valores dejados de percibir por este aspecto.

Precisamente sobre dicho aspecto, los testimonios técnicos practicados, fueron enfáticos en explicar que no podía acudirse en la actividad valuatoria al método de renta, atendiendo que la precisa franja de terreno expropiada no era objeto de explotación de ningún tipo, aclarando incluso que por las condiciones de la zona el tránsito es restringido.

Lo anterior, resulta suficiente para concluir que no logró la parte demandante probar la incorrección del avalúo utilizado por la entidad territorial en el procedimiento de expropiación, sin que sea necesario ahondar en las discusiones suscitadas entre las partes, en torno a la utilización de predios de áreas diferentes, la correcta aplicación de fórmulas estadísticas, entre otras, por cuanto tal discusión necesariamente debe partir de la correcta elección de muestras de mercado.

Finalmente, en torno a las manifestaciones de la demandante respecto a la existencia de un monopsonio, esto es, el hecho de que el bien estuviese fuera del mercado por cuanto el único comprador sería en todo caso el municipio de Medellín, debe señalar la Sala que tal afirmación no cuenta con respaldo en el material probatorio, en el que precisamente a partir de los avalúos realizados se demostró que bienes de esta naturaleza si cuentan con transacción en el mercado.

RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 46 Llama en este punto la atención de la Sala, las manifestaciones del perito José Aníbal Escobar quien en su declaración, dejó sentada la imposibilidad de avaluar el bien objeto de estudio a través del método de mercado, al señalar que el avalúo correcto debía corresponder a precios hedónicos o valoración contingente, afirmando que solo por la premura con la que se solicitó la realización del dictamen se acudió al método de mercado, afirmaciones que en todo caso resultan contradictorias, pues si lo que se alega es tal especialidad en el bien, lo correcto sería mostrar cómo en torno a dicha especialidad debe establecerse el valor del mismo y no acudirse a aquello que precisamente se alega como improcedente, cuál es su comparación en situación de mercado.

Lo anterior entonces resulta suficiente para señalar que no logró la parte demandante, probar la incorrección del avalúo comercial practicado por el municipio de Medellín y conforme el cual, se surtió el proceso de expropiación por vía administrativa, siendo entonces lo procedente NEGAR LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA, conforme las razones expuestas.

Igualmente se considera improcedente la pretensión subsidiaria, relativa al reconocimiento del precio indemnizatorio pese a la legalidad del acto expropiatorio, pues conforme lo acabado de explicar, no se logró probar la incorrección del avalúo conforme el cual se fijó el precio de la expropiación. Así mismo, no habrá lugar a efectuarse pronunciamiento en relación con el llamamiento en garantía formulado por el municipio de Medellín contra el Área Metropolitana del Valle de Aburrá, puesto que al negarse las pretensiones de la demanda, no es dable establecer la responsabilidad a cargo de tal entidad, según el vínculo contractual aducido. 8.

COSTAS El Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo adoptó la postura del Código General del Proceso, que atiende el criterio objetivo para la condena en costas. Al respecto el H. Consejo de Estado puntualizó: “d- Por su parte, el artículo 365 del CGP que fue objeto de análisis por la Corte Constitucional en sentencia C-157 de 21 de marzo de 2013, ratificó el criterio objetivo valorativo de la norma, al señalar lo siguiente: “[…] La condena en costas no resulta de un obrar temerario o de mala fe, o siquiera culpable RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 47 de la parte condenada, sino que es resultado de su derrota en el proceso o recurso que haya propuesto en el artículo 365.

(Negrillas de la Sala) Al momento de liquidarlas, conforme al artículo 366, se precisa que tanto las costas como las agencias en derecho corresponden a los costos en los que la parte beneficiaria de la condena incurrió en el proceso, siempre que exista prueba de su existencia, de su utilidad y de que correspondan a actuaciones autorizadas por la ley.

De esta manera, las costas no se originan ni tienen el propósito de ser una indemnización de perjuicios causados por el mal proceder de una parte, ni pueden asumirse como una sanción en su contra. […]”32 Ahora bien, sobre la condena en costas en esta instancia, el artículo 365 numeral 5 del Código General del Proceso, a su tenor literal prescribe: “ARTÍCULO 365.

CONDENA EN COSTAS. En los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia la condena en costas se sujetará a las siguientes reglas: 1. Se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, anulación o revisión que haya propuesto.

(…)” (Resaltos del Tribunal). De allí que se imponga para la parte demandante, vencida en juicio, la condena en costas en esta instancia, con inclusión de agencias en derecho; las costas serán liquidadas por la Secretaría de esta Corporación, atendiendo a lo que se encuentre probado dentro del mismo. Las agencias en derecho se fijan en el equivalente al 3% del valor de lo pedido como indemnización, según la estimación de la cuantía realizada por la parte demandante33, de conformidad con lo establecido en el Acuerdo No. PSAA16- 10554 de agosto 5 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura34.

En mérito de lo expuesto el TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE ANTIOQUIA - SALA PRIMERA DE DECISIÓN-, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, FALLA PRIMERO: DECLARAR NO PRÓSPERAS las tachas formuladas contra los 32 CONSEJO DE ESTADO. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Segunda. Sentencias 7 de abril de 2016.

Radicado: 13001-23-33-000-2013-00022-01. 33 Pág. 35 archivo 01, en la suma de $26.403.783.859 34 Artículo 2.1. Entre el 3% y el 7.5% del valor fijado para la indemnización. RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 48 testigos, conforme lo expuesto en la parte motiva de esta decisión.

SEGUNDO: NEGAR las pretensiones de la demanda, conforme los argumentos expuestos en la parte motiva de esta decisión.

TERCERO: De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 365 del Código General del Proceso, se condena en costas de primera instancia a la parte demandante, las cuales serán liquidadas por la Secretaría de la Corporación. Las agencias en derecho se fijan en el equivalente al 3% del valor de lo pedido como indemnización, según la estimación de la cuantía realizada por la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el Acuerdo No. PSAA16-10554 de agosto 5 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura.

CUARTO: En firme esta providencia archívese el expediente.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. Esta decisión fue discutida y aprobada en Sala de la fecha LOS MAGISTRADOS, SUSANA NELLY ACOSTA PRADA JOHN JAIRO ALZATE LÓPEZ (Salvamento parcial de voto) JORGE LEÓN ARANGO FRANCO Cgo RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 49 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE ANTIOQUIA SALA PRIMERA DE ORALIDAD Magistrado: John Jairo Alzate López Medellín, (..) de agosto de dos mil veinticuatro (2024) MEDIO DE CONTROL: EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA DEMANDANTE: TERRENOS Y EDIFICIOS LTDA. EN LIQUIDACIÓN DEMANDADO: MUNICIPIO DE MEDELLÍN (HOY DISTRITO ESPECIAL DE CIENCIA, TECNOLOGÍA E INNOVACIÓN DE MEDELLÍN) RADICADO: 05001-33-33-000-2020-03130-00 Con el natural y acostumbrado respeto, manifiesto que salvo parcialmente el voto en la sentencia del proceso de la referencia, toda vez que, si bien estoy de acuerdo con la decisión de fondo, no comparto la posición de la Sala en relación con la condena en costas por las siguientes razones: Al respecto se tiene que el artículo 188 de la Ley 1437 de 2011, modificado por el artículo 47 de la Ley 2080 de 2021, establece lo siguiente: “ARTÍCULO 188.

Condena en costas. Salvo en los procesos en que se ventile un interés público, la sentencia dispondrá sobre la condena en costas, cuya liquidación y ejecución se regirán por las normas del Código de Procedimiento Civil. En todo caso, la sentencia dispondrá sobre la condena en costas cuando se establezca que se presentó la demanda con manifiesta carencia de fundamento legal”.

Del análisis de la anterior norma, es posible concluir que la condena en costas se compone de dos aspectos: uno objetivo y otro valorativo. El primero tiene que ver con el hecho de que en toda sentencia se debe decidir acerca de esta condena, mientras que el segundo hace relación al análisis que se debe hacer de la conducta de la parte al momento de determinar si se condena o no por dicho concepto.

Así mismo, aunque la citada norma solo hace referencia a la condena en costas a la parte demandante, una interpretación armónica de la misma lleva a concluir que la condena en costas en materia contenciosa solo opera para la parte actora cuando la demanda se presenta con manifiesta carencia de fundamento legal o cuando la parte demandada, en el curso del proceso, ejecuta maniobras dilatorias o que entorpecen el desarrollo del mismo.

SALVAMENTO PARCIAL DE VOTO RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 50 La anterior posición se advierte en sentencia del 17 de noviembre de 202235, en la cual la Alta Corporación señaló lo siguiente: “Respecto a la condena en costas, La Subsección “B” de esta Corporación en Sentencia de 1.º de diciembre de 201636, manifestó lo siguiente: “En ese orden, la referida norma especial que regula la condena en costas en la jurisdicción de lo contencioso-administrativo dispone: Artículo 188.

Condena en costas. Salvo en los procesos en que se ventile un interés público, la sentencia dispondrá sobre la condena en costas, cuya liquidación y ejecución se regirán por las normas del Código de Procedimiento Civil. La lectura interpretativa que la Sala otorga a la citada regulación especial gira en torno al significado del vocablo disponer, cuya segunda acepción es entendida por la Real Academia Española como «2. tr.

Deliberar, determinar, mandar lo que ha de hacerse». Ello implica que disponer en la sentencia sobre la condena en costas no presupone su causación per se contra la parte que pierda el litigio y solo, en caso de que estas sean impuestas, se acudirá a las normas generales del procedimiento para su liquidación y ejecución (artículo 366 del CGP).

En tal virtud, a diferencia de lo que acontece en otras jurisdicciones (civil, comercial, de familia y agraria), donde la responsabilidad en materia de costas siempre es objetiva (artículo 365 del CGP), corresponde al juez de lo contencioso-administrativo elaborar un juicio de ponderación subjetiva respecto de la conducta procesal asumida por las partes, previa imposición de la medida, que limitan el arbitrio judicial o discrecionalidad, para dar paso a una aplicación razonable de la norma.

Ese juicio de ponderación supone que el reproche hacia la parte vencida esté revestido de acciones temerarias o dilatorias que dificulten el curso normal de las diferentes etapas del procedimiento, cuando por ejemplo sea manifiesta la carencia de fundamento legal de la demanda, excepción, recurso, oposición o incidente, o a sabiendas se aleguen hechos contrarios a la realidad; se aduzcan calidades inexistentes; se utilice el proceso, incidente o recurso para fines claramente ilegales o con propósitos dolosos o fraudulentos; se obstruya, por acción u omisión, la práctica de pruebas; se entorpezca el desarrollo normal y expedito del proceso; o se hagan transcripciones o citas deliberadamente inexactas (artículo 79 CGP)” (Negrilla fuera de texto).

Por consiguiente, esta Sala considera que la referida normativa deja a disposición del juez la procedencia o no de la condena en costas, puesto que para ello debe examinar la actuación procesal de la parte vencida y comprobar su causación y no el simple hecho de que las resultas del proceso le fueron desfavorables a sus intereses, pues dicha imposición surge después de tener certeza de que la conducta desplegada por aquella comporta temeridad o mala fe” (Subraya fuera de texto).

En providencia de la misma fecha37, el Consejo de Estado analizó los aspectos objetivo y valorativo de la condena en costas de la siguiente forma: 35 Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Segunda – Subsección B. Magistrado Ponente: César Palomino Cortés. Bogotá, D. C., 17 de noviembre de dos mil veintidós (2022).

Radicado: 13001- 23-33-000-2014-00136-01 (2624-2020) 36 Consejo de Estado, sala de lo contencioso administrativo, expediente 70001-23-33-000-2013-00065-01 (1908- 2014), C. P. Carmelo Perdomo Cuéter, actor: Ramiro Antonio Barreto Rojas. 37 Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Segunda. Subsección “B”. Consejero Ponente: César Palomino Cortés. Bogotá, D. C., diecisiete (17) de noviembre de dos mil veintidós (2022).

Radicación número: 23001-23-33- 000-2016-00329-01 (3047 – 2019) RADICADO: 05001 23 33 000 2020 03130 00 DEMANDANTE: Terrenos y Edificios Ltda. En liquidación ASUNTO: Expropiación por vía administrativa 51 “Por último, como el escrito de apelación la parte demandante solicitó que se condene a las costas, lo cual incluye la condena en costas impuesta; la Sala estima pertinente precisar que con la adopción del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, Ley 1437 de 2011, el legislador abandonó el criterio subjetivo que venía imperando en este tipo de asuntos para dar paso, según se advierte en el artículo 188 ibidem, a la valoración objetiva frente a la imposición, liquidación y ejecución de las costas procesales.

En efecto, de la redacción del citado artículo se extraen los elementos que determinan la imposición de la condena en costas, a saber: i) objetivo en cuanto a que toda sentencia decidirá sobre las costas procesales, bien sea para condenar total o parcialmente o, en su defecto, para abstenerse y ii) valorativo en el entendido de que el juez debe verificar que las costas se causaron con el pago de gastos ordinarios y con la actividad del abogado efectivamente realizada dentro del proceso.

Lo anterior en consonancia con lo dispuesto en el artículo 365 del Código General del Proceso. Así las cosas, se considera que conforme los documentos que obran en el expediente, si bien se comprobó el pago de gastos ordinarios, sobre la actividad efectivamente realizada por el abogado no se evidenció que haya realizado otro tipo de gastos para la parte demandada, ni conducta que comporte temeridad o mala fe, por lo que, al no predicarse tal proceder no se condenará en costas a la entidad”.

En este sentido, es claro que al momento de decidir sobre la condena en costas, no es posible condenar en costas a la parte vencida en el proceso por el mero hecho de no tener un resultado favorable a sus intereses, sino que se debe verificar la causación de gastos ordinarios y la conducta del apoderado durante el trámite del proceso. Así, entonces, considero que en el presente caso no se debió condenar en costas a la parte vencida, al no haberse demostrado que el apoderado hubiere realizado actuaciones temerarias o dilatorias que dificultaren el curso normal del proceso, ni tampoco la causación de gastos ordinarios.

Se agrega que la sentencia se profiere en vigencia de la Ley 2080 de 2021, que establece que se debe valorar la conducta de las partes. Cordialmente JOHN JAIRO ALZATE LÓPEZ MAGISTRADO