TRIBUNAL DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DEL QUINDÍO SALA CUARTA DE DECISIÓN M.P. Luis Carlos Marín Pulgarín Armenia, Quindío, siete (07) de junio de dos mil veinticuatro (2024). RADICACIÓN: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 DEMANDANTE: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA. DEMANDADO: MUNICIPIO DE ARMENIA MEDIO DE CONTROL: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO INSTANCIA: PRIMERA.
TEMA: TOMA DE POSESIÓN DE BIENES Y HABERES 0008-001-2024 I.- ASUNTO. Procede la Sala Cuarta de Decisión del Tribunal Administrativo del Quindío a proferir sentencia de primera instancia que en derecho corresponda, dentro del medio de control de Nulidad y Restablecimiento del Derecho, promovido mediante apoderado por Isabel Cristina Rincón Velandia contra el Municipio de Armenia.
II. PRETENSIONES1. Por medio de escrito de demanda radicado el 11 de enero de 20232 ante esta Corporación -mediante apoderado-, la señora Isabel Cristina Rincón Velandia solicitó declarar la nulidad de las Resoluciones i) nro. 080 del 25 de marzo de 2022, por medio de la cual se “Resuelve el proceso administrativo sancionatorio No. 003 de 2021 y se ordena la intervención forzosa administrativa con fines de liquidación y la toma de posesión de los negocios, bienes y haberes de la sociedad grupo Natura Constructora S.A.S. identificada con el NIT. 900.714.527-9 representada legalmente por el señor Goar Sadoc Correa Toro, identificado con la cédula de ciudadanía número 18.394.990 o quien haga sus veces -en desarrollo y venta del Proyecto Parque Residencial Natura-; y de la persona natural Isabel Cristina Rincón Velandia, identificada con la cédula de ciudadanía número 33.818.356 expedida en Calarcá – Quindío, en calidad de titular de las licencias de construcción, permiso de enajenación del proyecto Parque Residencial Natura y Titular del dominio del predio de mayor extensión”, y ii) nro. 244 del 22 de junio de 2022 por medio de la cual “se resuelve un recurso de reposición interpuesto en contra de la Resolución No. 080 del 25 de marzo de 2022”.
Así mismo solicitó, a título de restablecimiento del derecho, condenar al Municipio de Armenia a restablecer a la demandante, mediante entrega real y material efectuada por el interventor designado, en el manejo de sus negocios, bienes y haberes, así como a cancelar las medidas de embargo y secuestro de los bienes de su propiedad, ordenadas en las Resoluciones acusadas, sobre los inmuebles con siguientes matrículas inmobiliarias.
Número de Matrícula 280-219609 280-219615 1 Samai. Archivo 051Subsana demanda(.pdf) NroActua 24 2 Samai. Archivo 001CorreoOficinaJudicial(.pdf) NroActua 3 Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 280-219623 280-219626 280-219627 280-219632 280-219635 280-219636 280-219639 280-219640 280-219641 280-219643 280-219644 280-219646 280-161937 De forma subsidiaria solicitó que, en caso de no ser posible la entrega de los inmuebles arriba relacionados, se le pague a la actora su valor comercial de conformidad con la siguiente tasación: Finalmente, solicitó se condenara en costas a la demandada.
En resumen y, para soportar su demanda, la parte actora afirmó que el 15 de junio de 2021 -por medio de auto nro. 002- el Municipio de Armenia dio apertura al proceso administrativo sancionatorio nro. 003 de 2021, con el fin de verificar ciertos hechos denunciados en relación con el proyecto Parque Residencial Natura de propiedad de la sociedad Grupo Natura Constructora S.A.S. Mediante auto nro. 007 del 13 de julio de 2021, se modificó el referido auto nro. 002, y se ordenó la vinculación de la señora Isabel Cristina Rincón Velandia, en calidad de titular de las licencias de urbanización, construcción y permiso de enajenación del proyecto Parque Residencial Natura.
Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 Luego de recaudadas las pruebas pertinentes, se expidió la Resolución nro. 080 del 25 de marzo de 2022, mediante la cual se declaró a la actora responsable del incumplimiento de las causales 1, 3 y 5 del artículo 12 de la Ley 66 de 1968 y, se decretó la intervención forzosa administrativa con fines de liquidación, de los negocios, bienes y haberes de la señora Rincón Velandia, ordenándose además el embargo y secuestro de sus bienes, la ocupación inmediata de sus libros, entre otros, decisión que fue confirmada parcialmente mediante Resolución nro. 244 del 22 de junio de 2022.
Al respecto, manifestó el apoderado de la señora Isabel Cristina que, ésta no tiene ninguna alianza comercial con la Sociedad Grupo Natura Constructora S.A.S. y, además, nunca suscribió contrato de compraventa alguno con los promitentes compradores del proyecto, razón por la cual, no debió resultar involucrada en las decisiones adoptadas por el Municipio de Armenia.
Aseveró en la demanda que, la relación de la demandante con el proyecto Natura, obedeció a su calidad de propietaria de dos lotes de terreno ubicados en Armenia, los cuales serían vendidos al Grupo Natura Constructora S.A.S. para el desarrollo de su proyecto, y los cuales nunca fueron transferidos a dicha sociedad por incumplimientos en los pagos.
III.- NORMAS VIOLADAS Y CONCEPTO DE LA VIOLACIÓN. 3.1. Normas violadas. Ley 66 de 1968 (artículos 9 y 12), Decreto 1077 de 2015 (artículos 2.2.6.1.2.1.5, 2.2.6.1.2.3.6). 3.2. Concepto de violación: Sostuvo la parte accionante que los actos acusados fueron expedidos con infracción de las normas en las cuales deberían fundarse y, con falsa motivación, habida consideración que la señora Isabel Cristina Rincón Velandia era la única solicitante del permiso de construcción y propietaria del terreno, razón por la cual, no existe ninguna solidaridad con Grupo Natura Constructora S.A.S. Adicionó que, se vulneraron las disposiciones indicadas en el Decreto 1977 de 2015, pues “(…) no existe prueba alguna dentro del expediente que determine que ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA, se ha comprometido con persona alguna de las quejosas, no existe prueba de CONTRATOS, PROMESAS DE COMPRAVENTA, ESCRITURAS A FAVOR DE ALGÚN COMPRADOR DE VIVIENDA suscritas por ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA.
Las obligaciones contraídas por ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA con personas naturales o jurídicas corresponden al giro ordinario de sus negocios, y no tienen relación alguna con la sociedad GRUPO NATURA CONSTRUCTORA S.A.S de la cual NO ES SOCIA, REPRESENTANTE LEGAL ni tiene vínculo alguno diferente de haberle vendido un terreno. En los argumentos expuestos en las páginas 29 y 30 de la Resolución controvertida no encontramos alguno que demuestre la ocurrencia de causal de responsabilidad en su contra, TODOS LOS ARGUMENTOS EXPUESTOS SON EXCLUSIVAMENTE PARA LA SOCIEDAD GRUPO NATURA CONSTRUCTORA S.A.S. y no para mi representada (…)”.
Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 Por lo anterior, consideró que existía una incongruencia entre los hechos probados y el contenido de los actos acusados y, solicitó la declaratoria de nulidad de los mismos.
IV.- TRÁMITE PROCESAL Habiendo sido admitida la demanda mediante auto del 18 de mayo de 20233, se surtió en debida forma el trámite de notificaciones y, el traslado de la misma, y, el 16 de junio siguiente4 se denegó la solicitud de decreto de medida cautelar elevada por la parte actora. El 14 de julio siguiente5 la apoderada judicial del Municipio de Armenia la contestó, oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones y asegurando que, “(…) en la motivación y resolución de los actos administrativos atacados, se da cuenta del incumplimiento de las obligaciones por parte de la señora Rincón Velandia, derivadas de las responsabilidades adquiridas como titular y gestora de todos los trámites de las licencias y del permiso de enajenación, sin cuya existencia no hubiera sido posible el desarrollo del proyecto con el cual se defraudó a un número representativo de afectados poniendo en riesgo su patrimonio, quienes hoy en día tienen una esperanza de ver protegido su derecho fundamental a la vivienda con la medida tomada.
Es importante precisar que el pago como modo de extinguir las obligaciones no simplemente se supedita a pagar monetariamente, si no que se extiende al cumplimiento de las obligaciones adquiridas, como se motivó en la resolución 080 de 2022, por lo que la serie de incumplimiento de las obligaciones por parte de la señora Rincón Velandia la enmarcan en la causal que ataca (…)”.
Adicionó el extremo pasivo que: “(…) la señora Rincón Velandia inició ante la curaduría los trámites para la obtención de la licencia de las torres y villas, prometidas en venta, que consintió y permitió el inicio de la construcción de las torres en el lote del que predica su dominio y que supuestamente no transfirió porque no le fue pagado, acciones estas que crearon y sustentaron expectativas en los promitentes compradores, quienes observaban la viabilidad de construcción de esos inmuebles e invertían con esa confianza.
Valga decir que la consecución de las licencias no fue lograda por presuntas transgresiones ambientales y por no haberse instalado los servicios públicos, incumplimientos en los que también incurrió la señora Rincón y que justifican la calificación que reprocha. Contrario a lo expresado la señora Rincón Velandia sí suscribió promesas como consta en la promesa suscrita por la casa 11B (Documento 1, Páginas: 1-15) y de vieja data transfirió directamente a terceros el dominio de varios predios desconociéndose como se configuró la negociación (…) Vale la pena poner de presente que en la escritura pública No. 2.605 del 05 de octubre de 2017 de la Notaria Quinta del Círculo de Armenia, se vislumbra que la señora RINCÓN VELANDIA hizo parte de la constitución del reglamento de propiedad horizontal del lote de mayor extensión con ficha catastral No. 01-07-0000-0318- 0002-0000- 00000, y matrícula inmobiliaria No. 280- 175164, de hecho, la demandante fue la que solicito ante la Curaduría Urbana No. 1 la aprobación de los planos para modificar y/o reformar el reglamento de propiedad horizontal del Condominio Parque Residencial Natura, solicitud radicada bajo el numero 18-01-0106 del 13 de marzo de 2018.
Teniéndose entonces que, la señora 3 Samai. Archivo 061_AutoAdmiteDemanda(.pdf) NroActua 26 4 Samai. Archivo 073_AutoNiegaMedidasCautelares(.pdf) NroActua 38 5 Samai. Archivo 081Contestación demanda(.pdf) NroActua 43 Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 RINCÓN VELANDIA se anunció como enajenador y constructor dentro del licenciamiento urbanístico y no otra persona apoderada por ella, como expuso en la demanda”.
Propuso como excepciones las de “ineptitud sustancial de la demanda”, “actos administrativos demandados revestidos de legalidad”, “buena fe”, “inexistencia de violación de normas superiores y falsa motivación”, “mala fe y temeridad de la parte demandante”, “perjuicios no probados” e “innominada”. Por virtud de lo anterior, el 25 de agosto de 20236 se declararon no probadas las excepciones previas propuestas por la demandada y, el 19 de septiembre siguiente7 se profirió auto imprimiendo al asunto trámite de sentencia anticipada y corriendo a las partes traslado para alegar, oportunidad que fue aprovechada por la parte demandada8 quien reiteró los argumentos expuestos en la su contestación. La parte actora y el representante del Ministerio Público guardaron silencio9.
V. PRUEBAS OBRANTES EN EL PROCESO ▪ Promesa de compraventa10 suscrita entre Grupo Natura Constructora S.A.S. e Isabel Cristina Rincón Velandia, respecto del predio identificado con la ficha catastral nro. 01-07-0000-0318-0002-0000-00000 y matrículas inmobiliarias nro. 280-175163 y 280-163034. ▪ Certificados de tradición de los inmuebles con matrícula inmobiliaria nro. 280- 21960911, 280-21962612, 280-21963213, 280-21963514, 280-21964015, 280- 21964116, 280-16193717, 280-21934318, 280-21960919, 280-21964420, 280- 21964621, 280-21962722, 280-21961523 y 280-219623024. ▪ Copia del proceso administrativo sancionatorio nro. 3 de 202125. ▪ Resolución nro. 244 del 22 de junio de 202226. ▪ Resolución nro. 080 del 25 de marzo de 202227.
VI.- CONSIDERACIONES DE LA SALA. 6.1. Competencia. 6 Samai. Archivo 94_AUTORESUELVEEXCEPCIONESPREVIASSINTERMINARPROCESO(.pdf) NroActua 47 7 Samai. Archivo 103_AutoTrámiteSentenciaAnticipada(.pdf) NroActua 53 8 Samai. Archivo 108Alegatos Mpio de Armenia(.pdf) NroActua 58 9 Samai. Archivo 110AlDespacho(.pdf) NroActua 59 10 Samai.
Archivo 006ContratoPromesaCompraventa(.pdf) NroActua 24 y 006ContratoPromesaCompraventa(.pdf) NroActua 6 11 Samai. Archivo 010.280-219609(.pdf) NroActua 24 12 Samai. Archivo 011.280-219626(.pdf) NroActua 24 y 011.280-219626(.pdf) NroActua 6 13 Samai. Archivo 012.280-219632(.pdf) NroActua 24 y 012.280-219632(.pdf) NroActua 6 14 Samai.
Archivo 013.280-219635(.pdf) NroActua 24 y 013.280-219635(.pdf) NroActua 6 15 Samai. Archivo 014.280-219640(.pdf) NroActua 24 y 014.280-219640(.pdf) NroActua 6 16 Samai. Archivo 015.280-219641(.pdf) NroActua 24 y 015.280-219641(.pdf) NroActua 6 17 Samai. Archivo 008.280-161937(.pdf) NroActua 6 18 Samai. Archivo 009.280-219343(.pdf) NroActua 6 19 Samai.
Archivo 010.280-219609(.pdf) NroActua 6 20 Samai. Archivo 016.280-219644(.pdf) NroActua 6 21 Samai. Archivo 017.280-219646(.pdf) NroActua 6 22 Samai. Archivo 018CamScanner12-19-2022-14.16(.pdf) NroActua 6 23 Samai. Archivo 019CamScanner12-19-2022-14.18(.pdf) NroActua 6 24 Samai. Archivo 020CamScanner12-19-2022-14.58(.pdf) NroActua 6 25 Samai.
Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24, 024Documento2(.pdf) NroActua 24, 025Documento3(.pdf) NroActua 24, 026Documento4(.pdf) NroActua 24, 023Documento1(.pdf) NroActua 6, 024Documento2(.pdf) NroActua 6, 025Documento3(.pdf) NroActua 6, 026Documento4(.pdf) NroActua 6, 023Documento1(.pdf) NroActua 43, 024Documento2(.pdf) NroActua 43, 025Documento3(.pdf) NroActua 43, 086Doc 4(.pdf) NroActua 43, 087Doc 5(.pdf) NroActua 43, 088Doc 6(.pdf) NroActua 43, 089Doc 7(.pdf) NroActua 43. 26 Samai.
Archivo 027Resolucion244(.pdf) NroActua 24 y 027Resolucion244(.pdf) NroActua 6 27 Samai. Archivo 028Resolucion080(.pdf) NroActua 24 028Resolucion080(.pdf) NroActua 6 Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 Conforme a lo dispuesto por el numeral 2 del artículo 152 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo –CPACA-, esta Corporación es competente para conocer en primera instancia del proceso referenciado, en razón a las pretensiones de la actora y la autoridad que profirió el acto atacado, por lo cual se procede a resolver de fondo el asunto. 6.2.
Problema Jurídico y metodología para resolverlo. Corresponde a la Sala Cuarta de decisión resolver el siguiente problema jurídico: ¿Debe esta Sala declarar la nulidad de las Resoluciones nro. 080 del 25 de marzo de 2022 y 244 del 22 de junio de 2022, mediante las cuales el Municipio de Armenia intervino forzosamente los negocios, bienes y haberes de la señora Isabel Cristina Rincón Velandia, como titular de las licencias de construcción de los predios en los cuales la Sociedad Natura Constructora S.A.S. desarrollaría el proyecto Parque Residencial Natura, por haber sido expedidos con infracción de las normas en que deberían fundarse y, falsa motivación?.
Para resolver el problema jurídico planteado, la Sala Cuarta de Decisión del Tribunal Administrativo del Quindío analizará el marco legal y jurisprudencial de la toma de posesión de bienes y haberes que adelantan los municipios por virtud de la Ley 66 de 1968 y normas concordantes, a fin de establecer si debe o no accederse a lo pretendido por el extremo actor. 6.3.
La Sala negará las pretensiones de la demanda por encontrar que, en efecto, la actora era la responsable de la enajenación del proyecto de vivienda Parque Residencia Natura, respecto del cual, la Alcaldía Municipal de Armenia debió efectuar una intervención forzosa administrativa y, por tal razón, no existió falsa motivación ni vulneración de las normas en las cuales los actos debían fundarse.
En el caso concreto, la parte actora pretende que se declare la nulidad de las Resoluciones nro. 80 y 244 de 2022, mediante las cuales el Municipio de Armenia resolvió el proceso administrativo sancionatorio nro. 3 de 2021 y, ordenó la intervención forzosa administrativa con fines de liquidación y la toma de posesión de los negocios, bienes y haberes de la Sociedad Grupo Natura Constructora S.A.S. y de la señora Isabel Cristina Rincón Velandia, esta última, en calidad de propietaria de las licencias de construcción relacionadas con el proyecto de vivienda Parque Residencial Natura.
Al respecto es menester recordar que, los actos acusados, fueron expedidos con base en lo dispuesto en la Ley 66 de 1968 “Por la cual se regulan las actividades de urbanización, construcción y crédito para la adquisición de viviendas y se determina su inspección y vigilancia”. La norma en cita, en sus artículos 1 y 2 dispone que: “(…) Artículo 1.
El Gobierno Nacional a través del Superintendente Bancario ejercerá la inspección y vigilancia de las actividades relacionadas con la enajenación de inmuebles destinados a vivienda y sobre el otorgamiento de créditos para la adquisición de lotes o viviendas o para la construcción de las mismas. Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 Artículo 2.
Entiéndese por actividad de enajenación de inmuebles: 1º La transferencia del dominio a título oneroso de la unidad resultante de toda la división material de predios. 2º La transferencia del dominio a título oneroso de las unidades resultantes de la adecuación de terrenos para la construcción de vivienda 3º La transferencia del dominio a título oneroso de las unidades resultantes de la edificación o construcción de viviendas en unidades independientes o por el sistema de propiedad horizontal 4º La transferencia del dominio a título oneroso de viviendas en unidades independientes o sometidas al régimen de propiedad horizontal 5º La celebración de promesas de venta, el recibo de anticipos de dinero o cualquier otro sistema que implique recepción de los mismos, con la finalidad de transferir el dominio de inmuebles destinados a vivienda.
Parágrafo.La actividad de enajenación de inmuebles a que se refiere el siguiente artículo se entiende desarrollada cuando las unidades habitacionales proyectadas o autorizadas por las autoridades metropolitanas distritales o municipales, sean cinco (5) o más. (…)”. No obstante, con la expedición de la Constitución Política de 1991, se estableció en el numeral 7° del artículo 313 que, corresponde a los concejos municipales -entre otras-: “(…) Reglamentar los usos del suelo y, dentro de los límites que fije la ley, vigilar y controlar las actividades relacionadas con la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda (…)”.
Conforme a lo indicado en la norma en cita, el legislador, mediante la Ley 136 de 1994, estableció que a partir de 2 de diciembre de 1994 los concejos municipales debían ejercer de manera integral las funciones de inspección, vigilancia y control de las actividades de qué trata la referida Ley 66 de 1968, y que ésta debía llevarse a cabo a través de los municipios, según el contenido expreso del parágrafo del artículo 18728 de la Ley 136 de 1994.
En consecuencia, a partir de la referida fecha, la función de adoptar la medida de toma de posesión de los bienes, haberes y negocios de las personas naturales y jurídicas dedicadas a la actividad de enajenación de inmuebles destinados a vivienda que incurrieran en alguna de las causales previstas en el artículo 12 de la Ley 66 de 1968 o la de su liquidación, debía ser ejercida por los municipios.
Ahora bien, la competencia asignada por la Ley 136 de 1994 a los concejos municipales a través de los municipios fue precisada por la Ley 388 de 1997, de conformidad con la cual la función de inspección, vigilancia y control sobre las actividades de construcción y enajenación de inmuebles para vivienda fue asignada plena e integralmente a los municipios y, por su parte, el Concejo Municipal de Armenia expidió el Acuerdo municipal nro. 167 de 2020 “POR MEDIO DEL CUAL SE AUTORIZA AL ALCALDE MUNICIPAL DE ARMENIA PARA EJERCER LAS FUNCIONES DE VIGILANCIA Y CONTROL DE LAS ACTIVIDADES DE CONSTRUCCIÓN Y ENAJENACIÓN DE INMUEBLES 28 “ARTÍCULO 187.
VIGILANCIA Y CONTROL DE LAS ACTIVIDADES DE CONSTRUCCIÓN Y ENAJENACIÓN DE INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA. Los concejos municipales ejercerán la vigilancia y control de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, de que trata el numeral 7o., del artículo 313 de la Constitución Política, dentro de los límites señalados al respecto por las disposiciones legales y reglamentarias vigentes.
PARÁGRAFO TRANSITORIO. El ejercicio de las funciones de vigilancia y control de que trata este artículo se llevará a cabo por parte de los municipios después de transcurridos seis (6) meses a partir de la vigencia de esta Ley, término dentro del cual la Superintendencia de Sociedades trasladará a los municipios los documentos relativos a tales funciones e impartirá la capacitación que las autoridades de éstos requieran para el cabal cumplimiento de las mismas.”.
Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 DESTINADOS A VIVIENDA, DE CONFORMIDAD CON LO SEÑALADO EN LA LEY 136 DE 1994, LA LEY 388 DE 1997 Y EN CONCORDANCIA CON EL NUMERAL 7 DEL ARTÍCULO 313 DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA, Y DEMÁS NORMAS APLICABLES A LA MATERIA, Y SE DESIGNA LA INSTANCIA DE LA ADMINISTRACIÓN ENCARGADA DE LIDERAR LAS ACTIVIDADES DE VIGILANCIA Y CONTROL”.
Aclarado lo anterior y, ya en punto de la toma de posesión de los negocios bienes y haberes de una persona natural y/o jurídica, la Sala de Consulta y Servicio Civil del Consejo de Estado29 ha sostenido que: “(…) la toma de posesión de los negocios, bienes y haberes es una medida de intervención del Estado que tiene por propósito proteger el interés público que involucra el desarrollo de actividades como las del sector salud, del sector financiero o las actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda.
Lo anterior, cuando existan circunstancias, previamente determinadas en la ley, que puedan desconocer o vulnerar la normativa que regula tales actividades, como por ejemplo, cuando se presentan conductas y prácticas contrarias a la ley o riesgosas que ponen en peligro los intereses y derechos de terceros. (…) En cuanto a la finalidad perseguida con la toma de posesión, como ya se anotó, puede ser para administrar, en cuyo caso, se desplaza la administración de la entidad con miras a salvaguardar la empresa o para liquidarla.
(…) De conformidad con lo expuesto, se puede concluir lo siguiente: (…)2. La medida de toma de posesión es de carácter administrativo. 3. La adopción de la medida procede en los casos determinados por la ley, por circunstancias que pueden ser irregulares o riesgosas para evitar la pérdida de la confianza pública. 4. El ejercicio de dicha facultad requiere una valoración de proporcionalidad y razonabilidad de los hechos para cumplir con el objeto de la misma y contrarrestar los efectos y consecuencias que la originaron y salvaguardar el interés público. 5.
La medida de toma de posesión puede adoptarse: i) para administrar con miras a salvaguardar la empresa, y, en caso de que no sea posible o que no se den los presupuestos, ordenar su liquidación o; ii) para liquidar la sociedad, como medida para proteger el pago de las acreencias de la sociedad (…)” (Negrillas fuera de texto). Pues bien, para resolver el problema jurídico planteado, esto es, si los actos acusados fueron expedidos con infracción de las normas en que deberían fundarse y falsa motivación, debe revisarse principalmente la actuación administrativa, de cara a las normas aplicables al caso concreto.
Pues bien, de las pruebas allegadas al expediente pudo establecerse lo siguiente: • El 21 de marzo de 201430 se expidió Matrícula Mercantil a Grupo Natura Constructora S.A.S., en la cual funge como representante legal el señor Goar Sadoc Correa Toro quien, además, era -junto con el señor Gustavo Molina Sanceno- socio31, así: 29 CONSEJO DE ESTADO SALA DE CONSULTA Y SERVICIO CIVIL Consejero ponente: ÉDGAR GONZÁLEZ LÓPEZ Bogotá D.C., diecisiete (17) de febrero de dos mil veinte (2020) Radicación número: 11001-03-06-000-2019- 00188-00(C) Actor: SUPERINTENDENCIA DE INDUSTRIA Y COMERCIO 30 Samai.
Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 45-48. 31 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 207--212. Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 • El 16 de abril de 201432, la señora Isabel Cristina Rincón Velandia y, Goar Sadoc Correa Toro -en calidad de Representante Legal de Grupo Natura Constructora S.A.S.-, suscribieron promesa de compraventa respecto del dominio y posesión del predio identificado con matrícula inmobiliaria nro. 280-175164, y ficha catastral nro. 01-07-0000-0318- 0002-0000-00000, en los siguientes términos: “(…) CUARTA: ENTREGA: La entrega del inmueble prometido a vender se hace el día de hoy, de la firma de esta promesa de compraventa a título de MERA TENENCIA. La posesión se entregará a la sociedad junto con el dominio de los lotes una vez se vayan escriturando.
PARÁGRAFO: Hasta la fecha de la entrega el promitente vendedor transfiere el inmueble a paz y salvo por concepto de impuesto predial, complementarios y valorizaciones. QUINTA: OTORGAMIENTO DE ESCRITURA: La escritura de compraventa a que se elevará el presente contrato se otorgará en la Notaría Quinta de Armenia, Q.- El cumplimiento de la promesa será condicionado a: 1.
Que la sociedad promitente vendedora obtenga, pague y tramite la licencia de urbanismo correspondiente para el proyecto. 2. Que la sociedad obtenga las disponibilidades de servicios públicos. 3. Que la sociedad obtenga las licencias de construcción. 4. La sociedad promitente compradora deberá hacer los diseños, cálculos, etc. Del proyecto y el personal que contrate para ello no tendrá ninguna relación contractual o laboral con la promitente vendedora. 5.
La promitente vendedora podrá ingresar al predio en cualquier tiempo. 6. La promitente vendedora gravar con hipotecas los lotes resultantes del proyecto toda la vez que hasta que la sociedad compradora no se los pague siguen siendo de su propiedad. Para efectos del cumplimiento de la promesa de compraventa, se fija un plazo máximo de OCHO (8) AÑOS contados a partir de la firma de esta promesa.
Vencido el plazo sin que el proyecto 32 Samai. Archivo 006ContratoPromesaCompraventa(.pdf) NroActua 24 y 006ContratoPromesaCompraventa(.pdf) NroActua 6 Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 se hubiere llevado a cabo, la promitente vendedora continuará con el dominio y posesión de los lotes que no hubiere transferido, el cumplimiento será el 16 de abril de 2.022 entre 2 y 3 p.m. Los lotes que no se hubieren cancelado serán propiedad de la promitente vendedora en el estado en que se encuentren: urbanizados, con licencias y mejoras.
Para adelantar los trámites correspondientes para el proyecto ante planeación, alcaldía, empresas prestadoras de servicios públicos, curadurías, la promitente vendedora le conferirá poder a la sociedad promitente compradora. La responsabilidad frente a terceros por las ventas de los inmuebles y la construcción será en su totalidad de la sociedad promitente compradora, toda vez que la promitente vendedora no es socia, partícipe, aportante o vinculada alguna con la empresa promitente compradora.
Las cargas urbanísticas del proyecto son de responsabilidad de la sociedad constructora, los impuestos de delineación urbana, etc., y de las licencias son de la sociedad constructora. Las cesiones al municipio las hará la promitente vendedora una vez se obtenga la licencia de construcción con parte del terreno que se promete vender sin afectar el precio convenido (…)”. • Por medio de Resolución nro.
LU y LUC 15-0220 del 24 de septiembre de 201533, la Curaduría Urbana 1 de Armenia Quindío, aprobó a la señora Rincón Velandia una Urbanización por Etapas y otorgó licencia de urbanismo y construcción para la etapa 1 del desarrollo urbanístico “Parque Residencial Natura”, de conformidad con el trámite adelantado por la señora Isabel Cristina Rincón Velandia. • El 8 de marzo de 201634 el Departamento Administrativo de Planeación del Municipio de Armenia, adelantó inspección de zona y obras, encontrando en relación con el Parque Residencial Natura, lo que sigue: “(…) se realiza visita de control urbano al predio mencionado identificado en campo un proyecto sin ejecución y sin personal laborando, se evidencian materiales de construcción abandonados, y algunas viviendas ya terminadas y ocupadas.
En portería se identifican 2 vallas con resolución 10-Lc-15-1-0220 del 24 de septiembre de 2015 y valla de citación a vecinos con radicado 63001-2019-0383 del 07 de junio de 2019, se procede a solicitar a las curadurías urbanas de la ciudad, informar si actualmente existe alguna licencia vigente con relación al proyecto (…)”. • El 24 de agosto de 201735 y, por medio de Resolución nro. 17-1-0304, la Curaduría Urbana 1 de Armenia Quindío, modificó la licencia de urbanismo y construcción contenida en la Resolución nro.
LU y LC 15- 1-0220 del 24 de septiembre de 2015 y, el 28 de agosto siguiente36, por medio de Resolución nro. 17-1-0307 aprobó los planos de propiedad horizontal de Parque Residencial Natura Etapa 1. • Por medio de solicitud del año 2017 con fecha ilegible37, la señora Isabel Cristina Rincón Velandia y/o Grupo Natura Constructora S.A.S. solicitaron ante el Departamento de Planeación del 33 Samai.
Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 21-40. 34 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 49-143. 35 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 221-234. 36 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 235-253. 37 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 202-203. Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 Municipio de Armenia, permiso de ventas del proyecto urbanístico Parque Residencial Natura.
Dicha solicitud fue, además, coadyuvada38 por el señor Goar Correa, como representante legal de Grupo Natura Constructora S.A.S., veamos: • El 5 de octubre de 201739, la señora Isabel Cristina Rincón Velandia elevó a escritura pública el acto de actualización de nomenclatura, reloteo, cesión obligatoria de zonas con destino a uso público, condición resolutoria expresa y, constitución de reglamento de propiedad horizontal del Parque Residencial Natura -el cual fue modificado mediante escritura pública del 18 de julio de 201840-.
En esa oportunidad, se indicó lo siguiente: • Mediante Oficio nro. DP-POT-0726 del 2 de febrero de 201841, la Secretaría de Planeación de Armenia informó que: 38 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 205. 39 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 41. 40 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24.
Fls. 145-180. 41 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 12-13. Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 • Por medio de Resolución nro. 18-1-007942 del 9 de marzo de 2018 (corregida el 26 de abril siguiente43), la Curaduría Urbana 1 de Armenia Quindío, modificó nuevamente la licencia de urbanismo y construcción contenida en la Resolución nro.
LU y LC 15-1-0220 del 24 de septiembre de 2015 modificada por medio de la Resolución nro. 17-1- 0304. • El 15 de mayo de 201844, se suscribió acta de entrega de una casa, oportunidad en la cual, se indicó que Natalia Eugenia Acosta Caicedo, recibía la vivienda en representación del Grupo Natura Constructora S.A.S y/o Isabel Cristina Rincón Velandia, así: 42 Samai.
Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 259-267. 43 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 271-275. 44 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 297 Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 • El 3 de octubre de 201845, se recibieron en la Alcaldía Municipal de Armenia, informe y múltiples quejas sobre las inconsistencias y problemas de los promitentes compradores, con el proyecto Grupo Natura Club Parque Residencial. • Con base en lo anterior, la Subdirección del Departamento Administrativo de Planeación Municipal del Municipio de Armenia, mediante Auto nro. 002 del 15 de junio de 2021, avocó conocimiento e inició proceso sancionatorio administrativo contra Grupo Natura Constructora S.A.S. 46. • El 6 de julio de 202147, el Municipio de Armenia expidió el Auto nro. 006 por medio del cual, se negó solicitud de aclaración y adición del referido auto nro. 002 del 15 de junio anterior. • El 12 de julio de 202148, se llevó a cabo inspección de zona de obras, y el 13 de julio siguiente49 se modificó el auto nro. 002 de 2021, en el sentido de vincular a la señora Isabel Cristina Rincón Velandia en su calidad de titular de las licencias de construcción del proyecto Parque residencial Natura, con base en el hecho que, no solo era la propietaria del lote de mayor extensión en el cual se desarrollaría el proyecto, sino que, además, fue quien “( ) se anunció como enajenador y constructor dentro del licenciamiento urbanístico (…)”. • El 6 de septiembre de 202150, luego de evidenciar que varios de las viviendas prometidas en venta ya se encontraban en proceso de ser rematadas judicialmente, el Municipio de Armenia, mediante Resolución nro. 237, ordenó la suspensión del permiso de enajenación otorgado para la promoción, anuncio y/o desarrollo de las actividades de enajenación del proyecto parque Residencial Natura. • El 5 de octubre de 202151 la Subdirección del Departamento Administrativo de Planeación Municipal expidió el auto nro. 014, por medio del cual se formularon cargos a la sociedad Grupo Natura Constructora S.A.S. y a la señora Isabel Cristina Rincón Velandia, con base en lo siguiente: “(…) que la señora ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA, y el señor GOAR SADOG CORREA TORO, quien obra como representante legal de la sociedad GRUPO NATURA CONSTRUCTORA S.A.S., tramitaron licencias para desarrollar y permiso de enajenación para comercializar el proyecto PARQUE RESIDENCIAL NATURA Etapa Uno (1), que el número total de viviendas a enajenar son 35 (…) Teniendo en cuenta lo manifestado en los fundamentos descritos en el acápite normativo y los antecedentes urbanísticos según licencias otorgadas al proyecto PARQUE RESIDENCIAL NATURA, se evidencia que la señora ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA, se registra como propietaria del predio identificado con la matrícula inmobiliaria 280-175164 inmueble sobre el cual se desarrollaría el proyecto PARQUE RESIDENCIAL NATURA, 45 Samai.
Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 16. 46 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 593-602. 47 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 669-676. 48 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 695-696. 49 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 697-702. 50 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24.
Fls. 827-829. 51 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 919-959. Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 adicionalmente se tiene que igualmente se presenta como titular de las licencias que se expidieron para ejecutar el proyecto PARQUE RESIDENCIAL NATURA, razón por la cual le asiste responsabilidad ante esta administración para dar claridad a los hechos que en este proceso se investigan e igualmente al cumplimiento de las obligaciones derivadas del permiso de enajenación otorgado por el Departamento Administrativo de Planeación, para la comercialización del proyecto en mención. A través de la sociedad GRUPO NATURA CONSTRUCTORA S.A.S. representada legalmente por GOAR SADOG CORREA TORO, se acredita como coadyuvante en el permiso de enajenación otorgado para la comercialización del PROYECTO PARQUE RESIDENCIAL NATURA, a su vez responsable frente al cumplimiento por las obligaciones comerciales frente a las solicitudes de los promitentes compradores (…) Para concluir, se evidencia que la SOCIEDAD GRUPO NATURA CONSTRUCTORA S.A.S. identificada con el NIT 90714527-9 Y/O ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA, presuntamente desarrollaron la actividad de enajenación sin la autorización correspondiente de algunos inmuebles ubicados en el proyecto parque Residencial Natura, toda vez que se aportan documentos que no se encuentran licenciados ni autorizados para ser comercializados, en razón a que el permiso de enajenación concedido, solo autoriza aquellos aprobados mediante la Licencia de Construcción correspondiente, en este caso VEINTICINCO (25) CASAS MEDIANERAS DE 136.20 m2 Y DIEZ (10) CASAS ESQUINERAS DE 165.72 m2 CORRESPONDIENTES A LA ETAPA 1 DEL PROYECTO PARQUE RESIDENCIAL NATURA (…) se identifica que a la fecha los inmuebles prometidos en venta no han sido entregados según como fue descrito en las promesas de compraventa.
Que el proyecto Parque Residencial Natura no cuenta con permiso de ocupación, ni disponibilidad de servicios públicos, ni conexiones, contadores o redes autorizadas por las empresas prestadoras de servicios públicos.”. • Por tal razón los cargos imputados fueron los siguientes: “(…)
ARTÍCULO PRIMERO: Formular cargos contra la señora ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA, identificada con cédula de ciudadanía 33.818.356, en calidad de titular de las licencias de urbanismo y construcción y el permiso de enajenación responsable de la ejecución y comercialización del proyecto Parque Residencial Natura y como presunta responsable de la violación a las normas urbanísticas y requerimientos para enajenar inmuebles destinados a vivienda, según Ley 66 de 1968, Decreto 2610 de 1979, Decreto Ley 078 de 1987, Ley 388 de 1997, Decreto 1077 de 2015 y demás normas que regulan la materia, por las razones enunciadas en la parte motiva del presente acto, y que consecuentemente podría requerirse ordenar una medida administrativa como la toma de posesión de los negocios bienes y haberes de la sociedad.
CARGO PRIMERO: Ejecutar el desarrollo de un proyecto inmobiliario sin el cumplimiento de las normas urbanísticas descritas en Ley y los actos administrativos mediante los cuales se concede licencia de urbanismo y licencia de construcción. Según lo dispuesto por la Ley 388 de 1997, Acuerdo Municipal 019 de 2019, y Decreto 1077 de 2015.
CARGO SEGUNDO: Realizar la comercialización y venta de inmuebles destinados a vivienda y desarrollar la actividad de enajenación, sin el cumplimiento de los requisitos legales. Según lo dispuesto por la Ley 66 de 1968, Decreto 2610 de 1979, Decreto Ley 078 de 1987, Decreto 1077 de 2015 y demás normas que regulan la materia. CARGO TERCERO: Desatender sus obligaciones ante los promitentes compradores del proyecto Parque Residencial Natura, configurándose incumplimiento en sus obligaciones legales como son, entrega de los Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 inmuebles prometidos en venta y escrituración, según lo contempla el Decreto 078 de 1987, en atención a este se deberán atender las quejas presentadas por incumplimiento de las disposiciones legales contenidas en la Ley 66 de 1968 y el Decreto – Ley 2610 de 1979.
(…)”. • El 18 de noviembre de 202152 se registró el vencimiento de términos para presentar descargos frente al auto 0014 del 5 de octubre de 2021 y, el 7 de enero de 202253, por medio de auto nro. 001, se decretó la apertura del periodo probatorio, el que fue prorrogado mediante auto del 26 de enero siguiente54. • El 16 de febrero de 2022 se declaró vencido el término probatorio y se corrió traslado a las partes para alegar55, término que se declaró vencido mediante auto nro. 05 del 7 de marzo de 202256, y durante el cual se allegaron pronunciamientos de Grupo Natura57 y la señora Rincón Velandia58. • El 25 de marzo de 2022 y, por medio de Resolución nro. 080, el Municipio de Armenia resolvió terminar el proceso administrativo sancionatorio, ordenando la intervención forzosa administrativa con fines de liquidación y, la toma de posesión de los negocios bienes y haberse de la sociedad Grupo Natura y, de la señora Isabel Cristina Rincón Velandia, asegurando que: “(…) teniendo en cuenta los antecedentes y conclusiones expuestos, no cabe duda de que la sociedad GRUPO NATURA CONSTRUCTORA S.A.S. y la señora ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA, han incurrido en varias causales establecidas en el artículo 12 de la ley 66 de 1968, como se verá a continuación (…) 1.
Cuando hayan suspendido el pago de sus obligaciones. (…) tenemos que “el pago de sus obligaciones” referido en este numeral, claramente constituye una obligación de HACER – EJECUTAR UNA ACCIÓN- entendida esta como la suscripción de escritura de compraventa por parte de los investigados, como es el caso que nos ocupa; pues la Sociedad GRUPO NATURA CONSTRUCTORA S.A.S. (…) por ser quienes ejecutaron el proyecto y suscribieron las promesas de compraventa, y la señora ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA (…) en calidad de titular de las licencias de construcción y del permiso de enajenación y quien además, funge como propietaria del lote de mayor extensión sobre el cual se desarrolló el proyecto y adicional suscribe escrituras de compraventa, en desarrollo del PROYECTO PARQUE RESIDENCIAL NATURA.
Así las cosas, y en el caso que nos ocupa, se tiene probado que al menos a 20 personas promitentes compradores del proyecto “PARQUE RESIDENCIAL NATURA” se les ha incumplido la obligación de entrega integral de los inmuebles prometidos en venta y que la obligación de escrituración es connatural al contrato de compraventa de bienes inmuebles, por lo que dicha omisión se subsume claramente en la causal bajo estudio de incumplimiento; y que los aquí investigados, no lograron demostrar durante el trámite procesal que se haya cumplido con la obligación de escriturar lo prometido en venta; por lo que resulta claro el incumplimiento de sus obligaciones, frente a los promitentes compradores.
De la misma manera, el incumplimiento se evidencia en la falta de ejecución del proyecto ofertado en su totalidad; pues la construcción de áreas o zonas comunes descritas como parte del proyecto en las Promesas de Compraventa, y que serían construidas por etapas y que a su vez podrían ser utilizadas y disfrutadas por los 52 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24.
Fls. 1001-1003. 53 Samai. Archivo 023Documento1(.pdf) NroActua 24. Fls. 1075-1078. 54 Samai. Archivo 024Documento2(.pdf) NroActua 43. Fls. 89-91. 55 Samai. Archivo 024Documento2(.pdf) NroActua 43. Fls. 131-135. 56 Samai. Archivo 025Documento3(.pdf) NroActua 43. Fls. 1-6. 57 Samai. Archivo 024Documento2(.pdf) NroActua 43. Fls. 333-392. 58 Samai.
Archivo 024Documento2(.pdf) NroActua 43. Fls. 153-161 y 317-325. Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 promitentes compradores generan una expectativa de acceso y disfrute que atraen a la inversión en el proyecto; resulta claro entonces, que su no ejecución o construcción también hacen parte de la relación contractual con los promitentes compradores (…) (…) 3.
Cuando persista en descuidar o rehusar el cumplimiento de las órdenes debidamente expedidas por el Superintendente Bancario. Esta causal se transgrede en el momento en que realizan enajenación de inmuebles fuera del permiso que había sido otorgado por esta Dependencia exclusivamente en consonancia con la Licencia de Urbanismo y Construcción que se otorgó a través del permiso de enajenación radicado DP-POT 0726 (…) Hecho que queda plenamente probado con la suscripción de las promesas de compraventa (…) por fuera de la licencia de urbanismo y de construcción y del permiso de enajenación anteriormente citado expedido por esta Subdirección; generando falsas expectativas en los promitentes compradores, quienes además de confiar en el proyecto, depositaron en la sociedad constructora su confianza y recursos. 5.
Cuando persista en manejar sus negocios de manera no autorizada o insegura. El incumplimiento de esta causal se subsume en el incumplimiento de la anterior, toda vez que converge en una inseguridad jurídica y económica. Es claro que en el incumplimiento de esta causal, incurren tanto la sociedad GRUPO NATURA CONSTRUCTORA S.A.S. (…) y la señora ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDI (…) en calidad de titular de las licencias de construcción y del permiso de enajenación y quien además, funge como propietaria del lote de mayor extensión sobre el cual se desarrolló el proyecto y adicional suscribe escrituras de compraventa, en desarrollo del proyecto PARQUE RESIDENCIA NATURA.
(…)”. (Negrillas y subrayado propios del texto). • La anterior decisión, fue confirmada por medio de la Resolución nro. 244 de 2022. • El 4 de noviembre de 2022, mediante Resolución nro. 42559, el Departamento Administrativo de Planeación Municipal, resolvió desfavorablemente una solicitud de revocatoria directa de las Resoluciones 80 y 244 de 2022. • Por medio de Resolución nro. 81 del 25 de abril de 202360, se declaró improcedente el recurso de reposición interpuesto contra la Resolución nro. 244 de 2022 y, una solicitud de nulidad parcial.
Ahora, de la revisión de los actos acusados esta Sala encuentra que la Resolución nro. 80 del 25 de marzo de 2022 -confirmada mediante Resolución nro. 244 del 22 de junio siguiente-, fue expedida con base en lo dispuesto en los artículos 9 y 12 -numerales 2, 3 y 5- de la Ley 166 de 1968, cuyo tenor literal disponen: “(…) ARTÍCULO 9º.- Cuando los terrenos en los cuales se va a adelantar el plan de urbanización o construcción no pertenezcan a la persona que solicita el permiso, el propietario de los mismos deberá coadyuvar la solicitud y será solidariamente responsable con el solicitante de las obligaciones contraídas en interés del plan o programa que se autorice.
(…) 59 Samai. Archivo 087Doc 6(.pdf) NroActua 43. Fls. 371-388. 60 Samai. Archivo 088Doc 6(.pdf) NroActua 43. Fl. 331-342. Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 ARTÍCULO 12.- El Superintendente Bancario puede tomar la inmediata posesión de los negocios, bienes y haberes de las personas jurídicas o naturales que se ocupen de las actividades de qué trata esta Ley, o disponer su liquidación: (…) 2.
Cuando hayan rehusado la exigencia que se les haga en debida forma de someter sus cuentas y sus negocios a la inspección del Superintendente Bancario. 3. Cuando persistan en descuidar o rehusar el cumplimiento de las órdenes debidamente expedidas por el Superintendente Bancario. (..) 5. Cuando persistan en manejar sus negocios de manera no autorizada o insegura.”.
(Negrillas fuera de texto original). En relación con tales normas, la parte actora argumentó que, las mismas no habían sido transgredidas por su parte, como quiera que, la señora Rincón Velandia, sólo se había comprometido con la Sociedad Grupo Natura S.A.S. a la venta del inmueble en el cual se desarrollaría el proyecto, sin que tuviera participación alguna de dicha sociedad y, por tal razón, sin que existiera de su parte responsabilidad solidaria alguna con la precitada, pues fue ésta en últimas quien suscribió los contratos de compraventa con los presuntos afectados.
Pues bien, de las pruebas relacionadas en precedencia esta Sala encuentra suficientemente probado que la señora Isabel Cristina Rincón Velandia, no sólo es la propietaria del predio sobre el cual se desarrollaría el proyecto Parque Residencial Natura, sino, además, fue quien tramitó las licencias de construcción y, en compañía del Grupo Natura Constructora S.A., tramitó el permiso de enajenación del proyecto, ante la Alcaldía Municipal de Armenia.
Es ciertamente en este punto que, encuentra esta Corporación no probados los cargos formulados por la actora contra los actos enjuiciados, los cuales acusó de haber sido expedidos con infracción de las normas en las cuales deberían fundarse y, falsa motivación. Lo anterior se afirma como quiera que, en efecto, pudo determinarse por parte de esta Instancia que, si bien -como se afirmó en la demanda- la señora Rincón Velandia no era socia de la Sociedad Grupo Natura S.A.S. -al menos de manera formal-, ella sí consintió que dicha Sociedad vendiera, en su nombre y representación el proyecto Parque Residencial Natura.
Ello es así porque, al haber solicitado en conjunto con dicha Sociedad el permiso de enajenación, para el cual, debe precisarse que se adjuntaron copias de las promesas de compraventa en las cuales, figuraba como vendedora la citada Sociedad, por expresa disposición del artículo 18561 del 61 “(…)
ARTÍCULO 185. RADICACIÓN DE DOCUMENTOS PARA ADELANTAR ACTIVIDADES DE CONSTRUCCIÓN Y ENAJENACIÓN DE INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA. El artículo 71 de la Ley 962 de 2005, quedará así: "Artículo 71. Radicación de documentos para adelantar actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda. El interesado en adelantar planes de vivienda deberá radicar únicamente los siguientes documentos ante la instancia de la administración municipal o distrital encargada de ejercer la vigilancia y control de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles contempladas en la Ley 66 de 1968 y el Decreto 2610 de 1979: a. Folio de matrícula inmobiliaria del inmueble o inmuebles objeto de la solicitud, cuya fecha de expedición no sea superior a tres (3) meses;
Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 Decreto 012 de 2012 que modificó el artículo 7162 de Ley 962 de 2005-, autorizó a esta a vender en su nombre el proyecto del cual ella era la única propietaria, así: Dicha actuación, a juicio de esta Corporación, la hace sujeto de la actuación administrativa reprochada, porque se insiste, la demandante consintió que la sociedad vendiera en su nombre y representación el proyecto que se desarrollaría en el predio de su propiedad y, que había sido adelantado en su totalidad por ella y, en tal sentido, debía responder solidariamente con el Grupo Natura Constructora S.A.S., por los incumplimientos de dicha Sociedad frente a los promitentes compradores de las unidades de vivienda.
Tal afirmación se efectúa como quiera que, en la promesa de compraventa63 del lote de mayor extensión en el cual se desarrollaría el proyecto, se dejó establecido lo siguiente: “(…) TERCERA: PRECIO: 3.1. El precio de esta venta es la suma de TRES MIL MILLONES DE PESOS M/CTE (3.000.000.000).
3.2. FORMA DE PAGO: A) CIEN MILLONES DE PESOS M/CTE ($100.000.000) se pagarán en efectivo a la promitente vendedora a la firma de esta Promesa de Compraventa. B) MIL CIENTO CUARENTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($1.140.000.000) se pagarán a la promitente vendedora de la siguiente manera: TREINTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($30.000.000) b. Copia de los modelos de contratos que se vayan a utilizar en la celebración de los negocios de enajenación de inmuebles con los adquirientes, a fin de comprobar la coherencia y validez de las cláusulas con el cumplimiento de las normas que civil y comercialmente regulen el contrato; c. El presupuesto financiero del proyecto; d. Licencia urbanística respectiva, salvo que se trate del sistema de preventas; e. Cuando el inmueble en el cual ha de desarrollarse el plan o programa se encuentre gravado con hipoteca, ha de acreditarse que el acreedor hipotecario se obliga a liberar los lotes o construcciones que se vayan enajenando, mediante el pago proporcional del gravamen que afecte cada lote o construcción.
PARÁGRAFO 1. Estos documentos estarán a disposición de los compradores de los planes de vivienda en todo momento con el objeto de que sobre ellos efectúen los estudios necesarios para determinar la conveniencia de la adquisición.
PARÁGRAFO 2. El Gobierno Nacional reglamentará la forma de radicar los documentos y los términos y procedimientos para revisar la información exigida en el presente artículo.
PARÁGRAFO 3. En ningún caso podrá exigirse la ejecución parcial o total de obras de urbanización o construcción, según sea el caso, como condición previa a la radicación de documentos de que trata el presente artículo; sin embargo, se deberá atender lo previsto en el parágrafo del artículo 5 de la Ley 9 de 1989. En el evento que se requiera radicar nuevos documentos o se cambie alguna condición de los ya radicados, la autoridad municipal o distrital no podrá solicitar permiso, autorización o trámite adicional diferente a la simple radicación del nuevo documento." 62 Reglamentado por el Decreto 2180 de 2006. 63 Samai.
Archivo 006ContratoPromesaCompraventa(.pdf) NroActua 24. Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 se pagarán por CADA UNO DE LOS LOTES DE LA ETAPA UNO (1) del Proyecto Parque Residencia Natura que se desarrollará sobre parte del lote que se promete vender y primera etapa que contará con 38 lotes en total.
En caso que salieren menos lotes una vez se radique y apruebe la licencia de urbanismo, el valor se prorrateará. No obstante se aclarar que la promitente vendedora transferirá el dominio de cada lote a la sociedad promitente compradora, una vez ésta le cancele el valor que corresponda por cada lote. C). MIL SETECIENTOS SESENTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($1.760.000.000) se pagarán a la promitente vendedora a la firma de la Escritura del Lote Etapa 2.
CUARTA: ENTREGA: La entrega del inmueble prometido vender se hace el día de hoy de la firma de esta promesa de compraventa a título de mera tenencia. La posesión se entregará a la sociedad junto con el dominio de los lotes una vez se vayan escriturando (…).
QUINTO: OTORGAMIENTO DE ESCRITURA: La escritura de compraventa a que se le elevará el presente contrato, se otorgará en la Notaría Quinta de Armenia, Q.- El cumplimiento de la promesa será condicionado a: 1. Que la sociedad promitente vendedora obtenga, pague y tramite la licencia de urbanismo correspondiente para el proyecto. 2.
Que la sociedad obtenga las disponibilidades de servicios públicos. 3. Que la sociedad obtenga las licencias de construcción. 4. La sociedad promitente compradora deberá hacer los diseños, cálculos, etc. Del proyecto y el personal que contrate para ello no tendrá ninguna relación contractual o laboral con la promitente vendedora. 5.
La promitente vendedora podrá ingresar al predio en cualquier tiempo. 6. La promitente vendedora podrá gravar con hipotecas los lotes resultantes del proyecto, toda vez que hasta que la sociedad compradora no se los pague, siguen siendo de su propiedad (…)” (Negrillas fuera de texto). De lo anterior se colige que, para la señora Isabel Cristina era absolutamente claro que, quien ofertaría el proyecto Parque Residencial Natura era la Sociedad Grupo Natura S.A.S., quien, a su vez, pagaría los lotes con el producto de los negocios de compraventa que, se insiste, en su nombre y representación consentida de hecho, como dueña del proyecto que era, eventualmente hiciera la Sociedad.
Tal afirmación efectuada por esta Corporación, encuentra su sustento, además, en el contenido de los alegatos de conclusión64 allegados al interior de la actuación administrativa por parte del apoderado de la actora -el que, además, la representa en esta oportunidad-, pues en ese entonces se dejó claro que la señora Isabel Cristina, conocía que la Sociedad Grupo Natura S.A.S. se encontraba vendiendo su propio proyecto, situación que solo puede entenderse como una autorización de facto para tal negocio jurídico, aunque formalmente no se haya registrado de esa manera.
Veamos: 64 Samai. Archivo 024Documento2(.pdf) NroActua 43. Fls. 153-161 y 317-325. Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 Pero si lo anterior no fuera suficiente, se encuentra probado en el expediente que, la señora Isabel Cristina Rincón Velandia, tenía una relación de confianza con el representante legal de la Sociedad Grupo Natura S.A.S., el señor Goar Sadog Correa Toro, quien era el padre de sus hijos65.
Tal situación, a juicio de esta Sala, no hace sino confirmar que, entre los dos, la ahora demandante y el representante legal de la Sociedad que vendió el proyecto, existía a lo sumo, una relación de cercanía que permitió entregar de hecho la autorización de venta del proyecto en nombre y representación de la primera. Entonces, a juicio de este Tribunal, no puede la señora Rincón Velandia pretender que se declare la nulidad de los actos acusados bajo el entendido que no tuvo ninguna injerencia en las actuaciones desplegadas por la Sociedad Grupo Natura S.A.S. -a quien acusa de ser la única responsable de los inconvenientes presentados con el proyecto de vivienda-, porque se insiste, la responsabilidad del proyecto era de la señora Rincón Velandia, quien consintió que dicha Sociedad vendiera su proyecto, al punto de tramitar junto a ésta el permiso de enajenación del proyecto de vivienda.
En este punto, se recuerda que conforme lo dispone el artículo 9 de la Ley 66 de 1968, tanto el propietario del predio como quien tramite los permisos, serán solidariamente responsables por el proyecto, norma en la cual se apoyó razonablemente el Municipio para intervenir forzosamente los bienes y haberes de la señora Rincón Velandia, se itera, como propietaria de las licencias de construcción y del proyecto Parque Residencial Natura.
Precisamente en relación con la responsabilidad solidaria dispone el inciso segundo del artículo 78 de la Constitución Política que: “( ) Serán responsables, de acuerdo con la ley, quienes en la producción y en la comercialización de bienes y servicios, atenten contra la salud, la seguridad y el adecuado aprovisionamiento a consumidores y usuarios ( )”.
Por su parte, el Código Civil Colombiano en su artículo 2344 establece que: “Si de un delito o culpa ha sido cometido por dos o más personas, cada una 65 Samai. Archivo 025Documento3(.pdf) NroActua 43. Fls. 217-219. Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 de ellas será solidariamente responsable de todo perjuicio procedente del mismo delito o culpa, salvas las excepciones de los artículos 2350 y 2355.
Todo fraude o dolo cometido por dos o más personas produce la acción solidaria del precedente inciso.”. Es por lo anterior que, la Corte Suprema de Justicia66 en un asunto de similares matices, sostuvo: “( ) el Tribunal halló que la garantía y la responsabilidad por producto defectuoso estaría a cargo del dueño de la obra -quien construye o hace construir para vender-, el constructor, el administrador delegado, y, en fin, toda aquella persona que se encuentre en la cadena de construcción del bien.
Al respecto, en su providencia explicó que «aducir que son otros los que deben responder es olvidar que por expreso mandato constitucional, en temas de consumo, serán responsables todos quienes hayan participado en la producción y en la comercialización de bienes y servicios y con ello atenten contra la salud, la seguridad y el adecuado aprovisionamiento a Consumidores y Usuarios, esto lo reseña la Constitución Política en su artículo 78.
Lo que se ha comparado con el carácter de solidaria que define la garantía, misma condición bajo la cual opera su responsabilidad, estamos hablando de responsabilidad por la garantía, por disposición de la ley 1480 del 2011 en sus artículos quinto y sexto, sin que por demás esas fuentes normativas prevean que la condición de productor debe estar radicada necesariamente en cabeza de una sola persona».
En una palabra, esta interpretación se halla acorde con las normas que regulan el régimen legal de las relaciones de consumo en punto de la garantía legal, que, por un lado, no define específicamente a qué se refiere como productor y/o proveedor en el campo de los inmuebles. Y, por el otro, prescribe la solidaridad en la responsabilidad generada por la garantía legal (artículo 10 del Estatuto del Consumidor) ( )”.
De lo anterior se colige que, por expreso mandato constitucional y legal, quienes intervengan en la producción y en la comercialización de bienes y servicios –o como en el caso concreto, proyectos inmobiliarios-, serán responsables ante los consumidores y usuarios de los actos u omisiones que atenten contra la salud, la seguridad y el adecuado aprovisionamiento.
Entonces, probado como se encuentra que a los promitentes compradores de los inmuebles ofertados en el Parque Residencial Natura, se les incumplió con lo prometido –sea en la etapa de construcción, entrega y/o escrituración-, es evidente que la señora Isabel Cristina Rincón Velandia incumplió con las obligaciones a su cargo, se insiste, como propietaria del proyecto y quien solicitó, se itera, permiso de enajenación ante la Alcaldía Municipal de Armenia, con promesas de compraventa en las cuales figuraba la Sociedad Grupo Natura S.A.S. como promitente vendedor.
En consecuencia, no puede afirmarse que los actos acusados fueron expedidos con vicios de nulidad, insiste la Sala, bajo el entendido que la actora no tenía injerencia alguna en los negocios desplegados por la Sociedad Grupo Natura S.A.S., por las razones arriba esbozadas y, en consecuencia, se impone DENEGAR las pretensiones de la demanda. 66 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Laboral.
FRANCISCO TERNERA BARRIOS Magistrado Ponente SC1073-2022 Radicación n° 11001-31-03-001-2015-06321-01 (Aprobado en sesión de veinticuatro de febrero de dos mil veintidós) Bogotá D.C., veintidós (22) de abril de dos mil veintidós (2022). Sentencia Primera Instancia Medio de Control: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: ISABEL CRISTINA RINCÓN VELANDIA Demandado: FOMAG Radicación: 63-001-23-33-000-2023-00001-00 Finalmente, esta Corporación se abstendrá de condenar en costas a la demandada, como quiera que, conforme al criterio acogido por este Tribunal en Sala Plena del 1º de noviembre de 201867, se considera que no hay lugar a imponerlas en esta instancia por cuanto no se demostró su causación. IX.
DECISIÓN. En mérito de lo expuesto, el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Quindío, administrando justicia en nombre de la República de Colombia68 y por autoridad de la ley. FALLA PRIMERO: NEGAR LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: Sin condena en costas en esta instancia.
TERCERO: ACEPTAR la renuncia de poder efectuada por la doctora Laura Daniela Correa Valencia, apoderada del Municipio de Armenia, en los términos descritos en el artículo 76 del C.G.P.
CUARTO: En firme esta decisión, archívese el expediente, previa anotación del Sistema de Gestión. Esta providencia se discutió y aprobó en Sala de Decisión Ordinaria, conforme consta en el Acta No. 19 de la fecha Notifíquese y Cúmplase. Los magistrados, LUIS CARLOS MARÍN PULGARÍN LUIS CARLOS ALZATE RÍOS LUIS JAVIER ROSERO VILLOTA KAPL «Este documento fue firmado electrónicamente.
Usted puede consultar la providencia oficial con el número de radicación en https://samairj.consejodeestado.gov.co» 67 TAQ Sala Plena de Decisión, M.P. ALEJANDRO LONDOÑO JARAMILLO, radicado 63001-3340-005-2016-00066- 01, con aclaración de voto Mg. LUIS JAVIER ROSERO VILLOTA. 68 Artículo 280 CGP.