EXPROPIACIÓN - Fundamento normativo y jurisprudencial / ENAJENACION VOLUNTARIA- Contenido en un contrato de promesa de compraventa/ VIOLACIÓN DEL DEBIDO PROCESO - Debido al desconocimiento del derecho de contradicción y defensa. Síntesis del caso: Corresponde a la Sala determinar si procede declarar la nulidad de las Resoluciones n.º GG-877 del 11 de diciembre de 2014; n.º GG 497 del 11 de mayo de 2015 y n.º GG-723 del 29 de junio de 2015, por quebrantar las disposiciones invocadas en la demanda, en relación con el precio de indemnización pagado a la demandante por la expropiación de su inmueble.
Particularmente, se debe establecer si en el procedimiento administrativo (etapa de negociación) se vulneró el debido proceso. Extracto: El artículo 58 de la Constitución Política, garantiza el derecho a la propiedad privada y los derechos adquiridos, establece que, sólo el legislador puede determinar, por motivos de utilidad pública o interés social, los casos en los que se pueda adelantar expropiación por vía administrativa, y que -además- estará sujeto al control de esta jurisdicción, incluso respecto de su precio.(…) De lo antes descrito se infiere claramente que la etapa de negociación directa del proceso expropiatorio se caracteriza por buscar modificar el precio base que la Administración fijo en la oferta y terminar el proceso anticipadamente por la enajenación voluntaria del bien.
Así mismo, que cuando se vence el plazo de treinta (30) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del acto, que constituye la oferta de compra, sin que se haya perfeccionado el contrato de compraventa o que haya fracasado la negociación entre la administración y el propietario del inmueble, la autoridad competente, mediante acto administrativo motivado, debe decidir unilateralmente la expropiación, el precio del bien y las condiciones de pago.(…) En relación con las referidas comunicaciones, la Sala observa que las mismas ponen de presente que sí se agotó la etapa de negociación directa y que la parte demandante tuvo la oportunidad de negociar el precio indemnizatorio del inmueble objeto de expropiación y de modificarlo, dado que pudo manifestar sus inconformidades respecto al área del lote, pero que no se llegó a ningún acuerdo, respecto al precio ofrecido por la E.D.U, o para enajenar voluntariamente el inmueble o para perfeccionar un contrato de compraventa de ese bien, lo cual constituye el objeto de esta etapa.
Por ello, al transcurrir el termino de 30 días, sin lograr un acuerdo formal para la enajenación voluntaria contenido en un contrato de promesa de compraventa, se cumplió el requisito para que la E.D.U dispusiera la expropiación administrativa del referido inmueble, conforme lo hizo, a través de la Resolución n.° GG-00497 del 11 de mayo de 2015 demandada y lo prevé el artículo 68 de la Ley 388 y, en consecuencia, su expedición estuvo ajustada a derecho.
El anterior análisis sirve para desestimar la violación del debido proceso, por desconocimiento del derecho de contradicción y defensa, alegado por la parte actora, en tanto sirve para demostrar que ella sí tuvo oportunidad de manifestar sus inconformidades con respecto al precio indemnizatorio fijado en la oferta por la E.D.U y de intentar modificarlo, empero no allegó ninguna prueba que desvirtuara que el área del lote tenido en cuenta por la E.D.U en la oferta de compra fuera incorrecto, pese a los requerimientos de dicha entidad a la actora para que allegara la respuesta a la solicitud presentada por ella ante Catastro Municipal, sobre un eventual cambio en el área del inmueble.
Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU Tribunal Administrativo de Antioquia Sala Tercera de Decisión Magistrado Ponente: Jairo Jiménez Aristizábal Medellín, diez (10) de julio de dos mil veintitrés (2023) Referencia: ACCIÒN ESPECIAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA DE NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO Radicado: 05001-23-33-000-2016-01731-00 Demandante: ASOCIACIÒN DE FIELES “HOGAR DE JESÙS” Demandado: MUNICIPIO DE MEDELLÌN Y OTRO Instancia: PRIMERA Providencia: n.° 159 Decide la Sala la demanda presentada por la Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, quien actúa a través de Representante Legal y por conducto de apoderado judicial, en ejercicio de la acción especial contencioso administrativa consagrada en el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, en contra del Municipio de Medellín y la Empresa de Desarrollo - EDU.
I.
ANTECEDENTES. 1.1. Pretensiones: Solicita que se declare la nulidad de las Resoluciones n.º GG-877 del 11 de diciembre de 2014; n.º GG 497 del 11 de mayo de 2015 y n.º GG-723 del 29 de junio de 2015. Que como restablecimiento del derecho se condene a los demandados a (i) pagar el valor real del lote de terreno expropiado (162.111,00 m2 lote y 133,99 área construida), esto es, la suma de $6.046.740.300,00, determinada en el avalúo Tema: Expropiación por vía administrativa - Acción de nulidad y restablecimiento del derecho- Acción especial contra la decisión de expropiación por vía administrativa, incluso para controvertir el precio indemnizatorio / Justo precio de la indemnización expropiatoria - se encuentra amparado por la presunción de legalidad de las decisiones administrativas / Carga de la prueba - le corresponde a quien quiera desvirtuar el avalúo oficial / Niega pretensiones.
Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU efectuado por AINKA Consultores S.A. o el mayor precio por el que sea valorado el terreno que fue expropiado; (ii) que se actualice la condena conforme el artículo 187 del CPACA;
(iii) que se indexe el valor del terreno al momento en que se profiera la sentencia y, (iv) que del valor total, capital e intereses se descuente la suma de $771.126.111, que fueron pagados el 11 de junio de 2015. 1.2. Hechos: Se narra en la demanda que la Asociación de Fieles “Hogar de Jesús” es propietaria del 72,22% del bien inmueble ubicado en la carrera 16 DD n.º 65-120 de la ciudad de Medellín, con matrícula inmobiliaria n.º 01N-115835.
Manifiesta que a través de la Resolución n.º GG-877 del 11 de diciembre de 2014, el Municipio de Medellín formuló oferta de compra con el fin de adquirir mediante enajenación voluntaria el mencionado bien inmueble, para ejecutar el Proyecto Cinturón Verde Metropolitano, inscrito en el marco del Plan de Desarrollo del Municipio de Medellín 2012-2015 “Medellín un Hogar para la Vida”.
Refiere que el precio de la oferta de compra efectuada en la Resolución n.º GG-877 del 11 de diciembre de 2014, se realizó conforme al avalúo comercial V-09-14-2321 del 30 de septiembre de 2014, realizado por la sociedad Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S.A., por la totalidad del terreno por valor de $1.089.872.303, correspondiendo a la Asociación de Fieles la suma de $787.105.778.
Dice que, a fin de establecer el valor real del lote de terreno solicitó los servicios de la Empresa Ainka Consultores S.A., miembros de la Corporación Lonja Nacional de Avaluadores Inmobiliarios (LONJANAL), los cuales presentaron un avalúo comercial en el cual se refleja que el valor por metro cuadrado es de $37.300,00, por consiguiente, el valor real comercial del lote de terreno objeto de expropiación (162.111,00 m2 lote y 133,99 área construida) asciende a la suma de $6.046.740.300,00.
Sostiene que tras solicitudes elevadas por la Representante Legal de la demandante, respecto de inconformidades por el avalúo, las partes se reunieron el 29 de abril de Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU 2015, con el fin de exponer las diferentes observaciones en relación con el avalúo, sin embargo, no se llegó a ningún acuerdo y, por medio de la Resolución GG-00497 del 11 de mayo de 2015, la EDU dispuso la expropiación por vía administrativa del inmueble de la demandante, estableciendo como valor del bien en la suma de $1.089.872.203.
Indica que la actora interpuso el recurso de reposición manifestando su inconformidad con respecto al precio, el área del terreno y la denominación de rural, que a través de la Resolución n.º GG-723 del 19 de junio de 2015, se decidió desfavorablemente el recurso interpuesto. 1.3. Normas violadas y concepto de violación: Señala como disposiciones violadas, de orden legal, los artículos 137 y 138 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo (Ley 1437 de 2011); 1613 a 1617 del Código Civil; artículo 67 de la Ley 388 de 1997;
Ley 23 de 1991; Decreto 2651 de 1991; Decreto 173 de de 1993; Ley 270 de 1996; Ley 446 de 1998; Decreto 1716 de 2009; Acuerdo 62 de 1999 y 046 de 2006. De orden Constitucional: Preámbulo y artículos 2, 6, 11, 12, 28, 29, 58, 90, 124 y 365 de la Constitución Nacional. Como concepto de violación, indica que, se violó el debido proceso, consagrado en el artículo 29 de la Constitución Política, particularmente en el tramite del proceso en vía administrativa, vulnerándose este derecho, en tanto no se ofreció a la demandante la publicidad del avaluó V-09-14-2321 del 30 de septiembre de 2014, realizado por VALORAR S.A., desconociendo el avaluó presentado por la demandante y realizado por la empresa Ainka Consultores S.A. Dice que en el tramite previo a la expedición del acto administrativo debe primar el principio de contradicción y defensa, que la falta de contradicción mal intencionada de la administración municipal, vulneró el debido proceso, por cuanto no se tuvo en cuenta las comunicaciones emitidas por la demandante, permitiendo que el trámite de expropiación siga su curso.
Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU Refiere que al momento de reconocer el precio indemnizatorio en el avaluó, el valor de la tierra se estableció por encuesta a peritos avaluadores expertos, pero que no se tuvo en cuenta el valor del mercado con predios semejantes o comparables.
Que la calificación del suelo rural del bien inmueble fue realizada por el Concejo de Medellín y determinada en el POT de la ciudad, con uso forestal Protector Productor-Protector Reserva Hídrica. Manifiesta que a la parte demandante se le canceló como indemnización por el inmueble expropiado la suma de $771.126.111, que, al efectuarse la transferencia de dominio a través de la expropiación, la parte demandante sufre un grave detrimento patrimonial en el precio de venta del inmueble, haciéndolo menos atractivo frente a las leyes de oferta y demanda.
Señala que el avaluó que sustenta el acto administrativo objeto de expropiación, realizado por la Empresa Avalúos y Tasaciones de Colombia - VALORAR S.A., asigna un valor al metro cuadrado de manera diferencial entre el terreno en área protectora productora y área de protección hídrica, asignándoles un valor por metro cuadrado de $10.300,00 y $6.950,00, respectivamente, precio indemnizatorio que a todas luces se torna irrisorio o simbólico, ya que no se tuvo en cuenta en ningún momento el precio promedio de los predios aledaños.
Trae a colación la Resolución 1437 del 16 de julio de 2010, expedida por el Municipio de Medellín, por medio de la cual se iniciaron las diligencias tendientes a la adquisición por enajenación voluntaria o expropiación por vía administrativa de franja de terreno de propiedad de la demandante, donde se trata de manera diferenciada el terreno y se valoró y pagó el precio comercial del mismo sin tener en cuenta un menor valor por el retiro obligatorio a corrientes naturales de agua.
Que esta situación va en contravía del derecho a la igualdad consagrado en el artículo 13 de la Constitución Política, por cuanto la misma entidad pública trata de manera desigual a dos predios de las mismas características. Expresa que la EDU aceptó sin efectuar auditoría técnica un avaluó realizado con criterio subjetivo, desconociendo el valor, el área real del terreno y su condición de predio urbano, pues valoró el metro cuadrado del inmueble por debajo de su valor Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU real.
Dice que el avalúo practicado por Ainka Consultores S.A., presentó un valor por metro cuadrado de $37.300.00, siendo un valor acorde a la realidad inmobiliaria del sector en el cual se ubica el bien expropiado. Indica que conforme al Acuerdo 62 de 1999, disposición que hace parte del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, las limitaciones que impone un retiro obligatorio corriente natural de agua son iguales para predios urbanos rurales, no obstante, aun siendo zonas que deben permanecer libres de cualquier tipo de construcción, hacen parte y son integrantes del terreno al cuál pertenecen, que en el caso del terreno propiedad de la demandante se trata de un área de 30.755,23 mts2.
Sostiene que al adquirir el bien inmueble, la Asociación de Fieles "Hogar de Jesús", siempre pagó sus impuestos bajo la integridad del bien, es decir, el Municipio de Medellín no distingue al momento del cobro del impuesto predial la porción de terreno perteneciente a retiro obligatorio un menor valor por tener un menor valor comercial. 1.4.
Posición de las entidades demandadas: 1.4.1. Municipio de Medellín En el término de traslado de la demanda, el apoderado de la entidad presentó la contestación1, en la cual se pronunció frente a cada uno de los hechos de la demanda y se opuso a las pretensiones de la misma, señalando que el procedimiento llevado a cabo por la EDU se ajustó a derecho y se respetó el principio de legalidad.
Indica que no existe vulneración o detrimento en lo que fuera pagado como resultado de la expropiación realizada por la EDU, que no solo se resolvió el recurso de reposición sino que además dicha entidad sostuvo un encuentro directamente con la demandante atendiendo el objeto de su reclamación y de la que recibió también respuesta por medio del oficio 14000-201500003712 del 14 de mayo de 2015.
Que la empresa Valorar le informó a la demandante por medio de oficio N2015001712 del 12 de mayo de 2015 que el avalúo solo podía ser impugnado por la entidad solicitante de acuerdo al artículo 15 del Decreto 1420 de 1998 y la Resolución 620 de 2008. 1 Expediente electrónico, Archivo Pdf 03, páginas 9- Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU Argumenta que existen dos avalúos realizados por la empresa Ainka Consultores S.A. al inmueble objeto de expropiación, en el que se pueden observar diferentes valores, uno que fue presentado al Municipio de Medellín en la etapa de conciliación prejudicial, realizado el 13 de abril de 2015, en el que el avalúo del terreno expropiado tiene un valor comercial probable de $6.654.205.0o y el presentado con los traslados de la demanda, realizado por la misma empresa avaluadora, del 10 de febrero de 2015, en el que afirma que el precio comercial probable del inmueble es de $6.046.740.300, por lo que resulta ser esta una razón más de inexactitud que en un lapso de aproximadamente dos meses exista una diferencia de más de seiscientos millones de pesos entre uno y otro.
Por consiguiente, solicita que se tenga en cuenta los dos avalúos presentados por la parte demandante en la parte prejudicial y judicial para efectos de restarle valor probatorio, situación que vicia la confiabilidad del avalúo. Manifiesta que la demandante reclama en la pretensión 5.2.1. el valor comercial del lote expropiado (162. 111.oo m2 lote y 133.99.oo área construida) que estima en la suma de $6.046.740.300.oo, sin embargo, no puede reclamar sobre el área determinada del bien expropiado por cuanto existe un acto administrativo definitivo expedido por la Subsecretaria de Catastro que no fue demandado y tampoco fue objeto de conciliación extrajudicial.
Dice que el acto definitivo que resolvió modificar la inscripción catastral del predio en mención, es la Resolución n. 9622 de 2014, la cual se fundamentó en la visita técnica realizada al inmueble con matrícula inmobiliaria 115835 y mediante informe técnico GT - 7221 del 08 de agosto de 2014, se determinó que el área de lote del inmueble es de 114.367,31 m2.
Que la demandante presentó los recursos de reposición y en subsidio el de apelación, los cuales fueron desatados a través de las Resoluciones n. 3245 de 2015 y n. AG125 de 2016. Aduce que la decisión de la Subsecretaria de Catastro Municipal mediante visita técnica, determinó que de área del lote de matrícula inmobiliaria nº 115835 ubicado en la carrera 16DD No 65-120, Piedras Blancas, Corregimiento Santa Elena, es de 114.367,30 M2, por consiguiente, sólo podrá disponerse de la pretensión sobre un Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU terreno de 114.367,30, pues el acto administrativo de enajenación voluntaria y /o de expropiación administrativa no consolidó el área del terreno. 1.4.2.
La Empresa de Desarrollo EDU: La apoderada de la EDU presentó escrito por medio de la cual dio contestación2 a la demanda, en la cual se pronunció frente a cada uno de los hechos de la demanda y se opuso a las pretensiones de la misma, señalando que conforme al artículo 61 de la Ley 388 de 1997, la empresa Avalúos y Tasaciones de Colombia - VALORAR S.A., está autorizada para llevar a cabo los avalúos de los bienes objeto de expropiación, pues está inscrita en la entidad territorial donde se encuentran ubicados los bienes a expropiar.
Dice que analizado el avalúo aportado por la demandante y realizado por Ainka Consultores S.A. tiene contradicciones y errores graves, se transcribe: “verbigracia cuando hace referencia a -Servicios públicos-, pues indica que "El inmueble cuenta con todos los servicios públicos domiciliarios como son: Acueducto, Alcantarillado, Energía, red telefónica y de gas" y luego dice que no tiene alcantarillado, ni red telefónica, ni acometidas especiales ni red de gas.
Igualmente sucede en el acápite de - Comportamiento de la oferta y la demanda- al señalar que "De acuerdo a los datos extractados del estudio de mercado realizado en el perímetro del área del planeamiento zonal, encontramos que: En el área de influencia del bien a avaluado. LA OFERTA de este tipo de bienes es media baja debido a su ubicación y escases en la zona.
Con relación al centro de consumo y atracción económica. LA DEMANDA de este tipo de bienes en el área de influencia es media baja y después concluye algo completamente contrario, pues si la oferta es media baja y la demanda es media baja, como es posible concluir que el bien cuenta con posibilidades de valorización: "Por esto se puede asumir que el bien objeto de este estudio cuenta con posibilidades de valorización y comercialización en el largo plazo"”.
Refiere que respecto a las áreas del inmueble, se evidencia que Ainka Consultores S.A., desconoció en su avalúo los actos administrativos expedidos por la Subdirección de Catastro del Municipio de Medellín, Resoluciones n. 11643 de 2014 y 9622 y 3245 de 2015, por medio de las cuales se establece que el área del inmueble identificado con la matrícula 01N-115835, es de 114.367.30 M2 y no de 162.110,99, como lo señala en su avalúo. 2 Expediente electrónico, archivo Pdf 02, Páginas 319-334 Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU Finalmente, manifiesta que la experticia realizada por Valorar S.A. goza de objetividad, tecnicidad, apoyo investigativo y probatorio, siendo extensivo a los actos demandados que se fundamentaron en el referido estudio, conforme los artículos 61 y 67 de la Ley 388 de 1997, contrario al peritaje efectuado por Ainka Consultores, la cual no fundamentó la aplicación de las metodologías adoptadas. 1.5.
Llamamiento en garantía: La Empresa de Desarrollo EDU a través de escrito3, llamó en garantía a la sociedad Avaluos y Tasaciones de Colombia Valorar S.A., en razón de las obligaciones que asumió al suscribir el convenio interadministrativo n.º 4600051369 de 2013. La solicitud de llamamiento en garantía fue admitida mediante auto del 16 de mayo de 2017. la sociedad Avaluos y Tasaciones de Colombia - VALORAR S.A., a través de apoderada judicial, allegó memorial4 por medio del cual dio contestación a la demanda, manifestando que la sociedad Valorar S.A., es ajena al trámite administrativo de adquisición de bienes inmuebles realizado por la entidad adquirente -EDU, por cuanto la firma avaluadora no es la competente para expedir el acto administrativo de oferta de compra, ni mucho menos el acto de expropiación, tampoco la que agota las etapas del proceso de enajenación voluntaria y expropiación administrativa, pues carece de competencia. Dice que Valorar S.A. realizó la valoración económica del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria n.º 01N-115835 en el marco de la normativa vigente al momento del dictamen, los usos y suelos y destinación del inmueble, además del análisis del polígono de intervención de acuerdo con el POT del municipio de Medellín, lo que refleja una aplicación adecuada de la técnica para la elaboración de avalúos comerciales.
Refiere que el avalúo aportado por la parte demandante no se ajusta a la realidad del inmueble, que presenta las siguientes inconsistencias: el área del lote objeto de avalúo 3 Expediente digital, archivos Pdf 03, paginas 373-381 4 Expediente digital, archivos Pdf 06 Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU no corresponde al área certificada por la Subsecretaria de Catastro; el valor asignado al metro cuadrado del lote de terreno y a la construcción para el inmueble objeto de expropiación carece de la investigación de mercado realizada por el perito avaluador.
Por último, afirma que el avalúo aportado por la parte demandante no explica la forma en la que se determinó el valor del metro cuadrado del inmueble objeto de estudio, que si bien se señaló la técnica evaluatoria, el método de comparación o de mercado, no se encuentran estudios de ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al objeto de avalúo. Respecto al llamamiento en garantía5, argumentó que el avalúo se realizó conforme a los requisitos establecidos en el Decreto 1420 de 1998 y la Resolución n.º 620 de 2008, que la EDU aportó la documentación técnica y jurídica, así como el certificado de área del inmueble objeto de expropiación para la elaboración del avalúo y que el mismo no fue controvertido por la EDU. 1.6.
Alegatos de conclusión: El apoderado de la parte demandante, presentó escrito6 en el cual manifiesta que el dictamen presentado por el avaluador Juan Camilo Franco Alzate en la audiencia, se hizo con precisión, solidez, exhaustividad y con excelente claridad en sus fundamentos, refirió: “2. En este caso el estudio de ofertas existentes en el mercado inmobiliario se centró en el sector de Santa Elena, el cual presenta usos del suelo y tratamientos rurales de Generación de Actividades Rurales sostenibles (GARS), de conformidad con el POT del municipio de Medellín, que los catalogan como zonas homogéneas físicas y geoeconómicas. 3.
Con base en lo anterior se cumple cabalmente con que deben ser inmuebles comparables y semejantes, aunque se presente alguna heterogeneidad. 4. Ahora bien, si bien es cierto que los inmuebles usados para la comparación distan del inmueble objeto de avalúo, es importante aclarar que especialmente en avalúos rurales, la consecución de información se dificulta, pues en la práctica es poco probable encontrar alrededor del inmueble que se está avaluando, al menos tres predios con área, topografía, usos y tratamientos similares, por lo que se entra en juego el proceso de homogenización. 5 Expediente digital, archivo Pdf 06, páginas 55-58 6 Expediente digital, archivo Pdf 34 Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU 5.
Por lo tanto, dichas ofertas fueron analizadas, clasificadas e interpretadas, como bien se plasmó en el cuadro de homogenización, donde se tomaron factores o inductores de valor como fueron el factor fuente, el factor ubicación y el factor tamaño. Dichos factores son ampliamente tratados por expertos en la materia como es el caso del Autor Oscar A. Borrero Ochoa en su libro Valoración de Predios Agrarios.
Este mismo autor define el proceso de homogenización como hacer homogéneo, hacer equivalente o hacer comparable. (…) pues si analiza a fondo, las ofertas utilizadas dentro del método de comparación, primero que todo no cuentan con ningún tipo de construcción o casas de alto valor, y segundo la mayor parte de los inmuebles de las ofertas utilizadas cuentan con áreas considerables y similares al del objeto de avalúo, como lo son 73.100 m2, 140.800 m2 y 87.680 m2, que si se analiza detenidamente, son áreas que no caben dentro del mercado de fincas de descanso, pues estas normalmente oscilan entre áreas de 2.000 hasta máximo 10.000 m2.
En cuanto a las otras dos ofertas analizadas con áreas de 14.700 y 12.125 m2, se realizó una corrección por factor área como se puede observar en el cuadro de homogenización. 7.3. Como bien lo dice en su afirmación, el lote objeto de avalúo y litigio, colinda con la zona urbana de Medellín y el Batallón Militar, precisamente este hecho es algo que puede jugar a favor del inmueble pues se ubica a menos de 5,0 km del centro de la Ciudad, dando cabida a oportunidades de expansión urbana, o hechos de ciudad como lo es el vivo ejemplo del Parque Las Golondrinas.
(…) 8.2. Las vías de acceso al lote objeto de avalúo son todas urbanas, pues este limita con el perímetro urbano (Polígono urbano Z3_MI_6 – Llanaditas), dentro de las cuales se encuentran las siguientes Calles y Carreras tomando la ruta desde el Parque de Boston: Carrera 39; Calle 58; Carrera 26: Carrera 24B; Calle 57 C; Cale 65 (último tramo). 8.3.
Es de anotar que todas estas vías son pavimentadas en aceptables condiciones de servicio y que los últimos tramos, aunque efectivamente presentan altas pendientes y secciones estrechas, cuentan con la posibilidad de servir al sector, pues se puede acceder en cualquier tipo de vehículo, adicionalmente en el informe se hizo la aclaración que desde la Calle 65 no existía servidumbre carreteable hasta el inmueble, sin embargo era de fácil imposición como efectivamente lo hizo la EDU para servir al proyecto.
(…) dentro del informe no se evidencian los cálculos necesarios de los valores de estas construcciones y por lo tanto, respetuosamente considero que existe un alto grado de subjetividad al momento de estimar el valor de estas construcciones, pues simplemente se limita a poner los siguientes valores en la columna 9 del cuadro del estudio de mercado, en su respectivo orden: $193.600.000; $ 30.800.000; $140.160.000; $201.000.000 y $436.620.000, quedando como saldo el valor de cada uno de los lotes de las ofertas, que da el resultado final del valor del lote objeto de avalúo. 3.Siendo obsoletos los avalúos presentados por las empresas VALORAR y AINKA y con los defectos ya señalados en cada uno de los informes, el despacho habrá de acoger el dictamen presentado por el avaluador JUAN CAMILO FRANCO ALZATE.
Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU (…) 5.Si el Municipio de Medellín no estaba de acuerdo con el dictamen presentado por la parte del demandante debió haberse acogido al Artículo 220 del C.P.A.C.A., solicitando o presentando otro dictamen pericial cosa que no hizo y se limitó a objetarlo por error grave con las dificultades jurídicas ya expresadas.” El apoderado de la EDU, presentó escrito7 en el cual manifestó que se practicó prueba pericial correspondiente a la elaboración del avalúo comercial IAV-001-2019 a cargo de los profesionales Juan Camilo Franco Alzate y Walter Alfredo Osorio Echeverri, sin embargo, dicho avalúo también incurre en errores graves que imposibilitan su valoración probatoria, a saber: “El avalúo se realiza bajo el sistema de comparación o de mercado, sin embargo las ofertas con la cuales se comparó el inmueble objeto de avalúo, si bien se ubican en el corregimiento Santa Elena, las misma se encuentran muy distantes al predio, pues estas se encuentran ubicadas cerca a la vía nacional Medellín – Bogotá, la vereda Barro Blanco y el sector aledaño al parque Arví, lugares que distan ostensiblemente de la realidad económica, de acceso, topográfica y de servicios públicos del sector Matasano vecino al barrio Llanaditas donde efectivamente se ubica el predio objeto de avalúo y cuyo vecindario es principalmente de asentamientos urbanos ilegales. - Las ofertas de mercado están destinadas a fincas de recreo o descanso, las cuales cuentan con casas o edificaciones de alto valor comercial en medio de un ambiente rural, mientras que el inmueble objeto de avalúo colinda con la zona urbana de Medellín con alta presencia de asentamientos urbanos ilegales y con un Batallón Militar. - Las ofertas de mercado que se utilizaron en la comparación cuentan con acceso vehicular a través de la autopista Medellín – Bogotá y la antigua vía a Santa Elena, mientras que el lote objeto de avalúo no cuenta con una vía de acceso directa y la vía más cercana es de alta pendiente que incluso se torna insuficiente para atender la movilidad de los vecinos de la zona. - Las veredas donde se ubican las ofertas de mercado tenidas en cuenta son de alta y mediana demanda, movimiento que se da por la venta constante de fincas y parcelaciones, mientras que en el sector objeto de avalúo la venta de predios se limita a transacciones informales o ilegales y las pocas que son debidamente registradas tienen una rotación muy baja, dado que el sector no es atractivo por la deficiencia en servicios públicos domiciliarios y de transporte.” Señala que los errores graves relacionados anteriormente fueron explicados claramente por el profesional Santiago Bonilla adscrito a la Dirección de Gestión Predial de la EDU, los cuales afectan directamente el precio del avalúo resultante, ante lo cual no puede ser valorado en la sentencia. 7 Expediente digital, Archivo Pdf 32 Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU Aduce que el avalúo practicado por la empresa Valorar SA (V-09-14-2321) y el cual soporta el proceso de expropiación administrativa adelantado por la EDU, si cumple con las características legales y técnicas que demandan este tipo valuaciones comerciales, las cuales se sintetizan así: “El área del lote se extrae de la información oficialmente certificada en el Oficio GT 7220 del 8 de agosto de 2014 (fl. 307 a 309 del cuaderno 2) y las resoluciones de la Secretaría de Gestión y Control Territorial obrantes de folios 311 a 398 del cuaderno 2 del expediente digital, los cuales certifican que el área del inmueble es de 114.367 m2. - El predio conforme su destinación y afectaciones urbanísticas, fue valorado como pedio rural con destinación forestal protector productor y protector reserva hídrica. - El avalúo del lote se realiza conforme el método de mercado o comparación para lo cual se utilizaron ofertas comerciales acordes y semejantes con el inmueble objeto de avalúo, para el efecto la comparación se realizó con inmuebles ubicados en la vereda Piedras Blancas del corregimiento de Santa Elena, algunas cercanas al Parque Arví, y cuya destinación varía entre fincas de recreo y de producción agropecuaria. - Para las áreas sujetas a protección hídrica o retiro de quebrada, se acudió a la elaboración de encuestas directas con profesionales avaluadores tal como lo muestran las memorias del avalúo, ya que este tipo de áreas no son comerciables por no ser edificables ni desarrollables, pues su destinación se limita a la protección de cuencas hídricas. - Para la construcción se utilizó el método de reposición, el cual es el apropiado para edificaciones vetustas como la existente en el lote.” Dice que las áreas avaluadas por la empresa Valorar S.A. si corresponden con el área real del lote objeto de expropiación, y que el ejercicio valuatorio es producto del método de comparación de mercado para el precio del lote y método de costo de reposición para el precio de la construcción existente.
Manifiesta que el Consejo de Estado, ha establecido en su jurisprudencia que son requisitos sine qua non para la prosperidad de la pretensión de nulidad y restablecimiento del derecho especial consagrada en el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, que el demandante logre acreditar con la respectiva prueba técnica que (i) el avalúo comercial realizado por la entidad pública adolece de vicios técnicos o jurídicos de nulidad y, (ii) que el valor comercial de inmueble corresponde a un valor diferente al pagado por la administración, para lo cual se deben seguir los lineamientos de orden Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU legal para la práctica del respectivo avalúo (Expediente 01027-01 del 16-07-2015 Sección Primera CP Guillermo Vargas Ayala).
Finalmente, expresa que técnicamente no se acreditó un solo elemento de reproche de los avalúos realizados por la empresa Avaluos y Tasaciones de Colombia Valorar S.A., ya que de las pruebas técnicas practicadas ninguna se ocupó en desvirtuar la legalidad del avalúo V-09-14-2321, en este sentido, la parte actora no aportó los elementos de juicio (técnicos y jurídicos) necesarios para soportar sus solicitudes de nulidad y restablecimiento económico, por lo cual solicita que se nieguen las pretensiones de la demanda.
El Procurador Judicial Delegado ante la Corporación, no se pronunció en esta etapa procesal. II. CONSIDERACIONES: 2.1. Competencia: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 71, numeral 1º de la Ley 388 de 1997, es competente este Tribunal para conocer en primera instancia de la acción especial contencioso-administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho, el cual dispone: “ARTICULO
71. PROCESO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. Contra la decisión de expropiación por vía administrativa procede acción especial contencioso- administrativa con el fin de obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado, o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido, la cual deberá interponerse dentro de los cuatro meses calendario siguientes a la ejecutoria de la respectiva decisión. El proceso a que da lugar dicha acción se someterá a las siguientes reglas particulares: 1.
El órgano competente será el Tribunal Administrativo en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble expropiado, en primera instancia, cualquiera que sea la cuantía. (…)” 2.2. Problema Jurídico. Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU Corresponde a la Sala determinar si procede declarar la nulidad de las Resoluciones n.º GG-877 del 11 de diciembre de 2014; n.º GG 497 del 11 de mayo de 2015 y n.º GG-723 del 29 de junio de 2015, por quebrantar las disposiciones invocadas en la demanda, en relación con el precio de indemnización pagado a la demandante por la expropiación de su inmueble.
Particularmente, se debe establecer si en el procedimiento administrativo (etapa de negociación) se vulneró el debido proceso. 2.3. Marco normativo de la expropiación administrativa y su indemnización El artículo 58 de la Constitución Política, garantiza el derecho a la propiedad privada y los derechos adquiridos, establece que, sólo el legislador puede determinar, por motivos de utilidad pública o interés social, los casos en los que se pueda adelantar expropiación por vía administrativa, y que -además- estará sujeto al control de esta jurisdicción, incluso respecto de su precio.
Por su parte, la Ley 388 de 1997, que modificó la Ley 9ª de 1989, regula el proceso de adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria y expropiación administrativa. Esta normativa establece cuáles son los fines de utilidad pública o interés general para efectos de decretar la expropiación (art. 58), que puede realizar la Nación, las entidades territoriales, las áreas metropolitanas y asociaciones de municipios, así como los establecimientos públicos, empresas industriales y comerciales del Estado y sociedades de economía mixta que estén facultadas para desarrollar las actividades del artículo 10 de la Ley 9ª de 1989 (art. 59).
El precio de adquisición o expropiación lo determina el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o peritos privados inscritos en las lonjas (art. 61). El procedimiento de expropiación por vía administrativa inicia con un acto que se notifica al titular del inmueble y se inscribe en la Oficina de Registro Instrumentos Públicos respectiva. Este acto constituye una oferta de compra que busca llegar a un acuerdo para la enajenación voluntaria (art. 66), por ello debe indicar el precio indemnizatorio y su forma de pago.
Este se podrá realizar en efectivo, títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, de participación en el proyecto o permuta (art. 67). Si luego de transcurridos treinta días desde la notificación de la oferta, no se ha Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU logrado un acuerdo formal para la enajenación voluntaria, la autoridad debe disponer la expropiación administrativa (art. 68), decisión que se puede recurrir en reposición (art. 69) y luego impugnar ante la justicia contencioso administrativa, para obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado o para controvertir el precio indemnizatorio (art. 71).
El artículo 3 del Decreto n.° 1420 de 1998, en concordancia con el artículo 61 de la Ley 388, dispone que “(…) La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración (…)” (Destacado fuera de texto).
El Decreto 1420 de 19988, que contiene las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración y controversia de los avalúos, en su artículo 25 dispone que los avalúos comerciales de inmuebles que se requieran con fundamento en las Leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997 se deberán efectuar aplicando el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual o, si el caso lo amerita, varios de ellos.
De otra parte, la Resolución 620 de 2008 del IGAC define y precisa el alcance de cada uno de los métodos referidos y su forma de aplicación, y señala las etapas, procedimientos y normas metodológicas para la realización y presentación de los avalúos de que trata el referido Decreto 1420. Aunque no existe tarifa legal para controvertir el precio indemnizatorio, la prueba pericial tiene especial relevancia debido al carácter esencialmente técnico del avalúo comercial de inmuebles, los cuales están sujetos a las reglas del Decreto 1420 de 1998, norma que reglamenta la Ley 388 de 1997 en cuanto a los parámetros y criterios para la elaboración y contradicción de los avalúos, y las metodologías que establezca el 8 Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Resolución nº. 762 de 1998, Resolución nº. 149 de 2002 y Resolución nº. 620 de 2008)9. 2.4.
Caso concreto: Conforme a los antecedentes administrativos, en virtud de las Resoluciones n.° 219 del 21 de julio de 2014 y n.° 461 del 7 de noviembre de 201410, se declaró la existencia de condiciones de urgencia por motivos de utilidad pública e interés social, con el objeto de adquirir predios para la ejecución de proyectos. El 8 de noviembre de 2013, el Municipio de Medellín, suscribió con la EDU el Convenio Interadministrativo n.° 4600051360, modificado el 9 de diciembre de 2013, por el n.° 460005136911, cuyo objeto era “La EDU se compromete para con EL MUNICIPIO DE MEDELLÍN, al "contrato interadministrativo de Administración Delegada para gerenciar, coordinar y realizar actividades inherentes a la adquisición de los inmuebles requeridos para la ejecución del Proyecto Cinturón Verde" Lo anterior, de conformidad con las especificaciones técnicas descritos en la invitación a contratar, la propuesta presentada y demás documentos anexos que hacen parte integral del presente contrato”.
A través de la Resolución n.º 877 del 11 de diciembre de 201412, se inició el procedimiento de enajenación voluntaria o expropiación administrativa y se formuló oferta de compra del inmueble de propiedad de la actora, ubicado en la carrera 16 DD N 65-120, identificado con la matrícula inmobiliaria 01N-115835, conforme al avaluó comercial n.° V-09-14-2321 del 30 de septiembre de 2014, por la suma de $1.089.872.303, efectuado por la sociedad empresa Avaluos y Tasaciones de Colombia Valorar S.A. Como la demandante no manifestó aceptación de la oferta, por no estar de acuerdo con el precio de indemnización, la EDU procedió con la expropiación administrativa. 9 Consejo de Estado, Sección Primera, sentencia de 14 de mayo de 2009, Rad. 2005-03509-01 [fundamento jurídico 3.2] y sentencia del 1º de agosto de 2019, Rad. 2014-00750-00 [fundamento jurídico 74]. 10 Expediente digital, Pdf 03, páginas 65 y ss 11 Según los considerandos de la Resolución n.° GG 877 del 11 de diciembre de 2014 12 Expediente digitalizado, archivo Pdf 03, páginas 103-123 Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU La EDU a través de la Resolución n.°00497 del 11 de mayo de 201513, fijó el precio indemnizatorio correspondiente a la expropiación por vía administrativa, en la suma de $1.089.872.303, del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 01N-115835 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín Zona Norte, de conformidad con el avalúo comercial n.° V-09-14-2321 del 30 de septiembre de 2014, elaborado por la empresa Avaluos y Tasaciones de Colombia Valorar S.A. Ahora bien, según se afirma en la demanda, en el procedimiento administrativo se vulneró el debido proceso, consagrado en el artículo 29 de la Constitución Política, por cuanto no se ofreció a la demandante la publicidad del avaluó n.° V-09-14-2321 del 30 de septiembre de 2014, realizado por Valorar S.A. Dice que en el trámite previo a la expedición del acto administrativo debió primar el principio de contradicción y defensa, pues no se tuvo en cuenta las comunicaciones emitidas por la demandante, permitiendo que el trámite de expropiación siga su curso.
Sobre la etapa de la negociación, que debe agotarse dentro del procedimiento de la expropiación por vía administrativa, la Ley 388, establece en lo pertinente, lo siguiente: “Artículo 61.- MODIFICACIONES AL PROCEDIMIENTO DE ENAJENACION VOLUNTARIA. Se introducen las siguientes modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria regulado por la Ley 9a. de 1989: El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno. El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación económica.
La forma de pago del precio de adquisición podrá ser en dinero o en especie, en títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, derechos de participación en el proyecto a desarrollar o permuta. Cuando de conformidad con lo dispuesto en la presente Ley se acepte la concurrencia de terceros en la ejecución de proyectos, los recursos para el pago del precio podrán provenir de su participación. La comunicación del acto por medio del cual se hace la oferta de compra se hará con sujeción a las reglas del Código Contencioso Administrativo y no dará lugar a recursos en vía gubernativa.
Será obligatorio iniciar el proceso de expropiación si transcurridos treinta (30) días hábiles después de la comunicación de la oferta de compra, no se ha llegado a un acuerdo 13 Expediente digital, Pdf 03, páginas 129-140 Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU formal para la enajenación voluntaria, contenido en un contrato de promesa de compraventa.
No obstante lo anterior, durante el proceso de expropiación y siempre y cuando no se haya dictado sentencia definitiva, será posible que el propietario y la administración lleguen a un acuerdo para la enajenación voluntaria, caso en el cual se pondrá fin al proceso. Los inmuebles adquiridos podrán ser desarrollados directamente por la entidad adquirente o por un tercero, siempre y cuando la primera haya establecido un contrato o convenio respectivo que garantice la utilización de los inmuebles para el propósito que fueron adquiridos. [ ] Parágrafo 2º.- Para todos los efectos de que trata la presente Ley el Gobierno Nacional expedirá un reglamento donde se precisarán los parámetros y criterios que deberán observarse para la determinación de los valores comerciales basándose en factores tales como la destinación económica de los inmuebles en la zona geoeconómica homogénea, localización, características y usos del inmueble, factibilidad de prestación de servicios públicos, vialidad y transporte.” (Las negrillas y subrayas fuera de texto). [ ] “Artículo 66º.- Determinación del carácter administrativo.
La determinación que la expropiación se hará por la vía administrativa deberá tomarse a partir de la iniciación del procedimiento que legalmente deba observarse por la autoridad competente para adelantarlo, mediante acto administrativo formal que para el efecto deberá producirse, el cual se notificará al titular del derecho de propiedad sobre el inmueble cuya adquisición se requiera y será inscrito por la entidad expropiante en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su ejecutoria.
Este mismo acto constituirá la oferta de compra tendiente a obtener un acuerdo de enajenación voluntaria.” “Artículo 67º.- Indemnización y forma de pago. En el mismo acto que determine el carácter administrativo de la expropiación, se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 de la presente Ley.
Igualmente se precisarán las condiciones para el pago del precio indemnizatorio, las cuales podrán contemplar el pago de contado o el pago entre un cuarenta (40%) y un sesenta por ciento (60%) del valor al momento de la adquisición voluntaria y el valor restante en cinco (5) contados anuales sucesivos o iguales, con un interés anual igual al interés bancario vigente en el momento de la adquisición voluntaria.
Parágrafo 1º.- El pago del precio indemnizatorio se podrá realizar en dinero efectivo o títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, de participación en el proyecto o permuta. En todo caso el pago se hará siempre en su totalidad de contado cuando el valor de la indemnización sea inferior a doscientos (200) salarios mínimos legales mensuales al momento de la adquisición voluntaria o de la expropiación. Parágrafo 2º.- El ingreso obtenido por la enajenación de inmuebles a los cuales se refiere el presente Capítulo no constituye, para fines tributarios, renta gravable ni ganancia ocasional, siempre y cuando la negociación se realice por la vía de la enajenación voluntaria.
“ “Artículo 68º.- Decisión de la expropiación. Cuando habiéndose determinado que el procedimiento tiene el carácter de expropiación por vía administrativa, y transcurran treinta (30) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del acto administrativo de que trata el artículo 66 de la presente Ley, sin que se haya llegado a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria contenido en un contrato de promesa de compraventa, la autoridad competente dispondrá mediante acto motivado la expropiación administrativa del bien inmueble correspondiente, el cual contendrá lo siguiente: 1.
La identificación precisa del bien inmueble objeto de expropiación. 2. El valor del precio indemnizatorio y la forma de pago. 3. La destinación que se dará al inmueble expropiado, de acuerdo con los motivos de utilidad pública o de interés social que se hayan invocado y las condiciones de urgencia que se hayan declarado. Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU 4.
La orden de inscripción del acto administrativo, una vez ejecutoriado en la correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para los efectos de que se inscriba la transferencia del derecho de dominio de su titular a la entidad que haya dispuesto la expropiación. 5. La orden de notificación a los titulares de derecho del dominio u otros derechos reales sobre el bien expropiado, con indicación de los recursos que legalmente procedan en vía gubernativa […] (Las subrayas y negrillas fuera de texto)”.
En tratándose de las etapas tanto del proceso de expropiación administrativa como aquel que se da por vía judicial, se deben agotar varias etapas a fin de que puedan cumplir con su cometido. En este sentido, deben destacarse tres etapas básicas que se deben agotar para que se lleve a cabo el proceso expropiatorio: i) la oferta de compra, ii) la negociación y iii) el proceso expropiatorio propiamente dicho14.
Sobre el particular, es del caso traer a colación la sentencia proferida por la Sección Primera del Consejo de Estado, del 11 de diciembre de 2015 (Expediente nro. 2500- 23-24-000-2006-00201-01, en la cual se pronunció sobre las etapas de la expropiación administrativa, de la siguiente manera: “[…] Tanto en el proceso de expropiación judicial como en el de expropiación administrativa existe una fase previa de negociación, “a través de la cual la entidad intenta adquirir el bien, de tal forma que se evite la iniciación del proceso expropiatorio propiamente dicho.
Esta etapa se inicia con una oferta de la administración al particular para adquirir el bien por el precio base fijado por la entidad. Luego sigue una etapa de negociación directa con el particular. Si el proceso de negociación directa resulta exitoso, se pasa a la etapa de transferencia del bien y de pago del precio acordado. Si el proceso de negociación fracasa, empieza la etapa expropiatoria propiamente dicha, la cual culmina con el traspaso del título traslaticio de dominio al Estado y el pago de la indemnización al particular expropiado15”.
En lo atinente a cada una de ellas, esta Corporación advirtió16: “Respecto de la etapa de oferta de compra debe indicarse que indistintamente si se refiere al proceso de expropiación por vía judicial o administrativa, inicia con la expedición de un acto administrativo que contiene la información de la oferta de compra que se hace al propietario del bien que se pretende expropiar.
En el caso de la expropiación por vía judicial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley 9 de 1989, el procedimiento inicia con la expedición de un acto (oficio) que identifica el bien y el precio base de negociación. Por su parte, en lo que respecta a la expropiación por vía administrativa, debe destacarse, según lo disponen los artículos 66 y 67 de la Ley 388 de 1997, que comienza con la expedición de un acto administrativo de expropiación que informa al propietario del bien al que pretende 14 Consejo de Estado, Sección Primera, sentencia de 22 de marzo de 2002 (Expediente nro. 63001-23-31-000- 2002-01171-01 15 Corte Constitucional.
Sentencia C – 459 de 2011. Magistrado Ponente: Dr. Jorge Ignacio Pretelt Chaljub. 16 Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Sentencia de 9 de febrero de 2012. Rad.:2001 – 1262. Magistrada Ponente: Dra. María Claudia Rojas Lasso. Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU hacerse la administración, la posibilidad de negociar directamente la compra de éste por el precio consignado en el acto, así como las condiciones de pago del precio.
Una vez agotada la primera etapa comienza la subsiguiente, consistente en la negociación. En ella, según lo disponen las Leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997 se busca, entre otras cosas, modificar el precio base que la administración fijó en la oferta y terminar el proceso anticipadamente por la enajenación voluntaria del bien. En el caso de la expropiación por vía judicial ésta etapa dura máximo 30 días, contados a partir de la notificación de la oferta de compra, mientras en aquella que es por vía administrativa el mismo término se cuenta a partir de la ejecutoria del acto que determina que la expropiación se hará por dicha modalidad.
En palabras de la Corte Constitucional (M.P. Manuel José Cepeda Espinosa) debe destacarse lo siguiente de ésta etapa: “En el caso de la expropiación judicial, pasados treinta días desde la oferta sin que se haya perfeccionado el contrato de promesa de compraventa, o dos meses desde el contrato de promesa de compraventa sin que se haya celebrado el contrato de compraventa, la entidad expide una "resolución de expropiación", mediante la cual señala el inicio de la etapa expropiatoria propiamente dicha.
Luego, la entidad radica ante el juez civil la demanda de expropiación, dando así inicio al proceso judicial. (…) En el caso de la expropiación por vía administrativa, vencido el plazo para la negociación directa sin que se haya perfeccionado el contrato de promesa de compraventa, la autoridad competente, mediante acto administrativo motivado, decide unilateralmente la expropiación, el precio del bien y las condiciones de pago.” Así las cosas, se tiene que una vez la administración expide la resolución de expropiación, bien se trate de aquella que se da para iniciar el trámite en sede judicial o la que da lugar a la expropiación administrativa, finiquita la etapa de negociación para dar lugar al proceso expropiatorio propiamente dicho.
Por último, la tercera etapa en sede judicial inicia con la interposición de la demanda, en la de que conformidad con lo previsto en el artículo 62 numeral 3° de la Ley 388 de 1997, la entidad administrativa podrá solicitar al juez civil que ordene la entrega anticipada del inmueble cuya expropiación se demanda, siempre y cuando acredite haber consignado a órdenes del respectivo juzgado una suma equivalente al cincuenta por ciento del avalúo practicado para los efectos de la enajenación voluntaria.
Dicha etapa termina con una sentencia, que si deniega la expropiación será apelable en efecto suspensivo, y si la decreta en el efecto devolutivo. Por su parte, en lo que corresponde a la expropiación por vía administrativa, el procedimiento resulta ser más ágil, pues la administración expide un nuevo acto administrativo - identificando, entre otras cosas, el bien expropiado, el valor del precio indemnizatorio y la forma de pago – el cual tiene como principal efecto que el derecho de propiedad sobre el bien se traslade a la entidad que decreta la expropiación, una vez se registre en la oficina de registro de instrumentos públicos.
Si la entidad no realiza el pago de la indemnización o no acredita su depósito dentro de los términos del artículo 70 de la Ley 388 de 1997, la decisión de expropiación no producirá efecto alguno y la entidad deberá surtir nuevamente el proceso expropiatorio […] (Negrillas y subrayas fuera de texto).” De lo antes transcrito se infiere claramente que la etapa de negociación directa del proceso expropiatorio se caracteriza por buscar modificar el precio base que la Administración fijó en la oferta y terminar el proceso anticipadamente por la enajenación voluntaria del bien.
Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU Así mismo, que cuando se vence el plazo de treinta (30) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del acto, que constituye la oferta de compra, sin que se haya perfeccionado el contrato de compraventa o que haya fracasado la negociación entre la administración y el propietario del inmueble, la autoridad competente, mediante acto administrativo motivado, debe decidir unilateralmente la expropiación, el precio del bien y las condiciones de pago.
En el caso que se examina, mediante la Resolución n.º 877 del 11 de diciembre de 201417 acusada, la EDU determinó la adquisición por el procedimiento de enajenación voluntaria o expropiación administrativa y formuló oferta de compra del inmueble de propiedad de la actora, ubicado en la carrera 16 DD N 65-120, identificado con la matrícula inmobiliaria 01N-115835, conforme al avaluó comercial n.° V-09-14-2321 del 30 de septiembre de 2014, por la suma de $1.089.872.303, efectuado por la sociedad empresa Avaluos y Tasaciones de Colombia Valorar S.A. En la citada Resolución, la EDU, en su artículo noveno, estableció: “ARTÍCULO NOVENO: OFERTA DE COMPRA.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 66 de la Ley 388 de 1997, el presente acto administrativo se constituye en Oferta de Compra tendiente a obtener un acuerdo de enajenación voluntaria.” Dicho acto administrativo fue notificado personalmente a la parte actora el 16 de diciembre de 201418. En atención a la referida oferta de compra, la parte actora envió las siguientes comunicaciones: - Mediante derecho de petición de 19 de enero de 201519, dirigido al Gerente General de la EDU, la parte actora solicitó lo siguiente: “2- Brevemente puedo decir a usted que el valor asignado como oferta de compra del predio, no tiene un soporte objetivo por no corresponder a la realidad del precio 17 Expediente digitalizado, archivo Pdf 03, páginas 103-123 18 Según consta en los considerandos de la Resolución n.º GG 00497 del 11 de mayo de 2015 - archivo Pdf 03, página 267-. 19 Expediente digitalizado, archivo Pdf 02, páginas 61-62 Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU comercial de la tierra en el sector, de acuerdo con los informes que tenemos en nuestro poder y el amplio conocimiento del sector y sus particularidades. 3- De otra parte, observamos que la referencia al predio en sus datos técnicos es equivocada y deficitaria al anotar un Área muy reducida en relación con el Área correcta y real del inmueble como quiera que es de 162.111 metros cuadrados incluido el derecho de los Hermanos Tobón Cadavid.
Al respecto y con fecha 17 de Diciembre de 2014 remitimos una carta a la Sub- dirección Administrativa del Catastro interponiendo los Recursos de Reposición y Apelación respectivos CONTRA la Resolución No. 9622 de 2014 con objeciones de fondo al Área del predio y otras. (…)” En respuesta a dicha petición, el Director de Gestión Predial, el 4 de febrero de 2015, se pronunció manifestando lo siguiente20: “El inmueble identificado con la matricula inmobiliaria 01N-115835, fue avaluado por AVALÚOS Y TASACIONES DE COLOMBIA VALORAR S.A., identificada con el NIT 900.232.534-1, con Registro Nacional de Avaluador N° J-015, entidad adscrita a la Lonja de propiedad raíz de Medellín. 4.
Mediante la resolución 11643 del 4 de noviembre de 2014, el Subdirector Administrativo de Catastro certifico que el área del lote es de 114.367,31 m2, que corresponde a la misma área del avalúo comercial. 5. En relación a la solicitud presentada por Ustedes ante catastro Municipal, con el fin de que revise el área certificada, requerimos la respuesta con el fin de verificar si eventualmente dicha entidad certifica un cambio en el área del inmueble, esto constituiría un argumento de carácter técnico para revisar el avalúo. Por lo anterior hasta tanto catastro municipal no se pronuncie frente a su solicitud de revisión de áreas el avalúo informado mediante nuestra resolución de oferta no puede presentar ninguna variación. Agradecemos nos envié, dentro de los 5 días hábiles siguientes al recibo de esta respuesta, por el medio más expedito una copia de la solicitud presentada por Ustedes ante Catastro Municipal el 17 de diciembre de 2014 (…)” Posteriormente, el 9 de febrero de 201521, la parte demandante le manifiesta a la demandada que se está desestimando el valor real del bien objeto de negociación, al rebajar el área del inmueble y al obligarla a aceptar un avalúo. En respuesta a esta comunicación, a través de oficio de 19 de febrero de 201522, la EDU le reiteró la 20 Expediente digitalizado, archivo Pdf 02, páginas 65-69 21 Expediente digitalizado, archivo Pdf 02, páginas 71-73 22 Expediente digitalizado, archivo Pdf 02, páginas 75-77 Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU anterior respuesta del 4 de febrero de 2015, agregando que no se anexó la copia de la solicitud presentada ante Catastro Municipal el 17 de diciembre de 2014, en relación a las áreas del inmueble, cuya variación si constituye un argumento técnico para revisar el avalúo. Según se narra en la demanda, por convenio de las partes se reunieron el 29 de abril de 2015, con el fin de exponer las diferentes observaciones en relación con el avalúo, sin embargo, no se llegó a ningún acuerdo y por medio de la Resolución n.° GG-00497 del 11 de mayo de 2015, la EDU dispuso la expropiación por vía administrativa del inmueble de la demandante, estableciendo como valor del bien en la suma de $1.089.872.203.
En relación con las referidas comunicaciones, la Sala observa que las mismas ponen de presente que sí se agotó la etapa de negociación directa y que la parte demandante tuvo la oportunidad de negociar el precio indemnizatorio del inmueble objeto de expropiación y de modificarlo, dado que pudo manifestar sus inconformidades respecto al área del lote, pero que no se llegó a ningún acuerdo, respecto al precio ofrecido por la EDU, o para enajenar voluntariamente el inmueble o para perfeccionar un contrato de compraventa de ese bien, lo cual constituye el objeto de esta etapa.
Por ello, al transcurrir el término de 30 días, sin lograr un acuerdo formal para la enajenación voluntaria contenido en un contrato de promesa de compraventa, se cumplió el requisito para que la EDU dispusiera la expropiación administrativa del referido inmueble, conforme lo hizo, a través de la Resolución n.° GG-00497 del 11 de mayo de 2015 demandada y lo prevé el artículo 68 de la Ley 388 y, en consecuencia, su expedición estuvo ajustada a derecho.
El anterior análisis sirve para desestimar la violación del debido proceso, por desconocimiento del derecho de contradicción y defensa, alegado por la parte actora, en tanto sirve para demostrar que ella sí tuvo oportunidad de manifestar sus inconformidades con respecto al precio indemnizatorio fijado en la oferta por la EDU y de intentar modificarlo, empero no allegó ninguna prueba que desvirtuara que el área del lote tenido en cuenta por la EDU en la oferta de compra fuera incorrecto, pese a los requerimientos de dicha entidad a la actora para que allegara la respuesta a la Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU solicitud presentada por ella ante Catastro Municipal, sobre un eventual cambio en el área del inmueble.
En efecto, la parte actora no acreditó que el área del lote es de mayor valor a la contenida en el acto de oferta de compra y de expropiación, todo lo contrario, en el proceso se encuentra la Resolución n. 9622 del 17 de septiembre de 201423, por medio de la cual se resolvió modificar la inscripción catastral del predio con matrícula inmobiliaria n.° 115835, la cual se fundamentó en la visita técnica realizada al inmueble y mediante informe técnico GT - 7221 del 08 de agosto de 2014, se determinó que el área de lote del inmueble es de 114.367,31 m2.
La demandante presentó los recursos de reposición en subsidio apelación, los cuales fueron desatados a través de las Resoluciones n. 3245 de 2015 y n. AG125 de 2016, ratificando el área señalada en la Resolución inicial. Ahora, frente al argumento de que no se dio publicidad al avalúo, la Sala se permite precisar que, de conformidad con la Ley 388, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o los peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes son las entidades llamadas a realizar el avalúo comercial del inmueble objeto de expropiación administrativa.
En concordancia con lo anterior, el artículo 3 del Decreto n.°1420 de 1998, establece que “La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración.”.
Por su parte, el artículo 13 del Decreto n.°1420 de 1998, consagra que la solicitud de realización de los avalúos debe presentarse por la entidad interesada en forma escrita, señalando el motivo del avalúo y entregando a la entidad encargada los documentos pertinentes. El Parágrafo 2, de este mismo artículo, señala que el plazo para la realización de los avalúos es máximo de treinta (30) días hábiles, salvo las excepciones legales, los cuales se contarán a partir del día siguiente al recibo de la solicitud.
A su vez, el artículo 15 del Decreto 1420 de 1998 y la Resolución 620 de 23 Expediente digitalizado, archivo Pdf 03, páginas 311-314 Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU 2008, establecen que solo la entidad solicitante puede pedir la revisión y la impugnación al avalúo dentro de los cinco (5) días siguientes a la fecha en que la entidad que realizó el avalúo se lo ponga en conocimiento, es decir, que en ninguna parte de la normatividad relacionada establece que el avalúo debe ser puesto en conocimiento de la parte actora.
Continuando con el tema del avaluó realizado por la Empresa Avalúos y Tasaciones de Colombia - Valorar S.A., la parte actora manifiesta que este asigna un valor al metro cuadrado de manera diferencial entre el terreno en área protectora productora y área de protección hídrica, asignándoles un valor por metro cuadrado de $10.300,00 y $6.950,00, respectivamente, precio indemnizatorio que a todas luces se torna irrisorio o simbólico, ya que no se tuvo en cuenta en ningún momento el precio promedio de los predios aledaños.
Agrega, que, la EDU aceptó sin efectuar auditoria técnica un avaluó realizado con criterio subjetivo, desconociendo el valor del área real del terreno y su condición de predio urbano, al valorar el metro cuadrado del inmueble por debajo de su valor real. Sobre el particular, la Sala advierte que la parte demandante, inconforme con el precio indemnizatorio reconocido en la oferta de compra, allegó un avalúo comercial con la demanda y solicitó la práctica un dictamen pericial en el proceso judicial para que se revisara el valor comercial del metro cuadrado y el área del lote de terreno expropiado; i) en el avalúo de la empresa Ainka Consultores S.A. del 13 de abril de 201524, se señaló que el bien a expropiar tenía un valor comercial de $6.654.205.000 y, ii) el dictamen pericial elaborado por el ingeniero Juan Camilo Franco Alzate, el 10 de enero de 201925, estimó el valor comercial del inmueble para esa fecha en la suma de $3.087.917.370.
Respecto al primer avalúo de la empresa Ainka Consultores S.A. del 13 de abril de 201526, concluyó como valor comercial del lote en la suma de $6.654.205.000. Para la realización del avalúo se tomó en consideración las características del sector, el suelo, servicios públicos, vías de acceso al sector y transporte, descripción física del 24 Expediente digitalizado, Pdf 02, páginas 163-193 25 Expediente digitalizado, Pdf 04, páginas 97-188 26 Expediente digitalizado, Pdf 02, páginas 163-193 Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU terreno y de la construcción, desarrollo económico, comportamiento de oferta y demanda, método valuatorio, entre otros.
Según el avalúo para su realización se tuvo en cuenta el índice y el costo por m2 de construcción en el Municipio de Medellín (CONSTRUDATA), últimas negociaciones realizadas en zonas aledañas al bien objeto de avalúo, su categorización dentro del rango en que se le identifica, comportamiento del mercado de este tipo de bienes en el sector, la resolución 0762 del IGAC, avalúos realizados en el sector, el plan de ordenamiento territorial (ficha resumen del sector), Sin embargo, no se explicó cuáles fueron las operaciones o transacciones inmobiliarias y los avalúos analizados para determinar el valor comercial del bien inmueble expropiado, no se aportó, ni suministró la información o documentación que permita conocer y analizar estos estudios.
Es cierto que se puede utilizar la información que proporciona Construdata para la elaboración del avalúo, la cual constituye fuente oficial de consulta y es constantemente utilizada en la aplicación de los métodos determinados por el IGAC en la Resolución No. 620 de 199827, sin embargo no fue aportado las investigaciones de mercado de Construdata que dice fue aplicado en el avalúo. En efecto, no especificó cuáles fueron las características del sector, de oferta y demanda que se tuvieron en cuenta para la valoración del inmueble, ni se allegó explicación o soporte probatorio alguno, que sustente el citado estudio de mercado, lo cual permite expresar que este avalúo carece de argumentos técnicos y de apoyo probatorio, que conlleven a acreditar la corrección del justiprecio arrojado por este avalúo y descarte el valor del precio indemnizatorio del bien expropiado establecida en el avalúo oficial realizado por Valorar S.A., y que fue acogido en las Resoluciones demandadas.
Con todo lo anterior, el avalúo aportado por la parte demandante no se ajusta a la realidad del inmueble, el cual presenta inconsistencias, en torno al área del lote objeto 27 Consejo De Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, Consejero ponente: Oswaldo Giraldo López. Bogotá, D.C., catorce (14) de septiembre de dos mil veinte (2020).
Radicación número: 05001- 2331-000-2007-00419-01 Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU de avalúo la cual no corresponde al área certificada por la Subsecretaria de Catastro y en cuanto al valor asignado al metro cuadrado del lote de terreno y a la construcción carece de la investigación de mercado realizada por el perito avaluador; errores que fueron advertidos tanto por la parte demandada como por la parte actora, cuando en los alegatos la demandante señala que los avalúos presentados por las empresas VALORAR y AINKA y con los defectos ya señalados en cada uno de los informes, el despacho habrá de acoger el dictamen presentado por el avaluador JUAN CAMILO FRANCO ALZATE.
En cuanto concierne al dictamen pericial practicado por el Perito Juan Camilo Franco Alzate, que concluyó como valor comercial total del inmueble la suma de $3.087.917.370, es del caso traer a colación los siguientes apartes del mismo: “(…) 2.7 Normatividad P.O.T. De conformidad con el Acuerdo No. 48 de 2014 "Por medio del cual se adopta la revisión y ajuste de largo plazo del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Medellín y se dictan otras disposiciones complementarias", el Inmueble se encuentra dentro del suelo rural del corregimiento Santa Elena, vereda Piedras Blancas - Matasano, polígono SE-GARS-21.
(…). 3.1.1. Ubicación El inmueble limita por su lindero Sur, limita con el suelo urbano del municipio de Medellín (Polígono urbano Z3_MI_6 - Llanaditas). Se ubica aproximadamente a 5,5 km de la zona céntrica del municipio de Medellín, pasando por los barrios Boston, Enciso, Sucre, La Ladera, Los Mangos y Llanaditas. (…) 3.1.2.
Recursos hídricos Uno de sus linderos corresponde a la quebrada La Loca 2 y la quebrada La Loca 1 divide el predio de Norte a Sur, lo que conlleva a que aproximadamente el 27% del área total del predio (31.000 m?) se encuentre dentro de protección hídrica. (…) 3.1.5. Linderos "Tomando como punto de partida el mojón donde inicia la línea recta que sube del peñón de que se habla en la Escritura (sic) y que está colocado en el punto más alto, de este mojón que es donde empieza el lindero del terreno vendido, una línea recta, ligeramente inclinada hacia el sur 14 grados hasta encontrar la cañada de la quebrada gallinazo, en cuyo punto pondrá un mojón; quebrada abajo hasta donde se ponga otro mojón, el cual será colocado al final de una línea que partiendo del primer mojón, siguiendo el contrafuerte más oriental, por su parte más Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU superior, y pasando por el final de este contrafuerte en su parte más larga, venga a morir a la quebrada, tomando una línea derecha y la más corta" 3.1.6.
Topografía El lote presenta una topografía mixta con topografía parcialmente inclinada, una parte ligeramente inclinada y otra fuertemente inclinada. 3.1.7. Área del lote Descripción Área (m2) Lote 114.367,31 Nota: El área total fue tomada del Mapa del POT de Medellín. (…) GENERALIDADES DE LAS CONSTRUCCIONES Y OBRAS CIVILES Dentro del lote existe una construcción principal de uso residencial, de un piso, usada, construida en sistema de murtos cargueros en tapias.
Detalles de la construcción principal Tipo Vivienda Acabados Sencillos Vetustez 99 años aprox. Número de pisos 1 Vida técnica 70 años Iluminación Regular Conservación Malo (4,5) Ventilación Regular Nota: dadas las condiciones físicas en la que se encontraba la construcción en 2015, su vetustez y el estado de conservación (amenaza ruina), de conformidad con la Resolución 620 de 2008 del IGAC, la construcción cumplió su vida útil (para sistema de muros cargueros la vida útil es de 70 años), por lo tanto se hace la descripción de ésta, pero no se valorará cuantitativamente. 3.2.1 Área de la construcción # Descripción Área (m2) 1 Vivienda 133,99 4.
ENTORNO 4.1. Características del Municipio Medellín (…) Límites municipales Por el norte con: Bello, Copacabana y San Jerónimo. Por el sur con: Envigado, Itagüí, La Estrella y El Retiro. Por el oriente con: Guarne y Rionegro Por el occidente con: Angelópolis, Ebéjico y Heliconia. • Aspectos generales. Extensión: (Kms2) (a) 380,64...
Suelo Urbano: 105,02. _ Suelo de Rural: 270,42. _ Suelo de Expansión: 5,20. Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU. Temperatura Promedio: 24 ° C. 4.2 Usos predominantes El inmueble se ubica en la zona rural del Municipio, en el límite con el suelo urbano y cerca del suelo de expansión urbano del sector Llanaditas, donde se ubican asentamientos humanos de desarrollo incompleto e inadecuado, localizados por fuera del perímetro sanitario.
Se desarrollan algunas actividades sostenibles propias del suelo rural, con la posibilidad de acceso inmediato a las actividades urbanas, donde se encuentran establecimientos comerciales y de servicios, instituciones educativas, religiosas, gubernamentales, entre otros. 4.3 Servicios Públicos Energía EPM Acueducto y alcantarillado Vereda/ tanque séptico Telefonía e internet N.A. Gas domiciliario N.A. 4.4 Vías de acceso e infraestructura.
La principal vía de acceso al predio es la Calle 65, pavimentada en aceptables condiciones de servicio, sin embargo es una vía de una sección reducida y con altas pendientes. El acceso desde la Calle 65 hasta el predio se hace por camino de herradura. 4.5 Elementos de las vías. Las vías de acceso cuentan con las obras complementarias, cunetas, alumbrado público. 4.6 Estado de conservación de las vías.
El estado de conservación de las vías es aceptable. 4.7 Estratificación Socioeconómica El sector en general se encuentra catalogado con estratificación socioeconómica baja entre 1 y 2 4.8 Topografía del sector. La topografía del sector se conforma por terrenos entre ligeramente inclinados e inclinados. 4.9 Sistema de Transporte público El sector cuenta con un buen servicio de transporte público principalmente en buses, que prestan con suficiencia el servicio hasta el sector Llanaditas 5.
HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS 5.1 Problemas de estabilidad y suelo El sector y el predio en particular, no se encuentran en zona de riesgo por movimiento en masa ni inestabilidad geológica, ni probabilidad de inundación. 5.2 Impacto ambiental y condiciones de salubridad Dentro del sector no existen condiciones negativas ni elementos ambientales que afecten el inmueble objeto de avalúo. 5.3 Seguridad y problemáticas socioeconómicas Dentro del sector no existen problemáticas de seguridad ni socioeconómicas que afecten la comercialización del predio, a excepción de delincuencia común. Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU
6. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN Y MERCADO Para el caso particular del inmueble objeto de avalúo se considera una baja expectativa de valorización teniendo en cuenta los usos del suelo, la destinación de éste y su entorno.
7. CONCEPTO DE LA GARANTÍA De acuerdo con el aspecto jurídico, las características físicas y las condiciones del entorno, el inmueble goza de buena garantía para respaldar cualquier tipo de operación inmobiliaria, comercial o crediticia.
8. SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO Para la determinación del justo precio, además de todo lo anteriormente descrito en el presente avalúo comercial, se han tenido en cuenta las siguientes variables endógenas y exógenas que influyen directamente sobre el valor; estas son los siguientes: Oferta y demanda de predios similares en el sector específico o con otros sectores similares.
Localización dentro del sector Localización cerca de importantes proyectos, establecimientos educativos, comerciales, religiosos, hospitalarios y de recreación. La reglamentación de la zona y del predio particularmente. Las vías de acceso al inmueble. Posibilidades de valorización Nivel socioeconómico de los pobladores del sector o sus alrededores.
9. METODOS USADOS PARA EL AVALÚO De conformidad con la Resolución 620 de 2008, los métodos usados para a determinación del valor comercial son los siguientes: Método de comparación o de mercado: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
Método de costo de reposición (…) MEMORIA DE CÁLCULO DEL VALOR DEL LOTE Estudio de Mercado Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU HOMOGENIZACIÓN DE VALORES DE LOTES RURALES Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU Al respecto, el perito Juan Camilo Franco Alzate en la Audiencia de contradicción del dictamen celebrada el 5 de diciembre de 2019, adujo que para el avalúo utilizó el método de comparación o de mercado, que en el tema de avalúos rurales es difícil encontrar transacciones y ofertas iguales al predio expropiado, por lo que se apoyó en 5 ofertas de internet, las cuales están dentro del mismo sector de Santa Elena y tienen el mismo uso de suelo.
Dijo que es difícil encontrar un predio igual, por lo que se ubica predios con el mismo uso de suelo dentro del mismo corregimiento y se procede a hacer la homogenización. Agregó que, si bien los bienes inmuebles no son colindantes, están dentro de la misma zona y son comparables por los usos de suelo, lo cual se explica en el cuadro de homogenización. Aclaró que los muebles no son semejantes pero hay que hacerlos homogéneos, que una vez se clasifican y se tabulan, se calcula el valor teniendo en cuenta 3 factores, como son, la fuente, la ubicación y el tamaño. En este punto, cuando se acude al método de comparación, es necesario en la presentación del avalúo debe hacerse mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior, conforme lo establece el artículo 10º de la Resolución n.° 620 de 23 de septiembre de 200828, lo cual no obra en el expediente ni es determinable a partir de las páginas de internet señaladas en el dictamen pericial, por lo que no se cumplen los presupuestos previstos en la normatividad.
En efecto, respecto del dictamen pericial practicado en sede judicial, se observa que para el estudio de mercado se analizó una información tomada de páginas web, entre otras de finca raíz.com.co, sobre 5 lotes en venta y se allegó los pantallazos de su búsqueda, sin embargo, no fue posible acceder a los mismos, de modo que al no obrar en el expediente la fuente de la información, ni la fecha de publicación, no se puede determinar cuáles fueron exactamente los inmuebles y las negociaciones particulares y concretas que se tuvieron en cuenta para realizar la comparación. 28 “Artículo 10º.
Método de comparación o de mercado. Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior…” Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU Se debe precisar que, según el perito, los cinco lotes no son semejantes al lote objeto de expropiación, por lo que solo son comparables por los usos de suelo y ubicación, en tanto los predios no colindantes se ubican en diferentes veredas del Corregimiento de Santa Elena.
De igual forma, en los cuadros de memoria de cálculo del valor del lote y el de homogenización contenido en el dictamen, se señala que para estimar el valor se tuvo en cuenta tres factores como son, la fuente, la ubicación y el tamaño, sin embargo, reitera la Sala que no es posible acceder al medio del cual se obtuvo el estudio de mercado, por lo cual, al no acreditar la fuente de información, no es posible determinar las características específicas y precios de los 5 lotes que se utilizaron en la muestra de mercado.
Por lo demás, tampoco aparece en él la constancia expresa de las comparaciones, simulaciones, cálculos y operaciones efectuados para deducir el valor del metro cuadrado, lo cual permite expresar que este avalúo carece de apoyo probatorio y de argumentos técnicos, que conlleven a acreditar la corrección del justiprecio arrojado por este avalúo. Se insiste, si bien este dictamen señaló que utilizó las ofertas o transacciones de bienes comparables al del inmueble objeto de avalúo, no identificó de manera explícita, de cuáles obtuvo la información, ni allegó explicación o soporte probatorio alguno, que sustente el citado estudio de mercado, por lo cual, no brinda las razones necesarias para controvertir y poner en tela de juicio la legalidad del avalúo comercial que sirvió de fundamento a la parte demandada para la determinación del precio de oferta, sino que demuestra ser un avalúo más, cuyo valor comercial pretende ser usado por la parte demandante para controvertir otro avalúo de la misma categoría, de manera que la valoración está desprovista de argumentos técnicos y de apoyo probatorio.
Se resalta además, que en cuanto al resultado de la valoración, se encuentra que el perito determinó el valor comercial del inmueble para el momento en que realizó el avalúo, es decir, para el año 2019, (en el dictamen se señala que uno de los propósitos y alcance del avalúo era obtener el valor comercial actualizado del inmueble), de manera que no puede ser comparado con el justiprecio fijado por Valorar S.A. en el año 2014, y que sirvió de sustento a los actos administrativos por los cuales la EDU Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU decretó la expropiación administrativa.
Esto, teniendo en cuenta la dinámica del mercado inmobiliario. Sobre el particular, la Sección Primera del Consejo de Estado29 ha reiterado que el avalúo debe contener los elementos fundamentales de la técnica de comparación o información de ofertas indicando los inmuebles incluidos en el estudio y avalúo, es decir clasificar e interpretar las transacciones o avalúos de que se valió para determinar el valor comercial, señaló: “52.
Al respecto, la Sala reitera que cuando se acude al método de comparación, es necesario en la presentación del avalúo debe hacerse mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior, lo cual no obra en el expediente ni es determinable a partir de las páginas de internet señaladas tanto en el avalúo de la empresa AVAYPER y en el dictamen pericial, por lo que no se cumplen los presupuestos previstos en la normatividad. 53.
Al respecto, esta Sección de la Corporación30, en un caso con similares presupuestos facticos y jurídicos, señaló que el valor debe determinarse para el momento exacto de la expropiación por la variación de precios en el mercado inmobiliario y que el avalúo debe contener los elementos fundamentales de la técnica de comparación o información de ofertas indicando los inmuebles incluidos en el estudio y avalúo, es decir clasificar e interpretar las transacciones o avalúos de que se valió para determinar el valor comercial: “[…] 134.
La Sala observa que, al igual que lo hizo la Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C., el auxiliar de la justicia se basó en el método de comparación para determinar el valor comercial del terreno y adujo que en el sector hay poca comerciabilidad, por lo que se hizo necesario utilizar muestras de mercado en los barrios Santa Bárbara y San Bernardo. 135.
Se resalta, además, que el perito señaló que, «[p]ara hallar el valor de la estructura, se aplica el método de reposición, aplicando los métodos de depreciación y la tabla de fitto y corvini». De esta forma, la experticia confirma que la metodología adoptada por la Corporación Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C. para determinar el valor comercial del inmueble fue adecuada, teniendo en cuenta su ubicación y características. 136.
Ahora bien, en cuanto al resultado de la valoración, se encuentra que el perito determinó el valor comercial del inmueble para el momento en que realizó el avalúo, es decir, para el año 2013, de manera que no puede ser comparado con el justiprecio fijado por la Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C. en el año 2009, y que sirvió de 29 Consejo de Estado Sala de lo Contencioso Administrativo Sección Primera Consejero Ponente: Hernando Sánchez Sánchez Bogotá, D.C., diecisiete (17) de junio de dos mil veintidós (2022) Referencia: Acción especial contencioso administrativa prevista en el artículo 71 de la Ley 388 de 18 de julio de 1997, Número único de radicación: 05001233100020110153901 30 “[…] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera; sentencia de 1º de abril de 2022;
C.P. Roberto Augusto Serrato Valdés; número único de radicación 25000232400020110020002 […]”. Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU sustento a los actos administrativos por los cuales el IDU decretó la expropiación administrativa.
Esto, teniendo en cuenta la dinámica del mercado inmobiliario. 137. Por lo demás, la Sala advierte que el avalúo efectuado por el auxiliar de la justicia no contiene los elementos fundamentales de la técnica de comparación o información de ofertas, toda vez que no indica cuáles son los inmuebles incluidos en el estudio y qué características los hacen semejantes o comparables al predio objeto de avalúo. Por ende, no clasifica, analiza e interpreta las transacciones, ofertas o avalúos de los cuales se valió para hacer la comparación requerida para determinar el valor comercial del bien inmueble que fue materia de expropiación, de manera que la valoración está desprovista de argumentos técnicos y de apoyo probatorio. 138.
Esta Sección del Consejo de Estado ha expresado que en estos casos no resulta insuficiente la mera exposición de los resultados de las operaciones periciales practicadas y de las deducciones extraídas por el perito, huérfanas de las explicaciones relativas a su origen y al proceso lógico e intelectivo que ha conducido a su obtención, omitiendo la exposición y explicación de las razones por las cuales no es dable mantener otro criterio diferente.
Esto, considerando que, tanto las partes como la autoridad judicial no cuentan con los conocimientos especializados del perito, por lo que se espera que este revele los datos y los hitos de su discernimiento, que si bien un entendido en la materia puede reputar elementales, un profano puede encontrarlos inasequibles. 139. Asimismo, es pertinente anotar que, como lo observó el a quo, esta Sección ha precisado que, al incorporarse el valor del avalúo oficial en el texto de los actos administrativos demandados debe entenderse que este se encuentra amparado por la misma presunción de legalidad y de certeza que se predica de las decisiones de la administración. Por lo tanto, es obligación de la parte demandante demostrar en el proceso judicial los errores que se cometieron en dicho avalúo. Así se estableció en sentencia proferida el 14 de septiembre de 2020, que señaló lo siguiente: […] 5.2.3.
En este punto, la Sala considera relevante precisar el alcance de la carga que recae sobre el demandante, atendiendo las presunciones de que gozan los actos de la administración; no basta entonces con que se argumente que los mismos no cumplieron con lo determinado en la norma para atacar la presunción de legalidad y veracidad de que goza el avalúo oficial.
Resulta indispensable que la parte demandante indique el defecto en que se ha incurrido y cuál es el impacto en el precio que se ofreció por la administración conforme las normas que regulan la materia. Así las cosas, la Sala no comparte las apreciaciones de la parte apelante respecto del avalúo utilizado por el Municipio de Medellín para fijar el valor del precio indemnizatorio, pues no se desvirtuó su presunción de legalidad y, por el contrario, se puede concluir que el avalúo acogió las reglas determinadas en la normatividad aplicable para su determinación […]. 140.
En esa línea de ideas, las falencias del dictamen pericial que han quedado evidenciadas impiden darle plena credibilidad, razón por la cual no logra demostrar la incorrección del avalúo que sirvió de sustento para la fijación del precio indemnizatorio reconocido y pagado al actor con ocasión de la expropiación administrativa dispuesta mediante las resoluciones demandadas […]”.
De este modo, se precisó en la providencia en cita que es obligación de la parte demandante demostrar en el proceso judicial los errores que se cometieron en el avalúo por lo que no basta entonces con que se argumente que los mismos no Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU cumplieron con lo determinado en la norma para atacar la presunción de legalidad y veracidad de que goza el avalúo oficial.
Resulta indispensable que la parte demandante indique el defecto en que se ha incurrido y cuál es el impacto en el precio que se ofreció por la administración conforme las normas que regulan la materia. En el caso que se examina, en el dictamen se omitió exponer las razones técnicas por las cuales el avalúo que realizó la empresa Valorar S.A. no es correcto y el fundamento de la diferencia en el precio indemnizatorio; pues se limitó a exponer la información general, información catastral, descripción del inmueble, linderos, titulación e información jurídica, propósito y alcance del avalúo, ubicación, topografía, recursos hídricos, generalidades de las construcciones y obras civiles, entorno, servicios públicos, vías de acceso e infraestructura, hipótesis y condiciones restrictivas, sustentación del avalúo, métodos usados para el avalúo, memoria de calculo del valor del lote, cuadro de homogenización; sin que para el caso se puedan analizar los lotes presuntamente comparables que no cuentan con la fuente de información y las transacciones que llevaron a esa entidad a tasar el avalúo comercial.
Así, la parte demandante tenía la carga de demostrar la incorrección del avalúo oficial y acreditar la corrección del justiprecio; por cuanto si bien los análisis presentados ofrecen una manera de obtener el valor comercial del bien objeto de expropiación, los mismos no hicieron alusión a la diferencia del precio del lote con relación al avalúo que se había realizado y mucho menos, se refirió a las conclusiones a las que había llegado, además que carecen de la prueba idónea, que respalden los mayores valores que arrojaron.
Así las cosas, la Sala no comparte los argumentos contenidos en la demanda respecto del avalúo utilizado por la EDU para fijar el valor del precio indemnizatorio, pues no se desvirtuó su presunción de legalidad y, por el contrario, se puede concluir que el mismo se acogió a las reglas determinadas en la normatividad aplicable para su determinación. En consecuencia, la Sala negará las pretensiones de la demanda. 2.5.
De la condena en costas: El artículo 188 del CPACA (Ley 1437 de 2011) establece que en la sentencia se Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU dispondrá sobre la condena en costas, a menos que se trate de un asunto de interés público, dándosele el trámite consagrado para tal efecto en el Código General del Proceso.
Sin embargo, tal condena no se produce en forma automática, sino que se debe efectuar una valoración para analizar la naturaleza del proceso y la causación de las costas. En este caso, la Sala estima que no hay lugar a tal condena, habida consideración de estos dos aspectos, pues no se demostró que se hubieran causado y no se aportaron pruebas en tal sentido.
En mérito de lo expuesto, EL TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE ANTIOQUIA-SALA TECERA DE DECISIÒN, administrando justicia en nombre de la República de Colombia, y por autoridad de la Ley, F A L L A:
PRIMERO: NEGAR las pretensiones de la demanda instaurada por la Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, contra el Municipio de Medellín y la EDU, conforme a lo señalado en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: Sin condena en costas, de conformidad con lo expuesto.
TERCERO: Ejecutoriada esta providencia, archívese el expediente.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Esta providencia se estudió y aprobó en Sala de la fecha, según consta en el acta n.° 079 Firmado electrónicamente JAIRO JIMÉNEZ ARISTIZÁBAL Firmado electrónicamente GLORIA MARÍA GÓMEZ MONTOYA BEATRIZ ELENA JARAMILLO MUÑOZ Ausente con permiso Radicado: 2016-01731 Acción Especial Contencioso Administrativa de Nulidad y Restablecimiento del Derecho Demandante: Asociación de Fieles “Hogar de Jesús”, Demandado: Municipio de Medellín y la EDU Este documento está firmado electrónicamente a través de la plataforma de SAMAI, su autenticidad se puede verificar en el siguiente link: https://samairj.consejodeestado.gov.co/Vistas/documentos/evalidador.aspx