CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – La renovación automática es ilegal La parte demandada no debate que, según la cláusula 19.ª del contrato de arrendamiento 04 del 4 de marzo de 2009, el acuerdo de voluntades podía renovarse automáticamente, pese a que esa previsión es ilegal, de conformidad con la jurisprudencia del Consejo de Estado. (…). NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO – Tiene como resultado la ineficacia inmediata de los actos afectados con aquella tanto hacia el futuro como hacia el pasado.
La nulidad absoluta, ya sea que afecte todo el contrato o solo algunas de sus cláusulas, tiene como resultado la ineficacia inmediata de los pactos afectados con aquella, tanto hacia futuro como hacia pasado, lo cual elimina cualquier consecuencia práctica que pretenda derivarse de ellos. Así lo explica la jurisprudencia: (…) Dicha ineficacia en este caso se traduce en que la tardanza o el silencio del arrendador ante la inminencia del vencimiento del plazo consensual, es decir, el que las partes acordaron por escrito (incluidas las prórrogas), no generaba al arrendatario ni siquiera una expectativa de renovación del contrato, pues no lo previeron así las cláusulas no afectadas con la ilicitud.
Por ese motivo, sin importar que el preaviso no cumpliera la anticipación que prevé el artículo 518 del CCo (6 meses), el arrendatario estaba en la obligación de devolver el inmueble a más tardar el último día de ejecución del acuerdo de voluntades. MUTUO DISENSO Y NULIDAD - Diferencias y consecuencias /NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO – Es indisponible.
En este contexto, la parte demandada, al afirmar que solo las partes de común acuerdo pueden anular la cláusula de renovación automática en virtud del contenido del artículo 1602 del CC (al parecer, también bajo la convicción de que el contrato es ley para las partes), confunde el mutuo disenso con la nulidad, pese a que se trata de instituciones diferentes.
El mutuo disenso deshace un negocio o alguna de obligación concreta a partir de la voluntad conjunta de las partes (arts. 1602 y 1625 CC), con base en la máxima que indica que en el Derecho las cosas se deshacen como se hacen. En cambio, la nulidad requiere de la configuración de un vicio cuya gravedad sea tal que la ley lo relacione como causal de invalidación definitiva, incluso en contra de la voluntad de los contratantes (arts. 1741 y 1742 CC – art. 899 CCo).
Además, el mutuo disenso genera la ineficacia del negocio o de la obligación únicamente con efectos a futuro (no influye en la ejecución cumplida y las prestaciones ya causadas), mientras que, como se dijo, la causal de nulidad lo vicia desde su nacimiento, lo que exige volver las cosas a su estado anterior, como si nunca hubiera existido.
En este orden de ideas, aun cuando en términos generales las partes pueden decidir si retiran o no del ordenamiento los pactos que hayan alcanzado, la nulidad absoluta es indisponible, al punto que ni siquiera es un asunto susceptible de conciliación porque, según el Consejo de Estado, “el juez de de (sic) lo contencioso administrativo es la única autoridad competente para la realización de este tipo de declaraciones”.
Así las cosas, la buena fe de los contratantes en estos escenarios es un aspecto intrascendente, pues su percepción de la legalidad del negocio o su deseo de mantenerlo vigente no pueden prevalecer sobre mandatos de orden legal. Dicho de otra forma, el acatamiento de la ley en la confección y ejecución del contrato no está sometido a la voluntad de las partes y mucho menos puede afirmarse que el juez está limitado por ella al momento de encontrar configurado un vicio que genera una invalidez absoluta.
Precisamente, la Sala Plena de la Sección Tercera del Consejo de Estado ha referido que la buena fe contractual debe ser objetiva (no subjetiva) y, por ende, en ningún caso se entiende que existe si con ella pretenden desconocerse imperativos legales: (…) RENOVACIÓN AUTOMÁTICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – La buena fe de las partes no subsana la ilegalidad de esta estipulación. Las anteriores consideraciones son suficientes, en criterio de la sala, para desestimar los cargos de la apelación, porque (i) la supuesta buena fe de las partes al acordar la renovación automática del contrato no subsana la ilegalidad de esa estipulación;
(ii) la nulidad absoluta de dicho pacto no está supeditada a una convención de los contratantes, pues, de hecho, el juez está obligado a declararla, incluso de oficio; y (iii) las anteriores premisas permiten colegir que el momento en el que la E.S.E. Hospital Universitario San Rafael de Tunja efectuó el preaviso de desahucio, o incluso su silencio, no generaban a la sociedad arrendataria una expectativa de permanencia adicional a la acordada expresamente y por escrito.
Por lo tanto, la terminación del contrato por expiración del plazo impone al arrendatario la obligación de devolver el inmueble, de conformidad con el artículo 2005 del CC. Esta última conclusión hace que se torne impertinente la alusión a las formas de terminación de los contratos para que no tengan efectos permanentes (particularmente, la condición resolutoria tácita), que efectuó el apoderado de la parte demandada en su recurso, ya que lo cierto es que en este caso indiscutiblemente la terminación ocurrió por la expiración del plazo.
Asimismo, como adecuadamente lo precisó el juez de primera instancia, la declaratoria de nulidad absoluta únicamente recae sobre la cláusula 19.ª, así que carece de objeto el argumento relativo a que las demás cláusulas permanecieron vigentes, pues la sentencia no expresó lo contrario. NOTA DE RELATORÍA: La providencia que se presenta al público ha sido modificada solo para incluir sus anteriores descriptores y restrictores, mas no para variar su contenido.
Por lo anterior, el código de seguridad del mismo no corresponde al de la original. No obstante, puede ocurrir que en la conversión del documento PDF a Word puede quedar con algunas imperfecciones en el texto. Para validar la integridad de la providencia los interesados pueden consultarla y descargarla a través de la plataforma SAMAI siguiendo este link: REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOYACÁ SALA DE DECISIÓN 4 MAGISTRADO PONENTE: JOSÉ ASCENCIÓN FERNÁNDEZ OSORIO Tunja, veinticinco (25) de octubre de dos mil veintidós (2022) Decide la Sala el recurso de apelación que interpuso la parte demandada contra la sentencia proferida en la audiencia celebrada el 19 de abril de 2022, mediante la cual el Juzgado Séptimo Administrativo Oral del Circuito Judicial de Tunja accedió parcialmente a las pretensiones de la demanda.
I.
ANTECEDENTES DEMANDA Declaraciones y condenas La E.S.E. Hospital Universitario San Rafael de Tunja, a través de apoderado judicial, instauró demanda de controversias contractuales contra la sociedad Nefroboyacá S.A.S., con el fin de que se declare la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento 04 del 4 de marzo de 2009, por objeto ilícito en su cláusula 19.ª (renovación automática).
Subsidiariamente, pidió que se declare que el contrato terminó el 31 de diciembre de 2020, por cumplimiento del plazo pactado en la prórroga 5 del 27 de diciembre de 2019. En todo caso, como consecuencia de lo anterior, pidió que se condene a la sociedad Nefroboyacá S.A.S. a (i) entregar materialmente el inmueble, con el pago de los servicios públicos domiciliarios a paz y salvo;
(ii) pagar a favor del hospital las sanciones que prevén las cláusulas 10.ª (pena por incumplimiento), 11.ª (multas y sanciones) y 12.ª (cláusula penal pecuniaria) del acuerdo de voluntades; y (iii) pagar las costas del proceso. Fundamentos fácticos El apoderado de la parte demandante enunció los fundamentos fácticos relevantes que se resumen enseguida: Que la E.S.E. Hospital Universitario San Rafael de Tunja es propietaria del inmueble ubicado en la carrera 11 n.º 27-27 de Tunja.
Que la entidad suscribió con la sociedad Nefroboyacá S.A.S. el contrato de arrendamiento 04 del 4 de marzo de 2009, con un plazo de 8 años, cuyo objeto recaía sobre un espacio físico de 391 m en la dirección que se indicó anteriormente (la cláusula 5.ª del contrato especificó los linderos respectivos). Que las partes celebraron 5 prórrogas para adicionar el contrato en tiempo y la última de ellas estableció que su ejecución terminaba el 31 de diciembre de 2020.
Que el 31 de agosto de 2020 el gerente del hospital le informó al representante legal de la sociedad Nefroboyacá S.A.S. que el contrato de arrendamiento terminaría el 31 de diciembre de 2020, ya que la entidad no tenía interés en prorrogarlo. Que, a pesar de lo anterior, Nefroboyacá S.A.S. mantuvo la tenencia del bien, razón por la cual el 10 de febrero de 2021 el gerente del hospital solicitó su entrega inmediata, pero a la fecha esta no ha ocurrido.
Que Nefroboyacá S.A.S. no ha permitido el ingreso de los funcionarios de la E.S.E. Hospital Universitario San Rafael de Tunja y se ha opuesto a la entrega, con base en que, en su criterio, operó la prórroga automática del contrato. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA2 Nefroboyacá S.A.S. se opuso a las pretensiones de la demanda y manifestó que la posición de la E.S.E. Hospital Universitario San Rafael de Tunja desconoce el contenido del contrato de arrendamiento, el cual es válido por encontrarse suscrito por los representantes legales de las partes y no estar incurso en ningún vicio del consentimiento, “amén de no haberse suscrito y ejecutado hasta la fecha bajo tópicos ilícitos o de corrupción”.
Refirió que el acuerdo de voluntades se rige por las normas comerciales y civiles, y que su cláusula 19.ª estableció que el arrendador debía enviar un aviso al arrendatario 6 meses antes de terminarse el plazo de ejecución, so pena de la renovación del contrato en las mismas condiciones del texto original (por 8 años más), con base en los artículos 518 y 520 del CCo.
Formuló como excepciones de fondo los argumentos que denominó “incumplimiento y desconocimiento de la parte actora del contenido y alcance de las cláusulas del contrato y de las normas de derecho que regulan la materia” y “cumplimiento de contrato por parte de la demandada”. Finalmente, pidió que se condene a la E.S.E. Hospital Universitario San Rafael de Tunja a pagar a favor de Nefroboyacá S.A.S. (i) $45.598.839 por incumplimiento del contrato (cláusula 10.ª) y (ii) $36.479.071 por concepto de cláusula penal (cláusula 12.ª).
Lo anterior porque la entidad “ejecuta una serie de conductas torvas, que se concretan en no haber permitido desde el primero de enero de 2021 y en reiteradas oportunidades, el ingreso libre y espontáneo de su personal administrativo, médico (médico y cuerpo de enfermería), aseo, proveedores de medicamentos, contratista para el retiro de los residuos sólidos, corte injustificado de fluido hidráulico a las dependencias de nefroboyacá (sic), lo cual originó serios traumatismos al punto tal, que hubo la necesidad por parte de nefroboyacá (sic) de instaurar una acción de tutela que a la postre salió con consecuencias jurídico penales, administrativas, disciplinarias en contra del representante legal y otro funcionario de la parte actora”.
SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA 15. El Juzgado Séptimo Administrativo Oral del Circuito Judicial de Tunja, mediante sentencia proferida en la audiencia celebrada el 19 de abril de 2022, resolvió: “(…)
PRIMERO: DECLARAR NO PROBADAS las excepciones denominadas ‘Incumplimiento y desconocimiento de la parte actora del contenido y alcance de las cláusulas del contrato y de las normas de derecho que regulan la materia’ y ‘Cumplimiento de contrato por parte de la demandada’, propuestas NEFROBOYACA (sic) S.A.S., de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: DECLARAR la nulidad absoluta de la cláusula décimo novena del Contrato de Arrendamiento No.04 (sic) suscrito el 04 de marzo de 2009, entre la E.S.E. HOSPITAL SAN RAFAEL DE TUNJA y NEFROBOYACA (sic) S.A.S., por ilicitud en el objeto, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.
TERCERO: DECRETAR la restitución del espacio físico de 391 mts2 (sic) que hace parte integral del inmueble ubicado en la carrera 11 No.27-27 (sic) de la ciudad de Tunja, objeto del Contrato de Arrendamiento No.04 (sic) de 04 de marzo de 2009, suscrito entre la E.S.E. HOSPITAL SAN RAFAEL DE TUNJA en calidad de arrendador y NEFROBOYACA (sic) S.A.S. en calidad de arrendatario, en virtud de la terminación del mismo.
CUARTO: Como consecuencia de lo anterior, ORDENAR a NEFROBOYACÁ S.A.S. RESTITUIR al arrendador E.S.E. HOSPITAL UNIVERSITARIO SAN RAFAEL DE TUNJA el espacio físico de 391 mts2 (sic) que hace parte integral del inmueble ubicado en la carrera 11 No.27-27 (sic) de la ciudad de Tunja; entrega que debe realizar dentro de los quince (15) días siguientes a la ejecutoria del presente fallo.
QUINTO: NEGAR las demás pretensiones de la demanda. (…)” (Resaltado del texto original) Para adoptar esta determinación, el juez de primera instancia se refirió al contrato estatal de arrendamiento de bienes públicos, al vencimiento del plazo y a las prórrogas automáticas, para abordar el caso concreto. Señaló que la cláusula 19.ª del contrato bajo examen previó que, si el arrendador no daba aviso al arrendatario con al menos 6 meses de antelación a la terminación del plazo, el contrato se entendía renovado en las mismas condiciones iniciales.
Sostuvo que el plazo del contrato inicialmente terminó el 7 de marzo de 2017, pero de común acuerdo las partes suscribieron 5 prórrogas que hicieron que su plazo de ejecución finalizara el 31 de diciembre de 2020. Enfatizó que el artículo 518 del CCo no resulta aplicable al contrato estatal de arrendamiento, pues crearía un “derecho de permanencia indefinido de la relación contractual”, en contravía de los principios de la función pública, los fines de la contratación y la jurisprudencia del Consejo de Estado.
Expuso que el 31 de agosto de 2020 la E.S.E. Hospital Universitario San Rafael de Tunja informó a Nefroboyacá S.A.S. su intención de no prorrogar el contrato y el 10 de enero de 2021 insistió en la entrega material del inmueble. Sin embargo, en la inspección judicial que el despacho adelantó el 26 de noviembre de 2021 se corroboró que el inmueble sigue bajo la tenencia de la sociedad en mención. Concluyó que, entonces, la cláusula 19.ª estaba viciada de nulidad por objeto ilícito.
Por ende, recalcó que Nefroboyacá S.A.S. está en mora de entregar el inmueble por expiración del plazo contractual. Precisó que “no es posible que el funcionario judicial se pronuncie sobre las pretensiones [económicas] impetradas con base en una cláusula viciada de nulidad y, por lo tanto, no procede consideración alguna sobre el supuesto mérito de los derechos reclamados con base en dicha cláusula nula”.
El apoderado de la E.S.E. Hospital Universitario San Rafael de Tunja, una vez la sentencia fue notificada en estrados, solicitó su aclaración, a efectos de que se precisara si la orden de entrega comprendía la obligación de Nefroboyacá S.A.S. de estar a paz y salvo por concepto de pago de servicios públicos y cánones de arrendamiento. En respuesta, el juez aseguró que dicha obligación está inmersa en el numeral 4.º del fallo.
RECURSO DE APELACIÓN La sociedad Nefroboyacá S.A.S. interpuso recurso de apelación inmediatamente fue dictada la sentencia, con fundamento en lo siguiente: Pidió que, a través de una “interpretación avanzada” o “liberal”, el Tribunal entienda el contenido y alcance de los artículos 1602 y 1603 del CC de cara a las normas sustantivas que regulan la contratación estatal.
Señaló que la celebración y las prórrogas consensuales del contrato respetaron el principio de buena fe, pese a que, por error, ignorancia u otra razón, las partes previeran la posibilidad de que el acuerdo de voluntades se prorrogara automáticamente. Por ende, afirmó que las demás las cláusulas se mantuvieron vigentes y sin modificaciones durante el periodo de ejecución. Solicitó que se ponderara la buena fe de las partes, ya que el cambio de administración del hospital fue el que generó la terminación del contrato.
Manifestó que la anulación de la cláusula 19.ª procedía únicamente de mutuo acuerdo, para que las partes analizaran si debía prorrogarse el contrato o si finalizaría el 31 de diciembre de 2020. Enfatizó que el desahucio no se produjo con la antelación que estableció el clausulado del contrato (6 meses), lo cual era necesario para adelantar las gestiones pertinentes a fin de trasladar los elementos con los que la sociedad presta sus servicios.
Aseguró que los contratos, y en particular, el de arrendamiento, tienen procedimientos idóneos para terminar el vínculo entre las partes, en concordancia con los artículos 1546 CC y 518 CCo, de manera que no era cierto que la aplicación de esta última norma generara contratos indefinidos en el tiempo. TRÁMITE PROCESAL DE SEGUNDA INSTANCIA 31.
El anterior recurso fue concedido al finalizar la audiencia. La parte demandante no se pronunció en relación con la apelación en la oportunidad que prevé el artículo 14 del Decreto Legislativo 806 de 2020 (vigente para la fecha de interposición del recurso). CONCEPTO DEL MINISTERIO PÚBLICO 32. El Ministerio Público no emitió concepto. II.
CONSIDERACIONES CONTROL DE LEGALIDAD 33. De conformidad con lo que establece el artículo 207 del CPACA, la Sala no encuentra hasta este momento que se haya configurado alguna causal de nulidad que pueda invalidar la actuación realizada dentro del proceso. CUESTIÓN PREVIA La Sala advierte que, en la misma audiencia en la que se profirió la sentencia de primer grado, el apoderado de Nefroboyacá S.A.S. apeló la providencia que negó el decreto de una prueba y el juez concedió la impugnación en el efecto devolutivo.
Por ende, actualmente están pendientes de decisión ambos recursos (contra el auto y contra la sentencia). El artículo 323 del CGP señala que “[e]n caso de apelación de la sentencia, el superior decidirá en esta todas las apelaciones contra autos que estuvieren pendientes, cuando fuere posible”. Así las cosas, el Tribunal analizará la apelación contra el auto antes de abordar los cargos que Nefroboyacá S.A.S. enfiló contra el fallo, como lo ha admitido el Consejo de Estado.
En este orden de ideas, en la etapa de pruebas de la audiencia inicial el juez negó el interrogatorio de parte del gerente de la E.S.E. Hospital Universitario San Rafael de Tunja, el cual fue solicitado por Nefroboyacá S.A.S. al momento de contestar la demanda, argumentando que el asunto bajo examen es de pleno derecho, de modo que la prueba era innecesaria, inconducente e improcedente.
El apoderado de Nefroboyacá S.A.S. fundamentó el recurso en que el representante legal de la E.S.E. Hospital Universitario San Rafael de Tunja debía explicar cuál era el objeto ilícito del contrato de arrendamiento y de sus prórrogas, ya que esa afirmación contrariaba lo que pactaron las partes en el clausulado del acuerdo de voluntades. Al respecto, la Sala considera que, en efecto, el interrogatorio en este caso es inconducente, porque la validez de las cláusulas de un contrato es un asunto objetivo, que no depende de la opinión o convicción de quienes lo suscriben.
Tan es así que el juez administrativo está facultado para declarar la nulidad absoluta del contrato aun de oficio, de conformidad con el inciso final del artículo 141 del CPACA. Además, el interrogatorio de parte es un mecanismo procesal que tiene como fin provocar la confesión de la contraparte, en este caso, el accionante, no simplemente indagar en las razones que tuvo para formular la demanda.
En otras palabras, el interrogatorio debe referirse, no a razones de derecho, sino a hechos que perjudican o, por lo menos, no favorecen al interrogado. Y, bajo ese entendimiento, existe una prohibición legal en los artículos 217 del CPACA y 195 del CGP, según los cuales “[n]o valdrá la confesión de los representantes de las entidades públicas cualquiera que sea el orden al que pertenezcan o el régimen jurídico al que estén sometidas”.
En consecuencia, la Sala confirmará el auto apelado y continuará con el análisis de la apelación que Nefroboyacá S.A.S. interpuso contra la sentencia. PROBLEMAS JURÍDICOS Corresponde a esta Sala establecer: ¿La buena fe de las partes tiene la virtualidad de subsanar la configuración de la nulidad absoluta de la cláusula 19ª del contrato bajo examen? ¿Solo las partes, de común acuerdo, podían declarar la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento o de una de sus cláusulas? Teniendo en cuenta las respuestas a los anteriores interrogantes, ¿en este caso, el preaviso que remitió el arrendador 4 meses antes del vencimiento del plazo contractual (no 6 meses antes, como lo estableció la cláusula 19.ª), generó al arrendatario un derecho o expectativa de renovación del contrato? De la interpretación de la sentencia apelada y los motivos de inconformidad propuestos en el recurso, la Sala concreta la tesis argumentativa del caso para dirimir el objeto de la litis e igualmente anuncia la posición que asumirá, así: Tesis argumentativa propuesta por la Sala La Sala confirmará la sentencia apelada, porque (i) la supuesta buena fe de las partes al acordar la renovación automática del contrato no subsana la ilegalidad de esa estipulación;
(ii) la nulidad absoluta de dicho pacto no está supeditada a una convención de las partes, pues, de hecho, el juez está obligado a declararla, incluso de oficio; y (iii) las anteriores conclusiones permiten colegir que el momento en el que la E.S.E. Hospital Universitario San Rafael de Tunja efectuó el preaviso de desahucio, o incluso su silencio, no generaban a la sociedad arrendataria una expectativa de permanencia adicional a la acordada expresamente y por escrito.
Por lo tanto, la terminación del contrato por expiración del plazo impone al arrendatario la obligación indiscutible de devolver el inmueble, de conformidad con el artículo 2005 del CC. ANÁLISIS DE LA SALA La parte demandada no debate que, según la cláusula 19.ª del contrato de arrendamiento 04 del 4 de marzo de 2009, el acuerdo de voluntades podía renovarse automáticamente, pese a que esa previsión es ilegal, de conformidad con la jurisprudencia del Consejo de Estado6.
Teniendo claro lo anterior, los reparos de la apelación se centran en dos aspectos concretos, que corresponden a la aplicabilidad y alcance de los principios de normatividad de los contratos y buena fe, así como los mecanismos que prevé el ordenamiento para terminar dichos vínculos consensuales. Al respecto, es cierto que “[t]odo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”, y que “[l]os contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella” (arts. 1602 y 1603 CC).
Sin embargo, de estas normas no pueden extraerse las consecuencias que esgrime el apoderado de la parte demandada. La nulidad absoluta, ya sea que afecte todo el contrato o solo algunas de sus cláusulas, tiene como resultado la ineficacia inmediata de los pactos afectados con aquella, tanto hacia futuro como hacia pasado, lo cual elimina cualquier consecuencia práctica que pretenda derivarse de ellos.
Así lo explica la jurisprudencia: “(…) Los efectos y las consecuencias que de la nulidad absoluta del negocio jurídico se derivan, encuentran sustento y justificación en razón de la doble función que cumple esta figura del derecho: una función sancionatoria de las conductas negociales que desconocen los requisitos que la ley impone para su validez y, a su vez, una función de restablecimiento del ordenamiento jurídico, propósitos éstos que se traducen y concretan a través del rompimiento del vínculo entablado por las partes, de ahí que se produzca la cesación definitiva de los efectos del negocio jurídico, el cual, en consecuencia, se torna ineficaz tanto hacia el futuro como desde su génesis.
(…) La función - sanción de la nulidad absoluta se concreta en el rompimiento del vínculo negocial mismo y, en consecuencia, impide que las partes puedan derivar cualquier efecto de aquél, es decir, imposibilita que en virtud del negocio jurídico nulo surjan derechos y obligaciones entre ellas, tanto hacia el futuro como hacia el pasado, eliminando de esta forma las consecuencias prácticas que se pretendían concretar a través suyo. tiempo inferior a 6 (seis) meses, de lo contrario se entenderá renovado en las mismas condiciones del presente acto.
(…)” 6 Ver, por ejemplo: C.E., Sec. Tercera, Sent. 2010-01744 (49483), may. 21/2021. M.P. José Roberto Sáchica Méndez: “(…) las disposiciones atinentes al derecho de renovación del arrendamiento de local comercial (Código de Comercio, art. 518) y a la tácita reconducción (Código Civil, art. 2014) no integran el régimen jurídico del contrato, pues se oponen a aspectos particularmente regulados en la Ley 80 de 1993.
La norma del Código de Comercio que consagra el derecho a la renovación del contrato en favor del arrendatario no se integra al régimen jurídico del contrato estatal, porque, como se ha dicho en reiterada jurisprudencia, a las entidades estatales no se les puede imponer una renovación obligatoria e indefinida, en la medida que esto riñe con el principio de selección objetiva.
La razón radica en que la explotación ininterrumpida de un establecimiento de comercio en un inmueble de propiedad de una entidad pública no es un factor de escogencia excluyente, ni constituye una excepción al principio de libre concurrencia de los proponentes que autorice la prolongación indefinida de la relación contractual. (…)” (Subraya y negrilla fuera del texto original) Correlativamente, la función de restablecimiento del ordenamiento jurídico se concreta, también, con la ineficacia retroactiva que la nulidad produce respecto del negocio jurídico, que afecta, inclusive, el vínculo mismo, e impide que continúe produciendo efectos hacia el futuro, con lo cual se restituye el ordenamiento jurídico afectado en razón de la conducta negocial que lo resquebrajó y, a su vez, impide que éste continúe siendo perturbando.
Corolario de lo anterior resulta que, el principal y más importante efecto de la declaratoria de nulidad absoluta del negocio jurídico, como manifestación más grave de la invalidez, es la ineficacia, es decir, la falta de aptitud para producir los efectos jurídicos que se persiguen con su celebración a través de la asunción de derechos y obligaciones por cada una de las partes contratantes (…)” (Subraya y negrilla fuera del texto original).
Dicha ineficacia en este caso se traduce en que la tardanza o el silencio del arrendador ante la inminencia del vencimiento del plazo consensual, es decir, el que las partes acordaron por escrito (incluidas las prórrogas), no generaba al arrendatario ni siquiera una expectativa de renovación del contrato, pues no lo previeron así las cláusulas no afectadas con la ilicitud.
Por ese motivo, sin importar que el preaviso no cumpliera la anticipación que prevé el artículo 518 del CCo (6 meses), el arrendatario estaba en la obligación de devolver el inmueble a más tardar el último día de ejecución del acuerdo de voluntades. En este contexto, la parte demandada, al afirmar que solo las partes de común acuerdo pueden anular la cláusula de renovación automática en virtud del contenido del artículo 1602 del CC (al parecer, también bajo la convicción de que el contrato es ley para las partes), confunde el mutuo disenso con la nulidad, pese a que se trata de instituciones diferentes.
El mutuo disenso deshace un negocio o alguna de obligación concreta a partir de la voluntad conjunta de las partes (arts. 1602 y 1625 CC), con base en la máxima que indica que en el Derecho las cosas se deshacen como se hacen. En cambio, la nulidad requiere de la configuración de un vicio cuya gravedad sea tal que la ley lo relacione como causal de invalidación definitiva, incluso en contra de la voluntad de los contratantes (arts. 1741 y 1742 CC – art. 899 CCo)8.
Además, el mutuo disenso genera la ineficacia del negocio o de la obligación únicamente con efectos a futuro (no influye en la ejecución cumplida y las prestaciones ya causadas), mientras que, como se dijo, la causal de nulidad lo vicia desde su nacimiento, lo que exige volver las cosas a su estado anterior, como si nunca hubiera existido9.
En este orden de ideas, aun cuando en términos generales las partes pueden decidir si retiran o no del ordenamiento los pactos que hayan alcanzado, la nulidad absoluta es indisponible, al punto que ni siquiera es un asunto susceptible de conciliación porque, según el Consejo de Estado, “el juez de de (sic) lo contencioso administrativo es la única autoridad competente para la realización de este tipo de declaraciones”.
Así las cosas, la buena fe de los contratantes en estos escenarios es un aspecto intrascendente, pues su percepción de la legalidad del negocio o su deseo de mantenerlo vigente no pueden prevalecer sobre mandatos de orden legal. Dicho de otra forma, el acatamiento de la ley en la confección y ejecución del contrato no está sometido a la voluntad de las partes y mucho menos puede afirmarse que el juez está limitado por ella al momento de encontrar configurado un vicio que genera una invalidez absoluta.
Precisamente, la Sala Plena de la Sección Tercera del Consejo de Estado ha referido que la buena fe contractual debe ser objetiva (no subjetiva) y, por ende, en ningún caso se entiende que existe si con ella pretenden desconocerse imperativos legales: “(…) la buena fe objetiva ‘que consiste fundamentalmente en respetar en su esencia lo pactado, en cumplir las obligaciones derivadas del acuerdo, en perseverar en la ejecución de lo convenido, en observar cabalmente el deber de informar a la otra parte, y, en fin, en desplegar un comportamiento que convenga a la realización y ejecución del contrato sin olvidar que el interés del otro contratante también debe cumplirse y cuya satisfacción depende en buena medida de la lealtad y corrección de la conducta propia’, es la fundamental y relevante en materia negocial y ‘por lo tanto, en sede contractual no interesa la convicción o creencia de las partes de estar actuando conforme a derecho, esto es la buena fe subjetiva, sino, se repite, el comportamiento que propende por la pronta y plena ejecución del acuerdo contractual’, cuestión esta que desde luego también depende del cumplimiento de las solemnidades que la ley exige para la formación del negocio.
Y esto que se viene sosteniendo encuentra un mayor reforzamiento si se tiene en cuenta, además, que esa buena fe objetiva, que es inherente a todas las fases negociales, supone la integración en cada una de ellas de las normas imperativas correspondientes, tal como claramente se desprende de lo preceptuado en el artículo 871 del Código de Comercio, con redacción similar al artículo 1603 del Código Civil, que prevé que los contratos deben ‘celebrarse y ejecutarse de buena fe, y en consecuencia, obligarán no sólo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural.’ Por consiguiente, la creencia o convicción de estar actuando conforme lo dispone el ordenamiento jurídico en manera alguna enerva los mandatos imperativos de la ley para edificar una justificación para su elusión y mucho menos cuando la misma ley dispone que un error en materia de derecho ‘constituye una presunción de mala fe que, no admite prueba en contrario [art. 768 CC].’ (…)” (Subraya y negrilla fuera del texto original) Las anteriores consideraciones son suficientes, en criterio de la sala, para desestimar los cargos de la apelación, porque (i) la supuesta buena fe de las partes al acordar la renovación automática del contrato no subsana la ilegalidad de esa estipulación;
(ii) la nulidad absoluta de dicho pacto no está supeditada a una convención de los contratantes, pues, de hecho, el juez está obligado a declararla, incluso de oficio; y (iii) las anteriores premisas permiten colegir que el momento en el que la E.S.E. Hospital Universitario San Rafael de Tunja efectuó el preaviso de desahucio, o incluso su silencio, no generaban a la sociedad arrendataria una expectativa de permanencia adicional a la acordada expresamente y por escrito.
Por lo tanto, la terminación del contrato por expiración del plazo impone al arrendatario la obligación de devolver el inmueble, de conformidad con el artículo 2005 del CC. Esta última conclusión hace que se torne impertinente la alusión a las formas de terminación de los contratos para que no tengan efectos permanentes (particularmente, la condición resolutoria tácita), que efectuó el apoderado de la parte demandada en su recurso, ya que lo cierto es que en este caso indiscutiblemente la terminación ocurrió por la expiración del plazo.
Asimismo, como adecuadamente lo precisó el juez de primera instancia, la declaratoria de nulidad absoluta únicamente recae sobre la cláusula 19.ª, así que carece de objeto el argumento relativo a que las demás cláusulas permanecieron vigentes, pues la sentencia no expresó lo contrario. En consecuencia, la Sala confirmará la sentencia impugnada.
Teniendo en cuenta que el recurso solo discutió los anteriores puntos, la Corporación no abordará otros aspectos de la sentencia ni del litigio, pues carece de competencia para ello (art. 328 del CGP). COSTAS EN SEGUNDA INSTANCIA 58. De acuerdo con lo preceptuado en el artículo 188 del CPACA (adicionado por el artículo 47 de la Ley 2080 de 2021), en concordancia con los numerales 1.º y 8.º del artículo 365 del CGP, no se dictará condena en costas al no evidenciarse su causación y en la medida que la demanda no careció de fundamento legal porque, de hecho, prosperó parcialmente.
En mérito de lo expuesto el Tribunal Administrativo de Boyacá, Sala de Decisión 4, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, FALLA:
PRIMERO: CONFIRMAR el auto a través del cual el juez de primera instancia, en la etapa de pruebas de la audiencia inicial, negó el decreto del interrogatorio de parte del representante legal de la E.S.E. Hospital Universitario San Rafael de Tunja, por los motivos explicados en el acápite de cuestión previa de esta providencia.
SEGUNDO: CONFIRMAR la sentencia proferida en la audiencia celebrada el 19 de abril de 2022, mediante la cual el Juzgado Séptimo Administrativo Oral del Circuito Judicial de Tunja accedió parcialmente a las pretensiones de la demanda, por las razones expuestas en precedencia.
TERCERO: Sin condena en costas en esta instancia.
CUARTO: Ejecutoriada la presente sentencia, devuélvase el expediente al despacho de origen, previo registro en el sistema Samai. Esta providencia se estudió y aprobó en sesión virtual de la Sala de Decisión, según acta de la fecha.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, Firmado electrónicamente JOSÉ ASCENCIÓN FERNÁNDEZ OSORIO Magistrado Firmado electrónicamente FÉLIX ALBERTO RODRÍGUEZ RIVEROS Magistrado Ausente con permiso BEATRIZ TERESA GALVIS BUSTOS Magistrada Constancia: La presente providencia fue firmada electrónicamente en la plataforma Samai por los magistrados que integran la Sala de Decisión. En consecuencia, se garantiza su autenticidad, integridad, conservación y posterior consulta, de conformidad con el artículo 186 del CPACA.