25000-23-41-000-2018-01054-00 · Administrative Court of Cundinamarca

[1] REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE CUNDINAMARCA SECCIÓN PRIMERA – SUBSECCIÓN C SALA DE DECISIÓN Bogotá, veintiséis (26) de febrero de dos mil veinticinco (2025) REFERENCIAS MEDIO DE CONTROL: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO - EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA DEMANDANTE: IVAR DA COLL ROSTROM DEMANDADO: INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO – IDU LLAMADO EN GARANTÍA: UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL CATASTRO DISTRITAL - UAECD RADICACIÓN 25000 23 41 000 2018 01054-00 ====================================== La Sala de Decisión profiere sentencia de primera instancia dentro del medio de control de la referencia, lo anterior al verificarse el agotamiento de la totalidad de las etapas procesales en debida forma, y determinar la inexistencia de causales de nulidad que invaliden lo actuado.

ANTECEDENTES I.1.- LA DEMANDA. 1.- Ivar Da Coll Rostrom promovió demanda en contra del Instituto de Desarrollo Urbano - IDU, para obtener la nulidad de las Resoluciones1: a) 0001128 del 5 de abril de 2018 la cual ordenó la expropiación por vía administrativa del inmueble ubicado en la calle 80 A No. 6-41 apartamento 402 del edificio Santa Mónica P.H. de Bogotá y, b) 002154 del 24 de mayo de 2018, que resolvió un recurso de reposición. 1 La pretensión de nulidad de la Resolución 006764 por la cual se formula oferta formal de compra fue rechazada en el auto que admitió la demanda, por tratarse de un acto de trámite.

Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [2] 2.- Como consecuencia de la anterior declaración de nulidad, se condene al IDU a: - Dejar en firme el valor hipotético de enero de 2018 elaborado por Jorge Eliecer Gaitán – Ingeniería Consultoría y Valoración S.A.S. - Elaborar un nuevo avalúo por parte del IGAC o por una Lonja de Propiedad Raíz. - Expedir una nueva Resolución conforme con el nuevo avalúo que incluya con integralidad el terreno sobre el cual se erige el edificio Santa Mónica. 3.- En síntesis, narró los siguientes hechos relevantes: -- Adquirió por compraventa el inmueble con nomenclatura calle 80 A No. 6 - 41 de Bogotá, con folio de matrícula inmobiliaria 50C-11693. -- El 28 de diciembre de 2017, el IDU expidió el acto administrativo 006764 que formuló la oferta formal de compra, sustentado en el valor del informe técnico 2017-1240 de 18 de diciembre de 2017, elaborado por la UAECD, por la suma de $487.805.461.

Notificado el 30 de enero de 2018. -- El IDU, el 5 de abril de 2018 con Resolución 0001128 ordenó la expropiación administrativa del inmueble de propiedad del demandante. Decisión notificada por aviso del 5 de mayo de 2018. -- El IDU descontó del valor de $9.338.591, reconocidos como indemnización por daño emergente, una suma de $3.296.378 correspondiente a gastos de escrituración y $353.501 por concepto de desconexión de servicios públicos por taponamiento. 4.- Normas vulneradas y concepto de violación. Citó como disposiciones normativas infringidas los artículos 1, 3 y 9 a 12 de la Ley 675 de 2001, artículo 7 del “Decreto 620 de 2008”, artículos 4 y 14 de la Resolución 620 de 1998, artículo 22 del Decreto 1420 de 1998, artículos 3, 5 y 8 de la Resolución 898 de 2014 del IGAC, artículo 1º del Decreto 422 de 2000 y artículo 58 de la Constitución Política. 5.- En el concepto de violación, sustentó que es claro que el terreno sobre el cual se encontraba construido el edificio Santa Mónica P.H. es un bien común especial que no se encuentra valorado dentro del informe técnico avalúo comercial 2017-1240 de 18 de diciembre de 2017, elaborado por la UAECD, hecho que no constituye una indemnización Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [3] justa y previa, que vulnera el derecho del demandante, así como el de los demás copropietarios. 6.- Sostuvo que el edificio Santa Mónica y sus unidades inmobiliarias se encuentran soportadas dentro de lo contemplado en el Acuerdo Distrital 645 de 9 de junio de 2016, respecto de los proyectos que son objeto de construcción en la ciudad de Bogotá, específicamente para la ejecución del proyecto Troncal Carrera Séptima desde la calle 32 a la calle 200, de conformidad con la Resolución 2038 del 5 de diciembre de 2017 expedida por la Secretaría Distrital de Planeación, por lo cual es evidente que al requerir la totalidad del edificio, determina entonces, un acuerdo específico de sus propietarios respecto a la extinción de la propiedad horizontal y su consecuente liquidación. 7.- Expresó que el requerimiento de la totalidad de las unidades inmobiliarias que integran el edificio es lo que da origen a un suelo de área útil susceptible de ser desarrollado.

Terreno que como se vio es la porción de tierra empleada para la construcción del edificio y que hoy es objeto de requerimiento por parte de la entidad. 8.- Resaltó que si bien el avaluó empleó el método de comparación o de mercado, este no pudo haberse realizado teniendo en cuenta dicho método, pues justamente a folio 10 se determinó que 11 de las 17 muestras tomadas no son directamente comparables con el predio objeto de avalúo. Estimó que el método de técnica residual era el más propicio para realizarlo.

Además, el estudio de mercado descrito a folio 14 es ilegible, lo que genera confusión en los dígitos de los valores e imposibilita la lectura de estos. Por lo anterior encontró vulnerado el criterio de integridad y suficiencia contemplado en el artículo 1 de Decreto 422 de 2000. I.2. OPOSICIÓN A LA DEMANDA. 9.- La demandada - IDU se opuso a las pretensiones de la demanda por carecer de fundamentos fácticos, legales y probatorios.

Sostuvo que los actos administrativos demandados se expidieron en el proceso de expropiación del inmueble objeto del asunto, gozan de presunción de legalidad, son obligatorios y acataron los preceptos constitucionales y las normas legales vigentes. 10.- El avalúo que sirvió de base para proferir los actos administrativos fue realizado por la UAECD, entidad facultada mediante Decreto 583 de 2011 para la prestación de este servicio, conforme al ordenamiento legal contemplado para la adquisición predial, Ley 9 de 1989, Ley 388 de 1997, Ley 1682 y su Decreto Reglamentario 1420 de 1998 y, en Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [4] especial, la Resolución 620 de 2008.

Así mismo, respetó los postulados de las resoluciones 898 y 1044 de 2014 del IGAC y la Ley 1682 de 2013. 11.-Las Resoluciones demandadas tienen como fundamento el beneficio de los intereses de la comunidad, la primacía del interés público sobre el particular, sin desconocimiento del derecho a la indemnización que le asiste al propietario del bien sobre el cual se declaró la expropiación administrativa.

Allí el IDU estableció el valor del precio indemnizatorio por concepto del terreno y construcción del inmueble (478.466.870) y por concepto de daño emergente ($5.688.712. Todo lo anterior conforme con el avalúo técnico 2017-1240 del 18 de diciembre de 2017. 12.- La llamada en garantía - UAECD expuso que las resoluciones cuya nulidad se deprecan fueron expedidas única y exclusivamente por el IDU en desarrollo de una actuación administrativa tramitada a instancias de esa misma entidad en ejercicio de sus atribuciones y competencias, dentro de las cuales la UAECD no tiene ningún ámbito de injerencia o participación; por tanto, no existe relación causal entre la actuación desplegada por la UAECD y el acto administrativo que se acusa, ni nexo entre la gestión de esa entidad y las declaraciones del demandante, referidas a exenciones tributarias y ajuste de precio del inmueble, asuntos que son de resorte exclusivo del IDU, derivados de dicho trámite. 13.- Precisó que el avalúo comercial elaborado utilizó la metodología establecida en la Resolución 620 de 2008 para los bienes sometidos a propiedad horizontal y conforme con esta el valor del terreno y de la construcción se determina de manera integral según el porcentaje y coeficiente de copropiedad establecido en el reglamento de P.H., sin que sea dable afirmar, como lo hace el demandante, que el concepto de terreno y construcción sean distintos.

I.3. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN. 3.1. Oportunidad. 14.- Corrido el traslado por auto del 6 de diciembre de 2024, intervinieron la demandante, el IDU y la UAECD. 3.2. Parte demandante. 15.- Insistió en que es claro que el terreno sobre el cual se encontraba construido el edificio Santa Mónica es un bien común esencial, que no se encuentra valorado dentro del Informe Técnico Avalúo Comercial No. 2017-1240 del 28 de diciembre de 2017, elaborado por la UAECD, hecho Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [5] entonces que genera que en el caso en cuestión no haya una indemnización justa y previa y que vulnera su derecho, así como el de los demás copropietarios 16.- Reiteró que es fundamental entender que el terreno y las construcciones constituyen dos conceptos jurídica y técnicamente distintos, pues el terreno no puede ser de ninguna manera desconocido, y, por otra parte, la construcción es el apartamento 402 como tal, que hace parte del edificio Santa Mónica P.H. 17.- Afirmó que el avalúo desconoció lo contemplado en el artículo 22 del Decreto 1420 de 1998, que obliga a tener en cuenta en los casos de predios sometidos a propiedad horizontal, los derechos que existan sobre el coeficiente de copropiedad, al igual que el artículo 18 de la Resolución 620 de 2008, y no como erradamente lo quiso hacer ver en el interrogatorio el avaluador, quien indicó que este concepto se entiende como un concepto intrínseco por las características del conjunto, hecho éste que no quedó demostrado, pues en los anexos, solo se puede verificar que se tuvo en cuenta el área y no las características de las zonas comunes, por lo que no puede acogerse esta afirmación, pues parte de un supuesto de última hora no incluido en el dictamen y que no es demostrable. 18.- Consideró que el testigo Néstor Andrés Villalobos Caro contradice su dicho, pues en una respuesta indicó de manera puntual que el lote de terreno tiene un valor que no es tenido en cuenta, pero acto seguido dijo que está inmerso en el valor del coeficiente de la copropiedad, lo que resulta contradictorio, tratando de establecer que existe un pago por este concepto, cuando en respuestas anteriores y en el documento valuatorio no lo desarrolló. 19.- Evidenció que el avalúo realizado por la UAECD y tenido en cuenta por el IDU, es contrario a la Constitución y la ley, ya que se ha establecido desde el propio artículo 58 de la Constitución y en el desarrollo normativo que le corresponde, que el derecho de propiedad privada deberá ceder ante el interés general, pero sin que ello implique una indemnización injusta, como lo es en el presente caso, en donde claramente se contrarían diferentes preceptos normativos, como el artículo 2º del Decreto Ley 1420 de 1998, toda vez que no se tuvo en cuenta un valor comercial, ya que la norma es clara en determinar que dicho valor es aquel que resulta ser el más favorable por el cual se negociaría en un mercado libre, teniendo además las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien. 3.3.

Parte demandada – IDU. Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [6] 20.- Reiteró que los actos administrativos demandados cumplieron las normas que rigen la materia. Destacó que: Es patente que el predio expropiado y que se convirtió en objeto de demanda constituye un predio jurídicamente independiente, con las atribuciones de un inmueble autónomo y por ello, tal como lo explicaron los peritos, debe valorarse según el artículo 18 de la Resolución 620 de 2008, sin que para determinar el valor comercial esté reglamentado considerar el área total construida del edificio y/o el área total del edificio donde se encuentra. -- Afirmó que ha de considerarse que, como lo indicó el testigo Néstor Villalobos, no podía emplearse el método residual propuesto por el demandante, por cuanto el suelo que se pretende valorar no es susceptible de ser desarrollado, teniendo en cuenta que una vez adquirido el predio, para una obra de infraestructura pública que busca beneficiar a la ciudad y la sociedad en general, queda afectado al uso público, pues por allí, atravesará la vía que se pretende construir.

En consecuencia, y de conformidad con la jurisprudencia constitucional y la ley, solo se pueden destinar los predios adquiridos por motivos de utilidad pública a las necesidades invocadas en los actos administrativos de expropiación. —El valor adoptado por la firma VALORAR fue de cuatrocientos sesenta y ocho mil cincuenta pesos ($464.268.050), inferior al calculado y pagado para el año 2017 mediante el avalúo 2017-1240 RT 47468 que fue de cuatrocientos sesenta y ocho millones cuatrocientos ochenta y cuatro mil trescientos noventa y cinco pesos ($478.484.395); esto es, no existe fundamento técnico ni financiero para calcular un valor económico adicional a reconocer. 3.4.

Llamada en garantía - UAECD. 21.- Hizo alusión a su competencia legal para expedir avalúos, a las normas que lo regulan, a las garantías pactadas en el contrato interadministrativo 1321 de 2013, a la inexistencia del vínculo contractual por liquidación de dicho contrato y a la declaración de paz y salvo entre las partes. 22.– Indicó que realizada la revisión del Avalúo Comercial AV-20240119 de fecha 09 de julio de 2024 adjunto como prueba pericial realizado por la firma AVALÚOS Y TASACIONES DE COLOMBIA – VALORAR S.A., y firmado por el profesional DANIEL RICARDO AMÉZQUITA ALDANA, donde el objeto de valoración corresponde a realizar el avalúo para dictamen pericial con retroactivo a diciembre del año 2017, se tiene que este salvo algunas diferencias en la depuración de las ofertas en cuanto Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [7] al tema negociación y descuento de los valores globales de garajes y depósitos; llega a un valor comercial inferior pero muy cercano al determinado en el Avalúo Comercial 2017-1240 realizado por la UAECD, diferencia cuantificada en $14.198.120 equivalente a un 3,06%.

Resultado y situación que confirma el Avalúo Comercial 2017-1240. 23.- Reiteró la excepción de falta de legitimación en la causa por pasiva y que para que proceda la solicitud de llamamiento en garantía se requiere que la UAECD haya desplegado la acción u omisión que generó el daño respecto del cual se reclama la responsabilidad del Estado, lo cual no ocurrió en el caso en estudio.

II. CONSIDERACIONES DE LA SALA II.1. LO DEBATIDO Y PROBLEMAS JURÍDICO. 1.1. La controversia. 24.- La pretensión de nulidad contra los actos acusados se basa en que el avalúo del inmueble ubicado en la calle 80 A No. 6-41, apartamento 402 del edificio Santa Mónica de Bogotá, identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 50C-11693, elaborado por la UAECD bajo el método de comparación de mercado, no consideró el valor del terreno sobre el que se encontraba construido todo el edificio, lo que se hubiera logrado con el método residual. 25.- La entidad accionada –IDU- sostuvo que los actos administrativos acusados fueron expedidos conforme la normatividad vigente que no contempla una valoración independiente para la construcción y para el terreno y cuya indemnización fue debidamente sustentada en el informe técnico de avalúo de la entidad facultada para el efecto –UAECD-.

Avalúo que no fue desvirtuado y por el contrario el aportado arrojó un resultado inferior al reconocido y pagado. 26.- La llamada en garantía –UAECD–, coincidió con el argumento del IDU y también afirmó que no está legitimada por pasiva, toda vez que lo pretendido es la nulidad de unos actos administrativos expedidos por el IDU. Si bien realizó el avalúo comercial que dio soporte al precio indemnizatorio, fue en virtud de un contrato interadministrativo que se liquidó. El trámite de expropiación por vía administrativa fue surtido por el IDU sin que la UAECD tuviera injerencia alguna. 1.2.

Problema jurídico y tesis general de la Sala. Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [8] 27.- Corresponde a la Sala de Decisión determinar si los actos administrativos demandados, Resoluciones: a) 0001128 del 5 de abril de 2018 la cual ordenó la expropiación por vía administrativa del inmueble ubicado en la Calle 80 A No.6-41 apartamento 402 del Edificio Santa Mónica P.H. de Bogotá y, b) 002154 del 24 de mayo de 2018, que resolvió un recurso de reposición, deben ser anulados y, en su lugar, ordenar al IDU que: - Expida una nueva Resolución conforme con el nuevo avalúo que incluya con integralidad el terreno sobre el cual se erige el edificio Santa Mónica. 28.- La Sala negará las pretensiones de la demanda, pues las pruebas recaudadas en la actuación desvirtúan tanto el método requerido por el demandante, como el avalúo individual del terreno sobre el cual se encontraba construido el Edificio Santa Mónica y en consecuencia el inmueble objeto de expropiación. II.2.

ESTUDIO Y SOLUCIÓN DEL CASO CONCRETO. 2.1.- Hechos probados. 29.- En el expediente se encuentran probadas las afirmaciones sobre los siguientes hechos: -- Con Resolución 006764 de 28 de diciembre de 2017, el IDU determinó la adquisición de un inmueble por el procedimiento de expropiación por vía administrativa y formuló una oferta de compra a Ivar Da Coll Rostrom sobre el inmueble ubicado en la calle 80 A No. 6 – 41, apartamento 402, de Bogotá con folio de matrícula inmobiliaria 50C- 11693, por un valor de $487.805.461 por concepto de terreno y construcción e indemnización por daño emergente2. -- Con Resolución 0001128 de 5 de abril de 2018, el IDU ordenó la expropiación por vía administrativa por la suma de $478.466.870 por concepto de terreno y construcción, $9.338.59 por daño emergente, suma a la que descontó $3.296.378 por gastos de escrituración y $353.501 por concepto de desconexión de servicios públicos por taponamiento3. -- Contra la anterior decisión, el 18 de mayo de 2018, el demandante interpuso recurso de reposición, que dio lugar a la expedición de la 2 Cfr. Folios 34 a 49 del Cuaderno principal – físico. 3 Cfr. Folios 51 a 59.

Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [9] Resolución 002154 de 24 de mayo de 20184. -- El IDU giró un cheque a favor del demandante por valor de $484.155.582 con fecha 17 de julio de 2018, que fue aceptado por él, con escrito radicado al día siguiente5. -- Con acta 2831 de 5 de abril de 2018, el IDU recibió el inmueble expropiado6. 2.2.

De la expropiación administrativa. 30.- El artículo 58 de la Constitución Política prevé el derecho a la propiedad privada: “Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social.

(…) Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa - administrativa, incluso respecto del precio” (Destacado de la Sala). 31.- De la norma anterior se desprende que el derecho a la propiedad no es absoluto.

La Corte Constitucional ha recopilado de la interpretación de dicha norma constitucional varios principios que enlista de la siguiente manera: i) la garantía a la propiedad privada y los demás derechos adquiridos se hace con arreglo a las leyes civiles; ii) la Constitución protege y promueve las formas asociativas y solidarias de la propiedad; iii) se reconoce el carácter limitable de la propiedad; iv) se establecen las condiciones en que prevalece el interés público o social sobre el interés privado; v) se le asigna a la propiedad una función social y ecológica; y, vi) se fijan las modalidades y los requisitos de la expropiación7. 4 Cfr. Folios 60 a 67 – Expediente físico. 5 Cfr. Folio 161. 6 Cfr. Folio 163. 7 Ver en este sentido, los siguientes pronunciamientos, entre otros Sentencias C-147/97, C589/95, C-00/93, C-428/94, C-216/93 y C-227-11.

Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [10] 32.- La adquisición y expropiación de inmuebles por motivos de utilidad pública e interés general fue regulado inicialmente en la Ley 9ª de 1989, que posteriormente, se modificó con la expedición de la Ley 388 de 1997. De tal suerte que de los artículos 63 a 72 Ibídem reglamenta el procedimiento que se debe llevar a cabo para la expropiación por vía administrativa: la indemnización, forma de pago, decisión y recursos procedentes frente a la decisión. 33.- El artículo 63 define los motivos que se deben considerar para determinar la utilidad pública de un bien o el interés social que amerite la expropiación por vía administrativa. 34.- El procedimiento de expropiación administrativa inicia con un acto administrativo que así lo determina, que se notificará al titular del derecho de propiedad sobre el inmueble cuya adquisición se requiera y la entidad expropiante lo inscribirá en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, dentro de los cinco días hábiles siguientes a su ejecutoria.

Este mismo acto constituirá la oferta de compra tendiente a obtener un acuerdo de enajenación voluntaria (art. 66). 35.- En este acto administrativo se deberá fijar el valor del precio indemnizatorio a reconocer a los propietarios del inmueble, que será igual al avalúo comercial utilizado para los efectos previstos en el artículo 61 de la Ley en estudio, que determina el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-Ley 2150 de 1995 y el Decreto 1420 de 1998), teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra (art.67). 36.- A este respecto, la Sección Primera del Consejo de Estado8 destacó lo siguiente: “… el principio general que subyace en estas normas de rango superior, indica que los daños y perjuicios que se originen en el acto de autoridad mediante el cual se decrete la incorporación al dominio público de bienes de propiedad particular para satisfacer con ellos una necesidad de interés general, presupone necesariamente la obligación a cargo de la autoridad que ostenta la potestas expropiandi, de indemnizar plena y previamente al afectado, con el propósito de restablecer el equilibrio roto por la privación patrimonial a la cual es sometido de manera forzada.

En otras palabras, el hecho de que en estos casos el interés general deba prevalecer sobre los intereses privados, no significa en modo alguno que por dicha circunstancia queden excluidas las garantías que la Constitución reconoce en favor 8 Sentencia 26 de abril de 2018, radicación: 05001-23-31-000-2007-03162-01. C.P. María Elizabeth García González.

Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [11] del propietario, pues no puede pretenderse que éste deba asumir a título personal un detrimento en su patrimonio, como consecuencia de la ruptura del principio de igualdad en el reparto de las cargas públicas. Así las cosas, la indemnización que ha de reconocerse al afectado en estos casos como consecuencia de la transmisión imperativa de su derecho de dominio, constituye un instrumento para garantizar que el perjuicio sea transferido a todos los miembros de la colectividad y reparado de manera integral…”.

(Negrilla de la Sala) 37.- En ese sentido, la expropiación de un bien de propiedad privada dirigido a satisfacer un interés general debe estar precedido del reconocimiento de un justo valor por el predio que mitigue de alguna manera la carga a la cual se somete el particular al privarlo de su derecho real. 38.- Ahora bien, retornando al procedimiento expropiatorio de la Ley 388, transcurridos 30 días hábiles contados a partir de la ejecutoria del acto administrativo que constituyó la oferta de compra sin que se haya llegado a un acuerdo formal de enajenación voluntaria contenido en una promesa de compraventa, la autoridad competente dispondrá, mediante acto administrativo motivado, la expropiación administrativa.

Dicho acto deberá contener: (i) la identificación precisa del bien inmueble objeto de expropiación; (ii) el valor del precio indemnizatorio y la forma de pago; (iii) la destinación que se dará al inmueble expropiado1; (iv) la orden de inscripción del acto administrativo, una vez ejecutoriado, en la correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y (v) la orden de notificación a los titulares de derecho del dominio u otros derechos reales sobre el bien expropiado, con indicación de los recursos que legalmente procedan en vía gubernativa (art.68). 39.- Frente a los efectos de la decisión de expropiación en firme, el derecho de propiedad u otros derechos reales se trasladarán de los titulares a la entidad que ha dispuesto la expropiación, para lo cual bastará con el registro de la decisión en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

El registrador exigirá que la entidad acredite que el propietario o los titulares de otros derechos reales sobre el inmueble, han retirado el valor de la indemnización y los documentos de deber correspondientes, o que se ha efectuado la consignación correspondiente conforme a lo previsto en el numeral 2 que se pasa a exponer (art.70). 40.- La entidad pondrá a disposición inmediata del particular expropiado, el valor total correspondiente o el porcentaje del precio indemnizatorio, según el caso.

Si el particular no retira los valores y los documentos de deber dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria, la entidad deberá consignarlos en la entidad financiera autorizada para el Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [12] efecto a disposición del particular, y entregará copia de la consignación al Tribunal Administrativo de la jurisdicción en que se encuentre ubicado el bien inmueble, dentro de los 10 días siguientes.

Así se considera que ha quedado formalmente hecho el pago. 41.- Efectuado el registro de la decisión, la entidad pública podrá exigir la entrega material del inmueble expropiado sin necesidad de intervención judicial. Si los valores y documentos de deber no se ponen a disposición del propietario o no se consignan en los términos señalados, la decisión de expropiación no producirá efecto y la entidad deberá surtir de nuevo el procedimiento expropiatorio (art. 70, num 3 y 4). 42.- La entidad se obliga a utilizarlo para los fines de utilidad pública o interés social en un término máximo de 3 años, contados a partir de la fecha de inscripción de la decisión correspondiente en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Para este efecto, quien tenía la calidad de propietario podrá solicitar al Tribunal Administrativo su verificación (art.70 num.5). 2.3. Análisis y solución del caso Concreto.  43.- La parte demandante cuestionó la legalidad de las resoluciones: a) 0001128 del 5 de abril de 2018, que ordenó la expropiación por vía administrativa del inmueble ubicado en la calle 80 A No. 6-41 apartamento 402 del edificio Santa Mónica P.H. de Bogotá y, b) 002154 del 24 de mayo de 2018, que resolvió un recurso de reposición, en lo que respecta al precio indemnizatorio reconocido y pagado; a su juicio, el avalúo realizado por la UAECD no tuvo en cuenta el valor del terreno sobre el que se encuentra construido el inmueble expropiado y las demás unidades inmobiliarias que conforman el edificio de acuerdo con el coeficiente de propiedad. 44.- Precisado lo anterior, como se desprende del acervo probatorio, previo un trámite administrativo realizado por la autoridad competente –Instituto de Desarrollo Urbano IDU-, se produjo la expropiación del inmueble de propiedad de Ivar Da Coll Rostrom.

Dentro de este se profirió y notificó el acto administrativo de oferta de compra (Resolución 006764 de 28 de diciembre de 2017, notificada personalmente el 30 de enero de 2018) por valor de $487.805.461, por concepto de terreno y construcción e indemnización por daño emergente. 45.- Vencido el término del artículo 68 (30 días hábiles) de la Ley 388 de 1997, sin un acuerdo formal de enajenación voluntaria, se expidió el acto administrativo de expropiación, Resolución 0001128 de 5 de abril de 2018, notificada por aviso, en el que se identificó de manera precisa: Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [13] • La destinación que se dará al inmueble expropiado: La ejecución de la obra Troncal Carrera Séptima desde la calle 32 a la calle 200. • El valor del precio indemnizatorio por $484.155.582 y la forma de pago en un 100% del precio indemnizatorio que será puesto a disposición del señor Coll Rostrom, una vez quede ejecutoriada la Resolución de expropiación y efectuados los trámites financieros. • La orden de inscripción del acto administrativo, una vez ejecutoriado, en la correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (artículo 7 de la Resolución) y • La orden de notificación a los titulares de derecho del dominio u otros derechos reales sobre el bien expropiado, con indicación de los recursos que legalmente procedan en vía gubernativa (artículo 9 en el que se indicó que solamente procedía en recurso de reposición). 46.- Es importante resaltar que la oferta de compra realizada mediante Resolución 006764 de 28 de diciembre de 2017 señaló un precio indemnizatorio de $487.805.461 por concepto de avalúo comercial de área de terreno y construcción e indemnización por daño emergente. 47.- El argumento principal de la demanda es que el IDU no pagó el precio justo al demandante por cuanto el avalúo de la UAECD no consideró un valor independiente por el terreno donde se encontraba construido el apartamento 402 y las demás unidades inmobiliarias del edificio Santa Mónica para dividirlo entre los copropietarios según el coeficiente de propiedad. 48.- Respecto del avalúo de parte presentado por el demandante, debe decirse que lo solicitado fue el testimonio de quien lo elaboró - Jorge Eliecer Gaitán -, prueba que el Ponente negó por las razones expuestas en la providencia del 4 de abril de 2024.

No obstante, en la misma providencia decretó la práctica de un dictamen pericial, para lo cual solicitó dos 2 hojas de vida. 49.- Aclarado lo anterior, frente al avalúo oficial que sirvió de soporte a la expropiación administrativa, la Sala referirá los métodos a los cuales se debe acudir para la elaboración de los avalúos cuando se trata de procesos de expropiación en virtud de las leyes 9 de 1989 y 338 de 1997; en este orden, el artículo 25 del Decreto 1420 de 1998 establece: “Para la elaboración de los avalúos que se requieran con fundamento en las leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, se deberá aplicar uno de los Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [14] siguientes métodos observando los parámetros y criterios mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita varios de ellos: el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual.

La determinación de las normas metodológicas para la utilización de ellos, será materia de la resolución de que trata el artículo 23 del presente Decreto. Para aplicar un método diferente a los enumerados en el inciso anterior, se requiere que previamente se someta a estudio y análisis tanto en los aspectos conceptuales como en las aplicaciones que pueda tener su aplicación. Dicho estudio y análisis serán realizados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y, si éste lo encontrara válido lo adoptará por resolución de carácter general.” (Destacado de la Sala). 50.- A su vez, el artículo 26 ibid consagra que, en caso de que las condiciones del inmueble objeto de avalúo permita la aplicación de uno o varios de los métodos enunciados en el artículo 25 transcrito, el avaluador deberá realizar las estimaciones correspondientes y sustentar el valor determinado del respectivo estudio. 51.- En aplicación de esta norma, el IGAC expidió la Resolución No. 620 de 23 de septiembre de 2008 -aplicable al asunto en estudio-, y allí contempló las disposiciones normativas regulatorias de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997.

Su artículo 6 fija las etapas para la elaboración de avalúos, en los siguientes términos: “ETAPAS PARA ELABORACIÓN DE LOS AVALÚOS. Para la elaboración de los avalúos utilizando cualquiera de los métodos enunciados anteriormente deben realizarse las siguientes etapas: 1. Revisión de la documentación suministrada por la entidad peticionaria, y si hace falta algo de lo previsto en el artículo 13 del Decreto 1420 de 1998 se procede a solicitarlo por escrito. 2.

Definir y obtener la información que adicionalmente se requiere para la correcta identificación del bien. Se recomienda especialmente cartografía de la zona o fotografía aérea, para la mejor localización del bien. 3. De conformidad con lo previsto en el artículo 14 del Decreto 1420 de 1998, verificar la reglamentación urbanística vigente en el municipio o distrito donde se encuentre localizado el inmueble.

En el evento de contar con un concepto de uso del predio emitido por la entidad territorial correspondiente, el avaluador deberá verificar la concordancia de este con la reglamentación urbanística vigente. 4. Reconocimiento en terreno del bien objeto de avalúo. En todos los casos dicho reconocimiento deberá ser adelantado por una persona con las mismas características técnicas y profesionales de la persona que ha de liquidar y firmar el avalúo. 5.

Siempre que sea necesario se verificarán las mediciones y el inventario de los bienes objeto de la valoración. En caso de Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [15] edificaciones deberán constatarse en los planos las medidas y escalas en que se presente la información. Y cuando se observen grandes inconsistencias con las medidas, se informará al contratante sobre las mismas. 6.

En la visita de reconocimiento deberán tomarse fotografías que permitan identificar las características más importantes del bien, las cuales posteriormente permitirán sustentar el avalúo. 7. Cuando se realicen las encuestas, deberán presentarse las fotografías de los inmuebles, a los encuestados para una mayor claridad del bien que se investiga. 8.

Aun cuando el estudio de los títulos es responsabilidad de la entidad interesada, una correcta identificación requiere que el perito realice una revisión del folio de matrícula inmobiliaria para constatar la existencia de afectaciones, servidumbres y otras limitaciones que puedan existir sobre el bien, excepto para la determinación de los avalúos en la participación de plusvalías”. 52.- En ese sentido, los requisitos mencionados implican que la elaboración de los avalúos dispuestos por la Ley 388 de 1997 debe atender ciertos parámetros y condiciones que demuestren la veracidad, legalidad y exigibilidad de la información en ellos consignada. 53.- Según la jurisprudencia de la Sección Primera del Consejo de Estado9, el avalúo comercial del inmueble objeto de expropiación que se consigna en los actos administrativos acusados, “debe entenderse (…) amparado por la misma presunción de legalidad y de certeza que se predica de las decisiones de la administración, lo cual admite desde luego prueba en contrario”.

En tales circunstancias, “el actor tiene la carga de demostrar en el proceso que el avalúo oficial es equivocado, demostrando precisamente su incorrección”. 54.- Al descender al asunto de marras, se advierte que en el avalúo comercial 2017-1240 realizado por la UAECD se refirió que para el desarrollo del trabajo se utilizó el método de comparación de mercado para establecer el valor de la construcción. 55.- El anterior método está definido en el artículo 1º de la Resolución IGAC 620 de 2008, así: “Artículo 1.

Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al objeto del avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial”. 9 Sentencia de 13 de octubre de 2016, Rad. 05001-23-33-000-2014-01080-01.

Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [16] 56.- A su vez, el artículo 10 fija las siguientes reglas para la aplicación del método: “Artículo 10. Método de Comparación o de mercado. Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior.

Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios. Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción. Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes.

En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis.” 57.- Al cotejar el avalúo oficial con las reglas contenidas en el Decreto 1420 de 1998 y en la Resolución 620 de 2008 del IGAC, la Sala encuentra que allí se mencionó que, de acuerdo con el estudio de mercadeo anexo, al inmueble se le asignó un valor por metro cuadrado de $4.813.000, como valor integral de área privada para predios en buen estado de conservación, sin remodelar y sin servicio de ascensor en el edificio.

Al valor adoptado adicionó el uso exclusivo de la terraza y le fijó un valor del 30% del valor del metro cuadrado del área privada, es decir $1.443.900. 58.- Como se señaló, el método de comparación o de mercado para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal presenta el valor por metro cuadrado de área privada de construcción, contrario a aquellos no sujetos a dicho régimen sobre los cuales sí se analiza de manera independiente la construcción y el terreno, además debe contener el estudio de ofertas o transacciones recientes de bienes similares y comparables con el objeto de avalúo, requisito que se torna la columna vertebral para dicho cometido.

Dictamen Avalúos y Tasaciones de Colombia – Valorar S.A.S. - Dictamen 2017- 1240 UAECD Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [17] 59.- El trabajo fue realizado por el avaluador comisionado Daniel Ricardo Amézquita Aldana, quien en audiencia de 24 de septiembre de 202410 realizó la exposición de la metodología desarrollada y las conclusiones generales que la Sala se permite considerar por la importancia probatoria que representa para la presente providencia: A pesar de que el inmueble no se encuentra, digamos que, construido y físicamente constituido, toda vez que ya se generó la demolición de esa construcción, se realizó una visita pues al sector en donde se encontraba ubicado, esto para poder entender cómo es el funcionamiento de todo ese sector y cuáles son las diferentes actividades económicas que se desarrollan y pues puntualmente, poder entrar digamos que a generar un análisis valuatorio (…).

Digamos que el siguiente parámetro para entrar a analizar es el marco normativo y jurídico para entrar a desarrollar esta valoración y en este caso, pues compete a la adquisición del inmueble o de la matricula inmobiliaria, pues asociada al inmueble para el desarrollo de un proyecto de infraestructura de transporte. Qué significa esto que es necesario entrar a analizar inicialmente la ley de infraestructura que establece una manera clara en el artículo 23., que el avalúo comercial que se necesite o que se deba desarrollar para este encargo bien sea para una adquisición o para un proceso de expropiación, va a ser el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, (…).

A partir de ello, pues sale entonces la Resolución 898 de 2014 que entra a acompañar a esta ley de infraestructura (…) el Decreto Nacional 1420 de 1998 y así mismo en la resolución 620 de 2008 del IGAC, que son, digamos que todas las diferentes o normas, los procedimientos para generar las valoraciones, de esa manera, entonces entro, digamos que a analizar lo establecido en el Decreto 1420 del 98, y lo importante en este Decreto es el artículo 21 que entra a mencionar que para determinar el valor comercial del inmueble es necesario analizar la reglamentación urbanística del municipio o del distrito, también es necesario entrar a analizar la destinación económica del inmueble y es necesario muy importante entrar a revisar o entrar a analizar la consideración jurídica del mismo.

¿Qué significa eso? Que en este caso específico el inmueble objeto de valoración estaba sometido a régimen de propiedad horizontal. (…) Y qué es lo que establece el Decreto 1420 que para todos los inmuebles que están sometidos a régimen de propiedad horizontal, el avalúo se debe realizar es sobre las áreas privadas.(…), es decir, ese apartamento objeto de estudio al tener un área privada, y estar en un coeficiente, al estar reglamentado dentro de la propiedad horizontal, pues va a tener un coeficiente de copropiedad y ese coeficiente es el que le va a dar esa participación sobre todas las diferentes zonas comunes, entonces en este caso, el encargo valuatorio se debe realizar es sobre áreas privadas, eso es lo que define el Decreto 1420.

Así mismo, pues ya digamos que la Resolución 620, entra a mencionar cuáles son los diferentes métodos de valoración que, en este caso, pues se utilizó el primer método o el artículo, o el método que está 10https://apigrabaciones.ramajudicial.gov.co/api/filevideo/descargarArchivo?videoName=25000234100020 180105400_L250002341007TeaSalaCSJ_01_20240924_160000_V.mp4&UserID=18614 Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [18] definido en el artículo primero, que es el método de comparación en mercado (…), también en su artículo 10 entra mencionar que los inmuebles que están sometidos al régimen de propiedad horizontal, se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción. Entonces vuelve y casi que ratifica lo que establece el Decreto 1420.

(…), que las áreas existentes son las establecidas en el régimen de propiedad horizontal y muy importante también que los bienes comunes son inseparables de las áreas de derecho privado, es decir, y esto quizás de lo más importante que existe ahí, es que se restringe la comercialización de manera independiente. Es decir, yo no podría entrar a determinar el valor del terreno y el valor de la construcción por separado, porque al ser propietario de esa área privada yo tendría una participación en ambos.

Yo tengo una participación en área construida y tengo una participación también en terreno, es decir, que, al yo no poder separar, Esos bienes comunes yo no puedo entrar a determinar por separado cuánto vale el terreno y cuánto vale la construcción, sino que tengo que entrar a determinar el valor comercial de ese uso exclusivo o esa área privada.

(…) Pues digamos que esa investigación del terreno o en campo a pesar de que el inmueble ya no existe se hace para entrar a identificar en dónde está el inmueble, pues está en el barrio, los Rosales es uno de, digamos que los barrios que genera una de los mayores niveles de exclusividad, pues en la ciudad pues no es el mayor barrio, pero sí es un es un barrio con bastante importancia en su exclusividad comercial y en su exclusividad residencial.

(…). De igual manera, cuenta con servicios públicos con infraestructura pública, con óptimo servicio de transporte público, y pues digamos que el sector tiene una muy buena perspectiva de valorización porque es un sector, pues de interés para la comunidad, especialmente de estrato socioeconómico alto, gracias, pues a esa cercanía con las actividades comerciales financieras que se desarrollan en el sector y que pues son finalmente de gran importancia. Eh, entonces bueno, eso es diferentes aspectos digamos del sector, son los que se lograron evidenciar tanto en visita de campo como por diferentes fuentes indirectas, consultas y digamos que el saber cómo tal la actividad valuatoria.

(…) y pues digamos que a pesar que la construcción, pues ya no existe, nos basamos entonces en el expediente del proceso judicial para entrar a identificar cómo era esa esa construcción del apartamento, pues era una construcción de 84.49 m², desarrollada en un piso, digamos que no se evidenció o no se observó, pues que tuviese un sótano, tenía una vetustez o una edad aproximada de 40 años al momento de su adquisición y pues digamos que en cuanto a su estructura se logró, pues evidenciar en el registro fotográfico (…).

Ahora bien, ya para la estimación como tal del inmueble, para el año 2017 entramos, digamos, o entre más bien a hacer una consulta en diferentes fuentes, como galería inmobiliaria, como la inmobiliaria constructora Rosales, la fuente como Tasar Avalúos, fuente como los avalúos de Borrero Ochoa y Asociados y pues también valoraciones que haya realizado la firma, valorar ese a eso, ¿para qué? Para entrar a entender en el año 2017 cómo se generaba ese comportamiento y esa dinámica inmobiliaria (..) Entonces, es necesario buscar otras fuentes externas a las normales, que son las consultas en portales de Internet.

Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [19] Se reúne entonces toda esa diferente fuente de investigación y se reúne pues, como todas las diferentes ofertas y se evidencia un mercado disponible de alrededor de 40 ofertas, como el método que se va a entrar a determinar para la valoración del inmueble, es el método comparativo de mercado, pues lo ideal es entrar a analizar si dentro de esas 40 ofertas que tienen esa vocación o esa actividad económica y residencial, pues realmente llegan a ser comparables con el inmueble objeto de estudio, al hacer entonces esa investigación. Se hace pues, toda esa indagación o profundización de las ofertas en cuanto a ¿Cuál es su ubicación?, ¿cuáles son las características principales que tiene?, ¿Cuál es el área construida?, ¿Cuál es el número de pisos?, ¿Cuál es el valor pedido?, ¿Cuál es la vetustes de esas ofertas? Y conforme a ello, empieza a hacerse una depuración de ese mercado para entrar a identificar cuáles son las ofertas más comparables.

De esa investigación de mercado entonces, o más bien de esa depuración se encontró o se evidenció que había 5 ofertas, que eran las más comparables con el inmueble objeto de estudio. (…) Acto seguido se realiza toda la investigación estadística de esas ofertas y esa investigación estadística viene conforme a los parámetros de las normas técnicas sectoriales y, más importante aún, de la Resolución 620 de 2008.

Esa investigación de estadística se realiza para entrar a determinar si las ofertas que estoy analizando son similares y son comparables entre sí o sí por el contrario existe algún nivel de dispersión que no permita esa esa comparación directa. Entonces, al hacer la investigación de mercados de esas ofertas y al aplicar los cálculos estadísticos, se calcula pues inicialmente un promedio, se calcula también algo denominado la desviación estándar (…) La resolución 620 es muy clara en entrar a definir qué esa variación no puede ser superior al 7.5%, porque si lo supera significa que los datos son muy dispersos si por el contrario es inferior al 7.5, significa que los datos son muy similares entre ellos.

Entonces al hacer esa investigación estadística y al calcular el coeficiente de variación se logró evidenciar que el porcentaje era muy bajo del 4.32% significa que los datos son muy cercanos entre ellos y es completamente razonable entrar a adoptar el valor por metro cuadrado de área privada, que en este caso dio los 4.670.000 pesos.

Ese valor, pues, se aplica a la cantidad de área privada y sin ignorar que el inmueble tiene una terraza, que es de uso exclusivo, también entrar a liquidar el valor de esa terraza por uso exclusivo. El valor de esa terraza por ese uso exclusivo se determinó en 30% de ese valor de área privada. ¿Por qué? Porque no tiene las mismas características constructivas del área privada, no tiene ese mismo cerramiento, no tiene esa misma cubierta y pues legalmente no está declarado como área privada, sino como una terraza de uso exclusivo, entonces se maneja o se aplica el 30% de ese valor de área privada, al hacer entonces esa operación matemática del área privada por el valor por metro cuadrado perdón y la terraza, la cantidad de área de terraza por el metro cuadrado o el valor unitario de la terraza.

El resultado es que para 2017 el valor del inmueble es de 464.000.000 de pesos11. 11 La transcripción tiene ajustes de redacción, con respecto a la originalmente recibida, para efectos de un mejor entendimiento sin que se hayan hecho cambios en su redacción, por esta razón no se utilizan las comillas. Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [20] 60.- De lo anterior quedó suficientemente claro que lo pretendido por el demandante, respecto de la valoración independiente del terreno y de la construcción, no es posible jurídicamente.

Así lo ratificó el testimonio técnico recibido y rendido por el ingeniero geodesta Néstor Andrés Villalobos Caro12, prueba solicitada por el IDU y practicada el 19 de noviembre de 2024: “En ese escenario, ese es el motivo fundamental para no hacer uso del método técnica residual por cuanto al valorar el bien inmueble, en este caso son cuatro y en el caso específico es el apartamento 404, el cual tiene un área privada legalmente constituida, de la cual hace parte el terreno y la construcción, pues no es aplicable técnicamente el método residual, por cuanto no es de precisar un terreno específico para el apartamento y a su vez este terreno lo constituye una participación que le da el coeficiente de copropiedad, esta es una de las razones por las cuales, pues no se aplica o no es técnicamente de aplicar el método de técnica residual por cuanto el bien inmueble no lo constituye el terreno, el bien inmueble lo constituye cuatro unidades privadas que se encuentran sometidas a un régimen de propiedad horizontal, el cual está establecido y reglamentado conforme la ley y es por eso que, acogiéndonos a la resolución IGAC 620 de 2008, se determina que los elementos técnicos que se tienen en su momento para dar valor comercial a esa unidad privada es ofertas en venta, con inmuebles semejantes y comparables y por eso se aplica el método de comparación y de mercado, en este caso, si no hubiese tenido esos elementos técnicos a la mano o en su momento, la entidad que hace el avalúo pues hubiese tenido la necesidad de aplicar otro método valuatorio en ese sentido, pues habría la necesidad de pronto de aplicar el método de capitalización y rentas de mercado o algún otro método que diera el valor comercial de ese bien inmueble acogiéndose nuevamente indico a la resolución IGAC 620 de 2008 que se debe dar valor comercial a las unidades privadas legalmente constituidas”. 61.- El testigo también precisó las razones por las cuales para los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal no son susceptibles de aplicación del método residual como lo requiere el demandante, sino el de comparación o de mercado porque así lo establece la Resolución IGAC 620 de 1998. 62.- Ahora bien, el avalúo oficial no describió las características o condiciones físicas de los inmuebles comparables, tampoco acompañó las fotografías de las condiciones reales de dichos predios; sin embargo, en la audiencia de contradicción del dictamen y de la documental obrante se evidenció que, de las 6 ofertas tomadas por la UAECD, 5 de ellas fueron tenidas en cuenta para la elaboración del avalúo en esta instancia, para lo que se trae el siguiente cuadro13: 12https://apigrabaciones.ramajudicial.gov.co/api/filevideo/descargarArchivo?videoName=25000234100020 180105400_R250002341007TeaSalaCSJ_01_20241119_160000_V.mp4&UserID=18614 13 Cuadro tomado del avalúo presentado por la firma Valorar S.A. Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [21] 63.- Lo anterior, en lugar de contrarrestar la credibilidad del avalúo realizado por la UAECD la reafirma; si bien el coeficiente de variación reportado por la UAECD fue de 2.173% y el del avalúo de instancia fue de 4.32%, los dos estuvieron dentro del límite legal (7.5%) y en esta etapa procesal, el demandante no alegó reproche alguno al contenido técnico del avalúo oficial concretamente en estos aspectos. 64.- Bajo ese contexto, la Sala no le restará credibilidad técnica al avalúo oficial, toda vez que i) existen otros medios de prueba que corroboran su acierto, además ii) respeta el parámetro de desviación y, finalmente, iii) se desconoce, cuál fue el impacto negativo en el resultado final del precio, máxime cuando el valor reportado por el Avaluador Amézquita Aldana arroja una suma inferior a la efectivamente recibida por el demandante, conforme con el siguiente cuadro14: Avalúo Valorar S.A.S. Avalúo UAECD 14 Tomado de los alegatos de la UAECD.

Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [22] 65.- Además, la declaración de Néstor Andrés Villalobos Caro dio cuenta del trámite para realizar el avalúo al inmueble objeto de expropiación por la UAECD, pues fue quien directamente lo revisó y participó en su posterior aprobación. Manifestó que: “Particularmente fueron específicamente dos solicitudes, una primera el propietario objetaba que dentro del valor comercial únicamente se tuvo en cuenta o se determinó el valor comercial de la construcción dejando por fuera de calcular el valor comercial del terreno y adjuntaba para ello, un informe elaborado por un ingeniero en el cual mediante un ejercicio determinaba el valor comercial del terreno y la pretensión era que fuera sumado al valor comercial de la construcción y otra recientemente fue también consultada a mí, para pronunciamiento Técnico por un dictamen pericial elaborado por una entidad privada “Valorar” creo que se llama en el cual también determina el valor comercial al bien inmueble objeto de avalúo para el año 2017 y para el año 2014(sic).

(…) me pronunció dando apoyo técnico, el cual concluye que el ejercicio de hecho no es aplicable ni es adoptable, teniendo en cuenta que el ejercicio se hace mediante la aplicación del método técnica residual, el cual contempla, de acuerdo a la resolución IGAC 620 de 2008, en realizar un ejercicio hipotético de venta de proyecto inmobiliario, en el cual se proyectan ventas y junto con el valor de esas ventas, se descuentan los costos directos e indirectos y se determina el valor comercial de un terreno. (…) lo que se concluye es que legalmente no puede aplicarse el ejercicio o el desarrollo hipotético que se hace en este informe, toda vez que en el terreno existe en su momento la propiedad horizontal conocida como edificio Santa Mónica y para poder aplicar esa proyección de proyecto inmobiliario es necesario primero extinguir la propiedad horizontal que en él se encuentra una vez dándole nulidad a esa propiedad horizontal cabe la posibilidad de hacer ese ejercicio residual propuesto.(…) y el segundo avalúo es un dictamen que elabora una lonja privada en el cual determina valor comercial para el año 2017 (…) y lo que recuerdo es que el valor que determina la firma Valorar es un valor muy similar al que determina el avalúo hecho por catastro Distrital para el año 2017”. 66.- El testimonio confirma el avalúo oficial elaborado por la UAECD, sin que obre prueba en contrario.

Es así como el acervo probatorio recaudado no desvirtuó el avalúo oficial de la UAECD, soporte del precio de indemnización del inmueble expropiado, y ratificó las conclusiones y cálculos del precio. En consecuencia, no es dable afirmar el desconocimiento de una indemnización justa por parte del IDU. 67.- Con todo, la Sala recuerda que la Sección Primera del Consejo de Estado, en sentencia proferida el 14 de septiembre de 202015, sobre la presunción de legalidad del avalúo oficial presentado en los procedimientos de expropiación por la vía administrativa y la obligación 15 Radicado 05001-2331-000-2007-00419-01.

C.P. Oswaldo Giraldo López. Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [23] de la parte demandante de demostrar en el proceso judicial los errores que se cometieron en ese avalúo, manifestó lo siguiente acerca de la carga del demandante en la materia: “[…] 5.2.3. En este punto, la Sala considera relevante precisar el alcance de la carga que recae sobre el demandante, atendiendo las presunciones de que gozan los actos de la administración; no basta entonces con que se argumente que los mismos no cumplieron con lo determinado en la norma para atacar la presunción de legalidad y veracidad de que goza el avalúo oficial.

Resulta indispensable que la parte demandante indique el defecto en que se ha incurrido y cuál es el impacto en el precio que se ofreció por la administración conforme las normas que regulan la materia”. (Destacado de la Sala) 68.- Así las cosas, al demandante le corresponde una doble tarea argumentativa y probatoria para contrarrestar la presunción de veracidad y legalidad del acto cuestionado.

En efecto, una primera tarea encaminada a socavar las conclusiones del avalúo oficial y, luego, una segunda, a determinar el impacto económico mediante un avalúo comercial que, además de cumplir con los requisitos técnicos, indique con precisión y claridad el verdadero valor del inmueble expropiado, hechos estos que no fueron probados en el asunto. 69.- Respecto del trabajo realizado para la valoración del inmueble para el año 2024, no se hará ninguna consideración por no tener importancia jurídica ni fáctica dentro del asunto en estudio. 70.- Con base en lo expuesto, la Sala negará las pretensiones de la demanda y, en consecuencia, no se pronunciará sobre el llamado en garantía UAECD.

II.4. DE LAS COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO. 71.- El artículo 188 del CPACA dispone que “Salvo en los procesos en que se ventile un interés público, la sentencia dispondrá sobre la condena en costas, cuya liquidación y ejecución se regirán por las normas del Código de Procedimiento Civil”. Canon normativo que fue adicionado por el artículo 47 de la Ley 2080 de 2021, así: “En todo caso, la sentencia dispondrá sobre la condena en costas cuando se establezca que se presentó la demanda con manifiesta carencia de fundamento legal”. 72.- Como quiera que en el presente caso no se avizora la manifiesta carencia de fundamento legal, la Sala se abstendrá de condenar en costas y agencias en derecho en esta instancia. Fallo de 1ª Instancia Radicación: 2018-01054-00 Ivar Da Coll Rostrom Vs IDU - UAECD [24] III.

DECISIÓN Por lo expuesto, la Subsección C de la Sección Primera del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, FALLA: PRIMERO.– NEGAR las pretensiones de la demanda, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de la presente decisión. SEGUNDO.- SIN condena en costas a la parte vencida en juicio.

TERCERO. - Por secretaría, efectúese la liquidación de los gastos del proceso y devuélvanse los remanentes si a ello hay lugar. CUARTO.- En firme la presente decisión, archívese el expediente, y déjense las anotaciones en el sistema SAMAI. Esta Sentencia fue aprobada en Sala de Decisión, de la fecha.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, (firmado electrónicamente en SAMAI) FABIO IVÁN AFANADOR GARCÍA (firmado electrónicamente en SAMAI) LUIS NORBERTO CERMEÑO (firmado electrónicamente en SAMAI) ANA MARGOTH CHAMORRO BENAVIDES Rocío