REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE CUNDINAMARCA SECCIÓN PRIMERA SUBSECCIÓN B Bogotá, D. C., diez (10) de julio de dos mil veinticinco (2025) Magistrado ponente: ÓSCAR ARMANDO DIMATÉ CÁRDENAS Radicación: 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandante: LUIS ALBERTO MOLINA Y OTROS Demandado: BOGOTÁ, D.C. – INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO (IDU) Medio de control: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO Asunto: SENTENCIA PRIMERA INSTANCIA Tema: Expropiación. Decide la Sala la demanda presentada por los señores Luis Alberto Molina Torres, Lizeth Ximena Molina Torres, Karenn Yiseth Molina Torre, quienes actúan por intermedio de apoderado judicial en ejercicio del medio de control de nulidad y restablecimiento del derecho regulado en el artículo 138 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo en contra del Instituto de Desarrollo Urbano (IDU).
I.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones: La parte actora solicitó en el escrito de la demanda que se declare la nulidad de las siguientes pretensiones: “PRIMERA-. Se declare carencia de legalidad y por tanto Nulidad parcial de las Resoluciones N 011307 de 2016, No. 002642 de 2017 y No. 003612 de 2017 expedidas por el IDU en la presente EXPROPIACION POR VIA ADMINISTRATIVA de una zona o parte de terreno del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 50N-20666932, de propiedad de mis representados, respecto de la cuantía o valor indemnizatorio irrisorio reconocido.
Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 2 SEGUNDA-.Como consecuencia de las antores declaraciones y a título de RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO, se ordene al INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO -IDU-realizar nueva indemnización a favor de los demandantes, de conformidad con principios y derechos elementales ampliamente desarrollados por nuestro ordenamiento jurídico, como son: justicia equitativa, derecho a la propiedad privada, indemnización previa y justa, tomando como base para su liquidación y pago el avaluó efectuado por los demandantes 1, adjunto al presente escrito.
TERCERA-. Que como consecuencia y en desarrollo de las de las anteriores declaraciones, se reconozca a mis representados una indemnización acorde al valor comercial y real del inmueble objeto de la aludida expropiación, incluyendo los conceptos de DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE, que conforme al avalúo que sirve como base del presente medio de control, es la suma de MIL QUINIENTOS VEINTIDOS MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y UN PESOS MLCTE, ($ 1.522.767.371) o el monto que se pruebe en el proceso.
CUARTA-. Se ordene al INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO -IDU- construir las vías de acceso (peatonal y vehicular) al inmueble sobrante y adjunto del terreno segregado, toda vez que de no hacerlo se dejaría sin acceso al referido inmueble, imposibilitándose el derecho de explotación económica e imponiendo una carga más gravosa a los propietarios del bien raíz. QUINTA-.
Se ordene al INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO-IDU- además, NO trasladar la carga a los demandantes, para cubrir el gasto de adecuación del terreno o del costo de nivelación de las obras que la administración requiere realizar para darle el uso que la misma administración necesita, toda vez que se viola el nivel de las cargas publicas impuestas por orden Constitucional.
SEXTA-. Condenar al INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO -IDU-, para que sobre las INDEMNIZACIONES ordenadas y adeudadas a mis mandantes y solicitadas con la presente demanda, le pague las sumas necesarias para hacer los AJUSTES DE VALOR, conforme al índice de precios al consumidor o al por mayor, como lo preceptúa el artículo 187 del C.P.A.C.A. INDEXACIÓN que debe efectuarse MES A MES por tratarse de pagos de tracto sucesivo.
SEPTIMA- Se ordene al INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO -IDU-., dar cumplimiento al fallo dentro del término previsto en el artículo 195 del C.P.A.C.A. OCTAVA- Se condene a INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO -IDU-, si éste no da cumplimiento al fallo dentro del término previsto en el Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 3 artículo 192 del C.P.A.C.A, pagar a favor de mis mandantes los intereses moratorios, conforme lo ordena el artículo 192 Y 195 del C.P.A.C.A. y conforme a la Sentencia C-604-2012, de la Honorable Corte Constitucional.” 2.
Hechos: La parte demandante narró, en síntesis, lo siguiente: Sostuvo que, la Resolución No. 011307 de 2016, “por la cual se determina la adquisición de una zona de terreno por el procedimiento de la expropiación por la vía administrativa y se formula una oferta de compra”, proferida por Instituto de Desarrollo Urbano (IDU), del 29 de diciembre de 2016, fue notificada personalmente el 6 de febrero de 2017.
Indicó que con la mencionada resolución se decidió la adquisición de una zona de terreno del inmueble ubicado en la AK 72 127 25 de la ciudad de Bogotá D.C., y matrícula inmobiliaria No. 50N - 20666932 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá - Zona Norte-, el cual es de propiedad de los demandantes. Refirió que, el IDU presentó una oferta irrisoria de compra sobre un área de terreno de 709.56 m2 junto con una construcción de 89,29 m2, por valor de ciento sesenta y nueve millones quinientos treinta y un mil novecientos ochenta y cinco pesos MLCTE.
($169.531.985), incluidos los gastos notariales. Manifestó que, en el avalúo comercial No. 2016 - 0726 (RT No. 46462 - IDU) del 22 de diciembre de 2016, se pueden observar sendas falencias que conllevaron a no aceptar la oferta en comento, toda vez que era absolutamente desproporcionada e injusta, ni se compadece con la realidad fáctica y jurídica a saber: la ubicación del inmueble, el avalúo catastral, el consecuente pago de impuestos, el valor real en el mercado y omiten garantizar el acceso peatonal y vehicular al terreno segregado.
Adujo que, el aludido avalúo comercial objeto de reproche, parte de la base de que para la adecuación del inmueble, el IDU tenía que incurrir en unos costos de nivelación relacionados con el movimiento Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 4 de tierras de aproximadamente 9.700 m3 y la construcción de un muro de contención; sin embargo, no se encuentra ningún sustento técnico que soporte esos movimientos de tierra, por demás, exagerados.
Mencionó que presentaron un dictamen pericial a fin de contradecir el elaborado por la entidad, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 228 del Código General del Proceso; para tal fin el ingeniero civil Julio Ordoñez Castillo encontró que el avalúo presentado por el IDU se realizó sin tener ningún soporte técnico, ni dar explicación sobre los movimientos de una cantidad de tierra, la construcción del muro de contención que se requiere para la adecuación del terreno. Agregó que, adicionalmente la administración olvidó la realización de las vías de acceso al inmueble principal de sus representados, del cual segregan el expropiado; y finalmente presentó una diferencia notoria en el metraje, debido a que el experto encontró que el área de terreno expropiado por la entidad no es de 709,56 m2, sino de 740,03 m2.
Refirió que la propuesta presentada por el IDU desconoció abiertamente el monto en que la misma administración distrital tiene avaluado catastralmente el inmueble y con el que ha venido cobrando el respectivo impuesto (año 2017); además, que el valor comercial supera al avalúo catastral ampliamente, como es palmario en el hecho inmediatamente anterior para el año 2016, el cual también fue determinado en el avalúo elaborado por el Catastro Distrital.
Concluyó que, el IDU por medio de la Resolución No. 003612 de 2017, notificada el 25 de julio del mismo año, confirmó en cada una de sus partes la resolución por medio de la cual se ordenó la expropiación administrativa del terreno en mención, por lo que, no contaba con más recursos de Ley. 3. Normas violadas y concepto de la violación La parte demandante adujo la violación de las siguientes disposiciones jurídicas: Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 5 a) Constitución Política: artículos 2, 4, 13 y 58. b) Acto legislativo 01 de 1999. c) Código Civil: artículo 669. d) Ley 388 de 1997.
Como concepto de violación indicó que se transgredieron las disposiciones constitucionales antes citadas, por cuanto se desconocieron las obligaciones en ellas contenidas. Informó que el ordenamiento jurídico colombiano establece las condiciones para el ejercicio del poder por cuenta de la administración pública entre las que se encuentra proteger a todos los residentes en el territorio nacional en su vida, honra y bienes, además de asegurar el cumplimiento de los deberes del Estado Social de Derecho y de los particulares (art. 2° superior) de la supremacía de la Constitución (art. 4 ib.) y de la igualdad de Derechos (art. 13 ib.) Manifestó que la administración abusó de su competencia discrecional al propiciar una indemnización contraria a los parámetros constitucionales y a las cargas públicas que el administrado debe tener, acto carente de sustento jurídico y jurisprudencial, que al no indemnizar justamente los derechos de los accionantes, desconoce Convenios Internacionales ratificados por Colombia a lo largo de su historia (art. 53 ib.).
Refirió que, el IDU no indemnizó de manera justa a los demandantes, pues no aplicó en estricto proceder la reglamentación vigente para el pago de la expropiación debatida. Esto, en tanto se alejó del valor comercial del inmueble, incurrió en un cobro exageradamente por nivelación y no tuvo en cuenta el metraje o área completa, trasladando las cargas a los administrados.
Señaló que, conforme a las disposiciones de la Ley 1437 de 2011, artículos 192 y 195; los dineros a ser reconocidos por indemnización no justa perdieron valor adquisitivo, por lo tanto, la nueva indemnización y su abono deben ser indexados para suplir esa pérdida, pues esa tardanza ocasionó gran detrimento en sus intereses económicos.
Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 6 4. Trámite 4.1. La admisión de la demanda 4.1.1. La demanda se presentó el 20 de febrero de 2018 (folio 112). 4.1.2. Mediante auto del 1 de marzo de 2018 se admitió la demanda y se ordenó notificar al director del Instituto del Desarrollo Urbano (IDU) y al Ministerio Público (ff. 114 a 116). 4.1.3.
Mediante auto del 29 de junio de 2018, se aceptó el llamamiento en garantía de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) (ff. 31 a 35, c3). La UAECD presentó recurso de apelación en contra del auto anterior, el cual resolvió la Sección Primera del Consejo de Estado mediante proveído del 17 de junio de 2022 con el que confirmó la decisión. 4.1.4 Mediante auto del 14 de septiembre de 2019 se decretaron las pruebas solicitadas por las partes (ff. 194 a 197). 4.1.5.
Mediante escrito del 9 de septiembre de 2019, la parte demandada presentó objeción al dictamen pericial. (ff 199 a 201). 4.1.6. Mediante escrito del 11 de septiembre de 2019 la Unidad Administrativa de Catastro Distrital presentó objeción al dictamen pericial. (ff 215 a 219). 4.1.7. El 24 de abril de 2024 se realizó la audiencia de pruebas donde se recaudaron las que fueron decretadas (ff. 278 a 283), así: De conformidad con lo solicitado: PRUEBA PERICIAL: conforme lo expuesto en el auto de pruebas del 4 de septiembre de 2019, se decretó: “A. PRUEBAS SOLICITADAS POR LA PARTE ACTORA … Atendiendo lo anteriormente expuesto y de conformidad con lo establecido en los artículos 218, 219 y 220 de la Ley 1437 de 2011 (CPACA), se tiene como peritaje aportado por la parte demandante “Peritaje técnico sobre Avalúo Comercial como base de indemnización” realizado por el Ingeniero Civil Julio E Ordóñez Castillo, que contiene la revisión del procedimiento y resultados de la liquidación Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 7 efectuada por el Instituto de Desarrollo Urbano –IDU tendiente al pago de una zona del citado terreno que el Distrito Especial de Bogotá empleará para la construcción de la intersección de la Avenida El Rincón por la Avenida Boyacá y la determinación del justo valor comercial del citado predio, en consecuencia adviértasele al perito la obligación que tiene de asistir el día que se realice la audiencia de pruebas dentro del presente proceso, sin perjuicio de la responsabilidad que le pueda asistir por la omisión del cumplimiento requerido, en concordancia con lo establecido en el artículo 229 de la Ley 1437 de 2011 (CPACA) y con el fin de que exprese la razón y las conclusiones de su dictamen, así como la información que dio lugar al mismo y el origen de su conocimiento.
(…) advirtiéndose que las preguntas frente al mismo serán resueltas en la audiencia de pruebas, que será fijada posteriormente por auto. Para el efecto, cítese al señor Julio E Ordóñez Castillo a través del apoderado judicial de la parte demandante, para que hagan presencia en la audiencia de pruebas. En ese orden, se tiene que a folio 88 a 111, obra dictamen rendido por el experto Julio E. Ordoñez Castillo (Ingeniero Civil).
Se hace presente el perito avaluador, con el fin de que exponga el dictamen en cuestión, exprese las razones y conclusiones, la información que dio lugar a este y el origen de su conocimiento de conformidad con lo establecido de conformidad con lo establecido en el numeral 2° del artículo 220 del C.P.A.C.A. (original). Igualmente, se le pone en conocimiento el contenido del artículo 119 de la citada regulación. En el presente asunto, se evidencia que los apoderados del Instituto de Desarrollo Urbano y de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, presentaron objeción al dictamen, según se observa en los folios 199-201 y 215 a 223 respectivamente.
Sobre el particular, se advierte que la contradicción del referido dictamen se regirá por lo dispuesto en el artículo 220 del C.P.A.C.A. (original), las objeciones al dictamen podrán sustentarse: i) con otro dictamen pericial o solicitando la práctica de uno nuevo, caso en el cual la designación del perito se efectuará en el auto que abre el proceso a prueba; o, ii) solicitando declaración de testigos técnicos que, habiendo tenido participación en los hechos materia del proceso, tengan conocimientos profesionales o especializados en la materia.
No obstante, como los mismos fueron sustentados y la norma no es imperativa respecto a la forma en que se deben sustentar las objeciones, su contradicción se realizará en esta audiencia. El Magistrado le concede el uso de la palabra, con el fin de que exponga el dictamen en cuestión, en síntesis, el objeto de la experticia. La anterior exposición queda grabada en audio en CD prueba de la presente diligencia (minuto 00:14:54 a 00:53:10 de la grabación) Escuchadas las Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 8 razones y las conclusiones del dictamen, en aplicación del artículo antes señalado, se le concede el uso de la palabra al apoderado del demandante, quien interroga al perito frente a lo cual el perito manifiesta lo pertinente (Minuto 00:53:38 a 01:02:03 de la grabación).
Seguidamente se le concede el uso de la palabra a la apoderada del Instituto de Desarrollo Urbano - IDU, quien interroga al perito frente a lo cual manifiesta lo pertinente (Minuto 01:02:12 a 01:20:13 de la grabación). Seguidamente se le concede el uso de la palabra a la apoderada de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, quien interroga al perito frente a lo cual manifiesta lo pertinente (Minuto 01:20:21 a 01:29:35 de la grabación).
A continuación se le concede el uso de la palabra al Agente del Ministerio Público, quien interroga al perito frente a lo cual manifiesta lo pertinente (Minuto 01:29:46 a 01:31:50 de la grabación). El apoderado del demandante, requiere una última pregunta frente a lo expuesto por el perito sobre el tema de las vías de acceso (Minuto 01:32:25 a 01:36:07 de la grabación).
Apoderada del Instituto de Desarrollo Urbano -IDU, no tiene más preguntas. Apoderada de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, requiere una última pregunta frente a la respuesta emitida por el perito (Minuto 01:36:27 a 0:37:25 de la grabación). Ministerio Público: no tiene más preguntas. … 4.1.8. En la misma diligencia anterior, se corrió traslado para alegar de conclusión, de conformidad con el numeral 4° del artículo 71 de la Ley 388 de 1997. 5.
Contestación e intervención 5.1. IDU Mediante escrito radicado el 7 de mayo de 2014, el Instituto de Desarrollo Urbano, respondió la demanda (ff. C-2). Sostuvo que, la parte actora incumplió con la carga probatoria que le correspondía para desvirtuar lo afirmado en el avalúo realizado, que el avalúo oficial era equivocado e incorrecto al no aportar al proceso algunos exhortos indispensables para desvirtuar su presunción de legalidad.
Por tanto, debe tenerse como válido, creíble y debidamente fundamentado, el avalúo oficial que sirvió de sustento a las resoluciones acusadas. Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 9 Afirmó que la entidad demandada no violó derecho fundamental alguno, ni los actos acusados adolecen de causales que lleven a declarar la nulidad del acto por alguna de las causales de ley.
En consecuencia, se solicita denegar las pretensiones de la demanda. Manifestó que la parte demandante basa su pretensión en lo que tiene que ver con la indemnización, en que ésta no es plena, debiendo ser integral. Sin embargo, en lo que corresponde al carácter de la indemnización acaecida con ocasión de la expropiación por vía administrativa, este ha sido tratado jurisprudencialmente por la Corte Constitucional existiendo actualmente precedente judicial sobre el tema.
Señaló que, si bien las sentencias proferidas por la Corte Constitucional C-370 de 1994 y C-1074 de 2002 resaltan la necesidad de que en el caso de la expropiación por vía administrativa en armonía con los mandatos del artículo 58 superior la administración, y sin perjuicio del control posterior del Juez en lo Contencioso Administrativo, se garanticen los derechos de las personas en relación con las cuales la Administración decide en los casos previstos en la ley proceder a la expropiación por vía administrativa de sus bienes, también ha establecido los parámetros que debe tener la indemnización así: La sentencia C-1074 de 2002 expone que: "el cálculo del resarcimiento que deba recibir el particular, no se limita a considerar el valor comercial del bien, sino que puede abarcar los daños y perjuicios sufridos por el afectado por el hecho de la expropiación".
Dentro de su análisis establece que: "En ciertas ocasiones dicha indemnización puede cumplir una función meramente compensatoria, en otras, una función reparatoria que comprenda tanto el daño emergente como el lucro cesante, y ocasionalmente una función restitutiva, cuando ello sea necesario para garantizarle efectividad de derechos especialmente protegidos en la Carta, como se verá a continuación".
( ) " el artículo 58 de la Carta no exige que al particular le sea pagada una indemnización por la totalidad de los daños y costos que sufre en caso de expropiación para asegurar que éste pueda alcanzar una situación semejante a la que tenía antes de la expropiación. Dado que el valor de la indemnización debe ser calculado consultando los intereses de la comunidad y del particular, es posible que en ciertos casos específicos, la indemnización no tenga que cumplir una función restitutiva".
Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 10 La sentencia C-476 de 2007 al examinar la constitucionalidad del artículo 67 de la ley 388de 1997 que regula la indemnización retoma las consideraciones efectuadas en la sentencia C-1074 de 2002.
La sentencia C-750 del 10 de diciembre de 2015 también se ocupa del tema al señalar que: "Con base en la ponderación entre los intereses individuales y los generales, la Corte ha concluido que la indemnización puede tener tres funciones dependiendo de las circunstancias del caso concreto. Por regla general, el resarcimiento cumple un propósito reparatorio, al punto que incluye el daño emergente y el lucro cesante.
Excepcionalmente, ese pago puede tener una función restitutiva o restauradora para garantizar los derechos de sujetos de especial protección constitucional, eventos en que el situaciones restantes, la indemnización tendrá un carácter compensatorio, casos en que resarcimiento tendrá un efecto restaurador frente a los perjuicios ocasionados.
Y en las autoridades darán una suma insuficiente frente al daño, pero que en alguna medida lo remedia". Sostuvo que en la resolución que ordena la expropiación se reconoce por parte de la administración como valor de precio indemnizatorio: terreno más construcción - daño emergente - lucro cesante. Propuso como excepción: a) Ineptitud sustantiva de la demanda frente a la Resolución No. 11307 del 29 de diciembre de 2016 “por la cual se determina la adquisición de una zona de terreno por el procedimiento de la expropiación administrativa y se formula una oferta” - únicamente procede la acción de nulidad y restablecimiento del derecho contra el acto administrativo que decreta la expropiación por vía administrativa: Sostuvo que teniendo en cuenta que la demanda pretende la nulidad de la Resolución No. 11307 del 29 de diciembre de 2016 por la cual se efectuó la oferta de compra, es improcedente la solicitud de nulidad del citado acto.
Lo anterior, por cuanto no existe acto complejo con las demás resoluciones cuestionadas según los artículos 66 y 68 de la Ley 388 de 1997 y porque la oferta es sólo eso, razón por la cual no es un acto que perjudique al demandante, no constituyendo título ejecutivo. Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 11 Manifestó que no procede causal de nulidad alguna, toda vez que los actos administrativos proferidos dentro del proceso de adquisición gozan de presunción de buena fe y de legalidad y han sido expedidos con plena observancia de las normas que rigen la materia.
Por tanto, corresponde a la actora acreditar que el avalúo es equivocado, lo cual no fue demostrado. 5.2 Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) – llamada en garantía Mediante escrito del 10 de septiembre de 2018, la entidad llamada en garantía manifestó lo siguiente: Sostuvo que frente a las "declaraciones principales" de la demanda, se abstenía de formular cualquier manifestación, toda vez que la parte demandante dirige tales pretensiones exclusivamente en contra del IDU.
Manifestó que, las resoluciones cuya nulidad se depreca fueron proferidas única y exclusivamente por el IDU, en desarrollo de una actuación administrativa tramitada a instancias de esta misma entidad, en ejercicio de sus atribuciones y competencias, dentro de las cuales la UAECD no tiene ningún ámbito de injerencia o participación. Reiteró que, no existe relación causal entre la actuación desplegada por la UAECD y el acto administrativo que se acusa viciado, tampoco se verifica nexo alguno entre la gestión de esta entidad y las declaraciones deprecadas por la parte demandante, referidas a exenciones tributarias y ajuste de precio del inmueble, pues asuntos que son de resorte exclusivo del IDU por derivarse del trámite de expropiación administrativo desarrollado directamente por esta entidad.
Agregó que, las condenas que la parte demandante solicita no se erigen en contra de la UAECD, por tanto, esta entidad se abstiene de pronunciarse entendiendo que las mismas, de prosperar, tendrían por génesis la anulación del acto administrativo acusado, el cual, a su vez, no fue proferido, ni propiciado ni ordenado por la UAECD. Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 12 Propuso las siguientes excepciones así: 1.
Falta de legitimación en la causa por pasiva respecto de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital: Indicó que, al revisar las obligaciones pactadas entre las dos entidades en virtud de contrato n° 1321 de 2013, se evidencia que de acuerdo con lo establecido en la cláusula séptima, numeral 14 del contrato interadministrativo, la UAECD se encuentra obligada a expedir los avalúos comerciales requeridos por el IDU, dando aplicación a lo establecido en el Decreto 1420 de 1998 y la Resolución 620 de 2008.
Añadió que es un presupuesto de los avalúos realizados por la UAECD por encargo del IDU, su realización con pleno acatamiento a las citadas disposiciones, de modo tal que la entidad solicitante no puede ahora cuestionar en sede judicial el resultado del avalúo efectuado, menos cuando no hizo uso de los mecanismos de revisión e impugnación previstos en las normas citadas.
Señaló que, dentro de las obligaciones fijadas para el IDU en la cláusula tercera del citado contrato, se encuentra no solamente la de solicitar las aclaraciones, reclamaciones e impugnaciones a que haya lugar, a fin de contar con una buena calidad del insumo -avalúo comercial-, sino que también tiene la obligación de elaborar el acta de recibo de los informes de avalúo, previa aceptación conforme a las normas, parámetros y criterios establecidos en las mencionadas disposiciones.
Agregó que, se encuentra que hasta la fecha la UAECD no ha recibido notificación de declaratoria de incumplimiento del contrato, o reclamación por fallas en la calidad del producto entregado - avalúos comerciales-, como para que ahora en sede judicial se pretenda endilgar responsabilidad a esta entidad, con ocasión de las decisiones tomadas a través de los actos administrativos propios del proceso de expropiación, los que fueron emitidos de forma autónoma y única por parte del IDU.
Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 13 Concluyó que, dentro de este evento se configura una causal de falta de legitimación en la causa por pasiva respecto de la UAECD, como quiera que, al no haber sido esta entidad quien expidió las resoluciones que dieron lugar a la expropiación del predio de los demandantes, no existe entre esta entidad y los actos administrativos demandados, esa necesaria relación de autoría y nexo, a partir de la cual se puede erigir la responsabilidad por su posible emisión viciada.
Destacó que el informe de avalúo es un acto preparatorio o de trámite porque se efectúa por fuera y con anterioridad a la apertura formal del trámite administrativo de expropiación, el cual se inicia a través de la resolución por la cual se determina la adquisición del inmueble y se formula la oferta de compra. 2. Ausencia del derecho legal o contractual alegado- inexistencia de cláusula de indemnidad: Sostuvo que el contrato interadministrativo No. 1321 de 2013 no contiene una cláusula de indemnidad expresa, ni ninguna otra disposición contractual en virtud de la cual la UAECD haya contraído la obligación de asumir los costos que pudieran derivarse de las posibles reclamaciones de los expropiados que se encuentren inconformes con el valor pagado por el IDU.
Expuso que, para el caso no se configuran los presupuestos exigidos en el artículo 225 de la Ley 1437 de 2011 para la procedencia del llamamiento en garantía, ya que no existe el derecho legal o contractual que el IDU afirma le asiste para exigirle a la UAECD el pago o reembolso de los dineros a los que eventualmente resulte condenada en sentencia. 3.
Improcedencia del llamamiento en garantía en los procesos derivados de expropiación administrativa: Refirió que dentro del proceso de marras no procede el llamamiento en garantía pretendido por el IDU en contra de la UAECD, puesto que la norma que consagra cuáles son las reglas de esta acción especial contencioso-administrativa, no prevé la posibilidad de aplicación de esta figura, propia del proceso contencioso general.
Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 14 4. Ineptitud sustantiva de la demanda por falta de requisitos: Manifestó que existe ineptitud sustantiva de la demanda y por ende del llamamiento en garantía, por cuanto no se cumplió con el requisito de haber llevado a cabo, previo a la presentación de la demanda, una audiencia de conciliación extrajudicial en donde se hubiese hecho parte a la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, tal como lo exige el artículo 23 de la Ley 640 de 2001, pues evidentemente esta entidad sólo tuvo conocimiento de la demanda que nos ocupa, a través del llamamiento en garantía. De igual forma y como quiera que existe de por medio el convenio interadministrativo 1321, bien pudo el IDU, dar inicio a una acción contractual, por presunto incumplimiento. 6.
Etapa probatoria Mediante auto del 4 de septiembre de 2019 (ff. 194-197), se resolvió sobre el decreto de pruebas. Con escrito del 9 de septiembre del mismo año, la entidad demandada presentó objeción por error grave al dictamen presentado por la parte actora. A través de providencia del 22 de septiembre de 2022 se decidió reponer el auto del 4 de septiembre en cita, para en su lugar, denegar la prueba pericial (ff. 245-250).
No obstante, con proveído del 10 de agosto de 2023 se repuso la decisión anterior para dejar “incólume el numeral 2° del literal A…” del auto del 4 de septiembre relativo a la prueba pericial de la parte demandante (ff. 260-265). 7. Traslado para alegar 7.1. La parte demandante reiteró sus argumentos iniciales presentados con la demanda.
Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 15 7.2. La parte demandada reiteró su defensa, para lo cual expuso lo siguiente: Presentó objeción del dictamen por error grave, con base en los siguientes motivos así: 1.
Es pertinente precisar que está en vigencia la Ley 1673 de 2013 por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones, de igual manera el Decreto reglamentario 556 de 2014; estas normas reglamentan que toda persona que ejerza la actividad de avaluador en el territorio nacional está en la obligación de inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores R.A.A. (Artículo 23 ley 1673 de 2013).
La persona que ejerza la actividad valuatoria sin cumplir con los requisitos establecidos por la Ley 1673 de 2013, es decir, estar inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores, incurrirá en el ejercicio ilegal de la actividad, de conformidad con lo establecido en el artículo 9 de ley citada. En la misma falta incurrirán aquellas personas que permitan o encubran el ejercicio ilegal de la actividad (artículo 10 de la misma norma).
En consecuencia y de acuerdo al dictamen pericial elaborado por el Ingeniero Julio Ernesto Ordoñez Castillo no cuenta con el Registro Abierto de Avaluadores R.A.A que lo faculte legalmente para ejercer la actividad valuatoria, toda vez que consultada la base de datos del Registro Abierto de Avaluadores, a la fecha, el citado Ingeniero no se encuentra inscrito Motivo por el cual no tiene respaldo jurídico la prueba presentada y no podrá ser tenida en cuenta en el proceso. 2.
Sin perjuicio de lo anterior, una vez verificada la información contenida en el dictamen precitado, en los folios 9 y 10 se presenta un costo por valores asociados a la adecuación del predio objeto de valoración para que éste pueda ser desarrollado urbanísticamente. Sin embargo, estos costos no presentan fuente información confiable en la cual indique que los valores citados son el producto de análisis de precios unitarios elaborado por entidades reconocidas en el sector de la construcción. Motivo por el cual estos costos de obra son tan solo una apreciación de quien elabora el dictamen, mas no un costo cierto con sustento técnico. 3.
Los procesos de enajenación voluntaria y/o expropiación administrativa y judicial adelantados por este Instituto para la fecha de notificación de oferta de compra se suscribe dentro del marco jurídico de la Ley 9 de 1989, Ley 388 de 1997, su decreto reglamentario 1420 de Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 16 1998, Ley 1682 de 2013 y en especial la Resolución IGAC 620 de 2008, por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados para este fin.
Sin embargo, el dictamen presentado no desarrolla ninguna de las metodologías reglamentadas por la mencionada Resolución, simplemente copia la información contenida en el avalúo comercial elaborado por la UAECD identificado con el número 2016-0726. No existe en el dictamen, un desarrollo de método valuatorio que de respaldo técnico jurídico al dictamen. 4.
No es claro el argumento del demandante cuando afirma que el área de terreno expropiada por el Instituto no es de 709,56 m2, sino de 740,03m2. Es de aclarar que las áreas de terreno requeridas por el Instituto para la ejecución de obras pública obedecen a diseños previamente establecidos conforme a la reserva vial, plasmados en registros topográficos que indican claramente las áreas pretendidas, para el caso particular el área de terreno que registra el mencionado registro topográfico (46462) es de 709,56 m2: … De lo anterior se deduce que el dictamen presentado no cumple con la normatividad valuatoria vigente puesto que no aplica ninguna de las metodologías valuatorias reglamentadas en la[s] Resoluciones IGAC. 5.
Conclusiones teniendo en cuenta la audiencia de contradicción: (i). Lo primero que quiero resaltar es que el perito… a lo largo del desarrollo de la audiencia reconoce e indica que, su labor se traduce en un estimativo razonable, respecto de los presupuestos de la obra y que todo lo demás dentro del avalúo elaborado por la UAECD estaba muy bien y resalto la amplia experiencia de sus funcionarios y la capacidad de despliegue investigativo que manejan. 5.2.
La diferencia en precio resulta de los estimativos del presupuesto de obra y que de todas maneras dentro de la audiencia se despejo esa duda en cuanto a que se dejó en evidencia un error porque no se empleó como era. 5.3. El… no cuenta con el Registro Abierto de Avaluadores 5.4. El perito …no tiene en cuenta la aplicación del Decreto 327 de 2004, que es el que reglamenta el Tratamiento de Desarrollo Urbanístico en el Distrito Capital, el cual se encontraba vigente a la hora de realizar el avalúo y determinar el valor comercial del terreno en bruto. 6.2.
La parte llamada en garantía UAECD en su escrito solicitó desestimar las pretensiones de la demanda y desvincularla del Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 17 presente proceso ante la falta de legitimación en la causa y al no haberse logrado desvirtuar el ejercicio técnico valuatorio efectuado por esta entidad bajo los siguientes argumentos: Manifestó referente sobre el informe valuatorio otorgado por el perito de la parte demandante, no resulta procedente acoger los aspectos allí citados, por los siguientes aspectos: a) Fue elaborado por un profesional de la Ingeniería Civil y no por una avaluador. b) Al ser Ingeniero Civil y no avaluador, nunca ha estado inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores RAA. c) Lo anterior implica desconocimiento de lo establecido para estos efectos por la Ley 1673 de 2013 “Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones”, así como su Decreto Reglamentario 556 de 2014, a través de los cuales se estableció que toda persona que ejerza la actividad de avaluador en el territorio nacional está en la obligación de inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores RAA, condición que no se logró acreditar en el curso del proceso, por parte del perito Julio Ordoñez Castillo. d) El informe técnico allegado por el citado profesional, se limitó a realizar un análisis de precios unitarios, de manera que, dicho documento no puede ser tenido como un avalúo comercial, pues sólo de un análisis valuatorio consistente, se logra establecer el valor para un avalúo comercial. e) Las adecuaciones del terreno referidas como cargas por el demandante, refieren a los trabajos de estabilización del terreno en el momento en que el propietario decida usufructuar el mismo en proyecto constructivo.
Destacó que, el informe técnico valuatorio tasa dicho costo teniendo en cuenta el método de técnica residual, junto con todos los ítems técnicos analizados en su elaboración. Adujo que, el avalúo efectuado por la UAECD se realizó en debida forma, adoptando siempre como sustento normativo la Resolución 620 de 2008 y demás disposiciones valuatorias aplicables al caso en concreto. 7.
Concepto del Ministerio Público El agente del Ministerio guardó silencio. Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 18 II. CONSIDERACIONES Cumplidos los trámites propios del proceso sin que exista causal alguna de nulidad que invalide lo actuado, la Sala procede a resolver el asunto sometido a consideración con el siguiente derrotero: 1) de las excepciones, 2) objeto de la controversia, 3) los actos administrativos demandados, 4) Aspectos generales de la expropiación administrativa, 5) análisis del caso concreto, 6) conclusiones y, 7) condena en costas. 1) De las excepciones 1.1.
El IDU propuso como excepción la “ineptitud sustantiva de la demanda frente a la Resolución No. 11307 del 29 de diciembre de 2016 por la cual se efectuó la oferta de compra y como no existe acto complejo con las demás resoluciones cuestionadas, es improcedente la solicitud de nulidad del citado acto. Al respecto, se observa que, dicha excepción corresponde decidirla en sentencia puesto que se refiere al fondo del asunto en controversia. 1.2.
La Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) – llamada en garantía La referida unidad propuso como excepciones las siguientes: i) Falta de legitimación en la causa por pasiva respecto de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital; ii) ausencia del derecho legal o contractual alegado - inexistencia de cláusula de indemnidad; iii) improcedencia del llamamiento en garantía en los procesos derivados de expropiación administrativa e; iv) ineptitud sustantiva de la demanda por falta de requisitos.
De los mencionados medios exceptivos solo la primera, segunda y la tercera causal corresponden a excepciones previas. En relación con estas excepciones, se observa que, la unidad llamada en garantía formuló un recurso de apelación en contra del auto que dispuso su integración al proceso, el cual fue confirmado por el superior, el cual decidió sobre lo siguiente: Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 19 26.3.
De lo anterior se colige que, conforme lo ha considerado esta Sección al resolver asuntos similares, el Instituto de Desarrollo Urbano con el Contrato Interadministrativo núm. 1321 de 8 de noviembre de 2013 allegó prueba del nexo jurídico en que apoya la vinculación de la Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital –UAECD- al presente proceso, por lo que, la solicitud de llamamiento en garantía resulta procedente, en tanto que, adicionalmente, se cumplieron con los requisitos de forma establecidos en el artículo 225 de la Ley 1437, consistentes en señalar: i) el nombre del llamado y el de su representante; ii) el domicilio del llamado; iii) los hechos en que se basa el llamamiento y los fundamentos de derecho que se invoquen; y, iv) la dirección de quien hace el llamamiento para recibir notificaciones. 27.
Por último, el Despacho considera que esta no es la oportunidad procesal para verificar si efectivamente el llamado en garantía tiene o no responsabilidad, en la medida que dicha circunstancia debe ser examinada en la sentencia, una vez analizada la prueba que acredite el vínculo legal o contractual. Por lo expuesto, tal y como lo determinó el ad quem, la atribución de la unidad llamada en garantía o su deber correlativo de satisfacer el derecho pretendido deberá ser analizada en fondo del caso concreto y su atribución legal o contractual se determinará en caso de que la prosperidad de las pretensiones.
Finalmente, la llamada en garantía formuló como cuarta causal exceptiva la ineptitud sustantiva de la demanda por falta de requisitos porque no se cumplió con el requisito de haber llevado a cabo, previo a la presentación de la demanda, una audiencia de conciliación extrajudicial en donde se hubiese hecho parte a la UAECD. Al respecto, tal excepción se presenta ante: i) la falta de los requisitos formales y por ii) la indebida acumulación de pretensiones.
Por lo que, la conciliación prejudicial corresponde a un requisito formal para promover una demanda de nulidad y restablecimiento del derecho contra los actos de expropiación por vía administrativa. Así, siempre que se vaya a presentar una demanda contra un acto administrativo relacionado con la expropiación administrativa, se deberá primero agotar una audiencia de conciliación extrajudicial Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 20 ante la Procuraduría General de la Nación, en cumplimiento de la normatividad vigente.
En cuanto a la conciliación prejudicial como requisito de procedibilidad, se precisa que de conformidad con lo estipulado en los artículos 201 y 212 de la Ley 640 de 2001 y el artículo 3°3 del Decreto 1716 de 2009 y el artículo 2.2.4.3.1.1.3. del Decreto 1069 de 26 de mayo de 20154, el término de caducidad se suspende hasta por tres meses contados a partir de la solicitud de conciliación extrajudicial; cumplido dicho término se reanuda el conteo, así la diligencia se haya llevado o no a cabo.
De manera que, la presentación de la solicitud de conciliación extrajudicial ante los agentes del Ministerio Público suspende el término de caducidad, según el caso, hasta: a) Que se logre el acuerdo conciliatorio, o 1 ARTICULO
20. AUDIENCIA DE CONCILIACIÓN EXTRAJUDICIAL EN DERECHO. Si de conformidad con la ley el asunto es conciliable, la audiencia de conciliación extrajudicial en derecho deberá intentarse en el menor tiempo posible y, en todo caso, tendrá que surtirse dentro de los tres (3) meses siguientes a la presentación de la solicitud. Las partes por mutuo acuerdo podrán prolongar este término. La citación a la audiencia deberá comunicarse a las partes por el medio que el conciliador considere más expedito y eficaz, indicando sucintamente el objeto de la conciliación e incluyendo la mención a las consecuencias jurídicas de la no comparecencia.
PARAGRAFO. Las autoridades de policía prestarán toda su colaboración para hacer efectiva la comunicación de la citación a la audiencia de conciliación. 2 ARTICULO
21. SUSPENSION DE LA PRESCRIPCION O DE LA CADUCIDAD. La presentación de la solicitud de conciliación extrajudicial en derecho ante el conciliador suspende el término de prescripción o de caducidad, según el caso, hasta que se logre el acuerdo conciliatorio o hasta que el acta de conciliación se haya registrado en los casos en que este trámite sea exigido por la ley o hasta que se expidan las constancias a que se refiere el artículo 2o. de la presente ley o hasta que se venza el término de tres (3) meses a que se refiere el artículo anterior, lo que ocurra primero. Esta suspensión operará por una sola vez y será improrrogable. 3 Artículo 3°.
Suspensión del término de caducidad de la acción. La presentación de la solicitud de conciliación extrajudicial ante los agentes del Ministerio Público suspende el término de prescripción o de caducidad, según el caso… 4 ARTÍCULO 2.2.4.3.1.1.3. SUSPENSIÓN DEL TÉRMINO DE CADUCIDAD DE LA ACCIÓN. La presentación de la solicitud de conciliación extrajudicial ante los agentes del Ministerio Público suspende el término de prescripción o de caducidad, según el caso, hasta: a) Que se logre el acuerdo conciliatorio, o b) Se expidan las constancias a que se refiere el artículo 2o de la Ley 640 de 2001, o c) Se venza el término de tres (3) meses contados a partir de la presentación de la solicitud; lo que ocurra primero. En caso de que el acuerdo conciliatorio sea improbado por el juez o magistrado, el término de caducidad suspendido con la presentación de la solicitud de conciliación se reanudará a partir del día hábil siguiente al de la ejecutoria de la providencia correspondiente.
La improbación del acuerdo conciliatorio no hace tránsito a cosa juzgada.
PARÁGRAFO. Las partes por mutuo acuerdo podrán prorrogar el término de tres (3) meses consagrado para el trámite conciliatorio extrajudicial, pero en dicho lapso no operará la suspensión del término de caducidad o prescripción. Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 21 b) Se expidan las constancias a que se refiere el artículo 2° de la Ley 640 de 2001, o c) Se venza el término de tres meses contados a partir de la presentación de la solicitud, lo que ocurra primero. Al respecto, se precisa que la conciliación extrajudicial resulta ser un requisito de procedibilidad que debe agotarse antes de que ocurra la caducidad del medio de control, es decir, que se intente, cuando se requiere, con anterioridad al cumplimiento del plazo establecido para el cumplimiento del plazo perentorio y de orden público fijado por la ley para impetrar la demanda.
No obstante, en el presente asunto no es factible exigir el agotamiento de dicho requisito de procedibilidad previo a la admisión de la demanda porque la UAECD fue llamada en garantía con ocasión de la petición que hizo la entidad demandada IDU al contestar la demanda. Por tanto, el mencionado argumento no corresponde a un verdadero medio de excepción previa; por lo que no se emitirá pronunciamiento alguno sobre el punto. 2) Objeto de la controversia La parte actora pretende que se declare la nulidad parcial de las decisiones contenidas en las Resoluciones Nos. 011307 del 29 de diciembre de 2016, 002642 del 1 de junio de 2017 y 003612 del 13 de julio de 2017, por las cuales se determina la adquisición de una zona de terreno por el procedimiento de la expropiación administrativa, se formula una oferta de compra, se ordena una expropiación administrativa y se resuelve un recurso de reposición, respectivamente. 3) De los actos acusados 3.1.
De los actos acusados: RESOLUCION No. 011307 DE 2016 Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 22 “POR MEDIO DEL CUAL SE ORDENA LA ADQUISICIÓN DE UNA ZONA DE TERRENO POR EL PROCEDIMIENTO DE LA EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA Y SE FORMULA UNA OFERTA DE COMPRA” … RESUELVE:
ARTÍCULO PRIMERO
ARTÍCULO PRIMERO: Con fundamento en el artíc ulo 66 de la Ley 388 de 1997,determinar la adquisición de una zona de terreno que hace parte del inmueble ubicado en la AK 72 127 25 de la ciudad de Bogotá D.C., identificado con la cédula catastral 0091210205 00000000,CHIP AAA0159DHMR y matrícula inmobiliaria 50N-20666932,de acuerdo con el Registro Topográfico número 46462, cuya copia se a nexa, donde aparece delimitada y alinderada, con un área de terreno d e 709.56 M2, y una construcción de: 1 Piso Teja de 89.29 M2,él cual es objeto de la presente oferta, dirigida a los señores KARENN YISETH MO LINA TORRES, identificada con cédula de ciudadanía No.1.030.595.596, LIZETH XIMENA MOLINA TORRES identificada con cédula de ciudadanía No. 1.031.127.548 y LUIS ALBERTO MOLINA TORRES identificado con c édula de ciudadanía No. 1.032.376.650, titulares del derecho real de d ominio, adquisición que se realizará mediante el procedimiento de la ex propiación por vía administrativa establecido en el capítulo VII y VIII d e la Ley 388 de 1997, con destino a la obra: INTERSECCION AVENIDA EL RINCON CON AVENIDA BOYACA.
ARTÍCULO SEGUNDO: El presente acto administrativo constituye oferta de compra tendiente a obtener un acuerdo de enajenación voluntaria, a dvirtiendo al actual titular de derechos reales que si dentro del término de treinta (30) días hábiles siguientes a la ejecutoria de la presente res olución, no ha sido posible llegar a un acuerdo formal para la enajenaci ón voluntaria, contenido en un contrato de promesa de compraventa o suscrito éste se incumpliere con cualquiera de sus estipulaciones contra ctuales, El INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO con NIT-899.999.081 -6, procederá a la expropiación por la vía administrativa mediante acto administrativo según lo dispuesto por el artículo 68 de la citada Ley 38 8 de 1997.
ARTICULO TERCERO: El valor del precio indemnizatorio que presenta el INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO, es de CIENTO SESENTA Y NUEV E MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y UN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO PESOS ($169.531.985.00) MONEDA CORRIENTE, el citado val or comprende: A) La suma de CIENTO SESENTA Y OCHO MILLONES TR ESCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SESENTA PESOS.
($1 68.351.360.00) MONEDA CORRIENTE por concepto de avalúo comercial terreno y construcción. B) La suma de UN MILLON CIENTO OCHENTA M ILSEISCIENTOS VEINTICINCO PESOS ($1.180.625.00) MONEDA CORRI ENTE por concepto de indemnización por daño emergente. Para dar cu mplimiento al artículo 13 de la Ley 9a de 1989 y el artículo 67 de la Le y 388 de 1997, en concordancia con el artículo 61 de la misma norma, Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 23 se anexa fotocopia del informe técnico de avalúo comercial No. 2016-0 726 del 22 de diciembre de 2016, practicado por la Unidad Administrati va Especial de Catastro Distrital de Bogotá D.C., de acuerdo con los par ámetros y criterios establecidos en la normatividad vigente. … RESOLUCION No. 002642 de 2017 “POR EL CUAL SE ORDENA UNA EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA” … RESUELVE:
ARTÍCULO PRIMERO: Ordenar la expropiación por vía administrativa a favor del Instituto de Desarrollo Urbano-IDU de la zona de terreno que hace parte del inmueble ubicado en AK 72127 25 de la ciudad de Bogotá D.C, con cédula catastral 009121020500000000, CHIP AAA0159DHMR y matrícula inmobiliaria 50N-20666932, cuyos titulares inscritos objeto de expropiación son los señores KARENN YISETH MOLINA TORRES, identificada con cédula de ciudadanía No. 1.030.595.596, LIZETH XIMENA MOLINA TORRES identificada con cédula de ciudadanía No. 1.031.127.548 y LUIS ALBERTO MOLINA TORRES identificado con cédula de ciudadanía No. 1.032.376.650, conforme al registro topográfico número 46462, elaborado por la Dirección Técnica de Predios en el mes de octubre de 2016, el cual tiene un área de (709.56 M2)de terreno, y área de construcción de 1 Piso Teja de 89.29 M2 cuyos linderos específicos son: NORTE: Del punto N al punto A en línea recta y distancia de 21.62 ml lindando con propiedad particular.
ORIENTE: Del punto A al punto H en línea recta y distancia de 36.62 ml lindando con área intervenida por el IDU en la Avenida Boyacá. SUR: Del punto H al punto I en línea recta y distancia de 21.79 ml lindando con propiedad particular. OCCIDENTE: Del punto I al punto N en línea curva y distancia de 20.52 ml lindando con predio del cual se segrega.
PARAGRAFO: Se ordena al señor Registrador de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos Zona Norte, abrir folio de matrícula inmobiliaria al área objeto de expropiación, precisando que los gravámenes, limitaciones e inscripciones que afecten el inmueble en mayor extensión no deben ser trasladados al folio de matrícula inmobiliaria segregado.
PARÁGRAFO: De acuerdo con el registro topográfico número 46462, elaborado por la Dirección Técnica de Predios en el mes de Octubre de 2016, sobre el inmueble del cual hace parte la zona de terreno objeto de expropiación quedan 2 áreas de terreno sobrantes así: Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 24 1.Área determinada por los mojones K, L, M, N, I, J, K cuyos linderos son: NORTE: Del punto K al punto N pasando por los puntos L y M en línea recta y distancias parciales de 18.33 m1, 26.94 ml y 11.99 ml lindando con propiedad particular.
ORIENTE: Del punto N al punto I en línea curva y distancia de 20.525 ml lindando con predio del cual hace parte la zona a expropiar. SUR: Del punto I al punto J en línea recta y distancia de 67.11 ml lindando con propiedad particular. OCCIDENTE: Del punto J al punto K en línea recta y distancia de 21.21 ml lindando con propiedad particular. 2.
Área intervenida por el IDU en la Avenida Boyacá determinada por los mojones B, C, D, E, F,G, B cuyos linderos son: NORTE: Del punto B al punto D pasando por el punto C en línea quebrada y distancias parciales de 37.10 ml y 14.50 ml lindando con la Av. Boyacá. ORIENTE: Del punto D al punto E en línea recta y distancia de 29.10 ml lindando con la Av.
Boyacá. SUR: Del punto E al punto G pasando por el punto F en línea quebrada y distancias parciales de 35.30ml y 20.07 ml lindando con la Av. Boyacá. OCCIDENTE: Del punto G al punto B en línea recta y distancia de 38.50 ml lindando con predio del IDU.
ARTÍCULO SEGUNDO. - VALOR DEL PRECIO INDEMNIZATORIO.- El valor del precio indemnizatorio de la expropiación que se ordena por la presente resolución es de CIENTO SESENTA Y OCHO MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SESENTA/PESOS ($168.351.360.oo) MONEDA CORRIENTE, por concepto de terreno más construcción conforme el avalúo comercial No. 2016-0726 del 22 de diciembre de 2016,elaborado por la Unidad Administrativa Especial Catastro Distrital-Gerencia de Información Catastral, Subgerencia de Información Económica … RESOLUCION No. 003612 DE 2017 “POR EL CUAL SE RESUELVE UN RECURSO DE REPOSICIÓN”
RESUELVE
ARTÍCULO PRIMERO: CONFIRMAR en todas sus partes la Resolución No 002642 del 1 de junio de 2017,por medio de la cual se ordena la expropiación por vía administrativa a favor del Instituto de Desarrollo Urbano - IDU, de la zona de terreno que hace parte del inmueble ubicado en AK 72 127 25 de la ciudad de Bogotá D.C., con cédula catastral 009121020500000000, CHIP AAA0159DHMR y matrícula inmobiliaria 50N-20666932, cuyos titulares inscritos objeto de expropiación son los señores KARENN YISETH MOLINA TORRES, identificada con cédula de ciudadanía No. 1.030.595.596, LIZETH XIMENA MOLINA TORRES identificada con cédula de ciudadanía No. 1.031.127.548 y LUIS ALBERTO MOLINA TORRES identificado con cédula Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 25 de ciudadanía No. 1.032.376.650, titulares del derecho real de dominio de la zona de terreno, conforme al registro topográfico número 46462, elaborado por la Dirección Técnica de Predios en el mes de octubre de 2016, por las consideraciones expuestas en la parte motiva del presente acto administrativo. … 4) Aspectos generales de la expropiación administrativa El artículo 58 de la Constitución Política protege y garantiza el derecho a la propiedad y los demás derechos adquiridos “con arreglo a las leyes civiles”, igualmente dispone su función ecológica y social: Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores.
Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultare en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, del interés privado deberá ceder al interés público o social. La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función ecológica.
El Estado protegerá y promoverá las formas asociativas y solidarias de propiedad. Así, el constituyente decidió proteger el derecho a la propiedad en la medida en que su adquisición se haya ajustado a las prescripciones del ordenamiento jurídico, lo anterior bajo el entendido que ella cumpla la función social y ecológica que por disposición superior está llamada a desempeñar.
Por tanto, si bien es cierto que se debe respetar la propiedad privada, también lo es que dicho derecho puede ser limitado cuando no se acata lo reglado, es decir, cuando no cumple la función social o ecológica, o cuando su adquisición quebrante las normas que la sustenta o, incluso, cuando entra en conflicto con el interés general. Lo anterior es la razón por la cual el constituyente y el legislador diseñaron diferentes instrumentos, en el marco de los cometidos constitucionales, dirigidos a “enervar” ese derecho por la ocurrencia de alguno de los supuestos mencionados, como es el caso de la figura de la expropiación. La expropiación ha sido definida, entonces, como “una operación de Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 26 derecho público por la cual el Estado obliga a un particular a cumplir la tradición del dominio privado al dominio público de un bien, en beneficio de la comunidad y mediante una indemnización previa”.
La Constitución Política de 1991 dispuso en el artículo 58 que “por motivos de utilidad pública o interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa” y que, “en los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa administrativa, incluso respecto del precio”.
Así las cosas, fue en vigencia de la Constitución de 1991 que se expidió de la Ley 388 de 1997 “[p]or la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones”, en cuyo capítulo VII se reguló lo atinente a la adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria y expropiación judicial, y en el capítulo VIII lo relacionado con la expropiación administrativa.
Al respecto, de manera especial el Consejo de Estado ha decantado que el titular del derecho de propiedad del bien expropiado tiene derecho a recibir una indemnización plena de carácter reparatorio que comprenda tanto el valor del bien expropiado como los demás perjuicios que se le hubieren causado. Adicionalmente, dicha corporación también ha destacado que el valor de la indemnización no puede ser superior a los perjuicios realmente causados, de manera que es una obligación del titular del derecho probar el carácter cierto del daño. El artículo 58 de la Ley 388 de 1997 prevé los motivos de utilidad pública en los siguientes términos: Artículo 58.
Motivos de utilidad pública. El artículo 10 de la Ley 9ª de 1989, quedará así: Para efectos de decretar su expropiación y además de los motivos determinados en otras leyes vigentes se declara de utilidad pública o interés social la adquisición de inmuebles para destinarlos a los siguientes fines: Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 27 a) Ejecución de proyectos de construcción de infraestructura social en los sectores de la salud, educación, recreación, centrales de abasto y seguridad ciudadana; b) Desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, incluyendo los de legalización de títulos en urbanizaciones de hecho o ilegales diferentes a las contempladas en el artículo 53 de la Ley 9ª de 1989, la rehabilitación de inquilinatos y la reubicación de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo; c) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de espacios públicos urbanos; d) Ejecución de proyectos de producción, ampliación, abastecimiento y distribución de servicios públicos domiciliarios; e) Ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo; f) Ejecución de proyectos de ornato, turismo y deportes; g) Funcionamiento de las sedes administrativas de las entidades públicas, con excepción de las empresas industriales y comerciales del Estado y las de las sociedades de economía mixta, siempre y cuando su localización y la consideración de utilidad pública estén claramente determinados en los planes de ordenamiento o en los instrumentos que los desarrollen; h) Preservación del patrimonio cultural y natural de interés nacional, regional y local, incluidos el paisajístico, ambiental, histórico y arquitectónico; i) Constitución de zonas de reserva para la expansión futura de las ciudades; j) Constitución de zonas de reserva para la protección del medio ambiente y los recursos hídricos; k) Ejecución de proyectos de urbanización y de construcción prioritarios en los términos previstos en los planes de ordenamiento, de acuerdo con lo dispuesto en la presente ley; l) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través de la modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de reajuste de tierras, integración inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas previstos en esta ley; m) El traslado de poblaciones por riesgos físicos inminentes.
Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 28 De igual forma, en los términos del artículo 63 de esa misma ley se define que existen motivos de utilidad pública o de interés social para expropiar por vía administrativa el derecho de propiedad y los demás derechos reales sobre terrenos o inmuebles cuando, conforme a las reglas señaladas en la Ley 388 de 1997, la respectiva autoridad administrativa competente considere que existen especiales condiciones de urgencia, siempre y cuando la finalidad corresponda a las señaladas en el artículo 58 antes trascrito.
Dentro del trámite de expropiación por vía administrativa, el artículo 67 de la Ley 388 de 1997 determina la indemnización y forma de pago, para lo cual ordena que deberá indicarse el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el que será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 ibidem.
Esto es, el precio de adquisición deberá corresponder al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto ley 2150 de 1995 de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el Decreto 1420 de 1998 – reglamentario especial que sobre avalúos expidió el Gobierno Nacional–.
Valor comercial que se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir y en particular con su destinación económica. En ese sentido, el artículo 25 del Decreto 1420 de 1998 estipula los métodos que deben aplicarse para la elaboración de los avalúos que se requieran, cuando se trate de los procesos expropiatorios consagrados en las Leyes números 9 de 1989 y 388 de 1997, en los siguientes términos: Artículo 25º.- Para la elaboración de los avalúos que se requieran con fundamento en las leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, se deberá aplicar uno de los siguientes métodos observando los parámetros y criterios mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita varios de ellos: el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual.
La determinación de las normas Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 29 metodológicas para la utilización de ellos, será materia de la resolución de que trata el artículo 23 del presente Decreto. Para aplicar un método diferente a los enumerados en el inciso anterior, se requiere que previamente se someta a estudio y análisis tanto en los aspectos conceptuales como en las aplicaciones que pueda tener su aplicación. Dicho estudio y análisis serán realizados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y, si éste lo encontrara válido lo adoptará por resolución de carácter general.
Por su parte, el artículo 26 ibidem prevé que, cuando las condiciones del inmueble objeto de avalúo permitan la aplicación de uno o más de los métodos enunciados en el artículo 25 antes transcrito, el avaluador deberá realizar las estimaciones correspondientes y sustentar el valor determinado en el respectivo estudio. De las normas referidas, se tiene entonces que el avalúo para efectos de la aplicación de las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997 puede hacerse siguiendo cualquiera de los siguientes métodos: i) De comparación o de mercado. ii) De capitalización o rentas de ingreso. iii) De costo de reposición. iv) Residual.
Las normas metodológicas para la utilización de los mecanismos por los cuales deben efectuarse los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997 fueron objeto de reglamentación a través de la Resolución 762 de 23 de octubre de 1998 que, a su vez, fue derogada por la Resolución 620 de 23 septiembre de 2008, emitida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Sobre esta materia, el Consejo de Estado ha decantado de manera especial que el titular del derecho de propiedad del bien expropiado tiene derecho a recibir una indemnización plena de carácter reparatorio, que comprenda tanto el valor del bien expropiado como los demás perjuicios que se le hubieren causado. Asimismo, dicha corporación también ha destacado que el valor de la indemnización no puede ser superior a los perjuicios realmente Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 30 causados, de manera que es una obligación del titular del derecho probar el carácter cierto del daño5.
Respecto al caso concreto, la Sala estima oportuno reiterar las consideraciones expresadas en la sentencia proferida por la Sección Primera del Consejo de Estado el 14 de mayo de 2009 dentro del expediente radicado con el número 2005-03509-01, con relación al carácter que deben tener las indemnizaciones expropiatorias: …cuando un particular se ve constreñido por el Estado a transferirle una porción de su patrimonio por motivos de utilidad pública o de interés social debidamente determinados por el legislador, tiene derecho al pago de una indemnización de carácter reparatorio y pleno, que comprenda tanto el valor del bien expropiado, como el que corresponda a los demás perjuicios que se le hubieren causado, tal como lo han precisado en forma reiterada la H. Corte Constitucional y el H. Consejo de Estado.
En ese mismo sentido, el artículo 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789, establece de manera tajante y asertiva que “Siendo la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie podrá ser privado de ella sino en caso evidente de necesidad pública, debidamente justificada y previa una justa indemnización.” 5 Consejo de Estado.
Sección Primera, sentencia de 14 de mayo 2009, radicación 05001-23-31-000- 2005-03509-01. El artículo 58 de la Constitución Política de Colombia, garantiza la intangibilidad de la propiedad privada y de los derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles. En su inciso 4°, modificado por el Acto Legislativo Nº 1 de julio 30 de 1999, se establece sin embargo que, “Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa.
Ésta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contencioso-administrativa, incluso respecto del precio”. En ese orden de ideas, cuando un particular se ve constreñido por el Estado a transferirle una porción de su patrimonio por motivos de utilidad pública o de interés social debidamente determinados por el legislador, tiene derecho al pago de una indemnización de carácter reparatorio y pleno, que comprenda tanto el valor del bien expropiado, como el que corresponda a los demás perjuicios que se le hubieren causado, tal como lo han precisado en forma reiterada la H. Corte Constitucional y el H. Consejo de Estado.
(…) … El carácter resarcible del daño depende fundamentalmente de la certeza de su ocurrencia, pues es claro que las lesiones de carácter hipotético, estocástico o contingente no pueden ser objeto de reparación o compensación. El agravio debe estar revestido entonces de certeza para que produzca efectos jurídicos y dé lugar al resarcimiento, pues todo aquello que constituya una simple conjetura o una suposición no puede dar lugar a una indemnización. Lo anterior no obsta para que se tengan como ciertos aquellos daños futuros que a pesar de no haberse consolidado todavía, no existe ninguna duda acerca de su advenimiento.
Para que el perjuicio exista, resulta completamente indiferente que aquél ya se haya presentado como un hecho existente en plano ontológico o que aparezca como la prolongación cierta y directa de un estado de cosas actual. Al fin y al cabo, el daño futuro no es sino una modalidad del daño cierto, tal como lo ha sostenido en reiteradas oportunidades la Sección Tercera de esta Corporación. Los anteriores comentarios llevan a señalar que los daños anejos a la pérdida del derecho de dominio, deben ser acreditados en el proceso por quien reclama su resarcimiento, ya sea por tratarse de lesiones ya causadas o de daños que si bien no se han producido todavía, existe un alta probabilidad en torno a su ocurrencia. Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 31 Al respecto, se precisa que, el Pacto de San José de Costa Rica, relativo a los derechos económicos y sociales, que por virtud de lo dispuesto en el artículo 94 de la Constitución Política de 1991 forma parte del llamado bloque de constitucionalidad, prevé igualmente en su artículo 21.2 el pago de una indemnización previa y justa que cubra la totalidad de los perjuicios que se deriven de la transferencia forzada de un bien de dominio privado en favor del Estado.
Lo anterior significa que el valor que se determine con esa finalidad debe ser comprensivo de todas las ablaciones patrimoniales causadas, de tal suerte que las mismas sean objeto de una reparación integral. Por lo mismo, en la determinación del quantum indemnizatorio debe tenerse especial cuidado en no rebasar, en uno u otro sentido, la línea divisoria que marca las fronteras entre el enriquecimiento y el menoscabo.
Por tanto, el principio general que subyace en estas normas de rango superior, indica que los daños y perjuicios que se originen en el acto de autoridad mediante el cual se decrete la incorporación al dominio público de bienes de propiedad particular para satisfacer con ellos una necesidad de interés general, presupone necesariamente la obligación a cargo de la autoridad que ostenta la potestas expropiandi, de indemnizar plena y previamente al afectado, con el propósito de restablecer el equilibrio roto por la privación patrimonial a la cual es sometido de manera forzada.
En otras palabras, el hecho de que en estos casos el interés general deba prevalecer sobre los intereses privados, no significa en modo alguno que por dicha circunstancia queden excluidas las garantías que la Constitución Política reconoce en favor del propietario, pues no puede pretenderse que éste deba asumir a título personal un detrimento en su patrimonio, como consecuencia de la ruptura del principio de igualdad en el reparto de las cargas públicas.
Así las cosas, la indemnización que ha de reconocerse al afectado en estos casos como consecuencia de la transmisión imperativa de su derecho de dominio, constituye un instrumento para garantizar que el perjuicio sea transferido a todos los miembros de la colectividad y reparado de manera integral. Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 32 Finalmente, se precisa que, el Consejo de Estado, Sección Primera6 ha establecido que deben destacarse tres etapas básicas que se deben agotar para que se lleve a cabo el proceso expropiatorio: i) la oferta de compra, ii) la negociación y iii) el proceso expropiatorio propiamente dicho.
Esto, de conformidad con lo establecido en la Ley 388 de 1999 “Por la cual se modifica la Ley 9ª de 1989, y la Ley 3ª de 1991 y se dictan otras disposiciones.” 5) Análisis del caso concreto Los señores Luis Alberto Molina Torres, Lizeth Ximena Molina Torres, Karenn Yiseth Molina Torre, actúan por intermedio de apoderado judicial en ejercicio del medio de control de nulidad y restablecimiento del derecho en contra del Instituto de Desarrollo Urbano (IDU), con ocasión de la expedición de los actos administrativos que ordenaron la expropiación por vía administrativa de su inmueble y fijaron la indemnización. La entidad demandada, manifestó que la parte demandante basa su pretensión en lo que tiene que ver con la indemnización, en que ésta no es plena, debiendo ser integral; sin embargo, en los actos acusados se puede observar que se reconoció por parte de la administración como valor de precio indemnizatorio: terreno más construcción - daño emergente - lucro cesante.
Por su parte, la llamada en garantía UAECD señaló que las resoluciones demandadas fueron proferidas exclusivamente por el IDU, en desarrollo de una actuación administrativa tramitada a instancias de esta misma entidad, en ejercicio de sus atribuciones y competencias, dentro de las cuales la UAECD no tiene ningún ámbito de injerencia o participación. Por lo que, no existe relación causal.
Para resolver, se considera: La parte demandante reprocha que el IDU presentó una oferta irrisoria de compra sobre un área de terreno de 709.56 m2 junto con una construcción de 89,29 m2, por valor de ciento sesenta y nueve millones quinientos treinta y un mil novecientos ochenta y cinco 6 Bogotá, D.C., nueve (9) de febrero de dos mil doce (2012).
Radicación numero: 25000-23-24-000- 2001-01262-01. Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 33 pesos ($169.531.985), incluidos los gastos notariales; por tanto, a su juicio, el instituto no indemnizó de manera justa a los demandantes pues se alejó del valor comercial del inmueble, incurrió en un cobro exageradamente por nivelación y no tuvo en cuenta el metraje o área completa, trasladando las cargas a los administrados.
Al respecto, la Corte Constitucional, mediante sentencia C-153 de 1994 señaló que el quantum de la expropiación debe abarcar, además del valor del bien expropiado, el de “…los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación”. Además, señaló lo siguiente: Por todo lo anterior, es evidente que la indemnización prevista en el artículo 58 de la Constitución es reparatoria y debe ser plena, ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado.
Por otra parte, no sobra precisar que para poder obtener la reparación de los daños accesorios que hubieren podido consumarse con la expropiación, es indispensable que los mismos sean ciertos y que exista necesariamente un nexo de causalidad entre ellos y la decisión administrativa mediante la cual se decretó la expropiación. Los anteriores comentarios llevan a señalar que los daños anejos a la pérdida del derecho de dominio deben ser acreditados en el proceso por quien reclama su resarcimiento, ya sea por tratarse de lesiones ya causadas o de daños que, si bien no se han producido todavía, existe una alta probabilidad en torno a su ocurrencia. De otra parte, la precitada sentencia hace énfasis en la carga de la prueba frente a la inconformidad con el valor de la indemnización. Al respecto sostuvo: …Precisamente por el hecho de que tanto las partes como la autoridad judicial no cuenten con los conocimientos especializados del perito, es de esperar que éste revele los datos y los hitos de su discernimiento, que, si bien un entendido en la materia puede reputar elementales, un profano puede encontrarlos inasequibles.
Obsérvese que el cometido principal de cualquier experticia no es otro que la persuasión, y esta difícilmente se logra cuando solamente se efectúan afirmaciones o negaciones de manera apodíctica, negándole al juez y a las partes la posibilidad de conocer los rudimentos básicos del análisis efectuado. La labor del perito consiste precisamente en proporcionar, junto con el fruto de su propia interpretación, los fundamentos que lo soportan, para situar a sus destinatarios en condiciones de poder valorar la objetividad, la razonabilidad, la coherencia y Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 34 la sensatez de las conclusiones presentadas….
El actor tenía la carga de demostrar la incorrección del avalúo oficial y acreditar la corrección del justiprecio presentado por quien actuó como perito en el curso de la primera instancia, cometido que no se logró en el asunto sub examine… En lo particular, se encuentra que, mediante el avalúo 2016-0726 (RT. No. 46462 – IDU) del 22 de diciembre de 2016, la UAECD estableció el valor del precio indemnizatorio (terreno más construcción, daño emergente); con la Resolución 011307 del 29 de diciembre de 2016, el IDU constituyó una oferta de compra, a través de la Resolución 002642 del 1° de junio de 2017 se ordenó la expropiación y; con la Resolución 003612 del 13 de julio de 2017, el IDU, confirmó la decisión anterior, al resolver el recurso de reposición. En relación con este último acto, se observa que, el IDU al resolver el recurso de reposición estableció que no encontró ninguna causal que justificara la revocatoria solicitada por la parte actora.
Esto, por cuanto el predio fue adquirido por motivos de utilidad pública e interés general para la ejecución del proyecto de infraestructura vial “Intersección Avenida El Rincón por Avenida Boyacá”. Por lo que, la entidad ratificó la validez técnica y jurídica del avalúo de la UAECD, pues no se encontró evidencia técnica que desvirtuara el avalúo en cuestión. Para el caso concreto, se observa que, en el informe técnico de avalúo comercial número 2016-0726 (RT No. 46462 – IDU) que presentó la UAECD se utilizó como método el de la técnica residual contemplada en la Resolución 620 de 2008 (artículo 4°), el cual consiste en “…establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.” Adicionalmente, se precisa que, militan en el plenario el expediente administrativo contentivo del proceso de expropiación, así como las pruebas decretadas en el trámite de este proceso, dentro de las cuales se destacan: i) el informe rendido por el ingeniero Julio E. Ordoñez (solicitado por la parte demandante), los testimonios de Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 35 los señores Ricardo Mauricio Rodríguez Valencia (pedida por el IDU);
Luis Fernando Barreto Montero y Elmer Albeiro Caicedo Páez (solicitado por la UAECD). En relación con la prueba testimonial del señor Ricardo Mauricio Rodríguez Valencia, el IDU en la audiencia de pruebas señaló que el mencionado funcionario ya no laboraba en la entidad; por lo que, solicitó su reemplazo por el señor Néstor Andrés Villalobos Caro, en calidad de contratista de la Dirección Técnica de Predios del IDU, pues en su momento apoyó el estudio del avalúo de catastro.
El apoderado de la parte demandante se opuso a dicho cambio en tanto que no era la oportunidad probatoria. En la diligencia en mención se aceptó la solicitud del IDU en cuanto al cambio del testigo, en atención al objeto en el que fue decretada la prueba inicial. Frente a la prueba testimonial del señor Luis Fernando Barreto Montero, en la audiencia de pruebas se aceptó su desistimiento, puesto que, ya no se encontraba vinculado a la entidad.
Por tanto, en la audiencia de pruebas se recaudó la prueba rendida por el ingeniero Julio E. Ordoñez, frente al cual el IDU y la UAECD presentaron objeción. En la diligencia se indicó que como la objeción fue sustentada y no era imperativo por norma la forma para ello, su contradicción se efectuaría en dicha audiencia. A su vez, se recepcionaron los testimonios de los señores Néstor Andrés Villalobos Caro y Elmer Albeiro Caicedo Páez.
Por consiguiente, en el presente asunto, a partir del material probatorio aportado al plenario, se tiene lo siguiente: i) Mediante el avalúo 2016-0726 (RT. No. 46462 – IDU) del 22 de diciembre de 2016, la UAECD estableció lo siguiente: INFORME TÉCNICO DE AVALÚO COMERCIAL No 2016-0726
1. INFORMACIÓN GENERAL 1.1 SOLICITANTE: Instituto de desarrollo Urbano-IDU. Contrato 1321/2013. 1.2 RADICACIÓN: 2016-1252514. Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 36 1.3 PROPOSITO DEL AVALUO: Adquisición Parcial. 1.4 TIPO DE INMUEBLE: Área parcial de un lote de terreno junto con las edificaciones existentes. 1.5 DIRECCIÓN: AK 72 127 25. 1.6 Chip: AAA0159DHMR 1.7 Cédula Catastral: 009121020500000000 1.8 Código de Barrio: Club Los Lagartos-009121 1.9 Destino Económico: Urbanizable no urbanizado 1.10 FECHA DE VISITA: Al inmueble objeto de avalúo se intentó acceder el 12/10/2016 y el día 20/10/2016, sin obtener acceso, por petición expresa del solicitante el presente avalúo comercial se efectúo con base en el material fotográfico suministrado por el solicitante el 31/10/2016. 2 INFORMACIÓN JURÍDICA 2.1 PROPIETARIO: NO APLICA 2.2 ESCRITURA PUBLICA: NO APLICA 2.3 MATRÍCULA INMOBILIARIA: 050N-20666932. 3 DESCRIPCIÓN DEL SECTOR 3.1 DELIMITACIÓN DEL SECTOR: El sector de localización del inmueble objeto de avalúo, se encuentra delimitado por los siguientes elementos geográficos e infraestructura vial: NORTE: Con la Calle 127 A y barrio Niza Suba.
SUR: Con el Club de los Lagartos ORIENTE: Con la Avenida Boyacá y los barrios Niza Note y Niza Sur. OCCIDENTE: Con el Club de los Lagartos y el barrio Almirante Colon 3.2 ACTIVIDAD PREDOMINANTE: El sector de localización del inmueble objeto del presente estudio, corresponde a una zona ubicada al norte de la ciudad de Bogotá, específicamente en la localidad de Suba, donde la actividad predominante es residencial, sobresale el uso recreativo desarrollado en el predio colindante del Club los Lagartos. 3.3 ACTIVIDAD EDIFICADORA: Al momento de la visita técnica se pudo evidenciar una media y alta actividad edificadora, debido a la construcción de proyectos de vivienda en conjuntos y edificios. 3.4 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA: Al inmueble objeto de avalúo mencionada se le asignó estrato provisional seis (6) mediante oficio 2-2013- 69262 con fecha 20/11/2013, de acuerdo con los lineamientos establecidos por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) en la metodología de estratificación urbana.
Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es de uso residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994. Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 37 3.5 VÍAS DE ACCESO: Al sector se accede principalmente por la AK 72 (Av.
Boyacá) y por la AC 127 (Av. Callejas), las cuales corresponden a vías de doble calzada en buen estado de conservación. 3.6 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS: El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, gas natural, y teléfono. Adicionalmente dispone de alumbrado público, servicio de aseo y recolección de basuras. 4 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA Ante la suspensión provisional del Decreto 364 de 2013, Modificación excepcional del Decreto 190 de 2004, Plan de Ordenamiento Territorial POT; por parte del Consejo de Estado, el Ministerio de Vivienda, emitió concepto donde considera que entra en vigencia de nuevo el Decreto 190 de 2004, que para este predio reglamenta: NORMATIVA URBANÍSTICA DECRETO 175/2006;
Modificado con Decreto 368/2008-UPZ 24 Niza SECTOR NORMATIVO 21 Niza TRATAMIENTO URBANÍSTICO: Consolidación. ÁREA DE ACTIVIDAD Residencial-Neta USO PRINCIPAL Subsector XII-Continuidad- Agrupaciones, Urbanizaciones o Conjuntos EDIFICABILIDAD Subsector L. NORMATIVA ESPECIFICA Al predio, por tratarse de un área urbanizable no urbanizada, le aplica el: DECRETO 327/2004- TRATAMIENTO DE DESARROLLO Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 38 TRATAMIENTO Desarrollo AREA DE ACTIVIDAD Residencial Neta CESION PARA PARQUES Y EQUIPAMIENTO COMUNAL 25% del ANU DISTRIBIDO ASI: 17% PARA PARQUES Y 8% PARA EQUIPAMIENTO COMUNAL PUBLICO EDIFICABILIDAD: AL PREDIO LE APLICAN DOS POLÍGONOS DE REGLAMENTACIÓN DIVIDIDOS POR LA COTA 2.570 así: EDIFICABILIDAD: Rango 1 Aplica para el área por debajo de la cota 2.570.
INDICE DE CONSTRUCCION (I.C.) sobre ANU= I.C Minimo: 1.0-I.C Máximo:2.75 INDICE DE OCUPACION (I.O) sobre ANU= 0.28% para agrupación de vivienda y excepcionalmente del 0.33% para proyecto de hasta tres pisos EDIFICABILIDAD Rango 4B Aplica para el área por encima de la cota 2.570. Correspondiente a ZONAS ESPECIALES DE OCUPACIÓN, CONSTRUCCIÓN Y DENSIDAD RESTRINGIDA.
INDICE DE CONSTRUCCION (I.C.) sobre ANU = I.C: Resultante INDICE DE OCUPACION (I.O) sobre ANU: 0.10% ALTURA MAXIMA: 5 PISOS Densidad en viviendas por hectárea neta urbanizable: 20 v /Ha N. U. EXIGENCIA ESTACIONAMIENTOS: SECTOR DE DAMANDA A: 2 Pq priv/Viv; 1 pq Visit/3 Viv AMENAZA: El predio se encuentra en zona de amenaza por remoción en masa categoría media. 4.1 USO PRINCIPAL: Zonas de uso exclusivo residencial (Vivienda unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar) 4.2 USOS COMPLEMENTARIOS: Se permite la presencia limitada de comercio y servicios, sin superar el 5% del área bruta del sector normativo, siempre y cuando se localicen de forma tal que no generen impactos negativos, privilegiando su ubicación en manzanas comerciales, en centros cívicos y comerciales y/o en ejes, que ya tienen presencia de comercio y servicios. 4.3 PARAMETROS PARA LA APLICACIÓN DE LA REGLAMENTACIÓN URBANISTICA Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 39 En consideración a que el predio objeto de estudio corresponde a un área urbanizable no urbanizada, a continuación se citan algunos apartes del Decreto 327 de 2004 que corresponden a la normatividad vigente o parámetros aplicables al inmueble: Decreto 327 de 2004: “ARTICULO 1.OBJETO: El presente decreto tiene por objeto reglamentar las condiciones para la urbanización de terrenos o conjunto de terrenos urbanizables no urbanizados, localizados en suelo urbano y de expansión urbana del territorio Distrital, así como el sistema de reparto de cargas y beneficios aplicable a los predios que no están sujetos a la formulación y adopción de Planes Parciales y/o Planes de Ordenamiento Zonal, sin perjuicio de las normas establecidas para la aplicación de la participación en plusvalía o de otros instrumentos de financiación” Según el plano adoptado por el Decreto 469 de 2003, denominado "Índices de Desarrollo", el inmueble objeto de avalúo se encuentra clasificado dentro del RANGO
2. RANGO UBICACIÓN ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN BÁSICO INDICE DE CONSTRUCCIÓN MAXIMO RANGO 1 Sobre corredores regionales de integración. Sobre ejes de la malla vial Arterial principal. En áreas de centralidad. IC:1,00 IC:2,75 RANGO 2 En áreas de la ciudad consolidada. IC:1.00 IC:2.00 RANGO 3 En áreas en proceso de consolidación. IC:1.00 IC:1,75 Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 40 Sin embargo el predio se encuentra sobre la Avenida Boyacá (AK 72) la cual forma parte de la Malla Arterial de Integración Regional, razón por la cual le es aplicable el RANGO 1 de edificabilidad.
5. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE 5.1.UBICACIÓN: El inmueble del cual forma parte la fracción de terreno objeto de avalúo cuenta con una disposición medianera, sobre el costado occidental de la Avenida Boyacá (AK 72)aproximadamente a 20 metros al norte de la AC 127. 5.2. LINDEROS (del área afectada): Norte: En línea recta en 21,62 m., con pedio sin identificar.
Sur: En línea recta en 21,79 m., con pedio sin identificar. Oriente: En 36,62 m., con zona de cesión. Occidente: En 20,52 m., parte no afectada del predio. Fuente: RT 46462 suministrado por el IDU 5.3. TOPOGRAFÍA: El inmueble objeto de avalúo presenta un relieve fuertemente inclinado con pendientes que superan el 100%. 5.4. FORMA GEOMÉTRICA: El inmueble del cual forma parte el área objeto de avalúo presenta una forma geométrica irregular. 5.5.
FRENTE: 36, 62 metros sobre la Avenida Boyacá (AK 72). 5.6. FONDO: Aproximadamente 82,00 metros (promedio). 5.7.ÁREA TERRENO: Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 41 ITEM AREA(㎡) Área en Reserva vial bajo la Cota 2570 709,56 Area en Reserva vial-Encima de la Cota 2570 AREA TOTAL OBJETO DE AVALÚO 709,56 5.8.
SERVICIOS PUBLICOS: El inmueble dispone de las redes de servicios públicos domiciliarios básicos de acueducto, alcantarillado y energía eléctrica. Adicionalmente cuenta con las redes de servicios públicos domiciliarios complementarios de telefonía, alumbrado público y recolección de basuras, sin embargo no se observaron acometidas.
6. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN (OBJETO DE AVALÚO) 6.1. DESCRIPCIÓN: Por petición expresa del solicitante el presente avalúo se realiza sin haber ingresado a la vivienda que allí se encuentra, la descripción efectuada a continuación se efectúa con base en el registro fotográfico suministrado por el solicitante. ITEM 1 PISO TEJA ESTRUCTURA Muros de carga.
ENTREPISO No presenta. FACHADA Mampostería a la vista CUBIERTA Teja de fibrocemento sobre durmientes en madera PISOS Baldosa cerámica y concreto esmaltado con mineral. COCINA Sencilla, de tamaño pequeño, mesón en concreto enchapado, piso en cerámica. BANO Sencillo. ACABADOS MUROS Ninguno Edad aproximada de la construcción: 10 años 6.2.
ÁREA CONSTRUCCIÓN: ITEM AREA㎡ 1 piso teja 89,29 6.3. EQUIPAMIENTO COMUNAL: No aplica. 6.4. OTROS: No aplica.
7. MÉTODOS DE AVALÚO-CALCULOS Y JUSTIFICACION DE RESULTADOS El presente informe cumple con las normas legales del Decreto 1420 de 1998 y las metodologías establecidas en la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico A gustín Codazzi. En desarrollo del trabajo se utilizaron los siguientes métodos para determinar los valores reportados.
Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 42
7.1. PARA EL VALOR DEL TERRENO: Para la determinación del valor comercial del t erreno en estudio y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de j ulio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 de octubre d e 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, así como también po r las premisas básicas del presente informe, se utilizó el siguiente método: “ARTÍCULO 40.MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL.
Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbaní stica vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terren o objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las v entas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructi vo.
Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la fa ctibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectad o.
PARÁGRAFO. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a di ferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido co n distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de l as posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.” Aplicación del Método: Es importante señalar previamente que para la determinaci ón del valor del área objeto de avalúo (recordemos que se trata de un área parcial ) es necesario, de acuerdo a la normatividad vigente, determinar el valor total de l a cabida superficiaria del inmueble a la que hace parte la franja parcial objeto de a valúo. Para este caso el valor unitario de terreno a determinar para cada franja obj eto de avalúo debe corresponder al valor unitario calculado sobre el área total de t erreno del inmueble respecto a la aplicación de la correspondiente normatividad ur banística vigente.
Proyecto Constructivo: Una vez evaluado lo anterior, la factibilidad técnica, Jurídic a y comercial del proyecto, acorde con los títulos del predio, la reglamentación urb anística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible se estable ce que el proyecto constructivo a proyectar sobre el inmueble es el de Vivienda Mu ltifamiliar en estrato 6.
Para el efecto, y teniendo en cuenta que el predio presenta dos polígonos de regla mentación para su edificabilidad, se establece para cada franja un ejercicio potenci al de desarrollo, así: Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 43 1) Franja de terreno por debajo de la Cota 2.570: El inmueble presenta bajo esta c ota un área bruta de terreno de 1,269,28 metros cuadrados, la cual en este caso t ambién corresponde al Área neta Urbanizable.
De los cuales se descuenta el área de control ambiental sobre el costado occidental la Avenida Boyacá (AK 72) de 366,20 ㎡. Se descuenta un 25% de zonas de cesión y un 5% adicional para conformación de la malla vial local, y 22,00 ㎡ de parque para acceder a mayor edificabilidad, para un Área Útil de 655,31. Con base en la viabilidad financiera del proyecto se plantea una torre de apartame ntos en estrato 6 de 6 pisos de altura más un nivel no habitable, compuesto por u nidades privadas con áreas promedio de 250 ㎡, cada unidad con cuatro parquead eros privados.
No obstante la normatividad urbanística vigente permite un desarrol lo en mayor altura, para este caso, al sobrepasar los 7 pisos se hace necesario au mentar el número de sótanos, lo cual conlleva a que el costo marginal sea crecient e y el valor unitario se ve afectado negativamente (Ver anexo ejercicio potencial Á rea bajo cota 2.570). 2) Franja de terreno por encima de la Cota 2.570 (FRANJA CORRESPONDIENTE AL POLIGONO DE REGLAMENTACION RANGO 4B, ZONA ESPECIAL DE OCUPACIÓN, C ONSTRUCCIÓN Y DENSIDAD RESTRINGIDA): El inmueble presenta en esta zona u n área bruta de terreno de 1.062,73 metros cuadrados.
De los cuales se descuenta un área de 606,00 ㎡ correspondientes a la afectación de la línea de alta tensión ( Aunque no se encuentra registrada en el folio dicha afectación, se encuentra dema rcada en la cartografía de la Dirección de Vías, Transporte y Servicios Públicos de l a Secretaria Distrital de Planeación, por lo tanto se excluye del ANU).
De esta manera resulta un Área Neta Urbanizable de 456,73 ㎡2, con la cual se log ra una densidad total de 1 vivienda. Se descuenta un 25% de zonas de cesión par a un Área Útil de 342,55 ㎡. Se plantea una vivienda de tipología aislada desarrolla da en 4 niveles (Ver anexo ejercicio potencial Área encima cota 2.570). No obstante lo anterior, teniendo en cuenta la restricción de densidad en el área e ncima de la cota 2.570, por la cual únicamente es posible desarrollar una única uni dad de vivienda, para efectos del cálculo se efectúa la compensación de acuerdo c on el Artículo 10 del Decreto 138 de 2015.
Estimación del monto total de las ventas: Se analizó el tipo de producto referencia ndo ofertas de inmuebles comparables y semejantes al proyecto planteado (aparta mentos nuevos), así como las características de áreas, valores de venta y demás e lementos del proyecto. En total se encontraron 10 datos de mercado de apartame ntos tipo nuevos de proyectos en la zona, de los cuales, una vez efectuados los an álisis de comparación se estableció que siete (7) de ellos son los determinantes pa ra establecer el valor de las ventas así: Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 44 Para el caso del Área encima de la cota 2.570, fueron tomados como referencia Lo s proyectos Gallery Los Lagartos y Reserva de los Lagartos.
Corresponden a aparta mentos con áreas que oscilan entre 100 y 150 ㎡ con dos (2) y tres (3) garajes po r unidad de vivienda. Estos datos arrojaron en promedio el valor de venta por apar tamento de $5.874.667/㎡ con una desviación estándar de $276.763/㎡ y un valor adicional de $30.000.000 para cada parqueadero privado. (Ver anexo estudio de mercado Mayor densidad).
No obstante presentan un producto inmobiliario diferen te, teniendo en cuenta su localización y el hecho que el ejercicio planteado supone que la vivienda desarrollada dispone del equipamiento del proyecto desarrollado e n la otra zona del predio, el valor de venta de partida es de $5.875.000/㎡. Sin embargo teniendo en cuenta que el proyecto planteado presenta una densidad inferior y supone un mayor grado de exclusividad, para este caso se utilizaron tres (3) datos que corresponden a los más comparables pertenecientes al proyecto Mo nte reserva.
Corresponden a apartamentos con áreas que promedio de 300,00 ㎡ c on cuatro (4) garajes por unidad de vivienda. Estos datos arrojaron en promedio el valor de venta por apartamento de $6.460.697/㎡ con una desviación estándar de $272.753/㎡ y un valor adicional de $30.000.000 para cada parqueadero privado. (Ver anexo estudio de mercado Menor densidad), como valor de venta de partida s e ha tomado el $6.500.000/㎡.
Estimación de los Costos Totales Costo total unitario de construcción: Para el ejerc icio potencial, se realizó el correspondiente presupuesto, el cual arrojó un costo un itario de $1.767,452,75 ㎡ (Ver anexo presupuesto: Costo Tota Unitario de Constr ucción) para el Área bajo la cota 2.570, mientras que para el Área encima de la co ta 2.570 se tomó el costo estimado por la tipología establecida por la UAECD.
Costos de Construcción del equipamiento comunal, Costo de Urbanismo y Costo de Mitigación por remoción en Masa: Adicionalmente a lo anterior se estimaron, los co rrespondientes costos de construcción de equipamiento comunal, costos de mitiga ción por remoción en masa y costo de urbanismo. La fuente de los valores unitario s tomados para los anteriores cálculos fueron tomados de las bases de presupuest os establecidos a la fecha por la Subgerencia de Información Económica de Catastr o. Los anteriores valores unitarios y totales se ven reflejados en los correspondient es ejercicios residuales anexos a este informe.
Es importante señalar que los costos de urbanismo se establecen como la suma de los costos para habilitar el suelo al uso específico incluyendo las cargas asociadas a su desarrollo. (Ver anexo Costos de Urbanismo) Costos financieros y de gerencia del proyecto: teniendo en cuenta los volúmenes y unidades requeridas para el proyecto planteado, los costos financieros se han dete rminado sobre el 60% de los costos indirectos a una tasa del 7,06% que correspon de al DTF actual.
Estos valores se ven reflejados en los ejercicios potenciales anex os a este informe. Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 45 Utilidad esperada: La utilidad esperada se establece en concordancia con el uso, e stratificación, ubicación espacial, especificaciones del tipo de proyecto planteado, c ondiciones de renta fija presentes en el momento del cálculo, así como la tasa inte rna de retorno con valor presente de este proyecto como mínimo igual a cero.
Aco rde a lo anterior se ha establecido una utilidad esperada del 18% sobre el total de las ventas en el proyecto NO VIP y del 8% sobre el total de las ventas sobre el pro yecto compensatorio VIP. Ver cálculos en los ejercicios potenciales anexos. Valor resultante: Finalmente, una vez efectuados los cálculos de: Área Neta Urbani zable, Cesiones, Área Útil, Edificabilidad, Equipamiento Comunal, Exigencia de Est acionamientos tanto privados como comunales, Análisis de Ventas y Análisis de Co stos en cada uno de los ejercicios residuales -correspondientes a los potenciales de desarrollo- se obtiene como resultado los valores unitarios de terreno de cada una de estas franjas.
Para el valor total de terreno de la totalidad del inmueble (unidad jurídica) se procede a calcular los subtotales de cada franja requerida de acuerdo a su área y a su valor unitario correspondiente así: Valor resultante: Finalmente, una vez efectuados los cálculos de: Área Neta Urbani zable, Cesiones, Área Útil, Edificabilidad, Equipamiento Comunal, Exigencia de Est acionamientos tanto privados como comunales, Análisis de Ventas y Análisis de Co stos en cada uno de los ejercicios residuales -correspondientes a los potenciales de desarrollo- se obtiene como resultado los valores unitarios de terreno de cada una de estas franjas.
Para el valor total de terreno de la totalidad del inmueble (unidad jurídica) se procede a calcular los subtotales de cada franja requerida de acuerdo a su área y a su valor unitario correspondiente así: DESCRIPCIÓN ÁREAVALOR UNITARIO ($/M2) SUBTOTAL($) Área bajo la cota 2570 1.269,28 2.555.0 00,00 3.243.010.400,00 94,66 % Area encima de la cota 2570 1.062, 73 172.0 00,00 182.789,560, 00 5,34 % TOTAL 3,425,799,960,00 100,00 % Adicionalmente, con base en la información analizada para la elaboración del avalúo comercial, se observa que aunque el inmueble objeto de avalúo cuenta con frente a la Avenida Boyacá (AK 72) ya que el polígono [ABGHA] corresponde a una fracción de terreno propiedad del IDU, físicamente la distancia horizontal del Punto A al andén existente en la Avenida Boyacá es de aproximadamente 14,00 metros, mientras que del Punto H a la Avenida Boyacá hay 19,50 metros aproximadamente.
Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 46 Además existe una diferencia de altura entre la Avenida Boyacá los puntos H y A d e aproximadamente 9 y 7 metros respectivamente. Con base en lo anteriormente expuesto, y teniendo en cuenta que para el desarroll o del inmueble objeto de avalúo es necesario contar con acceso vehicular y dado q ue la pendiente del área del lote frente a la Avenida Boyacá la cual es la única vía de acceso al predio supera el 100%, dentro de la estimación del valor se ha calcul ado el costo del movimiento de tierra estabilización del terreno para nivelar la frac ción de terreno ubicada sobre el frente al nivel de la vía de forma tal que se pueda garantizar el acceso vehicular.
(Ver anexo costo de nivelación). El costo total de la intervención es de $3.160'812.005, que corresponde principalm ente al movimiento de aproximadamente 9.700 m3 y el correspondiente muro de Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 47 contención. Este costo se descuenta del valor estimado para el lote de terreno y fi nalmente se efectúa la ponderación por cada zona del predio: Valor estimado del predio 3,425,799,960,00 Costo de nivelación 3.160.812.005,00 Valor resultante predio 264.987.955,00 Area bajo la cota 2570 (94,66%) 250.837.598,20 Área encima de la cota 2570 (5,34%) 14,150.356,80 DESCRIPCIÓN ÁREA VALOR UNITARIO ($/M2) SUBTOTAL($) Area bajo la cota 2570 1.269,28 197.621,96 250.837,598,20 Area encima de la cota 2570 1.062,73 13.315,10 14.150,356,80 Por lo anteriormente expuesto, el valor unitario de terreno adoptado para el Área e ncima de la cota 2570 es de $13.000/㎡, y el valor unitario de terreno adoptado pa ra el Área debajo de la cota 2570 es de $198.000/㎡.
7.2. PARA EL VALOR DE LA CONSTRUCCION: Para la determinación del valor come rcial de las construcciones en estudio de acuerdo con lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Mini sterio de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución reglamentaria No. 620 de octubre de 2008, expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizó el método de costo de reposición. Método de costo de reposición: Es el que busca establecer el valor comercial del bi en objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios d e hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumu lada.
Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula: VC=(Ct-D) +Vt En donde VC= Valor Comercial Ct= Costo total de la construcción D = Depresión Vt= Valor del terreno Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe des contar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida rem anente del bien.
Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lin eal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para l a depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la e dad y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1,2, 3y 4.
Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 48 Para este caso se define la tipología de la construcción con base en el criterio de c alificación de la UAECD, estimando así según presupuesto el costo de reposición de la construcción, el cual ha sido depreciado mediante los criterios de edad y estado de conservación de Fitto y Corvini: IDENTIFICACION TIPOLOGIA VIDA TECNICA VID A ÚTI L EDAD EN% DE VIDA ESTADO DE CONSERVA.
DEPRECIACIÓN (%) COSTO DE REPOSICIÓN VALOR DEPRECIADO 1 PISO TEJA 111111 10 70 14% 3 24,79% 415.000,00 312.000.00
7.3. PARA EL VALOR DE OTRAS CONSTRUCCIONES: No aplica.
8. CONSIDERACIONES GENERALES Adicionalmente a las características más relevantes de la propiedad expuestas en l os capítulos anteriores, se han tenido en cuenta en la determinación del valor com ercial, las siguientes consideraciones generales. En la realización de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos q ue a nuestra consideración son relevantes para la fijación del valor comercial del in mueble; como aspectos de tipo económico, jurídico, de normatividad urbana y físic o que nos permiten fijar parámetros de comparación con inmuebles similares del mercado inmobiliario.
El presente avalúo se acoge a lo dispuesto en los Decretos 1420/1998, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económic o, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble aval uado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.
El valor asignado por la UAECD, corresponde al valor comercial, entendiendo por v alor comercial aquel que un comprador y un vendedor están dispuestos a pagar y r ecibir de contado o en términos razonablemente equivalentes, en forma libre y sin presiones, en un mercado normal y abierto, existiendo alternativas de negociación para las partes.
Adicionalmente a las características más relevantes del predio expuestas anterior mente, se han tenido en cuenta para la determinación del valor comercial, las sigui entes particularidades: Las condiciones socioeconómicas y urbanísticas del sector al cual pertenece el inm ueble objeto de avalúo. Dentro de las cuales se incluyen la estratificación socioeco Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 49 nómica, los usos predominantes del sector, los estándares urbanísticos de la zona y sus condiciones de saneamiento básico.
Las condiciones de accesibilidad a la zona como son la infraestructura vial local, la s principales vías de acceso, así como el estado de conservación de esta infraestru ctura. Así mismo la disponibilidad de transporte público que permite conectividad c on el resto de la ciudad. La normatividad urbanística que cobija al sector y particularmente al inmueble obj eto de avalúo como factor determinante del comportamiento del mercado inmobili ario.
Las características particulares del lote de terreno objeto de avalúo como área, for ma, relación frente fondo, localización específica y topografía. La clase de construcción, así como la destinación e intensidad de uso que se da al predio en la fecha del avalúo. La tipología constructiva, edad y materiales emplead os en la construcción de las unidades que lo componen.
El potencial de desarrollo en función a la reglamentación urbanística del inmueble. Los parámetros establecidos en el Decreto 327 de 2004 y sus condiciones de edific abilidad dispuestos para las franjas encima y debajo de la cota 2570 -Rango 1 y R ango 4B-. La exigencia de parqueos, obligaciones urbanísticas y de compensación. 9 RESULTADO DEL AVALÚO NOMENCLATURA: AK 72 127 25 ITEM UNIDAD DE MEDIDA ÁREA VALOR UNITARIO ($/M2) SUBTOTAL($) TERRENO BAJO LA COTA 2570 ㎡ 709, 56 198.000,00 140.492.88 0,00 1 PISO TEJA ㎡ 89, 29 312.000,00 27.858.48 0,00 AVALÚO TOTAL 168.351.36 0,00 SON: CIENTO SESENTA Y OCHO MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL T RESCIENTOS SESENTA PESOS MONEDA CORRIENTE
10. AVALÚO INDEMNIZACIÓN Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 50 1.INFORMACION GENERAL Dirección AK 72 127 25 CHIP AAA0159DHMR Registro Topográfico 46462 Código Sector 009121 02 05 00000000. Tipo Inmueble LOTE Matricula Inmobiliaria 050N-20666932
2. DANO EMERGENTE ITEM Subtotal ($) 2.1-Gastos de Notariado y Registro $1.180.625 2.2- Gastos de Desconexión y/o Traslado de Servicios Públicos $0 2.3 - Gastos por desmonte, embalaje, traslado y montaje de bienes muebles $0 2.4-Gastos de Publicidad $0 2.5-Gastos de Bodegaje y/o Almacenamiento $0 2.6-Gastos por Impuesto Predial-Ponderado $0 2.7-Gastos por Tramites (SDP y/o Curadurías) $0 2.8-Gastos por Adecuación del inmueble de reemplazo $0 2.9-Gastos por Adecuación de áreas remanentes $0 2.10-Gastos por Perjuicios derivados de terminación de contratos $0 AVALUO DANO EMERGENTE $1.180.625 3.LUCRO CESANTE 3.I - Perdida de utilidad por renta (arrendamiento o aparcería) $O 3.2-Perdida de utilidad por otras actividades económicas SO AVALUO LUCRO CESANTE SO 4.AVALUO INDEMNIZACION 4.I TOTAL AVALUO INDEMNIZACION $1.180.625 Son: UN MILLON CIENTO OCHENTA MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO PESOS MONEDA CORRIENTE … 11 RESUMEN AVALÚO COMERCIAL LEY 1682 DE 2013 ITEM SUBTOTAL AVALUO INMUEBLE $ 168.351.360 TOTAL AVALUO (TERRENO+CONSTRUCCION) $ $168.351.360 LUCRO CESANTE $0 DANO EMERGENTE $ 1.180.625 Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 51 TOTAL AVALUO INDEMNIZACION $ 1.180.625 TOTAL AVALUO COMERCIAL $169.531.985 Son: CIENTO SESENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y UN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO PESOS MONEDA CORRIENTE Fecha: Diciembre 22 de 2016 … ii) Con la Resolución 011307 del 29 de diciembre de 2016, el IDU constituyó una oferta de compra de la siguiente manera: … Que la ejecución de las obras incluidas en el Decreto 316 del 19 de julio de 2007 pretenden el desarrollo integral de los Sistemas de Movilidad y Espacio Público Construido, señalados en el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D.C., en concordancia con los objetivos propuestos por la Alcaldía Mayor, en el Acuerdo 645 del 9 de junio de 2016 "Por el cual se adopta el plan de Desarrollo, Económico, Social, Ambiental y de Obras Públicas para Bogotá D.C. 2016-2020 Bogotá mejor para Todos".
Que la Secretaria Distrital de Planeación, a través de la Resolución No. 0700 del 21 de abril de 2009, define el trazado y las zonas de reserva vial de la INTERSECCION AVENIDA EL RINCON CON AVENIDA BOYACA. Que la zona de terreno que hace parte del inmueble ubicado en la AK 72 127 25 de la ciudad de Bogotá D.C., con un área de 709.56 M2 de terreno, identificado con la cédula catastral 009121020500000000, CHIP AAA0159DHMR y matrícula inmobiliaria 50N-20666932, son requeridas para la obra pública: INTERSECCION AVENIDA EL RINCON CON AVENIDA BOYACA, de conformidad con lo dispuesto en la Resolución No. 0700 del 21 de abril de 2009, expedida por la Secretaria Distrital de Planeación. Que las disposiciones contenidas en el artículo 59 de la Ley 388 de 1997 y artículos 1, 2, 3, 4 y 5 del Decreto No. 450 del 16 de Octubre de 2014 permiten al INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO, adelantar los trámites de expropiación por vía administrativa respecto de los inmuebles requeridos para la ejecución del proyecto INTERSECCION AVENIDA EL RINCON CON AVENIDA BOYACA.
Que los artículos 66 y siguientes de la Ley 388 de 1997, establecen que la determinación que la expropiación se hará por vía administrativa; debe tomarse a partir de la iniciación del procedimiento, mediante acto Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 52 administrativo que se notificará al titular del derecho de propiedad sobre el inmueble, constituyendo oferta de compra tendiente a obtener un acuerdo de enajenación voluntaria, con indicación del valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 de la Ley 388 de 1997, en concordancia con los criterios definidos en la Ley 1682 de 2013. … Que los recursos para la adquisición del inmueble referido en la parte resolutiva se encuentran amparados con cargo al presupuesto del INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO, con cargo al certificado de disponibilidad presupuestal No. 5540 del 29 de Diciembre de 2016.
Que por constituir el presente acto administrativo oferta de compra tendiente a obtener un acuerdo de enajenación voluntaria, contra él no proceden recursos en el procedimiento administrativo conforme al artículo 13 de la Ley 9° de 1989 modificado por el artículo 61 de la Ley 388 de 1997 y artículo 75 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo. … En relación con el acto administrativo que ordena adquirir un bien inmueble y realiza una oferta pública no es susceptible de control judicial, el Consejo de Estado señaló lo siguiente7: …El capítulo VIII de La Ley 388 regula la expropiación administrativa, la cual está compuesta por varias etapas: i) la declaratoria de urgencia, de conformidad con los artículos 63 a 65 ibidem; ii) la oferta de compra, en los términos del artículo 66 ibidem; iii) la negociación del precio; iv) la enajenación voluntaria; y v) la decisión de expropiación, en caso de no lograrse un acuerdo en la etapa de enajenación voluntaria… … Acto administrativo que ordena adquirir un bien inmueble y realiza una oferta pública no es susceptible de control judicial …La Sección Primera del Consejo de Estado ha señalado que el acto administrativo por medio del cual la entidad pública hace una oferta de compra para adquirir el bien inmueble previo a ordenar su expropiación no es susceptible de control judicial: … El a quo, por su parte, estimó que dichas Resoluciones no constituyen el acto administrativo expropiatorio, según lo expuesto por el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, por lo que las mismas no son pasibles de enjuiciamiento en la vía contencioso administrativa. 7 Bogotá, D.C., veintinueve (29) de octubre de dos mil veinte (2020).
Referencia: Acción de nulidad Número único de radicación: 25000232400020120057202. Demandantes: Ana Doris Pinto, Luis Guillermo de Dios Camelo, Carlos Andrés Ballares, Hernando Vargas y Agustín Ortiz. Demandados: Instituto de Desarrollo Urbano – IDU – Bogotá Distrito Capital. Tema: Teoría de los móviles y finalidades. Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 53 […] … el artículo 71 dispone, en lo pertinente, lo siguiente: […] De la literalidad de la norma transcrita se infiere, evidentemente, que la demanda ante esta Jurisdicción procede únicamente contra el acto administrativo que decide la expropiación. … Así las cosas, le asiste razón al a quo cuando afirma que la acción especial contencioso administrativa tendiente a obtener la nulidad y restablecimiento del derecho o a controvertir el precio indemnizatorio, se predica en exclusiva del acto administrativo expropiatorio en los términos del artículo 71 de la Ley 388 de 1997 […]” (Se resalta y subraya).
Por lo que, debe precisarse que, el acto administrativo que ordenó adquirir el bien inmueble y realizó la oferta pública no es susceptible de control judicial, en tanto que la oferta inicial de compra no resulta ser un acto lesivo frente a los demandantes, no les impuso obligación alguna y solo les informó la posibilidad de negociar directamente la compra por el precio consignado en el acto, así como las condiciones de pago del precio.
Adicionalmente, el valor ofrecido por ciento sesenta y nueve millones quinientos treinta y un mil novecientos ochenta y cinco pesos moneda corriente ($169.531.985) se determinó con base en el avalúo oficial número 2016-0726 elaborado por la UAECD, que es la entidad competente para ello. iii) Con la Resolución 002642 del 1° de junio de 2017, el IDU ordenó la expropiación. En este acto se indicó lo siguiente: INTERSECCIÓN AVENIDA EL RINCON POR AVENIDA BOYACA Que declaradas las condiciones de urgencia y con base en lo previsto en el artículo 59de la ley 388 de 1997, el artículo 455 del Decreto Distrital 190 de junio 22 de 2004 y el artículo 2° del Decreto 450 del 16 de octubre de 2014,el INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO, como Establecimiento Público del orden Distrital, creado por el Acuerdo 19de 1.972 del Consejo de Bogotá, es el encargadlo de ejecutar las obras viales y de espacio público para el desarrollo urbano de la capital y goza de la competencia para decretar la expropiación de inmuebles con miras al cumplimiento de los fines previstos por el artículo 63 de la Ley 388 de 1.997, dentro de las cuales se encuentra: Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 54 La zona de terreno que hace parte el inmueble ubicado en la AK 72 No. 127-25 de la ciudad de Bogotá D.C., con cédula catastral 009121020500000000, CHIP AAA0159DHMR y matrícula inmobiliaria 50N- 20666932, conforme al registro topográfico número 46462, donde aparece debidamente delimitado y alineado, en un área de (709.56 M2) de terreno. Que en virtud de dicha competencia, y al tenor de lo dispuesto en el artículo 66 del a ley 388 de 1997, la Dirección Técnica de Predios del INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO expidió la Resolución No. 011307 del 29 de diciembre de 2016, por la cual se formuló una oferta de compra sobre una zona de terreno que hace parte del inmueble antes identificado, dirigida a los señores KARENN YISETH MOLINA TORRES, identificada con la cédula de ciudadanía No. 1.030.595.596, LIZETH XIMENA MOLINA TORRES identificada con la cédula de ciudadanía No.1.031.127.548 y LUIS ALBERTO MOLINA TORRES identificado con la cedula de ciudadanía No. 1.032.376.650, titulares del derecho real de dominio del inmueble al momento de expedir dicho acto administrativo, notificado personalmente el día 6 de febrero de 2017.
Que se determinó como valor indemnizatorio dentro de la Resolución No. 011307 del 29 de diciembre de 2016 por la cual se formuló una oferta de compra sobre una zona de terreno que hace parte del inmueble antes identificado la suma de CIENTO SESENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y UN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO PESOS ($ 169.531.985.00) MONEDA CORRIENTE, el citado valor comprende: A) la suma de CIENTO SESENTA Y OCHO MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SESENTA PESOS ($168.351.360.00) MONEDA CORRIENTE por concepto de avalúo comercial terreno y construcción. B) La suma de UN MILLON CIENTO OCHENTA MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO PESOS ($ 1.180.625.00) MONEDA CORRIENTE por concepto de indemnización por daño emergente, conforme al avalúo comercial No. 2016-0726 del22 de diciembre 2016, elaborado por la UNIDAD ADMINISTRATIVA DE CATASTRO DISTRITAL - Gerencia de Información Catastral Subgerencia de Información Económica.
Que de conformidad con lo previsto en el artículo 68 de la ley 388 de 1.997,el término para la enajenación voluntaria venció, sin que se haya llegado a un acuerdo formal contenido en un contrato de promesa de compraventa, por lo que procede la expropiación administrativa del inmueble citado anteriormente. Que mediante la Ley 1682 de 2013 “Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias" a través de los artículos 23 y 37, se estableció la procedencia de indemnizaciones o compensaciones para afectar el patrimonio de los particulares, indicando que el valor comercial Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 55 del predio debe hacerse de manera íntegra, debiéndose incluir en este lucro cesante y el daño emergente, cuando haya lugar a su reconocimiento.
Que el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, mediante Resolución N° 898 del 19 de agosto de 2014, reglamentó la Ley 1682 de 2013, en lo que refiere a los parámetros que deben aplicarse en la realización de los avalúos requeridos, dentro del proceso de adquisición predial. De esta manera, estableció en el artículo 16 los parámetros a tener en cuenta al momento de realizar el avalúo comercial de los predios sujetos al proceso de adquisición predial.
Que con la Resolución 1044 del 29 de septiembre de 2014, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi modificó parcialmente y adicionó la Resolución 898 del 19 de agosto de 2014, en el sentido de efectuar los ajustes tendientes a garantizar el cumplimiento del procedimiento en ella establecido. Que en virtud de la expropiación administrativa y respecto a la indemnización del daño emergente por la suma de UN MILLON CIENTO OCHENTA MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO PESOS ($1.180.625.00) MONEDA CORRIENTE se descontarán los siguientes factores: A) El factor correspondiente al item de gastos de escrituración predio a adquirir por el IDU la suma de UN MILLON CIENTO OCHENTA MIL SEISIENTOS VEINTICINCO PESOS ($1.180.625.00) MONEDA CORRIENTE, de conformidad con el informe técnico Avalúo Comercial No. 2016-0726 del 22 de diciembre de 2016 y el informe de reconocimientos económicos elaborado por el grupo económico de la Dirección Técnica de Predios de fecha 17 de mayo de 2017.
Que una vez realizadas las anteriores deducciones nos e procedente reconocer la indemnización del daño emergente. Que en cumplimiento del artículo 67 de la ley 388 de 1997, de determinó como valor de la indemnización de la Expropiación por Vía Administrativa objeto de la presente resolución la suma de CIENTO SESENTA Y OCHO MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SESENTA PESOS ($ 168.351.360.00)MONEDA CORRIENTE, por concepto de avalúo comercial de terreno y construcción del inmueble de acuerdo con el Avalúo Comercial No. 2016-0726 del 22 de diciembre de 2016, elaborados por la UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL CATASTRO DISTRITAL- Gerencia de Información Catastral, Subgerencia de Información Económica, y el informe de reconocimientos económicos de fecha 17 de mayo de 2017elaborado por el Grupo Económico de la Dirección Técnica de Predios del Instituto de Desarrollo Urbano-IDU.
Que sobre el inmueble objeto de expropiación no existen gravámenes y/o limitaciones al dominio registradas en el folio de matrícula Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 56 inmobiliaria 50N-20666932, expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos Zona Norte.
Que los recursos para la adquisición del inmueble referido en las consideraciones y en el artículo primero de la parte resolutiva se encuentran amparados con cargo al presupuesto del INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO, según los cuales asumirán los pagos con cargo a su presupuesto. iv) A través de la Resolución 003612 del 13 de julio de 2017, el IDU al resolver el recurso de reposición señaló lo siguiente: De acuerdo a lo anterior, y conforme a la primera causal es necesario señalar que el acto administrativo objeto de esta petición se encuentra emitido de conformidad a la Constitución Política de Colombia y en aplicación a la Ley 388 de 1997, es decir, no existen argumentos con los que se pueda fundamentar que el acto antes mencionado es contrario a la Constitución o la Ley.
En cuanto a la causal segunda de revocatoria, se aclara que el predio se adquiere con motivos de utilidad pública e interés general atendiendo el artículo 63 de la Ley 388 de 1997, es decir, “ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial del transporte masivo y de provisión del espacio público que para el caso bajo estudio, se trata de la obra: “INTERSECCIÓN AVENIDA EL RINCÓN POR AVENIDA BOYACÁ".
Con respecto a la causal tercera, es necesario advertir que dentro de la adquisición de este predio, el INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO (IDU) cuenta con un avalúo realizado a la zona de terreno que hace parte del inmueble estudiado, emitido por la: UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL, y que los métodos y técnicas utilizadas en el mismo están conforme a lo dispuesto en el Decreto1420 de 1998 y la resolución 620 de 2008, desarrolladas y explicadas en detalle en el informe mencionado, y no se encuentra evidencia técnica con la cual se demuestre que exista algún error en los lineamientos jurídico técnicos aquí tratados, que causen el agravio injustificado a los titulares del derecho de dominio.
En cuanto a la segunda pretensión, es conveniente indicar que el Instituto de Desarrollo Urbano IDU, emitió respuesta mediante oficio con radicado IDU No. 20173250248261 del 5 de Abril de 2017, en donde se señaló: "En cuanto a su solicitud sobre la elaboración de un nuevo avalúo comercial, se debe aclarar que el informe técnico de avalúo comercial No. 2016 -0726, no fue elaborado por funcionarios del Instituto de Desarrollo Urbano, puesto que el Instituto no tiene el deber misional de elaborar avalúos de ninguna índole, es por ello, que existe un contrato interadministrativo con la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD), y es esta entidad Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 57 quien elabora los mencionados avalúos comerciales ", por lo cual se confirma la respuesta en los términos allí expuestos.
Frente a las pretensiones 3 y 4, se informa que mediante radicado IDU No. 20173250212991 se trasladaron dichas inquietudes a la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD),quien a través de radicado IDU No. 20175260287072 del 25 de abril de 2017 se pronunció al respecto señalando:" Y en particular a la información contenida en el Anexo 2 del mencionado concepto se puede evidenciar que corresponden simplemente a la explanación del predio, desconociendo el hecho que el predio objeto de avalúo se encuentra a casi 10 metros de altura por encima de la cota de la Avenida Boyacá (AK 72) la cual es la vía de acceso al predio y se encuentra a una cota promedio aproximada de 2.551,50m, en este tramo en particular, mientras que las secciones presentadas en el “Anexo 2” se presentan a partir de la cota 2.560m. … Es así que dichas pretensiones fueron resueltas a través del oficio citado, por lo que no es procedente acceder a las mismas, de igual manera se remitió copia de dicho oficio a los titulares del derecho de dominio, mediante radicado IDU No. 20173250329491 para su conocimiento.
Igualmente sobre las pretensiones referentes al traslado de la carga al administrado, que la oferta es desproporcionada pues no tiene en cuenta la ubicación del inmueble, el valor real en el mercado y por qué el interés general y del IDU van en desmedro del patrimonio de los propietarios, el Instituto de Desarrollo Urbano IDU, mediante oficio con radicado IDU No. 20173250248261 del 5 de Abril de 2017, también se pronunció señalando: “ que el Instituto en ningún momento traslada cargas por adecuación del terreno para la ejecución de la obra, las adecuaciones del terreno asumidas como cargas por el peticionario, se refieren a los trabajos de estabilización del terreno en el momento en que el propietario decida usufructuar el mismo en proyectos constructivos, es así como en el informe técnico de avalúo se tasa este costo.
En el contenido del informe técnico de avalúo comercial No. 2016-0726, se puede evidenciar que la ubicación del inmueble, fue tenida en cuenta en la determinación del valor comercial del área del predio objeto de adquisición, puesto que en el capítulo 5 DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE se describe la ubicación del inmueble y su entorno ”. … Por otra parte, no es posible determinar por escrito por parte del Instituto de Desarrollo Urbano-IDU, que los titulares del derecho de dominio no aceptan la oferta de compra propuesta, pues los fundamentos fácticos y jurídicos señalados en su recurso no fueron procedentes por las razones anteriormente citadas, en consecuencia, no se requiere modificar en ninguna de sus partes la Resolución No. 002642 del 1 de junio de 2017.
Se concluye entonces que no existe merito técnico o jurídico que afecte la legalidad del acto recurrido que conlleve a variar la posición de esta entidad, Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 58 por cuya virtud la Directora Técnica de Predios del Instituto de Desarrollo Urbano. v) La parte demandante aportó informe técnico de avalúo comercial como base de indemnización suscrito por el ingeniero civil Julio Ordoñez Castillo con MAT.5406 CND, del 15 de febrero de 2018, en los siguientes términos: INFORME TÉCNICO SOBRE LA RESOLUCIÓN 011307 DE 2016 DEL INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO Y AVALÚO COMERCIAL 2016- 0726 DE CATASTRO DISTRITAL Atendiendo a la solicitud del abogado MAURICIO MORALES GÓMEZ como representante de los propietarios del predio localizado en la AVENIDA CARRERA 72 #127-25 de Bogotá D.C., se elabora el presente informe de carácter técnico cuyo objeto principal es la revisión del procedimiento y resultados de la liquidación efectuada por el IDU tendiente al pago de una zona del citado terreno que el Distrito Especial de Bogotá empleará para la construcción de la intersección de la AVENIDA EL RINCÓN POR AVENIDA BOYACÁ, y la consiguiente determinación del justo valor comercial del citado predio. 1.-ANTECEDENTES: La Resolución 01137 de 2016 del IDU en su parte resolutiva dice:
ARTÍCULO TERCERO. -El valor del precio indemnizatorio que presenta el INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO es de CIENTO SESENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y UN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO PESOS ($169.531.985) MONEDA CORRIENTE, el citado valor comprende: A) La suma de CIENTO SESENTA Y OCHO MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SESENTA PESOS($168.351.360) MONEDA CORRIENTER por concepto de avalúo comercial del terreno y construcción. B) La suma de UN MILLÓN CIENTO OCHENTA MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO PESOS( $1.180.625) MONEDA CORRIENTE por concepto de indemnización por daño emergente.
Para dar cumplimiento al artículo 13 de la Ley 9 de 1989 y el artículo 67 de la Ley 388 de 1997, en concordancia con el artículo 61 de la misma norma, se anexa fotocopia del informe técnico de avalúo comercial No. 2016-0726 del 22 de diciembre de 2016, practicado por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital de Bogotá D.C., de acuerdo con los parámetros y criterios establecidos en la normalidad vigente.
II.- ANÁLISIS DEL AVALÚO No.2016-0726(RT-No.46462-IDU) DE 22 DE DICIEMBRE DE 2016 ELABORADO POR LA UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL (UAECD): Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 59 Se han revisado los 9 Capítulos de que consta el avalúo en cuestión. Identifica correctamente el propósito, tipo de inmueble, dirección, chip, cédula catastral, sector y destino económico.
II.1.-INFORMACIÓN GENERAL El avalúo relaciona los siguientes aspectos: Solicitante: Instituto de Desarrollo Urbano-IDU - Propósito: Adquisición Parcial - Tipo de Inmueble: Área parcial de un lote y edificaciones existentes - Dirección: AK.72 No. 127-25 - Chip: AAA0159DHMR -Cédula Catastral: 009121020500000000 -Código de Barrio: Club Los Lagartos-009121 -Destino Económico: Urbanizable no urbanizado 1I.2.- INFORMACIÓN JURÍDICA -Propietario: No aplica -Escritura Pública: No aplica -Matrícula Inmobiliaria: 050N-20666932 1I.3.-DESCRIPCIÓN DEL SECTOR Delimitación: El sector de localización del inmueble se encuentra delimitado por los siguientes elementos geográficos e infraestructura vial: Norte: Con Calle 127 A y barrio Niza Suba Sur: Con el Club de Los lagartos y los barrios Niza Norte y Niza Sur Oriente: Con Avenida Boyacá y los barrios Niza Norte y Niza Sur Occidente: Con Club de Los Lagartos y el barrio Almirante Colón EC Actividad Edificadora: Se evidencia media y alta en conjuntos y edificios Actividad Predominante: Uso residencial y recreativo - Estratificación Socioeconómica: Estrato seis (6) - Vías de Acceso: Principalmente la AK 72(Av.
Boyacá) y AC 127 Infraestructura de Servicios: El sector dispone de redes de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, gas, teléfono, alumbrado público, aseo y recolección de basuras. II.4.-REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA. Se aplica la reglamentación prevista en los Decretos 190/2004, 175/2006,368/2008 y 327/2004. Es importante resaltar dentro de la reglamentación los siguientes parámetros: CESIÓN PARA PARQUES 25%XANU 17% PARA PARQUES Y 8% PARA EQUIPAMIENTO COMUNAL Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 60 EDIFICABILIDAD RANGO 1 APLICA BAIO COTA 2.570 EDIFICABILIDAD RANGO 4B APLICA SOBRE COTA 2.570 INDICE DE CONSTRUCCIÓN(IC) SOBRE ANU: RESULTANTE INDICE DE OCUPACIÓN(IO) SOBRE ANU:0.10%ALTURA MÁXIMA:;5 PISOS EXIGENCIA DE ESTACIONAMIENTOS 2 PARO, PRIVADOS/VIVIENDA 1 PARO.
VISITANTES/3 VIVIENDAS Usos: Exclusivo residencial. Vivienda unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar. Se permite presencia limitada de comercio y servicios sin superar el 5% del sector normativo II.5.- DESRIPCIÓN DEL INMUEBLE. 11.5.1.-Ubicación: Costado occidental de la Avenida Boyacá (AK 72) 1I.5.2.-Linderos del área afectada: Norte: En línea recta en 21.62 m. con predio sin identificar Sur: En línea recta en 21.79 m. con predio sin identificar Oriente: En 36.62 m. con zona de cesión Occidente: En 20.52 m. con parte no afectada del predio II.5.3.-Topografía: El inmueble presenta un relieve fuertemente inclinado con pendientes que superan el 100%.
II.5.4.-Forma geométrica: Irregular 11.5.5.-Frente: 36. 62 m. sobre Av. Boyacá (AK 72) 1I.5.6.-Fondo: Aproximadamente 82.00 m. en promedio II.5.7.-Área en Reserva Vial: 709.56 M2 bajo cota 2.570 11.6.-CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN EXISTENTE. Estructura: Muros de carga Fachada: Mampostería a la vista Cubierta: Teja fibrocemento sobre durmientes Pisos: Baldosa y concreto esmaltado Cocina: Sencilla, pequeña, mesón enchapado Baño: Sencillo Acabado muros: Ninguno Edad aproximada: 10 años Área: 89.29 M2 I1.7.-MÉTODO DE AVALÚO, CÁLCULOS Y JUSTIFICACIÓN DE RESULTADOS DEL INFORME DE LA UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 61 El avalúo se fundamenta en el Decreto 1420/98 y la Resolución 620/08 del IGAC Para la evaluación del valor del terreno se ha empleado el Método Residual, basado en el valor comercial estimado del bien a partir del monto total de las ventas de un proyecto de construcción acorde con la reglamentación urbanística y con el mercado de dicho proyecto realizado en el terreno avaluado.
Es importante anotar que este método es comúnmente usado y aceptado en la elaboración de avalúos de lotes de terreno. Para determinar el valor del terreno se descuenta al total de las ventas proyectadas, el valor de la construcción, costos financieros y de la utilidad presupuestada. Se anota que para determinar el valor del área parcial objeto de avalúo es necesario de acuerdo a la normatividad vigente, determinar el valor total de la cabida superficiaria del inmueble a la que hace parte la franja parcial objeto del avalúo. El valor unitario de cada franja objeto de avalúo debe corresponder al valor unitario calculado sobre el área total de terreno. Es necesario evaluar la factibilidad técnica, jurídica y comercial del proyecto, le cual debe basarse en la reglamentación urbanística vigente.
Para el caso que nos ocupa el proyecto será multifamiliar estrato 6. Se debe tener en cuenta que el predio posee dos zonas con diferente reglamentación, a saber: Franja de terreno Debajo de la Cota 2.570 con un área bruta de 1.269.28 M2de la que se descuentan 366.20 M2 de área de control ambiental, 25% de zonas de cesión, 5% para conformación de malla vial local y 22.00 M2 de parque para acceder a incremento de edificabilidad, lo que arroja un área útil de 655.31 M2.
Se puede proyectar un edificio de 6 pisos y 16 parqueaderos compuesto por unidades privadas de 250 M2 promedio y 4 parqueaderos privados cada unidad. La normatividad vigente permite mayor altura, para este caso al sobrepasar los 7 pisos se hace necesario aumentar el número de sótanos, lo cual conlleva a que el costo marginal sea creciente y el valor unitario se ve afectado negativamente.
Franja de terreno Encima de la Cota 2.570 con un área bruta de 1.062.73 M2,de los que se descuentan 606.00 M2 por afectación de la línea de alta tensión(Área registrada en la SDP y excluida del ANU), lo que produce un área neta urbanizable de 456.73 M2; descontando 25% de zonas de cesión, arroja un área útil de 342.55 M2. Se puede proyectar una vivienda de 4 niveles.
Con relación al terreno, 80% del área útil será para vivienda NO VIP y 20%para VIP. Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 62 Estimación del monto de las ventas.- A partir de análisis de proyectos semejantes en el sector se llaga a un precio unitario de venta de los apartamentos que se llegaran a construir de $6.500.000/M2.
Costo de la construcción.- Del presupuesto elaborado por el IGAC, que se considera bien estructurado, se llega a un Costo Unitario de Construcción de $1.767.452.75/M2 para el área Bajo Cota 2.570. Para el área Sobre Cota 2.570 se tomó e costo por tipología establecido por el UAECD. El avalúo de la UAECD estima un costo de equipamiento comunal, costo de urbanismo, y costo de mitigación y remoción de masa por la cantidad de $3.160.812.005.
Costos Financieros y de Gerencia del Proyecto.- Se ha tomado un 7.06% (DTF en Dic./16) anual sobre el 60% de los costos indirectos. Utilidad Esperada.-Se ha estimado en un 18% sobre el total del proyecto No VIP y el 8% sobre el proyecto VIP. Valor Resultante Total del Terreno.- Efectuados los cálculos siguiendo el procedimiento antes descrito se obtiene, por parte del Catastro Distrital, el siguiente resumen del valor del terreno: DESCRIPCIÓN ÁREA(M2) PRECIO UNIT.
TOTAL($) Área Bajo Cota 2.570 1.26 9.28 2.55 5.000 3.243.010. 400 Área Sobre Cota 2.570 1.06 2.73 1 72.000 182.789. 560 Valor estimado del predio 3.425.799. 960 Costo de nivelación 3.160.812. 005 Valor resultante del predio 264.987. 955 Área bajo C.2570(94.66%) 250.837. 598 Área sobre C.2570(5.34%) 14.15 0.357 DESCRIPCIÓN ÁREA V.TOTAL V.UNITARIO Área bajo Cota 2570 1.2 69.28 250.837.598 197.621.96 Área sobre Cota 2570 1.0 62.73 14.150.356 13.315.10 Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 63 Adoptan un Valor Unitario del terreno sobre C.2570 de $13.000/M2 y bajo C. 2570 de $198.000.
II.8.-VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN EXISTENTE: Se determina en el avalúo valor unitario actual de $312.000/M2 11.9-RESULTADO FINAL DEL AVALÚO: ITE M UNI DAD ÁREA V.UNITARI O TOTAL Terreno bajo C.2570 M2 709.56 198.0 00 140.49 2.880 Construcción exist. M2 89.29 312.0 00 27.85 8.480 TOTAL 168.35 1.360 III.-INDEMNIZACIÓN PROPUESTA POR EL IDU Al avalúo calculado, le adicionan un Daño Emergente por concepto de gastos notariales en cuantía de $1.180.625, para una indemnización total de CIENTO SESENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y UN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO PESOS M/C.($169.531.985).
IV.-ANOTACIONES DEL INGENIERO SOBRE EL AVALÚO DEL CATASTRO DISTRITAL IV- ACERCA DEL PLANTEAMIENTO DE LA UAECD En el estudio no figuran soportes sobre el cálculo de volumen de excavaciones y de muros de contención cuyas cantidades de obra aparecen como 9.700 M3 de tierra, 502.80M3 de concreto y 70.362 Kg de acero. Tampoco hay un redimensionamiento de los muros ni análisis de precios unitarios de las obras.
En la página 18 del avalúo de Catastro Distrital se hace referencia a la nivelación del terreno como adecuación del lote y se dice textualmente: "Con base en lo anteriormente expuesto y teniendo en cuenta que para el desarrollo del inmueble objeto de avalúo es necesario contar con acceso vehicular y dado que la pendiente del área del lote frente a la Avenida Boyacá la cual es la única vía de acceso al predio supera el 100%, dentro de la estimación del valor se ha calculado el costo del movimiento de tierra y estabilización del terreno para nivelar la fracción de terreno ubicada sobre el frente al nivel de la vía de forma tal que se pueda garantizar el acceso vehicular.(Ver anexo costo de nivelación).
El costo total de la intervención es Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 64 de $3.160.812.005, que corresponde principalmente al movimiento de aproximadamente 9.700 M3 y el correspondiente muro de contención. Este costo se descuenta del valor estimado para el lote de terreno y finalmente se efectúa la ponderación por cada zona del predio: VALOR ESTIMADO DEL PREDIO 3.425.799.960.00 COSTO NIVELACIÓN 3.160.812.005.00 VALOR RESULTANTE PREDIO 264.987.955.00 AREA BAIO COTA 2570(94.66%) 250.837.598.20 AREA ENCIMA DE LA COTA 2570(5.34%) 14.250,356.80 DESCRIPCIÓN AREA V.UNITARIO SUBTOTAL ÁREA BAJO COTA 2570 1.269.2 8 197.621.96 250.87.598.20 ÁREA ENCIMA DE COTA 2570 1.062.73 13.315.10 14.150.356.80 Por lo anteriormente expuesto, el valor unitario del terreno adoptado para el área encima de la cota 2570 es de $13.000/M2 y el valor unitario de terreno adoptado par área debajo de la cota 2570 es de $198.000/M2.
Se observa que en el avalúo de Catastro Distrital se asumió, que para facilitar el acceso vehicular, sería necesaria una excavación del terreno adoptado o a negociar para llevar la totalidad de su área hasta el nivel de la Avenida Boyacá correspondiente a la cota 2550 produciéndose un volumen de 9.700M3 de excavación y 502.80 M3 de concreto en muros de contención, obras que estiman en $3.160.812.005.
V-PLANTEAMIENTO SUSCRITO POR EL INGENIERO Elaborando un estudio adecuado al desarrollo del terreno y mediante de la aplicación de los principios de la ingeniería civil, se llega a una solución más factible, técnica y económica que permite cumplir con la condición de acceso vehicular al terreno en cuestión y la adecuada utilización del terreno. Esta solución plantea el acceso al terreno por medio de una vía localizada paralelamente al lindero sur del lote, con un ancho de 7.00 m. para calzada y muros, partiendo desde el nivel de la Av.
Boyacá (Cota 2550), con una longitud total de 58.50 m., pendiente del 17.5% lo que permite llegar al final de la vía a la cota 2560 donde se realizará la maniobra adecuada para llegar al terreno requerido, el que se nivelará en su totalidad a esta misma cota con la ventaja de evitar cortes o rellenos en el costado oriental del terreno. Los perfiles y el plano del DAPD anexos aclaran este planteamiento y fundamentan la determinación de las cantidades de obra respectivas.
Es de interés anotar que la Transversal 72 A situada 50 m. al sur del predio y que da acceso a las edificaciones aledañas por el sur y por el occidente, tiene una pendiente del 19%, la cual se determinó por el suscrito por medio de un nivel Abney. V.1-CÁLCULO DE CANTIDADES DE EXCAVACIÓN Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 65 V.3.1.-En vía de Acceso Área de la sección: 39.50x10/2=197.50 M2 Volumen de excavación: 197.50 x 7.00=1.382.50 M3 V.3.2: En lote entre lindero oriental y reserva línea de Alta Tensión, nivelado a cota 2560: Área sección lindero sur del lote: 13.00x2.00/2+16.50x4.00+18.25x10.00=261.50 M2 Área sección lindero norte del lote:45.50x12.60/2=286.65 M3 Volumen de excavación:(261.50+286.65)/2x(36.62+27.00)/2=8.718.33 M3 Total de excavación: 1.382.50+8.718.33=10.100.83 M3 V.2.-CONCRETO PARA MUROS DE CONTENCIÓN. En linderos norte y sur del lote: (261.50+286.65)x0.35= 191.85 M3 En laterales de la rampa de acceso: 2x197.50x0.35=138.25 M3 En costado occidental del lote:27x(12.5+13.70)/2x0.35=123.79 M3 Volumen total de concreto=453.89 M3 No es necesario tener en cuenta muro en el costado oriental por llegar el nivel del lote a nivel actual del terreno. V.3-ACERO DE REFUERZO: Es necesario anotar, que el presupuesto del avalúo de Catastro Distrital referente a este ítem de obra, toma infundadamente una cuantía de acero de refuerzo de 140 Kg/M3, siendo que para esta clase de muro de contención y según un redimensionamiento, hecho por el perito, dicha cuantía llega como máximo a 75 Kg/M3.
Entonces la cantidad de acero previsible para los muros de contención requeridos en este caso es de: 453. 89x75=34.041.75 Kg. VI-OBSERVACIONES SOBRE LOS PRECIOS UNITARIOS EMPLEADOS POR LA UAECD El precio unitario para el acero figurado, colocado y con un AUI (Administración, Utilidad e Imprevistos) del 25% tenía un valor comercial de $4.000/Kg para el año 2016.
Por otra parte, el precio unitario de la excavación mecánica con cargue y transporte se encuentra errado, posiblemente se puso un cero más, ya que el valor comercial de esta actividad para el año 2016 estaba alrededor de $23.000, por lo que el valor que se puede asumir es de $23.800/M3 y no de $238.000/M3 que se presupuesta en el costo de la nivelación que elaboró la UAECD.
VII.-COSTO NIVELACIÓN Y ESTABILIZACIÓN DEL TERRENO.-Teniendo en cuenta lo anterior sería: Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 66 ACTIVIDAD UNI D. CANTIDAD P.UNITARI O VALOR Preliminares de obra Glob al (*)48.444.204 Excavación mecánica M3 10.100.83 23. 800 240.399.754 Muro contención en concreto M3 453.89 954. 914 433.425.915 Acero de refuerzo Kg 34.041.75 4. 000 136.167.000 TOTAL $858.436.873 (*)Se ha restado $6.433.404 correspondientes a Replanteo por estar incluido 2 veces en el presupuesto de la UAECD IX.-EVALUACIÓN AJUSTADA DE LA INDEMNIZACIÓN QUE DEBE ASUMIR EL IDU: Valor estimado del predio 3.425.799.960 Costo Nivelación 858.436.873 Valor resultante 2.567.363.087 Área bajo C.2570 (94.66%) 2.430.265.898 Área sobre C.2570 (5.34%) 137.097.189 Valores unitarios DESCRIPCIÓN ÁRE A V.TOTAL V.UNITARI O Área bajo Cota 2570 1.26 9.28 2.430.265.898 1.914. 681 Área sobre Cota 2570 1.06 2.73 137.097.189 129. 005 Es del caso anotar que el área real del terreno requerido no es de 709.56 M2 como lo ha tomado el IDU, sino el resultado de la siguiente operación: Área real=(36.62+31.57)/2×(21.79+21.62)/2=740.03M2 Entonces el precio justo del predio requerido por el IDU más el daño emergente por costo de escrituración es: ITEM UNIDA D ÁREA V.UNITARI O TOTAL Terreno bajo Cota 2570 M2 74 0.03 1.914.681 1.416.921.38 0 Construcción existente M2 8 9.29 312.000 27.858.4 80 Daño emergente 10.149.000 TOTAL 1.454.928.860 Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 67 … En relación con dicho informe aportado por la parte demandante, se precisa que, en el trámite del proceso de la referencia, fue decretado como prueba pericial, la cual se surtió con las reglas de recepción del dictamen de la Ley 1437 de 2011, tal como se advierte en la audiencia de pruebas visible a folios 278 a 283 del expediente principal.
En dicha diligencia, el mencionado ingeniero manifestó que en su informe no estaba presentando un avalúo ni revisando el avalúo de la administración que sirvió de soporte para la expropiación ordenada por el IDU, que su labor se centró en la revisión de la operación matemática para determinar el valor unitario del movimiento de la tierra (excavación mecánica con cargue y transporte), sobre el cual considera existe un error pues se “puso un cero más”, en tanto que el valor comercial de dicha actividad para el año 2016 “estaba alrededor de $23.000” y no por $238.000/m3 (valor sobre el cual presupuesto el costo de nivelación la UAECD).
El citado ingeniero agregó que para ello tuvo en cuenta diversas fuentes como revistas, Construdata, cotizaciones particulares, así: El tema tratado en el peritaje técnico que aquí se discute fue esencialmente lo relacionado con la ingeniería civil o sea precisamente lo relacionado con cantidades de movimiento de tierras, de muros de contención en concreto reforzado y de sus correspondientes valores basados en los precios unitarios comerciales o de mercado.
El tema de avalúo del terreno, valor de edificaciones, aspectos legales, costos de urbanismo y precio de venta no fueron tocados en el peritaje y por tanto no tuvieron ninguna alteración. Puedo asegurar que, además del conocimiento personal de estos precios debido a mi ejercicio profesional, hice investigación de mercado logrando cotizaciones en físico y telefónicas, precios de la publicación de Legislación Económica “Construdata” y precios utilizados en la época, uno de ellos precisamente por el IDU.
A continuación hago un resumen de los datos mencionados que adjunto en físico. Precios unitarios para “Excavación Mecánica con Cargue y Transporte” … En base a esta información y utilizando el IPC se llegó a un precio unitario comercial promedio para diciembre de 2016 de $23.800/M3 que se aplicó al Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 68 cálculo del valor del movimiento de tierras necesario para la adecuación del lote.
En este momento, 6 años después de la elaboración del peritaje, no sabría la razón por la que no anexé estos datos al informe, pero lo cierto es que existen… Permítanme insistir, con todo respeto, en que el precio unitario empleado por el UAECD de $238.000/M3 tiene una desviación exorbitante del 1.000% y es la causa fundamental de la diferencia de la indemnización entre el valor determinado por el avalúo y el definido por el peritaje.
Respecto al valor de los muros de contención e incluso el volumen de excavación, teniendo en cuenta que son estimativos, puede conciliarse posiblemente tomando un promedio. En estas condiciones solo quedaría aplicar el precio unitario real de la excavación para resolver este impase. … Al respecto, se encuentra que la parte demandada IDU y la UAECD en calidad de llamada en garantía formularon objeción frente al informe presentado por el mencionado ingeniero, al considerar que, el avalúo aportado por la parte demandante no satisface los requisitos técnicos previstos en la Resolución 620 de 2008, principalmente porque no se encuentra registrado como avaluador y por tanto no podía presentar una prueba pericial y, por lo tanto, no reviste las características que permitan desvirtuar la legalidad del avalúo realizado por la administración. Por lo que, deberá establecerse si desde el punto vista jurídico y técnico se le puede dar plena validez al informe realizado por el ingeniero Julio Ordoñez Castillo como un avalúo comercial formal o si por el contrario corresponde a una opinión técnica privada, de la siguiente manera: Se debe precisar que, en lo que respecta a los parámetros, criterios y consideraciones para la elaboración del avalúo establecido por la administración, este se sustentó en la aplicación del Decreto 1420 de 19988, así como en los parámetros de la Resolución 620 de 2008, proferida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, “[p]or la cual 8 Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.
Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 69 se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”. En esta última norma se contempló el método de técnica residual utilizado por la administración, el cual consiste en lo siguiente: Artículo 4º.
Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo.
Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. Parágrafo.- Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.
Adicionalmente, en relación con las objeciones al dictamen presentado por la parte demandante, la Sala debe señalar que de acuerdo con lo expuesto por el Consejo de Estado9 “para que prospere la objeción del dictamen pericial, por error grave, se requiere la existencia de una equivocación de gran magnitud, no cualquier error. Dicha equivocación debe conducir a conclusiones igualmente erradas; además, la objeción, por error grave, debe referirse al objeto de la peritación, no a las conclusiones o inferencias de los peritos.” (Destaca la Sala) En ese orden, las objeciones que se formulen frente a un dictamen pericial deben referirse a errores protuberantes que conduzcan a un resultado igualmente erróneo, además que las conclusiones de los peritos no son susceptibles de ser objetadas. 9 Consejo de Estado.
Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección A. Sentencia de dieciocho (18) de febrero de dos mil quince (2015). Radicación número: 25000-23-26-000-1998-02725-02(29794). Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 70 En este punto, resulta necesario tener presente la diferencia que existe entre la prueba pericial y los informes técnicos, con el fin de determinar el valor que la ley y la jurisprudencia les ha reconocido en el marco de la resolución de un proceso judicial.
En relación con lo anterior, la Corte Constitucional en la sentencia T-274 de 2012 señaló: 36. Con la dinámica del derecho, el legislador diseñó un nuevo concepto de prueba judicial técnica, distinto a la prueba pericial, que tiene como finalidad autorizar a las partes a aportar al proceso conceptos técnicos, científicos o artísticos que han sido elaborados por fuera del proceso y por encargo de una de las partes que ha escogido al profesional que emite su opinión. En efecto, por primera vez, el artículo 21 del Decreto 2651 de 1991, autorizó a las partes, de común acuerdo, a presentar informes técnicos: “En todo proceso las partes de común acuerdo pueden, antes de que se dicte sentencia de primera o única instancia o laudo arbitral, realizar los siguientes actos probatorios: 1.
Presentar informes científicos, técnicos o artísticos, emitidos por cualquier persona natural o jurídica, sobre la totalidad de los puntos objeto de dictamen pericial; en este caso, el juez ordenará agregarlo al expediente y se prescindirá total o parcialmente del dictamen pericial en la forma que soliciten las partes al presentarlo”.
Posteriormente, en el capítulo 4 de las pruebas, el artículo 10 de la Ley 446 de 1998, señaló que: “Para la solicitud, aportación y práctica de pruebas, además de las disposiciones generales contenidas en el Código de Procedimiento Civil y demás disposiciones, se dará aplicación a las siguientes reglas: Cualquiera de las partes, en las oportunidades procesales para solicitar pruebas, podrá presentar experticios emitidos por instituciones o profesionales especializados.
De existir contradicción entre varios de ellos, el juez procederá a decretar el peritazgo correspondiente” Esa norma fue reiterada, en idéntico sentido, en el artículo 18 de la Ley 794 de 2003, que modificó el artículo 183 del Código de Procedimiento Civil, al disponer como oportunidad probatoria, entre otras, la siguiente: “Cualquiera de las partes, en las oportunidades procesales para solicitar pruebas, podrá presentar experticios emitidos por instituciones o profesionales especializados.
De existir contradicción entre varios de ellos, el juez procederá a decretar el peritazgo correspondiente” Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 71 37. Las experticias técnicas difieren de los dictámenes periciales regulados en los artículos 233 a 242 del Código de Procedimiento Civil, así como también difieren de los informes técnicos de entidades y dependencias oficiales que reglamenta el artículo 243 del mismo estatuto procesal, que el juez puede solicitar de oficio o a petición de parte y, que deben ponerse en conocimiento de las partes por el término de tres días para que se complementen o aclaren. 38.
En cuanto a los conceptos técnicos su incorporación al proceso se valora dentro de la sana crítica judicial, como las demás pruebas, y se aprecian en conjunto, pues al igual que el dictamen pericial, el juez es autónomo para valorar las pruebas técnicas y verificar la veracidad de sus fundamentos y conclusiones, en tanto que es al juez, y no al perito o al profesional especializado, a quien corresponde administrar justicia y resolver la controversia que se somete a su decisión final.
De esta forma, es evidente que aunque el juez no se encuentra atado a la opinión técnica porque debe someterla a su valoración y apreciación objetiva y razonada, la especialidad de los conocimientos que se expresan en los documentos técnicos sí constituye un importante instrumento de apoyo judicial para su convencimiento. De manera que, conforme lo indicó la Corte Constitucional respecto de los informes técnicos aportados a un proceso judicial, si bien no se consideran un medio de prueba autónomo respecto de la prueba pericial, sí tienen valor probatorio.
Por lo que, debe ser apreciada junto con los demás medios probatorios a la luz de la sana crítica y las reglas de la experiencia, al constituir un instrumento de apoyo para llevar al convencimiento del juez contencioso. Por lo expuesto, el informe presentado por el ingeniero Julio E. Ordoñez no puede ser tenido como prueba pericial, sino como un informe técnico, en tanto que el mencionado profesional no se encuentra registrado en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), el cual es obligatorio para que ejerza como perito avaluador, según la Ley 1673 de 201310 y su Decreto Reglamentario 556 de 201411, normas que señalan: - Ley 1673 de 2013: 10 Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones. 11 Por el cual se reglamenta la Ley 1673 de 2013.
Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 72 ARTÍCULO 6o. INSCRIPCIÓN Y REQUISITOS. La inscripción como avaluador se acreditará ante el Registro Abierto de Avaluadores. Para ser inscrito como avaluador deberán llenarse los siguientes requisitos por esta ley: a) Acreditar en la especialidad que lo requiera: … ARTÍCULO 9o.
EJERCICIO ILEGAL DE LA ACTIVIDAD DEL AVALUADOR POR PERSONA NO INSCRITA. <Aparte tachado INEXEQUIBLE por la sentencia C- 385 de 2015 por la Corte Constitucional> Ejercer ilegalmente la actividad del avaluador será considerado como simulación de investidura o cargo y será sancionado penalmente en la forma descrita por el artículo 426 de la Ley 599 de 2000;
Actualmente ejercerá ilegalmente la actividad de avaluador, la persona que sin cumplir los requisitos previstos en esta ley, practique cualquier acto comprendido en el ejercicio de esta actividad. En igual infracción incurrirá la persona que, mediante avisos, propaganda, anuncios o en cualquier otra forma, actúe, se anuncie o se presente como avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores, sin el cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente ley o cuando indique ser miembro de alguna Lonja de Propiedad Raíz o agremiación de avaluadores sin serlo.
También incurre en ejercicio ilegal de la actividad, el avaluador, que estando debidamente inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores, ejerza la actividad estando suspendida o cancelada su inscripción al Registro Abierto de Avaluadores, o cuando dentro de procesos judiciales desempeñe su función sin estar debidamente autorizado por el funcionario competente.
Estas violaciones serán sancionadas por la Superintendencia de Industria y Comercio, sin perjuicio de las sanciones penales y civiles aplicables. - Decreto Reglamentario 556 de 2014: Artículo 3°. Definiciones. Para los efectos de este Decreto, se establecen las siguientes definiciones: … Inscritos: Son las personas naturales que realizan las actividades de valuación y que previo el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 6° de la Ley 1673 de 2013, han sido inscritos por la Entidad Reconocida de Autorregulación en el Registro Abierto de Avaluadores.
La inscripción conlleva la obligación de autorregulación por parte de la Entidad Reconocida de Autorregulación ante la cual el avaluador se ha inscrito. Registro Abierto de Avaluadores (RAA): Es el protocolo único, de acceso abierto a cualquier interesado, a cargo de las Entidades Reconocidas de Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 73 Autorregulación de avaluadores, en donde se registra, conserva y actualiza la información relativa a la inscripción de avaluadores, a las sanciones disciplinarias a las que haya lugar en desarrollo de la actividad de autorregulación y demás información que de acuerdo con las regulaciones deba o pueda ser registrada en él. … Artículo 16.
De la Inscripción ante el Registro Abierto de Avaluadores. Los avaluadores deberán efectuar la inscripción en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) por intermedio de la Entidad Reconocida de Autorregulación (ERA) a la que han escogido pertenecer y quedar bajo su tutela disciplinaria. La correspondiente Entidad tendrá la obligación de inscribir, conservar, actualizar y reportar la información de sus avaluadores al operador del Registro Abierto de Avaluadores (RAA). … De modo que, siendo que el ingeniero Julio Ernesto Ordoñez Castillo no tiene la calidad de avaluador, pues no cuenta con el Registro Abierto de Avaluadores que lo faculte legalmente para ejercer la actividad, el documento por él presentado es un informe técnico sobre el avaluó de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, cuyo contenido será estimado en conjunto con los demás elementos probatorios.
Por lo anterior, se observa que el documento allegado a las diligencias por la parte demandante en relación con el informe del ingeniero corresponde a la sustentación de su “presupuesto de obra” el cual presentó como “informe de carácter técnico cuyo objeto principal es la revisión del procedimiento y resultados de la liquidación efectuada por el IDU tendiente al pago de una zona del citado terreno que el Distrito Especial de Bogotá empleará para la construcción de la intersección de la AVENIDA EL RINCÓN POR AVENIDA BOYACÁ y la consiguiente determinación del justo valor comercial del citado predio.” En esa medida, se evidencia que el informe aportado por la parte demandante difiere del adelantado por la Unidad Administrativa Especial Catastro Distrital puntualmente en los siguientes puntos: Avalúo Técnico Nº 2016- Informe técnico rendido por el Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 74 0726 Unidad Administrativa Especial Catastro Distrital Diciembre 22 de 2016 ingeniero Civil – Julio Ordoñez Castillo Febrero 15 de 2018 Área terreno: 709.56 m2 Área terreno: 740.03 m2 Valor estimado del predio: 3.425.799.960 Valor estimado del predio: 3.425.799.960 Costo de nivelación: 3.160.812.005 Costo de nivelación: 858.436.873 Valor resultante del predio: 264.987.955 Valor resultante del predio: 2.567.363.087 Área bajo la cota: 2570 (94.66%): 250.837.598.20 Área bajo la cota 2570 (94.66%): 2.430.265.898 Área encima de la cota 2570 (5.34%): 14.150.356.80 Área encima de la cota 2570 (5.34%): 137.097.189 Valor unitario por área 709.56 (198.000.00):140.492.880 Valor unitario por área 740.03 (1.914.681): 1.416.921.380 1 piso teja (m2) área 89.29 – valor unitario 312.000.00: 27.858.480 Construcción existente (m2) área 89.29 – valor unitario 312.000: 27.858.480 DAÑO EMERGENTE: 1.180.625 / LUCRO CESANTE: 0 DAÑO EMERGENTE: 10.149.000 / LUCRO CESANTE: 0 TOTAL: 169.531.985 TOTAL: 1.454.928.860 Como resulta evidente, discrepan los avalúos a partir del valor unitario por área y esta última, en: i) área de terreno; ii) valor resultante del predio, iii) valor unitario por área, iv) daño emergente y, v) el total del avalúo. Así las cosas, se evidencian diferencias sustanciales entre el avalúo técnico emitido por la UAECD el 22 de diciembre de 2016 y el documento aportado por el ingeniero Julio Ordoñez Castillo el 15 de febrero de 2018 de la siguiente manera: 1.
Área de terreno: - UAECD: 709,56 M2 - Ordoñez: 740,03 m2 Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 75 2. Costo de nivelación: - UAECD: $3.160.812.005 - Ordoñez: $858.436.873 3. Valor resultante del predio: - UAECD: $264.987.955 - Ordoñez: $2.567.363.087 4.
Valor unitario por área: - UAECD: $198.000 - Ordoñez: $10.149.000 5. Daño emergente: - UAECD: $1.180.625 - Ordoñez: $10.149.000 6. Total avalúo: - UAECD: $169.531.985 - Ordoñez: $1.454.928.860 Por consiguiente, se observa que entre el avalúo de la administración y el informe presentado por el ingeniero Julio E. Ordoñez Castillo existen diferencias particulares en relación con el valor unitario por metro cuadrado y la estimación del costo de nivelación del terreno. vi) En respuesta al informe técnico del ingeniero Julio E. Ordoñez Castillo, frente al Avalúo UAECD 2016-0726 del 11 de septiembre de 2019 (ff. 220 y siguientes), dicha unidad sostuvo lo siguiente: Por medio del presente escrito y una vez revisado el expediente correspondiente al avalúo comercial No. 2016-0726 de fecha Diciembre 22 de 2016, me permito contestar a los planteamientos expuestos por el Ingeniero Julio E. Ordoñez Castillo en peritaje del 15 de febrero de 2018, indicando lo siguiente: Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 76 Los avalúos comerciales elaborados por la UAECD, toman como fundamento normativo lo dispuesto en el Decreto Nacional 1420 de 1998 “Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9a de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75,76,77,80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.", así como la Resolución 620 de 2008 “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997", expedida por el IGAC.
En este sentido, estos son los fundamentos normativos que establecen los criterios y las metodologías para la realización de los avalúos comerciales, a los cuales esta Entidad dio estricto cumplimiento en el desarrollo de la labor encomendada. Frente a los puntos referidos en el Peritaje en comento, se manifiesta lo siguiente: IV. ANOTACIONES DEL PERITO SOBRE EL AVALÚO DE CATASTRO DISTRITAL … El folio 30 del avalúo, correspondiente a NIVELACIÓN DEL TERRENO identifica los costos unitarios y las cantidades de obra empleadas para la estimación del costo de nivelación del terreno. … Con base en la información oficial del Distrito Capital, relacionada con la altimetría y curvas de nivel, la cual puede ser consultada y descargada desde el portal de datos Abiertos de Bogotá(https://datosabiertos.bogota.gov.co/dataset/curva-de-nivel-bogota- d-c) se observa que la Avenida Boyacá a la altura del lindero sur del predio se encuentra aproximadamente sobre la cota 2.550 m, información contenida en el folio 18 del informe técnico de avalúo comercial, mientras que a 58 metros sobre el lindero, no está la cota 5.560 sino 5.565. … Por lo anterior la vía de acceso planteado debe ser vehicular de carácter público, al respecto, el Decreto Distrital 190 de 2004 “Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003" vigente a la fecha de elaboración del informe técnico de avalúo comercial… … Es decir, en cumplimiento de la normatividad urbanística vigente a la fecha de elaboración del informe técnico de avalúo comercial, la vía propuesta de 7,00 metros no es viable, puesto que no tiene las condiciones mínimas de una vía tipo V-7 que corresponde a una vía vehicular local.
Por otra parte, el Decreto 327 de 2004, "Por el cual se reglamenta el Tratamiento de Desarrollo Urbanístico en el Distrito Capital", el cual Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 77 corresponde a la norma aplicable al inmueble objeto de avalúo a la fecha de la elaboración del informe técnico de avalúo comercial, establece que: "ARTÍCULO
18. MALLA VIAL LOCAL VEHICULAR. 1. La definición de la malla vial local vehicular se regirá por las siguientes condiciones: a. Perfiles… d. Pendientes: La pendiente máxima permitida para nuevas vías vehiculares será del 10% en tramos no mayores a 200 metros. ( )." Por lo tanto, la vía propuesta no cumple tampoco con las disposiciones técnicas sobre pendientes, establecidas en la normatividad urbanística vigente.
Es de interés anotar que la Transversal 72 A situada 50 m. al sur del predio y que da acceso a las edificaciones aledañas por el sur y por el occidente, tiene una pendiente del 19%, la cual se determinó por el suscrito por medio de un nivel Abney. Es de aclarar que en la elaboración del avalúo comercial se debe tener en cuenta la normatividad urbanística vigente, más que la existencia de infracciones urbanísticas o de obras elaboradas bajo el amparo de normas anteriores.
V.1-CÁLCULO DE CANTIDADES DE EXCAVACIÓN V.3.1.-En vía de Acceso Área de la sección: 39.50x10/2=197.50 M2 Volumen de excavación: 197.50x 7.00=1.382.50 M3 V.3.2: En lote entre lindero oriental y reserva línea de Alta Tensión, nivelado a cota 2560: Área sección lindero sur del lote: 13.00x2.00/2+16.50x4.00+18.25x10.00=261.50 M2 Área sección lindero norte del lote: 45.50x12.60/2=286.65 M3 Volumen de excavación:(261.50+286.65)/2x(36.62+27.00)/2=8.718.33M3 En consecuencia, de la inviabilidad técnica y normativa de la vía propuesta los cálculos planteados no proceden.
V.2.-CONCRETO PARA MUROS DE CONTENCIÓN. En linderos norte y sur del lote: (261.50+286.65)x0.35=191.85 M3 En laterales de la rampa de acceso:2x197.50x0.35=138.25 M3 En costado occidental del lote:27x(12.5+13.70)/2x0.35=123.79 M3 Volumen total de concreto=453.89 M3 Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 78 En consecuencia, de la inviabilidad técnica y normativa de la vía propuesta los cálculos planteados no proceden.
V.3-ACERO DE REFUERZO: Es necesario anotar, que el presupuesto del avalúo de Catastro. Distrital referente a este item de obra, toma infundadamente una cuantía de acero de refuerzo de. 140 Kg/M3, siendo que para esta clase de muro de contención y según un predimen[s]ionamiento, hecho por el perito, dicha cuantía llega como máximo a 75 Kg/M3.
Entonces la cantidad de acero previsible para los muros de contención requeridos en este caso es de: 453.89x75=34.041.75 Kg. Los presupuestos de obra elaborados por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital UAECD, se calculan sobre tipologías que presentan características constructivas similares o iguales, a las de la construcción del predio objeto de avalúo, a su vez, el dictamen no presenta las memorias de cálculos, ni las fuentes de información. VI-OBSERVACIONES SOBRE LOS PRECIOS UNITARIOS EMPLEADOS POR LA UAECD El precio unitario para el acero figurado, colocado y con un AUI (Administración, Utilidad e Imprevistos) del 25% tenía un valor comercial de $4.000/Kg para el año 2016.
Por otra parte, el precio unitario de la excavación mecánica con cargue y transporte se encuentra errado, posiblemente se puso un cero más, ya que el valor comercial de esta actividad para el año 2016 estaba alrededor de $23.000, por la que el valor que se puede asumir es de $23.800/M3 y no de $238.000/M3 que se presupuesta en el costo dé la nivelación que elaboró la UAECD.
El dictamen no presenta las fuentes de información, por tanto, lo allí afirmado no es verificable. VII.-COSTO NIVELACIÓN Y ESTABILIZACIÓN DEL TERRENO.-Teniendo en cuenta lo anterior sería: … Las cantidades de obra propuestas corresponden a las calculadas con base en la vía planteada la cual es inviable técnica y normativamente. … Las cantidades de obra propuestas corresponden a las calculadas con base en la vía planteada la cual es inviable técnica y normativamente.
Así mismo, las áreas avaluadas corresponden a las descritas expresamente por el solicitante según RT 46462 elaborado por el IDU. Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 79 Finalmente, el perito no acredita sus competencias para la liquidación del valor de la indemnización conforme a lo establecido en la Ley 1673 de 2013 "Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones". … vii) Testimonio del señor Néstor Andrés Villalobos Caro (IDU): Luego de las prevenciones de ley para la recepción del testimonio, en la audiencia de pruebas se indicó que, en calidad de ingeniero catastral y geodesta, con especialización en avalúos, contratista, con vigencia en el IDU, ante las preguntas formuladas por la apoderada de dicho instituto, hizo referencia al avalúo presentado por la UAECD con cumplimiento de la norma urbanística por el terreno, por lo que no hubo ninguna solicitud de revisión. Señaló que, se evidenció que el predio no contaba licencia de urbanismo; que presentaba una condición de remoción en masa y restricción de desarrollo urbanístico por cota y por línea de alta tensión que restringe la edificabilidad del mismo, lo cual se tuvo presente para determinar el valor del avalúo. Precisó que la condición de remoción en masa (derrumbe) debía mitigarse en caso de edificación, a su vez, lo de la línea de alta tensión restringe el desarrollo constructivo, lo cual hace que el valor comercial difiera frente a aquellos terrenos que no tengan esas condiciones.
Hizo referencia al método residual utilizado para determinar el valor comercial del inmueble, un valor de transacción de venta teniendo en cuenta la condición del bien. Agregó que era el método que se aplicó en debida forma por la unidad. Ante la pregunta de quién debía asumir el costo de remoción en masa o nivelaciones del terreno, respondió que corría por cuenta de quien lo compraba, por lo que todas esas adecuaciones corren por cuenta del propietario o quien quiera desarrollar el predio y que esos costos debían estar en la mitigación por remoción en masa.
Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 80 Adujo que el avalúo catastral no está entre los métodos de la resolución IGAC, pues aquel sirve para determinar el predial. El IDU por competencia no puede determinar el valor comercial de un bien, sino que encarga dicha determinación en Agustín Codazzi o lonjas competentes.
El IDU lo que garantiza es que el método sea el adecuado y que el informe técnico sea producto del método aplicado. Ante la pregunta de qué se busca con costos de adecuación, el testigo responde que la finalidad del avalúo es determinar el valor comercial del terreno. Esos costos necesarios de mitigación son asociados al terreno, por lo que si se va a comprar debe tenerse en cuenta como posible comprador esos costos que garanticen que el proyecto a vender pueda ser vendido al precio máximo en el mercado.
Recordó que en ese terreno hubo un movimiento en masa, así como la obra de mitigación. La apoderada de la UAECD realizó preguntas relacionadas con la condición del terreno y su impacto en el avalúo. El testigo contesta que como estaba sobre una cota 2500, con remoción en masa y línea de alta tensión afectan el valor del terreno por las obras de mitigación, que limitan la posibilidad de usufructuar el terreno y su valor comercial.
En cuanto al acceso dijo que había una escalera en el predio y de acuerdo a la nomenclatura oficial ese era el acceso por la pendiente que daba acceso peatonal a la cota más alta, sin acceso vehicular. Agregó que, esa limitación de acceso vehicular tiene un impacto en el precio y de quién compre el inmueble y su destinación. Esos accesos se expiden mediante una licencia de urbanismo y construcción, costos que deben ser asumidos por la entidad que los compra.
Que cualquier metodología podía utilizarse, ante la pregunta del método de comparación de mercado, el cual implica que debe compararse con otro predio ubicado en el mismo sector con las mismas condiciones de restricción (cota, remoción por masa media y línea de alta tensión), sin desarrollo urbanístico e iguales condiciones. Que en el caso no era posible aplicar el método en mención pues no existían predios en venta en similares condiciones.
Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 81 Como el predio no tenía licencia de urbanismo debía darse tratamiento de desarrollo, que para el avalúo debía darse aplicación a la norma urbanística correcta (Dcto. 327 de 2004).
Señaló que, en cuanto a los análisis de precios unitarios y precios de obra se utilizan para determinar el precio comercial, que esos valores de referencia y estudios como los de revistas se pueden tener en cuenta pero también las condiciones del terreno en particular, como el aplicar más costos en obras de mitigación, por ejemplo como sucedió en el terreno colindante.
El apoderado de la parte demandante interrogó al testigo en relación con sus calidades como avaluador y el registro abierto de avaluadores, así como su inscripción, señaló las categorías en las que puede determinar el valor comercial, registro que es necesario, no solo la especialización. Informó sobre su vinculación con el IDU y su vínculo para el momento en que se efectuó el avalúo. Precisó que participó en la revisión el avalúo en cuestión. Hizo referencia al método residual.
Le preguntan cómo se llegó a determinar el valor como el de metros cúbicos de tierra, si se tuvo en cuenta revistas, el testigo indicó que se aduce el avalúo, con las condiciones del inmueble y el presupuesto es el correcto. Que los valores de referencia son los costos de catastro distrital y el IDU garantiza que esos costos sean los adecuados para la obra de acuerdo con el presupuesto que presente avalúo y con lo que se pretende desarrollar, como en el caso el movimiento de tierra y hacer un muro de contención, con la remoción en masa media, de adecuación de tierra y muro que den cuenta de la mitigación. Adujo que, que lo costos sean asociados a la obra que se pretende desarrollar.
Añadió que catastro respondió la inquietud de un informe técnico frente al costo y la obra que se pretendía desarrollar. Que estaba entre 2500 a 2570 de cota, que era un terreno muy inestable, objeto de muros de contención, que hubo movimiento en masa que implicó nueva mitigación. Que no precisaba si el bien ya contaba con licencia vehicular.
Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 82 El agente del Ministerio Público realizó preguntas para aclaración. Sobre la licencia de construcción o urbanismo se tendría en cuenta el terreno en bruto, el terreno fue valorado sin ningún tipo de descuento.
El testigo precisó que existía una construcción en el terreno porque era mejora, el valor comercial se determina por área bruta, área neta y una útil, con el ejercicio residual sí se tiene en cuenta todas esas áreas. Agregó que, la indemnización se determina por la Ley 388 de 1997. En la indemnización se calcula el daño emergente y lucro cesante, como no hay ejecución de la obra, no hay afectación de la misma, no obstante, si se llegan a presentar afectaciones es objeto de compensación y se determinará por otro tipo de proceso.
Indicó que, en caso de inmuebles anteriores a la Ley 388 de 1997 por la falta de licencia vehicular, el testigo señaló que toda construcción debe tener ese acceso y que actualmente se puede solicitar el reconocimiento de la construcción y si se da cumplimiento a la norma se tiene la posibilidad de normalizar los accesos vehiculares. viii) Testimonio del señor Elmer Albeiro Caicedo Páez (UAECD): El testigo se presenta con sus generales de ley, previo a las advertencias de rigor sobre la declaración que va a rendir.
El magistrado pregunta al testigo frente a su participación en el avalúo en cuestión, el cual manifestó que, sí participó como expositor ante el Comité de avalúos de Catastro Distrital. La apoderada de la UAECD también preguntó sobre dicha circunstancia y sobre las características del predio. El testigo señaló que, el predio tiene frente pero por unas características topográficas, el acceso vehicular es inviable al momento del avalúo. Indicó que el predio está ubicado en una zona que es predominante residencial, con estrato económico 5 y 6 y, ello restringe la deseabilidad en el mercado y eso se relaciona con la disponibilidad a pagar y así mismo con la formación del valor del suelo.
Sobre el método utilizado en el avalúo, el testigo indicó que teniendo en cuenta esa condición particular de la cota, ante la falta de predios Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 83 comparables en el mercado, la unidad optó por el método residual de la Resolución 620 del IGAC, a partir del desarrollo de un ejercicio del proyecto o bien final vendible, se estiman las ventas, se descuentan los costos asociados a la obra, se descuenta la utilidad del promotor y ese residuo es el valor del suelo y por eso se llama técnica residual.
Adujo que, el ejercicio valuatorio no impone cargas, sino las que impone la norma, se aplican normas. Hizo referencia al POT con los tratamientos, el predio estaba en tratamiento urbanístico de desarrollo y es la norma la que generó esas obligaciones, las cuales se le aplicaron al predio y no fue por el avalúo. Explicó la diferencia entre carga urbanística y el costo de adecuación, las primeras son obligaciones pecuniarias o en especie que deben hacer los propietarios de los predios cuando van a hacer un desarrollo en favor del ente territorial, en favor del Estado, como mecanismo de movilización de plusvalía, es un mecanismo para recuperar parte del valor del suelo y redistribuir en la sociedad.
El costo de adecuación también es del propietario pero este es para adecuar y desarrollar la actividad propia. Ante la pregunta sobre el argumento de la parte demandante acerca de la falta de sustento técnico que soporte el movimiento de tierra y es exagerado la cantidad de tierra por remover con la construcción del muro de contención. El testigo explicó que el predio estaba a 15 metros de la vía Boyacá (de la malla vial principal para la época, en la ciudad de Bogotá), por lo que, había que remover 15 metros de alto por 10 metros de fondo por todo el frente para poder tener acceso vehicular y dejar frente a la vía y seguir bajando tierra para el acceso vehicular, lo cual requiere estabilización de tierra.
Agregó que, esto impacta el valor del avalúo por el método utilizado de técnica residual, además de que sea financieramente viable y normativamente viable, se estima el proyecto con ventas a la cantidad de dinero, se descuentan los costos de obra, costos de adecuación de terreno, la utilidad del promotor y ese es el valor residual. En relación con los precios unitarios, señaló que estos costos de obra, se establecen una vez hecho las estimaciones de las Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 84 cantidades de obra en que se debe incurrir, los avalúos de la unidad son corporativos porque concursan varias fuentes y profesionales, como publicaciones especializadas como Construdata, los de la Agencia Nacional de Infraestructuras, las lonjas, y todas esas fuentes son verificadas.
Ante la diferencia entre el avalúo catastral y el comercial y si el primero impacta en el segundo, el testigo indicó que no, explicó la diferencia entre cada uno, el primero para determinar el impuesto, en el que se hace por la metodología de homogenización de territorio con características ya definidas. El catastral lo hace a escala muy grande, aunque consulta el precio del mercado, no se puede ver si el predio está 15 metros por encima de la vía. En cambio el comercial sí consulta si el bien está por encima de la vía. La apoderada del IDU manifestó que no tenía preguntas para el precitado testigo.
El apoderado de la parte demandante pregunta que para los precios unitarios de costos de nivelación del avalúo el testigo en cita indicó que se tuvo en cuenta publicaciones o cotizaciones de gremios que se dedican a estas actividades, si recordaba para noviembre – diciembre de 2016 el precio del metro cúbico de excavación de materiales.
El testigo contestó que no lo “tenía en mente cuánto puede ser”, porque eso fue hace ocho años, pero que eso podía verificarse con las fuentes. El abogado de la parte actora pregunta que si se va concretamente a la revista Construdata que indica que el costo estaba en $24.000 pesos, pero en el informe de catastro se indicó que ese mismo costo valor se cobró un valor $238.000 pesos, a qué se debía esa diferencia. El testigo contestó: “Es posible que en el costo que esté consultando en Construdata solo esté la mano de obra o que sea retiro de material manual, que no esté considerado la maquinaria ni el transporte porque si usted se fija en el avalúo solo dice ‘… un solo valor”…y allí deberían estar incluido todos esos ítems…hay que consultar muy bien la fuente”.
Finalmente, el apoderado pregunta si “esa fuente es fiable”, el testigo responde que sí, pero que hay que contrastarla porque no es Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 85 la única fuente porque catastro no solo consulta a Construdata, “aPUS”12 de diferentes entidades del Estado, propiamente el IDU, la ANI y los gremios y eso se hace contraste. ix) Del expediente del proceso de expropiación se encuentra en el avalúo de la UAECD y su informe (f. 171 anverso, expediente principal), el siguiente recuadro contentivo de la nivelación de terreno, en el cual se puede observar que, en ítem segundo “Excavación y cimentación”, se estableció en el punto 2.02 “Excavación mecánica y retiro” por 9.708.35 m3 el costo unitario de $238.000,00 con un valor de $, así: $2.310.587.895,00.
A su vez, se encuentra que, para el ítem 2.01 “Excavación manual (zanja), en dicho cuadro se señaló “-“ m3 para un costo unitario de $37.198,00 y, “-“ en la casilla de valor. Así las cosas, del análisis del material probatorio antes relacionado, se efectúan las siguientes consideraciones: i) En el informe del ingeniero Julio E. Ordoñez, presentado por la parte demandante, el cual se ratificó en la audiencia de pruebas, dicho profesional hizo mención a varias fuentes de información que daban cuenta de que para diciembre del año 2016 el precio unitario comercial promedio para la “Excavación Mecánica con Cargue y Transporte” era de $23.800 m3 y no de $238.000 como lo señaló el UAECD en su informe para el avalúo que sirvió de soporte para la expropiación ordenada por el IDU. 12 Análisis de precio unitario.
Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 86 Estos últimos documentos fueron aportados por la parte demandante con sus alegatos de conclusión (ff. 301 anverso a 313, 314 a 319, expediente principal), así: a) Revista Construdata edición No. 181 de diciembre de 2016 a febrero de 2017, página 172 el precio por concepto de cargue y retiro de material por valor total del m3 de $48.193 (cuarto ítem de la imagen) y, por la excavación mecánica el m3 en $8.964 (ítem 20 de la imagen), para un total por estos conceptos de $57.157, así: b) Cotizaciones de mercado de CRC Ingenieros Contratistas Civiles SAS y Retroexcavadoras Germán Peña para la fecha de presentación del informe técnico del ingeniero Julio E. Ordóñez para febrero de 2018 (dos años después del informe técnico de avalúo comercial No. 2016-0726 de la UAECD), por concepto de corte, cargue y transporte Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 87 de excavación de materiales con un costo unitario de $30.000 por m3, así: c) APU’S y presupuesto diciembre de 2016 dentro del contrato No. IDU -01267 -2014 del IDU y cuyo objeto es el estudio y diseño de la avenida San Antonio (AC 183) desde la avenida Boyacá hasta la cara 54D2, cercana al predio en cuestión, en el que se observa que el costo de los precios unitarios, con el valor con concepto de Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 88 excavación mecánica en material común (incluye cargue) por m3 es de $4.886 y por concepto de transporte y disposición final de escombros (en una distancia de 21km), es de $19.344, para un total de $24.230, así: ii) De los testimonios decretados en favor del IDU y de la UAECD, de los ingenieros Néstor Andrés Villalobos Caro y Elmer Alveiro Caicedo Páez se observa que, el primero hizo referencia a la normatividad que regula la materia y señaló que “muy posiblemente se dio aplicación a los valores de referencia”, sin embargo dicho ingeniero solo participó en la revisión del avalúo y no fue preciso a cuáles valores se refería en particular.
En relación con el segundo testigo el señor Caicedo Páez se encuentra que, sí participó en la elaboración del avalúo e indicó que no “tenía en mente cuánto puede ser” los precios unitarios de costos para noviembre – diciembre de 2016 del precio del metro cúbico de excavación de materiales; pero el testigo en cita indicó que se tuvo en cuenta publicaciones o cotizaciones de gremios que se dedican a estas actividades.
En lo particular, se advierte que, el abogado de la parte actora pregunta que si se va concretamente a la revista Construdata que indica que el costo estaba en $24.000 pesos, pero en el informe de catastro se indicó que ese mismo costo valor se cobró un valor $238.000 pesos, a qué se debía esa diferencia. El testigo contestó: “Es posible que en el costo que esté consultando en Construdata solo Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 89 esté la mano de obra o que sea retiro de material manual, que no esté considerado la maquinaria ni el transporte porque si usted se fija en el avalúo solo dice ‘… un solo valor”…y allí deberían estar incluido todos esos ítems…hay que consultar muy bien la fuente”.
Finalmente, el apoderado preguntó si “esa fuente es fiable”, el testigo responde que sí, pero que hay que contrastarla porque no es la única fuente porque catastro no solo consulta no solo a Construdata, “aPUS” de diferentes entidades del Estado, propiamente el IDU, la ANI y los gremios y eso se hace contraste. Con lo anterior, se observa que, en relación con este último testigo es factible advertir que en atención se logra acreditar que dada su participación en la elaboración del avalúo en cuestión, su versión goza de toda credibilidad, por lo que, se atenderá a su dicho cuando mencionó que contestó que Construdata era una fuente fiable, pero catastro consultaba otras fuentes para la determinación de precios unitarios, en este caso, para la “excavación mecánica y retiro” para la nivelación del terreno. Así las cosas, no se encuentra demostrado que, para la fecha en la que se elaboró el avalúo 2016-0726 del 22 de diciembre de 2016, el costo unitario por tal ítem correspondiera a $238.000 por 9.708,35 m3 para excavación, cargue y transporte de tierra en el predio en cuestión (para un total de 2.310.587.895,00), sino que, consultadas las fuentes en mención Construdata ($48.193 + $8.964 = $57.157 m3)13 y el IDU por ($4.886 + $19.344 = $24.230 m3)14, el promedio entre los valores de esas dos fuentes era de $40.693,5, cifra que dista de la que estableció la UAECD.
A su vez, se observa que, el testigo Caicedo Páez si bien reconoció que podía acudirse a otras fuentes como las referidas anteriormente, señaló que, era posible que “…en el costo que esté consultando en Construdata solo esté la mano de obra o que sea retiro de material manual, que no esté considerado la maquinaria ni el transporte porque si usted se fija en el avalúo solo dice ‘… un solo valor”…y allí 13 El primer ítem por “cargue y retiro de material” y, el segundo por “excavación mecánica”. 14 El primer ítem por “excavación mecánica en material común (incluye cargue) y el segundo por “transporte y disposición final de escombros en sitio autorizado…”.
Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 90 deberían estar incluido todos esos ítems…hay que consultar muy bien la fuente”. No obstante, se advierte que, en las mencionadas fuentes se estableció de manera precisa que los ítem correspondían a “cargue y retiro de material”, a “excavación mecánica” por Construdata y por el IDU a “excavación mecánica en material común (incluye cargue) y a “transporte y disposición final de escombros en sitio autorizado…”, los cuales al efectuar la sumatoria precitada aún sigue distando del valor por precios unitarios que fijó la UAECD en el avalúo en mención. Por consiguiente, del estudio integral del material probatorio allegado al expediente y conforme con los lineamientos normativos aplicables al proceso de expropiación por vía administrativa, se concluye que los actos administrativos expedidos por el IDU se sustentaron en un avalúo que estableció el precio de “excavación mecánica y retiro” a su arbitrio, sin consultar las fuentes que daban cuenta de un menor precio unitario por tal concepto.
En conclusión, el valor indemnizatorio reconocido en las Resoluciones 002642 y 003612 de 2017 expedidas por el IDU no satisface el estándar de indemnización plena, previa y justa establecido en la Constitución Política (artículo 58.4); por lo que se impone declarar la nulidad parcial de dichos actos demandados y, como consecuencia que, el IDU realice una nueva valoración del inmueble que incluya el pago actualizado y pleno del valor comercial, para lo cual deberán sustentarse en las fuentes de información mencionadas como Construdata y el IDU, para la época de los hechos, así como los perjuicios por concepto de daño emergente con el cual determine el valor real del total por indemnización, suma que deberá ser debidamente indexada, 7) Condena en costas En consideración a que no se ha observado comportamiento que pueda encuadrarse dentro de los límites señalados por el artículo 188 de la Ley 1437 de 2011, modificado por el artículo 47 de la Ley 2080 de 2021, la Sala se abstendrá de imponer condena en costas, Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 91 debido a la probidad con la que han actuado las partes en el curso del proceso.
En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE CUNDINAMARCA, SECCIÓN PRIMERA, SUBSECCIÓN B, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, FALLA: Primero: Declárase la nulidad parcial de las Resoluciones 002642 del 1° de junio y 003612 del 13 de julio de 2017 expedidas por el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU), con los cuales se ordenó la expropiación por vía administrativa de la zona de terreno que hace parte del “inmueble ubicado en AK 72127 25 de la ciudad de Bogotá D.C, con cédula catastral 009121020500000000, CHIP AAA0159DHMR y matrícula inmobiliaria 50N-20666932, cuyos titulares inscritos objeto de expropiación son los señores KARENN YISETH MOLINA TORRES, identificada con cédula de ciudadanía No. 1.030.595.596, LIZETH XIMENA MOLINA TORRES identificada con cédula de ciudadanía No. 1.031.127.548 y LUIS ALBERTO MOLINA TORRES identificado con cédula de ciudadanía No. 1.032.376.650, conforme al registro topográfico número 46462, elaborado por la Dirección Técnica de Predios en el mes de octubre de 2016, el cual tiene un área de (709.56 M2)de terreno, y área de construcción de 1 Piso Teja de 89.29 M2 cuyos linderos específicos son: NORTE: Del punto N al punto A en línea recta y distancia de 21.62 ml lindando con propiedad particular.
ORIENTE: Del punto A al punto H en línea recta y distancia de 36.62 ml lindando con área intervenida por el IDU en la Avenida Boyacá. SUR: Del punto H al punto I en línea recta y distancia de 21.79 ml lindando con propiedad particular. OCCIDENTE: Del punto I al punto N en línea curva y distancia de 20.52 ml lindando con predio del cual se segrega” y, se confirmó la decisión inicial.
Segundo: A título de restablecimiento del derecho, se ordena al IDU reconocer una indemnización acorde al valor comercial y real del inmueble objeto de la aludida expropiación, incluyendo los conceptos indemnizatorios por daño emergente y lucro cesante, suma que deberá ser debidamente indexada. Expediente 25000-23-41-000-2018-00203-00 Demandantes: Luis Alberto Molina Torres y otros Nulidad y Restablecimiento del derecho – Expropiación 92 Tercero: NEGAR las demás pretensiones de la demanda, conforme lo expuesto en las consideraciones de esta decisión Cuarto: Abstenerse de condenar en costas a la parte demandante.
Quinto: Por Secretaría, efectúese la liquidación de los gastos del proceso y devuélvanse los remanentes, si a ello hay lugar. Sexto: En firme esta providencia, archívese el expediente.
NOTIFÍQUESE y CÚMPLASE Discutido y aprobado en sesión de Sala de la fecha. ÓSCAR ARMANDO DIMATÉ CÁRDENAS Magistrado Firmado electrónicamente CÉSAR GIOVANNI CHAPARRO RINCÓN Magistrado Firmado electrónicamente MOISÉS RODRIGO MAZABEL PINZÓN Magistrado Firmado electrónicamente Constancia: La presente providencia fue firmada electrónicamente por los Magistrados integrantes de la Sala de Decisión de la Subsección B de la Sección Primera del Tribunal Administrativo de Cundinamarca en la plataforma SAMAI, en consecuencia, se garantiza la autenticidad, integridad, conservación y posterior consulta de conformidad con el artículo 186 de la Ley 1437 de 2011.