TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE CALDAS SALA TERCERA DE DECISIÓN MAGISTRADO PONENTE: JORGE HUMBERTO CALLE LÓPEZ Manizales, veintiséis (26) de septiembre de dos mil veinticinco (2025) RADICADO 17001333300220150040601 MEDIO DE CONTROL CONTROVERSIA CONTRACTUAL DEMANDANTE MARÍA MATILDE MURILLO DE ECHEVERRI Y OTROS DEMANDADO EMPRESA DE RENOVACIÓN URBANA DE MANIZALES Y FIDUCIARIA LA PREVISORA S.A. ASUNTO FALLO SEGUNDA INSTANCIA SENTENCIA 107 Se decide el recurso de apelación interpuesto por parte demandante, contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Administrativo del Circuito de Manizales mediante la cual se negaron las pretensiones.
I. Antecedentes I.I. Demanda 1. Se solicitó se declare que los demandantes sufrieron lesión enorme en su patrimonio en los términos del artículo 1947 de Código Civil, en la celebración del contrato de compraventa realizado con la Empresa de Renovación Urbana de Manizales y Fiduprevisora, surtido a través de la escritura pública No. 4093 del 18 de octubre de 2013 otorgada en la Notaría Segunda del Círculo de Manizales, del inmueble ubicado en la calle 32 No. 16-34/32 y calle 32 No. 16-34 y/o calle 32 No. 16B-20, identificado con la ficha catastral No. 1-03-0241-0011-00 y folio de Matrícula Inmobiliaria No. 1004790 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Manizales.
Como consecuencia, se declare rescindido el trato y se ordene a las demandadas, devolver a los demandantes el inmueble “junto con sus frutos naturales y civiles”. 2. Subsidiariamente solicitó que, en caso de no ser posible la restitución del inmueble, se condene a pagar los perjuicios compensatorios equivalentes al reajuste del precio, incluidos el daño emergente y lucro cesante.
I.II. Fundamento fáctico 3. Se expuso que la Empresa de Renovación Urbana de Manizales mediante oficio No. ERUM PA-ZM 0032 2013 del 1 de abril de 2013, realizó a los demandantes oferta de compra por valor de $65.023.136, para el inmueble de su propiedad, identificado con ficha catastral No. 1-03-0241-0011-00 y folio de Matrícula Inmobiliaria No. 1004790 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Manizales, ubicado en la calle 32 No. 16-34/32 y calle 32 No. 16-34 y/o calle 32 No. 16B-20, del municipio de Manizales. 4.
Señaló que los demandantes celebraron contrato de compraventa con la Fiduciaria La Previsora (en calidad de vocera y administradora del Patrimonio Autónomo San José), según Escritura Pública de Compraventa No. 4093 del 18 de octubre de 2013. 5. Adujo que con posterioridad a la compraventa, los demandantes se enteraron que los inmuebles aledaños habían sido comprados por valores superiores al pagado a ellos por su inmueble, aduciendo que el predio colindante ubicado en la carrera 17 No. 31-32 fue comprado por la suma de $142.176.317. 6.
Con fundamento en lo anterior, sostiene que los demandantes sufrieron una lesión enorme y desequilibrio contractual, toda vez que se les pagó un valor inferior al real que tenía el inmueble. I.III. Contestaciones 7. Empresa de Renovación Urbana de Manizales manifestó su oposición a la totalidad de las pretensiones de la parte demandante, al señalar que no tiene fundamento como lo pretende señalar la parte demandante que el inmueble de su propiedad esté valorado en $745.393 por metro cuadrado, puesto que para su avalúo se calcula con fundamento en lo dispuesto por el artículo 61 de la Ley 388 de 1997. 8.
Con fundamento en informe técnico aportado con la contestación de la demanda, señaló que el avalúo comercial del bien inmueble identificado con la ficha catastral No. 01-03-0241-001-000 demuestra como otros bienes con características similares, ubicados en el mismo sector respecto del bien que es objeto de la litis fueron pagados en sumas proporcionales a las de la oferta de compra de aquél, aduciendo que el valor del bien inmueble no fue depreciado en la oferta y que comparativamente con predios en el mismo sector y con similares condiciones, las compras se realizaron por valores similares. 9.
Señaló que no se configuró la lesión enorme alegada por el demandante, al aducir que el valor del inmueble fue pagado, fue superior al 50% del precio según el avalúo realizado por el Instituto Agustín Codazzi. 10. Propuso como excepción la que denominó: “Inexistencia de la obligación alegada a manera de perjuicio económico”, señaló que, obligación tanto de resarcir por la supuesta lesión enorme como por los perjuicios de ella derivados según los dichos de la parte actora, es inexistente de conformidad con lo señalado en los fundamentos de defensa habida cuenta que la oferta de compra realizada para el año 2017 con base en el avalúo comercial de la época fue de sesenta y cinco millones veintitrés mil ciento treinta y seis pesos moneda corriente ($65.023.136,00) y el avalúo comercial del bien inmueble hoy, es de ochenta y tres millones setecientos setenta y tres mil cuatrocientos ocho pesos con setenta centavos ($83.773.408.70), es decir, ni siquiera hoy tres años después de la transacción económica que realizaran la ERUM LTDA y los antiguos propietarios del bien inmueble, llega a demostrarse una lesión enorme, pues a todas luces el precio que se pagó por el bien en su momento fue el precio justo.
I.IV. Sentencia de primera instancia 11. El juzgado de primera negó las pretensiones de la parte demandante. 12. Como fundamento señaló que, el avalúo realizado por la Longa de Propiedad de Caldas, que sirvió como soporte para el proceso de enajenación voluntaria, cumplió con los requisitos establecidos en la Ley 388 de 1997, el Decreto 1420 de 1998 y la Resolución No. 620 de 2008. 13.
Consideró que el dictamen pericial realizado por la firma Valora Metro Cuadrado, estimó el valor del predio en la suma de $83.773.408,70 y que a través del método de comparación según el avalúo practicado por el IGAC fijó como valor del predio la suma de $65.283.040. 14. Finalmente, concluyó que no existen razones técnicas, fácticas o jurídicas para concluir que el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad de Caldas y que sirvió como fundamento para establecer el precio del inmueble incurrió en algún tipo de error en su estimación, menos aún que se incurrió en una lesión enorme en perjuicio de los demandantes.
I.V. Recursos de apelación 15. La parte demandante, solicitó revocar la sentencia de primera instancia al señalar que el avalúo realizado por el IGAC y que tuvo en cuenta el despacho de primera instancia, carece de valor probatorio porque el perito no asistió a la audiencia para sustentarlo, a pesar de haber sido solicitado, lo que impidió su debida contradicción. Asimismo, sostuvo que el perito del IGAC no siguió la providencia de la Corte Constitucional (sin indicar cual sentencia) sobre estratificación ascendente, lo que invalida su avalúo como referente o base para la decisión. 16.
Enfatizó que la jueza se apartó del criterio de la zona geoeconómica homogénea creada para el Macroproyecto San José, desconociendo su interpretación y sus implicaciones en la valoración del inmueble, que además, se limitó a enunciar el cumplimiento del Decreto 1420 de 1998, pero lo reemplazó por la Resolución 620 de 2008 del IGAC, lo cual se considera irracional al cambiar normas, procedimientos, parámetros y criterios para un avalúo. II.
Consideraciones II.I. Problema jurídico 17. Atendiendo a los fundamentos de la sentencia recurrida y los argumentos de apelación, esta instancia se centrará en establecer: ¿Se acreditó la existencia de lesión enorme, en el precio pagado al inmueble que fue propiedad de los demandantes, dentro del proceso de enajenación voluntaria que se adelantó por la ERUM? 18.
Tesis de la Sala: Los demandantes no demostraron la existencia de lesión enorme en la compraventa del inmueble efectuada con el ERUM, toda vez que: (i) el avalúo corporativo N. 011 del 4 de marzo de 2013 fijó un valor justo conforme a las condiciones del bien, sin generar perjuicio; (ii) dicho avalúo se ajustó a la Ley 388 de 1997 y al Decreto 1420 de 1998;
(iii) el dictamen allegado por los demandantes careció de rigor técnico, pues no acreditó transacciones comparables ni explicó adecuadamente la metodología empleada, y (iv) los enajenantes actuaron libremente, sin presiones, pudiendo rechazar la oferta, lo que no hicieron. En consecuencia, se confirmará la decisión de primera instancia. 19.
Para su resolución, se analizará: i) Marco Normativo; ii) los hechos acreditados relevantes para resolver el problema jurídico, y iii) el caso concreto. II.II. Marco normativo 20. La Ley 388 de 19971 fija el procedimiento sobre la adquisición de bienes inmuebles cuando existe intervención del Estado, para lo cual señala, entre otras cosas, que la Nación, entidades territoriales, áreas metropolitanas y asociaciones de municipios podrán adquirir inmuebles por enajenación voluntaria, forzosa o expropiación vía administrativa, para desarrollar las actividades previstas en el artículo 10 de la Ley 9 de 1989, entre otros, para la ejecución de planes de vivienda de interés social o proyectos de urbanización prioritarios. 21.
El artículo 52 de la citada norma prevé que habrá lugar al inicio del proceso de enajenación forzosa en pública subasta por el incumplimiento de la función social de la propiedad sobre los terrenos e inmuebles allí descritos, dentro de los que se 1 Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones encuentran «los terrenos urbanizables no urbanizados localizados en suelo urbano, de propiedad pública o privada, declarados como de desarrollo prioritario, que no se urbanicen dentro de los dos (2) años siguientes a su declaratoria», decisión que quedará consignada en un acto administrativo, el cual se notificará conforme a las normas del Código Contencioso Administrativo y contra esta procederá el recurso de reposición. 22.
Por su parte, en cuanto a la adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria el artículo 58, literales c y l de la Ley 388 de 1997 establece: “ARTÍCULO 58.- Motivos de utilidad pública. El artículo 10 de la Ley 9 de 1989, quedará así: "Para efectos de decretar su expropiación y además de los motivos determinados en otras leyes vigentes se declara de utilidad pública o interés social la adquisición de inmuebles para destinarlos a los siguientes fines: (…) c) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de espacios públicos urbanos;
(…) l) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través de la modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de reajuste de tierras, integración inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas previstos en esta Ley;” 23. En síntesis, la expropiación administrativa se da solo en los casos específicos que determina el legislador y siempre que se cumplan dos requisitos, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 63 y 64 de la Ley 388 de 1997: i) que se presenten motivos de utilidad pública o interés social específicos que autorizan este tipo de expropiación o ii) que existan las condiciones de urgencia taxativamente mencionadas en la ley. 24.
Así las cosas, debe destacarse que el procedimiento de expropiación administrativa debe agotar varias etapas a fin de que pueda cumplir con su cometido: i) la oferta de compra, ii) la negociación y iii) el proceso expropiatorio propiamente dicho 25. Según lo dispone la Ley 388 de 1997, la etapa de negociación tiene la finalidad, entre otras cosas, de modificar el precio base que la administración fijó en la oferta2 y terminar el proceso anticipadamente por la enajenación voluntaria del 2 Según lo expone la Corte Constitucional en sentencia C- 1074 de 2002, ello se infiere “entre otras, de la utilización de la expresión “precio base de la negociación (artículo 13, Ley 9ª de 1989); de la existencia de un plazo para negociar (artículo 61, inciso 6°, Ley 388 de 1997); y del hecho que la bien.
Esta etapa tiene un término máximo de 30 días, contado a partir de la ejecutoria del acto que determina que la expropiación se hará por vía administrativa. 26. La Corte Constitucional ha considerado que, una vez vence el plazo para la negociación directa sin que se haya perfeccionado el contrato de promesa de compraventa, la autoridad competente, mediante acto administrativo motivado, decide unilateralmente la expropiación, el precio del bien y las condiciones de pago3. 27.
El artículo 67 de la Ley 388 menciona que el acto que determine el carácter administrativo de la expropiación "(…) deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 de la presente ley (…)" 28. Asimismo, resulta pertinente señalar que la Corte Constitucional en la sentencia C-1074 de 2002 al decidir la constitucionalidad de los artículos 61, 62, 67 y 70 de la Ley 388 de 1997, en síntesis, indicó en relación con la etapa de negociación, que por medio de esta la entidad intenta adquirir el bien, con el objetivo de evitar iniciar el proceso expropiatorio.
De manera que, si la negociación resulta exitosa, lo que sigue es la transferencia del bien y el pago del precio acordado. Si el proceso de negociación fracasa, empieza la etapa expropiatoria propiamente dicha, la cual culmina con el traspaso del título traslaticio de dominio al Estado y el pago de la indemnización al particular expropiado. 29.
Ahora bien, el Decreto 1420 de 19984 determina las pautas que se deben seguir para efectos de realizar los avalúos comerciales en este tipo de asuntos y su artículo 12 dispone que la entidad podrá solicitar la elaboración del avalúo a una de las lonjas de propiedad raíz, al Instituto Geográfico Agustín Codazzi o la entidad que haga sus veces, siempre que los predios se ubiquen en el territorio de su jurisdicción. Además, prevé que para la determinación del valor comercial del bien es necesario tener en cuenta las características descritas en los artículos 22 a 27 de la norma referida y que únicamente la entidad solicitante podrá pedir la revisión o impugnar el avalúo 30.
Por otro lado, la normativa que rige la adquisición de inmuebles, encuentra consagración en el artículo 1946 del Código Civil (CC) que establece: "el contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme", así como el articulo 1947 en cuanto prescribe que "el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe etapa de negociación pueda terminar antes de ese plazo, porque el particular rechace cualquier intento de acuerdo (artículo 20, Ley 9ª de 1989).”. 3 Sentencia C 1074 de 2002, Exp.: D-4062, 4 por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto- ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
El justo precio se refiere al tiempo del contrato". 31. En cuanto a aplicación de la figura de la lesión enorme el Consejo de Estado5 ha señalado: “6.2.1. Esta Corporación ha considerado, de manera reiterada, que no existe ninguna razón válida que impida que la lesión enorme pueda presentarse en los contratos de compraventa de bienes inmuebles adquiridos por razones de utilidad pública o de interés social como los que envuelve la prestación de servicios públicos-a través de la enajenación voluntaria.
Lo anterior, debido a que si bien en los procesos de enajenación voluntaria a los que se refiere el artículo 61 de la Ley 388 de 1997, el precio de la compraventa estaba limitado por el legislador, en razón del valor que fuera determinado por el IGAC o la entidad que cumpla sus funciones, esa circunstancia no constituye impedimento alguno para que en sede judicial pueda declararse, si a ello hubiere lugar, la lesión enorme, en tanto que las disposiciones legales que regulan dicho procedimiento no comportan, de manera tácita o expresa, la exclusión de esta figura respecto de los contratos de compraventa de inmuebles por razones de utilidad pública o de interés social, porque la regulación legal de las condiciones no se traduce en la inoperancia de la noción jurídica del justo precio que debe existir en los contratos conmutativos.” 32.
En cuanto al fundamento de la figura de la lesión enorme, el máximo Tribunal de lo contencioso administrativo, ha sostenido que: “(…) la lesión enorme es un vicio objetivo que opera de manera autónoma e independiente a las calidades o a los actos de las partes contratantes, que se funda exclusivamente sobre la noción de equidad y justo precio, al cual debe llegarse en aplicación del principio de conmutatividad que rige las relaciones contractuales del Estado Bajo esta interpretación, se impone concluir que la verificación judicial de la lesión enorme se limita en forma objetiva a la acreditación de un desequilibrio en el precio del contrato de compraventa, sin que para su configuración sea pertinente la prueba de un vicio en el consentimiento.”6 33.
En similar dirección, la Corte Suprema ha indicado, lo siguiente: "(…) Así, no es exacto que en nuestro régimen civil la lesión sea vicio del consentimiento. El que acepta enajenar una cosa por precio inferior a la mitad o adquirirla por precio superior al doble del que se considera justo, no hace proceso volitivo vicioso, o si lo hace no lo invoca como causa cuando pide que el acto o contrato se rescinda por lesión. Su aceptación en estas circunstancias no implica de por si una falsa noción del valor real de la cosa, ni una fuerza fisica o moral que lo constriña, ni 5 Consejo de Estado, Sección Tercera.
Sentencia del 31 de mayo de 2022. Radicado No. 05001-23- 31-000-2010-02079-01 (54947). MP. Jaime Enrique Rodríguez Navas 6 Ibidem. un engaño del otro contratante, que fueran suficientes para inclinar su voluntad. La lesión está estructurada en Colombia sobre un factor puramente objetivo (el justo precio), con toda independencia del móvil subjetivo y de la manera como éste haya influido en el consentimiento (…)”7 II.III.
Hechos acreditados, relevantes para resolver el problema jurídico 34. En cuanto a los hechos relevantes surtidos en la etapa de negociación voluntaria, se acreditó lo siguiente: 35. La Empresa de Renovación Urbana de Manizales (Erum), mediante oficio No. ERUM PA-ZM 032 del 1 de abril de 20138 comunicó “Oferta de Compra” a los señores María Matilde Murillo de Echeverri, Gloria Inés Murillo Ocampo, Marina Murillo Ocampo, Magnolia Murillo Ocampo, Juan Guillermo Murillo Ocampo y María del Carmen Murillo Ocampo (en adelante los demandantes), para la adquisición del inmueble identificado con ficha catastral No. 01-03-0241-0011-00 y con matrícula inmobiliaria No. 100-4790. 36.
Lonja Propiedad Raíz de Caldas, mediante Avalúo Corporativo N. 011 del 4 de marzo de 20139, realizó el avalúo comercial de la vivienda ubicada en la Calle 32# 16B-20 identificado con matrícula inmobiliaria No. 100-4790 y fija catastral 010302410011000 por la suma de $65.023.136. 37. Mediante Escritura Pública No. 4093 del 18 de octubre de 201310, los demandantes por intermedio de apoderado y actuando en calidad de vendedores protocolizaron el contrato de compraventa del inmueble ubicado en la calle 32 No. 16-34 con la Fiduprevisora S.A.11 en calidad de compradora, por valor de $65.023.136, consignando que el inmueble estaba avaluado en $20.121.000, según avalúo catastral. 38.
Los demandantes aportaron “Avalúo” (sin fecha) practicado en el inmueble identificad con matrícula No. 100-4790, dirección calle 32 #16B20, en el que determinó que el valor de inmueble era de $144.649.38, el cual justificó con base en cuatro parámetros: i) “Destinación económica”; ii) “Estratificación socioeconómica del bien”; iii) “Características del bien” y iv) “Norma urbanística”.12 7 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia del 14 de octubre de 1976. 8 Archivo digital “004”, pág. 37-41 9 Archivo digital “004”, pág. 42-45 10 Archivo digital “004”, pág. 18-30 11 Actuando como vocera del PA – Matriz Patrimonio Autónomo San José Manizales 12 Archivo digital “004”, pág. 74-238 39. Lonja de Propiedad Raíz de Caldas elaboró el documento denominado “Metodología de Trabajo – Avalúo de Inmuebles – Proyecto Renovación Urbana San José” del 13 de abril de 200913. 40.
Valora Metro Cuadrado expidió Avalúo No. 2016-373 del 3 de octubre de 201614 sobre el inmueble ubicado en la calle 32 No. 16B-20, el cual fue contratado por la Erum y aportado en la contestación de la demanda, documento que indicó que el valor comercial del inmueble ascendía a $83.774.408. 41. La parte demandante objetó el anterior dictamen, para lo cual aportó avalúo (sin fecha) elaborado por Lonja Inmobiliaria de Caldas – Asolonjas, en el que estableció como valor del inmueble $162.589.428.15 42.
El Instituto Agustín Codazzi (IGAC) presentó Informe de Avalúo Comercial Urbano No. 317202ER3731 del 2 de septiembre de 202016 suscrito por Paola Andrea Mahecha Rodas, solicitado como prueba de oficio por el juzgado de primera instancia, en el que determinó que el valor de inmueble era de $65.283.040. 43. Declaración de Paola Andrea Mahecha Rodas quien, en audiencia realizada ante el juzgado de primera instancia, rindió sustentación del avalúo comercial expedido por el IGAC.17 II.IV.
Análisis del caso concreto 44. El juzgado de primera instancia negó las pretensiones al señalar que sirvió como soporte para el proceso de enajenación voluntaria, cumple con los requisitos establecidos en la Ley 388 de 1997, el Decreto 1420 de 1998 y a Resolución No. 620 de 2008, concluyendo que, no existen razones técnicas, fácticas o jurídicas que indiquen que el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas y que sirvió como fundamento para establecer el precio del inmueble haya incurrido en errores, ni mucho menos lesión enorme. 45.
Los demandantes señalaron en el recurso de apelación que el avalúo realizado por el IGAC y que tuvo en cuenta el despacho de primera instancia, carece de valor probatorio porque el perito no asistió a la audiencia para sustentarlo, a pesar de haber sido solicitado, lo que impidió su debida contradicción y que no tuvo en cuenta la sentencia de la Corte Constitucional T 826 de 2005.
Además, sostuvo que el fallo no aplicó la normativa pertinente para el caso. 13 Archivo digital “004”, pág. 2414-2427 14 Archivo digital “004”, pág. 13-27 15 Archivo digital “022” 16 Archivo digital “096” 17 Archivo digital “115” 46. Al respecto, se acreditó que la Erum mediante oficio No. ERUM PA-ZM 032 del 1 de abril de 2013 comunicó “Oferta de Compra” a los demandantes, para la adquisición del inmueble identificado con ficha catastral No. 01-03-0241-0011-00 y con matrícula inmobiliaria No. 100-4790 y que, con fundamento en el Avalúo Corporativo N. 011 del 4 de marzo de 2013, ofertó la suma de $65.023.136, así: 47.
La anterior oferta fue aceptada por los demandantes, según se desprende de la Escritura Pública No. 4093 del 18 de octubre de 2013, por medio de la cual los demandantes actuando en calidad de vendedores protocolizaron el contrato de compraventa del inmueble ubicado en la calle 32 No. 16-34 con la Fiduprevisora S.A en calidad de compradora. 48.
Ahora bien, respecto a los parámetros que fueron implementados Lonja de Propiedad Raíz de Caldas elaboró el documento denominado “Metodología de Trabajo – Avalúo de Inmuebles – Proyecto Renovación Urbana San José” del 13 de abril de 2009, en el que se analizaron las metodologías para la realización de los avalúos, destacándose lo siguiente: “3.1 Método de Comparación o de Mercado: Al analizar este método se determinó que en nuestro concepto no es aplicable debido a las siguientes razones Una vez realizadas las encuestas en el sector no se encontraron transacciones recientes y confiables, tas ofertas para bienes semejantes y comparables son muy limitadas y por lo tanto en nuestro concepto no constituyen una muestra representativa del mercado.
(…) 3.2 Método de Capitalización de Rentas O Ingresos. Al analizar este método se determinó que en nuestro concepto no es aplicable debido a las siguientes razones: El 65% de la población del sector está conformada por arrendatarios, en su mayoría se trata de inquilinatos, viviendas en hacinamiento, prostitución, negocio de vicio y en general condiciones socioeconómicas especiales, que presentan apreciables diferencias a las de un asentamiento normal, esta condición dificulta utilizar la metodología que se aplica para sectores normales.
Adicionalmente en las investigaciones realizadas se encontró un comportamiento disperso de las rentas por las condiciones socioeconómicas encontradas. (….) 3.3 Método de Costo por Reposición Resulta complicado e impreciso calcular el valor de reposición de inmuebles en asentamientos subnormales construidos con materiales desecho o esterilla o de mala calidad o de degradación acelerada.
Así mismo los métodos de depreciación, la vida útil remanente no son aplicables en construcción subnormales, mala calidad y con materiales degradables. El método se podrá aplicar por las características de la construcción y las condiciones particulares del inmueble y su estado, pero es necesario que se pueda establecer por los métodos normales aceptados el costo total de la construcción, la vida útil y la depreciación. 3.4 Método Residual En general debido a que el sector se encuentra muy deprimido, no es rentable para un inversionista realizar una construcción nueva en el sector por las características socioeconómicas y del mercado las cuales dificultarían las ventas, adicionalmente, por no existir edificaciones nuevas en la zona no resulta confiable calcular un monto de ventas comparando con otros sectores que desarrollan proyectos nuevos, por lo tanto esta metodología se recomienda solo para aplicarla en algunos casos especiales y puntuales. 3.5 CONCLUSIONES Por las razones anteriormente expuestas, hemos utilizado el método establecido en el Artículo 9 de la Resolución 620 de Septiembre de 2008, "cuando para la realización del avalúo se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que éstas son un apoyo al proceso valuatorio, pero no son determinantes del avalúo. En este sentido, es necesario que el perito haya realizado previamente la visita al terreno para conocer la clase de bien que avalúa"; como método de trabajo ya que no fue posible obtener datos representativos de ofertas o transacciones recientes y confiables, debido a las condiciones socioeconómicas especiales, de depresión y subnormalidad del sector, a las dificultades en la determinación de los parámetros necesarios para la aplicación de los otros métodos que normalmente se podrían aplicar en sectores de desarrollo urbano normal.
Estas dificultades mencionadas hacen que en general resulte de difícil sustentación otras metodologías distintas a la propuesta.“ (se destaca) 49. Cabe precisar que, los demandantes alegan que en la compraventa del inmueble sufrieron una lesión enorme, pues aseguran que otros predios aledaños fueron comprados por valores muy superiores al pagado por su propiedad. 50.
Como fundamento, aportaron con la demanda “Avalúo” (sin fecha) practicado en el inmueble identificado con matrícula No. 100-4790, dirección calle 32 #16B20, en el que determinó que el valor de inmueble era de $144.649.380, en el que se indicaron los siguientes aspectos que se destacan en síntesis así: i) Destinación económica del bien: Corresponde a la ubicación socioeconómica y al área morfológica homogénea del bien.
Frente a la zona socioeconómica, el estudio refiere que se trata de un sector definido como subnormal, inseguro, deprimido, vulnerable y con algunos puntos determinados como zona de riesgo. En cuanto al área morfológica homogénea, sostiene que la zona se encuentra definida como un sector con condiciones favorables para la ejecución del proyecto de renovación urbana. ii) Estratificación socioeconómica del bien: Parte del hecho que el predio se encuentra ubicado en el estrato 2. iii) Características o tipología del bien: Se soporta en las características de construcción de la vivienda (tipo de estructura, tipo de pisos, baños, cocina, número de plantas o pisos, estado de conservación, entre otros), las condiciones del terreno y el tamaño del predio. iv) Servicios públicos y vías: Se hace referencia a que los predios que se impactan con el macroproyecto San José cuentan con servicios públicos completos y además con un desarrollo vial adecuado. iv) Normas urbanísticas: De acuerdo con el POT el proyecto se desarrolla en una zona morfológica homogénea, se pueden establecer precios referentes dentro de la estratificación, además de conformidad con el código de construcciones Acuerdo 054 de 1993- cuentan con diferentes índices de ocupación y construcción que influyen en la volumetría de construcción y la valorización final del suelo 51.
La Sala advierte que el avalúo referido, no señala un solo defecto respecto del que se presentó dentro de la actuación administrativa y si bien indica -según sus cálculos-, que el valor del metro cuadrado para el terreno es de $427.686 y para la construcción es de $745.393, no señala ninguna razón o fundamento que indique el por qué los valores del metro cuadrado18 que determinó el avalúo que sirvió de base para la oferta no son correctos. 52.
Adicionalmente, se debe destacar que referido Avalúo Corporativo N. 011 del 4 de marzo de 2013 que determinó que el valor comercial de inmueble ascendía a $65.023.136, contrastado con el Informe de Avalúo Comercial Urbano No. 317202ER3731 del 2 de septiembre de 2020 emitido por el IGAC (decretado como prueba de oficio por el juzgado de primera instancia), en el que determinó que el valor de inmueble era de $65.283.040, resultan valores muy similares.
De manera que, no se configura la lesión enorme en los términos del artículo 1947 del Código Civil, toda vez que no se acreditó que el valor pagado al vendedor fuera inferior a la mitad del justo precio del inmueble. 53. Cabe resaltar que de acuerdo con el Decreto 2113 de 199219 (vigente para la época), el IGAC además de fungir como máxima autoridad catastral en el país, tiene la función de ejercer como última instancia en la determinación del avalúo de los bienes inmuebles de interés para el Estado20, inclusive, la Ley 388 de 1997 y el Decreto 1420 de 1998, establecen que dicha institución ejerce como órgano de cierre en controversias que surjan entre avalúos, de manera que su dictamen, ofrece grado de certeza definitiva sobre el valor consignado al inmueble que es objeto de análisis y, en esa medida, resulta acreditado que el Avalúo Corporativo N. 011 del 4 de marzo de 2013 que determinó que el valor comercial de inmueble ascendía a $65.023.136, fue justo y preciso para las condiciones de la edificación y no resultó en un perjuicio de los propietarios la oferta que aceptaron y valor por el cual finalmente se vendió el inmueble. 54.
Ahora bien, sostienen los demandantes en el recurso de apelación que el juzgado de primera instancia no analizó que el inmueble generaba renta, al respecto, no se allegó ningún medio de prueba tendiente en acreditar cuál era la actividad rentística que generaba dicha propiedad, por lo que no es posible determinar si era o no un factor que afectara gravemente el valor pagado por el inmueble. 18 Valor del terreno m2: $199.786 y construcción m2: $343.720 19 Derogado por el Decreto 846 de 2021 20 Decreto 2113 de 1992, artículo 6, numerales 5 y 6. 55.
Se aduce además en la apelación que no se analizaron los diferentes precios de las construcciones, no obstante, no aportó prueba que desvirtúe lo consignado en el documento “Metodología de Trabajo – Avalúo de Inmuebles – Proyecto Renovación Urbana San José” del 13 de abril de 2009 en el que la Lonja de Propiedad Raíz de Caldas determinó que el método de comparación no era aplicable de forma exclusiva, puesto que en las encuestas “realizadas en el sector, no se encontraron transacciones recientes y confiables, las ofertas para bienes semejantes y comparables son muy limitadas y por lo tanto en nuestro concepto no constituyen una muestra representativa del mercado”. 56.
Además porque, según lo señaló la experta Paola Andrea Mahecha Rodas, el experticio rendido por el IGAC, estableció el avalúo del inmueble con base en el método de comparación o de mercado para el terreno, basándose en el análisis de transacciones realizadas en los años 2013 y 2014, de las cuales (según relató), obtuvo siete transacciones de predios colindantes y manzanas adyacentes, que fueron ventas o compras efectuadas por la ERUM; por las razones expuestas no es de recibo el argumento de la parte apelante. 57.
Alega la parte actora que, no se realizó contradicción del dictamen presentado por la parte demandante afirmando que, al no haberse practicado sin culpa de la parte que lo aportó debe decretarse otro dictamen en segunda instancia, ello, a pesar de que tal y como lo indicó el despacho de primer grado, la parte demandante aportó con la demanda avalúo, asimismo la ERUM aportó con la contestación otro avalúo, de manera que el que fue solicitado de oficio por el juzgado, se erigió como el definitivo, ello, sumado a la consideración esbozada en el numeral anterior de esta providencia, en la que se indica que el IGAC es la máxima autoridad catastral y la que ejerce funciones de cierre en materia de avalúos y, en todo caso, el Avalúo Corporativo N. 011 del 4 de marzo de 2013 y el del IGAC se realizaron conforme a la normativa que regula su expedición, por lo que no sería necesario otro dictamen. 58.
El Consejo de Estado, al referirse sobre la solicitud de realizar otro dictamen pericial para controvertir el realizado por la Lonja, ha señalado lo siguiente: “Así las cosas, dado que el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena se realizó de conformidad con la normatividad aplicable a la materia, sus conclusiones están soportadas en análisis de las condiciones del bien al momento de la venta y no hay elementos de juicio que lleven a la convicción de que fueron equivocadas, se concluye que, incluso, en el hipotético escenario de tener por acredita la existencia del contrato y sus condiciones, no haría falta, para tomar una decisión de fondo, decretar de oficio la práctica de otro dictamen con distintos peritos, como alega la parte recurrente.”21 21 Consejo de Estado, Sección Tercera.
Sentencia del 20 de noviembre de 2020. Radicado No. 13001-23-31-000-2002-00785-01(45771). MP. José Roberto Sáchica Méndez 59. Lo anterior, sumado a que el artículo 226 del C.G.P. es claro en señalar que “Sobre un mismo hecho o materia cada sujeto procesal solo podrá presentar un dictamen pericial”. 60. Adicionalmente, de señalarse que, la determinación del precio de adquisición en los procesos de enajenación voluntaria por causas de utilidad pública o interés social obedece al cumplimiento de una serie de reglas previamente definidas, cuya finalidad consiste en que el valor que se establezca como contraprestación por el bien sea cierto, justo y real, lo que impone que, para probar una desproporción como aquélla a la que se refiere el artículo 1947 del Código Civil como constitutiva de lesión enorme, no sea suficiente con que se rinda un dictamen que establezca su valor al momento de la celebración del contrato, sino que esa prueba técnica debe elaborarse bajo las condiciones legales establecidas para este tipo de compraventas y, por supuesto, como cualquier otro dictamen pericial, debe ser claro, preciso y detallado; debe explicar los exámenes, experimentos e investigaciones efectuados, lo mismo que los fundamentos técnicos en los que se funden sus conclusiones. 61.
Lo anterior, sumado a que el Decreto 1420 de 1998 reglamenta parcialmente el artículo 61 de la Ley 388 de 1997, en virtud de lo cual establece, entre otras cosas, las características “mínimas” que se deben tener en cuenta para la determinación del valor comercial de los terrenos, al respecto el Consejo de Estado22, en lo relativo a la demostración de lesión enorme en procesos de enajenación ha sido enfático en señalar: “(…) tratándose de demostrar la configuración de una lesión enorme en la venta, deben ser las existentes al momento de la enajenación, y también dispone que para la elaboración de avalúos que se requieran con fundamento en las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, se debe aplicar uno de los siguientes métodos observando los parámetros y criterios definidos previamente en ese mismo decreto o, si el caso lo amerita varios de ellos: “el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual”.
Agrega que la determinación de las normas metodológicas para su utilización serán las que señale el IGAC mediante resolución.” (se destaca) 62. De manera que, no son de recibo los argumentos expuestos por los demandados en el recurso, relativos a que no se empleó el método adecuado para establecer el valor del inmueble, puesto que, el Avalúo Corporativo N. 011 del 4 de marzo de 2013 que determinó que el valor comercial de inmueble ascendía a $65.023.136 en la etapa de negociación, tal y como lo señaló el despacho de primera instancia, dictamen se encuentra ajustado a los requerimientos de la Ley 388 de 1997 y el Decreto 1420 de 1998; además, el avalúo del IGAC decretado de oficio en 22 Consejo de Estado, Sección Tercera.
Sentencia del 20 de noviembre de 2020. Radicado No. 13001-23-31-000-2002-00785-01(45771). MP. José Roberto Sáchica Méndez el trámite del proceso, se acreditó que fue expedido con base en la normativa ya indicada y con fundamento de la Resolución 620 de 2008, que corresponde a la norma metodológica para realizar el avalúo, que fue expedida en desarrollo del decreto 1420 de 1998, por lo que, no corresponde emplear método distinto al que legalmente fue previsto. 63.
Además, el avalúo aportado por los demandantes, establecieron unos valores por metros cuadrados comparativos de otros inmuebles, sin embargo, no dio cuenta de la existencia de las transacciones a las que aludió, al tiempo en el que se habrían realizado, a que los predios sobre los cuales habrían recaído tuvieran condiciones similares a las del que avaluó y tampoco clasificó, analizó e interpretó las referidas transacciones, como exigía la técnica de comparación o de mercado, o por lo menos de ello no dejó expresa explicación en el dictamen, como lo exige la ley para este tipo de prueba.
Corolario no se logró desvirtuar que el avalúo que estableció el precio comercial en la etapa de negociación estuviera errado, por el contrario, la máxima autoridad catastral y de avalúos, determinó un valor muy similar por el cual se vendió el inmueble. 64. Finalmente, los demandantes alegan que el precio a ellos pagado por el inmueble que fue de su propiedad, fue injusto, inequitativo y trasgresor del principio de buena fe, sin embargo, el artículo 2 de Decreto 1420 de 1998, establece con absoluta claridad que el valor comercial de un inmueble se refiere al “precio más probable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien”.
De manera que, en el escenario de la enajenación voluntaria en la que participaron los demandantes, actuaron libremente sin que mediaran presiones, de tal modo que, de no estar de acuerdo con la oferta que les hicieron respecto al inmueble de su propiedad, bien podían haber rechazado el precio que les ofertaron, no obstante, no lo hicieron.
II.V. Conclusión 65. Los demandantes no demostraron la existencia de lesión enorme en la compraventa del inmueble efectuada con el ERUM, toda vez que: (i) el avalúo corporativo N. 011 del 4 de marzo de 2013 fijó un valor justo conforme a las condiciones del bien, sin generar perjuicio; (ii) dicho avalúo se ajustó a la Ley 388 de 1997 y al Decreto 1420 de 1998 y la Resolución 620 de 2008 (iii) el dictamen allegado por los demandantes careció de rigor técnico, pues no acreditó transacciones comparables ni explicó adecuadamente la metodología empleada, y (iv) los enajenantes actuaron libremente, sin presiones, pudiendo rechazar la oferta, lo que no hicieron.
En consecuencia, se confirmará la decisión de primera instancia. III. Costas 66. No habrá condena en costas por no haber sido impuestas en primera instancia y no ser objeto de apelación, además de no encontrarse acreditada su causación en esta instancia. Lo anterior, de conformidad con el artículo 188 del CPACA, adicionado por el artículo 47 de la Ley 2080 de 2021 y el artículo 365 del CGP (Código General del Proceso). 67.
En mérito de lo expuesto, la Sala Tercera de Decisión del Tribunal Administrativo de Caldas, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, Resuelve: Primero: Confirmar la sentencia del 7 de marzo de 2024 proferida por el Juzgado Segundo Administrativo de Manizales, dentro del medio de control de controversias contractuales formulado por María Matilde Murillo de Echeverri y otros contra la Empresa de Renovación Urbana de Manizales y otros.
Segundo: Sin condena en costas en esta instancia. Tercero: Ejecutoriada esta providencia, se ordena devolver el expediente al Juzgado de origen y hacer las anotaciones pertinentes en la plataforma “Samai.
NOTIFÍQUESE Esta providencia se estudió y aprobó en Sala, como consta en acta de la fecha, por los magistrados, Firmado electrónicamente en SAMAI JORGE HUMBERTO CALLE LÓPEZ Magistrado Ponente Firmado electrónicamente en SAMAI DIANA PATRICIA HERNÁNDEZ CASTAÑO Magistrada Firmado electrónicamente en SAMAI AUGUSTO RAMÓN CHÁVEZ MARÍN Magistrado