13001333300020160085600 · Administrative Court of Bolivar

TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SENTENCIA No. _______/2024 SALA DE DECISIÓN No. 6 Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 1 Cartagena de Indias D. T. y C., veintidós (22) de marzo de dos mil veinticuatro (2024) I.– IDENTIFICACIÓN DEL PROCESO, RADICACIÓN Y PARTES INTERVINIENTES Medio de control Controversias contractuales Radicado 13001-33-33-000-2016-00856-00 Demandante Demoliciones y Construcciones S.A.S. Demandado Central de Inversiones S.A. – CISA- Llamado en garantía Fiduprevisora S.A. Llamado en garantía Ministerio de Minas y Energía Tema Contrato de compraventa Magistrado ponente Jean Paul Vásquez Gómez II.– PRONUNCIAMIENTO 1.

La Sala de Decisión No. 6 del Tribunal Administrativo de Bolívar1 dicta sentencia de primera instancia en el proceso de la referencia. III.– ANTECEDENTES Contenido: 3.1. Posición de la parte demandante; 3.2. Posición de la parte demandada; y 3.3. Trámite. 3.1. Posición de la parte demandante 2. El 29 de marzo de 20162, Demoliciones y Construcciones S.A.S. presentó el medio de control de controversias contractuales, contra Central de Inversiones S.A. – CISA-. 3.

En la demanda se formularon las siguientes pretensiones3: “a. Que se declare la resolución del contrato de compra-venta celebrado entre demandante y de mandado, el día 28 del mes de Octubre de 2014. b. Que se declare nula la escritura pública No. 5230 de Diciembre 17 de 2014 emanada de la Notaria Segunda de Cartagena. c. Que se declare nula la inscripción o registro que de dicha escritura se hizo en la oficina de instrumentos públicos. d. Que la demandada pague a mi poderdante los dineros que a continuación indico y por los conceptos allí expresados: e. La devolución de la suma de $450.000.000 por concepto de pago o precio de la aludida compra- venta. f. Que las sumas dinerarias anteriormente indicadas deberán ser indexadas a la fecha en que se produzca el pago. g. Que se le reconozca y pague a mi poderdante los intereses correspondientes al préstamo dinerario que este ha tenido que pagarle a Bancolombia por concepto de intereses. h. Que se reconozca y paguen a mi poderdante las costas y las agencias en derecho que se desprendan del presente otorgamiento y de la presente gestión. 1 Esta decisión se toma mediante Sala virtual en aplicación del artículo 4 del Acuerdo PCSJA20-11521, expedido el 19 de marzo de 2020 por el Consejo Superior de la Judicatura. 2 Archivo “00Demanda”. 3 Folios 5-6.

Archivo “00Demanda”. TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SENTENCIA No. _______/2024 SALA DE DECISIÓN No. 6 Medio de control Contractual Radicado 13001-33-33-00-2016-00856-00 Accionante Demoliciones y Construcciones S.A.S Accionado Centro de Inversiones CISA Decisión Niega pretensiones Página Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 2 i. Que se condene a la demandada al pago de todos los perjuicios de orden económico y moral que le hubiere causado la demandada con ocasión de la compra- venta de aquel inmueble que a la postre se ha de rescindir. j. Que se declare que en virtud a la recisión del contrato, la vendedora está obligada a reconocerle y pagarle al demandante, como ARRAS el 10% del valor total del inmueble objeto de aquella compra- venta. k. Que se condene a la demandada al pago de los gastos administrativos, impuestos y contribuciones tales como valorización y demás que se hubieren causado con posterioridad a la suscripción de la escritura de compra- venta se hubieren causado y que hayan sido pagadas por mi demandante, tal como quedó consignada en la promesa de compra-venta.

PETICION SUBSIDARIA Mi poderdante pretende subsidiariamente, insistir en la negociación y que se le entregue físicamente la cantidad de tierra que se anuncia en el contrato de compra-venta y que de no ser posible se reduzca el valor de la compra-venta en una proporción igual al área superficiaria, medidas y linderos que aparecen en el contrato de compra-venta con relación al área realmente recibida, y que además se le indemnice por todos los perjuicios sufridos”. 4.

La parte accionante narró, en resumen, los siguientes hechos relevantes4: 5. (1) El día 28 de octubre de 2014, demandada y demandante, por intermedio de sus representantes legales celebraron un contrato de promesa de compraventa sobre un lote de terreno ubicado en el Distrito de Cartagena de Indias, en la carretera a Mamonal, distinguido con las siguientes medidas y linderos así: “partiendo de un mojón que queda en el punto norte de la hacienda Cospique, al lado izquierdo de la carretera Cartagena pasacaballo, viniendo de la ciudad hacia el corregimiento de pasacaballo o sea del punto esquinero que sirve de límite entre Cospique y la hacienda albornoz, se miden 200 metros en dirección N-75 grados- E- siendo este punto de partida de los linderos del lote o predio que adquiere mi poderdante, de aquí se sigue en dirección norte 75 grados Este (N-750-E) en una longitud de 1980 metros, colindando con la hacienda de albornoz, de aquí se sigue en dirección sur en una longitud de 1100 metros de aquí se sigue en dirección oeste en una longitud de 1065 metros del eje de la carretera Cartagena- pasacaballo, de aquí se sigue en una dirección aproximada noreste y a 15 metros del eje de la carretera Cartagena pasacaballos, en forma paralela a ella, en una longitud aproximada de 1100 metros de aquí se sigue en dirección Norte (750 - Este) en una longitud de 200 metros y de aquí se sigue paralelamente al eje de la carretera Cartagena- pasacaballo y a una distancia de 215 metros de dicho eje en una longitud de 200 metros con rumbo aproximado Noreste llegando al punto de partida de los linderos del lote o predio que adquirió mi poderdante”. 6.

(2) La promesa de compra-venta “fue cristalizada el 18 de diciembre de 2014 mediante la firma de la correspondiente escritura de compra-venta”. 7. (3) La demandada entregó el bien en febrero de 2015, y al momento en que el comprador quiso hacer posesión del predio, encontró que las medidas y linderos que se especificaron en la escritura pública y en el contrato de promesa de compra-venta difieran diametralmente con las que físicamente presenta el inmueble.

Además, un globo de terreno de aproximadamente 415 metros se encuentra invadido por particulares con plantaciones que hacen presumir una posesión de muchos años anteriores a la firma de la promesa de compra-venta. 4 Folios 1-4. Archivo “00Demanda”. TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SENTENCIA No. _______/2024 SALA DE DECISIÓN No. 6 Medio de control Contractual Radicado 13001-33-33-00-2016-00856-00 Accionante Demoliciones y Construcciones S.A.S Accionado Centro de Inversiones CISA Decisión Niega pretensiones Página Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 3 8.

(4) En la carta de intención para la propuesta de compra-venta del inmueble, y en la escritura pública se dijo por parte de la demandada-vendedora que sobre el inmueble pesaba una servidumbre aparente no inscrita en instrumentos públicos ni registrados con escritura pública, que era utilizada para ingresar a los barrios Arroz Barato, Henequén y barrios circunvecinos. 9.

(5) Al verificar aquella afirmación con posterioridad a la entrega, mediante una inspección judicial, el demandante-comprador se enteró que la servidumbre aparente, era un espacio considerado como vía pública inajenable y, que, a pesar de ello, CISA la dio en venta a un particular. 10. (6) En el mismo contrato de compra-venta el vendedor dijo que sobre el predio pesaba una servidumbre de energía legalizada mediante escritura pública, situación que el comprador aceptó, pero al verificarla se percató -mediante la práctica de una inspección judicial-, que en vez de una servidumbre de energía, realmente existían tres. 11.

(7) El demandante compró aquel predio con la vana ilusión de construir centro de negocios con locales comerciales, oficinas y áreas comunes, que pudiera servir para la prestación de servicios en la zona industrial de Mamonal. 12. (8) Las expectativas del demandante se desvanecen en virtud a que, el área del predio comprado se disminuye ostensiblemente y no serviría para el objeto para el cual fue adquirido. 13.

(9) En el contrato de promesa se estableció por parte del vendedor, que el comprador debería pagar y asumir los gastos correspondientes al cerramiento del inmueble, expeler a los transeúntes que estuvieran utilizando la supuesta servidumbre de tránsito mediante solicitudes de inspecciones judiciales, policivas que permitieran la recuperación de la parte de servidumbre y poder cerrar el inmueble. 14.

(10) El comprador contrató los servicios de una oficina de abogados para el trámite anunciado en el numeral anterior, y a pesar de haber pagado los anticipos a la firma, no se obtuvo resultado porque la Curaduría no otorgó licencia para el cerramiento por las anomalías que presentaba el inmueble. 15. (11) El demandante realizó levantamientos topográficos con la intervención de arquitectos, ingenieros, agrimensores, topógrafos y cadeneros en procura de ubicar plenamente el inmueble y al no poderse concretar por esta vía, solicitó la práctica de una inspección judicial con intervención de peritos, dando como resultado que el inmueble dado en venta, en su dimensión, medidas, linderos, área superficiaria vendida, eran totalmente diferentes a las descritas en el contrato de compra-venta, dando como resultado que el inmueble hace parte de una vía pública y tiene un objeto imposible de cumplir, lo que inclusive estaría en la órbita del objeto ilícito. 16.

(12) Por todo lo anterior, la parte actora dice tener derecho a: “las restituciones mutuas, y el reconocimiento y pago de los perjuicios de carácter económico y moral que haya sufrido el comprador en el negocio jurídico narrado en el presente libelo y que de contera se le indemnice logrando igualmente la indexación o actualización de los dineros que el demandante-comprador gastó tanto en la compra-venta como en los fallidos intentos de legalizar el inmueble, con el cerramiento, levantamiento de TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SENTENCIA No. _______/2024 SALA DE DECISIÓN No. 6 Medio de control Contractual Radicado 13001-33-33-00-2016-00856-00 Accionante Demoliciones y Construcciones S.A.S Accionado Centro de Inversiones CISA Decisión Niega pretensiones Página Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 4 planos y cartas catastrales, intervenciones de ingenieros, arquitectos, agrimensores, topógrafos, cadeneros, abogados, gastos de escrituración, pago de impuestos, celaduría del predio y demás emolumentos y gastos que haya tenido el comprador-demandante en aquella frustrada negociación”. 17.

(13) Desde el momento en que recibió el inmueble contrató los servicios de celaduría con una reconocida empresa, lo cual le ha generado erogaciones por sumas dinerarias altas, para evitar que el predio sea invadido u ocupado por terceros. 18. (14) De igual manera ha pagado el impuesto predial unificado a la Alcaldía de Cartagena, y se acordó en el contrato que los gastos correspondientes al cerramiento y a la expulsión de ocupantes del inmueble, serían por cuenta del comprador y para ello contrató los servicios de una oficina de abogados, cancelándole una alta suma dineraria. 19.

(15) También contrató los servicios de un arquitecto quien hizo levantamiento topográfico y diseñó planos del inmueble, causándose por este concepto otra erogación dineraria. 20. (16) Solicitó a la Curaduría Urbana No. 2, expedición de licencia para el cerramiento, lo que le ocasionó otros gastos y además pagó un peritazgo judicial el cual determinó que los metros que realmente tiene el inmueble no corresponden a los mencionados en el contrato de compra-venta. 21.

(17) Dice que, pagó a la Gobernación de Bolívar y a la Notaria Segunda de Cartagena, los conceptos de estampilla y derechos de escrituración, y que también canceló honorarios a un arquitecto por la realización de avalúo comercial, así como a otra profesional por el estudio jurídico de los títulos. 22. (18) Manifiesta que para adquirir el inmueble obtuvo un préstamo en el Banco de Colombia, y asumió gastos documentales y de obras civiles. 23.

(19) Añade que, los gastos enunciados le han generado un desequilibrio financiero con pago de intereses por la venta, adquisición y compra de un inmueble que no ha podido usar, ni podrá usarlo para el objeto para el cual fue adquirido. 24. Como normas violadas5 invocó: artículos 1602, 1603, 1610, 1611, 1613, 1614, 1615 y 1568 del Código Civil; 861, 863, 864, 866.870 y 871 del Código de Comercio, Ley 80 de 1993; 3, 7, 10, 103, 115, 141 161 y 162 del Código Contencioso y de lo Contencioso Administrativo. 25.

Como concepto de la violación, planteó, en resumen, los siguientes argumentos: (1) la demandada vulneró el principio de la buena fe, pues a sabiendas de las irregularidades presentadas guardó silencio frente a ellas; (2) el vendedor está obligado a entregar lo que se delimitó como linderos y cabidas; (3) se han violado normas jurídicas por la venta de terreno de vía pública; y (4) existieron vicios ocultos que afectan la legalidad del contrato y dañan al comprador. 5 Folio 3 archivo “01DEMANDA”.

Posición de la parte demandada 26. Central de Inversiones S.A. – CISA- contestó6 la demanda y se opuso a las pretensiones, planteando, en resumen, los siguientes argumentos: (1) la entrega del bien se realizó el 3 de febrero de 2015 y el demandante lo recibió a entera satisfacción y en el estado en que se encontraba, así mismo lo recibió como cuerpo cierto, es decir con la cabida y la extensión actual al momento de la entrega;

(2) las manifestaciones sobre las invasiones, su extensión y el tiempo de las mismas, son juicios de valor o inferencias del apoderado judicial de la parte actora, que deberá demostrar; (3) tanto en la promesa como en la escritura de compraventa, el demandante manifestó conocer y aceptar que el bien estaba siendo usado para ingreso de vehículos y habitantes, eximiendo a CISA de toda reclamación y responsabilidad por esas circunstancias (4) en la oferta se informó al comprador que en la anotación 2 del folio de matrícula del bien aparece una limitación de dominio denominada servidumbre eléctrica a favor de Interconexión Eléctrica S.A. E.S.P;

(5) en el contrato, el comprador manifiesta conocer la servidumbre de energía; asumir las consecuencias patrimoniales que emanen de afectaciones o gravámenes existentes o desconocidos que llegaran a surgir durante la transferencia o entrega del bien, conocer y aceptar el estado y condiciones en que se encuentra el bien; (6) al momento de celebrarse el contrato solo había una servidumbre de energía eléctrica constituida;

(7) de existir algún error en la descripción de linderos, esto escapa de la responsabilidad de CISA que recibió el dominio del bien con las mismas descripciones de su vendedor Fiduprevisora S.A.; (8) las partes declararon conocer y aceptar los linderos y que no obstante a las medidas señaladas se vendía como çuerpo cierto y que comprende toda reforma y modificación relacionada con área o lindero;

(9) no estamos frente a un contrato estatal sino frente a uno que se rige por normas del derecho privado; (10) el contrato es válido, no estamos en presencia de vicios ocultos, no hay lugar a reducción del precio, CISA actuó con buena fe y cumplió lo pactado en el contrato. 3.3. Posición del llamado en garantía 27. Fiduprevisora S.A.7, contestó el llamado y se opuso a las pretensiones de la demanda, planteando, en resumen, los siguientes argumentos: (1) solo ha ejercido como liquidadora de Corelca S.A. E.S.P.;

(2) no está entre sus responsabilidades acceder a lo solicitado por la parte actora; (3) los hechos que generaron la presentación del medio de control nunca estuvieron a cargo de la fiducia; y (4) no tiene legitimación en la causa por pasiva. 3.4. Posición del vinculado 28. El Ministerio Minas y Energías (sustituto procesal de Corelca S.A. E.S.P) contestó el llamado8 y se opuso a las pretensiones de la demanda, planteando, en resumen, los siguientes argumentos: (1) la parte actora no dice la fecha en la que advirtió las servidumbres que pasaban por el predio, y era su deber verificar el estado del bien antes de su compra, lo cual no lo exime del conocimiento de posibles vicios que se presenten 6 Folios 1-26 del archivo digital “01ContestacionDemanda” 7 Folios 117-131 y 132-146 del archivo digital “00Demanda”. 8 Folios 1-20 archivo digital “01ContestacionDemandaCorpElectrica”.

(2) el contrato se rige por normas del derecho privado; (3) no tiene legitimación por pasiva, pues el objeto de litigio está fuera de sus funciones, no percibió beneficio por la compra del inmueble y no existe nexo causal entre ella y las imputaciones realizadas en la demanda. 3.5. Trámite 29. La demanda fue admitida mediante providencia de 20 de junio de 20179, en autos de 14 de marzo de 201810 y 15 de julio de 2019 se admitieron como llamados en garantía a Fiduprevisora y el Ministerio de Minas y Energías. 30.

El 25 de noviembre de 2019 se fijó fecha para audiencia inicial 11 y el 16 de julio de 2020 se celebró la misma12. 31. El 8 de octubre de 2020 se instaló la audiencia de pruebas13 y se continúo el 29 de octubre de 202014, el 10 y 24 de febrero de 202215 32. El 6 de diciembre de 2022 se expidió auto incorporando pruebas documentales y corriendo traslado para alegar a las partes y al Ministerio Público para que emitiera concepto16.

IV.– CONTROL DE LEGALIDAD 33. Agotadas las etapas procesales propias de esta instancia, sin que se adviertan motivos de nulidad que puedan invalidar total o parcialmente lo actuado, se procede a decidir la controversia suscitada entre las partes. V.– CONSIDERACIONES Contenido: 5.1 Competencia; 5.2. Problema jurídico de instancia; 5.3.

Tesis de la Sala; 5.4. Metodología y estructura de la decisión; 5.5. Marco normativo y jurisprudencial aplicables; 5.6. Caso concreto: pruebas relevantes, análisis crítico de las pruebas frente al marco normativo; y 5.7. De la condena en costas. 5.1. Competencia 34. Esta Corporación es competente para conocer el asunto, por disposición del artículo 155.4. del CPACA, el cual dispone que los Tribunales Administrativos conocen en primera instancia de los procesos relativos a los contratos, cualquiera que sea su régimen, en los que sea parte una entidad pública en sus distintos órdenes o un particular en ejercicio de funciones propias del Estado, cuando la cuantía exceda de quinientos (500) salarios mínimos legales mensuales vigentes. 9 Folios 77-78 del archivo digital “00Demanda”. 10 Folios 106-109 del archivo digital “01ContestacionDemanda”. 11 Folios 83-84 del archivo digital “01ContestacionDemanda”. 12 Folios 103-110 del archivo digital “01ContestacionDemanda”. 13 Folios 118-120 del archivo digital “01ContestacionDemanda”. 14 Folios 175-179 del archivo digital “01ContestacionDemanda”. 15 “13ActaAudienciaPruebas” y “14ActaContinuacionAudienciaPruebas” 16 Archivo “29AutoCorreTrasladoParaAlegar”.

Problema jurídico 35. Deberá determinarse la parte demandada incumplió el contrato de compraventa celebrado con la empresa actora, y si es responsable de perjuicios que se hubieren causado a esta última. 36. Al momento de establecer lo anterior, se identificará: (1) si el contrato se afectó por vicios ocultos no declarados por el vendedor;

(2) si el bien se compró en calidad de cuerpo cierto y qué efectos genera ello en su entrega; (3) si la parte actora conocía y aceptó el estado y condiciones del inmueble antes y durante la compraventa; (4) si la accionada infringió la buena fe contractual. 5.3. Tesis de la Sala 37. La Sala negará las pretensiones de la demanda por las siguientes razones: (i) no existieron vicios ocultos que afecten al contrato legalmente celebrado;

(ii) el bien se compró en calidad de cuerpo cierto y es irrelevante la diferencia qué exista entre las medidas establecidas en el documento de compraventa y la realidad del inmueble; (ii) en todo caso, el vendedor conocía el estado y condiciones reales del bien antes y durante su compra, y aceptó expresamente estas; (iv) la accionada actuó con buena fe contractual. 5.4.

Metodología y estructura de la decisión 38. Para resolver el problema jurídico planteado y justificar la tesis anunciada, la Sala analizará las normas y jurisprudencia aplicables (5.5.) y, posteriormente, a partir de los hechos relevantes probados, examinará el caso concreto (5.6.). 5.5. Marco normativo y jurisprudencial aplicables 5.1.

Sobre el contrato de compraventa 39. El artículo 1849 del código civil, establece que: “la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio”. 40. El Consejo de Estado, identificó los elementos esenciales de este contrato, así: “a) la cosa u objeto mismo del contrato; y b) el precio convenido5; la cosa vendida, que es el objeto de la obligación del vendedor, debe existir esperarse que exista, ser susceptible de ser vendida (comerciable) y singularizada (determinada); y el precio, que es la obligación del comprador, y debe ser en dinero o su equivalente, real, determinado y serio.

Cuando se trate de la compraventa de bienes inmuebles, también es requisito la escritura pública, solemnidad constitutiva o ad substantiam actus y ad probationem, según el artículo 1857 del Código Civil, por cuya inteligencia “[l]a venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo las excepciones siguientes: la venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública”17. 17 Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B, sentencia de 28 de febrero de 2013), radicado 20001-23-31-000- 1996-02988-01(24131) Actor INURBE y demandado Wilelmina Hincapie Moncada y otros.

Sobre el deber de cumplimiento del contrato de compra venta 41. El Consejo de Estado ha reconocido que el mencionado contrato genera un deber de cumplimiento del mismo, sobre las partes, las cuales, de faltar a ello, se ven expuestas a responder incluso judicialmente, con indemnización de perjuicios: “El cumplimiento del contrato es, pues, la conformidad de la conducta del deudor con el tenor del contrato; por tanto, el incumplimiento es el comportamiento apartado y desviado del deudor de los dictados del contrato, que da lugar a la insatisfacción o frustración del acreedor.

Del incumplimiento emerge la responsabilidad del deudor, esto es, su exposición a acciones judiciales específicas y enérgicas (…) (…) Así, el incumplimiento del contrato otorga al contratante ofendido con la conducta de aquel que se apartó de los dictados del negocio jurídico, el derecho a reclamar la satisfacción del débito contractual y la indemnización de perjuicios, bien a través de la conminación directa o en virtud de requerimiento extrajudicial del deudor para provocarla en forma espontánea, ora mediante su ejecución forzada por las vías judiciales y contra su voluntad, con pretensión de que se realice la prestación in natura, esto es, el débito primario u original, o con pretensión sobre el débito secundario, esto es, el subrogado o equivalente pecuniario de la obligación o aestimatio pecunia, en ambos casos con la indemnización de perjuicios.

(…) De todos modos, por regla general, el deudor no asume una responsabilidad por el solo hecho de que no se obtenga la prestación debida, sino cuando la frustración sea imputable a su dolo o culpa, aunque ella pueda presumirse”18. 5.3. Sobre la resolución del contrato de compra venta El Consejo de Estado ha reconocido la posibilidad que tiene el contratante de elegir si solicita vía judicial, la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios: “Adicional a lo anterior, en los contratos de prestaciones correlativas o bilaterales, como lo es el contrato de compraventa, delante del incumplimiento ajeno cada contratante si bien puede persistir en el cumplimiento con indemnización de perjuicios (acción de cumplimiento), también puede demandar su resolución (acción resolutoria), y si es de ejecución periódica su terminación junto con el resarcimiento del daño. (…) De manera pues que si uno de los contratantes se abstiene o es negligente en el cumplimiento de la obligación, su contraparte puede solicitar judicialmente la resolución del contrato o el cumplimiento de éste, con indemnización de perjuicios, alternativa que depende de la utilidad respecto de la causa que motivó a contratar, regla establecida en términos de condición resolutoria tácita en los contratos bilaterales en el artículo 1546 del C.C. (…) para la viabilidad de la acción resolutoria ha sostenido la jurisprudencia, se requiere la concurrencia de las siguientes condiciones: (i) La existencia de un contrato bilateral válido (…).

(ii) El incumplimiento total o parcial de las obligaciones que éste impone al demandado, bien porque no se ejecutó o lo fue parcialmente o en forma defectuosa o tardía (art. 1613 y 1614 C.C.), incumplimiento que debe revestir importancia (…). 18 Ibidem. TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SENTENCIA No. _______/2024 SALA DE DECISIÓN No. 6 Medio de control Contractual Radicado 13001-33-33-00-2016-00856-00 Accionante Demoliciones y Construcciones S.A.S Accionado Centro de Inversiones CISA Decisión Niega pretensiones Página Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 9 (iii) Que el demandante haya satisfecho o haya estado presto a atender las prestaciones a su cargo, en la forma y tiempo debidos, es decir, que no esté en mora de cumplir sus propias obligaciones.

(…)”19. 5.6. Caso concreto 5.6.1. Pruebas relevantes. Se aportaron las siguientes: 42. (1) Escritura pública número 5230 levantada el 17 de diciembre de 2014, contentiva del contrato de compraventa materia de litigio20. 43. (2) Dictamen pericial efectuado a instancias del Juzgado Quinto Civil Municipal de Cartagena21 44.

(3) Oficio contentivo de aceptación de oferta de compra del inmueble22. 45. (4) “Informe jurídico, del estudio realizado en los certificados de tradición, y Escrituras aporcadas”, dirigido a la parte actora por la señora Alcibia Benedetti Pizarro23. 46. (5) Acta de inspección judicial realizada por el Juzgado Quinto Civil Municipal de Cartagena 24. 47.

(6) Acta de liquidación final de Corelca S.A. E.S.P., Decreto 3000 de 19 de agosto d e2011 que ordena su disolución y liquidación25, y Resolución 003 de 30 de enero de 2014 que declaró la finalización de la liquidación de Corelca S.A. E.S.P26. 48. (7) Contrato de fiducia mercantil de administración y pagos, suscrito entre Fiduprevisora S.A. y Corelca S.A. E.S.P. en Liquidación27. 49.

(8) Dictamen pericial practicado dentro de este proceso28. 50. (9) Formato de oferta comercial para compra de inmueble29. 51. (10) Promesa contrato de compraventa30. 52. (11) Acta de entrega de inmueble de fecha 3 de febrero de 201531. 53. 19 Ibidem. 20 Folios 23-31 “00Demanda” 21 Folios 32-54 y 62-63 “00Demanda” 22 Folios 55-56 “00Demanda” 23 Folios 57-61 “00Demanda” 24 Folios 64-67 y 251-270 “00Demanda” 25 Folios 163-197 “00Demanda” 26 Folios 68-70 “00Demanda” 27 Folios 271-289 “00Demanda” 28 “02DictamenPericial” 29 Folios 73-77 “01ContestacionDemanda” 30 Folios 90-95 “01ContestacionDemanda” 31 Folio 105 “01ContestacionDemanda” TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SENTENCIA No. _______/2024 SALA DE DECISIÓN No. 6 Medio de control Contractual Radicado 13001-33-33-00-2016-00856-00 Accionante Demoliciones y Construcciones S.A.S Accionado Centro de Inversiones CISA Decisión Niega pretensiones Página Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 10 54.

(12) Certificado de tradición y libertad del inmueble, acta de recibo físico de lotes y lista de chequeo recibo de documentación de inmuebles32. 55. (13) Documento titulado estudio de títulos33. 56. (14) Informe de topografía34. 57. (15) Documento titulado “Concepto Urbanístico para el inmueble ubicado en el Barrio Albornoz; con Matricula Inmobiliaria No. 060-36260 y Referencia Catastral: 01-10-0860-0137-000, según documentos y plano de localización que nos aportan”35. 58.

(16) Escritura Pública No. 3217 de 18 de diciembre de 199036. 59. (17) Escritura Pública No. 137 de 19 de diciembre de 2001, sobre servidumbre de energía eléctrica37. 60. (18) Escritura Pública No. 95 de 31 de enero de 2014, sobre venta de inmueble realizada por Fiduprevisora S.A. en favor de CISA38. 61. (19) Certificado catastral del inmueble y constancia de radicación de solicitud de conservación39. 5.6.2.

Análisis crítico de las pruebas frente al marco jurídico aplicable 62. Analizado el marco jurídico, apreciadas las pruebas, la Sala advierte que los argumentos de demanda no tienen vocación de prosperar, y deben negarse las pretensiones, por las siguientes razones: 63. (1) Afirma la demandante, que CISA le entregó el predio en febrero de 2015 y, que, cuando quiso hacer posesión “encontró que las medidas y linderos que se especificaron en la escritura pública y en el contrato de promesa de compra-venta difieran diametralmente con las que físicamente presenta el inmueble”. 64.

Añade que, según el demandado, daba en venta 4665.5 metro cuadrados, pero las medidas y linderos expresadas en el contrato de compra-venta arrojarían aproximadamente 80 hectáreas, imposibles de entregar. 65. El alegato no prospera por las siguientes razones: 66. a) Efectos de comprar cuerpo cierto. 32 Folios 106-110 y 115 “01ContestacionDemanda” 33 Folios 116-120 “01ContestacionDemanda” 34 Folios 124-144 “01ContestacionDemanda” 35 Folios 145-147 “01ContestacionDemanda” 36 Folios 148-151 “01ContestacionDemanda” 37 Folios 153-159 “01ContestacionDemanda” 38 Folios 160-171 “01ContestacionDemanda” 39 “18Respuestaoficio0488” TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SENTENCIA No. _______/2024 SALA DE DECISIÓN No. 6 Medio de control Contractual Radicado 13001-33-33-00-2016-00856-00 Accionante Demoliciones y Construcciones S.A.S Accionado Centro de Inversiones CISA Decisión Niega pretensiones Página Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 11 67.

En la promesa y en el contrato de compra venta, se estipuló que el bien se vendía como cuerpo cierto, independientemente de sus cabidas, extensión y alindamiento. En efecto, se consagró: “PAGRAFO PRIMERO: VENTA COMO CUERPO CIERTO. - No obstante la cabida, extensión y alindamiento de que habla la cláusula primera de este contrato, la venta se hará corno cuerpo cierto y comprenderá todos los derechos, anexidades, dependencias, reformas, adiciones y modificaciones del inmueble objeto del presente contrato”40. 68.

Y que: “PARAGRAFO PRIMERO. No obstante la cabida, descripción y linderos señalados, la venta se hace como cuerpo cierto y comprenderá todos los derechos, anexidades, dependencias, reformas, adiciones y modificaciones del inmueble objeto del presente contrato”41. 69. Así las cosas, las diferencias en metros, linderos o cabidas, que existan entre lo consignado en la escritura de compraventa y extensión real del bien, deben asumirse por el comprador, pues al comprar el objeto en calidad de cuerpo cierto, pierde el derecho de reclamar aquellas diferencias. 70.

Ocurren casos en que la extensión material de un inmueble no es igual a la descrita en documentos o contratos, razón por la cual el legislador, para impedir conflictos originados en esa circunstancia, creó la posibilidad de vender la cosa como cuerpo cierto; esto es, partiendo de la base que el comprador individualiza, conoce e identifica plenamente, sin duda y sin confusión alguna, la especie que está adquiriendo.

Por tanto, en esta clase de negocios jurídicos no tiene relevancia las medidas consagradas en el documento sino las que, de antemano, identificó el comprador. 71. Inspirado en lo anterior, el legislador dispuso en el artículo 1889 del Código Civil, lo siguiente: “ARTICULO 1889. <VENTA DE PREDIO COMO CUERPO CIERTO>. Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio.

Sin embargo, si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos, y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo prevenido en el inciso del artículo precedente”. 72. Ahora, desde vieja data, la jurisprudencia nacional ha sido enfática en concluir, que si en un contrato como el celebrado por las partes de este proceso, se indican linderos pero se establece que la venta es de cuerpo cierto, la descripción de los linderos no extingue los efectos del cuerpo cierto: “mediante las escrituras públicas anteriormente relacionadas, fueron de cuerpo cierto con señalamiento de sus respectivos linderos; particularidad con arreglo a la cual y lo que sobre el punto dispone el artículo 1889 del Código Civil trae como consecuencia que el vendedor esté obligado a " entregar todo lo comprendido en ellos" (los linderos); texto legal cuya cabal 40 El parágrafo hace parte de la cláusula primera de la promesa de compraventa.

Ver específicamente el folio 91 del archivo “01ContestacionDemanda”. 41 El parágrafo hace parte de la cláusula primera Escritura Pública de contrato de compraventa. Ver especialmente el folio 25 del archivo “00Demanda”. TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SENTENCIA No. _______/2024 SALA DE DECISIÓN No. 6 Medio de control Contractual Radicado 13001-33-33-00-2016-00856-00 Accionante Demoliciones y Construcciones S.A.S Accionado Centro de Inversiones CISA Decisión Niega pretensiones Página Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 12 hermenéutica ha llevado a la Corte a precisar que "Cuando se vende un inmueble designando claramente sus linderos, la venta debe entenderse que se hizo como de " especie o cuerpo cierto y el vendedor queda obligado a entregar al comprador, sin alteración del precio, todo lo comprendido en los linderos, sea cual fuere la cabida del predio.

Esto está de acuerdo con el artículo 1889 del C.C." En consecuencia, las diferencias que se plantean en cuanto a la extensión de los predios, pierde relevancia frente al estudio realizado”42. 73. Con fundamento en lo expuesto, no son admisibles los argumentos de la parte actora, a través de los cuales pretende la resolución del contrato de compraventa, por no coincidir la extensión del predio que compró en calidad de cuerpo cierto, con las medidas consignadas en la escritura pública del contrato, ya que tal coincidencia no es elemento de validez del negocio jurídico. 74. b) Sobre el conocimiento previo del terreno y la aceptación de su estado, linderos, área y condiciones, por parte del comprador. 75.

En la promesa y en el contrato de compraventa, se dejó claro que el comprador conocía y aceptaba el inmueble cabalmente: “PARÁGRAFO- EL PROMITENTE COMPRADOR, manifiesta que conoce y acepta el inmueble objeto, de esta compraventa en el estado y las condiciones en que actualmente se encuentra”43. “PARÁGRAFO SEGUNDO COMPRADOR (…) declara conocer y aceptar el estado material actual dl inmueble, sus áreas y linderos específicos”44. 76.

Siendo así, no es dable que la parte actora, después de comprar el bien con aceptación previa de su estado, linderos, área y condiciones, acuda a la vía judicial para reprochar esas mismas características que aceptó contractualmente, sobre todo, porque: (i) el contrato que firmó es ley para las partes; (ii) al conocer el bien, se descarta la posibilidad de vicio oculto en este punto; y (iii) desconoce la buena fe contractual la conducta descrita en cabeza del comprador. 77.

(2) Dice la parte actora, que en el mismo contrato de compra-venta el vendedor dijo que sobre el predio pesaba una servidumbre de energía legalizada mediante escritura pública, situación que el comprador aceptó pero al verificarla este último, se percató mediante la práctica de una inspección judicial, que en vez de una servidumbre de energía, realmente existían tres. 78.

El argumento no prospera, por las siguientes razones: 79. En la promesa y contrato de compraventa, se estipuló lo siguiente: “PARAGRAFO TERCERO: EL PROMITENTE COMPRADOR declara y acepte conocer que en la anotación número dos (2) del folio de matrícula inmobiliaria del inmueble objeto de este contrato, 42 Corte suprema de Justicia, sentencia 4244 de 25 de septiembre de 1997. 43 El parágrafo hace parte de la cláusula octava de la promesa de compraventa.

Ver específicamente el folio 94 del archivo “01ContestacionDemanda”. 44 El parágrafo hace parte de la cláusula primera Escritura Pública de contrato de compraventa. Ver especialmente el folio 25 del archivo “00Demanda”. TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SENTENCIA No. _______/2024 SALA DE DECISIÓN No. 6 Medio de control Contractual Radicado 13001-33-33-00-2016-00856-00 Accionante Demoliciones y Construcciones S.A.S Accionado Centro de Inversiones CISA Decisión Niega pretensiones Página Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 13 se encuentra inscrita una limitación al dominio denominada Servidumbre de energía eléctrica" constituida a través de E.P N° 137 del 19/12/2001 de la Notaria única de i Catalina Bolívar, a favor de la empresa Interconexión Eléctrica S.A. S.P. Por lo anterior, reconoce la existencia de este gravamen junto con sus derechos y obligaciones, y exime de responsabilidad o reclamación a EL PROMITENTE VENDEDOR de cualquier circunstancia derivada de ésta”45.

“PARAGRAFO TERCERO: EL COMPRADOR declara y acepte conocer que en la anotación número dos (2) del folio de matrícula inmobiliaria del inmueble objeto de este contrato, se encuentra inscrita una limitación al dominio denominada “Servidumbre de energía eléctrica" constituida a través de E.P N° 137 del 19/12/2001 de la Notaria Única de Santa Catalina Bolívar, a favor de la empresa Interconexión Eléctrica S.A. S.P. Por lo anterior, reconoce la existencia de este gravamen junto con sus derechos y obligaciones, y exime de responsabilidad o reclamación a EL PROMITENTE VENDEDOR de cualquier circunstancia derivada de ésta”46. 80.

Es cierto entonces, que en el documento del contrato se consagró la existencia de una sola servidumbre eléctrica y no 3. 81. Ahora bien, en el desarrollo de este proceso judicial, se practicó dictamen pericial47, que concluyó: “PREGUNTA D._ LA DESTINACIÓN ACTUAL, PRECISANDO QUIENES - EVENTUALMENTE- LO OCUPAN EN LA ACTUALIDAD. RESPUESTA: Corresponde además dejar sentado en el presente informe, el hecho que, como se constata en la Escritura pública Nº 137 de diciembre 19 de 2.001, expedida por la Notaría Única de Santa Catalina, Bolívar, CORELCA S.A. E.S.P., sobre el lote objeto de controversia, se concede mediante una compensación económica unas servidumbres para el tendido de redes eléctricas de mediana y alta tensión, a favor de INTERCONEXIÓN ELÉCTRICA S.A. E.S.P. dicha imposición de servidumbre, en su numeral 4, punto b) determina la colocación de dos torres para el tendido de las líneas de conducción eléctricas (las cuales se hayan efectivamente dentro del predio, ver fotografías), en su punto c) queda sentado el impedimento entre otros de: sembrar árboles cuya altura alcancen los cables; se construyan edificaciones; se ejecuten obras que obstaculicen el libre ejercicio del derecho que la empresa o los causahabientes adquieran… Lo anterior implica en la práctica una absoluta limitación a dicha propiedad, dado que al ser cuatro las líneas de conducción eléctrica que la atraviesan, como lo muestra en el plano, que grafica el recorrido y la carga de tensión eléctrica de las líneas a ubicar, que hace parte integral de dicha Escritura y cuyo facsímil se anexa al informe.

Además de las limitaciones y restricciones impuestas al terreno objeto de controversia, para su aprovechamiento comercial, aunque si bien sólo hay dos torres de baja altura ubicadas dentro de su perímetro, dado que está ubicado, justo al frente de una estación generadora de energía Eléctrica, la cual para su funcionamiento, requiere o concentra una serie de entrada y salida de líneas de conducción eléctrica, cuyas franjas de seguridad actuales, son mayores en dimensiones y en cantidad a las determinadas en la escritura Nº 137 que obligan a que dicho terreno sea en la práctica un área reservada exclusivamente para el transporte de un gran porcentaje de la energía que se genera o que interconecta la ciudad, con el sistema eléctrico nacional.

Para complementar lo descrito en el párrafo anterior; al expedirse el ANEXO GENERAL DEL RETIE RESOLUCIÓN 9 0708 DE AGOSTO 30 DE 2013 CON SUS AJUSTES, el cual fijó una nueva normatividad de obligatorio cumplimiento en todo el territorio nacional en materia de seguridad en la prestación del servicio de energía eléctrica2, impone restricciones aún mas severas que las que 45 El parágrafo hace parte de la cláusula primera de la promesa de compraventa.

Ver específicamente el folio 91 del archivo “01ContestacionDemanda”. 46 El parágrafo hace parte de la cláusula primera de Escritura Pública de contrato de compraventa. Ver especialmente los folios 25-26 del archivo “00Demanda”. 47 Realizado por el arquitecto Vicente Amor Matos C.C. No. 73.075.640 T.P. 08700 20126. Ver archivo digital “02DictamenPericial”.

TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SENTENCIA No. _______/2024 SALA DE DECISIÓN No. 6 Medio de control Contractual Radicado 13001-33-33-00-2016-00856-00 Accionante Demoliciones y Construcciones S.A.S Accionado Centro de Inversiones CISA Decisión Niega pretensiones Página Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 14 le venían impuestas al predio mediante la Escritura pública Nº 137 de diciembre 19 de 2.001, tales como las enunciadas en los puntos 1, 2, 3, 4 y 6, que hacen imposible obtener la correspondiente aprobación para construir cualquier obra civil en ese terreno, incluso la más elemental, que sería hacerle un cerramiento; dado que, al momento en que se realizó la compra-venta del mismo (17 de diciembre de 2.014), ya estaba vigente esa nueva normatividad en materia de redes de distribución y transporte de energía eléctrica.

De acuerdo al plano denominado ”ESQUEMA DE ENTRADA DE LINEAS EN CARTAGENA”, el cual, que como ya fue dicho, hace parte de la Escritura 137 de diciembre 19 de 2.001 de la Notaría Única de Santa Catalina, Bolívar, donde se establece la Servidumbre de Energía Eléctrica,, sobre el lote objeto de controversia, pasaban 2 líneas de 66 kV, una línea de 220 kV y estaba por construirse otra línea de 220 kV, la cual está en funcionamiento actualmente.

Para ilustrar gráficamente las líneas tendidas actualmente sobre el lote adjunto el plano 3, con sus respectivos anchos actuales de servidumbre, de acuerdo a su capacidad de transporte de energía, determinando de esa manera las áreas de afectación que esas servidumbres ejercen sobre el lote”. 82. El demandante también aportó dictamen pericial48, en el que se concluyó: “Tercero: en cuanto a la tercera pregunta debo anunciarle a la señora Juez que las servidumbres de conducción de energía eléctrica y Telecomunicaciones presentan las siguientes características así: Servidumbre de energía eléctrica No.1.

Mediante estructura de torre metálica tiene un ancho de 28mts y posee un área de 889.44 mts2. Servidumbre de energía eléctrica No.2. Mediante estructura de torre metálica tiene un ancho de 28mts y posee un área de 1.268.49 mts2. (…) Servidumbre de energía eléctrica No.3. Mediante estructura de dos postes de concreto tiene un ancho de l5mts y posee un área de 671.08mts2y se encuentra súper expuesta o por encima de la servidumbre No. 2”. 83.

Por otro lado, reposa certificado de tradición y libertad del inmueble con número de matrícula 060-36260, en el cual se inscribe la servidumbre de energía eléctrica plasmada en el contrato de compraventa. 84. De lo anterior se colige: 85. (i) Del contenido de los dictámenes periciales aportados al expediente, no es posible determinar la fecha en la que se constituyeron las otras servidumbres que invoca la parte actora, sin que se tengan elementos para afirmar que se establecieron con anterioridad a la celebración del contrato de compraventa. 86.

(ii) La servidumbre inscrita en el respectivo certificado de tradición y libertad es la misma que se individualizó en el contrato de compraventa, y que el comprador aceptó. 48 Practicado por el perito Raúl Enrique Arroyo Herrera, con C.C. 9.690.256 y T.P. 08700-19352. Ver folios 32-54 y 62-63 archivo digital “00Demanda”. TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SENTENCIA No. _______/2024 SALA DE DECISIÓN No. 6 Medio de control Contractual Radicado 13001-33-33-00-2016-00856-00 Accionante Demoliciones y Construcciones S.A.S Accionado Centro de Inversiones CISA Decisión Niega pretensiones Página Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 15 87.

(iii) No existe medio de convicción del que se desprenda que las otras servidumbres alegadas por la empresa actora, se instalaron antes del negocio jurídico en examen. 88. (iv) En este contexto, no puede concluirse que la actual existencia o no de servidumbres adicionales a la mencionadas en el contrato, sea un vicio oculto que genere la resolución del negocio o predique su incumplimiento, pues no hay elementos para pensar que la venta se hizo con la presencia previa de las otras servidumbres y que CISA las ocultó. 89.

(v) También debe considerarse que el comprador celebró el contrato en calidad de cuerpo cierto, lo que hace suponer que conocía las condiciones físicas del predio, sin que sea admisible en sede judicial, invocar una condición del terreno que consintió al momento de la venta. 90. (vi) Adicionalmente, se realizaron las siguientes estipulaciones contractuales: “PARÁGRAFO- EL PROMITENTE COMPRADOR, manifiesta que conoce y acepta el inmueble objeto, de esta compraventa en el estado y las condiciones en que actualmente se encuentra”49.

“PARÁGRAFO SEGUNDO COMPRADOR (…) declara conocer y aceptar el estado material actual dl inmueble, sus áreas y linderos específicos”50. 91. Y se aprecia en el expediente, acta de febrero de 2015, a través del cual la parte actora recibió a satisfacción del inmueble. 92. De este modo, ha de precisarse que si el comprador conocía las especificaciones del lote, entrega fue cabal, y no se dejaron anotaciones de inconformidad, no tiene elementos el juzgador para emitir una decisión contraria a esa satisfacción que exteriorizó el mismo comprador. 93.

(3) Manifiesta la actora, que: “un globo de terreno de aproximadamente 415 metros se encuentra invadido por particulares con plantaciones que hacen presumir una posesión de aquellos particulares de muchos años anteriores a la firma de la promesa de compra-venta”. 94. El argumento no prospera, por las siguientes razones: 95. No existe prueba que sugiera invasión del terreno antes o durante la celebración del contrato de compraventa de fecha 17 de diciembre de 2014.

En efecto, el único medio cognitivo relacionado con ello y que existe en el expediente, es una frase consignada en el dictamen pericial practicado por el arquitecto Vicente Amor Matos, en la cual dijo: “la presunta invasión a la propiedad hace incierto el establecimiento de parte de ese lindero”51. 96. Nótese que, ni el perito afirma categóricamente que el predio está invadido, pues se refiere al hecho como un supuesto sin grado de certeza.

Lo mismo hace la 49 El parágrafo hace parte de la cláusula primera de la promesa de compraventa. Ver específicamente el folio 94 del archivo “01ContestacionDemanda”. 50 El parágrafo hace parte de la cláusula primera Escritura Pública de contrato de compraventa. Ver especialmente el folio 25 del archivo “00Demanda”. 51 Folio 13, archivo digital “02DictamenPericial”.

Ahora bien, lo que se dejó consignado tanto en la promesa de compraventa como en el contrato, es que el comprador conocía las condiciones del terreno sobre el cual transitaban particulares y que a él le correspondía realizar las acciones legales que procedieren contra estos: “PARAGRAFO CUARTO: EL PROMITENTE COMPRADOR declara y acepta conocer que en la actualidad y sin previa autorización, se viene utilizando parte del lote para el ingreso de vehículos y habitantes del Barrio conocido como Arroz Barato y de lotes alternos, la cual declara conocer desde el momento de la oferta de compra y por consiguiente desde la firma del presente contrato, por lo que será de su resorte, asumir los costos, gastos y acciones IegaIes que estime pertinente para su saneamiento, eximiendo por ende a EL PROMITENTE E 'DEDOR de cualquier responsabilidad y/o reclamación por este concepto”52.

“PARAGRAFO CUARTO: EL COMPRADOR declara y acepta conocer que en la actualidad y sin previa autorización, se viene utilizando parte del lote para el ingreso de vehículos y habitantes del Barrio conocido como Arroz Barato y de lotes alternos, la cual declara conocer desde el momento de la oferta de compra y por consiguiente desde la firma del presente contrato, por lo que será de su resorte, asumir los costos, gastos y acciones IegaIes que estime pertinente para su saneamiento, eximiendo por ende a EL PROMITENTE E 'DEDOR de cualquier responsabilidad y/o reclamación por este concepto”53. 98.

En tal virtud, el alegato resulta ser una mera presunción incapaz de crear convicción al juzgador. Ahora bien, lo que se configura en realidad, es un incumplimiento al onus probandi, principio inspirador del artículo 167 del C.G.P., el cual reza: “incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”. 99.

(4) Aduce la actora que: “en la carta de intención para la propuesta de compra-venta del inmueble, y en la escritura pública se dijo por parte de la demandada-vendedora que sobre el inmueble pesaba una servidumbre aparente no inscrita en instrumentos públicos ni registrados con escritura pública, que era utilizada para ingresar a los barrios Arroz Barato, Henequén y barrios circunvecinos”. 100.

Agregó la empresa, que: “al verificar aquella afirmación y con posterioridad a la entrega, mediante una inspección judicial el demandante-comprador se enteró que la tal servidumbre aparente que hacía parte de la compra-venta del inmueble, era un espacio considerado como vía pública, en virtud a que ese espacio corresponde a la llamada Banca del Ferrocarril, que corresponde a una vía pública inenajenable y que muy a pesar de ello CENTRAL DE INVERSIONES S.A., la dio en venta a un particular, actitud con la cual se empobrece el patrimonio de particular y se enriquece injusta e ilícitamente el Estado Colombiano”. 101.

Dichos argumentos no prosperan, por las siguientes razones: 102. a) Se evidenció que el predio fue comprado en calidad de cuerpo cierto, de manera individualizada, y plenamente identificado por las partes. 103. b) En el dictamen pericial que se practicó a instancias de este Tribunal, si bien se dice que la única forma en la cual puede gozar el comprador de los metros de terreno que adquirió, es incluyendo la franja perteneciente a la vía pública, también es 52 El parágrafo hace parte de la cláusula primera de la promesa de compraventa.

Ver específicamente el folio 91 del archivo “01ContestacionDemanda”. 53 El parágrafo hace parte de la cláusula primera de la Escritura Pública de compraventa. Ver específicamente el folio 26 del archivo “00Demanda”. TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SENTENCIA No. _______/2024 SALA DE DECISIÓN No. 6 Medio de control Contractual Radicado 13001-33-33-00-2016-00856-00 Accionante Demoliciones y Construcciones S.A.S Accionado Centro de Inversiones CISA Decisión Niega pretensiones Página Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 17 cierto que, en esa misma pericia, el arquitecto reconoce que no le es posible establecer los límites que comprende el predio comprado por la parte actora.

Al respecto, dice el profesional que el lote comprado está inmerso en un terreno que lo supera en extensión. 104. Siendo así, la Sala no admite el dicho del perito, cuando afirma que la única manera en la que el comprador puede usar los metros de terreno que compró, es incluyendo la franja de vía pública. 105. Y no se admite, por la simple razón que, al no poder identificar con exactitud el lote materia de litigio, no es dable usar su dicho para afirmar con grado de certeza que, necesariamente, debe usarse la vía pública para obtener todo el lote comprado por la parte actora. 106. c) En la promesa y el contrato de compraventa, también se dejó claro, que el comprador conocía y aceptaba el estado del inmueble cabalmente: “PARÁGRAFO- EL PROMITENTE COMPRADOR, manifiesta que conoce y acepta el inmueble objeto, de esta compraventa en el estado y las condiciones en que actualmente se encuentra”54.

“PARÁGRAFO SEGUNDO COMPRADOR (…) declara conocer y aceptar el estado material actual dl inmueble, sus áreas y linderos específicos”55. 107. Siendo así, si el comprador conocía las condiciones del terreno antes de la compra, no es admisible para este Tribunal, que haya consentido el estado del lote y ahora persiga indemnización a su favor cuando no se ha configurado un vicio oculto, por ser la vía que reprocha, pública. 108.

(5) Afirma la empresa actora que ha pagado el impuesto predial unificado a la Alcaldía de Cartagena. 109. El argumento no prospera por las siguientes razones: 110. a) Sobre la condición de sujeto pasivo que tiene la empresa actora del impuesto predial unificado. 111. La jurisprudencia del Consejo de Estado56 y de la Corte Constitucional, enseña, en sus palabras, que: (i) el impuesto predial constituye un tributo de carácter real que recae sobre los bienes inmuebles ubicados en la respectiva jurisdicción territorial, sin considerar la calidad del tenedor de un derecho real sobre dicho bien;

(ii) el sujeto pasivo del impuesto predial es indeterminado -propietario pleno, poseedor, usufructuario, nudo propietario etc, quien pague el impuesto no puede alegar pago de lo no debido-. 112. En tal virtud, la calidad de sujeto pasivo del impuesto predial no solo la tiene el propietario del Centro de Convenciones o un poseedor en sentido estricto con ánimo 54 El parágrafo hace parte de la cláusula octava de la promesa de compraventa.

Ver específicamente el folio 94 del archivo “01ContestacionDemanda”. 55 El parágrafo hace parte de la cláusula primera Escritura Pública de contrato de compraventa. Ver especialmente el folio 25 del archivo “00Demanda”. 56 Consejo de Estado Sala de lo Contencioso Administrativo Sección Cuarta, sentencia de 27 de marzo de 2014, radicación número 19001- 23-31-000-2010-00005-01(19220), y dictada dentro de proceso promovido por Fernando Yepes Gómez contra el Municipio de Morales – Cauca.

Sobre el tema en mención, se ha pronunciado el máximo órgano de lo contencioso administrativo así: (1) “El sujeto pasivo del impuesto predial es indeterminado (propietario pleno, poseedor, usufructuario, nudo propietario etc, quien pague el impuesto no puede alegar pago de lo no debido)”57; (2) “el artículo 54 de la Ley 1430 de 2010 y su modificatorio, artículo 177 de la Ley 1607 de 2012, le atribuyeron la calidad de sujetos pasivos de impuestos departamentales y municipales a las personas naturales, jurídicas, sociedades de hecho y todas aquellas que incurrieran en el hecho gravado, a través de consorcios, uniones temporales y patrimonios autónomos”58;

(3) “la ley ha gravado los bienes de uso público con el impuesto predial y ha previsto como sujeto pasivo del tributo a los particulares que exploten económicamente dichos bienes”59. 114. De esta manera, resulta claro que la empresa actora sí era sujeto pasivo del impuesto predial unificado que alega, pues pagó ese tributo luego de comprar el bien, manteniendo una relación jurídica con este, que al tenor de las subreglas jurisprudenciales vistas la obligaban al pago. 115. b) Sobre la obligación contractual del comprador en el pago de impuestos. 116.

En la promesa y en la compraventa celebrada entre las partes, se estableció que el pago de impuestos estaría a cargo del comprador a partir de la celebración del negocio jurídico, así: “SEXTA: GASTOS ADMINISTRATIVOS, IMPUESTOS Y CONTRIBUCIONES.- Se conviene expresamente que los impuestos incluido el de valorización y las contribuciones que se lleguen a causar, liquidar o reajustar con posterioridad a la fecha de escrituración del inmueble estarán a cargo exclusivo de EL PROMITENTE COMPRADOR cualquier otro gasto administrativo que se derive de la administración del inmueble como servicios públicos, administraciones, vigilancia, entre otros, será asumido por EL PROMITENTE COMPRADOR a partir de la fecha en que se suscribe el acta de entrega material del inmueble”60.

“SEXTA: IMPUESTOS, TASAS Y CONTRIBUCIONES. - EL VENDEDOR declara que el inmueble objeto de este contrato se encuentra a paz y salvo por concepto de Impuesto, tasas, contribuciones y valorizaciones, del orden nacional, departamental, municipal o distrital, causados y liquidados hasta la fecha de esta escritura. Se conviene expresamente que los impuestos, tasas y contribuciones y valorizaciones que se causen, liquiden o reajusten con posterioridad a la fecha de esta escritura de compraventa, estarán a cargo exclusivo de EL COMPRADOR”61. 57 Consejo de Estado Sala de lo Contencioso Administrativo Sección Cuarta, sentencia de 27 de marzo de 2014, radicación número 19001- 23-31-000-2010-00005-01(19220), y dictada dentro de proceso promovido por Fernando Yepes Gómez contra el Municipio de Morales – Cauca. 58 Consejo de Estado Sala de lo Contencioso Administrativo Sección Cuarta, sentencia de 9 de marzo de 2017, radicada con el número 50001-23-31-000-2008-00416-02(19243), y emitida dentro de proceso promovido por el Departamento del Meta contra el Municipio de Villavicencio. 59 Sala de lo Contencioso Administrativo Sección Cuarta, sentencia de 25 de mayo de 2017, radicación número 44001-23-31-003-2011- 00192-01(21973), dictada dentro de proceso promovido por Diego Quiñones Cruz contra el Municipio de Maicao. 60 La cláusula está en la promesa de compraventa.

Ver específicamente el folio 93 del archivo “01ContestacionDemanda”. 61 La cláusula está en la Escritura Pública de compraventa. Ver específicamente el folio 28 del archivo “00Demanda”. TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SENTENCIA No. _______/2024 SALA DE DECISIÓN No. 6 Medio de control Contractual Radicado 13001-33-33-00-2016-00856-00 Accionante Demoliciones y Construcciones S.A.S Accionado Centro de Inversiones CISA Decisión Niega pretensiones Página Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 19 117.

También de estipuló en la compraventa, que al comprador le correspondían asumir “los valores que liquiden las empresas de servicios públicos, por concepto de reajustes en los derechos de los respectivos servicios, con posterioridad al presente contrato. así como los impuestos tasas, contribuciones y gravámenes los inmuebles decreten o liquiden la Nación y/o este Municipio”62. 118.

En este panorama, claro es que, así como la ley y la jurisprudencia radican el deber de pago del impuesto predial en la parte actora, lo mismo fue reconocido contractualmente por esta y la entidad demandada; por tanto, no es dable que se invoque la cancelación del tributo como razón para predicar resolución del contrato o incumplimiento de este. 119.

Por las mismas razones, no prospera el alegato referido al pago de estampilla que dice la actora realizó a la Gobernación de Bolívar. 120. (6) Tampoco, es de recibo el argumento relativo al pago de derechos de escrituración en notaría, pues se pactó en la promesa de compraventa, que estos estarían a cargo del comprador: “SEPTIMA: GASTOS. - Los gastos notariales, de beneficencia, tesorería y registro de la escritura pública mediante la cual se perfeccione la compraventa prometida, serán pagados por EL PROMITENTE COMPRADOR”63. 121.

De igual modo no prospera el alegato referido a los gastos de cerramiento y expulsión de ocupantes del inmueble, pues la misma parte actora confiesa que el contrato se estipuló que el comprador los asumiría. 122. (7) Alega actora que: a) contrató los servicios de celaduría con una reconocida empresa, que le ha generado erogaciones dinerarias; b) contrató los servicios de un arquitecto quien hizo un levantamiento topográfico y diseñó planos del inmueble; c) para la adquisición del inmueble prestó $450.000.000 al Banco de Colombia, y además tuvo otros gastos de construcción y documentales; d) pagó avalúo comercial realizado por un arquitecto; e) canceló la suma de $1.200.000 por concepto de estudio jurídico de los títulos; y f) pago por un peritazgo para determinar que los metros que realmente tiene el inmueble no corresponden a los mencionados en el contrato. 123.

El alegato no prospera por las siguientes razones: 124. No aparece en las cláusulas del contrato de compraventa, una que le asigne al vendedor la obligación de costear los mencionados gastos o restituírselos al comprador sin que medie justa causa o incumplimiento imputable a dicho vendedor. 125. En este caso no se ha demostrado incumplimiento del vendedor, y ni siquiera la obligación de cubrirle esas sumas al comprador, y tampoco se dan requisitos para que este sea compensado o indemnizado. 126.

(8) Sobre el incumplimiento al deber probatorio por la parte demandante. 62 Escritura Pública de compraventa. Ver específicamente el folio 29 del archivo “00Demanda”. 63 La cláusula está en la promesa de compraventa. Ver específicamente el folio 93 del archivo “01ContestacionDemanda”. TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SENTENCIA No. _______/2024 SALA DE DECISIÓN No. 6 Medio de control Contractual Radicado 13001-33-33-00-2016-00856-00 Accionante Demoliciones y Construcciones S.A.S Accionado Centro de Inversiones CISA Decisión Niega pretensiones Página Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 20 127.

La falta de prueba de los cargos planteados en el escrito de demanda, conduce a negar las pretensiones. A propósito, el artículo 167 del C.G.P. reza que: “incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”. 128. La redacción de la norma, mantiene congruencia con el denominado “onus probandi” u “onus probando”, principio de la carga de la prueba, a partir del cual, las partes deben acreditar los supuestos que alegan dentro del proceso judicial. 129.

Es preciso recordar entonces que la carga de la prueba ha sido definida por el Consejo de Estado, como “una regla de juicio, que le indica a las partes, la responsabilidad que tienen para que los hechos que sirven de sustento a las pretensiones o a la defensa, resulten probados; en este sentido, en relación con los intereses de la demandante, debe anotarse que quien presenta el libelo demandatorio sabe de antemano cuáles hechos le interesa que aparezcan demostrados en el proceso y, por tanto, conoce de la necesidad de que así sea, más aún tratándose del sustento mismo de la demanda y de los derechos que solicita sean reconocidos”64. 130.

También es preciso recordar lo que ha dicho la jurisprudencia, relativo a que: “en procesos contenciosos o controversiales como el presente, el juez no puede adoptar decisiones que no estén fundadas en las pruebas debidamente allegadas al proceso, ni le corresponde descargar a las partes de sus deberes probatorios”65. 131. Al respecto señaló la Corte Constitucional que: “el sujeto procesal que soporta la carga, está en el campo de la libertad para cumplir o no con ella, de modo que si no lo hace no está constreñido para que se allane a cumplirla, por lo cual el no asumirla no dará lugar propiamente una sanción sino a las consecuencias jurídicas propias de su inactividad, que pueden repercutir también desfavorablemente sobre los derechos sustanciales que en el proceso se ventilan”66. 132.

Y a su turno, el Consejo de Estado dijo67: “no probar es carecer del derecho, pues de poco sirve ser titular de una determinada relación jurídica u ostentar una precisa calidad de tal orden, si en caso de que se pretenda desconocer o discutir o sea necesario evidenciarla, no estamos en capacidad de acreditar esa titularidad ante quien nos la requiere, en cuestiones públicas o privadas”. 133.

(9) Sobre la buena fe de la entidad accionada. 134. Según el Consejo de Estado: “la buena fe contractual no consiste en creencias o convicciones de haber actuado o estar actuando bien, es decir no es una buena fe subjetiva, sino que estriba en un comportamiento real y efectivamente ajustado al ordenamiento y al contrato y por consiguiente ella (…) consiste fundamentalmente en respetar en su esencia lo pactado”68. 135.

En tal virtud, la conducta de la demandada se ajustó a la buena fe, en tanto no se advierte que haya faltado a lo pactado ni un ánimo deshonesto que vaya en contra los intereses contractuales. 64 Sala de lo contencioso administrativo sección tercera subsección C, sentencia de 2015, radicado 05001-23-26-000-1994-02376-01(18048). Actora Angelica Muñoz Monsalve y demandado Empresas Varias De Medellín. En este punto, encontramos pronunciamiento de la H. Corte Constitucional que concuerda con el del H. Consejo de Estado.

A propósito, manifestó el alto tribunal constitucional que “De todas formas, aunque la facultad oficiosa del juez administrativo para decretar pruebas sirve como medio de búsqueda de la verdad real y esclarecimiento de los hechos, no se puede pretender que se haga uso de éste poder para suplir una exacerbada negligencia de los apoderados respecto de los medios probatorios”. 65 Ibidem. 66 C-203 de 2011. 67 Sala de lo contencioso administrativo Sección Tercera Subsección B, sentencia de 29 de octubre de 2012, radicado 13001-23-31-000- 1992-08522-01(21429).

Actor Sociedad Construcciones Lety Ltda. Demandado Ecopetrol. 68 Sala de lo Contencioso Administrativo Sección Tercera Subsección, sentencia de 19 de noviembre de 2012, radicado 25000-23-26-000- 1998-00324-01(22043), dictada dentro de proceso promovido por Endesa de Colombia S.A. y Otros contra la Nación - Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Nación - Ministerio de Minas y Energía. TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SENTENCIA No. _______/2024 SALA DE DECISIÓN No. 6 Medio de control Contractual Radicado 13001-33-33-00-2016-00856-00 Accionante Demoliciones y Construcciones S.A.S Accionado Centro de Inversiones CISA Decisión Niega pretensiones Página Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 21 5.7.

De la condena en costas 136. Según el inciso primero del artículo 188 del CPACA, salvo en los procesos en que se ventile un interés público, la sentencia dispondrá sobre la condena en costas, cuya liquidación y ejecución se regirán por las normas del ordenamiento procesal civil. 137. En concordancia con lo anterior, los numerales 1 y 8 del artículo 365 del CGP, consagran la condena en costas para la parte vencida y a quien se haya resuelto desfavorablemente la apelación, siempre y cuando se demuestre la causación de aquellas. 138.

Sumado a ello, la Ley 2080 de 202169 adicionó un segundo inciso al artículo 188 del CPACA, en el cual fijó otro supuesto de condena en costas contra la parte actora que instaure demanda con manifiesta carencia de fundamento legal. 139. Pues bien, de las citadas reglas, en este caso aplica la contenida en el artículo 365.1 del CGP y se condenará a la parte accionante por ser la vencida, sobre todo al encontrarse causadas ya que el demandante se vio en la necesidad de contratar abogado para que lo representara judicialmente en el proceso -artículo 365.8 del CGP-.

VI.– DECISIÓN 140. En mérito de lo expuesto, la Sala de Decisión No. 6 del Tribunal Administrativo de Bolívar, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley.

RESUELVE

PRIMERO: NEGAR las pretensiones de la demanda de la referencia, de conformidad con las razones expuestas en la parte motiva de esta sentencia.

SEGUNDO: Condenar en costas a la parte demandante, las cuales deben liquidarse por la Secretaría.

TERCERO: Ejecutoriada esta providencia, ARCHIVAR el expediente, previas las anotaciones del caso.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Constancia: El proyecto de esta providencia fue estudiado y aprobado por la Sala No. 6 de la fecha. 69 Artículo 47.