Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 1 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA Cartagena de Indias D. T. y C, veintiuno (21) de septiembre de dos mil veintidós (2022). I. IDENTIFICACIÓN DEL PROCESO, RADICACIÓN Y PARTES INTERVINIENTES Medio de control Controversias contractuales Radicado 13-001-33-33-012-2014-00195-01 Demandante Colegio Mayor de Bolívar Demandado Jorge Amador Navarro Magistrado Ponente Edgar Alexi Vásquez Contreras Tema Incumplimiento contractual II.- PRONUNCIAMIENTO Procede la Sala a decidir el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia proferida el 18 de septiembre de 2015, mediante la cual el Juzgado Doce Administrativo del Circuito de Cartagena accedió parcialmente las pretensiones de la demanda en el proceso de la referencia. III.- ANTECEDENTES
3.1. LA DEMANDA (fs. 1 - 5). a). Pretensiones. La parte demandante, mediante apoderado judicial, formuló demanda en ejercicio del medio de control de controversias contractuales en la que formuló las siguientes pretensiones: “1. Se declare el incumplimiento del contrato por el no pago de los cánones de arrendamiento pactados, a partir del mes de febrero de 2007 hasta el mes de diciembre de 2013. 2.
Se declare terminado el contrato de arrendamiento de local comercial, celebrado el día 2 de febrero de 1995 entre el Colegio Mayor de Bolívar como arrendador y Jorge Amado Navarro como arrendatario, por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento pactados, a parir del mes de febrero de 2007 hasta el mes de diciembre de 2013. 3.
Se condene al demandado Jorge Amador Navarro a restituir al demandante Colegio Mayor de Bolívar, el local o Kiosko construido en el patío del Colegio Mayor de Bolivar en la calle de la factoría No. 34 – 29 en la ciudad de Cartagena. 4. Que se condene al arrendatario al pago de los cánones vencidos con sus respectivos intereses moratorios.
Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 2 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA 5. Que no se escuche al demandado Jorge Amador Navarro durante el trascurso del proceso mientras no consignen la totalidad de los valores de los cánones adeudados correspondientes a los meses de febrero de 2007 hasta el mes de diciembre de 2013. 6.
Que se exija al demandado la suma de quinientos mil pesos ($ 500.000), suma que según la cláusula décimo cuarta del contrato de arrendamiento se hará exigible con la sola presentación de la demanda por la violación total o parcial del mismo. 7. Se condene al demandado al pago de las costas y gastos que se originen en el presente proceso”. b).
Hechos. Para sustentar sus pretensiones la parte demandante afirmó, en resumen, lo siguiente: El 2 de febrero de 1995 la Institución Tecnológica Colegio Mayor de Bolívar suscribió con el señor Jorge Amador Navarro un contrato de arrendamiento de local comercial, cuyo objeto fue el arriendo del kiosko ubicado en el patio de dicho colegio.
El contrato se celebró por el tiempo de los periodos académicos contados a partir del 2 de febrero de 1995, por una suma de ciento cuarenta mil pesos ($ 140.000), que debían ser cancelado los primeros cinco días de cada mes. Y, además, se estableció que el arrendatario entregaría mensualmente y sin costo al colegio dos canastas de gaseosas y productos de la cafetería equivalente a diez mil pesos mensuales ($ 10.000) con destino a la atención de reuniones de la Institución. El 18 de enero de 2007 se suscribió un otro sí al contrato principal y aumentó el canon de arrendamiento por la suma de quinientos mil pesos mensuales ($ 500.000).
El demandado ha incumplido con la obligación de cancelar el valor del canon de arrendamiento desde el año 2007, adeudando la suma de $ 20.992.000, y tampoco hizo entrega de los productos de la cafetería. El 17 de mayo de 2013 presentó demanda de restitución de bien inmueble arrendado contra el arrendatario, la cual correspondió al Juzgado Primero Civil de Restitución de Tierras, quien rechazó la demanda por falta de jurisdicción. Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 3 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA c. Fundamento de derecho.
Adujo el demandante que existe un incumplimiento contractual por parte del arrendatario, porque este ha incumplido con el pago completo de los cánones de arrendamiento, y por ello proceso la restitución del bien inmueble junto con las sumas de dinero adeudadas. 3.2. Contestación de la demanda (fs. 59 – 77) El Juzgado de primera instancia tuvo por no contestada la demanda porque la parte demandada no cumplió con la obligación de consignar a órdenes del juzgado el valor total de los cánones adeudados o de aportar el recibo de pago expedido por el arrendador donde constara el pago de los últimos tres meses de arriendo. 3.3.
Sentencia apelada (fs. 63 - 75). El Juzgado Doce Administrativo del Circuito de Cartagena accedió a las pretensiones de la demanda mediante sentencia de 18 de septiembre de 2015, así: “Primero: Declarar el incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre la Institución Tecnología Colegio Mayor de Bolívar y el señor Jorge Amador Navarro de facha 2 de febrero de 1995, por las razones expuestas en el presente proveído.
Segundo: Declarar la terminación por vía judicial del contrato de arrendamiento celebrado entre la Institución Tecnología Colegio Mayor de Bolívar y el señor Jorge Amador Navarro de facha 2 de febrero de 1995. Tercero: Ordenar la restitución del inmueble dado en arrendamiento local o kiosko construido en el patio del Colegio Mayor de Bolívar situado en la calle de la Factoría No. 34-29 de la ciudad de Cartagena cuya entrega deberá realizarse dentro de los tres (3) días siguientes a la ejecutoria de la presente sentencia debidamente desocupado.
Cuarto: De no cumplirse lo anterior, decrétese el lanzamiento del arrendatario Jorge Amador Navarro respeto del inmueble ya citado. Para la práctica de la diligencia de restitución y lanzamiento se comisiona al señor Inspector de la zona correspondiente. Líbrese el despacho comisorio con los insertos del caso, una vez verificado el incumplimiento de la orden judicial, lo cual se entenderá satisfecho con la simple manifestación verbal o por escrito de la parte demandante en ese sentido; para la plena identificación del inmueble a restituir anéxesele copia de la demanda de restitución incoada, del contrato de arrendamiento respectivo, y de la presente providencia. Prevéngase a la parte actora a quien le corresponde prestar la colaboración necesaria para cumplir con la diligencia ordenada.
Quinto: Condenar al demandado al pago de los cánones adeudados por cuantía de veinte y nueve millones novecientos noventa y dos mil pesos M/Cte ($ 29.992.000.oo) más los intereses comerciales moratorios establecidos en el artículo 884 del Código de Comercio, es decir, una y media veces el bancario corriente, aplicables a cada canon de arrendamiento o sado pendiente Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 4 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA calculados desde el sexto día de cada mes hasta el momento de su pago.
Para el cálculo de tal liquidación se tomarán en cuenta los diferentes abonos o pagos que haya realizado el demandado. Sexto: Condenar al demandado al pago de la suma de quinientos mil pesos ($ 50.000) al tenor de lo señalado en la cláusula décima cuarta del contrato que se declara incumplido. Séptimo: Condenar en costas (expensas) a la parte vencida en tanto aparezcan causadas en el proceso y en agencias en derecho por el equivalente al 5% del valor de la cuantía estimada en la demanda.
Su liquidación se efectuará por Secretaría. Octavo: Reconocer personería al doctor Jorge Hernán Pineda Guerra, quien se identifica con la C.C. 1.047.438.532 y T.P. 247.327 del C.S.J., como apoderado de la parte demandante. Noveno: Ejecutoriada la presente providencia, archívese el expediente, previas las desanotaciones en el sistema de justicia XXI.
Para sustentar sus decisiones señaló el juzgado, en resumen, que mediante providencia de 2 de julio de 2015 citó a las partes a la audiencia de que trata el artículo 430 del C.P.C. No obstante, la misma no pudo llevarse a cabo por motivos de fuerza mayor, y en vista de que no hubo oposición dentro del proceso, procedió a dictar sentencia y sostuvo lo siguiente: El C.P.A.C.A. no regula el trámite del proceso de restitución de bien inmueble arrendado, por ello se debe acudir al proceso verbal consagrado en el artículo 408 del C.P.C., por remisión expresa del artículo 306 del C.P.A.C.A. En el contrato suscrito por las partes se estableció que la mora en el pago de los cánones de arrendamiento daría lugar a la terminación del mismo y la restitución del bien inmueble y, además, se pactó que el arrendatario renunciaba a requerimientos para la constitución en mora.
El arrendatario dejó de cancelar los cánones de arrendamiento desde el mes de febrero de 2007 a diciembre de 2013, y no hubo oposición de la deuda. Y, las consignaciones allegadas al proceso no fueron realizada a la cuenta pactada en el contrato y no corresponden al valor allí pactado. Por lo anterior, declaró el incumplimiento del contrato, la terminación judicial del mismo, el pago de los cánones de arrendamiento dejados de cancelar, los intereses moratorios y la multa estipulada en el contrato. 3.4.
Recurso de apelación (fs. 78 - 95). - La parte accionante apeló la sentencia de primera instancia aduciendo, en resumen, que sí se opuso a la demanda, pues contestó la misma y aportó los Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 5 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA volantes de consignación del pago de los últimos tres meses de arriendo, tal como lo exige el artículo 424 del C.P.C. por ello, el A-quo no debió prescindir de la audiencia establecida en el artículo 430 del C.P.C., pues en dicha audiencia podían presentar documentos y testigos, y al no realizarse se violó su derecho de defensa. - Suscribió con el arrendador un otro sí al contrato inicial, donde establecieron un nuevo valor del canon de arrendamiento por la suma de $ 500.00, pero en dicho documento se estableció que tendría vigencia a partir de la suscripción del acta de inicio, la cual nunca se suscribió y por ello lo allí establecido nunca rigió. - La entidad demandante ha recibido y aceptado las sumas de dinero canceladas por concepto de canon de arrendamiento sin manifestar inconformidad a los supuestos pagos incompletos, lo que configura la purga o allanamiento a la mora. - La cuenta bancaria señalada en el otor sí no existe y por ello realizaba las consignaciones en el Banco Davivienda a nombre de la entidad demandante.
Adujo que para que la entidad bancaria recibiera el pago de las sumas de dinero, un funcionario de la Institución sellaba los volantes de consignación. - De conformidad con la sentencia T – 118/12 de la Corte Constitucional se debe eximir al demandado de la aplicación de los numerales 2º y 3º y del parágrafo 2º del artículo 424 del C.P.C., en los eventos en que exista duda sobre la existencia del contrato, como ocurre en el presente caso, pues en la cláusula segunda del contrato se pactó la prórroga automática del mismo, lo cual es improcedente en los contratos estatales.
Por ello, el contrato adicional suscrito no tiene validez. Resaltó que sí cumplió con las obligaciones contractuales, puesto que canceló los cánones de arrendamiento dentro del periodo contractual, y si bien no hizo entrega de los productos de cafetería, ello se debió a que la Institución no los requirió. - Alegó que se configuró la caducidad del medio de control de controversias contractuales, porque el contrato fue suscrito el 2 de febrero de 1995 y su vigencia se pactó por la duración del período académico, y si bien se pactó una cláusula de prorroga automática del contrato, la misma era improcedente.
Por ello, la demanda debió presentarse dentro de los dos años siguientes de la terminación del periodo académico del año 1995. - Por último, adujo que de manera errada el juez de primera instancia tramitó la demanda de conformidad con el procedimiento abreviado establecido en el artículo 414 del C.P.C., pero la misma debió tramitarse con el procedimiento Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 6 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA ordinario del CPACA, pues solo debe remitirse al C.P.C. en lo no regulado por el C.P.A.C.A. 3.5.
Actuación procesal en segunda instancia. Mediante auto de 25 de febrero de 2016 se admitió el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada (f. 19 del cuaderno de segunda instancia), y por providencia de 15 de septiembre de 2016 se corrió traslado a las partes para que presentaran alegatos de conclusión y al Ministerio Público para que emitiera concepto de fondo (f. 43 del cuaderno de segunda instancia). - La parte demandante reiteró en sus alegatos, en resumen, lo manifestado en la demanda.
Adujo que el demandado canceló de manera incompleta y tardía el valor de los cánones de arrendamiento desde el año 2007 hasta el año 2013, adeudando la suma de $ 20.992.000, por lo que se configura el incumplimiento del contrato y hay lugar a declarar la terminación del mismo. Si en gracia de discusión se aceptara que el contrato de arrendamiento concluyó a finales del año 1995, lo cierto es que el arrendatario nunca restituyó el bien inmueble, y en el tiempo en que alega que no existe vinculo contractual continuó percibiendo beneficios del bien inmueble, prestando los servicios de cafetería y cancelado, aunque de manera incompleta, los cánones de arrendamiento (fs. 51 – 56 del cuaderno de segunda instancia). - La parte demandada reiteró en sus alegatos de conclusión lo manifestado en el recurso de apelación (fs. 75 - 77 del cuaderno de segunda instancia). - El Agente del Ministerio Público no rindió concepto.
IV. CONTROL DE LEGALIDAD Agotadas las etapas procesales propias de la instancia, sin que se adviertan motivos de nulidad que puedan invalidar total o parcialmente lo actuado, procede el Tribunal a realizar el estudio de las diversas piezas del expediente para adoptar en segunda instancia la decisión que en derecho corresponda. V.- CONSIDERACIONES 5.1.
Competencia Es competente esta Corporación para conocer el recurso de apelación contra la sentencia proferida en primera instancia por el Juez Octavo Administrativo del Circuito de Cartagena, por virtud del artículo 153 del CPACA, que dispone que los Tribunales Administrativos conocen en segunda instancia de las apelaciones de las sentencias dictadas en primera instancia por los jueces administrativos.
Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 7 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA 5.2. Problema jurídico La Sala deberá determinar si la parte demandada incumplió o no con las obligaciones contractuales establecidas en el contrato de arrendamiento suscrito el 2 de febrero de 1995 y en el contrato otro sí suscrito el 18 de enero de 2007.
Para ello se deberá determinar si (i) se pactó o no prórroga del contrato y si la misma es nula y (ii) si tiene o no efectos jurídicos el otro sí suscrito el 2 de febrero de 1995, por medio del cual se aumentó el valor del canon de arrendamiento. Previo a ello, se deberá determinar (i) si se configuró o no la caducidad del medio de control y (ii) si hubo violación del derecho al debido proceso al tramitarse el presente asunto con el procedimiento estipulado en el artículo4141 del C.P.C. y por prescindir de la audiencia inicial de que trata el artículo 430 del C.P.C. 5.3 Tesis del Tribunal.
En el presente caso se advierte en el contrato de arrendamiento se estipularon cláusulas de prórroga automática del contrato, así como la de renovación del contrato, las cuales resultan compatibles con el contrato de arrendamiento, en vista de que no existe disposición alguna en el Estatuto de Contratación que prohíba su estipulación, además, no viola ningún principio de la contratación estatal.
Como el contrato estaba vigente al momento de la presentación de la demanda, se infiere que no se configuró la caducidad del medio de control. No se configuró violación del derecho al debido proceso, pues al presente asunto se debió impartir el procedimiento abreviado del C.P.C. hoy C.G.P. Por último, no se configuró el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, pues el aumento del canon de arrendamiento acordado en el otrosí suscrito el 18 de enero de 2017 solo empezaba a regir a partir de la fecha de suscripción del acta de inicio, la cual no se suscribió. Por lo anterior, la Sala revocará la sentencia de primera instancia y denegará las pretensiones de la demanda. 5.4.
Marco normativo y jurisprudencial. 5.4.1. Sobre el procedimiento aplicable a los procesos de restitución de bien inmueble arrendado cuyo origen es un contrato estatal. El Consejo de Estado ha señalado que cuando se solicite la declaratoria de incumplimiento del contrato de arrendamiento, la terminación del mismo y la Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 8 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA restitución del inmueble arrendado, la controversia debe ventilarse por el procedimiento abreviado, regulado en los artículos 408 y 424 del Código de Procedimiento Civil, dada la naturaleza de la acción, la celeridad para la obtención del fin en ella perseguido y ante la falta de regulación de un trámite especial a seguir a propósito de la misma.1 Sobre el tema enunciado la referida Corporación precisó lo siguiente2: “En esta misma línea, ante pretensiones similares a las de este proceso y al amparo de la doctrina, la Sala acogió sin reservas que cualquier causa que pueda llevar a pedir la restitución de la tenencia del inmueble arrendado (verbigracia indebida destinación, venta del bien, necesidad de ocuparlo, expiración del plazo e incumplimiento en pago de cánones, entre otras) y el reconocimiento de las indemnizaciones a que haya lugar (artículo 408 No. 9 del C. de P. Civil), debe ser tramitada siguiendo el proceso abreviado; al respecto señaló: “La Sala considera que las pretensiones expuestas en la demanda son propias de un proceso de restitución de inmueble arrendado cuyo trámite, de acuerdo con el art. 408 del C.P.C., es el procedimiento abreviado.
En efecto, en la demanda se pidió la declaratoria de terminación del contrato de arrendamiento No. 008 del 2 de febrero de 1.996 y la consecuente restitución del inmueble arrendado. “En relación con la posibilidad de solicitar la terminación del contrato de arrendamiento a través de un proceso de restitución de inmueble arrendado, el profesor Hernán Fabio López ha afirmado lo siguiente: “Tratándose de controversias atinentes a la restitución de la tenencia por arrendamiento, cualquiera que fuere la causa, siempre se aplica el proceso declarativo abreviado, cuya competencia y modalidades están previstas en los artículos 20, numeral 7, 23 numeral 10, 408 numeral 9 y 424 del C de P.C., por las siguientes razones: “En suma, todo proceso de restitución de tenencia por arrendamiento, o lo que es lo mismo, de lanzamiento, debe ser tramitado como abreviado y siguiendo los cauces del art. 424 del C. de P.C.”3 “La Sala acoge la interpretación mencionada y, por lo tanto, considera que las pretensiones de terminación del contrato y la consecuente restitución del inmueble, son pretensiones propias del proceso de restitución de inmueble arrendado cuyo trámite, de acuerdo con el C.P.C., es el abreviado…” 4 Sin embargo, lo anterior no significa que el proceso abreviado pueda 1 Ver sentencia proferida el 29 de agosto de 2007 por el Consejo de Estado - Sala de lo Contencioso Administrativo - Sección Tercera – dentro del proceso radicado con el No. Radicación número: 76001-23-31-000-2001-01470-01(33410). 2 Ibidem. 3 Cita del texto transcrito: “LOPEZ BLANCO, Hernán Fabio, “Procedimiento Civil, Parte especial”, (Bogotá – 2004), Editorial Dupré, pág. 182.” 4 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Sentencia de 30 de noviembre de 2006, Exp. 25.096, C.P. Alier E. Hernández Enríquez.
Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 9 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA convertirse en un mero juicio para obtener el recaudo de cánones en mora, lo que es viable a través de los procesos ejecutivos, toda vez que su finalidad es la restitución del bien, tal y como lo ha puntualizado esta Sala: “…Advierte la sala que el proceso de restitución de inmueble, objeto de la litis, no tiene como finalidad obtener el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, los cuales podrían hacerse efectivos a través de un proceso ejecutivo independiente; tal como lo advirtió el Tribunal, puesto que de conformidad con lo prescrito por el artículo 408, numeral 9 del C. de P. C., la finalidad del referido proceso es la “restitución del inmueble arrendado y el reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar”; entendida la indemnización como el reconocimiento de los perjuicios causados al arrendador, por el incumplimiento del contrato por parte de su arrendatario, pero, en todo caso, dichos perjuicios deberán ser solicitados en la demanda, lo cual no ocurrió en el presente asunto, por cuanto la única pretensión formulada fue la de restitución del inmueble arrendado…”5 En este orden de ideas, de la lectura de las súplicas de la demanda se aprecia que la acción incoada es la indicada y el procedimiento elegido por el actor y tramitado por el a quo el que corresponde para lograr la restitución del bien inmueble arrendado; por tanto, en esta revisión, descarta la Sala una indebida escogencia de la acción o de acumulación de pretensiones, así como un trámite inadecuado”.
La misma Corporación señaló al decidir una acción de tutela que “los contratos estatales de arrendamiento de bienes inmuebles están sometidos al régimen de derecho privado previsto en los Códigos Civil y/o de Comercio por expresa remisión del artículo 13 de la Ley 80 de 1993, excepto en los aspectos específicamente reguladas por en esa norma y ii) que es la jurisdicción de lo contencioso administrativo la competente para resolver las controversias contractuales producidas en los contratos estatales (artículo 75 ibídem), sin embargo, iii) el trámite procesal aplicable a la restitución de un inmueble arrendado objeto de un contrato estatal no está definido en la ley ni en la jurisprudencia”. 6 Por su parte, la Corte Constitucional en el auto 312/21, al dirimir un conflicto de competencia entre jurisdicciones, señaló que “la competencia judicial para conocer de litigios que pretendan la declaratoria de incumplimiento de un contrato de arrendamiento celebrado por una entidad pública y, como consecuencia de ello, la restitución del inmueble dado en arriendo, corresponde a la jurisdicción contencioso administrativa, de acuerdo con el numeral 2º del artículo 104 de la Ley 1437/11.
Y señaló que “aunque el 5 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Sentencia de 4 de diciembre de 2006, Exp. 24.994, C.P. Mauricio Fajardo Gómez. 6 Ver providencia proferida el 7 de marzo de 2019 por el Consejo de Estado - Sala de lo Contencioso Administrativo - Sección Tercera - Subsección C, dentro del proceso radicado con el No. Radicación número: 54001-23-33-000-2018-00343-01(AC) Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 10 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA legislador no haya detallado en la Ley 1437 de 2011 todo el procedimiento que concierne a las pretensiones que versen sobre restitución de inmueble, esa situación no justifica el desconocimiento de la competencia de los jueces administrativos y mucho menos supone la ausencia de una norma procesal aplicable, pues para ello el legislador habilitó que los jueces administrativos puedan aplicar, de manera subsidiaria, los procedimientos del Código General del Proceso en los precisos términos del artículo 1 de dicha codificación, esto es, cuando en el curso del proceso encuentren que una situación procesal relacionada con la restitución del inmueble no esté regulada expresamente en la Ley 1437 de 2011”. 5.4.2.
Régimen jurídico aplicable al contrato de arrendamiento celebrado entre una entidad del estado y un particular. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley 80/93, son contratos estatales todos los actos jurídicos generadores de obligaciones que celebren las entidades a que se refiere ese mismo estatuto, previstos en el derecho privado o en disposiciones especiales, o derivados del ejercicio de la autonomía de la voluntad.
Asimismo, el artículo 13 de esta ley dispone que los contratos que celebren las entidades a las que se refiere el artículo 2º de esa norma, entre las cuales se cuenta la entidad demandada, se regirán por las disposiciones comerciales y civiles pertinentes, salvo en las materias particularmente reguladas por esta ley. El artículo 1973 del Código Civil define el contrato de arrendamiento como aquel en el que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
De esta definición se desprende que son elementos esenciales del contrato de arrendamiento de bienes (i) la concesión del goce o uso de un bien; (ii) el precio que se paga por el uso o goce del bien; y (iii) el consentimiento de las partes. El artículo 13 de la Ley 80/93 establece que las disposiciones civiles y comerciales serán aplicables siempre y cuando no exista regulación especial en aquel Estatuto, lo que conlleva a encontrar ciertos casos en los que se excluye la mencionada integración normativa.
Los artículos 39 y 41 ibidem al regular lo concerniente a la forma y perfeccionamiento de los negocios jurídicos celebrados por las entidades estatales, exige la formalidad del escrito. En esa medida, el contrato de arrendamiento estatal se erige como un contrato solemne, que requiere que se Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 11 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA eleve a escrito para que se entienda perfeccionado, de modo que, como lo ha precisado el Consejo de Estado: “constituyen casos típicos de excepción a la integración normativa del régimen de contratación, los procedimientos de formación del contrato estatal y la formalidad escrita del mismo, puesto que en esos asuntos existen reglas legales específicas de acuerdo con la Ley 80 de 1993, contrarias a las disposiciones del derecho [de la contratación entre particulares] en las que se pregona como principio general la libertad de las formas de negociación en la etapa precontractual y el consenso de voluntades como fuente suficiente para dar lugar a la existencia de un contrato mercantil”7.
(Negrillas y subrayas puestas por la Sala). 5.4.3. Sobre el cumplimiento de las obligaciones contractuales. El artículo 1602 del Código Civil, establece que el contrato se constituye en ley las partes. El artículo 1609 ibídem establece que en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.
Por lo anterior, para invocar la declaratoria de incumplimiento parcial o total, las partes deben acreditar que satisfizo todas sus obligaciones contractuales, en la forma y tiempo pactados en el centrado, tal como lo ha señaló el Consejo de Estado en sentencia del 30 de julio de 2015, proferida dentro del proceso radicado con el No. 25000-23-26-000-2001-02044-02(33925), así: “18.
En los contratos bilaterales y conmutativos -como son comúnmente los celebrados por la administración-, teniendo en cuenta la correlación de las obligaciones surgidas del contrato y la simetría o equilibrio de prestaciones e intereses que debe guardar y preservarse (arts. 1494, 1495, 1530 y ss. 1551 y ss. Código Civil), la parte que pretende exigir la responsabilidad del otro por una conducta alejada del contenido del título obligacional debe demostrar que, habiendo cumplido por su parte las obligaciones del contrato, su co- contratante no cumplió con las suyas, así como los perjuicios que haya podido sufrir. 19.
Quiere decir lo anterior que el éxito de la acción de controversias contractuales de que trata el artículo 87 del C.C.A. cuando se pretende obtener la declaratoria de incumplimiento del contrato y la condena en perjuicios presupone que la parte que la ejerce acredite en el proceso haber cumplido o estado presto a cumplir sus obligaciones; o lo que es igual, para abrir paso a pretensiones en ese sentido la parte que las invoca debe probar que satisfizo las obligaciones que le incumben o se allanó a hacerlo, para demostrar que la otra parte está en un incumplimiento de las obligaciones a su cargo, que éstas son exigibles y que, por tanto, se encuentra en mora para su pago.. 7 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección A, Consejero Ponente: Hernán Andrade Rincón (E), sentencia del 29 de octubre de 2014, expediente No. 29851, radicación No. 250002326000200101477 01, actor: Galería Cano S.A. y otros, demandado: Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil.
Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 12 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA 20. La Sala reitera que esa carga de la prueba que pesa sobre quien alega y pretende la declaratoria de incumplimiento en los contratos sinalagmáticos tiene una doble dimensión: Tratándose de contratos sinalagmáticos, no se hacen exigibles para una parte, hasta tanto la otra no cumpla la que le corresponde (Art. 1609 C.C.).
Desde ésta perspectiva, para la Sala es evidente que para poder solicitar ante el juez la declaratoria de incumplimiento, de una parte o de la totalidad del contrato por parte del contratista, es indispensable que éste, a su vez, acredite que satisfizo todas y cada una de sus obligaciones contractuales, de manera tal que hace exigibles las de su co-contratante.
En este sentido, no resulta procedente solicitar solamente la declaratoria de incumplimiento del contrato (…), sin antes haber acreditado plenamente el cumplimiento propio de quien lo alega, pues ello constituiría una pretensión incongruente, donde una eventual condena devendría en injusta e irregular, en tanto no está plenamente establecido que el incumplimiento del co- contratante obedeció a mora en el pago de la obligación, que sería, en el presente caso, la única situación que justificaría la condena solicitada”.
En la misma providencia señaló que “es principio general el que los contratos se celebran para ser cumplidos y, como consecuencia de su fuerza obligatoria, el que las partes deban ejecutar las prestaciones que emanan de él en forma íntegra, efectiva y oportuna, de suerte que el incumplimiento de las mismas, por falta de ejecución o ejecución tardía o defectuosa, es sancionada por el orden jurídico a título de responsabilidad subjetiva y por culpa, que sólo admite exoneración, en principio, por causas que justifiquen la conducta no imputables al contratante fallido (fuerza mayor, caso fortuito, hecho de un tercero o culpa del cocontratante, según el caso y los términos del contrato)”. 5.5.
Caso concreto. 5.5.1. Pruebas aportadas. - Copia del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de febrero de 1995 entre la rectora del Colegio Mayor de Bolívar y el señor Jorge Amador Navarro (fs. 11 – 12). - Copia del contrato adicional suscrito el 18 de enero de 2007 entre la rectora del Colegio Mayor de Bolívar y el señor Jorge Amador Navarro (f. 13). - Copia de la certificación suscrita el 22 de abril de 2013, por medio de la cual la pagadora de la Institución demandante hace constar los pagos recibidos por el demandado durante los periodos académicos 2007 a 2013 (f. 14 - 22). - Copia de los volantes de pago del banco DAVIVIENDA de los años 2014 y 2015 (fs. 56 – 60 y 62).
Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 13 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA 5.5.2. Análisis crítico de las pruebas frente al marco jurídico. 5.5.2.1. Sobre el procedimiento aplicado por el juez A-quo para decidir de fondo el asunto. El apelante manifestó que al proceso se le debió impartir el trámite ordinario establecido en el C.P.A.C.A. y no el abreviado contenido en el C.P.C., pues el primero de ellos es más garantista y solo habría que remitirse a la última norma en los aspectos no remitido en el C.P.A.C.A. El anterior argumento no es válido, porque la administración puede celebrar contratos de arrendamiento para otorgar a un tercero la utilización de un bien del Estado (excepto los de uso público). 8 En el evento en que el arrendatario incumpla su obligación de pago, el arrendador puede promover en su contra un proceso de restitución de bien inmueble arrendado, con el fin de que se ordene su entrega.
Tal como quedó establecido en el marco normativo de esta providencia, cuando se solicite la declaratoria de incumplimiento del contrato de arrendamiento, la terminación del mismo y la restitución del inmueble arrendado, la controversia debe ventilarse por el procedimiento abreviado, regulado en los artículos 408 y 424 del Código de Procedimiento Civil, hoy C.G.P., dada la naturaleza de la acción, la celeridad para la obtención del fin en ella perseguido y ante la falta de regulación de un trámite especial a seguir a propósito de la misma.9 Por otra parte, se tiene que el artículo 384 del C.G.P. (norma vigente a la fecha de presentación de la demanda), prevé el trámite procesal de restitución de inmueble arrendado, así: “ARTÍUCULO 384: RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO.
Cuando el arrendador demande para que el arrendatario le restituya el inmueble arrendado se aplicarán las siguientes reglas: 1. Demanda. A la demanda deberá acompañarse prueba documental del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario, o la confesión de este hecha en interrogatorio de parte extraprocesal, o prueba testimonial siquiera sumaria. 8 Consejo de Estado, sección tercera, subsección B, sentencia de 30 de enero de 2013, C. P. Stella Conto Díaz del Castillo, expediente 25-000-23-26-000-1996-11978-01. 9 Ver sentencia proferida el 29 de agosto de 2007 por el Consejo de Estado - Sala de lo Contencioso Administrativo - Sección Tercera – dentro del proceso radicado con el No. Radicación número: 76001-23-31-000-2001-01470-01(33410).
Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 14 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA 2. Notificaciones. Para efectos de notificaciones, incluso la del auto admisorio de la demanda, se considerará como dirección de los arrendatarios la del inmueble arrendado, salvo que las partes hayan pactado otra cosa. 3.
Ausencia de oposición a la demanda. Si el demandado no se opone en el término de traslado de la demanda, el juez proferirá sentencia ordenando la restitución. 4. Contestación, mejoras y consignación. Cuando el demandado alegue mejoras, deberá hacerlo en la contestación de la demanda, y se tramitará como excepción. Si la demanda se fundamenta en falta de pago de la renta o de servicios públicos, cuotas de administración u otros conceptos a que esté obligado el demandado en virtud del contrato, este no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba allegada con la demanda, tienen los cánones y los demás conceptos adeudados, o en defecto de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador, correspondientes a los tres (3) últimos períodos, o si fuere el caso los correspondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismos períodos, a favor de aquel.
Cualquiera que fuere la causal invocada, el demandado también deberá consignar oportunamente a órdenes del juzgado, en la cuenta de depósitos judiciales, los cánones que se causen durante el proceso en ambas instancias, y si no lo hiciere dejará de ser oído hasta cuando presente el título de depósito respectivo, el recibo del pago hecho directamente al arrendador, o el de la consignación efectuada en proceso ejecutivo.
(…) El demandado alegó que, contrario a lo manifestado por el A-quo, sí se opuso a la demanda, pues la contestó y aportó los volantes de consignación del pago de los últimos tres meses de arriendo, tal como lo exige el artículo 424 del C.P.C. y que por ello el A-quo no debió prescindir de la audiencia establecida en el artículo 430 del C.P.C., pues en el curso de la misma podía presentar documentos y testigos, y al no realizarse se violó su derecho de defensa.
Para la Sala, como el proceso fue presentado en vigencia del C.G.P. a la demanda debe impartirse el trámite establecido en dicho Código y no el establecido en el C.P.C. Ahora bien, se tiene que el A-quo no incurrió en violación al derecho de defensa del demandado, pues, aunque la demanda fue contestada en término, lo cierto es que junto con la contestación no se allegó prueba de la consignado de los cánones de arrendamiento correspondientes a los tres (3) últimos períodos.
En efecto, el auto por medio del cual se resolvió el recurso de reposición contra el auto admisorio de la demanda fue notificado el 4 de noviembre de 2014, por lo que el término de los 10 días para contestar la demanda de conformidad con el artículo 391 del C.G.P. vencieron el 19 de noviembre de 2014, y en dicha fecha se presentó el escrito de contestación de la demanda, pero el demandado no aportó la prueba del pago de los cánones de arrendamiento en esa Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 15 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA oportunidad, y solo lo hizo el 27 de agosto de 2017, por lo que de conformidad con el artículo 384 del C.G.P. transcrito previamente, el demandado no podía ser oído hasta tanto no aportara la prueba del pago de los cánones, y como ello se aportó con posterioridad al término de contestación de la demanda, la misma se tuvo por no contestada.
Por lo que, al no haber oposición a la demanda, era procedente dictar sentencia ordenando la restitución del bien inmueble, sí a ello hubiere lugar. - Por otra parte, se tiene que el precedente de la Corte Constitucional contenido en la sentencia T-118 de 2012, respecto de la inaplicación de los numerales 2º y 3º del parágrafo 2º del artículo 424 del CPC, contenidas hoy en el artículo 384 del C.G.P. no resulta aplicable al caso bajo estudio, en razón a que el juez no observó ninguna duda sobre la existencia del contrato de arrendamiento, por el contrario, consideró la existencia de una relación contractual entre las partes, constituida por el contrato de arrendamiento suscrito el 2 de febrero de 1995.
Además, el hecho de que se haya establecido la prórroga automática de contrato no vicia de nulidad total el mismo, sino solo de las cláusulas que establecieron dichas prórrogas. 5.5.2.2. Sobre el ejercicio oportuno del medio de control y el estudio de fondo de las pretensiones de la demanda. El demandado manifestó que la demanda fue interpuesta por fuera del término establecido en el artículo 164 del C.P.A.C.A., porque el contrato fue suscrito el 2 de febrero de 1995 y su vigencia se pactó por la duración del período académico, es decir, hasta finales del mismo año, por lo que la demanda debió presentarse durante los 2 años siguientes.
Adujo que la prórroga automática del contrato era ilegal, por lo que la demanda debía presentarse a los dos años siguientes del vencimiento del periodo académico del año 1995. Si bien el Consejo de Estado en su reiterada jurisprudencia había establecido la improcedencia de la prórroga automática y de la tácita reconducción en el contrato estatal de arrendamiento10, previsto en el artículo 2014 del Código Civil, así como el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento consagrado en el artículo 518 del Código de Comercio, señalando “en el Estatuto General de la Contratación de la Administración Pública no existe norma alguna que autorice pactar prórrogas automáticas que favorezcan a un determinado 10 Al respecto, ver: Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección A, Consejero Ponente: Mauricio Fajardo Gómez, sentencia del 29 de mayo de 2013, expediente No. 27.875, radicación No. 250002326000200102337 01, actor: Francia Armida Alegría Fernández, demandado: Ministerio del Medio Ambiente; y Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección A, Consejero Ponente: Mauricio Fajardo Gómez, sentencia del 30 de octubre de 2013, radicación: 250002326000200202470 01, expediente: 32815, actor: Empresa Zuliana de Aviación, demandado: Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil.
Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 16 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA contratista, resulta violatorio de los principios generales de libre concurrencia, de igualdad, de imparcialidad, de prevalencia del interés general y de transparencia que rigen todas las actuaciones contractuales de las entidades estatales, principios que se encuentran consignados positivamente tanto en la Constitución Política de 1991 - artículos 1, 2, 13, 209 - como en la Ley 80 de 1993 - artículos 24 y 25”.
Lo cierto es que recientemente señaló que dichas figuras sí aplican a los contratos estatales. En efecto, la Subsección B de la Sección Tercera del Consejo de Estado, en sentencia proferida el 18 de noviembre de 2021 dentro del proceso radicado con el No. 70001-23-33-000-2016-00075-01(60581), señaló que el artículo 58 del Decreto 222/83 prohibía expresamente las prórrogas automáticas de los contratos estatales, pero la Ley 80 de 1993 no prevé dicha disposición, ni tampoco la establece como causal de nulidad, por lo que se concluye que no existe norma en la que se pueda fundamentar que el sólo pacto de una prórroga automática haga manifiesta su nulidad.
Al estudiar el asunto bajo estudio, el Consejo de Estado concluyó que no se configuraba la nulidad de la cláusula que estableció la prórroga del contrato por las siguientes razones: “10.1.- En segundo lugar, el contrato objeto del proceso se celebró de manera directa, razón por la cual no puede inferirse que el pacto de una prórroga implicara autorizar la celebración de un nuevo contrato sin el cumplimiento del correspondiente proceso de selección. 10.2.- En tercer lugar, la afirmación de acuerdo con la cual el contrato podría afectar la libre competencia no se deduce del texto mismo del contrato, ni puede inferirse que su celebración no permitiera a la entidad contratante celebrar otros contratos con el mismo objeto en un periodo distinto aquel sobre el cual versaba el contrato objeto del proceso. 11- En virtud de lo anterior, el vicio de nulidad declarado por el tribunal no aparece manifiesto en el contrato, porque no puede deducirse de su propio texto ni puede establecerse a partir de la confrontación del mismo con una disposición legal que determine tal sanción o consecuencia.” La Subsección A de la Sección Tercera de la misma Corporación, en providencia de 7 de diciembre de 2021 dentro del proceso radicado con el No. 050012331000200901171 01 (48810), estableció la diferencia entre la renovación automática y prórroga automática del contrato de arrendamiento, así: “Empieza la Sala por precisar que el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento del empresario que ha ocupado, al menos dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio – consagrado en el artículo 518 del Código de Comercio– y la terminación unilateral del contrato de arrendamiento son asuntos diferentes; asimismo, lo son las controversias que surjan en razón de una u otra causa.
Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 17 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA Al respecto, es importante mencionar que la renovación del contrato de arrendamiento a la que se refiere el artículo 518 del Código de Comercio no tiene el alcance de una prórroga, pues no supone que el contrato se prolongue en el tiempo bajo las mismas condiciones inicialmente pactadas, sino, solamente, da derecho al arrendatario de continuar usando el bien inmueble, sin limitar la posibilidad de que las partes modifiquen las condiciones del arrendamiento; de ahí que se trate de una nueva relación contractual y no de la continuación de una anterior.
La anotada precisión permite entender por qué el conflicto que se puede generar en relación con el derecho a que se renueve el contrato de arrendamiento –o sobre las condiciones de la renovación–11, que sólo surge al momento de la terminación del contrato anterior, es uno diferente de aquél que se suscita en torno a la decisión de una de las partes de finiquitar el contrato cuando aún está vigente el plazo pactado para su ejecución, aun si en uno y otro caso el conflicto se origina en el supuesto incumplimiento de los deberes del arrendatario”.
De conformidad con lo anterior, se tiene que en los contratos de arrendamientos estatales es procedente la renovación del contrato establecido en el artículo 518 del Código de Comercio, por ello, no es procedente declarar la nulidad de cláusula que lo estableció. - En el presente caso se tiene que la cláusula segunda del contrato se estipuló que “el término del arriendo a que se refiere este contrato es por períodos académicos, y está sometido para su funcionamiento al calendario escolar, circunstancia esta que acepta el arrendatario.
No obstante, las partes pueden renovar el presente contrato si ninguna de las dos manifiesta con 2 meses de anticipación a la finalización del periodo académico su intención de darlo por terminado”. Por su parte, en la cláusula quinta se estableció que “vencido el término estipulado, si el arrendatario ha ocupado no menos de dos años consecutivos el local, tendrá derecho a la renovación de este contrato, salvo en los siguientes casos; a) si ha incumplido en contrato; b) si el colegio necesita el local para extensión de sus aulas de clases, o por otro tipo de necesidades académicas, en cuyo caso el colegio notificará al arrendatario al final del correspondiente periodo académico”.
De las cláusulas del contrato transcritas previamente, se advierte que las partes estipularon que el contrato estaría vigente hasta la finalización del periodo académico, pero además establecieron su prórroga automática e indefinida ante el silencio de las partes contratantes, y la renovación del mismo cuando el bien inmueble hubiere sido ocupado no menos de dos años consecutivos, por lo 11 El artículo 519 del Código de Comercio dispone: “ARTÍCULO 519. <DIFERENCIAS EN LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO>.
Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos”. Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 18 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA que se entiende que el contrato se encontraba vigente a la fecha de presentación de la demanda, y por ende, no operó la caducidad del medio de control de controversias contractuales.
Por otra parte, se tiene que la pretensión de restitución de bien inmueble arrendado, tiene como principal finalidad obtener la devolución del bien, aunque en el mismo proceso se pueda acumular pretensiones de reconocimiento de indemnizaciones a las que hubiere lugar, así: “… La Sala acoge la interpretación mencionada y, por lo tanto, considera que las pretensiones de terminación del contrato y la consecuente restitución del inmueble, son pretensiones propias del proceso de restitución de inmueble arrendado cuyo trámite, de acuerdo con el C.P.C., es el abreviado…” 12 Sin embargo, lo anterior no significa que el proceso abreviado pueda convertirse en un mero juicio para obtener el recaudo de cánones en mora, lo que es viable a través de los procesos ejecutivos, toda vez que su finalidad es la restitución del bien, tal y como lo ha puntualizado esta Sala: “…Advierte la Sala que el proceso de restitución de inmueble, objeto de la litis, no tiene como finalidad obtener el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, los cuales podrían hacerse efectivos a través de un proceso ejecutivo independiente; tal como lo advirtió el Tribunal, puesto que de conformidad con lo prescrito por el artículo 408, numeral 9 del C. de P. C., la finalidad del referido proceso es la “restitución del inmueble arrendado y el reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar”; entendida la indemnización como el reconocimiento de los perjuicios causados al arrendador, por el incumplimiento del contrato por parte de su arrendatario, pero, en todo caso, dichos perjuicios deberán ser solicitados en la demanda, lo cual no ocurrió en el presente asunto, por cuanto la única pretensión formulada fue la de restitución del inmueble arrendado.
En este orden de ideas, de la lectura de las súplicas de la demanda se aprecia que la acción incoada es la indicada y el procedimiento elegido por el actor y tramitado por el a quo el que corresponde para lograr la restitución del bien inmueble arrendado; por tanto, en esta revisión, descarta la Sala una indebida escogencia de la acción o de acumulación de pretensiones, así como un trámite inadecuado…”13 Además, se tiene que el vencimiento del término de vigencia previsto en el contrato, implica la obligación del arrendatario de restituir el bien objeto de arrendamiento y del arrendador de recibir de recibirlo14. 12 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Sentencia de 30 de noviembre de 2006, Exp. 25.096, C.P. Alier E. Hernández Enríquez. 13 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Sentencia de 4 de diciembre de 2006, Exp. 24.994, C.P. Mauricio Fajardo Gómez. 14 Consejo de Estado.
Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Tercera. Sentencia de 8 de marzo de 2007. Radicación. 40001233100019930339401 (15883) C.P. Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 19 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA Al decidir un caso similar al presente, el Consejo de Estado señaló que no opera la caducidad del medio de control para solicitar la restitución del bien inmueble cuando vencido el plazo del contrato, el arrendatario mantenga el uso y goce del bien inmueble arrendado sin el consentimiento del arrendador, 15 tal como ocurre en el presente caso.
Las anteriores razones son suficientes para concluir que la demanda fue presentada oportunamente. 5.2.2.3. Sobre el incumplimiento contractual. El demandado sostuvo en su recurso que suscribió con el arrendador un otrosí al contrato inicial, y establecieron un nuevo valor del canon de arrendamiento por la suma de $ 500.000, pero en dicho documento se estableció que tendría vigencia a partir de la suscripción del acta de inicio, que nunca se suscribió, y por ello lo allí establecido nunca rigió. Adujo además que la entidad demandante recibió y aceptó las sumas de dinero canceladas por concepto de canon de arrendamiento sin manifestar inconformidad a los supuestos pagos incompletos, lo que configura la purga o allanamiento a la mora. - Sea lo primero precisar que los artículos 518 al 524 del Código de Comercio regula el arrendamiento de establecimientos de comercio, pero nada dice sobre el canon y su incremento.
El Código Civil tampoco regula dicho tema. La Ley 820/03, “por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones”, estableció un límite máximo al incremento de canon de arrendamiento, pero dicha ley no se aplica al arrendamiento de locales comerciales. De conformidad con el artículo 1602 del C.C. establece que el contrato es ley para las partes, y por ello las partes están obligadas a cumplir lo establecido en los mismos.
Se concluye lo anterior que en el presente caso las partes debieron sujetarse a lo acordado inicialmente sobre el monto del canon, aunque voluntariamente podían acordar su incremento. - Las pruebas alegadas dan cuenta que el 18 de enero de 2017 los contratantes suscribieron otrosí al contrato inicial, modificando la cláusula tercera del mismo 15 Ver sentencia proferida el 29 de agosto de 2007 por el Consejo de Estado - Sala de lo Contencioso Administrativo - Sección Tercera – dentro del proceso radicado con el No. Radicación número: 76001-23-31-000-2001-01470-01(33410).
Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 20 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA referida al precio mensual del canon de arrendamiento y pactaron el aumento de dicho canon en la suma de quinientos mil pesos ($500.000) mensuales, consignados los primeros 5 días del mes.
Y se estableció que dicho contrato empezaba a regir a partir del momento en que se firmara el acta de inicio. De lo anteriormente descrito, se tiene que efectivamente las partes suscribieron otro sí en el que pactaron el aumento del canon de arrendamiento, pero dicho aumento estuvo condicionado a la firma del acta de inicio, y la parte demandante no dio cuenta de ella; es más, la parte demandada alegó que la misma nunca se suscribió y la parte demandante no alegó lo contrario.
Esta obligación no podía tenerse como exigible para las partes porque no precisaron desde cuando comenzaba a regir, esto es no fijaron una fecha a partir de la cual regiría el incremento, y además condicionaron su vigencia a una formalidad que nunca tuvo lugar, cual es la suscripción de un acta de inicio. Así lo infiere la Sala del hecho de que la parte demandante no alegó haber suscrito dicha acta, no la aportó con la demanda ni pidió prueba orientada a obtenerla, al tiempo que su contraparte negó tajantemente que ella se hubiera suscrito.
No sobra agregar que la parte demandante no allegó prueba alguna que demostrara la inconformidad con el pago del arriendo por la parte demandada después de la suscripción del otro sí, desacuerdo que solo manifestó al momento de la presentación de la demanda, esto es, más de 7 años después del presunto incumplimiento del contrato. En el presente asunto, solo a partir de la suscripción del acta de inicio acordada surgía la obligación de pagar el incremento del canon y como ella no se suscribió no era exigible su cobro.
Como en el presente asunto no se demostró el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, la Sala denegará las pretensiones de la demanda. Lo anterior no significa que el valor del canon de arrendamiento no puede ser aumentado, pues ello es procedente por mutuo acuerdo, en vista de que en el contrato inicial no se pactó dicho incremento, o a través de un proceso civil de regulación de incremento de canon de arrendamiento de local comercial. 5.6.
Costas en segunda instancia. Aplica la Sala el artículo 188 del C.P.A.C.A., el cual remite al artículo 365 del Código General del Proceso, en el sentido de señalar que se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación. Código: FCA - 008 Versión: 03 Fecha: 03-03-2020 21 TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE BOLÍVAR SALA DE DECISIÓN No. 5 SENTENCIA Como el recurso de apelación se decide en forma favorable al apelante, la Sala se abstendrá de condenarlo en costas en esta instancia. En mérito de lo expuesto, el Tribunal Administrativo de Bolívar administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, VI.
FALLA PRIMERO: Revocar la sentencia apelada. En su lugar, se deniegan las pretensiones de la demanda.
SEGUNDO. Sin condena en costas en esta instancia.
TERCERO: Una vez ejecutoriada la presente decisión, devuélvase el expediente al Juzgado de origen.
CUARTO: Déjense las constancias de rigor en el Sistema de Gestión Siglo XXI.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados