54-001-23-33-000-2016-00282-00 · Administrative Court of Norte de Santander

DETERMINACIÓN DEL AVALÚO CATASTRAL Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. La Sala procedió a anular los actos demandados que negaron la revisión del avalúo, al considerar que el dictamen pericial practicado dentro del proceso ofrece plena credibilidad, pues se encuentra fundamentado en la metodología residual, avalada por el IGAC, además contiene un estudio completo de aspectos especializados, y en las condiciones y las características de los predios claramente discriminadas. |RADICADO: |54-001-23-33-000-2016-00282-00 | |ACCIONANTE: |JARDINES DE SAN JOSÉ S.A.S. | |DEMANDADO: |INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI – IGAC | |MEDIO DE CONTROL: |NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO | Una vez agotado el trámite procesal correspondiente previsto en la Ley 1437 de 2011, Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, no encontrándose causal de nulidad que invalide lo actuado, procede la Sala en ejercicio de sus competencias legales a dictar sentencia dentro del proceso de la referencia. 1.

ANTECEDENTES 1. Demanda. Pretensiones. La sociedad JARDINES DE SAN JOSÉ S.A.S., en ejercicio del medio de control de nulidad y restablecimiento del derecho previsto en el artículo 138 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo –CPACA-, través de apoderado judicial, depreca la declaratoria de nulidad de los siguientes actos administrativos emanados del INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI – en adelante IGAC-: ❖ Resolución 54-405-0050-2013 del 12 de abril de 2013 (notificada el 17 de abril de 2013), por la cual se ordena unos cambios en el Catastro del Municipio de: 405 Los Patios, Territorial Norte de Santander, por medio de la cual se resuelve una solicitud de avalúo, predio 01-00-0001-0605- 000 (fls. 46 a 49). ❖ Resolución 54-405-0047-2013 del 15 de abril de 2013 (notificada el 17 de abril de 2013), por la cual se ordena unos cambios en el Catastro del Municipio de: 405 Los Patios, Territorial Norte de Santander, por medio de la cual se resuelve una solicitud de avalúo predio 01-00-0005-0042- 000 (fls. 50 a 53). ❖ Resolución 54-405-0048-2013 del 15 de abril de 2013 (notificada el 17 de abril de 2013), por la cual se ordena unos cambios en el Catastro del Municipio de: 405 Los Patios, Territorial Norte de Santander, por medio de la cual se resuelve una solicitud de avalúo predio 01-00-0006-0014- 000 (fls. 54 a 57). ❖ Resolución 54-405-1552-2014 del 17 de julio de 2014 (notificada el 21 de julio de 2014), por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición, predio 01-00-0001-0605-000 (fls. 58 a 60). ❖ Resolución 54-405-1574-2014 del 17 de julio de 2014 (notificada el 21 de julio de 2014), por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición, predio 01-00-0005-0042-000 (fls. 61 a 63). ❖ Resolución 54-405-1554-2014 del 17 de julio de 2014 (notificada el 21 de julio de 2014), por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición, predio 01-00-0006-0014-000 (fls. 64 a 66). ❖ Resolución 54-405-0631-2015 del 29 de diciembre de 2015 (notificada el 30 de diciembre de 2015), por medio de la cual se resuelve un recurso de apelación, predio 01-00-0001-0605-000 (fls. 67-68). ❖ Resolución 54-405-0633-2015 del 29 de diciembre de 2015 (notificada el 30 de diciembre de 2015), por medio de la cual se resuelve un recurso de apelación, predio 01-00-0005-0042-000 (fls. 69-70). ❖ Resolución 54-405-0632-2015 del 29 de diciembre de 2015 (notificada el 30 de diciembre de 2015), por medio de la cual se resuelve un recurso de apelación, predio 01-00-0006-0014-000 (fls. 71-72).

Y como consecuencia de las anteriores declaraciones solicita, en calidad restablecimiento del derecho, se ordene al IGAC la determinación de nuevos avalúos catastrales que se ajusten a la realidad física de los inmuebles para las vigencias 2011 a 2015. 1.2 Hechos, fundamentos de derecho y concepto de responsabilidad estatal expuesto en la demanda, posición y razones de defensa de la entidad demandada Consisten en los siguientes aspectos concretados en la fijación del litigio adelantada junto con las partes y demás intervinientes en la audiencia inicial celebrada el día 28 de junio de 2017 (fls. 293 a 295 y 299).

Asimismo, indica que en atención a petición elevada por la parte demandante, mediante los actos administrativos demandados se confirmó el avalúo realizado para las vigencias 2011, 2012 y 2013, trámite que se adelantó con observancia plena del derecho al debido proceso, defensa y los principios de la doble instancia y publicidad, en cumplimiento de lo establecido en la Resolución 70 de 2011, además que están provistos de presunción de legalidad que en ningún momento ha sido desvirtuada, pues la parte demandante no demostró que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio.

Posteriormente, alega que los peritazgos allegados – avalúos comerciales – presentados como pruebas al interior del trámite de revisión de los avalúos catastrales, tuvo en cuenta ofertas que fueron refutadas por no cumplir con lo establecido en el artículo 1 de la Resolución 620 de 2008, es decir, no son semejantes ni comparables, pues no se anexa información de transacciones comerciales cuando al interior de la administración del predio se pueden obtener, como son la venta de lotes para inhumación de cadáveres y que corresponden a la destinación económica del predio.

Esta falta de lealtad de la parte demandante impide en forma deliberada cuantificar la oferta y demanda de la actividad comercial ejercida por ella, ya que si existe mercado que refleja el comportamiento comercial comparable con predios cuya destinación económica apunta a servicios funerarios – venta de lotes para tumbas -, el cual puede ser consultado con peritos avaluadores conocedores del mercado, y con los correspondientes análisis matemáticos, estadísticos y de asignación de valores.

Adicionalmente, enfatiza que la Resolución 1420 es clara en exigir la certificación de la reglamentación urbanística vigente expedida por autoridad municipal, y los reportes de recesión económica allegados son posteriores al proceso de actualización catastral llevado a cabo en la zona urbana del Municipio de Los Patios (agosto a diciembre de 2010).

Considera que el método de comparación o de mercado utilizado en los dictámenes aportados por la parte demandante y el realizado en la actuación judicial no son apropiados y están viciados al no estar conformes al Decreto 1420 de 1998 y Resolución 620 de 2008, pues las ofertas del mercado tenidas en cuenta en el ejercicio avaluatorio corresponden a predios heterogéneos como son los conjuntos residenciales o lotes de destino residencial, mas no de lotes con destino a lotes de cementerio, por lo que es necesario anexar informaciones de transacciones comerciales que al interior del predio se pueden obtener como la venta de lotes para inhumación de cadáveres y que corresponderían a la destinación económica del predio como es de notorio conocimiento.

Por otra parte, el dictamen cuestionado no se ajusta al Decreto 620 de 2008 sobre el estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo, ya que el índice de ocupación según el PBOT no es el indicado, el valor de ventas de las unidades del lote $1´500.000 no se determina para que año ni la tabla de cómo se llegó a este precio, los costos directos de equipamiento general no están sustentados porque no se aportan los análisis de precios unitarios APU, el valor de venta de cada lote no presenta soportes de la transacción, no especifica las variables contempladas para la adopción de valor unitario de obras de urbanismo, ni indica los valores de cada variables que condujeron a definir el valor de $150.000 M2., y en los análisis de antecedentes ítem 9 del encargo evaluatorio, en lo que respecta a la investigación directa se argumenta no haberse encontrado mercado inmobiliario reciente de similares características, cuando en la plataforma virtual existen dentro del mismo predio, ofertas para este tipo de predios.

En conclusión a lo expuesto, solicita sean negadas las súplicas de la demanda. 1.3.2 De la sociedad JARDINES DE SAN JOSÉ S.A.S.[2]: A través de su apoderado, considera que como los inmuebles son de uso dotacional solo resulta aplicable para la determinación de su avalúo catastral el método residual establecido en la Resolución 620 de 2008, el cual es utilizado tanto por el perito designado en el proceso, como por las firmas GL Consulting e Inmobiliaria Bancol SAS, al encontrarlo correcto debido a las condiciones físicas y jurídicas de los inmuebles, siendo evidente que la determinación del IGAC en los actos acusados transgrede las normas superiores.

Para fundamentar tal aseveración, expone que los demás métodos contemplados en la norma no son aplicables, particularmente, el método de comparación de mercado, porque al tener los inmuebles la condición de dotacionales cuenta con una inmovilización y consolidación del suelo en servicios mortuorios (servicios funerarios y de velación y los relacionados con cementerios y hornos crematorios), razón por la cual, no es posible encontrar inmuebles con las mismas condiciones en el Municipio de Los Patios y mucho menos, bienes similares sobre los que hayan ofertas o transacciones recientes en el mercado.

Dice además, que no es posible defender la procedencia de dicho método presentando ofertas de lotes de propiedad de particulares donde se encuentran tumbas de los seres queridos, aproximadamente de 3 M2, pues, por una parte, no consideran la realidad de este segmento del mercado inmobiliario (en el que son los propietarios de los parques los que intentan adquirir de terceros lotes individuales ante la limitación del espacio disponible por valores casi por debajo de la mitad del señalado en las ofertas presentadas por la parte demandada), y de otra, son extraídas de mercados no comparables con el Municipio de Los Patios que incluyen en el valor, en algunos casos, la prestación de servicios exequiales o que obedecen a un mercado especulativo de ventas privadas, tal y como lo señala el perito asignado por el Despacho.

Sobre la argumentación en la que se funda la objeción planteada por la contraparte al dictamen pericial practicado dentro del proceso, señala que ésta carece de cualquier razón jurídica, por cuanto las ofertas de lotes individuales aportadas obtenidas de un buscador de internet y de supuesta visita a las instalaciones de la parte demandante, reflejan precios meramente especulativos, incluso de predios ubicados en entidades territoriales no comparables que no corresponden a la venta de lotes individuales, sino a la prestación de servicios exequiales que incluyen el arriendo del terreno y no la venta, la velación, el embalsamiento del cadáver, etc.

Concluye reiterando que con los actos demandados se incurre en violación al debido proceso, porque, de una parte, se resuelve el trámite de revisión por fuera del término legal sin justificación alguna, incluso la parte demandante tuvo que interponer acciones de tutela para que la demandada cumpliera con su obligación de dar respuesta, y de otra, no se valora las pruebas aportadas en el mencionado procedimiento administrativo de revisión, especialmente, el avalúo comercial de los inmuebles, realizado de acuerdo con lo dispuesto en el Decreto 1420 de 1998 y Resolución 620 de 2008 del IGAC, conducente, pertinente y eficaz para demostrar las falencias en que incurre la administración en la determinación del avalúo catastral de los inmuebles para las vigencias 2011 y 2012 (cuyos efectos se extienden para las vigencias 2013, 2014 y 2015) en el que se obtiene un valor comercial que no difiere materialmente del obtenido por el perito en su dictamen. 1.3.3 Del Ministerio Público Guardó silencio.

2. CONSIDERACIONES DE LA SALA 2.1 Problema jurídico Tal y como se planteó en la etapa de la fijación del litigio, el problema jurídico en el presente caso se centra en dilucidar, inicialmente, si la actualización castastral realizada por el INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTÍN CODAZZI – IGAC- sobre los predios de propiedad de la sociedad JARDINES DE SAN JOSÉ S.A.S., identificados con códigos catastrales número 01-00-0001- 0605-000, 01-00-0005-0042-000 y 01-00-0006-0014-000 para las vigencias 2011, 2012, 2013, 2014 y 2015, se efectuó de acuerdo con la ley y las normas vigentes sobre el particular. 2.2 Tesis de la Sala que resuelve el problema jurídico planteado La Sala considera que el peritaje practicado por el experto avaluador dentro del presente proceso se encuentra fundamentado en una metodología idónea avalada por el IGAC como es la residual, y contiene un estudio completo de aspectos especializados, y en las condiciones y las características de los predios claramente discriminadas.

Así, para esta Sala el valor comercial del predio, fijado por el perito avaluador, es producto del desarrollo de tal método idóneo, en el cual se tuvo en cuenta las etapas exigidas por la ley, como es la revisión de la documentación, definición y obtención de información, necesaria para la correcta identificación física y jurídica de los predios (la ubicación, naturaleza, precio del suelo, servicios públicos, estrato socioeconómico y vías de comunicación, entre otras variables), así como la verificación de la reglamentación urbanística del Municipio de Los Patios que determina como dotacionales el uso de los predios.

Del mismo modo, se observa que la labor del perito comprendió el reconocimiento en terreno de los aspectos identificables de los bienes inmuebles, constatación de mediciones e inventario de los bienes allí existentes, toma de registro fotográfico representativo de las características de las construcciones y los terrenos, y eliminando en el elemento económico las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales de mercado inmobiliario.

Así las cosas, el dictamen pericial practicado dentro del proceso ofrece plena credibilidad para la Sala, pues se encuentra debidamente sustentado. En consecuencia, se procederá a anular los actos demandados que negaron la revisión del avalúo y a título de restablecimiento del derecho fija como nuevo avalúo catastral de los predios para el año 2011, así: |Código predial / |M2 / | | |Zona económica asignada / | | |Precio M2 asignado | |01-00-0005-0042-000 / |$19´800.941 | |01-00-0006-0014-000 / |$17´820.847 | |01-00-0001-0605-000 / |$4.456´245.868 | 3..

Argumentos que respaldan la tesis de la Sala 2.3.1 El proceso de formación, determinación, actualización y revisión del avalúo catastral La posibilidad de solicitar la revisión de los avalúos catastrales estaba prevista en el artículo 129 y siguientes de la Resolución 2555 de 1988, emanada del INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI – IGAC-, y a partir del 1 de junio de 2011, fue regulado en la Resolución 070 del 4 de febrero de 2011[3], expedida por la misma entidad, en concordancia con los artículos 30 y siguientes del Decreto 3496 de 1983 y el artículo 9 de la Ley 14 de 1983.

Tanto el artículo 1 de la Resolución 070 como el artículo 2 del Decreto 3496, definen el catastro como “el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica”, y que tiene como objetivos generales, entre otros, el de “Entregar a las entidades competentes la información básica para la liquidación y recaudo del impuesto predial unificado y demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral, de conformidad con las disposiciones legales vigentes” (artículo 2 Resolución 070).

Los aspectos identificables de los bienes inmuebles para el catastro se encuentran definidos en los artículos 3 a 6 tanto de la Resolución 070 como del Decreto 3496, sin embargo, por ser posteriores, se cita el contenido de las normas contenidas en la Resolución: “ARTÍCULO 3.- Aspecto físico.- Consiste en la identificación, descripción y clasificación del terreno y de las edificaciones del predio, sobre documentos gráficos, tales como cartas, planos, mapas, fotografías aéreas, ortofotografías, espaciomapas, imágenes de radar o satélite u otro producto que cumpla con la misma función.

ARTÍCULO 4. - Aspecto jurídico.- El aspecto jurídico consiste en indicar y anotar en los documentos catastrales la relación entre el sujeto activo del derecho, o sea el propietario o poseedor, y el objeto o bien inmueble, mediante la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y registro o matrícula inmobiliaria del predio respectivo.

ARTÍCULO 5. - Aspecto económico.- El aspecto económico consiste en la determinación del avalúo catastral del predio, obtenido por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.

ARTÍCULO 6. - Aspecto fiscal.- El aspecto fiscal consiste en la preparación y entrega a los Tesoreros Municipales o quien haga sus veces y a las Administraciones de Impuestos Nacionales respectivas, de los listados de los avalúos sobre los cuales ha de aplicarse la tasa correspondiente al impuesto predial unificado y demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral, de conformidad con las disposiciones legales vigentes”.

Ahora, en cuanto al avalúo catastral el artículo 8 de la Resolución 070, reglamenta lo siguiente: “ARTÍCULO 8.- Avalúo catastral.- El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.

Las autoridades catastrales realizarán los avalúos para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores unitarios para edificaciones y para terrenos.

PARÁGRAFO 1: Conforme al artículo 11 de la Ley 14 de 1983, en ningún caso los inmuebles por destinación constituirán base para la determinación del avalúo catastral.

PARÁGRAFO 2: El avalúo catastral es el valor asignado a cada predio por la autoridad catastral en los procesos de formación, actualización de la formación y conservación catastral, tomando como referencia los valores del mercado inmobiliario, sin que en ningún caso los supere. Para el efecto, las autoridades catastrales desarrollarán los modelos que reflejen el valor de los predios en el mercado inmobiliario de acuerdo a sus condiciones y características.

PARÁGRAFO 3: En el avalúo catastral no se tendrá en cuenta el mayor valor por la utilización futura del inmueble en relación con el momento en que se efectúe la identificación predial asociada a los procesos catastrales PARÁGRAFO 4: En el avalúo catastral no se tendrán en cuenta los valores histórico, artístico, afectivo, “good will” y otros valores intangibles o de paisaje natural que pueda presentar un inmueble.”.

Como se puede advertir, las autoridades catastrales tienen a su cargo las labores de formación, conservación y actualización de los catastros, tendientes a la correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles. Sobre las etapas de formación, conservación y actualización de los catastros, el Decreto 3496 de 1983, consagra: “Artículo 11.

Formación catastral: La formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a obtener la información sobre los terrenos y edificaciones en los aspectos físico, jurídico, fiscal y económico de cada predio. La información obtenida se anotará en la ficha predial y en los documentos gráficos, listados y formatos de control estadístico que diseñen las autoridades catastrales.

El proceso de formación termina con la resolución por medio de la cual las autoridades catastrales, a partir de la fecha de dicha providencia, ordenan la inscripción en el catastro de los predios que han sido formados y establecen que el proceso de conservación se inicia al día siguiente, a partir del cual, el propietario o poseedor podrá solicitar la revisión del avalúo de acuerdo con el artículo 9 de la Ley 14 de 1983.

Artículo 12. Conservación Catastral: La conservación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a mantener al día los documentos catastrales de conformidad con los cambios que experimente la propiedad raíz en sus aspectos físico, jurídico, fiscal y económico. La conservación se inicia al día siguiente en el cual se inscribe la formación o la actualización de la formación en el catastro, y se formaliza con la resolución que ordene la inscripción en los documentos catastrales de los cambios que se hayan presentado en la propiedad raíz. Artículo 13.

Actualización de la Formación Catastral: La actualización de la formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, revisando los elementos físico y jurídico del catastro y eliminando en el elemento económico las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales de mercado inmobiliario.

La actualización de la formación catastral se debe realizar dentro de un periodo máximo de cinco (5) años, a partir de la fecha en la cual se termina la formación de un catastro, de conformidad con lo establecido en el artículo 5 de la Ley 14 de 1983 y el artículo 11 del presente decreto. La información obtenida y los cambios encontrados se anotarán en los documentos catastrales pertinentes.

El proceso termina con la resolución por medio del cual las autoridades catastrales, a partir de la fecha de dicha providencia, ordenan la renovación de la inscripción en el catastro de los predios que han sido actualizados y establecen que en el proceso de conservación se inicia el día siguiente a partir del cual, el propietario o poseedor podrá solicitar la revisión del avalúo de acuerdo con el artículo 9 de la Ley 14 de 1983”.

En lo que concierne a las actividades que conlleva el procedimiento de la formación y actualización del catastro, los artículos 77 a 81 y 98 a 104 de la Resolución 070 de 2011, disponen lo siguiente: “ARTÍCULO 77.- Actividades de la formación.- La Formación del Catastro conlleva: 1. Expedición y publicación de la resolución que ordena la iniciación del proceso de formación del catastro en la unidad orgánica catastral. 2.

Programación, alistamiento de la información básica requerida para su realización y cronograma de realización del proceso. 3. Hacer la investigación jurídica, mediante consulta directa en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos. 4. Identificación de cada uno de los predios. 5. Ubicación y numeración del predio dentro de la carta catastral. 6.

Diligenciamiento de la ficha predial, bien sea en medio análogo o digital, fechada y firmada por la persona autorizada. 7. Investigación del mercado inmobiliario. 8. Determinación de las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas. 9. Determinación del valor de los terrenos y construcciones y/o edificaciones. 10. Resolución que aprueba el Estudio de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas y Valores Unitarios por Tipo de Construcción. 11.

Conformación de la base de datos catastral. 12. Liquidación del avalúo catastral para cada predio. 13. Elaboración de documentos cartográficos catastrales, estadísticos, lista de propietarios o poseedores en medio análogos o digitales y 14. Expedición y publicación de la resolución que ordena la inscripción en la base de datos catastral de los predios que han sido formados, con indicación de su vigencia.

PARÁGRAFO 1: Para iniciar el proceso de formación se requiere la existencia de los respectivos documentos cartográficos, el límite de la unidad orgánica catastral, del perímetro urbano y de la nomenclatura general.

PARÁGRAFO 2: En el caso en que no se haya definido el perímetro urbano o no se haya elaborado la nomenclatura oficial por parte de la autoridad administrativa de la correspondiente unidad orgánica catastral, la autoridad catastral, dentro del proceso de formación, elaborará un proyecto de perímetro y/o nomenclatura para fines catastrales.

PARÁGRAFO 3: Para los efectos de la inspección predial, si no es posible acceder al interior del predio para el levantamiento y verificación de la información física y jurídica, se dispondrá lo necesario para que por otros medios pueda ser tomada.

ARTÍCULO 78. - Iniciación de la formación.- El proceso de formación se inicia con la resolución por medio de la cual se ordena su iniciación en la unidad orgánica catastral, expedida por el Director de la Dirección Territorial en el caso del Instituto Geográfico “Agustín Codazzi” o, por el funcionario competente en la autoridad catastral correspondiente.

Esta providencia debe ser publicada para efectos de su vigencia. En el caso del Instituto Geográfico “Agustín Codazzi” en el Diario Oficial, y para las demás autoridades catastrales se hará de acuerdo con lo dispuesto por la ley.

ARTÍCULO 79. - Comunicación a la autoridad que representa la unidad orgánica catastral.- La providencia que ordena la iniciación de los trabajos de formación será comunicada al representante legal de la unidad orgánica catastral, quien la divulgará a los habitantes de su jurisdicción por los medios de comunicación que estén a su alcance, sin perjuicio de que también la autoridad catastral adelante directamente dicha labor o solicite colaboración, de ser necesario, de otras autoridades del lugar para la difusión de los trabajos catastrales que se van a ejecutar.

La falta de comunicación al ente territorial no invalidará el trámite catastral que se adelante.

ARTÍCULO 80. - Aviso a los propietarios o poseedores.- La diligencia de identificación predial podrá anunciarse a los propietarios o poseedores con la debida antelación por la autoridad catastral, con el fin de que concurran a ella y suministren la información sobre linderos, títulos de propiedad o justificación de la posesión, documentos de identificación y recibos de pago del impuesto predial unificado.

La no presentación del propietario o poseedor no invalida la diligencia de identificación predial, ni el proceso catastral del cual hace parte esta actividad.

ARTÍCULO 81. - Aviso a las entidades estatales.- Al iniciar el proceso de formación, la autoridad catastral oficiará a cada una de las entidades de derecho público, para que remitan una relación de los bienes inmuebles de su propiedad en la respectiva unidad orgánica catastral, con indicación de los documentos justificativos del dominio y planos de los inmuebles, con el fin de perfeccionar el censo de la propiedad estatal.

PARÁGRAFO: De acuerdo con lo dispuesto en los artículos primero y segundo del Decreto 1066 de 1946, las entidades públicas, los notarios y registradores, los particulares en general y especialmente los propietarios de bienes inmuebles están en la obligación de suministrar a las autoridades catastrales todos los documentos, planos y demás datos necesarios para los trabajos del Catastro.

(..) “ARTÍCULO 97.- Actualización de la formación catastral.- La actualización de la formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, revisando los elementos físico y jurídico del catastro y eliminando en el elemento económico las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario.

PARÁGRAFO: La autoridad catastral definirá los predios que serán objeto de visita para efectos de la revisión del elemento físico, de conformidad con la metodología establecida por el Instituto Geográfico “Agustín Codazzi”.

ARTÍCULO 98. - Actividades de la actualización de la formación.- En el proceso de actualización de la formación catastral se deben desarrollar las mismas actividades contempladas en los Artículos 77 a 81 de esta resolución, en cuanto sea compatible con el proceso de actualización de la formación catastral. ARTÍCULO 99- Documentos de la actualización de la formación catastral- Para el proceso de actualización de la formación catastral se debe disponer de la base de datos catastral vigente y de los demás documentos catastrales provenientes de la conservación catastral.

ARTÍCULO 100 - Productos de la actualización de la formación catastral- En el proceso de actualización de la formación catastral se deberán obtener los productos relacionados en los Artículos 82, 83 y 94 de esta resolución.

ARTÍCULO 101. - Cobertura del proceso de la actualización de la formación catastral.- En las actividades desarrolladas en el proceso de actualización de la formación catastral se revisará la totalidad de los predios que conforman la unidad orgánica catastral o parte de ella, para lo cual se deberá disponer de los recursos técnicos y económicos necesarios, previa programación de las actividades correspondientes.

ARTÍCULO 102. - Entrega de documentos a la conservación.- El responsable del proceso de actualización de la formación hará entrega inventariada al de la conservación, de los documentos relacionados en el Artículo 100 de la presente resolución, antes del 1 de enero de cada anualidad.

ARTÍCULO 103. - El avalúo en la actualización de la formación catastral.- El avalúo de la actualización de la formación es el avalúo catastral corregido para eliminar disparidades provenientes de cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario.

ARTÍCULO 104. - Clausura de la Actualización de la Formación Catastral.- El proceso de actualización de la formación catastral termina con la expedición de la resolución por medio de la cual la autoridad catastral, a partir de la fecha de dicha providencia, ordena la renovación de la inscripción en el catastro de los predios que han sido actualizados y determina que la vigencia fiscal de los avalúos resultantes es el 1 de enero del año siguiente.

Esta providencia debe ser publicada para efectos de su vigencia, a más tardar el 31 de diciembre del año en que se termina el proceso de actualización de la formación catastral. Para el caso del Instituto Geográfico “Agustín Codazzi” en el Diario Oficial, y para las demás autoridades catastrales se hará de acuerdo con lo dispuesto por la ley”.

De acuerdo con el lineamiento jurisprudencial fijado por la Seccion Cuarta del Consejo de Estado, en sentencia de 29 de marzo de 2007, Exp. 14738, C.P. Ligia López Díaz, el avalúo catastral se establece con los procesos de formación y actualización, para lo cual se tienen en cuenta elementos como la ubicación, naturaleza, precio del suelo, servicios públicos, estrato socioeconómico y vías de comunicación, entre otras variables.

Lo anterior implica que el avalúo catastral está condicionado por variables externas y, por tanto, puede cambiar de un año a otro ya que la movilidad y cambios de uso de las urbes son notorios. Ahora, el artículo 9 de la Ley 14 de 1983 concordante con el artículo 133 de la Resolución 070 prevé que “el propietario o poseedor podrá obtener la revisión del avalúo en la Oficina de Catastro correspondiente, cuando demuestre que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio”.

Del mismo modo, de acuerdo con los artículos 134 y 135 de la Resolución 070 de 2011 del IGAC, para demostrar que el valor del avalúo catastral no se ajusta a las condiciones y características del predio, se estableció libertad probatoria, por lo cual el interesado puede acudir a cualquiera de los medios de prueba establecidos en la ley: “ARTÍCULO 134.- Forma de la petición de revisión.- Los propietarios o poseedores podrán pedir por escrito, ante la respectiva autoridad catastral, bien directamente o por conducto de sus apoderados o representantes legales, la revisión del avalúo catastral, con las pruebas de que el mismo no se ajusta a las características y condiciones del predio y/o de la mejora.

PARÁGRAFO: En la petición de revisión del avalúo, el solicitante debe indicar la o las vigencias sobre las cuales hace la petición y las pruebas deben corresponder a las vigencias solicitadas. ARTÌCULO 135.- Naturaleza de las pruebas.- La petición de revisión podrá apoyarse en pruebas que demuestren que el avalúo catastral no se ajusta a las características y condiciones del predio y/o de la mejora, conforme a lo previsto en el Parágrafo del Artículo 133 de esta resolución.

PARÁGRAFO: En las peticiones de revisión de avalúo que se adelanten ante las autoridades catastrales, el propietario o poseedor podrá presentar documentos tales como: planos, certificaciones de autoridades administrativas, aerofotografías, escrituras públicas y otros documentos que demuestren los cambios en los predios y la existencia de mejoras o desmejoras de la construcción”.

Mediante Acuerdo 22 de 14 de diciembre de 2012, el Concejo Municipal de Los Patios adoptó las normas legales y reglamentarias sobre el catastro y en el artículo 23 señaló que “El propietario o poseedor de un bien inmueble, podrá obtener la revisión del avalúo ante la oficina de catastro correspondiente, cuando demuestre que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio.

Dicha revisión se hará dentro del proceso de conservación catastral y contra la decisión proceden los recursos de reposición y apelación”[4]. En consecuencia, el propietario o poseedor de un inmueble puede solicitar la revisión del avalúo catastral y demostrar que éste no se ajusta a las características y condiciones del predio, referentes a los límites, tamaño, uso, clase y número de construcciones, ubicación, vías de acceso, clases de terreno y naturaleza de la producción, condiciones locales del mercado inmobiliario y demás información pertinente.

La Sección Cuarta del Consejo de Estado, en sentencia del 24 de mayo de 2012, Exp. 17715, C.P. Hugo Fernando Bastidas Bárcenas, precisó que “a partir de la información catastral, los distritos y municipios pueden obtener los datos que les permiten fijar el impuesto predial. Asimismo, la eficacia del tributo depende de la eficiente y correcta actualización del catastro, comoquiera que el catastro es el punto de partida del proceso del impuesto predial que será tan eficaz como eficiente sea la actualización y objetividad del catastro”.

Con fundamento en el marco normativo y jurisprudencial que gobierna la materia, procede esta Sala a analizar el caso en concreto. 2.3.2 Caso en concreto En el sub exámine, la Sala encuentra que como resultado de la actualización catastral adelantada en el Municipio de Los Patios, el IGAC fijó el avalúo catastral de los predios de propiedad de la sociedad JARDINES DE SAN JOSÉ S.A.S., para las vigencias 2011 y 2012, así: |Identificació|Área |Código predial / |Valor del avalúo catastral | |n del predio | | | | | | | |2011 |2012 | |A 4 39 151 Lo|775 M2 |01-00-0005-0042-0|$50´375.000 |$51´886.000 | |2 BR La | |00 / | | | |Sabana / | | | | | |A 4 39 150 Lo|675 M2 |01-00-0006-0014-0|$28´712.000 |$27´514.000 | |1 BR La | |00 / | | | |Sabana. | | | | | |A 9 40 280 (A|13 |01-00-0001-0605-0|$10.195´378.0|$10.501´239.| |10 42 04) BR |hectáreas|00 / |00 |000 | |La Sabana |2404 M2 | | | | | |(132.653 | | | | | |M2) | | | | Así mismo, se observa acreditado que el 27 de noviembre de 2012, la sociedad JARDINES DE SAN JOSÉ S.A.S. solicitó ante el IGAC la revisión del avalúo catastral efectuado para los años 2011 y 2012 a sus predios 01-00- 0005-0042-000 (fls. 25 a 32 a 37 a 42 c. pruebas 2), 01-00-0006-0014-000 (fls. 26 a 31 y 37 a 43 c. pruebas 3) y 01-00-0001-0605-000 (fls. 34 a 41 y 47 a 53 c. pruebas 1).

La apoderada de la sociedad demandante considera que los actos administrativos demandados que decidieron tales solicitudes de revisión de avalúo catastral se encuentran viciados de nulidad por expedirse con falta y falsa motivación, lo que se tradujo en una violación flagrante del derecho fundamental al debido proceso de su representada. En síntesis, sostiene que se le ha trasgredido éste derecho fundamental, con ocasión a un sinnúmero de irregularidades presentadas en el proceso administrativo realizado ante el IGAC, por medio del cual solicitó el revalúo catastral realizado a los predios propiedad de su defendida, para las vigencias 2011, 2012, 2013, 2014 y 2015, ello en tanto a la dilación en emitir respuestas de fondo a los requerimientos realizados y el no valorar ni tener en cuenta el material probatorio allegado.

Asimismo, dicho extremo procesal hace énfasis en resaltar que, contrario a lo señalado por la entidad demandada, los avalúos comerciales y catastrales presentados en sede administrativa realizados por las firmas GL Consulting e Inmobiliaria Bancol SAS, se encuentran ajustados a la realidad fáctica y jurídica de los predios, siendo elaborados conforme a las metodologías contempladas para el efecto, establecidas en el Decreto 1420 de 1998 y la Resolución 620 de 2008, para ello, se centra en desvirtuar en ocho acápites los cuestionamientos realizados por IGAC a dichos avalúos presentados en sede administrativa, lo que evidencia una palmaria falta de motivación y presupuesto técnico de los actos administrativos demandados.

En este mismo sentido, en relación con el cargo de falsa motivación, la sociedad sostiene que en sede administrativa los informes técnicos presentados daban cuenta y exponían en detalle porque las valoraciones realizadas por el IGAC no se ajustan a la realidad fáctica ni jurídica de los predios en estudio, precisando que bastaba con “dar una lectura juiciosa al material probatorio aportado (avalúos comerciales de los predios en estudio) para darse cuenta que varios de los supuestos cuestionamientos encuentran respuesta evidente dentro de tales informes y configuran en este caso la existencia de una falsa motivación” agrega que “la sociedad se ve maniatada, pues ni siquiera mediante la interposición de acciones de tutela es posible obtener una respuesta debidamente motivada, siendo evidente que se está en presencia de un trámite que se resuelve sin motivaciones válidas y por fuera del plazo previsto legalmente”.

Por su parte, el apoderado de la entidad demandada, considera, en síntesis, que las actuaciones realizadas por su representada se hicieron con apego al principio de legalidad, respetando el derecho de defensa, contradicción, publicidad y doble instancia de la sociedad JARDINES DE SAN JOSÉ S.A.S. Asimismo, manifiesta que los actos administrativos demandados no sólo se encuentran ajustados a derecho sino también a la realidad fáctica de los predios, teniendo en cuenta todas las prevenciones técnicas del caso en concreto.

Agrega, en relación con los cargos de la demanda que las etapas de formación catastral, conservación catastral y actualización de la formación catastral, poseen una regulación específica sobre las garantías procesales para que los propietarios o poseedores afectados controviertan las decisiones allí adoptadas ante las autoridades que las profirieron.

Igualmente, que la carga de la prueba le corresponde al propietario o poseedor que deberá demostrar que el valor establecido en la actualización catastral no se ajusta a las características y condiciones del predio. Por último, el apoderado de la entidad demandada señaló que con apoyo del profesional universitario de mercado inmobiliario Juan Carlos Ávila Triviño realizó nuevamente un análisis de los avalúos allegados en sede administrativa se llegó a la conclusión que una vez “revisada y confrontada la información que reposa en la base de datos de Cobol con la digital se concluye que los predios objeto de revisión no ameritan modificación de Zonas Homogéneas Geoeconómicas”.

Así las cosas, considera que los actos administrativos demandados deben conservar su presunción de legalidad, pues se encuentran ajustados a derecho y a los requerimientos técnicos para lo cual fueron realizados. Al respecto, la Sala precisa lo siguiente: De conformidad con el artículo 9 de la Ley 14 de 1983, en concordancia con el artículo 133 de la Resolución 070 de 2011 del IGAC, y el artículo 23 del Acuerdo 22 de 14 de diciembre de 2012 del Concejo Municipal de Los Patios, el propietario o poseedor del predio puede obtener la revisión del avalúo catastral si demuestra que el valor no se ajusta a las condiciones jurídicas, económicas y físicas del inmueble, para lo cual debe aportar las pruebas que justifiquen la revisión. En el caso en estudio, la sociedad JARDINES DE SAN JOSÉ S.A.S. pidió la revisión del avalúo actualizado para los años 2011 y 2012 de los predios de su propiedad, para lo cual allegó dos avalúos comerciales realizados por las firmas GL Consulting e Inmobiliaria Bancol SAS con el fin de justificar que el avalúo determinado por la autoridad catastral no correspondía al valor.

En los avalúos comerciales efectuados en el mes de enero del año 2011 y octubre del año 2012 por las firmas GL Consulting e Inmobiliaria Bancol SAS al Predio 3, identificado con código catastral No. 01-00-0006-0014-000, ubicado en la avenida 4 39 151 Lote 2 BR La Sabana (fls. 2 a 12 y 13 a 25 c. prueba 3), se determinó un precio total, para el año 2011 de $17´550.000 y para el año 2012 de $18´562.500 (área total 675 M2), para un valor unitario de M2 de $27.500.

De dichos avalúos se extrae lo siguiente: “III. ASPECTO ECONÓMICO

1. ACTIVIDAD ECONÓMICA El predio presenta una estratégica ubicación, como parque cementerio y servicios complementarios.

2. MERCADO EN EL SECTOR En el sector se encuentra La Esperanza, Parque Cementerio, vecino inmediato que ofrece servicios similares a los del predio en estudio. También se encuentra oferta de vivienda, frente al parque cementerio, en el costado occidental de la vía de acceso. IV. COMPENDIO CONSIDERACIONES DETERMINANTES • Para determinar el justiprecio del inmueble se aplicó el método de mercado para el terreno y el método de reposición para la construcción, que consiste en calcular cuánto costaría el inmueble nuevo y de acuerdo a su estado de conservación y edad, aplicar las tablas de depreciación de la matriz de Fito y Corvini • Se realizó una investigación por encuesta directa, específicamente con personas conocedoras de las transacciones de finca raíz y actividad inmobiliaria, para determinar el valor del terreno, teniendo en cuenta las características como: área, forma, topografía, servicios públicos, ubicación • Se consideraron entre otros factores ubicación, uso, destino económico, especificaciones, conservación y diseño de la construcción. • Se toma como factores que afectan el valor del terreno, lo establecido en el PBOT de los Patios, en donde se determina el precio como de protección paisajística y se establece como zona de alto riesgo inundable, el área localizada a lo largo de la quebrada Juana Paula. • Adicionalmente, se realizó una investigación de mercado de en el parque cementerio la Esperanza, por tener una oferta similar al predio objeto del presente estudio. • Las eventuales limitaciones de comercialización que puede presentar la propiedad, por el actual uso, el cual tiende a mantenerse por largo tiempo.

Adicionalmente, la multiplicidad de propietarios, en los predios que ya no hacen parte de SERFUNORTE. • El actual fenómeno de recesión que afecta la economía local, fenómeno este, no ajeno a este sector de la finca raíz. • Para el presente avalúo, se toman las áreas de terreno, encontradas en los certificados de tradición y libertad. • Se presume que no existen en el subsuelo factores que afectan el inmueble, en su integralidad”.

En cuanto al método y criterios aplicados, el avalúo del mes de enero del año 2011 señala que “Partiendo del avaluó (sic) presentado en la año 2012 (sic), el cual contempla todas las metodologías exigidas por la resolución 620 del IGAC del 2008, se procedió a buscar la depreciación del valor fundamentados en el siguiente cuadro: (…)”. Mientras que el avalúo con fecha de octubre del año 2012, se aplican los siguientes métodos y criterios: “VI.

METODO Y CRITERIOS APLICADOS Para la determinación final del precio del inmueble avaluado, y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No. 1420 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución reglamentaria No. 0620 del 2008, expedido por el Instituto Geográfica Agustín Codazzi, se utilizaron las siguientes metodologías:

1. METODO COMPARATIVO DIRECTO DE MERCADO (..) Se realizó una investigación en el sector de localización del inmueble avaluado, buscando encontrar valores de terreno en el área de influencia de lotes para vivienda. Con la finalidad de homogeneizar la información, se analizaron los datos obtenidos a los cuales se les descontó un % correspondiente al valor de descuento que se obtendría del producto de una negociación con el propietario.

(..) Se puede concluir que lotes urbanizados para desarrollar vivienda en forma aislada tiene un valor promedio de metro cuadrado entre $490.000/M2 y $575.000/M2.

2. METODO RESIDUAL (..) Aun cuando sobre este lote no se podría desarrollar un proyecto de vivienda, se hizo el ejercicio con el fin de establecer un posible valor del terreno en bruto, bajo la premisa de que es posible desarrollar en lote, con desarrollos similares a los que se adelantan al frente del cementerio. Para encontrar el valor total se debe descontar el monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo.

Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. (..) Consiste en determinar el valor del lote en función del desarrollo de un proyecto arquitectónico hipotético en el predio objeto del análisis. Dicho proyecto debe ser lo más ajustado a la realidad, con base a las normas urbanísticas, situación del mercado y condiciones especiales del entorno. Para el presente caso, las características y magnitud del proyecto a desarrollar están determinadas por las normas urbanísticas vigentes para los predios circundantes que no están reglamentados como cementerios.

Se cuantifican sus ventas potenciales a las cuales se les debe descontar los costos razonables que a ella corresponda (Costos de urbanismo, financieros y una utilidad razonable). Luego se restan los costos de los ingresos dando como resultado por residuo un valor que es el máximo admisible para pagar por el terreno. Se realizó un potencial en conjunto con el Lote Divino Niño, Lote 1 La Sabana y Lote Cementerio, que corresponde a un proyecto de loteo individual con valores de venta de $500.000/M2 de acuerdo al estudio de mercado que se anexó en el ítem anterior.

En dicho potencial el terreno arrojó un valor por metro cuadrado de $50.000/M2. Este valor resultante corresponde a un terreno con posibilidad de desarrollar usos residenciales. Sin embargo, existen estudios sobre la valoración de predios con uso dotacional o institucional, en los cuales se menciona un Factor K, que corresponde a la relación entre el valor por metro cuadrado de suelo dotacional y el valor del terreno urbanizado para desarrollar vivienda.

Este Factor K, según varios ejercicios realizados oscila entre el 0,45 y el 0,55. 1. Según lo anterior, a los $50.000/M2 se le aplicaría el Factor K, que se estimó en 0.55, lo que arrojaría un valor en bruto para el lote de uso dotacional de $27.500/M2 (…)”. En el avalúo comercial efectuado en el mes de octubre del año 2012 por las firmas GL Consulting e Inmobiliaria Bancol SAS al Predio 2, identificado con código catastral No. 01-00-0005-0042-000, ubicado en la avenida 4 39 150 Lote 1 BR La Sabana (fls. 2 a 15 c. prueba 1 y 11 a 24 c. prueba 2), se determinó un precio total de $21´312.500 (área total 775 M2), para un valor unitario de M2 de $27.500.

Dicho avalúo contiene idénticos aspectos económicos, compendio de consideraciones determinantes, y método y criterios aplicados en el avalúo del mes de octubre del año 2012 realizado al Predio 3, identificado con código catastral No. 01-00-0006-0014-000. En el avalúo comercial efectuado en el mes de enero del año 2011 por las firmas GL Consulting e Inmobiliaria Bancol SAS al Predio 1, identificado con código catastral No. 01-00-0001-0605-000, ubicado en la avenida 9 40 280 (Av. 10 42-04) Barrio La Sabana (fls. 2 a 11 c. prueba 5 y 3 a 14 c. prueba 6), se determinó un precio total de $1.235´988.000 (área total 47538 M2), para un valor unitario de M2 de $26.000.

Dicho avalúo contiene idénticos aspectos económicos, compendio de consideraciones determinantes, y método y criterios aplicados en el avalúo del mes de enero del año 2011 realizado al Predio 2, identificado con código catastral No. 01-00-0005-0042-000, y Predio 3, identificado con código catastral No. 01-00-0006-0014-000. En el avalúo comercial efectuado en el mes de octubre del año 2012 por las firmas GL Consulting e Inmobiliaria Bancol SAS al Predio 1, identificado con código catastral No. 01-00-0001-0605-000, (fls. 15 a 33 c. prueba 6), se determinó un precio total de $3.199´790.500 (área total 116.356 M2), para un valor unitario de M2 de $27.500.

Dicho avalúo contiene idénticos aspectos económicos, compendio de consideraciones determinantes, y método y criterios aplicados en el avalúo del mes de octubre del año 2012 realizado al Predio 2, identificado con código catastral No. 01-00-0005-0042-000, y Predio 3, identificado con código catastral No. 01-00-0006-0014-000, a lo que se suma una consideración especial, en cuanto a que “existe en este momento 299 matrículas inmobiliarias de lotes que ya no son de propiedad de COOPSERFUN.

Para efectos del presente informe, se restó el área de estos 299 lotes cementerio, los cuales cada uno tiene un área de 3 m2 aproximadamente, para un total de área a descontar de 897 m2. Por lo anterior el área objeto de avalúo es de 116.356 m2”. Durante la audiencia de pruebas realizada el 11 de agosto de 2017 (ver folios 306-307 y 309 expediente principal 2), se recepcionó el testimonio del señor Raúl Guillermo Munevar Téllez, Arquitecto avaluador de la firma GL Consulting que efectuó los avalúos comerciales acompañados a la petición de revisión elevada por la parte demandante (ver grabación 10:14 – 1:00:14), quien sobre la metodología adoptada manifestó “con respecto al PBOT del Municipio de Los Patios (..) una vez consultados los planos de dicho Acuerdo, se determinó pues que los lotes de Jardines están reglamentados como equipamento (..) con carácter dotacional cuyo tratamiento es protección paisajística (..) revisando los acuerdos del Municipio de Los Patios, el significado y las implicaciones de ese tratamiento de protección paisajística pues no aparece en dicho texto, sin embargo pues se le dio para el manejo y desarrollo de la metodología se determinó que era un lote dotacional donde funcionaba un cementerio, igualmente, el termino o el alcance y las implicaciones o limitaciones que pueda tener los lotes tampoco están explicitas en dichos acuerdos, por lo cual buscamos en otras normas generales a nivel del país donde se pueda determinar con exactitud el alcance de un predio dotacional, poder determinar sus limitaciones y restricciones, entonces para eso se consideró que el dotacional a nivel nacional debe tener unas condiciones normativas, entonces consultamos el POT y la norma que reglamenta a Bogotá donde si determina con exactitud que es un dotacional, los usos que son permitidos, las restricciones y limitaciones de parte de un predio dotacional.

Con base en ello pues ya determinamos cual era la metodología que se debía aplicar para estimar el valor de ese predio dotacional, para lo cual (..) en la resolución 620 mencionan los métodos que se deben aplicar para establecer los valores de un bien con base en las metodologías ahí consignadas, sin embargo ateniéndonos a la aplicación estricta de esos métodos, pues ninguno nos permite determinar o concluir el valor dotacional por cuanto las limitantes que presenta un predio dotacional, si bien es cierto uno por el método de mercado, que es el que podría uno utilizar en este caso, consiguiendo lotes dotacionales que estuvieran en oferta puede uno compararlos y determinar el valor, pues lotes como el del cementerio no hay sino dos en el municipio de Los Patios, éste y el de la Esperanza, entonces por el método de mercado directo podíamos concluir el valor de este predio (..) entonces adoptamos utilizar el método de la técnica residual (..) se hizo un estudio de mercado de lotes en la zona útiles ya listos para ser desarrollados con vivienda que es la vocación de la zona y una vez se consiguió ese mercado se establecieron los valores de venta de estos lotes útiles, se empezó a estructurar y desarrollar el potencial de desarrollo (..) un vez se calcularon las áreas partiendo del área bruta que es como el área global del lote, a esa área bruta se le descuentan las afectaciones como en este caso el lote del cementerio tiene una afectación por la quebrada Juana Paula, uno le resta estas afectaciones y llega al área neta y una vez a esa área neta le descuenta uno las cesiones que toca hacerle al municipio para poderse desarrollar y llega uno al área útil (..) se pasa a la estructura y costos (..) tanto directos como indirectos para llegar a un valor, que es lo necesario repartir entre la utilidad del urbanizador y lo que quedaría para el lote (…) el valor que nos da finalmente es el de $50000 pesos metro (..) ese valor de un lote bruto con la posibilidad de desarrollarse (..) caso que para el lote del cementerio no era posible porque lo dotacional lo restringe lo limitaba para eso, entonces tocaba buscar un factor de ajuste que nos permitiera pasar de ese valor que tendría el potencial de desarrollo al valor de uso dotacional (..) Factor K que es la relación que hay entre el valor de un lote con posibilidad de desarrollarse y el valor de un lote dotacional (..) le aplicamos un factor del.55 (..) quedando en $26500 pesos metro (..) como ese lote tiene unas construcciones (..) se le aplicó el costo de reposición (…)” Ahora bien, continuando con el análisis del caso en concreto, la Sala observa que través de los siguientes actos administrativos, el INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI – IGAC-, se pronunció frente a las peticiones de revisión de avalúo catastral, manteniendo el determinado para las vigencias 2011, 2012 y 2013: ✓ Resolución 54-405-0050-2013 del 12 de abril de 2013 (notificada el 17 de abril de 2013), por la cual se ordena unos cambios en el Catastro del Municipio de: 405 Los Patios, Territorial Norte de Santander, por medio de la cual se resuelve una solicitud de avalúo, predio 01-00-0001- 0605-000 (fls. 46 a 49 c. 1 ppal.).

En dicho acto se resuelve confirmar el avalúo del predio A 9 40 280 (A 10 42 04) BR La Sabana en cuantía de $10.816´276.000 para el año 2013, $10.501´239.000 para el año 2012 y $10.195´378.000 para el año 2011. ✓ Resolución 54-405-0047-2013 del 15 de abril de 2013 (notificada el 17 de abril de 2013), por la cual se ordena unos cambios en el Catastro del Municipio de: 405 Los Patios, Territorial Norte de Santander, por medio de la cual se resuelve una solicitud de avalúo predio 01-00-0005- 0042-000 (fls. 50 a 53 c. 1 ppal.).

En dicho acto se resuelve confirmar el avalúo del predio A 4 39 151 Lo 2 BR La Sabana en cuantía de $53´443.000 para el año 2013, $51´886.000 para el año 2012 y $50´375.000 para el año 2011. ✓ Resolución 54-405-0048-2013 del 15 de abril de 2013 (notificada el 17 de abril de 2013), por la cual se ordena unos cambios en el Catastro del Municipio de: 405 Los Patios, Territorial Norte de Santander, por medio de la cual se resuelve una solicitud de avalúo predio 01-00-0006- 0014-000 (fls. 54 a 57 c. 1 ppal.).

En dicho acto se resuelve confirmar el avalúo del predio A 4 39 151 Lo 1 BR La Sabana en cuantía de $28´339.000 para el año 2013, $27´514.000 para el año 2012 y $28´712.000 para el año 2011. Las consideraciones adoptadas por el IGAC en los anteriores actos administrativos son del siguiente tenor: “(..) REALIZADO EL ESTUDIO A LOS AVALUOS COMERCIALES APORTADOS, SE DETERMINO LO SIGUIENTE:

1. PARA DETERMINAR EL JUSTIPRECIO DEL INMUEBLE SE APLICO EL METODO DE MERCADO PARA TERRENO, SE APLICO EL METODO DE MERCADO PARA EL TERRENO Y METODO DE REPOSICION PARA LA CONSTRUCCION, QUE CONSISTE EN CALCULAR CUANTO COSTARIA EL INMUEBLE NUEVO Y DEPRECIACION DE LA MATRIZ DE FITO Y CORVINI. R/: AL TENOR DE LA RESOLUCION 620/2008, EL ARTICULO 1 DEFINE EL METODO DE COMPARACION DEL MERCADO, COMO LA TECNICA AVALUATORIA QUE BUSCA ESTABLECER EL VALOR COMERCIAL DEL BIEN, A PARTIR DEL ESTUDIO DE LAS OFERTAS O TRANSACCIONES RECIENTES DE BIENES SEMEJANTES Y COMPARABLES AL OBJETO DE AVALUO.

TALES OFERTAS O TRANSACCIONES DEBERAN SER CLASIFICADAS ANALIZADAS E INTERPRETADAS PARA LLEGAR A LA ESTIMACION DEL AVALUO COMERCIAL, LO CUAL NO SUCEDE EN EL INFORME DE AVALUO PRESENTADO COMO PRUEBA.

2. SE REALIZO UNA INVESTIGACION POR ENCUESTA DIRECTA, ESPECIFICAMENTE CON PERSONAS CONOCEDORAS DE LAS TRANSACCIONES DE FINCA RAIZ Y ACTIVIDAD INMOBILIARIA, PARA DETERMINAR EL VALOR DE TERRENO, TENIENDO EN CUENTA LAS CARACTERISTICAS COMO: AREA, FORMA TOPOGRAFIA, SERVICIOS PUBLICOS, UBICACIÓN. R/: EN EL INFORME NO SE REFLEJA LA INVESTIGACION POR ENCUESTA DIRECTA, NI EL TRATAMIENTO ESTADISTICO QUE SE LE HUBIESE DADO A DICHA ENCUESTA, QUE LOS VALORES OBTENIDOS POR ENCUESTAS NO SE PUEDEN INCLUIR COMO PARTE DE LA DEFINICION DEL PRECIO Y POR LO TANTO NO PUEDEN INCLUIRSE NI PROMEDIARSE CON LOS VALORES DEL MERCADO.

3. SE TOMA COMO FACTORES QUE AFECTEN EL VALOR DEL TERRENO, LO ESTABLECIDO EN PBOT DE LOS PATIOS, EN DONDE SE DETERMINA EL PREDIO COMO DE PROTECCION PAISAJISTICA Y SE ESTABLECE COMO ZONA DE ALTO RIESGO INUNDABLE, EL AREA A LO LARGO DE LA QUBRADA JUANA PAULA. ADICIONALMENTE SE REALIZO UNA INVESTIGACION DE MERCADO DE (SIC) EN EL PARQUE CEMENTERIO LA ESPERANZA, POR TENER UNA OFERTA SIMILAR AL PREDIO OBJETO DEL PRESENTE ESTUDIO.

R/: NO SE APORTA CERTIFICACION POR PARTE DE CONTROL URBANO DONDE SE CLASIFIQUE EL PREDIO COMO ZONA DE ALTO RIESGO O INUNDABLE, O CUAL ES LA ZONA AFECTADA.

4. LAS EVENTUALES LIMITACIONES DE COMERCIALIZACION QUE PUEDE PRESENTAR LA PROPIEDAD, POR EL ACTUAL USO, EL CUAL TIENDE A MANTENERSE POR UN LARGO TIEMPO. ADICIONALMENTE, LA MULTIPLICIDAD DE PROPIETARIOS EN LOS PREDIOS QUE YA NO HACEN PARTE DE SERFUNORTE” R./: NO DEFINE LAS EVENTUALES LIMITACIONES DE COMERCIALIZACION QUE PUEDEN PRESENTAR LA PROPIEDAD POR EL ACTUAL USO.

5. EL ACTUAL FENOMENO DE RECESION QUE AFECTA LA ECONOMIA LOCAL, FENOMENO ESTE, NO AJENO A ESTE SECTOR DE LA FINCA RAIZ. PARA EL PRESENTE ASUNTO SE TOMAN LAS AREAS DE TERRENO ENCONTRADAS EN LOS CERTIFICADOS DE TRADICION Y LIBERTAD. SE PRESUME QUE NO EXISTEN EN EL SUBSUELO FACTORES QUE NO AFECTEN EL INMUEBLE EN SU INTEGRALIDAD” R/: NO APORTA INDICADORES O ALGUN ESTUDIO POR EL FENOMENO DE RECESION QUE AFECTA LA ECONOMIA LOCAL, EN ESPECIAL EL SECTOR DE LA FINCA RAIZ.

6. ES LA TECNICA VALUATORIA QUE BUSCA ESTABLECER EL VALOR COMERCIAL DEL BIEN, A PARTIR DEL ESTUDIO DE LAS OFERTAS O TRANSACCIONES RECIENTES DE BIENES SEMEJANTES Y COMPARABLES AL DEL OBJETO DE AVALUO. TALES OFERTAS O TRANSACCIONES DEBERAN SER CLASIFICADAS, ANALIZADAS E INTERPRETADAS PARA LLEGAR A LA ESTIMACION DEL VALOR COMERCIAL R/: EN CUANTO AL METODO COMPARATIVO DEL MERCADO, NO SE EVIDENCIA CUANTAS Y CUALES OFERTAS O TRANSACCIONES SEMEJANTES Y COMPARABLES AL OBJETO DE AVALUO SE ENCONTRARON, MUCHO MENOS SU CLASIFICACION ANALISIS E INTERPRETACION.

7. SE REALIZO UNA INVESTIGACION EN EL SECTOR DE LOCALIZACION DEL INMUEBLE AVALUADO, BUSCANDO ENCONTRAR VALORES DE TERRENO EN EL AREA DE INFLUENCIA DE LOTES PARA VIVIENDA CON LA FINALIDAD DE HOMOGENEIZAR LA INFORMACION, SE ANALIZARON LOS DATOS OBTENIDOS A LOS CUALES SE LES ENCONTRO UN % CORRESPONDIENTE AL VALOR DE DESCUENTO QUE SE OBTENDRIA DEL PRODUCTO DE UNA NEGOCIACION CON EL PROPIETARIO.

R/: AL PARECER LA INVESTIGACION EN EL SECTOR DEL INMUBLE (SIC) AVALUADO SE ORIENTO A VIVIENDAS, LAS CUALES NO SON COMPARABLES NI SEMEJANTES AL DEL OBJETO AVALUADO. EN EL CAPITULO DE AVALUO COMERCIAL LE ASIGNAN UN VALOR UNITARIO$27.500 POR METRO CUADRADO DE TERRENO, SIN SABERSE COMO SE OBTUVO ESTE VALOR LO CUAL HACE QUE ESTE VALOR SEA UN VALOR SUBJETIVO.

8. ESTE METODO BUSCA ESTABLECER EL VALOR COMERCIAL DEL BIEN, NORMALMENTE PARA EL VALOR COMERCIAL DEL BIEN, NORMALMENTE PARA EL TERRENO, A PARTIR DE ESTIMAR EL MONTO TOTAL DE LAS VENTAS DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCION, ACORDE CON LA REGLAMENTACION URBANISTICA VIGENTE Y DE CONFORMIDAD CON EL MERCADO DEL BIEN FINAL VENDIBLE, EN EL TERRENO OBJETO DE AVALUO.

AUN CUANDO SOBRE ESTE LOTE NO SE PODRIA DESARROLLAR UN PROYECTO DE VIVIENDA, SE HIZO EL EJERCICIO CON EL FIN DE ESTABLECER UN POSIBLE VALOR DEL TERRENO EN BRUTO, BAJO LA PREMISA QUE ES POSIBLE DESARROLLAR EN LOTE, CON DESARROLLOS SIMILARES A LOS QUE SE ADELANTAN AL FRENTE DEL CEMENTERIO. R/: EN EL METODO DE TECNICA RESIDUAL EL EJERCICIO QUE SE DEBE PLANTEAR DEBE SER ACORDE AL MAYOR Y MENOR USO AUTORIZADO EN LA REGLAMENTACION URBANISTICA Y NO PARA VIVIENDA, YA QUE LOS INDICES DE CONSTRUCCION, OCUPACION Y ALTUIRAS PERMITIDAS ASI COMO PORCENTAJES DE AREAS DE CESION SON MUY DIFERENTES PARA UN PROYECTO DE VIVIENDA Y PARA PROYECTO DE PARQUES CEMENTERIOS.

POR LO ANTERIORMENTE EXPUESTO SE CONFIRMA EL AVALUO PARA LAS VIGENCIAS 2011, 2012 Y 2013. ✓ Resolución 54-405-1552-2014 del 17 de julio de 2014 (notificada el 21 de julio de 2014), por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición, predio 01-00-0001-0605-000 (fls. 58 a 60 c. 1 ppal.). ✓ Resolución 54-405-1574-2014 del 17 de julio de 2014 (notificada el 21 de julio de 2014), por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición, predio 01-00-0005-0042-000 (fls. 61 a 63 c. 1 ppal.). ✓ Resolución 54-405-1554-2014 del 17 de julio de 2014 (notificada el 21 de julio de 2014), por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición, predio 01-00-0006-0014-000 (fls. 64 a 66 c. 1 ppal.).

Las consideraciones adoptadas por el IGAC en los anteriores actos administrativos son del siguiente tenor: “(..) PARA DESATAR EL RECURSO DE REPOSICION INTERPUESTO SE COMISIONO AL RECONOCEDOR PLUTARCO FLOREZ, QUIEN EN SU INFORME DICE: ANALIZADA LA DOCUMENTACION PRESENTADA POR LA RECURRENTE, SE PROCEDIO A REVISAR EL PLAZO DE ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS Y SE CONSTATO PARA LA ACTUALIZACION CATASTRAL DEL AÑO 2011, (..);

IGUALMENTE SE VERIFICO EL PLAZO DE ZONAS FISICAS CORRESPONDIENTES AL PREDIO EN MENCION HALLANDO LAS SIGUIENTES VARIABLES: (..); VARIABLES Y VALORES ASIGNADOS QUE SE HALLAN ACORDE CON EL ESTUDIO DEL PROCESO DE ACTUALIZACION CATASTRAL EFECTUADO EN EL AÑO 2010 PARA LA VIGENCIA 01-01-2011. QUE ASI MISMO SE ANALIZO NUEVAMENTE EL AVALUO COMERCIAL ANEXO A LA PETICION INICIAL SIN ENCONTRARSE MODIFICACION AL MISMO CON RESPECTO A LAS OBSERVACIONES DADAS EN LA RESOLUCION (..) POR LO ANTERIOR Y CON BASE EN LO EXPUESTO SE RATIFICA EL AVALUO ASIGNADO PARA EL PREDIO (…)”. ✓ Resolución 54-405-0631-2015 del 29 de diciembre de 2015 (notificada el 30 de diciembre de 2015), por medio de la cual se resuelve un recurso de apelación, predio 01-00-0001-0605-000 (fls. 67-68 c. 1 ppal.). ✓ Resolución 54-405-0633-2015 del 29 de diciembre de 2015 (notificada el 30 de diciembre de 2015), por medio de la cual se resuelve un recurso de apelación, predio 01-00-0005-0042-000 (fls. 69-70 c. 1 ppal.). ✓ Resolución 54-405-0632-2015 del 29 de diciembre de 2015 (notificada el 30 de diciembre de 2015), por medio de la cual se resuelve un recurso de apelación, predio 01-00-0006-0014-000 (fls. 71-72 c. 1 ppal.).

Las consideraciones adoptadas por el IGAC en los anteriores actos administrativos son del siguiente contenido: “(..) PARA RESOLVER EL RECURSO DE APELACION EL SEÑOR DIRECTOR COMISIONO A UN FUNCIONARIO DIFERENTE A QUIEN PROYECTO EL RECURSO DE REPOSICION, QUIEN EN SU INFORME MANIFIESTA: QUE DE ACUERDO AL ESTUDIO DE LAS RESOLUCIONES (..), Y EL RESULTADO OBTENIDO EN LA VISITA Y EL RESPECTIVO ESTUDIO DE LOS DOCUMENTOS ADJUNTOS, ES ASI QUE DICHA PETICION PERMITE CONCLUIR QUE EL VALOR POR METRO CUADRADO ASIGNADO DE LAS ZONAS GEOECONOMICAS DEL ESTUDIO PARA CADA UNO DE LOS AÑOS POR EL INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI, A LOS INMUEBLES CORRESPONDE A SU REALIDAD FISICA Y JURIDICA, SE ACOMPAÑAN DE LA INVESTIGACION DEL MERCADO INMOBILIARIO DE LA ZONA, SEGUIDAMENTE SE ESTUDIARON LAS ZONAS GEOECONOMICAS APLICADAS, LAS CUALES ESTAN CORRECTAS, POR LO DESCRITO ANTERIORMENTE Y DEBIDO A QUE LAS PRUEBAS APORTADAS NO SON SUFICIENTES PARA DESVIRTUAR EL VALOR CATASTRAL, SE CONFIRMA EL AVALUO, PARA LOS AÑOS 2011, 2012, 2013, 2014 Y 2015 (…)” Cabe anotar que el hecho de que el trámite de la solicitud de revisión del avalúo promovida por la parte demandante, no se hubiera resuelto conforme los plazos para decidir establecidos en la Resolución 070 de 2011 del IGAC, no significa que se hubiera violado el debido proceso, pues, conforme el parágrafo 2 del artículo 137 de dicha Resolución el trámite de tales solicitudes se efectúa respetando el orden de su presentación, y la parte demandante no acredita que la demandada haya desatendido dicho orden.

Además, no se evidencia infracción al derecho de defensa y contradicción, por cuanto la parte demandante pudo allegar las pruebas necesarias para intentar demostrar que el valor de los predios era inferior al determinado por la Administración, y tuvo la oportunidad de discutir y controvertir las decisiones de fondo adoptadas por el IGAC en la actuación al interponer los recursos administrativos correspondientes.

Ahora, como bien se puede observar, el IGAC negó la revisión del avalúo catastral de los predios de la parte demandante, habida cuenta de que los avalúos comerciales aportados con las solicitudes si bien utilizaron el método de comparación del mercado para obtener el valor comercial de los predios, las ofertas o transacciones en que se soportaron no fueron clasificadas, analizadas e interpretadas, no se evidencia cuáles y cuantas ofertas o transacciones semejantes se encontraron, menos aún fueron clasificadas, analizadas e interpretadas, y el precio asignado para el metro cuadrado no se sabe cómo se obtuvo.

Así mismo, consideró que la investigación por encuesta directa de la cual se toman los valores, está orientada a viviendas que no son comparables con los predios avaluados, ni cuenta con el tratamiento estadístico necesario, tampoco se aporta certificación detallada de clasificación de los predios como zona de alto riesgo e inundable, ni fueron definidas las limitaciones de comercialización de la propiedad por el uso actual.

Sobre el fenómeno de recesión aludido en los avalúos comerciales, el IGAC lo desestimó en tanto no se aporta indicadores o algún estudio al respecto; y sobre el método de técnica residual aplicado, debe ser acorde al mayor y menor uso autorizado en la reglamentación urbanística y no de vivienda, por cuanto los índices de construcción, ocupación y alturas permitidas, así como porcentajes de áreas de cesión son muy diferentes para un proyecto de vivienda y para proyecto de parques cementerios.

En consecuencia, el IGAC consideró que el avalúo catastral determinado no fue desvirtuado con los avalúos comerciales aportados por la sociedad JARDINES DE SAN JOSÉ S.A.S., además que, conforme se revisó en el trámite de los recursos de reposición y apelación, el proceso de actualización catastral del año 2011 se realizó de acuerdo con los parámetros contemplados en las normas y precisó que para determinar el avalúo catastral aplicó la metodología de estudio de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas y determinación del valor unitario por tipo de construcción, teniendo en cuenta las tablas de valores para la construcción que son el resultado de la investigación de mercado realizada para todos los predios según la destinación económica y el valor de la zona geoeconómica por lote.

Durante la audiencia de pruebas realizada el 11 de agosto de 2017 (ver folios 306-307 y 309 expediente principal 2), se recepcionó el testimonio del señor Juan Carlos Ávila Triviño, Arquitecto, Investigador de mercado inmobiliario y revisor de avalúos del IGAC Norte de Santander. A su vez, durante la audiencia de pruebas realizada el 16 de marzo de 2018 (ver folios 431 a 433 y 441 expediente principal 2), se practicó la declaración de la señora Isela Dhayana Rojas Castro, Ingeniera Civil, Jefe de Área de Conservación del IGAC Norte de Santander.

Tales testimonios fueron tachados por el apoderado de la parte demandante, con fundamento en el artículo 211 del CGP, por carecer de imparcialidad, al ostentar la calidad de servidores públicos del IGAC Norte de Santander. Sobre la imparcialidad del testigo, el artículo 211 del CGP, aplicable por remisión expresa del artículo 211 del CPACA, dice que “Cualquiera de las partes podrá tachar el testimonio de las personas que se encuentren en circunstancias que afecten su credibilidad o imparcialidad, en razón de parentesco, dependencias, sentimientos o interés en relación con las partes o sus apoderados, antecedentes personales u otras causas.

La tacha deberá formularse con expresión de las razones en que se funda. El juez analizará el testimonio en el momento de fallar de acuerdo con las circunstancias de cada caso”. Al respecto, la jurisprudencia del Consejo de Estado[5] ha dicho, de manera reiterada, que los testimonios que resulten sospechosos no pueden despacharse de plano, sino que deben valorarse de manera más rigurosa, de cara a las demás pruebas obrantes en el expediente y a las circunstancias de cada caso, todo ello basado en la sana crítica, de manera que los que se rindieron en el presente proceso serán examinados con aplicación de los anteriores criterios.

Pues bien, debido a la condición de servidores públicos vinculados a la entidad demandada, a juicio de la Sala, se tratan de testigos sospechosos, no obstante lo cual, serán valorados, con la especial severidad que requiere. El señor Juan Carlos Ávila Triviño, Arquitecto, Investigador de mercado inmobiliario y revisor de avalúos del IGAC Norte de Santander (ver grabación 1:01:09 – 1:31:24), acerca de la metodología empleada para la actualización catastral aplicada en el 2010 en el Municipio de Los Patios manifestó “esto es un proceso que data de un tiempo atrás, en donde la contraparte está solicitando la revisión de los valores unitarios que aplicamos en el momento de la actualización catastral que se realizó en el Municipio de Los Patios en el año 2010 (..) cuando el Agustín Codazzi hace actualizaciones catastrales utiliza un método avaluatorio que es muy diferente al que esta la parte demandante colocando, es un método llamado zonas homogéneas que apunta a obtener una serie de avalúos de forma masiva (..) apunta a establecer un valor unitario para uno de los factores que tiene en cuenta el avalúo (..) un avalúo tiene en cuenta dos factores, terreno más construcción o mejoras que se hagan dentro de este terreno, el método de zonas homogéneas apunta a establecer el valor por metro cuadrado o por hectárea dependiendo de la zona urbana o rural respectivamente, en factor terreno, (..) se basa es sobre la obtención de un mercado inmobiliario en el momento en que se hace el estudio (..) en el Municipio de Los Patios en el año 2010 en el segundo semestre se recopiló una serie de información inmobiliaria basada en ofertas, en avalúos, en experticia de colegas que se encuentran en la zona y otros peritos, y con base en eso pues se obtuvo los valores que en su momento arrojaron 20 categorías de zonas, entre las que se encuentra obviamente la aplicada al predio objeto de esta confrontación (..) el avalúo que está entregando la parte demandante es un avalúo comercial ( )” La señora Isela Dhayana Rojas Castro, Ingeniera Civil, Jefe de Área de Conservación del IGAC Norte de Santander (ver grabación 07:35 – 45:59), sobre el procedimiento de revisión del avalúo dijo lo siguiente: “ellos manifiestan que en la ola invernal se metió el caño y no se tuvo pendiente esa prioridad para el avalúo, que porque ellos son un cementerio y porque el cementerio central tiene un valor diferente y más barato que el cementerio de ellos, se les explicó que es muy diferente un parque cementerio público al de ellos privado que venden el valor del metro cuadrado, que tiene un costo, se le manifestó que el área de terreno que ellos tienen, aunque ellos la han vendido en documentos (..) pero en el IGAC no se han hecho los tramites, que pasa, al no hacer el desenglobe (..) el IGAC desconoce donde es el lugar que han vendido y a quien han vendido (..) en el 2015 allegaron unos folios de matrícula, pero no son todos de casi los dos mil y tantos predios que ya han vendido y han desenglobado (..) allegaron un plano topográfico pero general con vías, donde está el lago, y vías de acceso, y con eso no podemos hacer nada, los folios de matrícula todos no estaban (..) para ellos es súper beneficioso que ellos nos entreguen ese plano y esa información porque al momento que nosotros les quitamos las dos mil ventas por dos metros más o menos cada uno, son casi cuarenta mil metros que a ellos no se le van a cobrar y ahí les baja el avalúo, porque son porciones de tierra que ellos aún tienen la posesión, la propiedad, porque el IGAC no lo ha desenglobado (..)”.

Pues bien, revisado el contenido de las anteriores declaraciones, para la Sala estos testigos resultan ser sospechosos por las razones alegadas por el apoderado de la parte demandante; sin embargo, ello no implica desecharlas sino que deberán analizarse con mayor rigurosidad y de manera más estricta con las demás pruebas aportadas al proceso, siendo de resaltar que lo manifestado por el Arquitecto Juan Carlos Ávila Triviño resulta útil para el litigio, en tanto da a conocer aspectos relevantes técnicos de la metodología de zonas homogéneas utilizada por la administración en la actualización catastral llevada a cabo en el año 2010, y que determinó para ese entonces el avalúo catastral de los predios de propiedad de la parte demandante.

Sobre la metodología aplicada por el IGAC para avaluar los predios de propiedad de la parte demandante, el artículo 7 del Decreto 3496 de 1983 establece las siguientes reglas: “ARTÍCULO 7. AVALÚO CATASTRAL- El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.

El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Las autoridades catastrales realizarán los avalúos para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores unitarios para edificaciones y para terrenos.

PARÁGRAFO: Conforme al artículo 11 de la Ley 14 de 1983, en ningún caso los inmuebles por destinación constituirán base para la determinación del avalúo catastral.” Según esta norma, para fijar el avalúo catastral es preciso el señalamiento de áreas o zonas geoeconómicas homogéneas, dentro de las cuales se determinan por separado los valores unitarios de terreno y construcción, mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.

Teniendo en cuenta los parámetros anteriormente explicados, según se advierte del expediente administrativo, en la actualización catastral puesta en vigencia en el año 2010 en el Municipio de Los Patios, el IGAC efectuó el estudio correspondiente a las Zonas Homogéneas Físicas de tal municipio, de acuerdo con los factores que inciden como las zonas físicas y geoeconómicas, el área del terreno y de sus construcciones, calificación y destino económico, asignando, para los predios de propiedad de la parte demandante, objeto de discusión en el presente proceso, las siguientes zonas económicas y valores por M2 que rigieron para el año 2011: |Identificació|Área |Código predial / |M2 / | |n del predio | | |Zona económica asignada / | | | | |Precio M2 asignado | |A 4 39 151 Lo|775 M2 |01-00-0005-0042-0|775 M2 / ZE 15 / $65.000 M2| |2 BR La | |00 / | | |Sabana / | | | | |A 4 39 150 Lo|675 M2 |01-00-0006-0014-0|430 M2 / ZE 16 / $55.000 M2| |1 BR La | |00 / |243 M2 / ZE 20 / $12.500 M2| |Sabana. | | | | |A 9 40 280 (A|13 |01-00-0001-0605-0|117.705 M2 / ZE 13 / | |10 42 04) BR |hectáreas|00 / |$85.000 M2 | |La Sabana |2404 M2 | |14.699 M2 / ZE 20 / $12.500| | |(132.653 | |M2 | | |M2) | | | Sin embargo, como el motivo esencial del litigio planteado por la parte demandante es que el avalúo hecho por la demandada bajo esta metodología no se ajusta a las características y condiciones reales de sus predios, lo cual soporta con los avalúos comerciales que allegaron, dentro del presente proceso se ordenó la práctica de un dictamen pericial con intervención del perito avaluador Pablo Guillermo Cohen Vivares (fls. 338 a 403 expediente principal 2).

El perito dictaminó lo siguiente en relación al Predio 1, identificado con código catastral No. 01-00-0001-0605-000: “(..) 6.0. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA. NORMAS PARA LOS USOS DEL SUELO.- MUNICIPIO DE LOS PATIOS, NORTE DE SANTANDER Acuerdo No. 024 de diciembre 14 de 2.000, aprobación del POT y su revisión excepcional, aprobada por acuerdo 026, de diciembre 30 de 2.011 por EL CONCEJO MUNICIPAL DEL MUNICIPIO DE LOS PATIOS. • Áreas de reglamentación urbanística especial.

Son aquellas que por sus condiciones físicas, sociales o económicas son representativas y ameritan una reglamentación especial orientada a conservar y/o mejorar sus condiciones. • Se determina que el área del predio, se localiza en una zona con Tratamiento de Protección Paisajística. (Plano # 4 Tratamiento del suelo urbano) DEL SISTEMA URBANO AMBIENTAL Y EL ESPACIO PÚBLICO CAPÍTULO 11 – Artículo 112.

Conformación. Tal y como se ha venido diciendo el sistema urbano ambiental y del espacio público lo integran unos elementos de origen natural y otros artificiales o construidos. Tanto de un grupo como de otro comparten muchas veces un mismo espacio físico, aunque hagan parte funcional de diferentes clasificaciones, generando así una estrecha independencia entre sí, por lo que deben ser catalogados dentro de un mismo sistema buscando su armónica articulación tanto de los elementos naturales como de los construidos.

Hacen parte del sistema urbano ambiental y por consiguiente también del espacio público las siguientes áreas y espacios: El parque del Agua o Parque Recreacional Comfanorte, Los Parques Cementerios “San José y La Esperanza. USOS DE SERVICIO (S) Comprende las siguientes tipologías: Servicios mortuorios (S-13): Integran esta tipología los “Servicios funerarios y de velación y los relacionados con cementerios y hornos crematorios”.

DEL SISTEMA DE CENTRALIDADES EN EL SUELO URBANO. SECCIÓN 11 – Artículo 68. Corresponden a las zonas estratégicas donde se han centrado desarrollo y actividades, de cualquier orden, y se han mantenido relaciones que fortalecen la conectividad urbana, conformando nodos o centralidades con carácter público. Se definen como sitios de alta confluencia o centralidades del sistema de espacio público; las plazas, parques, zonas verdes y equipamientos localizados hacia el interior y el entorno de la centralidad establecida, constituyéndose en bienes del espacio público.

Se definen como centralidades de la zona urbana, Los Cementerios Jardines de San José y La Esperanza. CAPITULO IV – DEL SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS Artículo 70º. De Los Equipamientos Colectivos. El sistema de equipamiento colectivo está conformado por todos aquellos espacios y construcciones que estén destinados a prestar un servicio social colectivo, satisfacción de las necesidades básicas de carácter comunitario, tanto los que permiten la prestación de servicios públicos a la comunidad como los que soportan el funcionamiento y operación de la ciudad en su conjunto.

Artículo 71º. Hacen parte de sistema de Equipamientos Colectivos Estructurantes municipal los siguientes equipamientos: Metropolitanos. Lo integran aquellos espacios o construcciones que alcanzan a dar cobertura con su servicio a una parte o toda el área metropolitana. Pertenecen a este grupo Parque San Rafael, parques cementerios Jardines La Esperanza y San José. CONCLUSIONES: • De acuerdo con las definiciones y enunciados descritos anteriormente podemos concluir: El predio forma parte de los nodos o centralidades del suelo;

(sección 11 artículo 68). • Hace parte del equipamiento colectivo metropolitano estructurante. Se mantiene el uso actual del parque cementerio. (Plano #3 – Uso del suelo urbano.) 7.0 DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

7.1. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO 7.1.1. UBICACIÓN: (Ver Ubicación Plano Anexo). (..) 8.0 MÉTODOLOGIA VALUATORIA Para poder establecer los criterios y métodos valuatorios se analizaron varias determinantes y afectaciones importantes: 8.1- ANTECEDENTES: Teniendo en cuenta que aunque en los Acuerdos que reglamentan la normatividad en el Municipio de Los Patios no sea definido el término “DOTACIONAL O INSTITUCIONAL”, en la mayoría de las ciudades importantes del país, estos aspectos ya están reglamentados.

Como ejemplo tomamos la definición del DECRETO 619 DE 2.000 por medio del cual se adoptó el Plan de Ordenamiento para Bogotá D.C. “Artículo 332 AREA DE ACTIVIDAD DOTACIONAL” es la que designa un suelo como lugar para la localización de los servicios necesarios para la vida urbana y para garantizar el recreo y esparcimiento de la población, independientemente de su carácter público o privado, identificando las siguientes zonas: [pic] De igual manera, como se concluye en este documento (página 7), el PBOT actual y su actualización, vigentes a la fecha, inmovilizan y consolidan el uso del suelo bajo las siguientes tipologías: Servicios mortuorios (S-13): Integran esta los “Servicios funerarios y de velación y los relacionados con cementerios y hornos crematorios.” definiéndola como una zona con Tratamiento de Protección Paisajística.

(Plano # 4 - Tratamiento del suelo urbano) 8.2.- METODOS. Para adelantar los ejercicios de cálculo del valor para el globo del terreno, se establecieron dos alternativas o parámetros así: LOTE. MÉTODO DE COMPARACIÓN o de mercado. A.- Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo, como también la metodología de encuestas sobre valores de tierras homogéneos, tanto a inmobiliarias, inversionistas y profesionales Avaluadores.

El presente método NO se empleó por cuanto el USO DEL SUELO no permite aplicarlo, razón de mas para emplear el método Residual Tumbas. 8.3.- ESTUDIO DE MERCADO, muestreo del sector [pic] ANALISIS RESIDUAL TUMBAS; Bajo las mismas consideraciones y teniendo en cuenta que en dicho terreno existe un parque cementerio desde hace más de 40 años desarrollado bajo las normas de la época, sin posibilidad de cambio de uso (Decreto 1420 de 1998 Presidencia de la República y Resolución IGAC 762 del 98) el avalúo comercial de un predio debe hacerse por su uso actual y no por la potencialidad futura que tuviese, por tanto se debe determinar un valor físico y no de mercado. [pic]

8.4. ENCUESTA TASADORES PROFESIONALES con Registro Nacional de Avaluadores SIC NOTA: No se contempló, por cuanto el estudio de mercado y ejercicios residuales que suplen dicho paso. Se realizaron encuestas con Profesionales Avaluadores, sobre Vr. Comercial de m2 de terreno o lote en el entorno, estas son un apoyo al proceso valuatorio, pero no son en sí las determinantes del valor del presente avalúo. 9.0 ANALISIS DE ANTECEDENTES INVESTIGACIÓN ECONÓMICA DIRECTA.

Se investigó en inmobiliarias sobre predios o transacciones recientes de similares características No se conocieron avalúos, ni transacciones recientes de inmuebles del entorno, pero si algunos valores de oferta y renta de inmuebles cercanos 10.0 CONSIDERACIONES GENERALES. Para establecer el valor comercial, a más de lo anterior se consideró lo siguiente: 1.

El proceso valuatorio ha sido ejecutado bajo las normas generales para este tipo de trabajo, según nuestro leal saber y entender, por lo tanto asumimos la responsabilidad del mismo. 2. Entorno urbano, Vecindario residencial al costado norte, Jardines La Esperanza y colindando Conjunto cerrado “DUBAI” estrato 3 (205 Viviendas). Frente a la vía, varios conjuntos del mismo tipo.

(Palestina Real, Campestre, Punta Colorados, El Limonar) etc, todos vendidos hace varios años – Al costado Sur, predios estrato 2 y 3 Barrio “La Sabana” algunos con infraestructura inconclusa, predios de desarrollo informal espontaneo, algunos legalizados. Sector en desarrollo cercano a la cabecera municipal, a 5 cuadras de la Alcaldía. Sector Mixto: Dotacional Paisajistico y Residencial, Ubicación del Inmueble en vía rápida, hoy doble calzada con foto multa, servicios de mantenimiento vehículos, Céntrico y de buena demanda, Servicios públicos en general buenos. 3.

Estado general de las construcciones del entorno cercano y vías de acceso buenas 4. Comercialización de terrenos y proyectos habitacionales del sector en alza por su ubicación y poca disponibilidad de predios para conjuntos cerrados que es la demanda. 5. El terreno en estudio por ser un parque Cementerio está afectado por los condicionantes mencionados anteriormente lo cual hace inviable el desarrollo como proyecto de vivienda.

El uso actual del suelo por un tiempo mayor de 47 años inmoviliza e impide cualquier desarrollo de vivienda. 6. Se tuvo en cuenta la afectación por ronda de la quebrada “Juana Paula” y el, potencial de desarrollo limitado al ser uso determinado para Jardines cementerio. Uso del suelo, que no permite diversidad de destinos. 7. Actividad Constructora: Distante se observan sobre la variante edificaciones en altura (VIS y VIP) hasta de 15 pisos, también conjuntos unifamiliares nuevos.

(Los Arándanos) 8. NORMATIVIDAD Y VALOR DEL SUELO EN LAS RONDAS. En el decreto 1420 de 1998 y la resolución 620 de 2008, es bien claro el hecho de que el precio de los predios depende de la norma y usos permitidos por el POT, veamos lo que dice la legislación de avalúos al respecto: Las rondas técnicas de ríos, quebradas o humedales (10 a 30 metros según el caso) son de la nación y no susceptibles de adquisición. El precio del suelo para el propietario en estos casos debe ser cero y solo se deben pagar las mejoras si la condición jurídica del predio lo permite.

Código de recursos naturales (decreto 2811 de 1974) así lo determina. 11.0 INVESTIGACIÓN ECONÓMICA 11.2. INVESTIGACIÓN INDIRECTA. Se desconocen negociaciones recientes. 11.3. VALORES ADOPTADOS. 11.4. LOTE. Se realizó Investigación Directa de Mercado y encuestas. Se estudió ANÁLISIS RESIDUAL como Urbanización abierta, el cual se descartó por el uso y norma vigente.

Igualmente se analizó residualmente como (Tumbas) PARQUE CEMENTERIO. Obtenido el resultado, a criterio del Tasador se adopta este valor, afectado según consideraciones previas en $ 51.371.oo m2 11.5 CONSTRUCCIÓN. NO APLICA

12. RESULTADO DEL AVALUO. [pic] CONCLUSION GENERAL. El resultado del avalúo corresponde a la presente vigencia de 2.017 para conocer los valores de años anteriores hasta 2.011, deflactamos el resultado actual a dichos años por IVIUR [pic] En relación al Predio 2, identificado con código catastral No. 01-00-0005- 0042-000 y el Predio 3, identificado con código catastral No. 01-00-0006- 0014-000, el perito, con base en idéntica metodología valuatoria, adoptó los siguientes resultados: No. 01-00-0006-0014-000:

12. RESULTADO DEL AVALUO. [pic] (..) CONCLUSION GENERAL. El resultado del avalúo corresponde a la presente vigencia de 2.017 para conocer los valores de años anteriores hasta 2.011, deflactamos el resultado actual a dichos años por IVIUR [pic] Asimismo, para atender las objeciones elevadas por las partes frente a dicho dictamen pericial, específicamente en relación a la metodología empleada para fijar el avalúo catastral de los predios, en audiencia de pruebas realizada el 16 de marzo de 2018 (ver folios 431 a 433 y 441 expediente principal 2), el perito avaluador Pablo Guillermo Cohen Vivares, efectuó intervención (ver grabación 54:58 – 01:42:23), de la cual se resaltan las siguientes aclaraciones y complementaciones: “se descartó el método comparativo porque no existen terrenos comparables ni homogéneos ni similares en la zona el sector, el hecho de que exista un parque cementerio al lado que es Jardines La Esperanza no es un inmueble que se pueda comparar a este, se escogió el método residual porque es el resultado de un análisis que se hace para un proyecto productivo económico que después de descontar las inversiones, los costos indirectos y directos queda un residuo, ese residuo es el valor que nosotros tomamos como valor para llegar al precio del inmueble (..) ese método residual en un cuadro de la página 13 se explica muy bien, donde hay varios factores que inciden para llegar al precio de un terreno, la base por la cual se partió fue el POT Plan de Ordenamiento Territorial (..) nos dice que esos terrenos son solo dotacionales, que son solo para jardines cementerios, se estudiaron se conoció el sitio, se tuvieron las determinantes que podían haber y se llegó a la conclusión de que como no hay predios que se puedan comparar, entonces se hizo un estudio de mercado de ofertas que hay en la ciudad, de gente que quiere vender sus predios y partimos de ahí de esa base, de lo que vale un predio, como lo dice en su objeción el señor del IGAC, el menciona ahí unos precios que encontró en su investigación, los cuales no son muy confiables porque son precios de particulares que ponen en la prensa precios que venden, pero es que desde hace muchos años las cosas han cambiado y predios lotes cementerio no hay para la venta, tumbas, lo que hay y si así fuera el valor que sale o que ponen en el estudio que presentan no es ni comparable con lo que vale realmente en una sala de velaciones, en una oficina de Jardines de La Esperanza o de San José, donde un servicio exequial vale 4 millones de pesos donde incluye todo, acá la gente nos presentan en la objeción inmuebles de 10 y de 12 millones y otros de muchos más pero en otras ciudades que no es comparable, acá lo comparable podría ser Jardines de La Esperanza donde también se averiguó cuanto valía no digamos una tumba es un servicio exequial que ellos prestan desde hace muchos años, los cementerios tienen más de 40 años, desde hace muchos ya no se venden tumbas porque se les acabó la materia prima, ya no tienen para vender, le venden una custodia a 4 a 5 años y los servicios complementarios exequiales, por eso cobran entre 4 y 5 millones dependiendo siempre de la zona del sector, no todo vale lo mismo, entonces nosotros en los estudios que hicimos analizamos no solo el entorno sino el terreno en sí, ese nos dio unas determinantes para llegar a un valor, determinantes como son la forma, la infraestructura, la topografía del terreno, el vecindario, todo lo que incide para uno tomar una decisión, después de haber pasado por los 4 métodos que enuncia el IGAC y pudimos llegar a la conclusión de que el más acertado era el residual (..)” Cabe destacar que en la Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008, “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”, el INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTÍN CODAZZI – IGAC-, estableció, además de otros métodos, el denominado técnica valuatoria “residual”, regulándolo en los siguientes términos: “Artículo 4º.

Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo.

Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. Parágrafo.- Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado”.

Para la elaboración de los avalúos utilizando cualquiera de los métodos avalados por el IGAC, acorde lo estipulado en el artículo 6 de la Resolución 620, se deben surtir las siguientes etapas: 1. Revisión de la documentación suministrada por la entidad peticionaria, y si hace falta algo de lo previsto en el artículo 13 del Decreto 1420 de 1998 se procede a solicitarlo por escrito. 2.

Definir y obtener la información que adicionalmente se requiere para la correcta identificación del bien. Se recomienda especialmente cartografía de la zona o fotografía aérea, para la mejor localización del bien. 3. De conformidad con lo previsto en el artículo 14 del Decreto 1420 de 1998, verificar la reglamentación urbanística vigente en el municipio o distrito donde se encuentre localizado el inmueble.

En el evento de contar con un concepto de uso del predio emitido por la entidad territorial correspondiente, el avaluador deberá verificar la concordancia de este con la reglamentación urbanística vigente. 4. Reconocimiento en terreno del bien objeto de avalúo. En todos los casos dicho reconocimiento deberá ser adelantado por una persona con las mismas características técnicas y profesionales de la persona que ha de liquidar y firmar el avalúo. 5.

Siempre que sea necesario se verificarán las mediciones y el inventario de los bienes objeto de la valoración. En caso de edificaciones deberán constatarse en los planos las medidas y escalas en que se presente la información. Y cuando se observen grandes inconsistencias con las medidas se informará al contratante sobre las mismas. 6.

En la visita de reconocimiento deberán tomarse fotografías que permitan identificar las características más importantes del bien, las cuales posteriormente permitirán sustentar el avalúo. 7. Cuando se realicen las encuestas, deberán presentarse las fotografías de los inmuebles, a los encuestados para una mayor claridad del bien que se investiga. 8.

Aun cuando el estudio de los títulos es responsabilidad de la entidad interesada, una correcta identificación requiere que el perito realice una revisión del folio de matrícula inmobiliaria para constatar la existencia de afectaciones, servidumbres y otras limitaciones que puedan existir sobre el bien; excepto para la determinación de los avalúos en la participación de plusvalías.

A su vez, la Resolución señala los aspectos a tener en cuenta para realizar una correcta identificación física del predio (artículo 7), así como su identificación legal (artículo 8), y sobre los aspectos a tener en cuenta para la aplicación del método en cuestión, el artículo 14 ídem consagra lo siguiente: “Artículo 14º.- Método (técnica) residual.

En desarrollo de este método (técnica) se debe tener en cuenta: Para el calculo de ventas totales, se debe analizar el tipo de producto que por efectos del principio de mayor y mejor uso se pueda dar sobre el predio, para lo cual se deben referenciar las ofertas de inmuebles comparables y semejantes al proyecto planteado, así como las características de áreas, valores de venta, elementos del proyecto, entre otros que este tenga.

El costo total es la suma del costo de urbanismo asociado al proyecto y/o plan parcial y el costo de la construcción siendo este la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, teniendo en cuenta los volúmenes y unidades requeridas para el proyecto planteado. El costo de urbanismo se establece como la suma de los costos para habilitar el suelo a usos específicos e incluye las cargas asociadas a su desarrollo.

La utilidad esperada debe ser concordante con los usos y su estratificación, ubicación espacial, especificaciones del tipo de proyecto que sobre el predio se plantee, teniendo en cuenta las condiciones de renta fija presentes en el momento del calculo, así como la tasa interna de retorno y que el valor presente de este proyecto sea como mínimo igual a cero.

El valor resultante de esta técnica es el valor total del inmueble, es decir, del valor del terreno y del valor de la construcción sobre él edificada, por lo tanto, al valor obtenido no se debe agregar el valor de la construcción. Cuando se requiera presentar en el avaluó de forma independiente, tanto el valor del terreno como el de la construcción, se deberá hacer de la siguiente forma: calcular por el método de reposición el valor de la construcción y descontarla al valor total del inmueble Vistas así las cosas, la Sala considera que el peritaje presentado por el experto avaluador se encuentra fundamentado en una metodología idónea avalada por el IGAC como es la residual, y contiene un estudio completo de aspectos especializados, y en las condiciones y las características de los predios claramente discriminadas.

Así las cosas, el dictamen pericial practicado dentro del proceso ofrece plena credibilidad para la Sala, pues se encuentra debidamente sustentado. Las razones que anteceden son suficientes para proceder a anular los actos demandados que negaron la revisión del avalúo y a título de restablecimiento del derecho fija como nuevo avalúo catastral de los predios para el año 2011, así: |Código predial / |M2 / | | |Zona económica asignada / | | |Precio M2 asignado | |01-00-0005-0042-000 / |$19´800.941 | |01-00-0006-0014-000 / |$17´820.847 | |01-00-0001-0605-000 / |$4.456´245.868 | 2.4 Condena en costas Para terminar, la Sala se abstendrá de condenar costas, en el entendido que de conformidad con el numeral 8 del artículo 365 del CGP, aplicable por autorización del artículo 188 del CPACA, sólo habrá lugar a costas cuando en el expediente aparezca que se causaron y en la medida de su comprobación, presupuestos que no se configuración en la presente etapa procesal.

En mérito de lo anteriormente expuesto, el Tribunal Administrativo de Norte de Santander, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, F A L L A:

PRIMERO: DECLARÁSE la nulidad de los siguientes actos administrativos emanados del INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI –IGAC: Resolución 54-405- 0050-2013 del 12 de abril de 2013, por medio de la cual se resuelve una solicitud de avalúo, predio 01-00-0001-0605-000; Resolución 54-405-0047- 2013 del 15 de abril de 2013, por medio de la cual se resuelve una solicitud de avalúo predio 01-00-0005-0042-000;

Resolución 54-405-0048-2013 del 15 de abril de 2013, por medio de la cual se resuelve una solicitud de avalúo predio 01-00-0006-0014-000; Resolución 54-405-1552-2014 del 17 de julio de 2014, por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición, predio 01-00-0001-0605-000; Resolución 54-405-1574-2014 del 17 de julio de 2014, por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición, predio 01- 00-0005-0042-000;

Resolución 54-405-1554-2014 del 17 de julio de 2014, por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición, predio 01-00-0006- 0014-000; Resolución 54-405-0631-2015 del 29 de diciembre de 2015, por medio de la cual se resuelve un recurso de apelación, predio 01-00-0001- 0605-000; Resolución 54-405-0633-2015 del 29 de diciembre de 2015, por medio de la cual se resuelve un recurso de apelación, predio 01-00-0005- 0042-000; y Resolución 54-405-0632-2015 del 29 de diciembre de 2015, por medio de la cual se resuelve un recurso de apelación, predio 01-00-0006- 0014-000, conforme a los fundamentos jurídicos y probatorios expuestos en la parte considerativa de esta providencia.

SEGUNDO: A título de restablecimiento del derecho, FÍJASE como avalúo catastral de los siguientes predios de propiedad de la parte demandante a partir del 01 de enero de 2011, así: |Código predial / |M2 / | | |Zona económica asignada / | | |Precio M2 asignado | |01-00-0005-0042-000 / |$19´800.941 | |01-00-0006-0014-000 / |$17´820.847 | |01-00-0001-0605-000 / |$4.456´245.868 | TERCERO: NEGAR las demás pretensiones de la demanda.

CUARTO: ABSTENERSE de condenar en costas, conforme lo expuesto anteriormente.

QUINTO: Una vez ejecutoriada la presente sentencia, ARCHÍVENSE el expediente y previamente devuélvase a la parte demandante el remanente de los gastos del proceso, si a ello hubiere lugar. COPIESE,

NOTIFÍQUESE,

COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE (La anterior providencia fue aprobada en Sala Oral de Decisión N° 2 del 20 de junio de 2019) EDGAR ENRIQUE BERNAL JÁUREGUI Magistrado | | | |CARLOS MARIO PEÑA DIAZ |ROBIEL AMED VARGAS GONZÁLEZ | |Magistrado |Magistrado | ----------------------- [1] Folios 453 a 470 del Expediente. [2] Folio 471 a 480 del Expediente. [3] La Resolución 070 ya se encontraba vigente para el 27 de noviembre de 2012, fecha en la que se solicitó por la parte demandante la revisión de que trata el presente asunto. [4] http://lospatios- nortedesantander.gov.co/Transparencia/Normatividad/Acuerdo%20N%C2%BA%20022%2 0de%202012.pdf [5] Ver, entre muchas otras de la Sección Tercera del Consejo de Estado: sentencia del 28 de noviembre de 2000, proceso No. AC-11349, M. P. Olga Inés Navarrete Barrero; sentencia del 19 de julio de 2007, proceso No. 68001-23-15-000-2006-02791-01(PI), M. P. Martha Sofía Sanz Tobón; sentencia del 2 de septiembre de 2010, proceso No. 11001-03-24-000-2007-00191-00, M. P. Marco Antonio Velilla Moreno; sentencia del 8 de abril de 2014, proceso No. 68001-23-15-000-2000-03456-01(29195), M. P. Jaime Orlando Santofimio Gamboa.