Expropiación Administrativa. Violación debido proceso-avalúo sin parámetros Revisado el avalúo y las respuestas a las objeciones, considera esta Sala de Decisión que se encuentran ajustados a derecho, toda vez que su elaboración se ciñó a la normatividad legal vigente al momento de su realización, así como a lo regulado jurisprudencialmente.
De otra parte, debe tenerse en cuenta que los demandantes aportaron al proceso un nuevo dictamen suscrito por “Avalúos Pereira”, el cual fue realizado utilizando un método diferente – método residual-, avalúo que no fue tachado, ni objetado por Megabús S.A., se observa que si bien arroja un valor que difiere al presentado por la Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda, no se indican las razones o fundamentos que permitan establecer que sea equivocado, incorrecto o que no estuvo ajustado a la realidad, es decir, carece de fundamentos técnicos que permitan establecer con certeza que el avalúo inicial estaba errado.
Así mismo, no se observan documentos soportes tales como estudios de mercado que permitan establecer la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado; el cálculo se realizó de acuerdo a lo indicado en la revista “Donde Vivir” con base en el proyecto, tipo de vivienda y valor, pero no en la demanda de los mismos que permitiera establecer de manera clara y precisa las perspectivas comerciales.
REPÚBLICA DE COLOMBIA – RAMA JUDICIAL TRIBUNAL DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE RISARALDA SALA PRIMERA DE DECISIÓN MAGISTRADO PONENTE DR. FERNANDO ALBERTO ÁLVAREZ BELTRÁN Aprobado en Sala en sesión de hoy Pereira, Ocho (08) de noviembre de dos mil dieciocho (2018) Referencia Rad. 66001-23-31-003-2012-00009-00 Nulidad y Restablecimiento del Derecho Actor: XXXXXX y XXXXXX.
Demandado: Megabús S.A A través de apoderada judicial, el señor XXXXXXX actuando en nombre propio y en representación de la XXXXXXX presentó demanda, en ejercicio de la acción de Nulidad y Restablecimiento del Derecho contra Megabús, a efectos de lograr la Nulidad de los actos administrativos expedidos dentro del proceso de expropiación por vía administrativa del inmueble identificado con la Ficha Catastral N” 01-08-0135-001-00 e inscrito en el folio de Matrícula Nº 290- 18262-98.
Debe precisarse que con ocasión del fallecimiento del señor XXXXX, ocurrido el 14 de noviembre de 2014, a través de auto de septiembre 22 de 2017 se reconoció a la señora XXXXX (Heredera y albacea testamentaria del señor XXXXX) como sucesora procesal. I.
HECHOS A folios 376 y ss del cdno 1-1 se narraron los que a continuación se extractan: 1. La Sociedad Guayacanes Ltda, antes en liquidación, con Nit No: 891410988-3, el señor XXXXXX y las señoras XXXXX y XXXXX, son propietarios de un lote de terreno ubicado en la zona urbana del Municipio de Pereira, que se determina como lote “A”, con un área de 57.076.75 metros cuadrados. 2.
Megabús S.A, a través de la Resolución Nº 252 del 23 de julio del 2010, confirma las especiales condiciones de urgencia, determina que la expropiación se hará por la vía administrativa y se hace la oferta de compra sobre un inmueble. En el numeral 12 de los considerandos de este acto administrativo se expresó que el avalúo fue practicado por la Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda y en el acto de notificación se entregó a los propietarios copia del avalúo realizado; dicha Resolución fue notificada el 2 de agosto de 2010.
A pesar de que contra el acto de oferta de compra no procedía ningún recurso los propietarios del bien inmueble, a través de oficio de 10 de septiembre de 2010, dirigido a la gerente de la entidad, realizaron unas observaciones al avalúo practicado y plantearon las condiciones para la celebración de la promesa de compraventa. 3. Posteriormente, el 20 de septiembre de 2010, se suscribió entre los propietarios del bien inmueble y Megabús S.A. el contrato de promesa de compraventa de bien inmueble descrito en el Artículo 2” de la Resolución Nº 252 del 23 de julio del 2010, indicándose en el Parágrafo 2 de la Cláusula Primera “En carta de aceptación manifiestan: que el precio será revisado en razón que no se ha considerado una modificación que hubo al sector según Acuerdo Nº 31 de agosto de 2.010, y cuya publicación y vigencia se hizo para septiembre del mismo año; de igual manera solicitan los prominentes vendedores se revise el avalúo en cuanto al valor total de los costos”. 4.
A través de la Resolución Nº 068 de 25 de marzo de 2.011 Megabús S.A ordena la expropiación administrativa del predio en mención, la cual fue notificada en forma personal el 30 de marzo de 2011, frente a la cual se interpuso el recurso de reposición. 5. Mediante la Resolución Nº 110 del 16 de mayo de 2011, Megabús S.A. resolvió el recurso de reposición, confirmando en su totalidad la Resolución No 068. 6.
Los propietarios del inmueble objeto de expropiación no suscribieron la escritura pública de compraventa, toda vez que Megabús no cumplió con la revisión del avalúo como fue pactado en la promesa. El avalúo fijado por la Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda, carece de los fundamentos técnicos, económicos y legales que ameritan este tipo de experticios tal como lo dispone la ley y la jurisprudencia del Consejo de Estado y de la Corte Constitucional, como se expresó en los fundamentos del recurso de reposición. 7.
Megabús S.A. del pago del precio indemnizatorio descontó la suma de cuarenta millones de pesos ($40.000.000,00) por concepto de la cláusula penal pactada en la promesa de compraventa, hecho que se comprueba del memorando 190, de fecha 12 de julio de 2011, dirigido al Dr. Jorge Cote Ante, director financiero y comercial de la entidad, sin que mediara acto administrativo ni proceso alguno para que los propietarios del bien inmueble ejercieran el derecho de defensa frente a tal actuación, además de los expresado el funcionarios Duván González Vergara, director técnico carece de competencia para ordenar este tipo de descuentos. 8.
Los propietarios del inmueble contrataron la realización de un experticio para determinar el valor de la indemnización que debe pagar Megabús S.A. por concepto de la expropiación. Avalúo realizado por Juan Carlos Ortiz Zapata, de Avalúos Pereira, R.N.A. 2047 FEDELONGAS, Matrícula 018 Sociedad Colombiana de Avaluadores, Registro Nacional SIC 04114579, de fecha 11 de febrero de 2011. [pic] 9.
A la Fecha de convocatoria de la conciliación, la Resolución de Expropiación Administrativa no había sido inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Pereira. II. PRETENSIONES Solicita a folios 389 y ss del cuaderno 1-1: “1. Que se declare la nulidad de los siguientes actos administrativos expedidos por Megabús S.A. en el proceso de Expropiación Administrativa del predio identificado con la Matrícula Inmobiliaria N* 290-18262 y Ficha Catastral N* 01- 08-0135-0001-000.
Se precisa que al predio expropiado por Megabús S.A. le correspondió la Matrícula Inmobiliaria N* 290-188164 y al predio remanente de propiedad de los Demandantes conservó la Matrícula Inmobiliaria N” 290- 18262. Resolución N* 252 del 23 de julio de 2010: “Por la cual se confirman las especiales condiciones de urgencia, se determina que la expropiación se hará por la vía administrativa y se hace la oferta de compra sobre un inmueble” Resolución N* 068 del 28 de marzo de 2011: “Por la cual se decreta un expropiación por vía administrativa” Resolución N* 110 del 16 de mayo de 2011: “Por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición en una actuación de expropiación administrativa” 2.
Que como consecuencia de las anteriores declaraciones y a título de Restablecimiento del Derecho, la entidad MEGABUS S.A. reconozca y pague la suma de CINCO MIL SETENTA Y SEIS MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTOS SESENTA Y OCHO PESOS CON SETENTA Y OCHO CENTAVOS ($5.076.371.568,78), por el valor del área afectada y expropiada y el valor del daño emergente; suma de se divide así: A. Por valor del Daño Emergente la suma de Tres Mil Novecientos Cuarenta Millones Ciento Noventa Y Seis Mil Cuatrocientos Cinco Pesos Con Setenta y Ocho Centavos De Peso Moneda Corriente ($3.940.196.405,78).
B. Por valor comercial del bien inmueble objeto de la expropiación, avaluado en la suma de Mil Novecientos Seis Millones Novecientos Setenta Y Cuatro Mil Noventa Pesos Moneda Corriente ($1.906.974.090), Megabús S.A, deberá reconocer y pagar la diferencia entre el avalúo practicado por la entidad, esto es la suma de Setecientos Setenta Millones Setecientos Noventa Y Ocho Mil Novecientos Veintisiete Pesos Moneda Corriente ($770.798.927,00), y la diferencia entre ambas sumas de dinero corresponde a la suma de MIL CIENTO TREINTA Y SEIS MILLONES CIENTO SETENTA Y CINCO MIL CIENTO SESENTA Y TRES PESOS MONEDA CORRIENTE ($1.136.175.163) 3.
Que Megabús S.A. devuelva a los demandantes en la proporción establecida en el numeral siguiente, el valor de CUARENTA MILLONES DE PESOS ($40.000.000,00), suma indebidamente retenida por concepto del valor de la cláusula penal. 4. Las sumas reconocidas serán actualizadas, conforme a lo establecido en los artículos 178 Y 179 del Código Contencioso Administrativo y las normas que las modifiquen y reglamenten. 5.
Que el reconocimiento y pago de las sumas anteriores se efectúe a los propietarios del inmueble y en los siguientes porcentajes: … XXXXXXX 10.0%; XXXXXXX 40.0%.” III. NORMAS VIOLADAS Y CONCEPTO DE LA VIOLACIÓN A folios 390 y ss del Cd 1-1 se indica: Los actos administrativos que contiene la oferta de compra, la decisión de expropiación por vía administrativa y la que decidió el recurso de reposición tiene como fundamento un avalúo practicado por la Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda, el cual es violatorio de los artículos 61 y 62 de la Ley 388 del 97, de los artículos 13 parágrafo primero, 24 del Decreto 1420 de 1998 y de la Resolución Nº 620 de septiembre 20 de 1998 emanada del IGAC, por los motivos sustentados en el recurso de reposición. Lo anterior trae como consecuencia la violación de los artículos 29 y 58 de la Constitución Política de Colombia, los cuales transcribe.
Así mismo señala que en la actuación adelantada por la Sociedad Megabús S.A. se violó el derecho al Debido Proceso y el Derecho de Defensa puesto que al no consignar el avalúo los parámetros de las normas a que se debió someter, los propietarios del bien objeto de la negociación, no obstante haber pedido revisión, no han tenido la oportunidad de debatirlo en debida forma, lo cual conlleva la obligación de adelantar el proceso Contencioso Administrativo regulado en el artículo 71 de la ley 388 de 1997, para controvertir el precio indemnizatorio reconocido.
De otra parte indica que el recurso de reposición se sustentó de la siguiente manera: “VIOLACIÓN AL DERECHO DE DEFENSA Durante el proceso de negociación voluntaria se notificó la resolución N* 252 de 23 de julio del 2010 "Por la cual se confirman las especiales condiciones de urgencia, se determina que la expropiación se hará por la vía administrativa y se hace la oferta de compra sobre un inmueble” y con esta resolución se hizo entrega del avalúo practicado por la Lonja de Propiedad Raíz del Risaralda el 13 de julio del 2010.
En este avalúo omitió la Lonja expresar los criterios técnicos y económicos que se tuvieron en cuenta para la realización del mismo, lo que impidió que los propietarios del terreno se pronunciaran sobre los mismos; como el avalúo se encuentra desprovisto de argumentos técnicos y de apoyo probatorio los resultados del mismo no permiten concluir la certeza del avalúo realizado.
A pesar de lo expresado los propietarios del bien inmueble por oficios fechados el 10 de septiembre del 2010, presentaron algunas observaciones a la oferta de compra del predio identificado con la ficha catastral N” 01- 08-0135-0001-000, solicitando la revisión del avalúo sobre algunos aspectos descritos en el mismo y por tal motivo la revisión del avalúo; quedó pactada en el contrato de promesa de compraventa ” OBJECIONES AL AVALUO REALIZADO POR LA LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE RISARALDA, FECHA 13 DE JULIO DE 2010 “Como en la resolución de expropiación se hace relación al valor de la expropiación en la suma de SETECIENTOS SETENTA MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE PESOS MTC ($770.798.927,00) y esta suma fue fijada por la Lonja el día 13 de julio del 2010; sin que fuera actualizada para efectos de decretar la expropiación teniendo en cuenta el valor real del bien, el daño emergente, el lucro cesante y todos los perjuicios que debe contener una indemnización justa, conforme a los postulados de la Constitución Nacional Articulo 58 y al preámbulo de la misma; los propietarios del terreno contratamos un avalúo con los valuadores Rainer Ramiro Ortiz Zapata RNA 605 de Fedelonjas, Sociedad Colombiana de Valuadores, Seccional Eje Cafetero 02 y Juan Carlos Ortiz Zapata, RNA 2047 de Fedelonjas, Sociedad Colombiana de Valuadores, Seccional Eje Cafetero 018.
Este avalúo se realizó con las normas vigentes a la fecha de la oferta de compra y en el resumen del avalúo comercial se expresó: …. Este avalúo fue practicado conforme a los lineamientos de las sentencias de la Corte Constitucional y en él se encuentran todos los criterios técnicos, económicos y jurídicos debidamente soportados; avalúo que se anexa en original para estudio de la entidad… El avalúo practicado por la entidad contratada por Megabús S.A., es un avalúo mal hecho, incompleto, con errores matemáticos y sin la aplicación correcta de las normas urbanísticas vigentes para la época, lo que dio como resultado un avalúo del bien inmueble por debajo de los precios del mercado, y además no contiene la indemnización justa que se debe establecer en un proceso de expropiación administrativa…”.
IV. INTERVENCIÓN DE LA ENTIDAD ESTATAL DEMANDA De conformidad con la constancia Secretarial visible a folio 462, dentro del término concedido para contestar la demanda, Megabús S.A., guardó silencio. V. ALEGACIONES DE CONCLUSIÓN Y CONCEPTO DEL MINISTERIO PÚBLICO A la convocatoria realizada por auto calendado 23 de marzo de 2018, obrante a folio 463 del cuaderno 1-1 las partes y el Ministerio Público guardaron silencio, según constancia secretarial visible a folio 464 ibídem.
CONSIDERACIONES DE LA SALA 1. Competencia. Por cuanto no se observa causal alguna que afecte la validez de la actuación que hasta ahora se ha surtido, procede el Tribunal a decidir lo que en derecho corresponda; lo hará en primera instancia, de conformidad con el artículo 132 numeral 2 del C.C.A. 2. Objeto del Litigio El análisis del asunto litigioso se circunscribe en establecer si Megabús S.A. vulneró a los demandantes los derechos al debido proceso y defensa a través de los actos administrativos proferidos en el proceso de Expropiación Administrativa del predio identificado con la Matrícula Inmobiliaria Nº 290-18262 y Ficha Catastral N* 01- 08-0135-0001-000, al no consignar el avalúo del bien inmueble, los parámetros de las normas a que se debió someter, sin que los propietarios hayan tenido la oportunidad de debatirlo en debida forma, no obstante haber pedido revisión. 3.
Acervo probatorio. El material probatorio obrante dentro del plenario da cuenta de lo que pasa a indicarse: - Copia auténtica del expediente de la actuación Administrativa realizada por Megabús S.A. durante el trámite de negociación y expropiación del inmueble identificado con la Matrícula Inmobiliaria N* 290- 18262, en el cual se encuentran los actos acusados.
(Documento anexo en 321 folios). - Avalúo original realizado por Juan Carlos Ortiz Zapata, de Avalúos Pereira, R.N.A. 2047 FEDELONGAS, Matrícula 018 Sociedad Colombiana de Avaluadores, Registro Nacional SIC 04114579. (Anexo 1 en 114 folios) 4. Análisis Jurídico Probatorio 4.1 Marco Jurídico de la Expropiación. El artículo 58 constitucional, preceptúa: “ARTICULO 58: Se garantizarán la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores.
Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivo de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social. La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función ecológica.
El Estado protegerá y promoverá las formas asociativas y solidarias de propiedad. Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Ésta se fijará consultando el interés de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa -administrativa, incluso respecto del precio”.(Negrilla de la Sala) Jurisprudencialmente[1], la expropiación fue definida en los siguientes términos: “Es un mecanismo a través del cual el Estado, en ejercicio de sus facultades y con el objeto de satisfacer el interés público y de cumplir con los fines generales y sociales en favor de la comunidad, adquiere inmuebles de propiedad particular previo el lleno de los requisitos constitucionales y legales.
Para la Corte Constitucional es “una operación de derecho público por la cual el Estado obliga a un particular a cumplir la tradición del dominio privado al dominio público de un bien, en beneficio de la comunidad y mediante una indemnización previa.”[2] Según MARIENHOFF, la expropiación: “Es un medio ético jurídico mediante el cual hallan armonía el interés público y el interés privado ante los requerimientos del primero. No debiendo el Estado, para satisfacer las exigencias colectivas, apoderarse por sí y ante sí, de la propiedad privada, despojando de esta a su titular, el orden jurídico encontró en el procedimiento expropiatorio el medio idóneo para lograr la satisfacción de los intereses públicos o generales sin lesionar los intereses privados o particulares: la calificación de utilidad pública y la indemnización previa, requisitos o elementos esenciales de la expropiación, satisfacen tal exigencia. A eso, substancialmente tiende la expropiación. Sólo así resulta aceptable que los administrados o particulares cedan su propiedad en un Estado de Derecho donde los intereses o valores que integran la personalidad humana son debidamente respetados.” [3] Para el precitado autor la expropiación constituye un procedimiento extraordinario y de excepción, al que solo se acude para satisfacer fines de “utilidad pública”, strictu sensu y no debe empleársele cuando la respectiva necesidad o utilidad pública puede satisfacerse imponiendo otra medida eficaz.
Explica que no es un medio de especulación oficial ni de enriquecimiento injusto a costa del expropiado; que es de aplicación restrictiva, pues sólo debe recurrirse a ella como última ratio; que las disposiciones de las leyes formales sobre expropiación, sólo son válidas en tanto sean razonables, no arbitrarias y no impliquen un ataque o desconocimiento del derecho de propiedad y que está sometida al principio “in dubio pro domino”, según el cual la interpretación de las normas y principios sobre expropiación, debe favorecer al expropiado.
En concordancia con lo anterior, la Ley 388 de 1997 en sus artículos 58 y 63, preceptúa los motivos de utilidad pública así: “&$ARTICULO
58. MOTIVOS DE UTILIDAD PÚBLICA. El artículo 101172 de la Ley 9ª de 1989, quedará así: "Para efectos de decretar su expropiación y además de los motivos determinados en otras leyes vigentes se declara de utilidad pública o interés social la adquisición de inmuebles para destinarlos a los siguientes fines: “a) Ejecución de proyectos de construcción de infraestructura social en los sectores de la salud, educación, recreación, centrales de abasto y seguridad ciudadana;
“b) Desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, incluyendo los de legalización de títulos en urbanizaciones de hecho o ilegales diferentes a las contempladas en el artículo 531177 de la Ley 9ª de 1989, la rehabilitación de inquilinatos y la reubicación de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo; “c) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de espacios públicos urbanos;
“d) Ejecución de proyectos de producción, ampliación, abastecimiento y distribución de servicios públicos domiciliarios; “e) Ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo; “f) Ejecución de proyectos de ornato, turismo y deportes; “g) Funcionamiento de las sedes administrativas de las entidades públicas, con excepción de las empresas industriales y comerciales del Estado y las de las sociedades de economía mixta, siempre y cuando su localización y la consideración de utilidad pública estén claramente determinados en los planes de ordenamiento o en los instrumentos que los desarrollen;
“h) Preservación del patrimonio cultural y natural de interés nacional, regional y local, incluidos el paisajístico, ambiental, histórico y arquitectónico; “i) Constitución de zonas de reserva para la expansión futura de las ciudades; “j) Constitución de zonas de reserva para la protección del medio ambiente y los recursos hídricos; “k) Ejecución de proyectos de urbanización y de construcción prioritarios en los términos previstos en los planes de ordenamiento, de acuerdo con lo dispuesto en la presente ley;
“l) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través de la modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de reajuste de tierras, integración inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas previstos en esta ley; “m) El traslado de poblaciones por riesgos físicos inminentes." &$ARTICULO
63. MOTIVOS DE UTILIDAD PÚBLICA. Se considera que existen motivos de utilidad pública o de interés social para expropiar por vía administrativa el derecho de propiedad y los demás derechos reales sobre terrenos e inmuebles, cuando, conforme a las reglas señaladas por la presente ley, la respectiva autoridad administrativa competente considere que existen especiales condiciones de urgencia, siempre y cuando la finalidad corresponda a las señaladas en las letras a), b), c), d), e), h), j), k), l) y m) del artículo 581333 de la presente ley.
Igualmente se considera que existen motivos de utilidad pública para expropiar por vía administrativa cuando se presente el incumplimiento de la función social de la propiedad por parte del adquirente en pública subasta, de los terrenos e inmuebles objeto del procedimiento previsto en el capítulo VI de la presente ley.” Así las cosas, la figura de la expropiación a que aluden las normas citadas y la orientación jurisprudencial y doctrinaria a la que se ha hecho referencia, tiene como pilar fundamental la existencia de un motivo de utilidad pública o un interés social definido.
No obstante lo anterior, la persona cuyo bien es objeto de expropiación tiene derecho a una indemnización en los términos del artículo 67 ibídem que establece: Artículo 67. Indemnización y forma de pago. En el mismo acto que determine el carácter administrativo de la expropiación, se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 de la presente Ley.
Igualmente se precisarán las condiciones para el pago del precio indemnizatorio, las cuales podrán contemplar el pago de contado o el pago entre un cuarenta (40%) y un sesenta por ciento (60%) del valor al momento de la adquisición voluntaria y el valor restante en cinco (5) contados anuales sucesivos o iguales, con un interés anual igual al interés bancario vigente en el momento de la adquisición voluntaria”. 4.2 Caso Concreto Descendiendo al caso concreto es necesario precisar el alcance de la expropiación administrativa y de la indemnización de carácter reparatorio.
Al respecto, la Sala Plena de lo Contencioso Administrativo de la Sección Primera del Consejo de Estado en Sentencia del 14 de mayo de 2009, expediente 2005-03509, Actor: Walter de Jesús Osorio Ciro, Consejero ponente doctor Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta, señaló: “[…] 3.1.- Consideraciones preliminares relacionadas con el carácter justo y pleno de las indemnizaciones expropiatorias El artículo 58 de la Constitución Política de Colombia, garantiza la intangibilidad de la propiedad privada y de los derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles.
En su inciso 4°, modificado por el Acto Legislativo Nº 1 de julio 30 de 1999, se establece sin embargo que, “Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Ésta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado.
En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contencioso-administrativa, incluso respecto del precio.” En ese orden de ideas, cuando un particular se ve constreñido por el Estado a transferirle una porción de su patrimonio por motivos de utilidad pública o de interés social debidamente determinados por el legislador, tiene derecho al pago de una indemnización de carácter reparatorio y pleno, que comprenda tanto el valor del bien expropiado, como el que corresponda a los demás perjuicios que se le hubieren causado, tal como lo han precisado en forma reiterada la H. Corte Constitucional y el H. Consejo de Estado.
En ese mismo sentido, el artículo 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789, establece de manera tajante y asertiva que “Siendo la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie podrá ser privado de ella sino en caso evidente de necesidad pública, debidamente justificada y previa una justa indemnización.” El Pacto de San José de Costa Rica, relativo a los derechos económicos y sociales, que por virtud de lo dispuesto en el artículo 94 de la Constitución Política de 1991 forma parte del llamado «bloque de constitucionalidad», prevé igualmente en su artículo 21.2 el pago de una indemnización previa y justa que cubra la totalidad de los perjuicios que se deriven de la transferencia forzada de un bien de dominio privado en favor del Estado.
Lo anterior significa que el valor que se determine con esa finalidad, debe ser comprensivo de todas las ablaciones patrimoniales causadas, de tal suerte que las mismas sean objeto de una reparación integral. Por lo mismo, en la determinación del quantum indemnizatorio debe tenerse especial cuidado en no rebasar, en uno u otro sentido, la línea divisoria que marca las fronteras entre el enriquecimiento y el menoscabo.
Como bien se puede observar, el principio general que subyace en estas normas de rango superior, indica que los daños y perjuicios que se originen en el acto de autoridad mediante el cual se decrete la incorporación al dominio público de bienes de propiedad particular para satisfacer con ellos una necesidad de interés general, presupone necesariamente la obligación a cargo de la autoridad que ostenta la potestas expropiandi, de indemnizar plena y previamente al afectado, con el propósito de restablecer el equilibrio roto por la privación patrimonial a la cual es sometido de manera forzada.
En otras palabras, el hecho de que en estos casos el interés general deba prevalecer sobre los intereses privados, no significa en modo alguno que por dicha circunstancia queden excluidas las garantías que la Constitución reconoce en favor del propietario, pues no puede pretenderse que éste deba asumir a título personal un detrimento en su patrimonio, como consecuencia de la ruptura del principio de igualdad en el reparto de las cargas públicas.
Así las cosas, la indemnización que ha de reconocerse al afectado en estos casos como consecuencia de la transmisión imperativa de su derecho de dominio, constituye un instrumento para garantizar que el perjuicio sea transferido a todos los miembros de la colectividad y reparado de manera integral. Partiendo de las anteriores consideraciones, La H. Corte Constitucional, mediante sentencia C-153 de 1994 señaló que el quantum de la expropiación debe abarcar, además del valor del bien expropiado, el de “…los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación”.
Y agrega: “Por todo lo anterior, es evidente que la indemnización prevista en el artículo 58 de la Constitución es reparatoria y debe ser plena, ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado.” En esa misma línea de pensamiento, el destacado administrativista argentino Manuel María Díez, señala que “[…] la suma a pagar debe cubrir exactamente el daño que se irrogue al propietario, sin que éste se empobrezca ni enriquezca, en la medida que tal resultado pueda razonablemente alcanzarse.” En sintonía con la anterior apreciación, el profesor Rafael Bielsa comenta que “La reparación integral debe ser justa y razonable” y continúa diciendo, “…«el justiprecio» es el que representa y restablece el equilibrio, no, desde luego, nominalmente, sino realmente, efectivamente.” Como corolario de lo expuesto, debe entenderse que la decisión de expropiar un bien del dominio privado, comporta necesariamente la obligación de indemnizar el daño, todo el daño y nada más que el daño, esto es, sin pecar por exceso o por defecto, pues es claro que una indemnización que exceda los límites de lo justo, o que resulte ser parcial o incompleta, se aparta del postulado de justicia consagrado por el constituyente.
Así las cosas, toda indemnización que se torne írrita o injusta ocasiona un menoscabo o desmedro económico al patrimonio de la persona afectada con la expropiación, a quien le asiste el derecho subjetivo de ser indemnizada conforme a la garantía constitucional ya mencionada. En caso contrario, el asunto podrá ser objeto de acción contencioso-administrativa, puesto que ésta es procedente respecto del precio, cuando el expropiado considere incumplido el mandato de que la indemnización sea justa y plena.
Lo anteriormente expuesto explica el por qué el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, en el cual se regula el proceso contencioso administrativo especial de expropiación por vía administrativa, establecen textualmente lo siguiente en el inciso 1° y el numeral 6°: Artículo 71º.- Proceso contencioso administrativo. Contra la decisión de expropiación por vía administrativa procede acción especial contencioso-administrativa con el fin de obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado, o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido, la cual deberá interponerse dentro de los cuatro meses calendario siguientes a la ejecutoria de la respectiva decisión. El proceso a que da lugar dicha acción se someterá a las siguientes reglas particulares: (Subrayado fuera de texto) […] 6.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 58 de la Constitución Política, en el proceso no podrán controvertirse los motivos de utilidad pública o de interés social, pero sí lo relativo al precio indemnizatorio. (Subrayado fuera de texto) Como bien se puede observar, los dispositivos legales que se acaban de indicar, permiten a los propietarios afectados demandar ante la justicia administrativa el pago de los daños derivados de una expropiación por vía administrativa, cuando quiera que el precio indemnizatorio reconocido por la administración a título de indemnización no alcance a proporcionar una reparación justa y plena, esto es, cuando la suma decretada no sea suficiente para cubrir el valor comercial del inmueble y los demás daños irrogados (Ablatio dominiI), con lo cual se quiere evitar una ruptura del principio de igualdad frente a las cargas públicas.
Por otra parte, no sobra precisar que para poder obtener la reparación de los daños accesorios que hubieren podido consumarse con la expropiación, es indispensable que los mismos sean ciertos y que exista necesariamente un nexo de causalidad entre ellos y la decisión administrativa mediante la cual se decretó la expropiación. El carácter resarcible del daño depende fundamentalmente de la certeza de su ocurrencia, pues es claro que las lesiones de carácter hipotético, estocástico o contingente no pueden ser objeto de reparación o compensación. El agravio debe estar revestido entonces de certeza para que produzca efectos jurídicos y dé lugar al resarcimiento, pues todo aquello que constituya una simple conjetura o una suposición no puede dar lugar a una indemnización […]” (Negrillas de la Sala) De acuerdo con lo anterior a los demandantes les corresponde probar que el avalúo presentado por la Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda que reposa en el expediente administrativo de expropiación, es equivocado por no ajustarse a los parámetros establecidos para el efecto.
Sobre el particular, la sentencia en cita indicó: “[…] Observa esta Corporación que si bien en el avalúo elaborado por la Subsecretaría de Catastro Municipal, obrante a folios 66 a 74 del cuaderno principal, se anuncia que el precio del inmueble establecido por la administración se determinó como resultado de la aplicación del “MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO”, que “Consiste en deducir el precio por comparación de transacciones, oferta y avalúos de inmuebles similares o equiparables, previos ajustes de tiempo, conformación y localización entre otros”, y aunque se asegura que “Se han consultado las estadísticas y avalúos recientes y la de varios miembros afiliados a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín S. A., sobre operaciones y avalúos efectuados recientemente sobre inmuebles similares”, lo cierto es que en ninguno de los apartes de dicho documento ni en sus anexos se señalan cuáles fueron exactamente las operaciones inmobiliarias o los avalúos recientes que se tuvieron en cuenta para hacer la anunciada comparación, lo cual permite concluir que contra el justiprecio realizado por esa dependencia municipal cabrían exactamente las mismas críticas que el apoderado del Municipio demandado formula en su apelación contra el dictamen rendido por la perito, pues ante la ausencia de la mencionada información, el avalúo practicado por la Subsecretaría de Catastro Municipal también estaría desprovisto de argumentos técnicos y de apoyo probatorio.
No obstante lo anterior, al haberse incorporado dicho valor en el texto de los actos administrativos demandados, debe entenderse que el mismo se encuentra amparado por la misma presunción de legalidad y de certeza que se predica de las decisiones de la administración, lo cual admite desde luego prueba en contrario. En tales circunstancias, el actor tiene la carga de demostrar en el proceso que el avalúo oficial es equivocado, demostrando precisamente su incorrección. (…) Según el criterio expresado por esta Corporación, en estos casos resulta insuficiente la mera exposición de los resultados de las operaciones periciales practicadas y de las deducciones extraídas por el perito, huérfanas de las explicaciones relativas a su origen y al proceso lógico e intelectivo que ha conducido a su obtención, omitiendo la exposición y explicación de las razones por las cuales no es dable mantener otro criterio diferente.
Precisamente por el hecho de que tanto las partes como la autoridad judicial no cuenten con los conocimientos especializados del perito, es de esperar que éste revele los datos y los hitos de su discernimiento, que si bien un entendido en la materia puede reputar elementales, un profano puede encontrarlos inasequibles. Obsérvese que el cometido principal de cualquier experticia no es otro que la persuasión, y esta difícilmente se logra cuando solamente se efectúan afirmaciones o negaciones de manera apodíctica, negándole al juez y a las partes la posibilidad de conocer los rudimentos básicos del análisis efectuado.
La labor del perito consiste precisamente en proporcionar, junto con el fruto de su propia interpretación, los fundamentos que lo soportan, para situar a sus destinatarios en condiciones de poder valorar la objetividad, la razonabilidad, la coherencia y la sensatez de las conclusiones presentadas. Teniendo cuenta las falencias que quedan expuestas y ante la imposibilidad de dar plena credibilidad a la prueba pericial practicada en el proceso en relación con el justiprecio del inmueble expropiado, la Sala considera, al amparo de la sana crítica, que el actor no logró desvirtuar en el proceso la corrección del justiprecio preparado por la Subdirección de Catastro de Medellín. Por esa misma razón ha de concluirse que el actor tampoco logró desvirtuar la presunción de legalidad que cobija los actos administrativos demandados que acogieron ese justiprecio, pues al no obrar en el expediente ningún medio de prueba que permita demostrar que el avalúo fijado por la administración fuese incorrecto, no hay ninguna razón para decretar la nulidad parcial deprecada por el actor en lo relativo al precio indemnizatorio.
Todo lo anterior tiene su fundamento legal en el numeral 6° del artículo 237 del C. de P. C., en donde se dispone que "El dictamen debe ser claro, preciso y detallado; en él se explicarán los exámenes, experimentos e investigaciones efectuados, lo mismo que los fundamentos técnicos, científicos o artísticos de las conclusiones". Esta disposición consagra la necesidad de explicar el porqué se rinde el dictamen en determinado sentido, indicando las razones de orden técnico, científico o artístico que se tuvieron en cuenta para conceptuar, a fin de que, como ya se dijo, las partes puedan ejercer el derecho de contradicción de la prueba y el juez, por su parte, pueda valorar la racionalidad y objetividad de las conclusiones emitidas.
El actor tenía la carga de demostrar la incorrección del avalúo oficial y acreditar la corrección del justiprecio presentado por quien actuó como perito en el curso de la primera instancia, cometido que no se logró en el asunto sub examine […](Negrillas fuera de texto)”. Ahora bien, y a efectos de establecer si el avalúo sobre el cual se fundamentó la indemnización, se ajustó a los parámetros establecidos en la ley deberá tenerse en cuenta lo establecido en el artículo 61 de la Ley 388 de 1997 que establece: “Artículo 61º.
Modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria. Se introducen las siguientes modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria regulado por la Ley 9 de 1989: El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno. El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación económica.
La forma de pago del precio de adquisición podrá ser en dinero o en especie, en títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, derechos de participación en el proyecto a desarrollar o permuta…” (Resalta la Sala) Así las cosas, es el avalúo comercial del bien el que determina el precio de adquisición, avalúo que debe ajustarse al decreto 1420 de 1998 que en lo pertinente establece: “Artículo 1º.- Las disposiciones contenidas en el presente Decreto tienen por objeto señalar las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución de los siguientes eventos, entre otros: 1.
Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa 2. Adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria 3. Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía judicial. 4. Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía administrativa 5. Determinación del efecto de plusvalía 6. Determinación del monto de la compensación en tratamiento de conservación 7.
Pago de la participación en plusvalía por transferencia de una porción del precio objeto de la misma. 8. Determinación de la compensación por afectación por obra pública en los términos que señala el artículo 37 de la Ley 9 de 1989.” Artículo 2º.- Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.
Artículo 3º.- La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración”.
De igual manera, en los artículos 20 a 26 de dicha norma se definen los parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos, de los que extractan los siguientes: ➢ El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, especificarán el método utilizado y el valor comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras, si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal estimación (art. 20). ➢ Parámetros se tendrán en cuenta en la determinación del valor comercial: a) La reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la realización del avalúo en relación con el inmueble objeto del mismo; b) La destinación económica del inmueble; c) Para los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el avalúo se realizará sobre las áreas privadas, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad; d) Para los inmuebles que presenten diferentes características de terreno o diversidad de construcciones, en el avalúo se deberán consignar los valores unitarios para cada uno de ellos; e) Dentro de los procesos de enajenación y expropiación, que afecten parcialmente el inmueble objeto del avalúo y que requieran de la ejecución de obras de adecuación para la utilización de las áreas construidas remanentes, el costo de dichas obras se determinarán en forma independiente y se adicionará al valor estimado de la parte afectada del inmueble para establecer su valor comercial; f) Para los efectos del avalúo de que trata el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, los inmuebles que se encuentren destinados a actividades productivas y se presente una afectación que ocasione una limitación temporal o definitiva a la generación de ingresos provenientes del desarrollo de las mismas, deberá considerarse independientemente del avalúo del inmueble, la compensación por las rentas que se dejarán de percibir hasta por un período máximo de seis (6) meses; g) Cuando el objeto del avalúo sea un inmueble declarado de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, por no existir bienes comprables en términos de mercado, el método utilizable será el de reposición como nuevo, pero no se descontará la depreciación acumulada, también deberá afectarse el valor por el estado de conservación física del bien.
Igualmente, se aceptará como valor comercial de dicho inmueble el valor de reproducción, entendiendo por tal el producir el mismo bien, utilizando los materiales y tecnología con los cuales se construyó, pero debe tenerse en cuenta las adecuaciones que se le han introducido; y h) La estratificación socioeconómica del bien (art. 21). ➢ Para la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberán tener en cuenta por lo menos las siguientes características: a) Para el terreno: aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma; clases de suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección; las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio; tipo de construcciones en la zona; la dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así, como la infraestructura vial y servicio de transporte; en zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en cuenta las agrológicas del suelo y las aguas; y la estratificación socioeconómica del inmueble; b) Para las construcciones: el área de construcciones existentes autorizadas legalmente; los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados; las obras adicionales o complementarias existentes; la edad de los materiales; el estado de conservación física; la vida útil económica y técnica remanente; y la funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido; c) Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las características de las áreas comunes; d) Para los cultivos: la variedad; la densidad del cultivo; la vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo; el estado fitosanitario; y la productividad del cultivo, asociada a las condiciones climáticas donde se encuentre localizado (art. 22). ➢ Para la elaboración de los avalúos se deberá aplicar uno de los siguientes métodos observando los parámetros y criterios mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita, varios de ellos: el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual (art. 25).
Cuando las condiciones del inmueble objeto del análisis permitan la aplicación de uno o más de los métodos enunciados en el artículo anterior, el avaluador debe realizar las estimaciones correspondientes y sustentar el valor que se determine (art. 26). En concordancia con lo anterior, debe señalarse que en desarrollo de las facultades conferidas por la ley 388 de 1997 y en el Decreto 1420 de 1998 el Instituto Geográfico Agustín Codazzi expidió la Resolución Nº 620 de 2008 en la cual se establecen las normas metodológicas para la realización y presentación de los avalúos.
Ahora bien, en el sub examine se tiene que a través de la Resolución Nº 068 del 28 de marzo de 2011, Megabús S.A., decreta un expropiación por vía administrativa, estableciendo como valor del precio indemnizatorio la suma de $770.798.927 de conformidad con el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda. Es de anotar que de acuerdo con los antecedentes administrativos, se pudo establecer que a través de oficio LPRR/170/10 de 13 de julio de 2010 previo a la expedición de la Resolución Nº 252 de julio 23 de 2010 “por la cual se confirman las especiales condiciones de urgencia, se determina que la expropiación se hará por vía administrativa y se hace la oferta de compra sobre un inmueble”, se realizó el avalúo del bien por parte de la Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda, por un valor de $770.798.927, tal como se indica en dicho acto administrativo, el cual fue notificado el día 8 de agosto de 2010.
A folios 112 y 125-126 de los antecedentes administrativos obran escritos suscritos por el señor XXXXXX de fecha septiembre 10 de 2010 en los cuales realiza objeciones al avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda, indicando en lo pertinente lo que a continuación se extracta: ➢ Solicita se ordene la revisión del avalúo toda vez que en su realización no se tuvo en cuenta el Acuerdo Municipal Nº 31 de 2010, publicado en la Gaceta del 9 de septiembre de 2010. ➢ En el avalúo se utilizó un método haciendo referencia a la totalidad del predio de mayor extensión de 57.076,75 metros cuadrados, cuando la negociación solo se hace sobre un mínimo de 3.836,37 metros cuadrados.
Debe entonces realizarse el avalúo utilizando otro método, sobre el área a adquirir. ➢ En cuanto a los costos financieros, no se tuvo en cuenta la capacidad financiera de los propietarios. De igual manera, en cuanto a las utilidades se indica que no se ajusta a la generalidad. Frente a estas observaciones, la entidad avaluadora a través del oficio LPRR/295/10[4] manifiesta que luego de analizar las características del predio, el Comité de Avaluadores encontró ajustado el valor asignado, ratificando el avalúo inicial, para lo cual indicó los fundamentos de la decisión. Lo anterior permite establecer que contario a lo manifestado por la parte actora, el avalúo fue controvertido y objeto de revisión por la Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda, razón por la cual no observa la Sala violación a los derechos de defensa y debido proceso.
Ahora bien, respecto al hecho que el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda no consigna los parámetros de las normas a que se debió someter, procede la Sala a realizar el análisis respectivo teniendo en cuenta lo allí establecido. El avalúo obrante a folios 58 y ss de los antecedentes administrativos contiene entre otros: “….4.
CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO 4.1 CABIDA SUPERFICIARIA.- El área del terreno del predio de mayor extensión de acuerdo a la información suministrada por la entidad solicitante es de 57.076,75 metros cuadrados. El área del terreno afectado materia de avalúo de acuerdo a la información suministrada por la entidad solicitante es de 3.836,97 metros cuadrados. 4.2 LINDEROS.-… 4.3 FORMA.-… 4.4 TIPO… 4.5 TOPOGRAFÍA… 4.6 CAPACIDAD PORTANTE… 4.7 SERVICIOS PÚBLICOS… 4.8 VÍAS… 4.9 APROVECHAMIENTO ECONÓMICO… 4.10 CONSTRUCCIONES… 4.11 SERVIDUMBRES…
5. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA 5.1. ACUERDO Y/O DECRETO REGLAMENTARIOS Acuerdo 018 de Junio de 2.000, Plan de Ordenamiento Territorial de la Ciudad de Pereira. Acuerdo Nº 23 de Julio de 2.006, Revisión del Plan de Ordenamiento Territorial. 5.2 AREA DE ACTIVIDAD … 5.3 NORMAS Zona de Corredor de Transporte Metropolitano (Tramo Viaducto- Villa Olímpica).
Artículos Nºs 457 y 376. Zona de Consolidación Sin Cambio de Patrón Tipo A. Artículos Nºs 442 y 373. Tramo A Corredor de Transporte Metropolitano. Artículos Nºs 260 y 306. Zona Residencial. Artículos Nºs 257 y 306 5.4 OBSERVACIONES ESPECIALES El Artículo 306 del Acuerdo N” 23 de Julio de 2.006, Revisión del POT dice textualmente: "La asignación de los usos del suelo de los artículos 250, 251, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 262, 263, 264, 265, 266, 267, 268, 269 y 270 conservará su vigencia hasta el momento en que se desarrolle la planificación intermedia a través de las Unidades de Planificación correspondientes.
Una vez sean acogidas conforme al procedimiento respectivo, estas asignarán los usos del suelo y, por efecto, entrarán a sustituir las normas sobre asignación del acuerdo 18 de 2000, momento a partir del cual se entenderán expresamente derogadas. El Artículo 373 dice: "Las normas establecidas en los artículos 430 a 455 del Acuerdo 18 de 2000, conservará su vigencia hasta el momento en que se desarrolle la planificación intermedia a través de las Unidades de Planificación correspondientes.
Una vez sean acogidas conforme al procedimiento respectivo, estas asignaran la norma y, por efecto, entrarán a sustituir las normas respectivas del acuerdo 18 de 2000, momento a partir del cual se entenderán expresamente derogadas. 6. ASPECTOS ECONÒMICOS 6.1 BASES DEL AVALÚO…
6.2. CONSIDERACIONES GENERALES Adicionalmente a las características del sector y del lote de terreno, relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación se citan las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial. a) Las condicignes intrínsecas y extrínsecas en cuanto a forma geométrica" dotación de servicios públicos, obras de infraestructura, área, uso actual, destinación futura, porcentaje de utilización, etc. b) La normas urbanísticas del sector en general y del lote en particular. c) La infraestructura urbanística del sector, que cuenta con la prestación de todos los servicios públicos. d) El uso actual del sector, caracterizado principalmente por el desarrollo comercial, complementado con usos residencial e institucional. e) La disponibilidad y acceso a la infraestructura vial del sector y de los sectores adyacentes. f) El factor de comercialización de este tipo de predios en el mercado. g) La situación del mercado inmobiliario que repercute en la demanda y en los valores de la finca raíz. 6.3.
MERCADO INMOBILIARIO.- En el último año las operaciones normales de propiedad raíz que se llevaron a cabo en la ciudad de Pereira, están relacionadas con locales comerciales ubicados en los nuevos centros comerciales y vivienda para estratos medios, medio altos y altos. También se realizaron transacciones sobre vivienda de interés social, lotes de terreno destinados a comercio, vivienda O industria e inmuebles de gran calidad arquitectónica y técnica que por circunstancias especiales del mercado son adquiridos en forma esporádica.
Estos predios tienen además de precios razonables, buenas formas de pago como permutas, financiaciones especiales por parte de sus propietarios y subsidios por parte del estado. 6.4. VALORIZACIÓN.- A nivel inmobiliario el sector donde están ubicado el predio se convierte cada vez más, en un polo de desarrollo de la ciudad de Pereira, debido a su excelente ubicación y a la buena infraestructura de servicios y de vías.
Estos factores han causado que la demanda por los inmuebles allí ubicados se incremente con lo cual se está generando una valorización positiva.
7. METODOLOGÍA DEL AVALÚO 7.1 LOTE DE TERRENO Para determinar el valor del lote de terreno se utilizó el método residual, que consiste en establecer el valor para el terreno partiendo de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, teniendo en cuenta: • El mayor y mejor uso para el predio objeto de avalúo. • La reglamentación urbanística vigente. • El mercado del bien final vendible.
La reglamentación urbanística aplicada corresponde al Acuerdo 018 de Junio de 2.000 y al Acuerdo N* 23 de Julio de 2.006, Plan de Ordenamiento Territorial de Pereira. Para determinar el valor total del terreno se calculó el costo total de las ventas proyectadas y a este se le calculó un porcentaje, el cual corresponde al valor de la tierra.
Se partió del presupuesto de obra de un conjunto destinado a vivienda el cual tiene condiciones semejantes a la que permite la normatividad urbanística vigente, asumiendo que se va a construir en la fecha. Para determinar el valor de la construcción, se utilizó el método del Costo de Reposición, que es aquel que establece el valor comercial a partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy.
Para calcular el valor total se realizó una ponderación de los diferentes capítulos que conforman la construcción, como preliminares, cimentación, estructura en concreto, desagues e instalaciones subterráneas, mampostería, cubierta, pisos, enchape de pisos y muros, carpintería de madera y metálica y las instalaciones hidráulicas, eléctricas y sanitarias, aparatos sanitarios, cerrajería, vidrios y equipos especiales.
Una vez definidos los volúmenes y unidades permitidas, se realizó una investigación de los costos de construcción. Para ello se utilizó la información del Banco de Datos de la Lonja de Risaralda sobre valores unitarios de la construcción, que cubren las estadísticas de Construdata y los presupuestos elaborados directamente por esa institución. No se aplicó depreciación porque se parte del supuesto de edificaciones nuevas para estrenar, las cuales no tienen uso, ni desgaste.
El análisis residual arrojó el siguiente resultado: Área total del terreno (1), 57.076,75 M2 Área retiro vías (2) 3.610,80 M2 Área cesiones (3) 6.297,48 M2 Área útil lote (4) 47.168,47 M2 Índice de ocupación (5) 23.584,23 M2 Desarrollo proyecto urbanístico (6) Numero de torres 42 Numero pisos por torre 5 Aptos por piso 4 Área total construida primer piso por torre 320,00 M2 Área privada apto 65,00 M2 Área común apto 15,00 M2 Área privada total vendible (7) 54.600,00 M2 Áreas de parqueaderos (8) 20.160,00 M2 Valor total ventas (9) $ 81.900'000.000 Valor total costos (10) $ 70.434'000.000 Lote total lote (11) $ 11.466'000.000 Valor unitario lote (12) $ 200.887,40 el M2 Memoria _de cálculo: 1) Área total del terreno según planos: 57.076,75 M2 2) Área retiro vías: Retiro Avenida 30 Agosto: 401,20 mts x 9,00 mts = 3.610,80 M2 (3) Área cesiones: Normas sobre áreas de cesión del sector de acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial: Para vivienda.
Hasta 3000 habitantes. • El estándar para Espacio Público es de 2,10 M2/hab. / • Número de habitantes por vivienda: 3,57 El área de cesión se calcula asì 3,57 hab x 2,1 M2/hab x Numero de unidades proyectadas. 3,57 hab x 2,1 M2/hab x 840 unidades. Total área de cesión: 6.297,48 M2 (4) Área útil lote: Área total lote - área retiros - área de cesión. 57.076,75 M2 - 3.610,80 M2 - 6.297,48 M2 = 47.168,47 M2 (5) Indice de ocupación: De acuerdo al PORTE, el Indice de ocupación es del 10% del área neta del lote. 47.168,67 M2 X 50% = 23.584,23 M2 (6) Desarrollo proyecto urbanístico.
De acuerdo al área útil del lote y teniendo en cuenta las normas del PORTE, se permite el desarrollo de torres de cinco pisos. Cada piso tiene cuatro apartamentos y cada apartamento tiene 65,00 M2 de área privada y 15,00 M2 de área común. Cinco de las torres tienen plataforma con un = piso comercial. Área total construida primer piso por torre: 320,00 M2 En total se pueden construir 42 torres de 5 pisos y 4 aptos por piso =840 aptos 7) Área privada total vendible: 840 aptos x 65,00 M2 = 54.600,00 M2 8) Áreas de parqueaderos: 840 parqueaderos x 20 M2 = 16.800,00 M2 168 parqueaderos visitantes x 20 M2 =3.360,00 M2 9) Valor total ventas: 54.600,00 M2 x $ 1.500.000 el M2 = $ 81.900'000.000 10) Valor total costos: Costos directos: $ 81.900'000.000 x 55% $ 45.045'000.000 Costos indirectos: $ 81.900'000.000 x 12% = $ 9.828'000.000 Costos financieros: $ 81.900'000.000 x 4% = $ 3.276'000.000 Gerencia y ventas: $81.900'000,000 x 3% $ 2.457'000.000 Utilidad: $ 81.900'000.000 x 12% = 9.828'000.000 Valor total costos $ 70.434'000.000 11) Valor total lote = Valor total ventas - Valor total costos $ 81.900'000.000 - $ 70.434'000.000 = $ 11.466'000.000 —— (12) Valor unitario lote: $ 11.466'000.000 /57.076,75 M2 = $ 200.887,40 el M2. 8.
CRITERIOS AVALUO. Los criterios utilizados para el presente avalúo corresponden a los ordenados por la Ley, para la realización de avalúos del estado. • Ley 388/97. • Ley 338/97 y normas complementarias. • Acuerdo 18 de 2000. Elaboración de avalúos. • Decreto 2150/95. Avalúos de bienes inmuebles. • Decreto 1420. Métodos valuatorios y parámetros para determinar el valor comercial. • Resolución 620 del 23 de Septiembre de 2.008.
Instituto Geográfico Agustín Codazzi. • Acuerdo N” 18 de Junio de 2.000. Plan de Ordenamiento Territorial de la ciudad de Pereira. • Acuerdo N* 23 de Julio de 2.006, Revisión del POT. 9. NOTAS ESPECIALES. 9,1. Avalúo corporativo es aquel que elabora la Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda, como Entidad, a través de su departamento de avalúos, sometido a evaluación y aprobación del Comité de Avaluadores, siguiendo los procedimientos establecidos en el reglamento interno de avalúos corporativos, sobre cualquier tipo de bienes inmuebles. 9.2.
La información sobre títulos y áreas fue extractada de la a, documentación suministrada por la entidad solicitante, razón por la cual la Lonja no se hace responsable sobre la veracidad de la misma. 9.3. El presente avalúo tiene una vigencia de doce (12) meses a partir de la fecha de expedición de este informe, siempre que las condiciones extrínsecas e intrínsecas, que puedan afectar el valor, se conserven.
Decreto 422 de Marzo 8 de 2000 Artículo 2 Numeral 7 emitido por el Ministerio de Desarrollo Económico. 9.4. La información que contiene el presente informe de avalúo, se obtuvo de la visita directa que practicó la comisión a las unidades materia de avalúo. 9.5. El avalúo señalado en este informe, es el valor expresado en dinero, que corresponde al precio comercial de la unidad avaluada, entendiéndose por precio comercial, el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir, por un inmueble como justo y equitativo, de acuerdo a su ubicación y características y actuando ambas partes libres de toda necesidad o urgencia. 9.6.
La Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda deja constancia que no tiene interés actual o contemplado en el inmueble avaluado. 9. AVALUO. Valor 3.836,97 M2 a $ 200.887,40 el M2 $ 770'798.927 VALOR TOTAL LOTE $ 770'798.927 SON: SETECIENTOS SETENTA MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS — VEINTISIETE PESOS MONEDA CORRIENTE” Dicho avalúo fue objetado por quienes hoy fungen como demandantes; frente a las objeciones se indicó: “PROCEDIMIENTO DE AVALUO: En primera instancia y para una mejor ilustración al respecto, me permito presentarle información sobre los procedimientos existentes en materia de avalúos en la Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda: 1) El avalúo es practicado por una comisión nombrada expresamente por el Comité de Avaluadores.
En esta comisión participa el gerente en su calidad de coordinador general.. 2) Esta comisión visita el inmueble y presenta su informe al Comité de Avalúos. 3) El Comité de Avaluos después de un completo estudio, determina los valores finales de los predios. 4) Los informes de avalúo son presentados al solicitante en comunicación suscrita por el gerente de la entidad. 5) La Lonja realiza todos los Avaluos basándose en una documentación suministrada por la entidad solicitante (ficha, plano e inventario predial) y por tal motivo solo se avalúan los ítems que esta entidad determine. 6) El informe de avalúo contiene las características y los diferentes análisis y criterios utilizados para el avalúo de cada predio.
METODOLOGÍA DE AVALUO: 1) La Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda, realiza avalúos comerciales, lo que nos indica que el valor de determinado inmueble depende del valor que tenga en el mercado inmobiliario, a la fecha de realizar la visita de inspección, teniendo en cuenta la ley de oferta y demanda. En todos los casos, la Lonja parte de un análisis concienzudo de las características intrínsecas y extrínsecas del predio, lo cual es complementado con los avalúos recientes y las transacciones efectuadas en el sector, que le permiten obtener información adicional a la que está contenida en su Banco de Datos.
Para la elaboración de los avalúos de predios afectados por la construcción de vías, la Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda aplica la metodología avaluatoria establecida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), que involucra la situación del mercado inmobiliario en el sector, en la fecha en que se efectúa el informe de avalúo y los elementos intrínsecos y extrínsecos del predio materia de avalúo, considerando de una parte, sus características físicas y de otra sus características socio-económicas.
Para el caso del avalúo del predio materia de avalúo, la metodología aplicada esta claramente definida en el informe de avalúo de Julio 13 de 2.010, la cual es la siguiente: a) Para establecer el valor del lote de terreno se utilizó el método residual, que consiste en establecer el valor para el terreno partiendo de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, teniendo en cuenta: El desarrollo del sector, el mayor y mejor uso para el predio objeto de avalúo, la reglamentación urbanística vigente y el mercado del bien final vendible.
La reglamentación urbanística aplicada corresponde al Acuerdo 018 de Junio de 2.000 y al Acuerdo N* 23 de Julio de 2.006, Plan de Ordenamiento Territorial de Pereira. Para determinar el valor total del terreno se calculó el costo total de las ventas proyectadas y a este se le calculó un porcentaje, el cual corresponde al valor de la tierra.
Se partió del presupuesto de obra de un conjunto destinado a vivienda el cual tiene condiciones semejantes a la que permite la normatividad urbanística vigente, asumiendo que se va a construir en la fecha. Para determinar el valor de la construcción, se utilizó el método del Costo de Reposición, que es aquel que establece el valor comercial a partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy.
Para calcular el valor total se realizó una ponderación de los diferentes capítulos que conforman la construcción, como preliminares, cimentación, estructura en concreto, desagües e instalaciones subterráneas, mampostería, cubierta, pisos, enchape de pisos y muros, carpintería de madera y metálica y las instalaciones hidráulicas, eléctricas y sanitarias, aparatos sanitarios, cerrajería, vidrios y equipos especiales.
Una vez definidos los volúmenes y unidades permitidas, se realizó una investigación de los costos de construcción. Para ello se utilizó la información del Banco de Datos de la Lonja de Risaralda sobre valores unitarios de la construcción, que cubren las estadísticas de Construdata y los presupuestos elaborados directamente por esa institución. No se aplicó depreciación porque se parte del supuesto de edificaciones nuevas para estrenar, las cuales no tienen uso, ni desgaste.
La resultante del análisis de este proceso genera el valor unitario del terreno. Como complemento del método residual se utilizó la información del mercado inmobiliario con datos de avalúos y ofertas en venta de inmuebles, con el propósito de tener elementos de comparación con predios que tengan alguna semejanza, previa apreciación de las diferencias y su probable influencia en el valor.
Finalmente y como apoyo al proceso valuatorio se realizaron encuestas a los profesionales avaluadores miembros de la Lonja y se consultó el banco de datos de la Institución. ANÁLISIS SOBRE LA CARTA DE OBJECIÓN: Con respecto a las observaciones planteadas en la comunicación, por el señor XXXXXX, nos permitimos hacer las siguientes aclaraciones: a) Como dice el informe de avalúo en el "Capitulo 7 METODOLOGÍA DE AVALUO, numeral 7.1 LOTE DE TERRENO”, la Lonja utilizó el método residual que consiste en establecer el valor para el terreno partiendo de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, teniendo en cuenta el mayor y mejor uso para el predio objeto de avalúo, la reglamentación vigente y el mercado del bien final vendible.
Para este efecto se considera la totalidad del área predial, pues un proyecto se realiza sobre áreas completas no sobre áreas parciales, y el valor resultante del terreno una vez realizado el ejercicio matemático genera un valor promedio del terreno, el cual se multiplica por los metros cuadrados referidos por la entidad como área a adquirir. b) En el punto de la comunicación de objeción que dice: "en avalúos realizados por la misma Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda y utilizando el mismo método residual, se han estipulado unos incrementos por franja, La Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda desde el punto de vista meteorológico analiza cada caso de manera independiente, pues los lotes de terreno tienen características completamente distintas dadas por su ubicación, frente sobre vías principales, vías de acceso, Servicios públicos, normatividad vigente, etc.
En ese orden de ideas, un lote de terreno de acuerdo a criterios establecidos por las autoridades en la materia se puede descomponer de acuerdo a sus dimensiones y ubicación respecto a su frente y su fondo, de tal manera que los M2 ubicados hacia el frente del predio tienen un mayor valor que los M2 que se encuentran al fondo del mismo.
Este criterio llamado IBAPE, establece la influencia del frente y del fondo con el valor del predio. Por lo tanto y para efectos del predio que se colocó como ejemplo (ficha catastral 01-08-0170-0001-000) se asumió un porcentaje de incremento por razones de que dicha franja se encuentra sobre el frente de dicho predio. Esta misma razón no es aplicable al terreno afectado que nos ocupa, pues esta afectación esta sobre la mitad del predio, generándole incluso hacia futuro posibilidades de explotación mayor pues le genera al predio de mayor extensión una vía principal. c) Respecto a los valores y porcentajes asumidos en los costos del análisis residual realizado al lote, ni la Lonja de Propiedad Raíz, ni cualquier avaluador desde un punto de vista objetivo puede pretender saber que el propietario tiene la suficiente capacidad financiera para ejecutar una obra de esta magnitud.
Y aun si esta situación fuera cierta, todo proyecto se maneja dentro de criterios objetivos de rentabilidad promedio como ejercicio de simulación. Por otra parte los porcentajes aplicados a este tipo de proyectos están consignados en innumerables avalúos realizados por la lonja para esta misma entidad y otras tales como alcaldía de Pereira, Departamento de Risaralda, INCO, etc.. etc Por todos los factores enumerados anteriormente la Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda considera, que su avalúo de Julio 13 de 2.010 estaba ajustado a la realidad del mercado inmobiliario y por tal razón lo ratifica plenamente”.
En este orden de ideas, revisado el avalúo y las respuestas a las objeciones, considera esta Sala de Decisión que se encuentran ajustados a derecho, toda vez que su elaboración se ciñó a la normatividad legal vigente al momento de su realización, así como a lo regulado jurisprudencialmente. De otra parte, debe tenerse en cuenta que los demandantes aportaron al proceso un nuevo dictamen suscrito por “Avalúos Pereira”, el cual fue realizado utilizando un método diferente – método residual-, avalúo que no fue tachado, ni objetado por Megabús S.A., se observa que si bien arroja un valor que difiere al presentado por la Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda, no se indican las razones o fundamentos que permitan establecer que sea equivocado, incorrecto o que no estuvo ajustado a la realidad, es decir, carece de fundamentos técnicos que permitan establecer con certeza que el avalúo inicial estaba errado.
Así mismo, no se observan documentos soportes tales como estudios de mercado que permitan establecer la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado[5]; el cálculo se realizó de acuerdo a lo indicado en la revista “Donde Vivir” con base en el proyecto, tipo de vivienda y valor, pero no en la demanda de los mismos que permitiera establecer de manera clara y precisa las perspectivas comerciales.
Frente a la valoración de los dictámenes aportados a un proceso, la Jurisprudencia del Consejo de Estado ha indicado: “En suma, el juez está en el deber de estudiar bajo la sana crítica el dictamen pericial y en la libertad de valorar sus resultados; si lo encuentra ajustado y lo convence, puede tenerlo en cuenta total o parcialmente al momento de fallar; o desechar sensatamente y con razones los resultados de la peritación por encontrar sus fundamentos sin la firmeza, precisión y claridad que deben estar presentes en el dictamen para ilustrar y transmitir el conocimiento de la técnica, ciencia o arte de lo dicho, de suerte que permita al juez otorgarle mérito a esta prueba por llegar a la convicción en relación con los hechos objeto de la misma.”[6]”[7].
Así las cosas, no encuentra la Sala que los actos administrativos acusados, no merecen reproche alguno sobre su juridicidad, razón por la cual debe mantenerse incólume la presunción de legalidad que los ampara. 6. Costas No se condenará en costas a la parte actora vencida, por cuanto su conducta procesal no tipifica los presupuestos señalados en el artículo 171 del C.C.A., modificado por el artículo 55 de la Ley 446 de 1.998.
Por lo anterior, el Tribunal de lo Contencioso Administrativo de Risaralda, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, VII. FALLA 1. Negar las pretensiones de la demanda, de conformidad con lo expuesto en la parte considerativa de esta providencia. 2. Sin costas, por las consideraciones expuestas en este proveído. 3.
En firme la presente decisión, por Secretaría procédase con la devolución a la parte demandante del remanente de la cuota de gastos a que hubiere lugar y con el archivo del expediente.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, FERNANDO ALBERTO ÁLVAREZ BELTRÁN MAGISTRADO DUFAY CARVAJAL CASTAÑEDA MAGISTRADA PAOLA ANDREA GARTNER HENAO (Ausente con permiso) ----------------------- [1] sentencia del 5 de marzo de 2004. Consejero Ponente Ricardo Hoyos Duque [2] Sentencia C-153 de 1994. [3] Marienhoff, Miguel S. Tratado de Derecho Administrativo.
Buenos Aires, Ed. Abeledo Perrot, 1970 Tomo IV, págs 125 a 130. [4] Folios 181-187 antecedentes administrativos [5] Artículo 4º Resolución 620 de 2008 [6] Sentencia del 4 de julio de 2015. M.P. María Elizabeth García González. Rad.: 2008 00031 01 [7] Ob. Cit. sentencia de 8 de marzo de 2018, C.P. Lucy Jeannette Bermúdez Bermúdez.